世聯(lián)無錫蠡湖陽光星城營銷策略

與蠡湖階層的巔峰對話——蠡湖·陽光星城營銷策略報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)2007年1月20日謹(jǐn)呈：江蘇陽光置業(yè)商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。對陽光品牌目標(biāo)的解讀對項(xiàng)目銷售目標(biāo)的解讀目標(biāo)目標(biāo)1、快速：一期銷售達(dá)到開盤熱銷及快速回籠資金目的。2、高價(jià)：突破區(qū)域價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。1、擴(kuò)大產(chǎn)品開發(fā)線，提升企業(yè)品牌價(jià)值；2、塑造無錫房地產(chǎn)市場的傳世佳作；3、強(qiáng)調(diào)企業(yè)對于區(qū)域的貢獻(xiàn)——打造無錫首個富人區(qū)；陽光城市花園陽光嘉園蠡湖·陽光星城陽光品牌背景資源:資金勢力雄厚：隸屬全球最大的精毛紡生產(chǎn)企業(yè)—江蘇陽光集團(tuán)；資源整合能力：無錫本土潛心經(jīng)營，地脈資源深厚;成功開發(fā)陽光城市花園，具有一定的品牌知名度；教育資源：錫師附小分部，江南中學(xué)分部，機(jī)關(guān)幼兒園等無錫重點(diǎn)學(xué)校的合作資源；商業(yè)資源：沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐及陽光城市花園片區(qū)的成型將便于項(xiàng)目的推廣及客戶資源的挖掘；-2006年：陽光置業(yè)在項(xiàng)目選擇上強(qiáng)力整合外部資源，處于品牌效應(yīng)萌芽階段無錫房地產(chǎn)市場整體上揚(yáng)，銷售面積增長平穩(wěn)，未來兩三年內(nèi)供應(yīng)量加大03年后全市房地產(chǎn)市場整體上揚(yáng)銷售面積增長較為平穩(wěn)，調(diào)控政策對消費(fèi)需求影響不大；成交價(jià)格持續(xù)走高，06年增長幅度有所減?。皇┕っ娣e大幅上漲，供應(yīng)放量04年后連續(xù)三年土地大規(guī)模出讓，預(yù)計(jì)未來兩三年內(nèi)供應(yīng)量加大宏觀市場片區(qū)資源城西南部，范圍東至青祁路，北至太湖大道，西側(cè)和南側(cè)以五里湖為界，與太湖山水城旅游區(qū)隔湖相望，規(guī)劃總用地面積699.50公頃。根據(jù)“生態(tài)優(yōu)先”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略，加強(qiáng)太湖山水與城市的有機(jī)聯(lián)系，將蠡湖新城規(guī)劃建設(shè)為城市旅游休閑商貿(mào)中心。“五區(qū)一街一帶一中心”沿太湖大道公建帶；景區(qū)配套服務(wù)區(qū)；三個居住區(qū)望湖路東側(cè)、望橋路西側(cè)、隱秀路南側(cè)、中央公園北側(cè)的商業(yè)步行街

沿五里湖的濱湖綠化景觀帶位于隱秀路東北側(cè)、望山路南側(cè)、蠡溪路西側(cè)的金融貿(mào)易中心。蠡湖新城——高品質(zhì)湖濱休閑住區(qū),我們將掀開無錫高端住宅的又一浪潮產(chǎn)品項(xiàng)目客戶構(gòu)成月均銷售套數(shù)公寓萬科·魅力之城市內(nèi)換房、教師團(tuán)購、新區(qū)企業(yè)中高管，少量新區(qū)白領(lǐng)104順馳·天鵝湖市內(nèi)換房、教師團(tuán)購、新區(qū)企業(yè)中高管55中海·湖濱1號無錫本地人為主，公務(wù)員、白領(lǐng)100奧林花園（二期）本市換房客戶為主，客戶比較挑剔62新梁溪人家政府官員，私營業(yè)主65金色江南中心城區(qū)二次置業(yè)者，一些私企業(yè)主62別墅湖璽莊園無錫及江陰、宜興私營業(yè)主2藍(lán)墅無錫本地、周邊區(qū)域投資客為主4公寓產(chǎn)品（高層、小高層、花園洋房）月均銷售套數(shù)75套；別墅產(chǎn)品（聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟）月均銷售套數(shù)3套；無錫中產(chǎn)階級是濱湖區(qū)主力購買人群，多為新區(qū)公務(wù)員、白領(lǐng)和教師；別墅產(chǎn)品客戶多為無錫當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主，以及來自江陰、宜興私營業(yè)主；區(qū)域去化速度保持高調(diào)上揚(yáng)，月均達(dá)75套區(qū)域競爭速度、價(jià)格一切都不是問題么？太多的優(yōu)點(diǎn)使得我們有理由相信，這個項(xiàng)目的銷售不是問題，那么營銷的價(jià)值和意義在哪里？客戶存在潛在的憂慮，陽光品牌？觀點(diǎn)1：“陽光城市花園是不錯，但陽光能不能開發(fā)好高檔樓盤，我有點(diǎn)擔(dān)心?！遍_發(fā)商品牌的反思：陽光城市花園的開發(fā)成功確實(shí)讓陽光置業(yè)在無錫建立了一定的知名度，但同時也束縛了開發(fā)商品牌形象在高端客戶中的認(rèn)同度，因而通過品質(zhì)的展示來消除這批客戶的顧慮，這是本案在銷售時必須解決的問題觀點(diǎn)２：“你們后面就是動遷房，今后小區(qū)的制安和周邊的生活環(huán)境會受到影響?！逼瑓^(qū)認(rèn)知的反思：目前片區(qū)的居住環(huán)境和今后的規(guī)劃前景都得到了大家的認(rèn)同，但是動遷房所帶來的不確定性后果已影響到了片區(qū)價(jià)值的提升，所以這就需要本案在社區(qū)的維護(hù)和管理上加強(qiáng)力度，如此才能消除客戶的疑慮?，F(xiàn)狀反思1未來無錫地產(chǎn)特征1：大盤云集，完全競爭市場未來無錫地產(chǎn)特征2：品牌發(fā)展商(資本型)云集濱湖區(qū)新區(qū)惠山區(qū)中心區(qū)南長區(qū)濱湖區(qū):自然資源——五里湖、筆駕山；代表樓盤：萬科·魅力之城、中?！ずI一號主要客戶：市內(nèi)改善，新區(qū)白領(lǐng)，企業(yè)中高管理人員、私營業(yè)主供應(yīng)量：3971套東亭：價(jià)格優(yōu)勢代表樓盤：中大諾卡小鎮(zhèn)、桑達(dá)園六期供應(yīng)量：6039套惠山區(qū)：大盤云集代表樓盤：復(fù)地公園城、綠地世紀(jì)城供應(yīng)量：6134套南長區(qū):比鄰中心區(qū)、生活配套成熟代表樓盤：陽光城市花園、陽光嘉園供應(yīng)量：1413套一級競爭：區(qū)域內(nèi)(濱湖區(qū)）二級競爭：副中心三級競爭：區(qū)域外(南長、新區(qū)）東亭新區(qū)：規(guī)劃前景代表樓盤：萬科東郡、第一國際供應(yīng)量：12494套現(xiàn)狀反思21/19/202310濱湖地地區(qū)04-06年累累計(jì)成成交土土地37幅幅其中含含居住住性質(zhì)質(zhì)的地地塊為為29幅大部分分地塊塊為集集商業(yè)業(yè)、娛娛樂、、辦公公、居居住于于一體體的綜綜合性性質(zhì)用用地，，總建建面約約787萬萬平方方米未來預(yù)預(yù)計(jì)商商業(yè)、、娛樂樂配套套供應(yīng)應(yīng)充足足；居居住供供應(yīng)量量將大大幅上上升；；本項(xiàng)目目周邊邊地塊塊分布布圖成交交地地塊塊未知知地地塊塊動遷遷房房現(xiàn)狀狀反反思思2項(xiàng)目目競競爭爭勢勢態(tài)態(tài)———[區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)之之戰(zhàn)戰(zhàn)]濱湖湖區(qū)區(qū)因因區(qū)區(qū)位位、、資資源源、、產(chǎn)產(chǎn)品品的的相相近近性性，，與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目形形成成最最為為直直接接的的競競爭爭現(xiàn)狀狀反思思2板塊名稱產(chǎn)品類型規(guī)劃建面萬已售套數(shù)待售套數(shù)容積率銷售周期濱湖區(qū)湖濱一號（一期）高層、酒店式公寓103002722.9806年9月－預(yù)計(jì)07年4月萬科·魅力之城（二區(qū)）小高層、多層、花園洋405年1月-預(yù)計(jì)07年9月順馳·天鵝湖（首批四期）高層、小高層、多層花園洋房102.71487971.404年9月-預(yù)計(jì)07年2月奧林花園（二期）高層、小高層401096551.805年6月-07年1月金色江南小高層、高層、疊加別墅6037843106年5月－07年1月新梁溪人家別墅、高層、多層小高層、30.219822221.505年1月－07年4月藍(lán)墅聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立2.532410.8505年9月-07年12月湖溪莊園獨(dú)棟別墅4.435490.205年7月-09年2月南長區(qū)陽光城市花園（三期）高層、小高層24.624096501.804年12月~07年7月環(huán)球凱燕中心酒店式公寓13.6450284906年4月-07年7月首席多層,高層3.211042..9906年12月－07年1月陽光嘉園高層、小高層1207002預(yù)計(jì)07年10月-08年11月新區(qū)第一國際（一期）高層639853202.505年11月-預(yù)計(jì)07年5月萬科·東郡小高層、多層、洋房21.5216242.506年12月-07年1月副中心嘉得中央公園多層，小高層，高層，別墅15105052.4904年10月-07年1月尚城小高層,高層7;34511103.806年8月－07年1月紫金門小高層,高層329002701.206年3月-07年3月熙春苑多層，小高層390151.7306年6月－07年1月項(xiàng)目目競競爭爭勢勢態(tài)態(tài)———[區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)之之戰(zhàn)戰(zhàn)]濱湖湖區(qū)區(qū)因因區(qū)區(qū)位位、、資資源源、、產(chǎn)產(chǎn)品品的的相相近近性性，，與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目形形成成最最為為直直接接的的競競爭爭奧林花花園后后期期約17萬萬M2高層、、小高高層陽光城城市花花園（（三期期）約約9.5萬M2陽光嘉嘉園12萬M2高層、、小高高層1季度度2季度度3季度度4季度度1季度度2季度度3季度度4季度度1季度度2季度度3季度度4季度度2007200820092010順馳天天鵝湖湖約約80萬M2高層、、小高高層、、多層層、花花園洋洋房湖濱1號一一期剩剩余高高層戶戶型及及二期期4萬萬M2酒店式式公寓寓濱湖區(qū)區(qū)南長區(qū)區(qū)新區(qū)萬科··東郡郡18萬萬M2小高層層、多多層、、洋洋房07年年下半半年開開始進(jìn)進(jìn)入集集中推推貨高高峰期期！1季度度2季度度3季度度4季度度紫金門門約18萬萬M2高層、、小高高層藍(lán)墅約約2800M2聯(lián)聯(lián)排湖璽莊莊園約約2.5萬獨(dú)獨(dú)棟萬科魅魅力之之城約約92萬M2預(yù)計(jì)小小高層層、高高層、、花園園洋房房環(huán)球凱凱燕中中心5萬M2酒店式式公寓寓副中心心另外,太湖湖一號號地塊塊共135萬方方，將將于2007年年6月月推出出一期期共計(jì)計(jì)11萬平平方米米住宅宅項(xiàng)目目。產(chǎn)產(chǎn)品種種類包包括高高層、、小高高層、、多層層、花花園洋洋房及及聯(lián)排排別墅墅，首首批推推出的的將會會是花花園洋洋房項(xiàng)項(xiàng)目。。金色江江南三三、四四期總總量近近30萬平平方，，分為為高層層、小小高層層、聯(lián)聯(lián)排、、疊加加新梁溪溪人家家2萬萬平方方米，，疊加加、高高層、、小戶戶型奧林花花園剩剩余余約3萬M2小高層層本項(xiàng)目目主銷銷期內(nèi)內(nèi)，競競爭面面積總總計(jì)：：約421萬平米一級競爭——濱湖區(qū)內(nèi)內(nèi)累計(jì)364萬，二級競爭爭—副中心心累計(jì)18萬后續(xù)土地供供應(yīng)：蠡湖湖2號（品品牌開發(fā)商商）競爭高層、小高高層花園洋房聯(lián)排獨(dú)棟70006800－－100009800－－25000板塊名稱主力戶型價(jià)格濱湖區(qū)湖濱一號（一期）129－143m2三房、四房湖景高層（均價(jià)）：7000、9200（高樓層）、高層：6300萬科·魅力之城（二區(qū)）90－130m2二房、三房公寓：5300花園洋房：7000順馳·天鵝湖（首批四期）105－160m2三房、四房公寓：4700花園洋房：7000奧林花園（二期）124m2三房公寓：5300金色江南107－130M2三房公寓：4900聯(lián)排:9000疊加別墅：6900(一二層)6500(三-五層)新梁溪人家130－153m2三房、四房公寓：5600雙拼：10000-13000疊加:6500(一二層)7000(三-五層)藍(lán)墅260－530m2聯(lián)排：7300-7600雙拼：9000獨(dú)棟：1000湖溪莊園600-700m2一排湖景：1800－2000萬/棟中間：1500萬/棟臨路：900－1000萬/棟副中心嘉得中央公園108-140m2三房、四房公寓：6000疊加、7600聯(lián)排：8500尚城98m2二房、121m2三房公寓：6500紫金門120－130m2三房公寓：5700熙春苑90－100m2二房公寓：5000競爭區(qū)域內(nèi)內(nèi)，130－140平米三房房競爭激烈烈；公寓類產(chǎn)品品分為,湖湖景均價(jià)價(jià)7000元/平米米，普通4700－－6200；洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品7000元元/平平米米；；TH6800－－10000元元/平平米米；；別墅墅9800－－25000元元/平平米米4700－－6500現(xiàn)狀狀反思思3項(xiàng)目目定定價(jià)價(jià)基基礎(chǔ)礎(chǔ)———[區(qū)區(qū)域域外外之之戰(zhàn)戰(zhàn)]無錫錫尚尚未未形形成成標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)價(jià)格格梯梯隊(duì)隊(duì)體體系系，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)格格受受到到片片區(qū)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀狀價(jià)價(jià)格格天天花花板板現(xiàn)現(xiàn)象象制制約約游離離客客戶戶群群重點(diǎn)點(diǎn)客客戶戶群群核心心客客戶戶群群中端端客客戶戶群群80萬-100萬中高端客戶群群100萬-175萬中低端客戶群群53-80萬l企業(yè)小白領(lǐng)l普通公務(wù)員l個體小商戶總價(jià)及職業(yè)劃劃分原則業(yè)內(nèi)人士訪談?wù)勔咽?在售樓盤客戶戶分析高端客戶800萬以上上l無錫、江陰、、宜興大型私私企業(yè)主湖璽莊園、寶寶界山莊600平米以以上面積區(qū)間：金色江南、新梁溪人家（（聯(lián)排）湖濱1號（高高層湖景）130-150平米95-130平米湖濱1號（普普通高層）魅力之城、天天鵝湖（洋房房）150-250平米l教師ll中層公務(wù)員l中層管理人員l高級白領(lǐng)小型私企業(yè)主企事業(yè)工作人人員l公寓洋房別墅聯(lián)排區(qū)域內(nèi)主力客客戶群以中低低端公寓客戶戶為主，占到到50％；其次為中端的的洋房客戶，，占25％；；購買聯(lián)排產(chǎn)品品的中高端客客戶，占20％；而購置別墅產(chǎn)產(chǎn)品的高端客客戶僅占5％％；魅力之城、天鵝湖、奧林花園區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)產(chǎn)品以中低端端客戶為主，，本項(xiàng)目公寓寓產(chǎn)品如何突突破客戶瓶頸頸？l中型私企業(yè)主l高層公務(wù)員現(xiàn)狀反思4現(xiàn)狀反思1：：客戶存在潛在在憂慮，本項(xiàng)項(xiàng)目能否成為為無錫首席富富人區(qū)現(xiàn)狀反思2：：區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)同同質(zhì)化競爭，，07年下半半年集中放量量，競爭態(tài)勢勢嚴(yán)峻現(xiàn)狀反思3：：區(qū)域內(nèi)沒有價(jià)價(jià)格梯隊(duì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，本項(xiàng)目需需要建立價(jià)格格體系現(xiàn)在反思4：：中低端客戶為為區(qū)域內(nèi)主力力購買群，這這批客戶能否否滿足本項(xiàng)目目的客戶導(dǎo)入入目標(biāo)Q1、如何在在后續(xù)放量大大，競爭激烈烈的條件下，，保持銷售速速度，一路領(lǐng)領(lǐng)先？Q2、如何實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤最大大化，突破區(qū)區(qū)域銷售價(jià)格格？Q3、如何打打消客戶憂慮慮，樹立項(xiàng)目目品牌形象？？目標(biāo)達(dá)成戰(zhàn)略略特定地點(diǎn)特定人群的需需求特定建筑＋→→尋找蠡湖特定定的營銷通路路2006.5.24建設(shè)部等九部部委《關(guān)于調(diào)調(diào)整住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住住房價(jià)格的意意見》一、近期經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房建設(shè)設(shè)目標(biāo)9月底底前公布二、90平方方米以下住房房須占項(xiàng)目總總面積七成以以上三、購房不足足5年轉(zhuǎn)讓須須交營業(yè)稅四、空置置3年以以上商品品房不得得作為貸貸款抵押押物五、個人人房貸首首付比例例不低于于三成六、居住住用地供供應(yīng)量七七成用于于中低價(jià)價(jià)位中小小套型七、土地地閑置2年將被被收回使使用權(quán)八、各地地城市年年內(nèi)建立立廉租住住房制度度2006.5國務(wù)院國國6條政政策2006.7.14建設(shè)部等等有關(guān)部部門發(fā)布布《關(guān)于于落實(shí)新新建住房房結(jié)構(gòu)比比例要求求的若干干意見》》（165號文文件）、、《關(guān)于于進(jìn)一步步整頓規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)交易易秩序的的通知》》（166號文文件）和和《財(cái)政政部等部部門要求求各地從從五個方方面落實(shí)實(shí)城鎮(zhèn)廉廉租住房房保障資資金》一、明確確套型建建筑面積積是指單單套住房房的建筑筑面積，，要求把套套型結(jié)構(gòu)構(gòu)比例落落實(shí)到具具體項(xiàng)目目二、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)取得預(yù)預(yù)售許可可證后，，應(yīng)當(dāng)在在10日日內(nèi)開始始銷售商商品房三、5％土地地出讓金金用于廉廉租房2006.7.18國家稅務(wù)務(wù)總局發(fā)發(fā)布了《《關(guān)于個個人住房房轉(zhuǎn)讓所所得征收收個人所所得稅有有關(guān)問題題的通知知》。一一、對住住房轉(zhuǎn)讓讓所得征征收個人人所得稅稅時，以以實(shí)際成成交價(jià)格格為轉(zhuǎn)讓讓收入。。第二對對轉(zhuǎn)讓住住房收入入計(jì)算個個人所得得稅應(yīng)納納稅所得得額時，，納稅人人可憑原原購房合合同、發(fā)發(fā)票等有有效憑證證，經(jīng)稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)審核后后，允許許從其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入中減除除房屋原原值、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓住房房過程中中繳納的的稅金及及有關(guān)合合理費(fèi)用用。2006.8.192006.7.24建設(shè)部、、商務(wù)部部等聯(lián)合合發(fā)布了了《關(guān)于于規(guī)范房房地產(chǎn)市市場外資資準(zhǔn)入和和管理的的意見》》。境外外機(jī)構(gòu)和和個人在在國內(nèi)購購房必須須滿足三三點(diǎn)要求求：其一一，必須須到土地地和房地地產(chǎn)部門門備案；；第二，，在中國國工作或或者學(xué)習(xí)習(xí)超過一一年；第第三，購購房實(shí)名名制。中國人民民銀行自自2006年8月19日起金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)一年期期存款基基準(zhǔn)利率率上調(diào)0.27個百分分點(diǎn)，由由現(xiàn)行的的2.25%提提高到2.52%；一一年期貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率上上調(diào)0.27個個百分點(diǎn)點(diǎn)，由現(xiàn)現(xiàn)行的5.85%提高高到6.12%。同時，進(jìn)一一步推進(jìn)商商業(yè)性個人人住房貸款款利率市場場化，將其其利率下限限由貸款基基準(zhǔn)利率的的0.9倍倍擴(kuò)大到0.85倍倍。其他商商業(yè)性貸款款利率下限限繼續(xù)保持持0.9倍倍。2006.9.11國務(wù)務(wù)院院辦辦公公廳廳發(fā)發(fā)布布《《關(guān)于于建建立立國國家家土土地地督督察察制制度度有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》（（國辦辦發(fā)發(fā)〔〔2006〕50號），，加強(qiáng)強(qiáng)土土地地監(jiān)監(jiān)管管，，進(jìn)進(jìn)一一步步落落實(shí)實(shí)嚴(yán)嚴(yán)格格的的土土地地管管理理制制度度國土土資資源源部部發(fā)發(fā)布布《《招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)規(guī)規(guī)范范》》及及《《協(xié)協(xié)議議出出讓讓國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)規(guī)規(guī)范范》》，，一一、、用用地地預(yù)預(yù)申申請請制制度度，，二二、、國有有土土地地協(xié)協(xié)議議出出讓讓公公示示2006.8.12006.9.5發(fā)布布《《國國務(wù)務(wù)院院關(guān)關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)土土地地調(diào)調(diào)控控有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》》，，要要求求進(jìn)進(jìn)一一步步明明確確土土地地管管理理和和耕耕地地保保護(hù)護(hù)責(zé)責(zé)任任，，切切實(shí)實(shí)保保障障被被征征地地農(nóng)農(nóng)民民的的長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)生生計(jì)計(jì)，，規(guī)規(guī)范范土土地地出出讓讓收收支支管管理理，，調(diào)調(diào)整整建建設(shè)設(shè)用用地地有有關(guān)關(guān)稅稅費(fèi)費(fèi)政政策策，，建建立立工工業(yè)業(yè)用用地地出出讓讓最最低低價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)統(tǒng)一一公公布布制制度度，，禁禁止止擅擅自自將將農(nóng)農(nóng)用用地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為建建設(shè)設(shè)用用地地，，強(qiáng)強(qiáng)化化對對土土地地管管理理行行為為監(jiān)監(jiān)督督檢檢查查，，嚴(yán)嚴(yán)肅肅懲懲處處土土地地違違法法違違規(guī)規(guī)行行為為。。建設(shè)部公公布了關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《房地地產(chǎn)交易易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治治工作方方案》的的通知：：2006年11月底底以前，，各地要要上報(bào)查查處的涉涉及房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、銷售售、中介介服務(wù)等等有關(guān)方方面的3個典型型案例。。2006.11.152006.12.19中國人民民銀行宣宣布從2006年11月15日起，，上調(diào)存存款類金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣幣存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率0.5個百分分點(diǎn)。國土資源源部、發(fā)發(fā)展改革革委聯(lián)合合發(fā)布實(shí)實(shí)施2006年版《限制用用地項(xiàng)目目錄錄》和《禁止止用地項(xiàng)目目目錄》，影視視城、賽車場場、公墓等被被列為限制用用地項(xiàng)目，別別墅、高爾夫夫球場、賽馬馬場等項(xiàng)目用用地則被明令令禁止。2006.11.7無錫市政府發(fā)發(fā)布《關(guān)于貫貫徹國家房地地產(chǎn)調(diào)控政策策促進(jìn)全市房房地產(chǎn)市場持持續(xù)健康發(fā)展展的意見》，，提出重點(diǎn)發(fā)發(fā)展?jié)M足居民民自住需求的的中低價(jià)位、、中小套型普普通商品住房房；堅(jiān)持“總總量控制、區(qū)區(qū)域平衡”原原則執(zhí)行9070政策策；確保中低低價(jià)位、中小小套型普通商商品住房土地地供應(yīng)；加強(qiáng)強(qiáng)稅收征管，，落實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸政策；；營造公平有有序的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境境供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合合理及房價(jià)過過高問題是2006年宏宏觀政策的關(guān)關(guān)注點(diǎn)大勢走向從單純GDP發(fā)展——可可持續(xù)發(fā)展的的轉(zhuǎn)變大盤開發(fā)應(yīng)以以持續(xù)發(fā)展為為先1/5/202319-2010年年大事記：和諧為先穩(wěn)定金融長線看好2006年2007年年2008年2010年政策年/政治治年十七大世博會國六條加息70/90限制外資營業(yè)稅及個稅稅展示區(qū)域國際際形象樹立區(qū)域國際際地位奧運(yùn)會展示國際形象象樹立國際地位位總結(jié)經(jīng)驗(yàn)確定發(fā)展思路路大勢走向1/5/20232007-08年：康乾乾盛世，財(cái)財(cái)富聚集，，中國地位位09-10年：金融融調(diào)控，政政策趨緊，，穩(wěn)步前行行2007年年2008年年2009年年2010年年大事件中共十七大大北京奧運(yùn)會會上海世界博博覽會進(jìn)一步出臺臺更為嚴(yán)厲厲調(diào)控政策策；各地方方制定細(xì)則則到具體落落實(shí)需要一一年時間。。展示國際形形象，樹立立國際地位位。展示上海國國際化大都都市形象，，帶動長三三角乃至全全國的經(jīng)濟(jì)濟(jì)脈搏。經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀至2005年底，國國官方所公公布的銀行壞帳總總金額為2,250億美元據(jù)央行公布布的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)，06年前三個個月人民幣貸款款增加1.26萬萬億元，同同比多增5193億億元，已吃吃下央行今今年信貸計(jì)計(jì)劃目標(biāo)的的50％。。境外資金涌涌入中國房房地產(chǎn)市場場，占中國房地地產(chǎn)市場的的15％，，造成資金金供應(yīng)增加加；預(yù)計(jì)國家出出臺新一輪輪宏觀調(diào)控控政策，最最快將在09年下半半年推出；；另外，考考慮到2010年上上海世博會會的召開，，宏觀調(diào)控控政策也可可能在2010年后后推出金融調(diào)控？？金融調(diào)控勢在必行大勢走向1/5/202321城市地位升升級加快，，富人區(qū)的的誕生成為為可能，而而且必然，，只是時間間問題無錫市“十十一五”規(guī)規(guī)劃富民和諧四大名城五大中心實(shí)現(xiàn)突破人均GDP10000美元的關(guān)口目標(biāo)標(biāo)（按常住住人口測算算），較““十五”翻翻番著力產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、建設(shè)設(shè)布局、人人居環(huán)境的的優(yōu)化打造最適宜宜投資創(chuàng)業(yè)業(yè)的工商名城、最適宜居居住度假的的山水名城、最適宜創(chuàng)創(chuàng)新創(chuàng)造的的設(shè)計(jì)名城、最具人文文特質(zhì)的文化名城加快國際先進(jìn)制制造技術(shù)中中心和區(qū)域性商貿(mào)貿(mào)物流中心心、創(chuàng)意設(shè)計(jì)中中心、旅游度假中中心、職業(yè)教育培培訓(xùn)中心的建設(shè)“山水名城城”特色強(qiáng)強(qiáng)化，城市市化進(jìn)程加加快，人均均財(cái)富迅速速增長2005年年長三角16市比較較：人均GDP方面，繼繼上海、蘇蘇州之后，，無錫以62331元名列第三，同比增長長13.8%，增速速位列中等；人均可支配配收入方面面，無錫以以16005元位列列第七，同同比增長17.8%，列長三三角地區(qū)第二位；整體發(fā)展勢勢頭良好；；城市走向1/5/202322南進(jìn)、北北移的城城市擴(kuò)張張：蠡湖新城城——新新的復(fù)合合功能的的城市中中心區(qū)域走向規(guī)劃實(shí)施施：城市南進(jìn)進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移移城市建設(shè)設(shè)重心南南移，以以南長為為主的無無錫南部部將建成成新興的的：現(xiàn)代商務(wù)務(wù)辦公區(qū)區(qū)文化旅游游特色區(qū)區(qū)商住會展展聚集區(qū)區(qū)市科技館館博物館革命陳列列館N2006年10月15日環(huán)太太湖高速速公路通通車——城南南戰(zhàn)略性性道路2006年12月28日蠡湖湖隧道開開挖——內(nèi)環(huán)環(huán)西線構(gòu)構(gòu)成2006年12月28日南湖湖大道通通車——城南南交通快快速轉(zhuǎn)換換干道......市醫(yī)療中中心青年活動動中心1/5/202323新鴻基、、萬科、、華潤、、順馳：：蠡湖新城城——品品牌發(fā)展展商營銷銷競技的的舞臺區(qū)域走向萬科魅力力之城：：萬科地地產(chǎn)——中國國房地產(chǎn)產(chǎn)百強(qiáng)企企業(yè)第一一名/中中國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品品牌第一一名/中中國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)領(lǐng)跑者者/2004年年進(jìn)駐無無錫，打打造魅力力之城順馳天鵝鵝湖：順順馳地產(chǎn)產(chǎn)——12年發(fā)展展，天津津房地產(chǎn)產(chǎn)市場領(lǐng)領(lǐng)頭羊；；上海集集團(tuán)至今今開發(fā)面面積超過過400萬平方方米華潤集團(tuán)團(tuán)——國有有資產(chǎn)監(jiān)監(jiān)督管理理委員會會直屬的的大型央央企新鴻基地地產(chǎn)——香港港最大的的開發(fā)商商，擁有有香港最最多的寫寫字樓、、住宅和和商場，，包括香香港最高高的標(biāo)志志性建筑筑IFC(國際際金融中中心)及及“新概概念商場場”APM118.6萬平平方米商業(yè)、旅旅游、辦辦公、文文化、娛娛樂等綜綜合開發(fā)發(fā)澳大利亞亞墨維克克—仲圣圣公司占地１１１１．５５７萬平平方米,總建筑筑面積約約135萬平方方米華潤新鴻鴻基房地地產(chǎn)(無無錫)有有限公司司可建設(shè)用地面面積約2.8萬平方米，，容積率<1.4深圳萬科房地地產(chǎn)公司1/5/202324“產(chǎn)品品打造造”：：一切以以客戶戶價(jià)值體驗(yàn)尺尺度為為尺度度12陽光的的品牌牌愿景景：締締造無無錫乃乃至長長三角角最具具價(jià)值的地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)3“資源源整合合”：：2007“價(jià)值值創(chuàng)造造年””：“團(tuán)隊(duì)隊(duì)價(jià)值創(chuàng)造能能力””“陽光光出品品”應(yīng)應(yīng)成為為無錫錫乃至至長三三角最最響亮亮的地地產(chǎn)品品牌“精耕耕細(xì)作作，皆皆因陽陽光原原創(chuàng)””陽光品牌愿愿景要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人性性完滿滿的家家園，，必須須依托托區(qū)域域價(jià)值，強(qiáng)調(diào)調(diào)的是是內(nèi)外外部資資源價(jià)值選擇的的合理理與與管理理決策策的科科學(xué)性性1/5/202325地產(chǎn)品品牌發(fā)發(fā)展的的幾個個階段段品牌階段基本特征適用前提相關(guān)案例初級階段“量大就是美“開發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力順馳中高級階段社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng)先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢招商、大華、陽光置業(yè)(目前)產(chǎn)品系列化有規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要萬科、綠城高級階段客戶的主導(dǎo)性龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營的能力新鴻基陽光置置業(yè)在在基本本進(jìn)行行了品品牌發(fā)發(fā)展初初級及及中級級階段段的運(yùn)運(yùn)作和和嘗試試之后后，應(yīng)應(yīng)向高高級階階段發(fā)發(fā)展———““強(qiáng)調(diào)調(diào)客戶戶的主主導(dǎo)性性”地產(chǎn)品品牌的的發(fā)展階階段1/5/202326未來來發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢總總結(jié)結(jié)：：大盤盤開開發(fā)發(fā)應(yīng)應(yīng)以以持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展為為先先城市市地地位位升升級級加加快快，，富富人人區(qū)區(qū)的的誕誕生生成成為為可可能能；；蠡湖湖新新城城————新新的的復(fù)復(fù)合合功功能能的的城城市市中中心心；；陽光光的的品品牌牌愿愿景景：：締締造造無無錫錫乃乃至至長長三三角角最最具具價(jià)價(jià)值值的的地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)整合合資資源源————打打造造頂頂級級名名人人社社交交場場所所1/5/202327蘿卜卜狀狀無錫錫———高端端消消費(fèi)費(fèi)數(shù)數(shù)量量龐龐大大，，支支付付能能力力強(qiáng)強(qiáng)客戶戶趨勢勢訪談客戶構(gòu)成基本特征描述市區(qū)內(nèi)中高端客戶（約占70％）年齡：30－45歲職業(yè)：市區(qū)私營企業(yè)主，政府官員，國企管理高層，私企、外資企業(yè)高層管理人員，金融系統(tǒng)高層管理人員，資產(chǎn)：最低數(shù)百萬，有一定比例達(dá)到千萬資產(chǎn)房產(chǎn)與交通：市區(qū)擁有多處房產(chǎn)，擁有私家車或公家配車家庭結(jié)構(gòu)：3口之家為主生活：目前常住市區(qū)，方便生活、子女教育、人際和工作工作與社交：工作繁忙，商務(wù)社交需求繁多，希望日常能放松身心投資：具有一定房地產(chǎn)投資意識江陰、宜興和周邊私營及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板（約占20％）資產(chǎn)超過千萬，年齡35－45歲，工作繁忙，有帶客戶到無錫進(jìn)行商務(wù)社交需求，個人有休閑度假放松需求擁有多處房產(chǎn)，私家車數(shù)輛長三角（主要指上海）投資客（約占10％）在無錫工作常住或到無錫，對無錫比較了解，看好無錫房地產(chǎn)市場投資價(jià)值，具有投資意識財(cái)富富階階層層中產(chǎn)產(chǎn)階階層層低收收入入目標(biāo)標(biāo)客客戶戶以以無無錫錫本本地地中中高高端端客客戶戶為為主主，，其其余余來來自自無無錫錫周周邊邊區(qū)區(qū)域域，，如如江江陰陰、、宜宜興興等等地地；；中產(chǎn)產(chǎn)階階層層是是無無錫錫房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主力力購購買買人人群群；；無錫錫市市藏藏富富于于民民，，財(cái)財(cái)富富階階層層大大隱隱于于市市，，數(shù)數(shù)量量龐龐大大，，支支付付能能力力強(qiáng)強(qiáng)；；1/5/202328渴求求———真真正正意意義義上上的的好好房房子子，，高高端端需求求>供供給給客戶趨勢高端消費(fèi)費(fèi)者普遍遍認(rèn)為無無錫長期期以來沒沒有好的的房子可可買訪談對對象對對順馳馳天鵝鵝湖、、湖濱濱一號號等產(chǎn)產(chǎn)品評評價(jià)不不高。。普遍遍對高高端別別墅市市場優(yōu)優(yōu)秀產(chǎn)產(chǎn)品有有很高高期待待無錫市市場現(xiàn)現(xiàn)狀：：低水水平供供給壓壓抑高高端需需求目前無無錫高端住住宅的供給給沒有有做足足文章章，功功能欠欠缺嚴(yán)嚴(yán)重；；有完善善配套套和功功能的產(chǎn)品品會有有較大市市場。?！獰o無錫職職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人人江陰的的商品品住宅宅產(chǎn)品品質(zhì)量量和水水平比比無錫錫高，，在無錫錫沒有有看到到值得得投資資的產(chǎn)產(chǎn)品，如有有好的的產(chǎn)品品可能能會考考慮到到無錫錫置業(yè)業(yè)——江江陰私私營企企業(yè)老老板目前擁擁有5～6套房房子，，自住住的還還是10年年前的的房子子，因因?yàn)榈降侥壳扒盀橹怪?，無錫沒沒有滿滿意的的產(chǎn)品品，規(guī)模模、產(chǎn)產(chǎn)品人人性化化設(shè)計(jì)計(jì)、功功能分分區(qū)、、細(xì)部部尺寸寸、園園林、、新型型建材材等均均處于于落后后狀態(tài)態(tài)——投投資顧顧問公公司老老板1/5/202329財(cái)富工工具——外資銀銀行人人民幣幣業(yè)務(wù)務(wù)的放放開使使得房房子尤尤其是是頂級級高端端住宅宅成為為了““提款款機(jī)””客戶趨勢2004年年以來來，投投資性性購房房需求求不斷斷增大大，““溫州州炒房房團(tuán)””席卷卷全國國，房房屋的的投資資屬性性不斷斷彰顯顯；根據(jù)北北京、、上海海統(tǒng)計(jì)計(jì)局的的調(diào)查查，兩兩地的的投資資性購購房比比例已已經(jīng)占占到全全部購購房的的17%和和16.6%，，接近近20%國國際警警戒線線；從北京京、上上海、、廣州州、深深圳商商品住住宅樓樓盤購購買目目的的的調(diào)查查結(jié)果果來看看，實(shí)實(shí)際的的投資資比例例超過過20%。。投資主體主要要分為本地購購房者、外地地購房者、境境外購房者，，以前兩者為為主。樓盤名稱開盤時間可售面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）投資比例自住比例雙子星城2004年54812680050%50%蘋果城2004年29813480070%30%曉港美院2005年20706750070%30%珠實(shí)3H2005年19934700070%30%表廣州投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱開盤時間可售面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）投資比例自住比例新天地200470%淘金山2005年1455711200024%76%置地逸軒2005年62356980060%40%風(fēng)格名苑2006年35793980030%70%表深圳投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱開盤時間可售面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）投資比例自住比例工體3號2005年630001600090%10%柏悅居2005年730004300095%5%銀鉆公寓2006年300002400040%60%海晟名苑2006年160002000020%80%表北京投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱開盤時間可售面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）投資比例%自住比例%絲廬花語2004年－150006040靜安四季苑2005年－253655050匯麗花園2005年－125427030盛第大廈2006年－103772080表上海投資性購房與自住性購房比例案例佐證證：“大大首都，，大機(jī)遇遇”環(huán)渤渤海高端端投資型型項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)展于12月7日-10日在在深圳威威尼斯酒酒店舉行行，四天天共成單單３２套套，成交交金額逾逾１億元元。1/5/202330許多年來來，我們們一直跟跟“時尚尚”(Fashion)“階階層”(Class)這類詞詞在一起起。蠡湖階層層不僅僅是是我們的的口號、、信念，，也是我我們正在在經(jīng)歷著著的。我們眼中中的新的的客戶群群體(新新富階層層)在源源源不斷斷地出現(xiàn)現(xiàn)，他們們的不斷斷刷新著著消費(fèi)觀念念和生活活方式，我們對對此保持持強(qiáng)烈的的好奇心，整個城城市在劇劇烈變化化之中，，還有很很多價(jià)值值等待我我們?nèi)ネ谕诰?。在在?jīng)歷過過數(shù)次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，在在積累了更多對對城市居居住的觀觀察之后后，我們們會把眼眼光更多多地投向向原創(chuàng)的城市居住住新文化化1/5/202331蠡湖階層層標(biāo)準(zhǔn)1：資金儲備備：50萬、年年收入：：15~30萬萬客戶現(xiàn)狀中端中高端高端年收入30萬以以上客戶階層層分析中低端年收入15-30萬年收入10－15萬年收入10萬以以下越是高收收入階層層，其購購房人群群的比例例越高；；針對本本項(xiàng)目而而言，市市場的主主流人群群集中在在15~30萬萬元之間間收入的的人群，，他們的的購房特特征成為為我們重重點(diǎn)研究究的對象象本項(xiàng)目目樓面面地價(jià)價(jià)3500元/平平米，，高于于周邊平平均地地價(jià)實(shí)現(xiàn)基基本的的利潤潤目標(biāo)標(biāo)要保保證銷銷售價(jià)價(jià)格8000元/m2以上，高高出當(dāng)?shù)氐厥袌鼍鶅r(jià)2000元以上1/5/202332蠡湖階層層標(biāo)準(zhǔn)2：來源：無無錫價(jià)值值感知第第一輻射射圈層客戶現(xiàn)狀核心客戶重要客戶偶得客戶身份：主要為無無錫政府府高級官官員與少少量私營營業(yè)主，，同時包包括無錫錫周邊區(qū)區(qū)域，如如宜興、、江陰等等地的異異地置業(yè)業(yè)客戶占35％％關(guān)注點(diǎn)：：景觀資資源、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃、生活活圈層無錫本地地中高端端客戶長三角以以外區(qū)域域的客戶戶無錫周邊邊及長三三角區(qū)域域的客戶戶身份：國企與事事業(yè)單位位的中高高層管理理人員，，大學(xué)城城工作的的教師，，中小型型私企老老板以及及在新區(qū)區(qū)工作的的白領(lǐng)，，占55％關(guān)注點(diǎn)：：注重居居住舒適適度、總總價(jià)、社社區(qū)配套套、安全全身份：全全國范圍圍內(nèi)的致致富階層層，如來自自北方/南方的的商人，，占10％關(guān)注點(diǎn)：：產(chǎn)品稀稀缺，資資源擁有有、注重重項(xiàng)目品品質(zhì)1/5/202333蠡湖階階層標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3：關(guān)注要要素：：區(qū)域價(jià)價(jià)值、、湖景景資源源和產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)客戶現(xiàn)狀物業(yè)類型高層公寓花園洋房聯(lián)排戶型特點(diǎn)二房91m2、三房(沿路）110－134m2小區(qū)內(nèi)部三房134－139m2,，四房154m2湖景高層大三房153－157m2,四房186－198三房126-143m2，五房156－218m2

四房224，五房353－391m2主力客戶中端客戶：政府機(jī)關(guān)中層公務(wù)員、企事業(yè)中層管理人員、高級白領(lǐng)、小型私企業(yè)主中高端客戶：政府機(jī)關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、中型私企老板高端客戶：無錫本地及宜興、江陰等地大型私企業(yè)主中高端客戶：政府機(jī)關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、中型私企老板高端客戶：無錫本地及宜興、江陰等地大型私企業(yè)主客戶特征看重本區(qū)的自然環(huán)境，看好片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?；對開發(fā)商品牌有較強(qiáng)的認(rèn)知看重區(qū)域價(jià)值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價(jià)格資源，追求產(chǎn)品品質(zhì)湖景資源的擁有，擁有身份標(biāo)簽與區(qū)隔感，追求生活品質(zhì)看重區(qū)域價(jià)值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價(jià)格資源，追求產(chǎn)品品質(zhì)擁有身份標(biāo)簽與區(qū)隔感，追求生活品質(zhì)以及湖景資源的擁有，關(guān)注點(diǎn)排序1）區(qū)域價(jià)值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）生活環(huán)境1）區(qū)域價(jià)值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）湖景資源1）湖景資源2）產(chǎn)品品質(zhì)3）區(qū)域價(jià)值1）產(chǎn)品品質(zhì)2）生活環(huán)境3）區(qū)域價(jià)值1）產(chǎn)品品質(zhì)2）生活環(huán)境3）區(qū)域價(jià)值1/5/202334蠡湖階階層標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3：關(guān)注要要素：：區(qū)域價(jià)價(jià)值、、湖景景資源源和產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)客戶現(xiàn)狀高端客客戶：：意向向購買買高層層湖景景大宅宅“無錫錫私營營業(yè)主主較多多，大大家都都有一一種心心態(tài)，，要買買就要要買好好房子子，市市中心心的房房子環(huán)環(huán)境不不好，，太吵吵了，，我比比較喜歡蠡蠡湖新新城這里的的環(huán)境，離公公司又又近。?！薄拔覀儌儗Ψ糠孔硬⒉⒉患奔?，目目前住住的地地方就就是環(huán)境境和管理理不好好，，所所以以就就是是等等你你們們蠡蠡湖湖一一號號地地塊塊的的房房子子了了。?！薄薄绑惑缓滦鲁浅悄悄莾簝簩韥硪?guī)劃劃非常常不不錯錯，，已已經(jīng)經(jīng)有有萬萬科科、、順順馳馳和和湖湖濱濱一一號號，，品質(zhì)質(zhì)都還還可可以以，，覺覺得得將將來來無錫錫有有錢錢人人都會會往往那那兒兒搬搬。?！薄敝懈吒叨硕丝涂蛻魬簦海阂庖庀蛳蛸徺徺I買中中層層湖湖景景公公寓寓“將將來來市市區(qū)區(qū)的的房房子子不不是是最最貴貴的的，，市市中中心心是是工工作作居居所所，，自然然環(huán)環(huán)境境好好的房房子子才才是是生生活活居居所所。?！薄薄拔椅矣X覺得得最最享享受受的的就就是是足足不不出出戶戶就就可可以以看看到到蠡蠡湖湖的的美美景景，，湖湖景景將將隨隨季季節(jié)節(jié)變變化化而而變變化化，，自自然然風(fēng)景景就很很優(yōu)美美。?！拔椅屹I買房房子子，，產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)一定定要要好好，，無無錫錫目目前前沒沒有有什什么么高高檔檔的的樓樓盤盤，，品品質(zhì)質(zhì)都都一一般般，，所所以以非非常?？纯春煤皿惑缓灰惶柼柕牡姆糠孔幼印??！薄敝卸硕丝涂蛻魬簦海阂庖庀蛳蛸徺徺I買低低樓樓層層公公寓寓“平時我我會帶小小孩去過過農(nóng)家樂樂，想讓讓小孩多多親近自自然，所所以希望望將來可可以住在在蠡湖旁旁邊，非非常喜歡歡那種生活方式式，吃完飯可可以在湖邊散步步?！薄拔医?jīng)常常會和家家人騎車車去蠡湖湖附近走走走，那那兒空氣氣好，環(huán)境好，有水有有噴泉，，感覺很很舒服””。1/5/202335蠡湖階層層代表1：以無錫本地小私私營業(yè)主主為標(biāo)簽，，包括企企事業(yè)單單位等中中高層管管理人員員，企業(yè)業(yè)高級白白領(lǐng)，個個體小老老板客戶素描特征總結(jié)結(jié)：區(qū)位價(jià)值值產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)生活環(huán)境境Opinion觀點(diǎn)Interest興趣趣Action活活動上下班較有規(guī)律

下班回家，看電視或處理家務(wù)。閑暇走親訪友、逛公園和購物節(jié)假日，進(jìn)行親子活動或去旅游渡假和家庭成員進(jìn)行交流喜歡交流，愿意同親戚朋友生活在同一小區(qū)或相臨的地方喜歡看書、閱讀新聞信息、進(jìn)修，希望跟上時代的發(fā)展喜歡大一些的園林規(guī)劃好以及管理有善的小區(qū)孝敬父母，想同父母住在一起，喜歡偏大些的戶型喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品現(xiàn)住小區(qū)太小，密度比太大，物業(yè)管理不好。居住人群比較復(fù)雜沒有分區(qū)，這種情況在無錫普遍重視家庭傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費(fèi)時間來輔助子女成長大部分已有住房，購房目的主要是為了改善居住環(huán)境偏好大戶型的房子，有部分客戶想買小戶型的房子投資，而目前市場上小戶型的房子不多對單價(jià)和總價(jià)都較為敏感可接受多層和小高層；（認(rèn)為高層物業(yè)管理費(fèi)高，公攤大）認(rèn)為園林規(guī)劃非常重要要有車位1/5/202336蠡湖階層層代表2：無錫政府高級級官員、中型私私營業(yè)主主，江陰陰、宜興興等地私私企業(yè)老老板客戶素描Opinion觀點(diǎn)Interest興趣趣Action活活動經(jīng)常奔波于各城市之間，見過世面，比較有個人觀點(diǎn)在家時間無規(guī)律以工作為中心，嚴(yán)格的工作時間概念節(jié)假日，工作應(yīng)酬占有了部分時間喜歡安靜、舒適、自然的生活，注重生活品質(zhì)強(qiáng)調(diào)私密性但也注重鄰里交流，對物管和安全的要求很高喜歡低密度物業(yè)，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品，入戶花園、大露臺都不錯，戶型在130平米以上，廚房和衛(wèi)生間要寬敞有購房實(shí)力，但愿意把更多的資金投入到生意中希望社區(qū)業(yè)主檔次高些，周圍的人群不能太亂、太雜希望能有綠化和規(guī)劃的好的園林；希望有水面，喬木茂森，有林蔭散步小徑等希望有個會所，如室內(nèi)游泳池等設(shè)施平時玩兒的地方較少。孝敬父母，想同父母住在一起，重視家庭，傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費(fèi)時間來輔助子女成長。無錫近幾年房地產(chǎn)市場，培養(yǎng)了較高品味特征總結(jié)結(jié)：區(qū)位價(jià)值值景觀資源源產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)追求生活活質(zhì)量1/5/202337蠡湖階層代表表3：除周邊城市以外與無錫有有生意往來的的長三角的企企業(yè)高層管理理人員、中大大型私企業(yè)主主客戶素描Opinion觀點(diǎn)Interest興趣Action活動時間相對較忙與同階層人一起休閑娛樂上下班基本沒有規(guī)律書籍、報(bào)紙是主要獲取知識的途徑經(jīng)常去高端的地方去購物對單價(jià)敏感度低喜歡有個性、有特色的東西喜歡擁有特殊景觀資源注重區(qū)域規(guī)劃，升值潛力信賴知名品牌產(chǎn)品喜歡在周邊環(huán)境景觀好，公共交通便捷的地方購房會考慮景觀高層，聯(lián)排、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品喜歡200平米寬景公寓，投資/休閑220－250平米別墅產(chǎn)品，自住或投資追求社區(qū)環(huán)境看重產(chǎn)品品質(zhì)，物業(yè)管理需要2個以上車位特征總結(jié)：資源擁有產(chǎn)品稀缺注重品牌有投資需求1/5/202338客戶攻略未來價(jià)值(future)精神價(jià)值(FasionClass)區(qū)域發(fā)展論壇壇——集齊地地產(chǎn)巨頭舞動動蠡湖蠡湖階層的氣氣質(zhì)——圈子子意見領(lǐng)袖，，集體活動，，并成為“精精神貴族”的的積分標(biāo)志，，賦以與購房房相關(guān)的優(yōu)惠惠措施蠡湖階層需需求的定制制化——產(chǎn)產(chǎn)品提升＋＋客戶服務(wù)務(wù)體系參與和分享享——及時時通訊工具具的全線投投入＋定期期的團(tuán)體性性活動社會責(zé)任感感——社會會的中流砥砥柱，公益益活動＋誠誠信行動+制定游戲戲規(guī)則1/5/202339規(guī)定動作品質(zhì)元素創(chuàng)新元素星級大堂合理的朝向布局舒適居住空間頂級配套中西理念創(chuàng)新戶型主體體產(chǎn)品品本體體評評價(jià)價(jià)1：項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品的的總總評評點(diǎn)點(diǎn)：：南南向向一一線線面面湖湖，，低低密密度度高高檔檔社社區(qū)區(qū)1/5/202340優(yōu)勢勢:絕版版區(qū)區(qū)域域位位置置高檔檔休休閑閑配配套套區(qū)域域發(fā)發(fā)展展前前景景優(yōu)優(yōu)越越南向向一一線線面面湖湖低密密度度高高檔檔社社區(qū)區(qū)注意意點(diǎn)點(diǎn):物業(yè)業(yè)管管理理公公司司及及社社區(qū)區(qū)智智能能化化是是本本案案急急需需解解決決的的地地方方主體體產(chǎn)品品本體體評評價(jià)價(jià)2：本案案區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值及及整整體體產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值位位列列榜榜首首1/5/202341主體體產(chǎn)品品本體體評評價(jià)價(jià)3：公寓寓類類————市市場場領(lǐng)領(lǐng)先先，，穩(wěn)穩(wěn)固固的的現(xiàn)現(xiàn)金金牛牛產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)勢勢:6米米挑挑高高星星級級酒酒店店式式大大堂堂;4.2-5米米大面寬客廳廳及主臥設(shè)計(jì)計(jì);大戶型型具有有南向向入戶戶花園園及獨(dú)獨(dú)立工工人房房配備備;公寓類類產(chǎn)品品價(jià)值值比較較1/5/202342主體產(chǎn)品本體評價(jià)價(jià)4：花園洋房房產(chǎn)品———高端端需求，，準(zhǔn)明星星產(chǎn)品花園洋房房類產(chǎn)品品價(jià)值比比較優(yōu)勢:4.2-4.8米大面面寬客廳廳及4.2米主主臥設(shè)計(jì)計(jì);南北通風(fēng)風(fēng);一樓南北北皆為大大面積庭庭院;二樓以上上戶型北北向皆設(shè)設(shè)計(jì)為入入戶花園園;1/5/202343主體產(chǎn)品本體評價(jià)價(jià)5：聯(lián)排產(chǎn)品———市場稀稀缺，明明星產(chǎn)品品別墅類產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值比較優(yōu)勢:前后皆為為大面積積入戶花花園8.1米米大面寬寬設(shè)計(jì)主流為5間臥臥室設(shè)計(jì)二樓獨(dú)立書房房及家庭室設(shè)設(shè)計(jì)107平方米米地下室贈送送空間私家電梯1/5/202344主體產(chǎn)品價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值(蠡湖新城價(jià)價(jià)值)絕版區(qū)位———無錫首席富富人區(qū)生態(tài)配套———高檔休閑配配套設(shè)施規(guī)劃——副中中心規(guī)劃前景景營銷價(jià)值[強(qiáng)勢營銷下下的推廣、展展示策略]往后看》》》》》項(xiàng)目價(jià)值[區(qū)位、資源源、產(chǎn)品]生態(tài)資源———南向一線蠡蠡湖，開闊湖湖景資源頂級產(chǎn)品線——低密度高檔社社區(qū)：1.15容積率豐富產(chǎn)品線——公寓產(chǎn)品：星星級酒店大大堂、南向入入戶花園及獨(dú)獨(dú)立工人房配配備花園洋房：一一樓南北皆皆為大面積庭庭院、二樓以以上戶型北向向皆設(shè)計(jì)為入入戶花園聯(lián)排別墅:5間臥室室設(shè)計(jì)、獨(dú)立立書房及家庭庭室設(shè)計(jì)、私私家電梯高端配套———8000多多平米頂級會會所、逾2萬萬平米的藝術(shù)術(shù)生活長廊蠡湖·陽光星星城的項(xiàng)目價(jià)價(jià)值體系1/5/202345主體產(chǎn)品高端市場占位位高層公寓(斜斜向東面看湖湖)高層公寓(斜斜向西面看湖湖)高層公寓(斜斜向西面看湖湖)花園洋房聯(lián)排別別墅70008000900010000湖濱一一號(東面面斜看看湖)均價(jià)價(jià)7000湖濱一一號(西面面斜看看湖)均價(jià)價(jià)7000首席均均價(jià)價(jià)7300湖濱一一號(東面面斜看看湖)均價(jià)價(jià)8100湖濱一一號(高層層斜看看湖)價(jià)格格9200金色江江南聯(lián)聯(lián)排9000新梁溪溪人家家雙拼拼:1-1.3萬130001/5/202346價(jià)值值提升升產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)提提升升建建議議：：流行行元元素素極極致致化化＋＋適適度度吸吸引引眼眼球球＋＋有有效效控控制制成成本本品質(zhì)質(zhì)提提升升物業(yè)業(yè)管管理理————聘聘請請國國際際知知名名物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司配套套設(shè)設(shè)施施————智能能化化設(shè)設(shè)備備管道道純純凈凈水水系系統(tǒng)統(tǒng)室內(nèi)內(nèi)采采暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)指紋紋門門鎖鎖家庭庭智智能能控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)區(qū)一一卡卡通通系系統(tǒng)統(tǒng)彩色色可可視視對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)光纖纖入入戶戶1/5/202347價(jià)值值提升升產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)提提升升建建議議：：流行行元元素素極極致致化化＋＋適適度度吸吸引引眼眼球球＋＋有有效效控控制制成成本本品質(zhì)質(zhì)提提升升物業(yè)業(yè)管管理理————聘聘請請國國際際知知名名物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司配套套設(shè)設(shè)施施————智能能化化設(shè)設(shè)備備管道道純純凈凈水水系系統(tǒng)統(tǒng)室內(nèi)內(nèi)采采暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)指紋紋門門鎖鎖家庭庭智智能能控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)區(qū)一一卡卡通通系系統(tǒng)統(tǒng)彩色色可可視視對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)光纖纖入入戶戶1/5/202348聘請國際際知名物物業(yè)管理理公司要求：客1/5/2023492配套———采暖系系統(tǒng)———混凝土土采暖制制冷子系系統(tǒng)要求：樣樣板房體體驗(yàn)＋工工程展示示案例：北北京鋒尚尚國際公公寓、南南京鋒尚尚每層樓板板內(nèi)預(yù)埋埋聚丁烯烯（PB）盤管管管道道內(nèi)循環(huán)環(huán)水溫度度——夏夏季20度，冬冬季28度采用先進(jìn)進(jìn)的保溫溫隔熱““外圍護(hù)護(hù)系統(tǒng)””和“混混凝土制制冷采暖暖”溫控控技術(shù)，，是目前前國際上上成熟的的、節(jié)能能環(huán)保的的室溫調(diào)調(diào)控技術(shù)術(shù)；它依靠低低溫輻射射而非對對流方式式營造室室內(nèi)舒適適溫度，，溫度范范圍控制制在20－26度之間間；溫度均勻勻分布、、無風(fēng)感感噪音被譽(yù)為灰色黃金的預(yù)埋PB管道，與建筑同壽命、免維護(hù)依靠循環(huán)環(huán)水調(diào)節(jié)節(jié)溫度———從而而調(diào)節(jié)房房間溫度度1/5/2023502配套———管道凈凈水系統(tǒng)統(tǒng)要求：樣樣板房體體驗(yàn)＋工工程展示示在小區(qū)內(nèi)內(nèi)或單幢幢高層內(nèi)內(nèi)實(shí)施管管道純凈凈水系統(tǒng)統(tǒng)工程：：即以該該地區(qū)的的自來水水或地下下水為水水源，將將自來水水或地下下水經(jīng)過過設(shè)在小小區(qū)內(nèi)地地面或高高層樓頂頂?shù)乃幪幚頇C(jī)房房進(jìn)行深深度處理理后，成成為可直直接生飲飲的飲用用水，然然后通過過專設(shè)的的飲用水水輸送管管網(wǎng)直接接輸送到到每一居居民家中中，使居居民在自自己家中中打開龍龍頭即可可直接飲飲用。1/5/2023513智能化建建議———指紋門門鎖要求：客客戶積累累期介入入，針對對不同客客戶群體體提供3～5套套服務(wù)計(jì)計(jì)劃和方方案案例：香蜜蜜湖1號作用：由于于指紋唯一一性，可增增強(qiáng)室內(nèi)空空間的私密密性及安全全性品牌推薦：：同濟(jì)斯瑪特特奇系列產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格：6500元元/套臺灣SYRIS系列列價(jià)價(jià)格：：12000元/個個1/5/2023523智能能化化建建議議————家家庭庭智智能能控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)要求求：：銷銷售售同同時時系系統(tǒng)統(tǒng)演演示示TREND卓卓靈靈(TrendControlSystemsLimited)是是Honeywell霍霍尼尼韋韋爾爾自自動動化化控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)集集團(tuán)團(tuán)（（AutomationandControlSolutions-ACS））成成員員，，TREND卓卓靈靈系系統(tǒng)統(tǒng)在在智智能能化化樓樓宇宇自自控控領(lǐng)領(lǐng)域域一一直直處處于于技技術(shù)術(shù)領(lǐng)領(lǐng)先先的的地地位位作用：智智能控制制系統(tǒng)能能將燈光光、空調(diào)調(diào)、音響響、電視視等家電電系統(tǒng)及及車庫管管理系統(tǒng)統(tǒng)、安保保系統(tǒng)集集合于一一個智能能控制盒盒中，能能夠達(dá)達(dá)到遠(yuǎn)程程遙控、、安全保保障、減減少控制制面板及及美觀等等作用。。推薦品品牌：：美國國Honeywell霍尼尼韋爾爾TREND卓卓靈智智能控控制系系統(tǒng)1/5/202353本項(xiàng)目目發(fā)展展戰(zhàn)略略發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略高舉高高打項(xiàng)項(xiàng)目形形象樹立無無錫首首席富富人區(qū)區(qū)塑造高高品質(zhì)質(zhì)蠡湖居居住典典范區(qū)域價(jià)價(jià)值(蠡湖湖新城城價(jià)值值)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值[區(qū)位位、資資源、、產(chǎn)品品]客戶關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)(區(qū)域域、資資源、、品質(zhì)質(zhì))Eachdetailofarchitect/Designing“建筑筑的每每一個個元素素都有有自己己的生生命力力，它它使焦焦點(diǎn)不不再匯匯聚，，漫步步于建建筑空空間中中的感感受就就像你你每天天在一一個城城鎮(zhèn)中中行走走時所所發(fā)生生的一一樣。?！?-柯柯布西西耶他山之石德國品品牌108年五五星級級酒店店凱賓斯斯基大大飯店店世界最最大景景觀廣廣場，，67萬萬平米米太湖湖廣場場無錫第第一高高度，50層層無錫錫新興興地標(biāo)標(biāo)世界首首富御御用設(shè)設(shè)計(jì)師師所在加加拿大大F&K國國際設(shè)設(shè)計(jì)集集團(tuán)無錫/上海，兩大大貴賓賓接待待處100多年年來僅僅有的的凱賓賓斯基基酒店店之上上的商務(wù)行行宮頂級品品牌嫁嫁接/絕絕對對價(jià)值值宣揚(yáng)揚(yáng)/高高端定定位/長長三三角跨跨域營營銷——締締造無無錫第第一1、無無錫凱凱燕環(huán)環(huán)球中中心———頂頂級品品牌嫁嫁接1/5/202356他山之石紅樹灣灣片區(qū)區(qū)“深圳圳地王王”沙河GOLF，，深圳圳灣、、華僑僑城人人文景景觀、、內(nèi)湖湖、規(guī)規(guī)劃中中的中中央公公園總占地地面積積：16.2萬萬m2總建筑筑面積積：65萬萬m2分四期期開發(fā)發(fā)，高高層、、Townhouse綠化率率