上風(fēng)尚城整合營(yíng)銷推廣案

上風(fēng)尚城整合營(yíng)銷推廣案包河苑項(xiàng)目專案組

【營(yíng)銷環(huán)境淺析】尚城序曲【營(yíng)銷環(huán)境淺析】【第一章】

【時(shí)代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟(jì)【包河工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介】包河工業(yè)區(qū)位于312國(guó)道以南，包河大道(姥山路)兩側(cè)，美菱大道、駱崗機(jī)場(chǎng)以東、曉陸路以北，南北間距3公里，東西間距4公里，占地6.5平方公里。工業(yè)區(qū)地理位置得天獨(dú)厚，交通便捷，與駱崗機(jī)場(chǎng)一路之隔，312國(guó)道相鄰，距離巢湖、合肥市區(qū)僅幾公里。園區(qū)內(nèi)45米寬的市政道路縱橫交錯(cuò)，10千伏電力、400mm管徑的自來(lái)水為園內(nèi)的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。

工業(yè)區(qū)按十年規(guī)劃，占地6.5平方公里，約9800畝。工業(yè)區(qū)分設(shè)7個(gè)功能園區(qū)：高新科技企業(yè)園、外商企業(yè)園、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)園、生態(tài)住宅園、物流倉(cāng)儲(chǔ)園、商業(yè)娛樂(lè)園、農(nóng)業(yè)生活園。總體規(guī)劃工業(yè)廠房建設(shè)面積20萬(wàn)平方米；住宅建筑面積12萬(wàn)平方米；工業(yè)產(chǎn)值50億元，實(shí)現(xiàn)稅收2個(gè)億，打造2-3家大型企業(yè)?？傮w目標(biāo)分三個(gè)階段實(shí)施：第一階段3年時(shí)間，建設(shè)好園區(qū)內(nèi)的道路、水、電、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程?！緯r(shí)代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟(jì)

【包河工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介】

同時(shí)啟動(dòng)占地3000畝的一期工程。興建住宅5萬(wàn)平方米；工業(yè)廠房5萬(wàn)平方米，引進(jìn)企業(yè)50家，爭(zhēng)取園區(qū)實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值5億元，稅收達(dá)3000萬(wàn)元，達(dá)到“一年進(jìn)項(xiàng)目，兩年出形象，三年上規(guī)模”的要求。第二階段2年時(shí)間，加大工業(yè)區(qū)的硬件設(shè)施建設(shè)，完善各園區(qū)的功能配套，實(shí)施二期工程建設(shè)。第三階段5年時(shí)間，全面提升工業(yè)區(qū)品位，努力創(chuàng)造一個(gè)檔次高、功能全、環(huán)境雅、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的新園區(qū)。

包河工業(yè)區(qū)是以全新的投融資理念、靈活的經(jīng)營(yíng)思路，建設(shè)融工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)、科教、旅游為一體的新型工業(yè)園區(qū)，開創(chuàng)包河區(qū)新形象。力爭(zhēng)五年內(nèi)建成全省一流，獨(dú)具特色的縣區(qū)級(jí)工業(yè)園區(qū)，使之成為包河區(qū)對(duì)外招商引資的重要載體，全區(qū)最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?！緯r(shí)代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟(jì)

包河區(qū)政府的搬遷合肥新的園林大道——包河大道的暢通周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步完善首批近40萬(wàn)回遷房的交付巢湖，母親河的近在咫尺

【核心價(jià)值】

片區(qū)核心價(jià)值的提煉關(guān)鍵詞：商業(yè)價(jià)值、機(jī)會(huì)價(jià)值、身份價(jià)值一、位于包河區(qū)政府對(duì)面和工業(yè)區(qū)門戶地段，得天獨(dú)厚的先天地段條件，造就了其物業(yè)的稀缺性和唯一性。“物以稀為貴”，稀缺性歷來(lái)是資本追逐投資的熱點(diǎn)。衡量產(chǎn)品的最核心指標(biāo)，是看它的稀缺度，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。經(jīng)濟(jì)法則，賦予“上風(fēng)尚城”最為充分的投資價(jià)值。二、以包河區(qū)政府為原點(diǎn)的地理尺度，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將促進(jìn)優(yōu)質(zhì)生活網(wǎng)絡(luò)的建立和生活工作配套的進(jìn)一步完善。

舒適的居住環(huán)境、便捷的交通等大量生活配套的市政建設(shè)終將形成整體優(yōu)勢(shì)，一個(gè)新的成熟生活區(qū)呼之欲出。生活的舒適便利是人居的主流和核心要素，隨著生活網(wǎng)絡(luò)的成熟和完善，將直接推動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)的升溫和增值。其價(jià)值增長(zhǎng)將隨著北區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛而加速上升。

【核心價(jià)值】

片區(qū)核心價(jià)值的提煉三、工業(yè)區(qū)大型企業(yè)的進(jìn)駐，必將吸引為其配套服務(wù)的中小型企業(yè)聚其左右，迫于流動(dòng)資金的考慮，可能會(huì)租住住宅房用語(yǔ)辦公，形成獨(dú)特的房地產(chǎn)現(xiàn)象四、同樣區(qū)政府的搬遷也會(huì)吸引部分事業(yè)單位對(duì)本區(qū)域的關(guān)注結(jié)論：上風(fēng)尚城”與新區(qū)政府近在咫尺，正處于新政府中心的核心寶地。包河區(qū)政府的搬遷，行政重心的南移，將為周邊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供有力的支持，必將帶來(lái)一方的繁榮昌盛，帶來(lái)“尚城”周邊區(qū)域的繁華景象?！竞诵膬r(jià)值】

片區(qū)核心價(jià)值的提煉

關(guān)鍵詞：環(huán)境價(jià)值、生活價(jià)值、人文價(jià)值

一、巢湖近在咫尺，優(yōu)質(zhì)生活的保證

西方學(xué)者說(shuō)，我們正生活在一個(gè)“麥當(dāng)勞”化的社會(huì)里，這個(gè)社會(huì)的特點(diǎn)是：效率、可計(jì)算性、可預(yù)測(cè)性、可控制性。對(duì)于生活我們渴望，一份閑適的從容，一種豁達(dá)的寧?kù)o，在水的面前，讓嚴(yán)肅成為柔情，讓暴躁回歸平靜，水是多情的，你是溫柔的

二、優(yōu)質(zhì)生活的保證不只是水，更是那份合肥最新鮮的純氧。三、項(xiàng)目本身的建筑形態(tài)決定在區(qū)域內(nèi)的唯一的標(biāo)志性建筑高度四、大賣場(chǎng)的形成給尚城帶來(lái)更美好的居住環(huán)境，更具環(huán)境價(jià)值與投資價(jià)值?！酒放茣r(shí)機(jī)】

上風(fēng)尚城的品牌推廣時(shí)機(jī)

項(xiàng)目一公里片區(qū)尚無(wú)成規(guī)模的成熟商品社區(qū)周邊高素質(zhì)居民存在無(wú)房可住的尷尬境地項(xiàng)目毗鄰的70萬(wàn)平方米回遷房將給本案商業(yè)帶來(lái)源源不斷的消費(fèi)原動(dòng)力

上風(fēng)尚城12萬(wàn)平凡米的社區(qū)是南城區(qū)高檔住宅的顛峰之作品

必將引起業(yè)內(nèi)業(yè)外的廣泛關(guān)注和形成極大的社會(huì)影響力，是美地地產(chǎn)品牌提升與傳播的大好時(shí)機(jī)。【市場(chǎng)機(jī)會(huì)】

天時(shí)、地利、人和

天時(shí)：本區(qū)域?qū)儆诳瞻讌^(qū)，，地產(chǎn)力量目前非常薄弱，好的地產(chǎn)項(xiàng)目和優(yōu)秀的發(fā)展商沒(méi)有，而整個(gè)合肥地產(chǎn)2004年高速發(fā)展已經(jīng)成熟，本區(qū)域啟動(dòng)的時(shí)機(jī)同樣已經(jīng)成熟，市場(chǎng)購(gòu)買力支持力比較好。地利：以本項(xiàng)目周圍的三公里處沒(méi)有一個(gè)適宜的商品房居住區(qū)存在，更別提高檔居住社區(qū)，包河區(qū)最代表性的居住區(qū)是太湖路附近，而本區(qū)域與太湖路距離非常遠(yuǎn)，屬于獨(dú)立區(qū)，本地沒(méi)有優(yōu)秀項(xiàng)目，本區(qū)域人民目前處于“活得非常累”的狀態(tài)，人和：政務(wù)區(qū)的搬遷和工業(yè)園企業(yè)的紛紛入住，周邊人氣會(huì)逐步興旺起來(lái)。同時(shí)作為首個(gè)在本區(qū)域開發(fā)的高檔項(xiàng)目，天時(shí)、地利、人和三點(diǎn)合一，已經(jīng)完全具備地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌地位；【第二二章】】尚城城公公民民【目標(biāo)標(biāo)客戶戶淺析析】【市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)】】上帝和和撒旦旦，往往往只只是一一個(gè)事事物的的兩面面而已已人生本本就是是一個(gè)個(gè)不斷斷尋找找的過(guò)過(guò)程，，也是是一個(gè)個(gè)不斷斷舍棄棄的過(guò)過(guò)程?。∥覀兛偪偸枪坦虉?zhí)的的認(rèn)為為某一一類人人是項(xiàng)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶群體體，然然后想想當(dāng)然然的意意想他他們的的生活活方式式會(huì)是是怎樣樣………然而現(xiàn)現(xiàn)實(shí)總總是給給我們們一個(gè)個(gè)不大大不小小的耳耳光，，上帝帝跟我我們開開了玩玩笑，，或者者是他他老人人家打打了個(gè)個(gè)瞌睡睡，一個(gè)定定位于于文化化社區(qū)區(qū)可能能住的的大部部分只只是初初中畢畢業(yè)，，一個(gè)個(gè)號(hào)稱稱中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)級(jí)理想想家園園走出出來(lái)可可能是是剛剛剛走過(guò)過(guò)溫飽飽線的的你和和我，，雖然然這對(duì)對(duì)于一一些熱熱衷中中定位位思考考的策策劃人人來(lái)說(shuō)說(shuō)是一一個(gè)巨巨大的的打擊擊，但但你不不得不不接受受。就像真真理和和謬誤誤只是是一步步之遙遙一樣樣，買買或不不買只只是幾幾秒鐘鐘的時(shí)時(shí)間誤誤差，，你的的上帝帝和撒撒旦永永遠(yuǎn)只只是一一個(gè)事事物的的正反反面。。實(shí)際際的的問(wèn)問(wèn)題題是是該該怎怎么么尋尋找找那那些些愿愿意意掏掏錢錢的的我我們們的的上上帝帝呢呢？？那么么讓讓我我們們閉閉上上眼眼睛睛虔虔誠(chéng)誠(chéng)的的祈祈禱禱：：所有有有有經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力購(gòu)購(gòu)買買的的包包河河區(qū)區(qū)居居民民都都過(guò)過(guò)來(lái)來(lái)吧吧【身身份份界界定定】】誰(shuí)來(lái)來(lái)購(gòu)購(gòu)買買？？1、、民民營(yíng)營(yíng)私私企企老老板板2、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)上上班班的的高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)3、、機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、事事業(yè)業(yè)單單位位/國(guó)國(guó)企企中中高高層層管管理理人人員員4、、自自由由職職業(yè)業(yè)者者5、、辦辦公公用用途途的的小小型型公公司司和和辦辦事事處處6、、看看好好區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)的的投投資資客客戶戶。。【消消費(fèi)費(fèi)群群體體寫寫真真】】描繪繪怎怎樣樣的的消消費(fèi)費(fèi)群群體體購(gòu)買買主主要要是是離離工工作作較較近近/親親戚戚朋朋友友較較近近/生生活活圈圈子子較較近近/家家就就在在附附近近一生生中中的的第第二二、、第第三三次次購(gòu)購(gòu)房房，，對(duì)他他們們來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，買買的的已已不不僅僅僅僅是是居居所所，，更是是他他們們的的名名片片，，是他他的的家家族族的的一一個(gè)個(gè)圖圖騰騰。。他用用自自己己占占據(jù)據(jù)的的土土地地的的價(jià)價(jià)值值，，房房子子的的價(jià)價(jià)值值來(lái)來(lái)宣宣告告他他自自身身的的價(jià)價(jià)值值【消消費(fèi)費(fèi)群群體體寫寫真真】】用一一種種新新的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)重重新新劃劃分分客客戶戶夢(mèng)想想激激涌涌，，每每個(gè)個(gè)成成就就都都是是起起點(diǎn)點(diǎn)！！勇者者，，從從不不滿滿足足現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，智者者，，尤尤擅擅提提升升自自我我，，投資資客客，，對(duì)對(duì)財(cái)財(cái)富富的的追追求求永永不不停停步步。。勇者者、、智者者、、也也許許是是對(duì)對(duì)我我們們上上帝帝最最恰恰當(dāng)當(dāng)?shù)牡母鸥爬ɡㄍ顿Y資客客，，【消消費(fèi)費(fèi)群群體體寫寫真真】】人與與人人的的區(qū)區(qū)別別大大于于人人和和猴猴子子的的區(qū)區(qū)別別一、、勇勇者者牛頓頓曾曾說(shuō)說(shuō)：：站站在在巨巨人人的的肩肩膀膀上上可可以以比比別別人人看看得得更更遠(yuǎn)遠(yuǎn)。。即即使使站站在在最最高高處處，，看看不不見(jiàn)見(jiàn)的的景景物物，，仍仍然然比比看看見(jiàn)見(jiàn)的的要要多多：：人群群是是有有階階級(jí)級(jí)的的，，居居住住是是分分階階層層的的，，所謂謂的的階階層層，，應(yīng)應(yīng)該該是是在在一一個(gè)個(gè)大大環(huán)環(huán)境境中中自自然然形形成成的的，，俗俗話話說(shuō)說(shuō)的的人人以以群群分分也也許許就就是是這這個(gè)個(gè)道道理理。。記住?。海荷缟鐣?huì)會(huì)是是通通過(guò)過(guò)你你的的房房子子來(lái)來(lái)認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)你你勇者者，，在在這這個(gè)個(gè)城城市市尋尋找找機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)的的一一群群人人，，他他們們可可能能是是政政府府的的公公務(wù)務(wù)員員、、工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)的的中中高高層層管管理理干干部部、、周周圍圍私私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)主主、、有有錢錢的的拆拆遷遷農(nóng)農(nóng)民民他們們信信奉奉的的生生活活準(zhǔn)準(zhǔn)則則是是擁有這個(gè)個(gè)城市的的唯一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)就是是和智者者平起平平坐【消費(fèi)費(fèi)群體寫寫真】這個(gè)社會(huì)會(huì)，少數(shù)數(shù)人制訂訂規(guī)則，，多數(shù)人人遵守規(guī)規(guī)則二、智者者用門牌標(biāo)標(biāo)示身份份是別人人學(xué)不到到的優(yōu)雅雅用居住定定論生活活是別處處買不到到的生涯涯真正的智智者不是是你的口口袋有多多少錢，，而是你你的腦袋袋里有多多少東西西。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)動(dòng)不已，，仿佛是是一顆愛(ài)愛(ài)捉弄人人的智齒齒；智智者以以退為進(jìn)進(jìn)、冥思思苦想，，將自己己的觀點(diǎn)點(diǎn)隱藏在在一個(gè)個(gè)個(gè)重要的的淡漠籌籌劃之地地。一一個(gè)低低調(diào)的貴貴族居所所，能策策劃自己己高潮和和低谷所謂的智智者應(yīng)該該是這個(gè)個(gè)社會(huì)的的主導(dǎo)力力量。他他們可能能是政府府的官員員或者是是大型企企業(yè)的CEO，，外資白白領(lǐng)等。。他們選擇擇這里是是因?yàn)椋海阂驗(yàn)檫@里里是陶淵淵明和比比爾蓋茨茨的時(shí)空空對(duì)話。喜歡安靜靜，又不不想遠(yuǎn)離離繁華/喜喜歡品味味，又不不愿放棄棄節(jié)奏喜喜歡歡簡(jiǎn)單，，又不想想失去內(nèi)內(nèi)涵/喜歡歡實(shí)用，，又不想想拒絕豪豪華【消費(fèi)費(fèi)群體寫寫真】投資當(dāng)然然要地段段、投資資不能沒(méi)沒(méi)有氛圍圍三、投資資客所謂的獨(dú)獨(dú)具慧眼眼，不只只是指看看到什么么，更是是觀察世世界的敏敏銳角度度尚風(fēng)尚水水，財(cái)富富人生區(qū)政府的的搬遷、、工業(yè)園園區(qū)的企企業(yè)的紛紛紛入住住、工業(yè)業(yè)園區(qū)入入口大門門位置、、2萬(wàn)平平方米的的商業(yè)配配套、項(xiàng)項(xiàng)目本身身銀行的的進(jìn)駐………投資，是是一項(xiàng)全全民運(yùn)動(dòng)動(dòng)！【消費(fèi)費(fèi)群體寫寫真】目標(biāo)客戶戶群體的的心理分分析[目標(biāo)消消費(fèi)者的的需要][尚尚城能給給予的]價(jià)值的認(rèn)認(rèn)同感片片區(qū)唯唯一的高高檔社區(qū)區(qū)身份的象象征包包河河區(qū)政府府對(duì)面更多機(jī)會(huì)會(huì)的獲得得企業(yè)的尊尊貴身份份和行業(yè)業(yè)地位生活的品品位從從容容的，格格調(diào)化的的生活升值潛力力區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)的發(fā)展展方向及及政府的的規(guī)劃樓盤的綜綜合素質(zhì)質(zhì)美美地地地產(chǎn)的的鼎力之之作【第三三章】尚城迷迷思思【面對(duì)的的問(wèn)題點(diǎn)點(diǎn)】【問(wèn)題題思考】】面對(duì)的問(wèn)問(wèn)題點(diǎn)區(qū)域4999畝畝地的未未來(lái)的市市場(chǎng)，高高檔住宅宅供應(yīng)量量將急劇劇加大，，以尚城目目前的價(jià)價(jià)位，同同比競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)來(lái)自全全市范圍圍，片區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃存在許許多變數(shù)數(shù)，包河工業(yè)業(yè)區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃在建設(shè)設(shè)上的滯滯后性，，區(qū)域本地地人居住住上的傳傳統(tǒng)意識(shí)識(shí)，區(qū)域內(nèi)回回遷房的的市場(chǎng)沖沖擊?！締?wèn)題題思考】】面對(duì)的問(wèn)問(wèn)題點(diǎn)以上六個(gè)個(gè)問(wèn)題點(diǎn)點(diǎn)在上風(fēng)尚尚城推廣廣中是無(wú)無(wú)法回避避的也是我們們的營(yíng)銷銷推廣中中必須面面對(duì)和解解決的。。因此，在在推廣中中要做到到1、改變他們們的態(tài)度度：改變他他們對(duì)區(qū)區(qū)域原有有的過(guò)偏偏、遠(yuǎn)、、差的認(rèn)認(rèn)識(shí)，通通過(guò)全新新生活形形態(tài)的塑塑造，倡倡導(dǎo)更尊尊貴的生生活體驗(yàn)驗(yàn)。對(duì)區(qū)區(qū)域價(jià)值值、未來(lái)來(lái)潛力的的充分闡闡釋，分分別從生生活享受受和投資資收益兩兩個(gè)角度度打消購(gòu)購(gòu)房客戶戶的疑慮慮。2：認(rèn)同物業(yè)業(yè)品牌：上風(fēng)尚尚城是包包河工業(yè)業(yè)區(qū)首席席高檔社社區(qū)3、認(rèn)同開發(fā)發(fā)商品牌牌：美地房房產(chǎn)，品品質(zhì)和品品位并重重【尚城印印象】尚城留給給市場(chǎng)的的印象應(yīng)應(yīng)該是什什么推售上不不僅僅著著重是在在規(guī)劃上上和城市市,和自自然共融融。它所包含含的商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)價(jià)價(jià)值它的稀缺缺性和在在片區(qū)的的標(biāo)志性性和巢湖的的血脈關(guān)關(guān)系，它和目標(biāo)群之之間的精神共共生……這些是我我們們應(yīng)該在傳播播的過(guò)程中用用心挖掘越來(lái)越多的商商品已成為使使用者的一個(gè)個(gè)符號(hào)化的東西西，有了很多的社交意義，【尚城印象】】尚城留給市場(chǎng)場(chǎng)的印象應(yīng)該該是什么我們?cè)诘禺a(chǎn)上上借用產(chǎn)品的的手法，讓尚城成為居居住使用者的的符號(hào)；這個(gè)符號(hào)是他他們無(wú)言的身身份證明，是他們是什么么樣的群體的的標(biāo)志，同時(shí)也是他們們?nèi)〉盟麄兏鞲髯孕枰臋C(jī)機(jī)遇而不僅僅是地地理的標(biāo)志或或一個(gè)目的地地名【第四章】】尚城引擎擎【營(yíng)銷的核心心理念】【尚城引擎】】推廣核心思路路我們希望將尚尚城的推廣變變成推廣一種種生活格調(diào)和和生活方式。。以輕松的姿態(tài)態(tài)對(duì)抗目前流流于泛濫的"賣點(diǎn)營(yíng)銷"。我們強(qiáng)調(diào)，住住宅項(xiàng)目推廣廣首先應(yīng)該是是比生活方式式和生活品味味，其次才是是比地段、比比環(huán)境、比戶戶型、比價(jià)格格。我們堅(jiān)持靈性性與理性之美美兼容并蓄的的廣告推廣才才能深入人心心。充分挖掘項(xiàng)目目之外的資源源，利用區(qū)政政府的商業(yè)價(jià)價(jià)值、機(jī)會(huì)價(jià)價(jià)值、身份價(jià)價(jià)值和巢湖帶帶來(lái)的人文價(jià)價(jià)值、生活價(jià)價(jià)值，達(dá)到與與目標(biāo)可戶群群體溝通的目目的。上風(fēng)尚城的整整合推廣通過(guò)“三個(gè)重重點(diǎn)，一條主主線”的緊密密配合。按照“四個(gè)銷銷售節(jié)點(diǎn)”、“五個(gè)廣告告段”全面展展開。第一點(diǎn)：媒體的有效運(yùn)運(yùn)用針對(duì)目標(biāo)客戶戶，逐步將不不同主題的推推進(jìn)，強(qiáng)化定定位配合促銷銷，公關(guān)傳播播發(fā)布項(xiàng)目相相關(guān)信息。第二點(diǎn)：促銷，實(shí)效傳傳播的緊密跟跟進(jìn)重視SP策略略的短程激勵(lì)勵(lì)，利益引誘誘，分階段推推出銷售利益益點(diǎn)。第三點(diǎn)：有效利用房展展會(huì)的的時(shí)機(jī)機(jī)【三個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)】有效的推售手手段是決定項(xiàng)項(xiàng)目成敗的一一個(gè)關(guān)鍵【一條主線線】居住，在這里里我們理解為為一個(gè)滿足欲欲望的容器每個(gè)人都會(huì)有有很多的愿望望，

當(dāng)他想想去實(shí)現(xiàn)這個(gè)個(gè)愿望的時(shí)候候，

愿望就就已不是愿望望，

被加入入動(dòng)力的愿望望，我們理解解為欲望。每每個(gè)人都有有希望生活得得更好的權(quán)利利，

而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)希望的過(guò)程程就是欲望爆爆炸的時(shí)刻，，

你不希望望生活得更好好嗎？

你難難道不想擁有有一所滿足欲欲望的居所嗎嗎？你一直在尋找找你的欲望停停留地嗎？關(guān)于居住，每每個(gè)人都堅(jiān)持持不同的理解解它是生活的工工具嗎，我們們說(shuō)不是它是寄停的碼碼頭嗎，我們們說(shuō)不是欲望：對(duì)于居居住的另一種種理解【一條主線線】居住，在這里里我們理解為為一個(gè)滿足欲欲望的容器都市的瘋狂迷迷亂，太多的的欲望摻雜其其中，

擁有有了一輛帕薩薩特，還想換換成一輛寶馬馬，

擁有一一間公司，你你在想辦法把把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打打跨，

擁有有事業(yè)，現(xiàn)在在在渴求片刻刻的閑暇，………

擁有有一套房子，，你能滿足這這僅僅是一個(gè)個(gè)滿足起居的的四方盒子嗎嗎？

欲望，，誰(shuí)都有去實(shí)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。。其實(shí)：抽煙不代表什什么，抽什么么煙，才能說(shuō)說(shuō)明什么開車不代表什什么，開什么么車，才能說(shuō)說(shuō)明什么同樣：有房子不代表表什么，有什什么樣的房子子，才能說(shuō)明明什么【產(chǎn)品定位位】隨心所欲，創(chuàng)創(chuàng)新是一種冒冒險(xiǎn)產(chǎn)品屬性定位位：包河區(qū)政府對(duì)對(duì)面的國(guó)際精精英俱樂(lè)部包河工業(yè)區(qū)首首席高檔社區(qū)區(qū)【案名】名字決定性格格，性格決定定命運(yùn)思路1、上風(fēng)上水———上風(fēng)尚城思路2：美地地方——美地地房——美地坊思路3：美地·名人錄錄美地地·名人館思路4：財(cái)智智城市——財(cái)財(cái)智方程式———財(cái)智程式思路5：生活本色———本舍——本座其他：金鉆領(lǐng)領(lǐng)地、美地城城品、城市銘銘座、包河WINDOWS（包河之之窗）推薦案名：上上風(fēng)尚城【案名】名字決定性格格，性格決定定命運(yùn)案名釋疑：‘1、尚：指指時(shí)尚，是一種自在、、時(shí)尚、雅致致、純粹的品品質(zhì)生活，追追求這種生活活的人，是有有閑情、有品品位、有涵養(yǎng)養(yǎng)、有格調(diào)的的人。這是一一種現(xiàn)代的主主流生活方式式，擁有這種種生活的人，，是現(xiàn)在和未未來(lái)的社會(huì)精精英。2、上：指項(xiàng)項(xiàng)目所在的地地段，上風(fēng)上上水，風(fēng)水寶寶地，同時(shí)一一個(gè)“上”字字也特出了小小區(qū)為高層高高檔的建筑形形態(tài)。3、上風(fēng)尚城城：兩個(gè)“上上”字，加深深記憶，突出出形象，【SLOGAN】一個(gè)精品的誕誕生，是因?yàn)闉榫奂颂喽嗥诖哪抗夤釹LOGAN——主推廣廣告語(yǔ)1、有怎樣的的居住，就有有怎樣的人生生2、居住改變變生活，觀念念改變未來(lái)3、對(duì)位城市市精英階層的的精神版圖4、欲望，誰(shuí)誰(shuí)都有去實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的權(quán)利5、制高點(diǎn)，，制勝權(quán)6、新城市、、新風(fēng)貌、新新生活7、有些人認(rèn)認(rèn)為非我莫屬屬，有些人感感嘆遙不可及及8、心有多野野，未來(lái)就有有多遠(yuǎn)推薦SLOGAN：有怎樣的居住住，就有怎樣樣的人生其余備選廣告告語(yǔ)可作為后后面具體廣告告推廣的階段段標(biāo)題使用，，【SLOGAN】財(cái)富到了一個(gè)個(gè)層次，只有有建筑才能證證明它的恒久久廣告內(nèi)涵的深深度挖掘有怎樣的居住住，就有怎樣樣的人生居住改變生活活滿足人生夢(mèng)想想的地方事業(yè)。生活—項(xiàng)目推廣基調(diào)調(diào)查的最本質(zhì)質(zhì)內(nèi)涵CAUSE——LIFE【SLOGAN】廣告標(biāo)題題狂想想有些人認(rèn)為非非我莫屬，有有些人感嘆遙遙不可及對(duì)一個(gè)家而言言，沒(méi)有什么么正確的地點(diǎn)點(diǎn)，只要能滿滿足你的需求求，便是一個(gè)個(gè)滿意的家。。嘗試過(guò)高速駕駕臨包河大道道的人，才有有發(fā)言權(quán)，讓讓高速公路連連接城市與本本座的時(shí)空錯(cuò)錯(cuò)覺(jué)買一個(gè)“家””去經(jīng)營(yíng),周末去做一天天“孤獨(dú)的漁漁夫”在家門口享受受生活的便利利和購(gòu)物的樂(lè)樂(lè)趣。事業(yè)和工作是是相對(duì)論，只只有本座幫你你統(tǒng)一每天早晨，，和巢湖一一起醒來(lái)呼吸合肥的的第一口空空氣一個(gè)階層需需要一個(gè)獨(dú)獨(dú)特空間，，一個(gè)空間間可以培養(yǎng)養(yǎng)一種氣質(zhì)質(zhì)【SLOGAN】廣告標(biāo)標(biāo)題狂狂想0.618，葛大店店與巢湖的的“黃金分分割點(diǎn)”財(cái)富平臺(tái)，，從容把握握事業(yè)與生生活的節(jié)奏奏所謂獨(dú)具慧慧眼，不只只是指看到到什么，更更是指觀察察世界的敏敏銳角度。一夜成名常常常寄生于于炒作品品位才是底底蘊(yùn)的裝訂訂線.有人耗盡畢畢生精力，，只為奠立立自己的成成就和定位位..一間屋和一一個(gè)家并不不相同。一一間屋可以以數(shù)得出，，一個(gè)家只只能感受得得到.可以預(yù)見(jiàn)，，一個(gè)傳奇奇正在上演演..【策略思路路】廣告表現(xiàn)總總原則最大爭(zhēng)奪點(diǎn)點(diǎn)：社會(huì)關(guān)關(guān)注度最大關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：在目標(biāo)標(biāo)客戶群腦腦海中的地地位最有效溝通通方式:溝通語(yǔ)言必必須是有智慧和賦予予生活形態(tài)態(tài)的，一句句化就是有有觀點(diǎn),【策略思路路】入市時(shí)機(jī)的的選擇入市時(shí)機(jī)策策略安排10月1日，開始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。。9月26日，現(xiàn)場(chǎng)售售樓部銷售售進(jìn)場(chǎng)，賣賣場(chǎng)實(shí)景到到位。參加10月份秋秋季房地產(chǎn)交交易會(huì)，攔攔截客戶。。11月8日日，正式開開盤銷售【第五章章】尚城暢暢想【項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷舉措】】【營(yíng)銷總思思路】營(yíng)銷周期的的設(shè)定1、計(jì)計(jì)劃周期期12個(gè)月月2、前2個(gè)月市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，編編輯投資手手冊(cè)，售樓樓部展示，，戶外展示示，售售樓人人員培訓(xùn)，，確定目標(biāo)標(biāo)人群資料料庫(kù)。3、第第3個(gè)月——第4個(gè)月月座談酒會(huì)會(huì)，推介造造市，內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)。4、第第5個(gè)月——第7個(gè)月月，公開強(qiáng)強(qiáng)銷。5、第8個(gè)月—第第9個(gè)月,銷售過(guò)過(guò)度期6、第10個(gè)月——第11個(gè)個(gè)月,二二次強(qiáng)銷銷售期7、第12個(gè)月,清盤鋪墊期板塊運(yùn)動(dòng)VIP卡發(fā)放開盤酒會(huì)解析貼心幫業(yè)春節(jié)抽獎(jiǎng)城市對(duì)話－區(qū)域發(fā)展研討內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開盤強(qiáng)銷期持銷期尾盤消化期品牌提升期炒作區(qū)域，項(xiàng)目信息透露建立項(xiàng)目品質(zhì)高度形成熱銷，塑造企業(yè)形象項(xiàng)目品質(zhì)及企業(yè)形象提升項(xiàng)目品牌，企業(yè)品牌積累企業(yè)品牌提升財(cái)智人物發(fā)布會(huì)秋交會(huì)【營(yíng)銷總思思路】營(yíng)銷活動(dòng)全全程示意圖圖【營(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)一一：板塊運(yùn)動(dòng)（鋪墊期））意義：炒作包河河工業(yè)區(qū)。。時(shí)間：2004年年9月17日－9月月27日。。宣傳重點(diǎn)：：規(guī)劃前景；；良好的空空氣質(zhì)量；；區(qū)政府繁繁榮搬遷、、低人口密密度；入住住企業(yè)、人人員的高素素質(zhì)。效果控制：：與政府規(guī)劃劃部門聯(lián)合合炒作，增增強(qiáng)宣傳可可信性。廣告計(jì)劃：：主要以新聞聞的形式出出現(xiàn)，避免免成為開發(fā)發(fā)商廣告【營(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)一一：新聞發(fā)布會(huì)會(huì)、意義：項(xiàng)目信息透透露，引起起市場(chǎng)關(guān)注注，表明開開發(fā)商決心心。時(shí)間：2004年10月12日地點(diǎn)：合肥某星級(jí)級(jí)酒店與會(huì)：政府，合作作單位，潛潛在客戶，，媒體記者者。主題：1，主持人作作開場(chǎng)白，，介紹來(lái)賓賓；2，合作單位位代表發(fā)言言，闡述本本單位對(duì)““上風(fēng)尚城城”項(xiàng)目開開發(fā)的支持持；3，政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)寄希望；；4，天山山作總結(jié)性性發(fā)言，表表明決心。。廣告宣傳：：3月21日日發(fā)布新聞聞發(fā)布會(huì)信信息，3月24日、25日以新聞形形式在各電電視臺(tái)、報(bào)報(bào)紙上。詳案在開發(fā)發(fā)商認(rèn)同思思路后另行行提供?！緺I(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)一一：VIP卡的的發(fā)放【營(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)四四：秋季房地產(chǎn)產(chǎn)交易會(huì)意義：強(qiáng)勢(shì)勢(shì)建立項(xiàng)目目高品質(zhì)形形象、攔截截客戶，國(guó)國(guó)內(nèi)有不少少大盤都有有過(guò)類似的的成功操作作經(jīng)驗(yàn)———未正式開開盤的客戶戶攔截。時(shí)間：2004年合合肥秋季房房地產(chǎn)交易易會(huì)措施、手法法：1，買斷會(huì)會(huì)刊部分黃黃金版面：：封面、封封底、封2、32，在所有有房交會(huì)與與客戶溝通通的廣告中中出現(xiàn)上風(fēng)風(fēng)尚城形象象廣告。3，春節(jié)會(huì)會(huì)開幕式及及其他活動(dòng)動(dòng)以“上風(fēng)風(fēng)尚城”作作背景板板。4，秋季會(huì)會(huì)期間，精精選一部分分受過(guò)良好好專業(yè)禮儀儀訓(xùn)練的天天山員工（（活部分禮禮儀小姐）），在春交交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)派派發(fā)宣傳資資料，5、可考慮慮在現(xiàn)場(chǎng)組組織抽獎(jiǎng)、、表演等聚聚集人氣的的方法?！緺I(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)五五：財(cái)智人物風(fēng)風(fēng)云榜A、意義：：針對(duì)潛在客客戶作宣傳傳，引起共共鳴，使其其產(chǎn)生興趣趣；同時(shí)創(chuàng)創(chuàng)造話題，，引起市場(chǎng)場(chǎng)廣泛關(guān)注注、提高項(xiàng)項(xiàng)目知名度度。B、時(shí)間：：10月6日日－11月月9日C、操作思思路：10月6日日－10月月10日：：炒作財(cái)智智人物8大大生活主張張，與項(xiàng)目目“高尚人人居領(lǐng)地””相呼應(yīng)；；10月11日－11月4日，，以“合肥肥晚報(bào)”的的名義，選選取中國(guó)十十大財(cái)智人人物，形成成“財(cái)智人人物風(fēng)云榜榜”，并以以征文的形形式，推出出“我解財(cái)財(cái)智人物””，讓普通通市民談?wù)務(wù)勊麄儗?duì)財(cái)財(cái)智人物及及其居家選選擇的理解解，本項(xiàng)目目以協(xié)辦單單位的身份份出現(xiàn)；4月26日日－5月9日，宣傳傳“上風(fēng)尚尚城”作為為“財(cái)智人人物”理想想居住地的的優(yōu)勢(shì)所在在；【營(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)六六：開盤活動(dòng)意義：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛、調(diào)動(dòng)動(dòng)客戶購(gòu)房房情緒，實(shí)實(shí)現(xiàn)開盤熱熱銷。時(shí)間：11月8日地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售樓部主題：形象代言言人現(xiàn)場(chǎng)作作秀、“VIP限時(shí)時(shí)排隊(duì)認(rèn)購(gòu)購(gòu)限時(shí)認(rèn)購(gòu)：1，開盤盤前兩天，，只對(duì)VIP卡客戶戶銷售；2，11月月8日當(dāng)天天，從早上上8點(diǎn)，搶搶購(gòu)正式開開始，根據(jù)據(jù)排隊(duì)順序序依次選房房，每人限限制時(shí)間15分鐘，，超過(guò)15分鐘視為為自動(dòng)放棄棄，售樓部部開放時(shí)間間到晚上6點(diǎn)整；3、11月10購(gòu)房不再再限制于VIP卡客戶、但但可以有暗暗折。營(yíng)銷總思路路】系列活動(dòng)六六：酒會(huì)及樓盤盤解析會(huì)活活動(dòng)意義：調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)購(gòu)房情緒、、增強(qiáng)其購(gòu)購(gòu)買信息具具體價(jià)格的的及時(shí)公開開時(shí)間：開盤盤前三天地點(diǎn)：合肥肥某星級(jí)酒酒店主題：上風(fēng)風(fēng)尚城小型型產(chǎn)品推薦薦會(huì)操作思路：：1、邀請(qǐng)政政府、專家家對(duì)區(qū)域未未來(lái)潛力的的介紹，2、公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)城市市運(yùn)營(yíng)的責(zé)責(zé)任（對(duì)其其形象拔高高）3、具具體價(jià)格的的公開營(yíng)銷總思路路】系列活動(dòng)七七：元旦促銷計(jì)計(jì)劃你交預(yù)訂金金，我送春春節(jié)游：元元旦促銷針針對(duì)春節(jié)出出游推出購(gòu)購(gòu)樓抽獎(jiǎng)活活動(dòng)元旦促銷，，凡購(gòu)樓或或交預(yù)定金金20000元，即即可參加尚尚城業(yè)主春春節(jié)免費(fèi)旅旅游抽獎(jiǎng)活活動(dòng)人人有有獎(jiǎng),分三三類抽出新新馬泰、云云南、海南南旅游名額額，并同時(shí)時(shí)推出購(gòu)樓樓優(yōu)惠折扣扣。此活動(dòng)動(dòng)力求活躍躍購(gòu)樓氣氛氛，給業(yè)主主時(shí)尚與浪浪漫生活感感受?！緺I(yíng)銷總思思路】系列活動(dòng)九九：貼心助業(yè)計(jì)計(jì)劃貼心助業(yè)計(jì)計(jì)劃：符合合條件的業(yè)業(yè)主可獲發(fā)發(fā)展商提供供的50萬(wàn)萬(wàn)銀行貸款款擔(dān)保凡在上風(fēng)尚尚城購(gòu)房者者，只要符符合發(fā)展商商認(rèn)可的條條件（如留留學(xué)歸國(guó)的的碩士創(chuàng)業(yè)業(yè)者、擁有有高新技術(shù)術(shù)專利的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者、有有商業(yè)合同同抵押的商商務(wù)人士等等等），均均可申請(qǐng)由由發(fā)展商向向銀行擔(dān)保保的上限為為50萬(wàn)元的助業(yè)業(yè)貸款。同同時(shí)舉辦財(cái)財(cái)務(wù)、股票票、稅務(wù)常常識(shí)培訓(xùn)，，免費(fèi)向中中小企業(yè)老老板、上風(fēng)風(fēng)尚城業(yè)主主開放。建議：針對(duì)對(duì)本項(xiàng)目有有很大一部部分為商務(wù)務(wù)用途，那那么在這里里開公司能能不能享受受到工業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)項(xiàng)政策優(yōu)弧弧呢？希望望開發(fā)商就就此事盡快快予以落實(shí)實(shí)?！緺I(yíng)營(yíng)銷銷總總思思路路】】系列列活活動(dòng)動(dòng)十十：：個(gè)性性裝裝修修計(jì)計(jì)劃劃發(fā)展展商商提提供供多多種種裝裝修修套套餐餐或或業(yè)業(yè)主主裝裝修修個(gè)個(gè)性性設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)大大賽賽在集集中中廣廣告告推推廣廣中中，，推推出出業(yè)業(yè)主主個(gè)個(gè)性性裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)大大賽賽：：凡凡業(yè)業(yè)主主自自己己設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、或或請(qǐng)請(qǐng)人人設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的自自己己喜喜歡歡的的個(gè)個(gè)性性化化裝裝修修作作品品（（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)稿稿、、已已裝裝修修房房子子）），，發(fā)發(fā)展展商商主主辦辦的的個(gè)個(gè)性性設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)大大賽賽，，優(yōu)優(yōu)勝勝者者送送免免費(fèi)費(fèi)全全屋屋精精裝裝修修、、全全屋屋小小家家電電等等。。同同時(shí)時(shí)由由發(fā)發(fā)展展商商參參照照比比賽賽優(yōu)優(yōu)勝勝結(jié)結(jié)果果，，向向業(yè)業(yè)主主提提供供5種種以以上上的的裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格套套餐餐，，供供業(yè)業(yè)主主購(gòu)購(gòu)房房時(shí)時(shí)隨隨喜喜選選擇擇。?！镜诘谖逦逭抡隆俊可谐浅切L(fēng)風(fēng)【項(xiàng)項(xiàng)目目推推售售總總共共略略】】【推推廣廣策策略略】】推廣廣階階段段的的劃劃分分任何何產(chǎn)產(chǎn)品品的的生生命命周周期期都都是是有有限限的的，，在在生生命命周周期期的的不不同同階階段段中中，，通過(guò)過(guò)銷銷售售產(chǎn)產(chǎn)品品的的利利潤(rùn)潤(rùn)會(huì)會(huì)有有所所變變化化，，企企業(yè)業(yè)的的營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣策策略略也也應(yīng)應(yīng)該該隨隨著著產(chǎn)品品的的生生命命周周期期的的變變化化及及時(shí)時(shí)調(diào)調(diào)整整。。一一個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目也也不不例例外外，，他他同同樣也也有有自自己己的的生生命命周周期期。。根據(jù)據(jù)對(duì)對(duì)其其營(yíng)營(yíng)銷銷周周期期的的設(shè)設(shè)立立,整整個(gè)個(gè)推推廣廣具具體體內(nèi)內(nèi)容容分分為為以以下下幾幾個(gè)個(gè)階階段段第一一階階段段:導(dǎo)導(dǎo)入入期期第二二階階段段:引引爆爆期期第三三階階段段:保保溫溫期期第四四階階段段:二二次次強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期第五五階階段段:掃掃尾尾期期商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的運(yùn)運(yùn)作作建建議議由于于片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)沒(méi)沒(méi)有有上上檔檔次次的的消消費(fèi)費(fèi)、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所所，，而而本本案案約約有有兩兩層層2萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米的的低低商商，，因因此此建建議議可可將將一一層層約約5000平平方方商商業(yè)業(yè)沿沿街街分分割割銷銷售售，，而而把把大大型型賣賣場(chǎng)場(chǎng)或或超超市市往往二二樓樓趕趕，，這這樣樣一一方方面面社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃的的5000平平方方米米精精品品商商業(yè)業(yè)走走廊廊提提升升物物業(yè)業(yè)檔檔次次，，增增加加項(xiàng)項(xiàng)目目的的附附加加值值，，也也給給社社區(qū)區(qū)住住戶戶帶帶來(lái)來(lái)的的切切實(shí)實(shí)的的便便利利。。另另一一方方面面有有利利于于實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的價(jià)價(jià)值值最最大大化化。。【推推廣廣策策略略】】各推廣廣階階段段推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃【導(dǎo)導(dǎo)入入期期】】1、、階階段段目目標(biāo)標(biāo)————預(yù)預(yù)熱熱市市場(chǎng)場(chǎng)，，提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目的的知知名名度度，，使使目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶初初步了了解解項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況，，引引導(dǎo)導(dǎo)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶加加深深對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的關(guān)關(guān)注注程程度度，，同同時(shí)時(shí)試試探探市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的承承接接能能力力，，積積累累一一定定的的客客戶戶。。2、、營(yíng)營(yíng)銷銷手手段段————廣廣告告、、公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)、、房房展展會(huì)會(huì)本階階段段以以新新聞聞媒媒體體的的宣宣傳傳報(bào)報(bào)道道為為主主，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)造造良良好好的的前前期期市市場(chǎng)銷銷售售氛氛圍圍；；在在項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊建建立立設(shè)設(shè)立立戶戶外外廣廣告告牌牌、、道道旗旗，，首首先先吸吸引引周周邊居居民民的的關(guān)關(guān)注注.【推推廣廣策策略略】】各推廣廣階階段段推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃【導(dǎo)導(dǎo)入入期期】】3、、完完善善樓樓盤盤現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝（1））外外部部環(huán)環(huán)境境：：設(shè)設(shè)立立戶戶外外廣廣告告牌牌，，樹樹立立形形象象并并起起指指引引的的作作用用；；（2））售樓樓部：：體現(xiàn)現(xiàn)出書書苑氣氣氛簡(jiǎn)簡(jiǎn)約而而不失失時(shí)尚尚，做做到情情景交交融；；（3））現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)路段段：多多布置置道旗旗、導(dǎo)導(dǎo)視牌牌等加加強(qiáng)指指引性性；（4））工地地圍墻墻重點(diǎn)點(diǎn)包裝裝，要要精美美，圍圍墻內(nèi)內(nèi)容要要體現(xiàn)現(xiàn)出項(xiàng)項(xiàng)目特特色；；（5））基礎(chǔ)礎(chǔ)銷售售資料料的準(zhǔn)準(zhǔn)備（（樓書書、單單張、、價(jià)目目表等等）。【推廣廣策略略】各推廣階階段推推廣計(jì)計(jì)劃【導(dǎo)入入期】】4、完完善樓樓盤現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝（1））外部部環(huán)境境：設(shè)設(shè)立戶戶外廣廣告牌牌，樹樹立形形象并并起指指引的的作用用；（2））售樓樓部：：體現(xiàn)現(xiàn)出尚尚城氣氣氛簡(jiǎn)簡(jiǎn)約而而不失失時(shí)尚尚，做做到情情景交交融；；（3））現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)路段段：多多布置置道旗旗、導(dǎo)導(dǎo)視牌牌等加加強(qiáng)指指引性性；（4））工地地圍墻墻重點(diǎn)點(diǎn)包裝裝，要要精美美，圍圍墻內(nèi)內(nèi)容要要體現(xiàn)現(xiàn)出項(xiàng)項(xiàng)目特特色；；（5））基礎(chǔ)礎(chǔ)銷售售資料料的準(zhǔn)準(zhǔn)備（（樓書書、單單張、、價(jià)目目表等等）【推廣廣策略略】各推廣階階段推推廣計(jì)計(jì)劃【引爆爆期】】1、階階段目目標(biāo)———全全面包包裝，，鞏固固項(xiàng)目目的鮮鮮明形形象，，制造造轟動(dòng)動(dòng)開盤，取取得良良好的的開頭頭。積積極引引導(dǎo)目目標(biāo)客客戶的的置業(yè)業(yè)心理理，獲獲得目目標(biāo)客客戶的認(rèn)認(rèn)同；；綜合合運(yùn)用用多種種推廣廣手段段，正正對(duì)目目標(biāo)消消費(fèi)群群進(jìn)行行有效效的宣宣傳。2、營(yíng)營(yíng)銷手手段———廣廣告、、公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)、促促銷活活動(dòng)等等多種種立體體宣傳傳手段。（（主要要以報(bào)報(bào)紙廣廣告為為主，，配以以少量量的促促銷活活動(dòng)了了；擴(kuò)擴(kuò)大戶戶外廣廣告的設(shè)設(shè)立范范圍，，引導(dǎo)導(dǎo)更多多人的的注意意）【推廣廣策略略】各推廣階階段推推廣計(jì)計(jì)劃【引爆爆期】】3、硬硬、軟軟廣告告（1））硬性性廣告告：開開始強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)整整體導(dǎo)導(dǎo)入本本項(xiàng)目目的品品牌形形象，，通過(guò)過(guò)媒體體組合合有效效到達(dá)達(dá)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群。。廣告告訴求求以理性的的賣點(diǎn)點(diǎn)闡述為為主。。（2））軟性性文章章：通通過(guò)前前一階階段引引導(dǎo)、、形象象導(dǎo)入入，在在社會(huì)會(huì)上已已經(jīng)引引起一一定的的關(guān)注注。另另一方方面，，自從從公開開發(fā)售售以來(lái)來(lái)，前前來(lái)觀觀看樓樓盤的的消費(fèi)費(fèi)者已已達(dá)多多少人人次，，發(fā)布布他們們對(duì)本本項(xiàng)目目的良良好評(píng)評(píng)價(jià)等等。4、開開始實(shí)實(shí)行我我們先先前制制定的的價(jià)格格策略略，刺刺激消消費(fèi)。。【推廣廣策略略】各推廣階階段推推廣計(jì)計(jì)劃【保溫溫期】】1、階階段目目標(biāo)———此此階段段是以以提高高銷售售數(shù)量量為目目標(biāo)，，通過(guò)過(guò)前兩兩階段段的銷銷售反反饋總總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，作出出各方方面的的快速速調(diào)整整，包包括價(jià)價(jià)格、、促銷銷方法法、宣宣傳包包裝等等，務(wù)務(wù)求更更切合合市場(chǎng)場(chǎng)需求求，此此階段段的宣宣傳速速度可可以適適時(shí)放放緩，，承接接前階階段所所建立立的聲聲譽(yù)逐逐漸達(dá)達(dá)成銷銷售目目標(biāo)。。2、營(yíng)營(yíng)銷手手段———廣廣告、、公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)、促促銷活活動(dòng)【推廣廣策略略】各推廣階階段推推廣計(jì)計(jì)劃【保溫溫期】】3、硬硬、軟軟廣告告（1））硬廣廣告：：主要要是維維護(hù)本本項(xiàng)目目的形形象，，廣告告訴求求在后后期逐逐漸由由理性性回歸歸到感感性。。（2））軟廣廣告：：對(duì)外外宣傳傳本項(xiàng)項(xiàng)目已已取得得很好好的銷銷售成成績(jī)營(yíng)營(yíng)造市市場(chǎng)緊緊迫感感。4、公公關(guān)、、促銷銷活動(dòng)動(dòng)———其中中以促促銷活活動(dòng)為為主?！就茝V廣策略略】各推廣階階段推推廣計(jì)計(jì)劃【掃尾尾期】】1、階階段目目標(biāo)———經(jīng)經(jīng)過(guò)近近一年年的市市場(chǎng)銷銷售，，總結(jié)結(jié)前期期銷售售過(guò)程程中出出現(xiàn)的的問(wèn)題題，調(diào)調(diào)整對(duì)對(duì)策，，對(duì)前前期觀觀望客客戶和和新客客戶、、采取取有針針對(duì)性性的優(yōu)優(yōu)惠政政策，，促使使盡快快成交交。并并利用用業(yè)主主網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和少少量的的市場(chǎng)場(chǎng)宣傳傳，使使樓盤盤售磬磬。2、營(yíng)銷手段段——廣告、、促銷活動(dòng)此階段投入少少量的報(bào)紙廣廣告，報(bào)紙廣廣告的宣傳內(nèi)內(nèi)容主要是配配合促銷優(yōu)惠惠活動(dòng)及宣傳傳開發(fā)商實(shí)力力、樓盤銷售售的良好成績(jī)績(jī)，以此加深深消費(fèi)者對(duì)開開發(fā)商的良好好印象，為以以后的樓盤順順利開發(fā)做準(zhǔn)準(zhǔn)備。【媒體策略】】媒體選擇的計(jì)計(jì)劃安排【媒體選擇】】1、報(bào)紙———報(bào)紙廣告是是本項(xiàng)目在推推廣中的主要要推廣手段之之一，本項(xiàng)目項(xiàng)項(xiàng)目屬于中高高檔住宅，因因此，更要善善于借助媒介介的力量來(lái)提升項(xiàng)目附加加值，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)域市市場(chǎng)上的知名名度和美譽(yù)度度，尤其是在項(xiàng)目的形形象導(dǎo)入期，，更要加大報(bào)報(bào)媒投入。合合肥市主流的的報(bào)紙媒體是我們選擇擇的對(duì)象。建建議考慮報(bào)紙紙媒體主要是是:合肥晚報(bào)報(bào)\安徽商報(bào)報(bào)【媒體策略】】媒體選擇的計(jì)計(jì)劃安排【媒體選擇】】2、戶外———戶外廣告是是（中）高檔檔樓盤常用的的推廣方式，，不僅可以起到對(duì)購(gòu)購(gòu)房者提示的的作用，而且且還能夠?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目樹立鮮明明的形象。。他是報(bào)紙媒體體的一種補(bǔ)充充。3、車身———公交車在作作為人們重要要的出行工具具的同時(shí)，也也深植到了人人們的情感中中。他對(duì)人們們提示率是較較高的。4、網(wǎng)絡(luò)———考慮到目標(biāo)標(biāo)客戶群文化化水平較高，，建議在合房房網(wǎng)上建立樓盤網(wǎng)站站并發(fā)布樓盤盤信息，并給給予及時(shí)更新新。【銷售策略】】銷售策略安排排影響銷售進(jìn)度度的因素分析析——1、銷售進(jìn)度度是隨著工期期的推進(jìn)和廣廣告力度逐漸漸得到提升；；2、整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)的放盤量以以及政府對(duì)于于房地產(chǎn)方面面的政策和整整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境也影響銷售售進(jìn)度；3、項(xiàng)目自身身的開發(fā)進(jìn)度度也對(duì)銷售進(jìn)進(jìn)度有相當(dāng)程程度的影響銷售總體目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃用1年的的時(shí)間，完成成144套住住宅的的銷售售任務(wù)【銷售策略】】完成目標(biāo)之必必要條件銷售是資金流流程、生產(chǎn)流流程的最關(guān)鍵鍵的環(huán)節(jié)，要要確保項(xiàng)目的的盈利、資金的快快速回籠，必必須要求整個(gè)個(gè)工作節(jié)拍高高度統(tǒng)一，各各項(xiàng)工作貫徹全程營(yíng)銷銷思想，來(lái)保保證最后的銷銷售成功。1、樓盤的施施工進(jìn)度的保保證；2、綠化進(jìn)度度的保證；3、現(xiàn)場(chǎng)售樓樓處形象保證證；4、工地現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理情況保保證；5、售樓處資資料制作保證證；6、定價(jià)保證證；7、宣傳推廣廣按照營(yíng)銷體體系執(zhí)行保證證；8、營(yíng)銷費(fèi)用用到位保證；；9、銷售人員員素質(zhì)保證。?！句N售策略】】銷售骨干作用用與人員搭配配在銷售團(tuán)隊(duì)中中，銷售骨干干起著重要的的作用——1、模范執(zhí)行行銷售任務(wù)，，帶動(dòng)整體成成交氣氛；2、以良好的的業(yè)績(jī)激勵(lì)整整個(gè)團(tuán)隊(duì)的積積極成交；3、能及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能能協(xié)助經(jīng)理處處理銷售難題題；4、以較強(qiáng)的的團(tuán)隊(duì)精神，，保持良好的的內(nèi)部氛圍。。在銷售過(guò)程中中，售樓現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的基本人員員配備應(yīng)保持持：平日：銷售經(jīng)經(jīng)理1名，銷銷售人員2～～3名；節(jié)、假日：銷銷售經(jīng)理2名名，銷售人員員3名。【銷售策略】】銷售策略的安安排一、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期1、10月1日，正式式開始內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)。2、VIP卡為優(yōu)先購(gòu)房房及優(yōu)惠購(gòu)房房卡。3、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期間，不簽簽訂認(rèn)購(gòu)合同同，不認(rèn)購(gòu)房房號(hào)，但客戶戶可購(gòu)買優(yōu)先先購(gòu)房卡———VIP卡。4、VIP卡認(rèn)購(gòu)金為10000元，開盤當(dāng)日日可享有10000元沖沖抵20000元的購(gòu)房房?jī)?yōu)惠。。5、持有該VIP卡的客戶，享享有正式開盤盤當(dāng)天的排隊(duì)隊(duì)搶購(gòu)權(quán)；開開盤當(dāng)日沒(méi)有有持卡的客戶戶選房，6、該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓讓，但為防止止客戶丟失，，轉(zhuǎn)讓接收人人必須持有原原購(gòu)卡人的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書。。7、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期間，不公公布某一具體體房號(hào)的價(jià)格格，只公布一一期總體均價(jià)價(jià)范圍。8、預(yù)計(jì)放卡卡300張左左右就可開盤盤，退卡客戶戶在開盤后一一個(gè)月后集中中辦理。【銷售策略】】銷售策略的安安排開盤強(qiáng)銷期5月18日8：00正式式開盤銷售，，但5月18日、19日日只對(duì)VIP卡客戶。5月18日，，8：00-12：00，13：00-19：：00為上班班時(shí)間。5月18日，，以2400起價(jià)，每20人價(jià)格上上調(diào)50元，，當(dāng)天限100個(gè)單位；；每批10人人，限時(shí)15分鐘，否則則視為自動(dòng)放放棄限時(shí)搶購(gòu)購(gòu)活動(dòng)。5月19日，，價(jià)格統(tǒng)一均均價(jià)2600，限50單單位。5月20日后后，項(xiàng)目均價(jià)價(jià)2634。。以上價(jià)格均為為折后實(shí)收均均價(jià)，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)一期多層層總體均價(jià)2600【銷售策略】】銷售策略的安安排持銷期根據(jù)銷售情況況適時(shí)提升價(jià)價(jià)格。根據(jù)開盤強(qiáng)銷銷期各戶型走走勢(shì)，對(duì)各戶戶型價(jià)格進(jìn)行行調(diào)整，以保保證各戶型的的均衡走勢(shì)。。尾盤消化期通過(guò)促銷促進(jìn)進(jìn)一期銷售。。利用2期價(jià)格格的提升，促促進(jìn)1期剩余余單位的消化化9、靜夜四四無(wú)鄰，