上海2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)模擬試題

上海201年6上半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素是。A：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB：居民收入水平C：物價(jià)D：長(zhǎng)期趨勢(shì)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用的行為．【2004年考題】A：宅基地所有權(quán)8：空間利用權(quán)C：地役權(quán)D：建筑物相鄰關(guān)系E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某城市居民人均收入自2006年3月1日~2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為。（過(guò)時(shí)）A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括（）。A.購(gòu)買價(jià)格B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)C.空置率D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5、城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類型是__。A.投資價(jià)值B.謹(jǐn)慎價(jià)值C快速變現(xiàn)值D.市場(chǎng)價(jià)值6、決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是__。A.滿足購(gòu)買者使用要求B.購(gòu)買者支付能力C物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途7、住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由決定。A：房地產(chǎn)開發(fā)單位B：業(yè)主大會(huì)C：業(yè)主委員會(huì)D：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為一元/m2。A．3214B．3347C．3367D．34589、某建筑物建筑面積為4000m2,經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價(jià)格為2500元/m2,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為15年，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為一萬(wàn)元。A．523.45B．593.75C．643.75D．100010、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于__萬(wàn)元。A．536B．549C．557D．81611、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于__。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅12、對(duì)于下列房地產(chǎn)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法的是__。A.在建工程B.停建工程C.可改變用途的舊房D.荒地13、在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率（）。A.等于報(bào)酬率B.大于報(bào)酬率C.小于報(bào)酬率D.無(wú)法知道14、某票面金額為450000元、到期日為2006年12月30日的貼水債券，若貼現(xiàn)率為10%，則該債券于2006年9月12日最適宜的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為__元。A．436000B．436500C．436562D．43668515、市民王某在市區(qū)有一經(jīng)營(yíng)房屋按市場(chǎng)價(jià)格正在出租，月租金1000元，按照稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，問(wèn)王某繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)是__元/年。A．100B．480C．540D．100016、判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地__部門出具證明。A.城市房地產(chǎn)行政主管部門B.城市房屋拆遷管理部門C.城市規(guī)劃行政主管部門D.城市建設(shè)行政主管部門17、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/面下降到2800元/近，需求從900套上升到1000套。則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為。A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、下列不屬于房地產(chǎn)結(jié)合物的是__。A.管理人B.實(shí)物C.權(quán)益D.區(qū)位19、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有__。A.銷售費(fèi)用B.銷售稅費(fèi)C.開發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)20、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計(jì)利息的項(xiàng)目為。A：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B：管理費(fèi)用C：銷售稅費(fèi)D：購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、__不屬于對(duì)外交通用地。A.管道運(yùn)輸B.港口C.企業(yè)內(nèi)鐵路D.機(jī)場(chǎng)22、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用越來(lái)越近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是__。A.簡(jiǎn)單平均法B.移動(dòng)平均法C.加權(quán)移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法23、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的。A：操作風(fēng)險(xiǎn)B：信用風(fēng)險(xiǎn)C：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)口：法律風(fēng)險(xiǎn)。E：借款合同24、土地增值稅以為計(jì)稅依據(jù)。人：納稅人繼承房地產(chǎn)所取得的土地增值額8：納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額C：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額口：納稅人贈(zèng)與房地產(chǎn)所取得的土地增值額E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、甲企業(yè)自用寫字樓房產(chǎn)原值為2000萬(wàn)元，按規(guī)定應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅可能是萬(wàn)元。（2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）A：16.8?21.6B：21.6?24C：24D：100E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于引起的。A：裝飾裝修改造B：通貨膨脹C：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D：改進(jìn)物業(yè)管理E：周圍環(huán)境改善2、如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為。A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.03、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和__物品。A.特殊B.另類C.吉芬D.個(gè)性4、下列屬于平均指標(biāo)的是。A：算術(shù)平均數(shù)B：調(diào)和平均數(shù)C：中位數(shù)D：眾數(shù)E：標(biāo)準(zhǔn)差5、下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有。（2008年試題）A：集體所有的土地使用權(quán)B：村辦企業(yè)廠房C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋D：宅基地E：已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)6、下列關(guān)于登記簿的表述，正確的是。A：登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)B：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)C：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力D：除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)E：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《房屋登記簿管理試行辦法》7、某投資者以25萬(wàn)元購(gòu)買了一個(gè)商鋪2年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為：22萬(wàn)元、18萬(wàn)元和14萬(wàn)元，概率分別為0.2、0.6：和0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可能為：28萬(wàn)元、22萬(wàn)元和16萬(wàn)元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現(xiàn)率為10%。問(wèn)該購(gòu)買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為__萬(wàn)元。A.25B.35C.40D.458、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2,房地總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買了其中的300m2,該部分的房地價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為（）。A.5.00%B.5.25%C.5.42%D.5.75%9、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了（）。A.用地性質(zhì)B.位置C.面積D.界限E.建筑容積率10、商品零售物價(jià)的變動(dòng)直接影響到。A：城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入B：居民購(gòu)買力和市場(chǎng)供需的平衡C：消費(fèi)與積累的比例關(guān)系D：企業(yè)的生產(chǎn)和效益狀況E：商業(yè)流通領(lǐng)域的整體狀況11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方案比選時(shí)，通常會(huì)選擇的方案。A：資金來(lái)源可靠B：審核程序復(fù)雜C：資金結(jié)構(gòu)合理D：融資成本較低E：融資風(fēng)險(xiǎn)較小12、人文環(huán)境的變化是指由于社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人們對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。A.酒店式B.期貸式C.季節(jié)性D.概念型13、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金閑置時(shí)，可用于__。A.購(gòu)買股票B.購(gòu)買國(guó)債C.投資房地產(chǎn)D.投資期貨E.法律、法規(guī)規(guī)定的有關(guān)范圍14、國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是之日。A：房屋征收決定作出B：房屋征收決定公告C：房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂D：房屋征收實(shí)施E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、下列閑置土地的處置方式，正確的有。A：延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年B：政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地C：改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)D：延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)一年E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書16、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為__%。A．6B．6.9C．8.8D．917、企業(yè)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示。(2008年試題）A：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加B：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少C：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少D：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是__。A.房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降B.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近19、下列關(guān)于電梯，表述正確的是。A：高層建筑應(yīng)設(shè)消防電梯B：一般來(lái)說(shuō)，最高住戶入口層樓面距底層室內(nèi)地面的高度在10m以上的，均應(yīng)設(shè)置電梯C：一般來(lái)說(shuō)，住宅建筑層數(shù)在7層及7層以上的，應(yīng)設(shè)置電梯D：電梯井道是電梯運(yùn)行的通道，每層均有出入口，井內(nèi)有導(dǎo)軌、導(dǎo)軌撐架、平衡錘及緩沖器等E：電梯由機(jī)房、井道、轎廂三大部分組成20、以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說(shuō)法正確的是__。A.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束B.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時(shí)結(jié)束C.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束D.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩于期限結(jié)束21、下列用地，可以依法取得劃撥土地使用權(quán)。A：大型商場(chǎng)B：旅游設(shè)施C：部隊(duì)營(yíng)房D：高速公路E：高爾夫球場(chǎng)22、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為2億元，按