XX花園營銷執(zhí)行方案

謹呈：河南高速房地產開發(fā)有限公司高速奧蘭花園2009年度營銷執(zhí)行方案見證鄭東新區(qū)生活榮耀報告目的清晰目前樓市現狀與動態(tài)項目全面分析項目定位與營銷推廣統(tǒng)一思路梳理工作報告提綱一、09年上半年樓市回顧

1、1-6月份鄭州樓市分析2、各地市場最新動態(tài)3、分析總結二、奧蘭花園營銷目標1、09年度總目標2、一期開盤目標三、奧蘭花園項目產品解讀1、項目產品配比2、項目產品分析四、奧蘭花園推售策略1、推售原則2、推售組合3、推售產品分析五、奧蘭花園形象定位1、項目屬性與形象定位2、項目主題推廣語六、奧蘭花園營銷總綱1、項目SWOT分析2、策略總綱3、營銷總綱七、奧蘭花園推廣攻略1、活動攻略2、媒體攻略3、渠道攻略八、奧蘭花園展示攻略1、導視系統(tǒng)展示攻略2、售樓處展示攻略3、看房通道展示攻略4、樣板間展示攻略九、奧蘭花園服務攻略十、奧蘭花園客戶攻略1、市場背景2、攻略方式3、客戶營銷系統(tǒng)十一、營銷費用預算以市場為導向以項目為基礎提升項目競爭力提高產品附加值實現銷量與價格第一部分09年上半年鄭州樓市回顧1、2009年上半年鄭州房地產市場分析(數據來源：鄭州房地產網公布數據；數據統(tǒng)計：鄭州同致行研究中心)鄭州2007—2009年6月份商品房月度預售走勢2009年上半年全市商品房新增面積258.01萬平米，單月增幅已接近去年同期水平，房地產市場資金投入波動性差異較大，上半年整體市場入投入偏少，說明鑒于受金融危機影響與資金問題部分開發(fā)商對目前房地產市前景比較謹慎。樓市回顧樓市回顧2009年上半年全市商品房銷量達到484.4萬平米，其中單月倍銷量增幅已超過去最好月度接近2007年樓市最好時期最高銷量，其上半年總銷量也超過07年同期56萬平方米。去年市場存量房已基本肖化，跡象表明，市場信心在進一加強，房地產市場有望在下半年走出低谷。鄭州2007—2009年6月份商品房月度銷售走勢(數據來源：鄭州房地產網公布數據；數據統(tǒng)計：鄭州同致行研究中心)樓市回顧2009年上半年全市商品房月度銷售均價急劇攀升,單月最高均價達到歷史最高水平，從年初到6月底平均價格上漲862元/㎡，其上漲幅度超過16%。上半年剛性需求與投資上升帶來的量價齊升，特別是價格的大幅增漲與目前與之前寬松貨幣政策和地方輔助政策起著重大作用。01000200030004000500060002007329934313527382941053949397839004124415342674298200844404390476841534236489843164233459748014366458420094264447544574751504451261月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月鄭州2007—2009年6月份商品房月度價格走勢(數據來源：鄭州房地產網公布數據；數據統(tǒng)計：鄭州同致行研究中心)(數據來源：鄭州房地產網公布數據；數據統(tǒng)計：鄭州同致行研究中心)從上圖表可明析:2009年上半年鄭州樓市回曖跡象明顯,房地產市場總體銷售上量價有較大提升，三月份達到上半年銷售的頂峰，因主要原因春節(jié)之前受經濟大環(huán)境影響與房地產市整體不景氣，壓抑近一年的市場需求得到集中釋放，加上3月份發(fā)展商對市場前景仍不看好，進行積極促銷，三月出現近一年多來首次暴漲；進入四月份以來，因樓市有所好轉，房產商取消部分優(yōu)惠,且小幅提價,近三個月銷量較為平穩(wěn)，但市數據已給出明顯信息，價格上漲銷量減少，說明市場對目前房屋售價可心理接受，如果價格上漲過快，因為前車之鑒，消費者可能會回到之前的等待期。樓市回顧2、2009年上半年鄭東新區(qū)市場分析鄭東新區(qū)2007—2009年6月份商品房月度預售走勢樓市回顧(數據來源：鄭州房地產網公布數據；數據統(tǒng)計：鄭州同致行研究中心)2009年上半年鄭東新區(qū)新房預售量整體逐步走高，1、2月份因受年前整體市場的低迷投放量增幅基數較?。贿M入3月份以來因受樓市小陽春的帶動與積極影響，其投放量基數增幅明顯加大，但因受限鄭東新區(qū)土地資源緊缺，整體投放量較之前兩年有下降趨勢。樓市回顧鄭東新區(qū)2007—2009年6月份商品房月度銷售走勢(數據來源：鄭州房地產網公布數據；數據統(tǒng)計：鄭州同致行研究中心)2009年上半年鄭東新區(qū)商品房銷量總體呈上升趨勢，由第一季度的成倍增長轉為第二季度的小幅下降，上半年共銷售房屋面積85.51平方米，占全市總銷量的17%，雖然區(qū)域銷量在前半年增幅明顯，但相對其他區(qū)域來說，市場份額不大。鄭東新區(qū)2007——2009年6月份份商品房月月度價格走走勢(數據來源源：鄭州房房地產網公公布數據；；數據統(tǒng)計計：鄭州同同致行研究究中心)樓市回回顧2009年年上半年鄭鄭東新區(qū)商商品房總體體平均價格格高于鄭州州市場整體體價格，區(qū)區(qū)域樓盤價價格上下落落差較大，，有月度最最高差額近近千元/㎡㎡。因受樓市小小陽春的影影響，鄭州州新區(qū)商品品房在銷量量與售價上上有明顯的的提高。與與前表統(tǒng)一一來看，隨隨著價格的的提升，區(qū)區(qū)域銷售面面積有所下下降。樓市回回顧3、全國其其他城市房房產市場政政策與動態(tài)態(tài)國務院5月月27日公公布了固定定資產投資資項目資本本金比例的的調整結普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，已經恢復到1996年的水平，成為此次調整受惠最大的項目之一。據國家相關部門統(tǒng)計，2009年上半年全國70個大中城市房地產銷售價格環(huán)比上0.8%接近07年同期漲幅水平，房價上漲幅度引接近警戒線，與之前國家宏觀調控策意圖相違背，大大超過購房者消費能力與心理預期，引起多個中央部門注意，如果房價繼續(xù)高速上漲必將引起國家的新一輪的政策調控。杭州收緊二套房貸降溫樓市。房地產市場在09年上半年內完美地走出上升曲線之后，開始有一些令人不安的跡象出現。最先始于杭州，相繼上海、北京、南京等城市二套房貸政策的收緊正在蔓延。鄭州加強房地產項目預售制度，自2009年7月1日起鄭州市房地產項目預售證取得在之前基礎上增加關于物業(yè)管理內容，即預售證取得前必須有完善物業(yè)管理體系。分析2009年年上半年度度，鄭州樓樓市走出完鄭州加強房地產項目預售制度，近一步規(guī)范樓市銷售體系；國家宏觀政策調整，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，下調15個百分點，放寬開發(fā)商的投資底線，未來市場投放量將會大。09年上半年全國樓市房價急劇上漲，漲幅度引接近警戒線，超過購房者消費能力與心理預期，與國家宏觀樓市調控目的相背，將引起新一輪政策調控。杭州收緊二套房貸，降溫樓市，北京、上海、南京等多個城市銀行相繼實施，態(tài)勢正在逐步蔓延。同致行觀關關:面對錯錯綜復雜的的樓市發(fā)展展商必須保保持冷靜與與理智思考考，清醒認認識到目前前樓市發(fā)生生好轉的各各種因素，，當以“穩(wěn)穩(wěn)字當頭””，“溫和和上升”。。切勿盲目目跟風漲價價必將引起起中央部門門關高度關關注，繼而而出臺新一一輪政策調調控與房貸貸政策，給給剛剛復蘇蘇的樓市發(fā)發(fā)展留下隱隱患。第二部分高速·奧蘭花園營銷目標目標設設定品牌目標、、企業(yè)目標標利用用本本項項目目為為平平臺臺，，通通過過項項目目品品牌牌運運作作，，成成功功奠奠定定并并提升升高高速速在在房房地地產產領領域域的的鄭鄭州州及及全全省省影影響響力力項目目運運作作目目標標通過過高高速速··奧奧蘭蘭花花園園一一期期的的成成功功營營銷銷，，完完善善奧奧蘭蘭花花園園的的整整體體區(qū)域域形形象象，，為為后后期期銷銷售售及及高高速速地地產產發(fā)發(fā)展展奠奠定定基基礎礎。。具體體營營銷銷目目標標目標意味著著——什么么？？？目標分分解價格目標速度目標品牌建立與項目運作作目標界界定價格目標意味著相對對較高的價格格價格目標超出區(qū)域市市場平均水來來品牌建立及及項目運作作意味著項目目必須要高高調營銷與實景營銷銷密不分②①③核心目標：：——通過設設計項目高高速、高價價、高形象象的專屬營營銷模式，，項目營銷銷結合實景景營銷，建立高速··奧蘭花園園項目整體體封頂現房房銷售的市市場影響力力，為項目目后期銷售售奠定基礎礎。7月8月9月工程進度一一定程度上上限制營銷銷節(jié)奏的安安排，營銷銷措施需根根據實際情情況制定10月11月12月7.8項目目簽約儀式式10.15樣板區(qū)開開放重大節(jié)節(jié)點10.1項項目售樓中中心及景觀觀示范區(qū)開開放11.1開開盤8.2項目目封頂儀式式項目外展點點開放12月內部部客戶選房房10.1認認籌營銷節(jié)點工程節(jié)點第三部分奧蘭花園項產品解讀項目產品解解讀觀瀾一號項目整體規(guī)規(guī)劃共18棟建筑組組成,其中中住宅16棟，2棟棟多層，14棟中、、高層；公公寓1棟26層，辦辦公樓1棟棟22層。。123451267881410151611171813多層電梯房房中高層中高層中高層中高層以多層、小小高層、中中高層、高高層優(yōu)化組組合打造的的精品高檔檔樓盤。第四部分高速·奧蘭花園推售策略一期產品推推售策略啟動區(qū)域推推售原則產品高出周周邊項目600-1000元元均價，推出的產品品必須切合合項目品質質與形象；；首批推售產產品中必須須有亮點戶戶型，能夠代表項目目的高檔品品質與高端端形象；首批推售產產品主力戶戶型為市場場暢銷型；；首批推售產產品產品線線必須豐富富；相似產品分分開推售，，減輕壓力力；市場接受度度高、銷售售期較短的的產品先推推二期產品需需預留價格格提升空間間；為保證一期期產品銷量量，推銷房房源控制在在6—8萬平平米，套數數在500套左右。。256套240套100套核心問題：：5200元/㎡市市場均價，，應以什么么樣的產品品入市給予予支撐？通過對項目目產品的的的深入研究究與周邊樓樓盤成交情情況分析，，結合我司司操盤經驗驗與對市場場消費群體體的認知，，根據上述述推售原則則界定，同致行建議議：項目一一期推售房房源為1#、2#、、6#樓。。第五部分高速·奧蘭花園營銷定位項目買點整整合鄭州首個純純實景現房房入市推售售項目,河河南高速，，大型國企企業(yè)、實力力保證毗鄰城市形形象新大門門——亞洲洲最大客運運火車站、、地鐵七里里河站，出出行暢通，，交通便利利純正板樓，，稀缺性產產品設計，，大開間客客廳，大尺尺度空間，，居住舒適適貝爾高林———國際知知名景觀設設計團隊，，國際品質質的園林生生活社區(qū)44%社區(qū)區(qū)綠化，下下沉式中心心景觀，坡坡地組團園園林，首層層架空花園園60米超寬寬樓間距，，板式建筑筑結構，極極盡奢華的的大戶型產產品設計雙層地下陽陽光車庫，，城市中罕罕有能達到到1：1停停車的大社社區(qū)6000多多平米藝術術會所，室室內標準游游泳館、籃籃球場等休休閑運動酒店店標標準準公公共共空空間間設設計計，，雙雙層層層層高高精精裝裝修修入入戶戶堂堂科技技產產品品運運用用，，室室內內新新風風系系統(tǒng)統(tǒng)，，原原裝裝進進口口電電梯梯項目目案案名名高速速··奧奧蘭蘭美美域域高速速··奧奧蘭蘭盛盛景景高速速··奧奧蘭蘭榮榮域域高速速··奧奧蘭蘭城城邦邦主推推案案名名：：備選選案案名名：：項目目定定位位鄭東東新新區(qū)區(qū)··國國際際貴貴派派生生活活城城價值值··所所在在隨著著地地鐵鐵的的開開工工、、新新火火車車站站的的開開建建，，鄭鄭東東成成為為河河南南對對外外新新的的門門戶戶與與代代言言。。精神神··標標簽簽生活活方方式式的的具具體體指指向向，，產產品品獨獨特特賣賣點點闡闡述述規(guī)模模··成成熟熟項目目是是一一個個可可以以居居家家生生活活的的品品質質大大社社區(qū)區(qū)推廣廣主主題題貴--蘊喻喻著著兩兩層層含含義義，，第第一一是是指指奧奧蘭蘭花花園園提供供給給住住戶戶的的將將是是一一種種尊尊貴貴的的生生活活環(huán)環(huán)境境，，另一一層層意意思思是是蘊蘊喻喻即即將將居居住住在在這這里里的的住住戶戶是與與眾眾不不同同的的，，有有品品位位，，是是時時代代新新貴貴。。派--給客客戶戶群群一一個個響響亮亮而而又又不不凡凡的的名名字字，，他們們追追求求體體驗驗生生命命的的真真實實，，愛愛家家庭庭，，愛愛事業(yè)業(yè)，，也也愛愛自自己己，，或或隨隨心心所所欲欲生生活活，，或或積極極進進取取工工作作，，一一切切為為了了美美好好的的生生活活，，他們們是是時時代代產產生生的的新新的的流流派派。?！百F派”是什什么----貴派主題推廣語一座城市，一一種貴派生活活！一縷凝結于橡橡木桶深處美美妙著的葡萄萄酒情懷一種彌散于私私家花園里質質樸著的高雅雅的氣息一個城市過去去與未來，精精神與現實的的高標尋找，那專屬屬自己的不一一樣生活相信不足以改改變世界卻能改變你對對這座城市的的看法第四部分高速·奧蘭花園營銷總綱項目SWOT分析項目SWOT分析優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak鄭州市場唯一純現房銷售,現房銷售，體現開發(fā)商實力和企業(yè)責任感46萬㎡規(guī)模大盤，戶型設計,市場稀缺河南高速,實力國企業(yè)、國內外一流合作團隊打造區(qū)域前景較佳，地鐵、鄭東新客站產品規(guī)劃設計具有較強的市場競爭力項目周邊配套匱乏，居住氛圍稍差項目周邊人群整體素質和消費能力稍差項目位置召示性不強，不利于形象展示周邊樓盤先于項目入市，搶占市場先機機會-----Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機會利用機會,克服劣勢緊臨鄭東新區(qū)CBD發(fā)展規(guī)劃，鄭汴一體化，前景廣闊2013年地鐵1#線、鄭東火車站的建設完成，為項目注入新劃的活力東區(qū)物業(yè)價格的攀升使項目價格更具競爭力樹立鄭東新區(qū)高品質樓盤形象宣揚發(fā)展商品牌，樹立品質大盤形象強調區(qū)域優(yōu)越的前景規(guī)劃，引領居住強調東區(qū)未來前景,弱化現實差距強打項目產品品質，挖掘潛在客戶群體威脅-----Threaten發(fā)揮優(yōu)勢,轉化威脅減小劣勢,避免威脅宏觀政策不利，市場剛性需求放緩多個城中村改造同時啟動，競爭白熱化項目所處區(qū)域形象不高，市政及公共配套相對匱乏，客戶認知度與認可度低打通各種渠道通路，整合客戶資源強調發(fā)展商品牌優(yōu)勢，與對手形成差異強調未來規(guī)劃，展示未來前景強調規(guī)模，自成社區(qū)加強銷售現場的包裝提前積累客戶，避免正面競爭完美展示與客戶體驗1、全面展示示項目品質，，樹立高端品品質盤形象。。2、突出項目目全現房銷售售與河南高速速國有企業(yè)實實力與責任。。1、高舉高速速品牌，擴大大推廣范圍，，深度挖掘主主流市場，充充分利用高速速大型國企業(yè)業(yè)的影響力與與資源；2、深入全面面挖掘市場潛潛在客戶形象策略———推廣策略———策略總綱營銷總綱產品展示攻略略營銷推廣攻略略活動攻略媒體攻略（1）時間：：2009年年7月內容：項目形形象釋放項目簽約儀式式項目封頂儀式式（2）時間：：2009年年8月中下旬旬至項目開開盤前前內容：：項目目外展展點開開放，，廣告集集中投投放第一階階段：：臨時售售樓部部開放放前、、后（8月月中下下旬））策略：：前期期形象象展示示、鋪鋪墊第二階階段：：售樓處處開放放前（10月1日前前）策略：：全面面樹立立形象象發(fā)布項項目信信息第三階階段：：認籌至至開盤盤前（10月1日—11月月1日日）策略：：與活活動營營銷相相結合合營銷攻攻略服務攻攻略客戶攻攻略渠道攻攻略（3））時間間：2009年年9月月中旬旬內容：：中原原秋交交（4））時間間：2009年年10月1日內容：：景觀觀示范范區(qū)開開放項目一一期認認籌中秋節(jié)節(jié)活動動（5））時間間：2009年年10月10日日內容：：產品品說明明會意向商商家簽簽約（6））時間間：2009年年11月1日內容：一一期首批批開盤（結合名名人代言言）（7）時時間：2009年12月中下下旬內容：內內部客戶戶選房大客戶渠渠道地市渠道道高端會員員渠道同致行客客戶渠道道營銷總綱綱產品展示示攻略營銷攻略略賣場氛圍圍營造產品價值值展示樣板房示范園林林服務路燈旗圍墻導示看樓通道道挖掘戶型型亮點及及目標客客戶需求求示范層做做工程樣樣板，體體現樓盤盤核心賣賣點品質質功能分區(qū)區(qū)明確，，提供完完善銷售售接待服服務．風格園林林核心區(qū)區(qū)展示；；植株、、園藝等等主入口、、售樓處處、大堂堂、樣板板房大堂堂經理或或形象大大使物管服務務、內容容展示公公約營銷推廣廣攻略在項目前前東風東東路、鄭鄭汴路沿沿線路段段設置燈燈桿旗營營造主賣賣場氣氛氛地盤包包裝，，樹立立項目目形象象，強強化昭昭示性性現場所所有客客戶途途經線線路設設置導導示，，力求求昭示示性強強整潔、、干凈凈最重重要，，與工工程施施工隔隔離，，體現現樓盤盤品質質售樓處處服務攻攻略客戶攻攻略模型媒體樓樓書3D片片/電電視片片認籌物物料2009年年9月月中下下旬前前完成成VIP卡、、認籌籌須知知、認認籌意意向書書等9月下下旬完完成2009年年8月月中下下旬前前完成成2009年年8月月中旬旬前完完成（（小沙沙盤））2009年10月月1日日前完完成（（大沙沙盤））銷售物物料單張、、折頁頁、置置業(yè)書書、海海報等等8月月下旬旬完成成物料準準備營銷總總綱服務攻略營銷攻略置業(yè)顧問保潔吧臺服務員看樓車司機樣板房接待大使樣板房保潔營銷推廣攻略大堂經理產品展示攻略客戶攻略保安營銷銷總總綱綱客戶攻略營銷攻略高速積分卡VIP卡營銷推廣攻略產品展示攻略服務攻略優(yōu)先選房資格、享受特定優(yōu)惠獲得積分本人來訪、認籌、成交可獲贈積分兌換家私、家電、油票、購物券等介紹新客戶來訪、認籌、成交獲贈積分高速公路相關優(yōu)惠積分的使用營銷銷節(jié)奏奏工程程節(jié)節(jié)點點推廣廣策略略8月月1日日項項目目全全部部封頂9月28日前售售處完工;取取得預售售證10。1認籌，，發(fā)行VIP卡8月中旬旬臨時售售樓處開開放7月8日日營銷代代理簽約約新聞發(fā)發(fā)布會事件營銷銷為引爆爆點，三三位一體體全面推推廣，樹樹樓盤形形象銷售目標目標500張市場接觸觸全面樹立立樓盤形形象，維維護新老老客戶；；集中資資源，三三位一體體全面推推廣，樹樹立樓盤盤形象，，快速增增加上門門客戶。。推廣計劃劃7月15日營銷銷執(zhí)行方方案擬寫寫與確定定主流：大大河報、、軟文、、戶外、、短信等等、車體體輔助：電電臺、網網絡高速內部部資源物料包裝裝活動營銷銷9月下旬旬中原秋秋交會營銷總控控圖7月8月9月10月11月12月項目工作作籌備廣告公司司確定15日前前樣板房房完工8月中旬旬臨時售售樓處開開放10月1日售樓樓中心與與景觀示示范區(qū)開開放正式接待待客戶15日樣樣板房開開放完成項目目在推廣廣在媒體體上首次次亮相項目LOGO及及VI體體系設計計,海報報、折頁頁、戶型型單張設設計、模模型、臨臨時售樓樓處包裝裝樓書、3D片、、大模型型、售樓樓中心包包裝、形形象墻、、VIP卡、認認籌物料料、地盤盤包裝項目案案名確確定8月初初進行行封頂頂式市場導導入，，樹立立項目目形象象，全全面蓄蓄客戶戶；同同時，，細分分渠道道蓄客客全面面展開開。主流：：戶外外大牌牌、車車體、、站牌牌輔助：：報紙紙、電電臺、、網絡絡、短短信秋交會會、地地盤包包裝調調整、、產品品推薦薦會、、看樓樓通道道封頂活活動包包裝10。。18樣板板房開開放10。。1認認籌活活動售樓處處周末末活動動活動場場地包包裝、、售樓樓處節(jié)節(jié)日包包裝圣誕節(jié)節(jié)活動動元旦活活動11。。1開開盤盛盛典11。。1開開盤盤，，開盤盤認認購購180套套內部部客客戶戶簽簽約約正常常銷銷售售80套套園林林景景觀觀進進行行達到到基基本本可可以以參參觀觀條條件件認籌籌開盤盤進場場28日日產產品品說說明明會會28日日產產品品說說明明會會第六部分高速·奧蘭花園推廣攻略推廣廣渠渠道道【核核心心推推廣廣攻攻略略】】活動動攻攻略略特殊殊渠渠道道攻攻略略大客客戶戶渠渠道道地市市渠渠道道高端端會會員員渠渠道道同致行客戶渠渠道媒體攻略大牌圍墻公交車體公交站牌導示系統(tǒng)報紙媒體網絡媒體短信廣告樓宇液晶框架廣告電臺媒體高速媒體DM雜志項目入市項目整體封頂頂樣板房開放認籌活動周邊市場客戶戶拓展一期開盤活動動產品說明會國慶、中秋活活動售樓中心開放放周末售樓處活活動中原秋交會圣誕節(jié)活動元旦活動媒體攻略大牌/圍墻時間：圍墻2009年8月10日、大牌2009年8月15日上上畫目標客戶群：：全市客戶+東東區(qū)郊縣市客客戶+南區(qū)郊郊縣市客戶形式：在全市各重要要關口覆蓋項項目戶外廣告告位置：（1）二七商商圈）（2）高速入入口廣告牌（3）金水路路、經三路、、花園路、農農業(yè)路、中州州大道、未來來路、鄭汴路路等（4）地市入入鄭主干道，，如鄭密路、、航海路、機機場高速入口口等戶外大牌公交車體候車亭導示系統(tǒng)報紙廣告短信廣告樓宇液晶框架廣告電臺廣播DM雜志大牌圍墻網絡廣告戶外廣告媒體體分布圖媒體攻略時間：2009年8月15日目的：項目四圍道路路識別系統(tǒng)建建立，樹立項項目形象，傳傳播項目信息息，搶占片區(qū)區(qū)領導地位，，讓項目標識識覆蓋全城，，使進入區(qū)域域的人們滿眼眼都是高速奧奧蘭花園，，使奧蘭花園園成為區(qū)域的的代言人。目標客戶群：：全市客戶+鄭鄭東新區(qū)客戶戶+南區(qū)郊縣縣客戶形式：公交車體和公公交候車亭廣廣告畫面，與與戶外大盤形形成有效互補補位置：（1）項目周周邊目標客戶戶群集中的重重要交通通道道，如鄭汴路路、東風東路路、金水路、、未來路、中中原路、商務務內環(huán)、商務務外環(huán)、黃河河路等；（2）鄭州商商業(yè)繁華地帶帶，如二七商商圈、花園路路商圈、經三三路商圈、鄭鄭汴路沿線專專業(yè)市場、東東西紫荊山商商圈等。（3）市區(qū)其其他交通主干干道，如花園園路、經三路路、文化路、、農業(yè)路等。。戶外大牌公交車體候車亭導示系統(tǒng)報紙廣告短信廣告樓宇液晶框架廣告電臺廣播DM雜志公交車體候車亭網絡廣告公交車/候車車亭媒體攻略時間：2009年8月15月目的：配合項目四圍圍道路識別系系統(tǒng)建立，樹樹立項目形象象，傳播項目信息，，引導車行、、人行路線目標客戶群：：全市客戶+鄭鄭東新區(qū)客戶戶+東區(qū)郊縣縣客戶+南區(qū)區(qū)郊縣客戶形式：樹立導示牌，，最好安裝燈燈光，以備晚晚上使用位置：（1））東東向向：：鄭汴汴東東路路圃圃田田高高速速入入口口附附近近；（2））西西向向：：鄭汴汴東東路路七里里河河路路口口；（3））北北向向：：東風風東東路路與與金水水路路口口；（4））南南向向：：東風風東東路路鄭鄭汴汴東東路路口口。戶外大大牌公交車車體候車亭亭導示系系統(tǒng)報紙廣廣告短信廣廣告樓宇液液晶框架廣廣告電臺廣廣播DM雜雜志導示系系統(tǒng)網絡廣廣告導視系系統(tǒng)戶外大大牌公交車車體候車亭亭導示系系統(tǒng)報紙廣廣告短信廣廣告樓宇液液晶框架廣廣告電臺廣廣播DM雜雜志報紙廣廣告媒體攻攻略時間：：2009年年8月月19日，，配合合戶外外、公公交車車體、、候車車亭同同時亮亮相；；目標客客戶群群：行政單單位、、企業(yè)業(yè)單位位、事事業(yè)單單位等等所有有大眾眾目標標客戶戶群體體形式：：硬廣與與軟文文結合合的形形式媒體：：大河報報為主主，鄭鄭州晚晚報、、東方方今報報為輔輔，河河南日日報、、日報報為補補充。。報版廣廣告?zhèn)渥ⅲ海和轮滦姓J認為，，綜合合權衡衡費用用和頻頻次的的問題題，大大河報報發(fā)布布頻次次比例例為52%、費費用比比例為為60%較較為合合適，，部分分廣告告可以以夾報報的形形式出出現。。報紙費費用整整體預預算報紙媒體投放比例媒體大河晚報今報商報日報匯總單價（萬元）129.58.5810頻次12333223費用14428.525.52420242頻次比例52%13%13%13%9%100%費用比例60%12%11%10%8%100%備注：單價為媒體平均價；大河報做為主要報紙媒體持續(xù)投放，其它報紙媒體只在重大節(jié)點投放（如：認籌開盤等）媒體名稱發(fā)布日期星期形式訴求點費用（萬元）大河報8.19周三硬廣項目入市廣告（形象廣告）13.6晚報8.20周四硬廣+軟文項目入市廣告+項目介紹及“先封頂，再銷售”意義9.5今報8.20周四硬廣+軟文項目入市廣告+項目介紹及“先封頂，再銷售”意義8.5大河報8.26周三硬廣+軟文奧蘭花園臨時售樓處開放報道

河南高速全面進軍房地產13.68月22日（周日）售樓處開放小計：45大河報9.2周三硬廣+軟文項目形象+項目建造小學正式招生（高速地產與社會責任）13.6大河報9.9周三硬廣項目形象廣告13.6大河報9.16周三硬廣項目形象廣告13.6大河報9.23周三硬廣認籌信息13.6晚報9.23周四硬廣認籌信息9.5今報9.23周四硬廣認籌信息8.5商報9.23周四硬廣認籌信息8日報9.27周一硬廣認籌信息10大河報9.30周四硬廣認籌信息13.610.1（周四）項目認籌小計：104報廣執(zhí)執(zhí)行計計劃媒體名稱發(fā)布日期星期形式訴求點費用（萬元）大河報10.8周四硬廣項目賣點+認籌效果發(fā)布13.6大河報10.14周三硬廣項目形象+賣點13.6大河報10.21周三硬廣項目形象+賣點13.6大河報10.28周三硬廣項目開盤信息13.6日報10.28周三硬廣項目開盤信息10商報10.28周三硬廣項目開盤信息8晚報10.28周三硬廣項目開盤信息9.5今報10.28周一硬廣+軟文項目開盤信息8.5大河報11.4周二硬廣+軟文開盤信息項目開盤報道+賣點13.6小計：104總計

283萬元報廣執(zhí)執(zhí)行計計劃備注：：9月月份、、10月份份是項項目開開盤前前最重重要時時期，，承擔擔著建建立項項目市市場形形象與與品牌牌、項項目認認籌、、項目目開盤盤等決決定項項目開開盤成成功與與否的的重要要活動動，因因此在在廣告告投放放量上上要超超出一一般時時期投投放。。戶外大大牌公交車車體候車亭亭導示系系統(tǒng)報紙廣廣告短信廣廣告樓宇液液晶框架廣廣告電臺廣廣播DM雜雜志短信廣廣告媒體攻攻略時間：：2009年年9月月上旬旬起，，結合合具體體營銷銷活動動及重重大活活動節(jié)節(jié)點前前目標客客戶群群：按類群群劃分分的特特定目目標客客戶群群形式：：自有意意向客客戶群群發(fā)、、篩選選高端端客戶戶短信信群發(fā)發(fā)，發(fā)發(fā)布及及時性性信息息媒體：：分眾無無線及及其他他短信信群發(fā)發(fā)公司司備注：：包括分分眾無無線在在內的的較多多短信信群發(fā)發(fā)公司司已停停業(yè)整整頓，，同時時短信信息過過于泛泛濫會會引起起受眾眾反感感，因因此媒媒體渠渠道需需謹慎慎使用用。短信廣廣告戶外大大牌公交車車體候車亭亭導示系系統(tǒng)報紙廣廣告短信廣廣告樓宇液液晶框架廣廣告電臺廣廣播DM雜雜志樓宇液液晶媒體攻攻略時間：：2009年年9月月中旬旬起目標客客戶群群：酒店、、寫字字樓、、娛樂樂場所所、洗洗浴中中心等等高端端消費費場所所聚集集的窄窄眾目目標客客戶形式：：在大堂堂或電電梯前前室的的樓宇宇液晶晶電視視播放放3D片剪剪輯等等媒體：：CBD內環(huán)環(huán)、裕裕達國國貿、、金成成國貿貿、未未來大大廈等等為代代表的的寫字字樓樓樓宇液液晶電電視媒媒體大浪淘淘沙、、碧海海云天天等為為代表表的洗洗浴行行業(yè)樓樓宇液液晶電電視媒媒體裕達國貿貿、中州州賓館、、興亞建建國飯店店、大河河錦江等等為代表表的高檔檔酒店樓樓宇液晶晶電視媒媒體鼎紅、東東方王朝朝、格萊萊美等為為代表的的娛樂場場所樓宇宇液晶電電視媒體體樓宇廣告告戶外大牌牌公交車體體候車亭導示系統(tǒng)統(tǒng)報紙廣告告短信廣告告樓宇液晶晶框架廣告告電臺廣播播DM雜志志框架廣告告媒體攻略略時間：2009年9月月中旬起起目標客戶戶群：酒店、寫寫字樓、、娛樂場場所、洗洗浴中心心等高端端消費場場所聚集集的窄眾眾目標客客戶形式：分眾傳媒媒電梯間間框架廣廣告媒體：CBD商商務內環(huán)環(huán)、裕達達國貿、、金成國國貿、未未來大廈廈等為代代表的寫寫字樓框框架廣告告；大浪淘沙沙、碧海海云天等等為代表表的洗浴浴行業(yè)框框架廣告告；裕達國貿貿、中州州賓館、、興亞建建國飯店店、大河河錦江等等為代表表的高檔檔酒店框框架廣告告；鼎紅、東東方王朝朝、格萊萊美等為為代表的的娛樂場場所。框架廣告告戶外大牌牌公交車體體候車亭導示系統(tǒng)統(tǒng)報紙廣告告短信廣告告樓宇液晶晶框架廣告告電臺廣播播DM雜志志媒體攻略略時間：2009年9月月中旬起起目標客戶戶群：全城客戶戶，尤以以有車一一族、打打車族及及乘公車車人群為為主形式：錄制電臺臺廣播稿稿播放媒體：音樂頻道道、交通通頻道早早中晚上上下班時時間段電臺廣告告媒體攻略略時間：2009年9月月中旬目標客戶戶群：酒店、寫寫字樓、、娛樂場場所、洗洗浴中心心等高端端目標客客戶群體體形式：硬廣與軟軟文相互互結合的的形式媒體：以《目標標》、《《中原樓樓市》為為等DM雜志戶外大牌牌公交車體體候車亭導示系統(tǒng)統(tǒng)報紙廣告告短信廣告告樓宇液晶晶框架廣告告電臺廣播播DM雜志志DM雜志廣廣告推廣渠道【核心推廣廣攻略】活動攻略特殊渠道攻攻略大客戶渠道道地市渠道高端會員渠渠道同致行客戶戶渠道媒體攻略大牌圍墻公交車體公交站牌導示系統(tǒng)報紙媒體網絡媒體短信廣告樓宇液晶框架廣告電臺媒體高速媒體DM雜志項目入市項目整體封封頂樣板房開放放認籌活動周邊市場客客戶拓展一期開盤活活動產品說明會會國慶、中秋秋活動售樓中心開開放周末售樓處處活動中原秋交會會圣誕節(jié)活動動元旦活動活動節(jié)點安安排7月8月9月10月11月10月1日日一期認籌籌，發(fā)行VIP卡奧蘭花園營營銷體驗中中心開放景觀示范區(qū)區(qū)開放11月1日日開盤盛典典8月17日日臨時售樓樓處開放8月大客戶戶拓展月12月下中中下旬內部部客戶選房房10月18日樣板間間對外開放放9月下旬中中原秋交會會活動攻略9月大客戶戶聯誼月10月10日大商家家簽約儀式式12月8月1日項項目封頂儀儀式7月8日簽簽約儀式10月24日項目產產品說明會會大客客戶戶拓拓展展時間間：：2009年年8月月中中旬旬至至9月月中中旬旬地點點：：金水水區(qū)區(qū)、、鄭鄭東東新新區(qū)區(qū)大大單單位位為為重重點點進進行行大大客客戶戶上上門門拜拜訪訪人員員：：項目目置置業(yè)業(yè)顧顧問問及及項項目目組組成成員員形式式：：發(fā)動動各各方方面面力力量量聯聯系系拜拜訪訪大大客客戶戶目的的：：通過過該該種種積積極極走走出出去去的的策策略略，，主主動動結結識識大大客客戶戶，，為為7月月大大客客戶戶聯聯誼誼活活動動積積累累人人氣氣，，更更為為重重要要的的是是為為日日后后銷銷售售尋尋找找大大單單買買主主。?；顒觿庸スヂ月钥蛻魬敉卣拐乖略?月8月9月10月11月封頂頂儀儀式式時間：：2008年年8月月2日日形式：：高速奧奧蘭蘭花園園項目目封頂頂儀式式目的：：借助項項目封封頂儀儀式的的影響響力，，項目目整體體亮相相，引引起市市場關關注，，”先先封頂頂后后銷售售“推推動項項目社社會反反響。?；顒庸スヂ?月8月9月10月11月儀式示意樓體示意大客戶戶聯誼誼時間：：2009年年9月月中旬旬至10月月地點：：待定邀請人人員：：商會大大客戶戶、教教育大大客戶戶、煤煤炭等等大客客戶形式：：組織活活動、、饋贈贈禮品品、介介紹項項目三三者相相結合合的形形式開開展。。目的：：維系老老客戶戶、挖挖掘新新客戶戶資源源，促促進大大客戶戶認卡卡，最最大限限度將將大客客戶爭爭取到到本項項目。?；顒庸スヂ?月8月9月10月11月中原住住交會會時間：：2009年年9月月中下下旬形式：：項目參參展的的形式式目的：：宣傳項項目，，樹立立形象象，拓拓展新新客戶戶，促促進認認卡。?；顒庸スヂ?月8月9月10月11月產品說說明會會時間：：2009年年9月月20日地點：：大河錦錦江邀請人人群：：項目各各部門門負責責人、、國內內知名名設計計單位位及專專家、、VIP客客戶、、各大大媒體體形式：：項目各各部門門負責責人就就項目目工程程、產產品、、景觀觀、物物管等等情況況進行行講解解，同同時輔輔以文文藝表表演及及用餐餐消費費。目的：：將產品品優(yōu)良良的品品質通通過專專業(yè)人人士的的口徑徑傳播播給意意向客客戶，，同時時通過過媒體體的放放大效效果，，傳遞遞給整整個市市場。。增強強項目目高品品質特特質在在信服服力，，鑒定定現有有客戶戶的購購買信信心，，吸引引新客客戶的的購買買熱情情。活動攻攻略7月8月9月10月11月項目認認籌時間：：2009年年10月1日地點：：高速··奧蘭蘭花園園售樓樓中心心形式：：排隊、、發(fā)放放VIP卡卡、贈贈送禮禮品目的：：給予意意向客客戶選選房、、優(yōu)惠惠等相相關權權益，，積累累誠意意客戶戶，為為開盤盤做準準備活動攻攻略7月8月9月10月11月備注：：項目目認籌籌活動動方案案，我我司將將以書書面報報告形形式在在認籌籌前一一個星星期提提交。。VIP認籌籌現場場組織織流程程正式成為高速·奧蘭蘭會會員，享受會員員權益客戶獲取高高速·奧蘭蘭會VIP會員招募募信息親臨銷售中中心提供身份證證/單位法法人復印件件填寫《高速·奧蘭蘭會VIP會員VIP卡申申請函》領取高速·奧蘭蘭會VIP會員卡繳納會籍費費(10000元)了解高速·奧蘭蘭會VIP會員須知、入會會流程高速·奧蘭蘭會VIP卡會員入入會流程領取禮品，，會員離場場項目認籌流流程樣板區(qū)開放放時間：2009年年10月18日地點：1#2#5#樓實體體樣板間邀請人員：：工程負責人人、意向客客戶參加、、各大媒體體。形式：組織媒體、、客戶等參參觀樣板間間，贈送禮禮品。目的：告知市場和和目標客戶戶，樣板間間已隆重開開放，為客客戶描述理理想家園，，吸引更多多客戶到訪訪，同時梳梳理、強化化意向客戶戶，挖掘新新客戶資源源。注：保證樣板區(qū)示范范園林、工工程、示范范商業(yè)街按時到位，，看樓通道道10月份份前完成活動攻略7月8月9月10月11月名人開盤代代言時間：2009年年9月27日代言儀儀式2009年10月1日日開盤儀儀式地點：高速速奧蘭花花園營銷中心形式：首選——李李連杰形象象+壹基金金的公益色色彩打造項項目整體形形象；其次——陳陳道明為項項目形象代代言人，簡簡約而不簡簡單，內斂斂，張弛有有度符合項項目調性舉舉辦形象代代言簽約儀儀式暨開盤盤儀式目的：借助明星的的知名影響響力，擴張張項目的知知名度，樹樹立項目統(tǒng)統(tǒng)一市場形形象，使項項目一炮走走紅，震撼撼全城活動攻略7月8月9月10月11月活動攻略代言人其他他候選：濮濮存昕代言人其他他候選：楊楊瀾瀾關鍵條件：：媒體全面面覆蓋（（提前兩兩星期））合同、選選房單、、選房流流程、禮禮品等物物料籌備整齊齊?，F場氛圍圍營造茶點、樂樂隊等準準備充足足凡成功選選房者可可獲得簽簽名禮物物一份幸運大抽抽獎，凡凡成功選選房者除除獲得的的簽名禮禮物外，，還可參參加現場場抽獎活活動名人代言言開盤典典禮活動攻略略7月8月9月10月11月推廣渠道道【核心推廣攻攻略】活動攻略特殊渠道攻略略大客戶渠道地市渠道高端會員渠道道同致行客戶渠渠道媒體攻略大牌圍墻公交車體公交站牌導示系統(tǒng)報紙媒體網絡媒體短信廣告樓宇液晶框架廣告電臺媒體高速媒體DM雜志項目入市項目整體封頂頂樣板房開放認籌活動周邊市場客戶戶拓展一期開盤活動動產品說明會國慶、中秋活活動售樓中心開放放周末售樓處活活動中原秋交會圣誕節(jié)活動元旦活動第八部分高速·奧蘭花園展示攻略形象墻要求：：形象畫面體現現樓盤品質與與客戶定位，，要求設計有有創(chuàng)意能夠充充分吸引路人人注意。完成時間：8月17日出出街形象圍墻展示攻略到位時間：2009年8月17日展示攻略銷售中心展示示到位時間：2009年9月25日展示區(qū)關鍵點：1、、模型處燈光光充足，射燈燈直照2、模型區(qū)一一側設置材料料展示展示攻略到位時間：2009年9月25日內部展示吧臺關鍵點：1、、服務品質的的提升2、尊貴感覺覺與體驗VIP服務區(qū)區(qū)關鍵點：1、、高檔家私、、增加品質感感2、提升服務務品質，體現現尊貴感展示攻略到位時間：2009年9月25日內部展示展示攻略售樓處廣場到位時間：2009年9月18日關鍵點：1、、以硬制鋪裝裝為主，布置置生態(tài)景觀廣廣場2、增加可參參與性（休憩憩長椅、遮陽陽傘）3、導示系統(tǒng)統(tǒng)（售樓處、、停車場等導導視）4、正門口設設立標識性建建筑，吸引眼眼球獨特造型噴水池吸引眼球展示項目實力力銷售現場所有有客戶途經線線路設置導示示，力求昭示性強，人人性化、創(chuàng)意意性強。導示應分為：：看樓通道導導示、樣板房房導示、樣板房溫馨提提示、售樓處處導示與溫馨馨提示。導示系統(tǒng)要求求統(tǒng)一風格，，突出樓盤形形象與品質。導示系統(tǒng)展示攻略到位時間：2009年8月24日到位時間：2009年9月31日前前目的：拉高項目的品品質，提升產產品性價比給給客戶以尊貴貴感展示要求：展板說明與實實物展示中空塑鋼窗樓板結構展示攻攻略建筑用用材展展示智能化化安防防地板采采暖要求：：體現形形象與與品質質：看看樓通通道中中增加加賣點點展示示及飾飾物，，顯得得更加加人性性化，，令客客戶對對樓盤盤印象象深刻刻?？礃峭ㄍǖ勒故竟スヂ缘轿粫r時間：：2009年年8月月17日前前裝修設設計要要點：：突出戶戶型亮亮點，，弱化化局部部缺陷陷，便便于銷銷售引引導。。設計風風格：：大氣，，簡潔潔，明明快，，注重重細節(jié)節(jié)修飾飾樣板房房應重重注細細部表表現：：如戶戶型型圖圖、、溫溫馨馨提提示示牌牌、、用用書書、、雜雜志志表表現現生生活活場場景景等等。。到位位時時間間：：2009年年10月月18日日前前實景景樣樣板板房房展示攻略略噴繪、霓霓虹燈完完成時間間:2009年8月月17日日前本項目到到8月份份將全體體封頂,具有很很好的昭昭示性,在裙裙樓未完完成裝飾飾前，建建議外掛掛裙樓外外立面形形象噴繪繪及外墻墻燈光。。項目樓體體展示攻略略第九部分高速·奧蘭花園服務攻略到位時間間：售樓樓處啟用用時，即即2009年9月25日；崗位設置置：停車車場、售售樓大廳廳、看樓樓通道、、樣板房房。只有服務務與微笑笑！大堂經理理、形象象大使替替代保安安人員！！服務示范范服務攻略略服務人員類別工作服裝置業(yè)顧問接待客戶，介紹項目，銷售統(tǒng)一制服、工牌售樓處大堂經理負責整個售樓處服務人員的管理和安排統(tǒng)一制服、工牌售樓處保安人員（停車場、入口接待人員）引導客戶停車、前往售樓處和帶領客戶就座統(tǒng)一制服、工牌售樓處保潔人員整個售樓處的清潔工作統(tǒng)一制服、工牌售樓處吧臺服務人員專門負責洽談區(qū)及VIP區(qū)的酒水餐飲服務統(tǒng)一制服、工牌引導人員引導客戶往返售樓處和樣板房統(tǒng)一制服、工牌樣板房保潔人員負責樣板房的清潔工作統(tǒng)一制服、工牌樣板房示范大使負責樣板房內的接待和講解統(tǒng)一制服、工牌客服中心接待大使負責為客戶提供房管、按揭服務統(tǒng)一制服、工牌服務示范范服務攻略略第十部分高速·奧蘭花園客戶攻略客戶攻略略目的的關鍵點：：1、全全方位多多渠道拓拓展客戶戶資源；；2、形成成口碑效效果，深深入挖掘掘客戶；；3、提高高客戶管管理效率率。背景景關鍵點：：1、鄭鄭東新區(qū)區(qū)地產市市場進入入白熱化化，尤其其是高端端產品競競爭；2、項目目體量巨巨大，規(guī)規(guī)?？涨扒?；3、鄭東東新區(qū)、、鄭汴一一體化鄭鄭州發(fā)展展趨勢、、地產前前沿。MADEBYTOUCHSTONE同致行行出品品預祝項項目銷銷