XX年月日沈陽天璽項目營銷報告

天璽項目營銷報告20110727天璽專案組出品目錄一、項目定位重新梳理三、項目營銷推廣策略二、項目需轉型和完善的內容項目定位重新梳理市場定位、人群定位Part1市場定位天璽——它的最大價值為城市中心地段的稀缺性天璽位于沈陽核心地段，市府廣場，屬于沈陽CBD最中心，金廊的龍首之位1緊鄰沈陽最高端的購物中心，卓展2緊鄰地鐵2號線及主干道青年大街3（香港）瑞安地產都市綜合體項目華潤中心都市綜合體（香港）恒隆市府廣場項目（香港）裕景都市綜合體項目（香港）嘉里中心都市綜合體項目

天璽都市綜合體（香港）茂業(yè)地產都市綜合體項目（深圳）佳兆業(yè)都市綜合體項目（大連）一方地產高端住宅項目（香港）世茂都市綜合體項目（香港）新世界都市綜合體項目（韓國）SR高端住宅項目（香港）保利達都市綜合體項目（深圳）金地高端住宅項目（深圳）中海高端住宅項目（深圳）萬科高端住宅項目（深圳）萬科高端住宅項目金廊沿線重點品牌項目藍色：高端住宅紅色：都市綜合體（深圳）萬科高端住宅項目華府新天地都市綜合體天璽——產品價值獨一無二金廊沿線在售的項目：華潤悅府（住宅）世茂五里河（住宅）華府新天地（住宅屬性公寓）今天計劃推出的項目：一方盛華苑（公寓住宅屬性未定）、茂業(yè)天地（公寓）對于金廊沿線的在售即售項目，天璽做為金廊沿線唯一的高端公寓產品，從產品屬性、裝標標準、未來將營造的生活方式氛圍等方面綜合比較，天璽的產品價值屬于獨一無二的。天璽市府廣場·世界豪宅之前的定位私人首府過于強調天璽豪宅的產品屬性，并不符合天璽客觀的市場價值我們建議天璽——高端成功人士的收藏品從產品屬性上分析，天璽與萬鑫存在一定的相似性，許多有錢階層購買天璽不僅僅為了居住或者投資，更多的是把天璽做作一個收藏品，或者釋放某種心情/情緒的場所，他們認可天璽的地段，他們認可天璽的產品價值，他們想在沈陽這個最好的地方，最接近卓展的地方擁有一個物業(yè)，隨時享用。天璽——它是目標客戶的第二居所與其它的城市中心的物業(yè)有很大不同，購買天璽的客戶一定不是把天璽作為第一居所，而是作為個人的一個藏品偶爾享用?？蛻舳ㄎ凰麄兪恰挲g在三十五到五五十歲之間間的私營企業(yè)主主、金融界界高端客群群、房地產產行業(yè)高端端客群、隱隱性收入較較高的政企企高管、銀銀行業(yè)高端端客群。預計有35%以上的目標標客戶為沈沈陽周邊城城市的外地地高端客戶戶，他們主要要集中于撫順、鐵嶺嶺、本溪、、遼陽四大城市，，與沈陽車車程距離在在1小時范圍內內。項目需轉型型和完善的的內容Part2一、轉變營營銷推廣渠渠道，進行行對位營銷銷來電來訪途徑情況統計途徑來電總量來訪總量有效來訪量樓體宣傳字

項目圍擋1589266機場燈箱

房交會

網絡1343廣播

一樓銷售展臺

喜來登路過

電轉訪

11遼寧日報

沈陽日報1

沈陽晚報

遼沈晚報1132華商晨報

來電來訪途徑情況統計途徑來電總量來訪總量有效來訪量雜志?？?/p>

都市廣播103.4

交通臺97.5

介紹91110沈城樓市報22

短信4754彩信3

DM單

車體

活動邀約

戶外廣告牌

LED顯示屏

直投廣告711未知311本月小計25412088目前的營銷銷推廣渠道道建議取消車車體廣告，，直投建議議以特快專專遞的形式式或者以掛掛號信的方方式進行。。二、增加偶偶得客戶的的到訪途徑徑1、卓展對面面的大堂盡盡早投入使使用，以增增加客戶的的來訪量2、樓體上面面項目的宣宣傳進一步步加強（宣宣傳形式具具有品質感感）三、著重進進行客戶圈圈層營銷以以拓展客源源針對高端項項目，口啤啤宣傳至關關重要，因因此圈層營營銷為其重重要的客戶戶拓展手段段，建議不不定期的舉舉行圈層拓拓展活動，，以有效的的增加客群群。四、大堂、、外立面、、實體樣板板間盡早展展示，以增增強客戶的的置業(yè)信心心五、物業(yè)服服務品質重重點打造并并提前展示示，以迎合合高端客戶戶注意私密密性和安全全性的心理理如1、停車服務務標準引導，，指引停車車為客戶遮擋擋車牌號夏季為客戶戶愛車放置置車前玻璃璃遮擋布等等2、大堂禮賓賓服務3、水吧服務務……營銷策略Part3核心策略項目形象快快速轉型1通過轟動事事件迅速打打開市場缺缺口2通過針對性性圈層營銷銷有效拓展展客戶資源源3有效達成8月至10月三個月銷銷售75套的快速銷銷售目標4建立項目美美譽度及客客戶忠誠度度，為后續(xù)續(xù)的營銷打打下堅實基礎5策略一、項項目形象快快速轉型建議項目全全新的形象象定位通過過紙媒、戶戶外等進行行統一宣傳傳特別針對紙紙媒宣傳，，建議采用用硬軟結合合的方式，，硬性平面面廣告?zhèn)鬟f遞項目的視視覺形象，，軟文配合合展示項目目的核心價價值及屬性性定位。策略二、通通過轟動事事件迅速打打開市場缺缺口轟動事件營營銷建議與與樓體的實實體樣板間間體驗相結結合，最大大化的傳遞遞項目的價價值屬性。。如：千顆美鉆Fashionshow具體內容：：1、樣板房內內展示最新新時尚鉆石石系列，供供客戶觀賞賞2、銷售中心心名模美鉆鉆走秀表演演，美女模模特們穿著著春、夏、、秋季服飾飾，配飾各各式精美時時尚鉆石，，演繹時尚尚的鉆石藝藝術。3、知名鉆石石鑒定專家家現場解讀讀鉆石的價價值奧秘4、現場配備備豐盛的冷冷餐飲品樹立價格標標桿，以打打造最貴樓樓盤形象，，擴大市場場影響力選擇頂層部部分單位樹樹立價格標標桿頂級豪華裝裝修,同時贈送全全部室內頂頂級家私、、電器國際頂級物物業(yè)服務,針對此單位位進行單獨獨管理++線上整合媒媒體資源炒炒作，線下下口碑營銷銷。通過沈城最最貴樓盤炒炒作，增加加媒體曝光光率。針對已成交交業(yè)主，可可以提供一一次免驗資資的看房機機會，提升升業(yè)主忠誠誠度，利用用業(yè)主的口口碑進行美美譽度傳播播。邀約媒體記記者參觀，，吸引媒體體對項目報報道，同時時利用軟文文進行報紙紙、網絡媒媒體宣傳炒炒作。提升看樓門門檻，體驗驗尊貴品質質看房驗資，提升升門檻?？捶啃杼崆扒邦A約，且且針對標桿桿產品每天天只接待2組客戶來訪訪，造成輿輿論轟動，，提升高端端形象。為預約前來來看房者提提供業(yè)主尊尊貴服務體體驗，看房房同時可以以享受為其其獨立配備備的禮賓、、管家服務務，提供國國際頂級物物業(yè)服務。。策略三、、通過針針對性圈圈層營銷銷有效拓拓展客戶戶資源方式一1方式二2針對已成成交客戶戶進行圈圈層營銷銷目的：增增強客戶戶購買信信心，促促進老帶帶新進行資源源嫁接，，鎖定高高端客戶戶目標圈圈層進行行針對性性營銷目的：有有效拓展展客戶源源，鎖定定目標圈圈層針對已成成交客戶戶進行圈圈層營銷銷客戶意見領袖建議一：：對于已已成交客客戶中的的領秀人人物，針針對其所所在的圈圈層進行行小眾活活動營銷銷如：小型型私人酒酒會、小小型夜宴宴……建議二：：針對全全體成交交客戶持持續(xù)不定定期進行行情感維維護，以以拉近項項目與客客戶的距距離，培培養(yǎng)客戶戶忠誠度度如：日生生禮物寄寄送，日日生短信信祝福、、寄送項項目活動動邀請函函……建議三：：推出老老帶新優(yōu)優(yōu)惠政策策如：成功功老帶新新，老客客戶送1萬元購物物卡，新新客戶額額外優(yōu)惠惠2萬元進行資源源嫁接，，鎖定高高端客戶戶目標圈圈層進行行針對性性營銷卓展銀行CANDO高端客戶戶資源資源嫁接接外地高端端客戶針對卓展展資源建建議專門門成立一一個部門門以建議議聯系，，對于卓卓展商場場及各商商家搞的的活動，，項目可可以有效效切入通過與大大的銀行行合作，，針對其其大客戶戶資源進進行圈層層活動營營銷CANDO掌握一定定高端客客戶資源源，建議議針對其其進行專專場營銷銷，直接接進行項項目推薦薦通過外地地巡展、、外地分分公司駐駐沈陽辦辦事處宣宣傳，吸吸引外地地高端客客群金融行業(yè)業(yè)、房地地產行業(yè)業(yè)俗話說““得專業(yè)業(yè)者得天天下”，，金融行行業(yè)及房房地產行行業(yè)存在在較多高高端消費費群，針針對其進進行圈層層營銷，，將快速速拓寬客客戶群策略四、、有效達達成8—10月三個月月銷售75套的快速速銷售目目標有效的到到訪率1有效的成成交率2壓迫性的的價格手手段3吸引客戶戶來訪的的三大渠渠道來訪量visitquantity=廣告（面面）+介紹、活活動（線線）+路過、外外展（點點）以點、線線、面的的立體營營銷策略略，確保保來訪量量的達成成。如何提高高有效的的到訪率率覆蓋性、、有效性性的媒體體通路策策略在市場狀狀況不明明朗的情情況下，，高端樓樓盤勢必必會加大大媒體的的投放量量，在即即將到來來的媒體體大戰(zhàn)中中，唯有有清晰、、準確、、直接、、豐富的的廣告?zhèn)鱾鞑?，才才能有效效到達。。銷售性、、利益性性的廣告告表現策策略通過大眾眾傳媒推推廣，詮詮釋項目目全新的的市場形形象，通通過強調調本案與與消費者者利益的的廣告執(zhí)執(zhí)行來撬撬動市場場。Advertisement廣告情景化、、生動化化的展示示策略利用本案案特有的的地理屬屬性，沿沿項目所所在地，，用產品品、現場場、氛圍圍、活化化的展示示面強力力營造其其形象氛氛圍，吸吸引路過過人群，，提高““劫殺率率”?，F現場圍擋擋、樓體體廣告、、售樓處處、樣板板間……讓每一個個展示面面都成為為反映項項目心靈靈的“面面孔”。。注重案場場圍墻、、樓體、、精神堡堡壘的展展示包裝裝，吸引引路過關關注；注重案場場形象包包裝，營營造項目目獨特的的生活氛氛圍，提提升到訪訪量。Passingby路過、外外展Activities活動主題性性、針針對性性、體體驗性性營銷銷策略略通過可可感知知的、、高頻頻率的的體驗驗式活活動營營銷，，以““活化化”的的天璽璽生活活風情情制造造市場場話題題，促促成口口碑傳傳播效效應，，樹立立品牌牌形象象。以開展展風格格與項項目氣氣質一一致，，目標人人群對對位的的項目目實地地參與與活動動，增增進客客群體體驗機機會，，加深項項目了了解，，通過過大型型的系系列活活動吸吸引目目標受受眾關關注，，利用活活動的的互動動效應應及連連鎖效效應，，制造造市場場話題題，實實施話話題炒炒作，，促進口口碑傳傳播，，增加加到訪訪量。。推廣核核心策策略回回顧【提高來來訪量量的方方法】廣告【面】紙媒傳傳播，，提高高市場場認知知度；；網絡媒媒體炒炒作，，制造造市場場話題題；小眾媒媒體宣宣傳，，產品品與活活動信信息時時時發(fā)發(fā)布。。介紹、、活動動【線】業(yè)主活活動，，維系系產品品忠誠誠度；；公關活活動提提升項項目形形象，，增強強品牌牌力；；圈層營營銷，，不斷斷卷入入目標標客群群路過、、外展展【點】區(qū)域戶戶外廣廣告占占位，，增加加競品品攔截截；項目外外圍包包裝，，提高高客群群引導導；外地高高端巡巡展，，吸引引外地地高端端客群群。成交率率rateoftransaction=產品＋＋價格格＋銷銷售力力以多維維度、、立體體化的的銷售售終端端確保保銷售售率的的提高高。如何提提高有有效的的成交交率真實性性、示示范性性的產產品展展示策策略全面展展示天天璽的的物化化形象象，充充分、、高品品質、、細節(jié)節(jié)精美美的產產品就就可以以做到到讓消消費者者浮想想聯翩翩。力求消消費者者在踏踏入現現場的的那一一刻開開始，，“開開璽””就可可以帶帶來一一種完完全與與城市市截然然不同同的氛氛圍……保證各各工程程節(jié)點點的按按時按按期完完成，，提供供真實實的產產品狀狀態(tài)，，增強強到訪訪者的的購買買信心心，促促進有有意識識購買買。Product產品靈活性性、多多樣性性的價價格策策略結合不不穩(wěn)定定的市市場環(huán)環(huán)境，，制定定靈活活性、、多樣樣性價價格策策略，，根據據市場場變化化，關關注周周邊競競品價價格波波動，，與市市場一一同隨隨時調調整產產品價價格，，屏蔽蔽價格格競爭爭危機機。采用更更加靈靈活的的敏銳銳的價價格策策略，，是順順應市市場，，對抗抗競爭爭的有有效方方法……在紛繁繁復雜雜，激激烈多多變的的市場場環(huán)境境下，，能否否迅速速對政政策、、態(tài)勢勢、消消費者者心理理敏感感把脈脈并迅迅速做做出反反映，，促銷銷手段段和價價格杠杠桿的的把握握必定定成為為關鍵鍵。Price價格專業(yè)化化、