XXX開發(fā)區(qū)大型住宅項(xiàng)目

南寧市仙葫開發(fā)區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略提案你見流云我見生活1天邊的一片流云，無(wú)憂地飄動(dòng)。舒展海的自由，如同我每刻的呼吸。你見流云，我見生活。J.艾略特2本案目標(biāo)為開發(fā)商規(guī)劃出適應(yīng)市場(chǎng)、有效供給的目標(biāo)項(xiàng)目為項(xiàng)目確立一個(gè)成功獲取市場(chǎng)的綜合戰(zhàn)略定位為項(xiàng)目提煉核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)最大化引領(lǐng)南寧房地產(chǎn)新潮，創(chuàng)造大型住宅新典范3運(yùn)用“增值策劃模式”，實(shí)現(xiàn)本案目標(biāo)

在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望，利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷理論，營(yíng)造出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿足市場(chǎng)需求，又不可替代的樓盤，通過(guò)提高消費(fèi)者可察覺的使用價(jià)值，提高樓盤相對(duì)銷售價(jià)格——使樓盤增值，從而達(dá)到營(yíng)銷目的一種策劃方式。

增值策劃的目的，就是要為開發(fā)商的樓盤創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤增值），為樓盤的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求。

4增值策劃模式的理論核心——DSTP模式

分析消費(fèi)者需求，細(xì)分市場(chǎng)，選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)市場(chǎng)，為自己產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值定位，從而確定項(xiàng)目開發(fā)概念。需求（Demand）—是指消費(fèi)者有能力購(gòu)買且愿意購(gòu)買的某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望。細(xì)分（Segmentation）—指市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)住戶對(duì)產(chǎn)品的需要差異，把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分割為若干個(gè)子市場(chǎng)的分類過(guò)程。目標(biāo)（Targeting）—指開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的領(lǐng)域。定位(Positioning)—指策劃?rùn)C(jī)構(gòu)為目標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)用戶中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。

5確定有可能購(gòu)房的目標(biāo)客戶1開發(fā)概念將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并反過(guò)提升品牌影響力研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式2了解產(chǎn)品的獨(dú)特點(diǎn)3研究項(xiàng)目品牌深層含義的精髓5得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞4得出符合品牌要求的關(guān)鍵詞6總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)概念7開發(fā)概念推導(dǎo)：6資訊輸入想法輸出我們?cè)谀睦铮课覀円ツ睦?？我們?nèi)绾稳ィ渴袌?chǎng)要什么？我們有什么？應(yīng)該怎么做？策略思考：7Ⅰ.我們?cè)谀睦铮?.南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2.項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析3.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析81.南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面產(chǎn)生了一定的影響，但還沒形成根本的影響，年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升。91.南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況101.南南寧市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況況111.南南寧市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況況根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)局公布布數(shù)據(jù)及及表格分分析可知知，2003年年南寧市市房地產(chǎn)產(chǎn)成交呈呈現(xiàn)火爆態(tài)勢(shì)勢(shì)。2004年上上半年則則延續(xù)了了一直以以來(lái)的火火爆態(tài)勢(shì)勢(shì)，房地地產(chǎn)實(shí)際際銷售持持續(xù)暢旺旺，但增速比上上年有所所減緩。122.項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域市市場(chǎng)分析析132.項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域市市場(chǎng)分析析仙葫區(qū)2004年在售售樓盤一一覽表樓盤名稱樓盤地址規(guī)模均價(jià)（元/㎡）楓丹麗舍仙葫開發(fā)區(qū)300畝洋房1,300別墅2,000龍胤花園仙葫開發(fā)區(qū)360畝約6,000麗水灣仙葫灣畔一期160畝120-210萬(wàn)/棟天池山·橘郡仙葫管委會(huì)總占地面積1500畝2,400彩虹家園仙葫開發(fā)區(qū)管委旁占地75畝總建8萬(wàn)㎡1,350潤(rùn)和谷仙葫開發(fā)區(qū)占地35畝1,390142.項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域市市場(chǎng)分析析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)現(xiàn)狀龍頭山莊廣西佳園房地產(chǎn)有限責(zé)任公司占地1600畝，建筑面積65萬(wàn)㎡，規(guī)劃為大型別墅。正在回遷當(dāng)?shù)鼐用?，預(yù)計(jì)明年動(dòng)工。海茵國(guó)際花城南寧市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司用地866畝，建筑面積38萬(wàn)㎡，以獨(dú)立別墅、多層花園洋房為主。部分別墅定向開發(fā)，現(xiàn)正對(duì)地塊進(jìn)行招投標(biāo)。雅源閣南寧土佳房地產(chǎn)有限責(zé)任公司占地420畝，建筑面積16萬(wàn)㎡，綠化率達(dá)61％。前期售出100畝宅基地，現(xiàn)售房。擬建項(xiàng)目目統(tǒng)計(jì)此外，仙仙葫碧江江苑、八八百里湘湘江等項(xiàng)項(xiàng)目正在在籌備之之中，具具體規(guī)劃劃尚未明明確。152.項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域市市場(chǎng)分析析南寧市仙仙葫經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)距市區(qū)區(qū)僅6公公里，首首期規(guī)劃劃面積18平方方公里，，分西區(qū)區(qū)、南區(qū)區(qū)、東區(qū)區(qū)三大功功能區(qū)，，其中仙仙葫西區(qū)區(qū)被規(guī)劃劃為高尚尚生活區(qū)區(qū)。該區(qū)區(qū)域擁有有較好的的自然資資源，規(guī)規(guī)劃為以以房地產(chǎn)、、教育、、休閑度度假為主主的高尚尚生活區(qū)區(qū)，是目前前南寧別別墅盤較較為集中中的區(qū)域域。仙葫開發(fā)發(fā)區(qū)作為為南寧城城市東進(jìn)進(jìn)的輻射射區(qū)域，，特別是是在合并并邕寧縣縣后，房房地產(chǎn)獲獲得長(zhǎng)足足發(fā)展，，目前已已形成大型別墅墅區(qū)與低價(jià)住宅宅區(qū)的聚集地地。但由由于其早早期街區(qū)區(qū)、道路路規(guī)劃較較為混亂亂，大部部分別墅墅社區(qū)由由于資金金原因處處于停工工緩建狀狀態(tài)，因因此區(qū)域發(fā)展展略顯緩緩慢。162.項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域市市場(chǎng)分析析區(qū)域規(guī)劃劃仙葫經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)將規(guī)劃劃建設(shè)為為教育、休閑度假假、別墅區(qū)。東區(qū)的的五合大大學(xué)城正正如火如如荼地進(jìn)進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)，，目前已已有20多家大大專院校校簽約進(jìn)進(jìn)駐；而而西區(qū)的的別墅群群已初具具規(guī)模。。依山傍傍水的優(yōu)優(yōu)雅環(huán)境境吸引著著各地的的投資者者前來(lái)投投資建設(shè)設(shè)。在未來(lái)5至8年年內(nèi)，仙仙葫區(qū)將將建成超超過(guò)1萬(wàn)萬(wàn)畝的以高檔住住宅為主主體的居居住區(qū)。。172.項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域市市場(chǎng)分析析名稱地理位置發(fā)展方向區(qū)內(nèi)建設(shè)交通網(wǎng)路房地產(chǎn)發(fā)展情況仙葫緊接瑯東鳳嶺新區(qū)

建設(shè)高檔別墅群和大學(xué)城，以及教育和休閑度假產(chǎn)業(yè)

仙葫大道、五合大學(xué)城的建設(shè)；酒店、銀行、郵局等市政配套俱全

桂北高速、南北高速、南蒲二級(jí)公路以及水路、鐵路都縱貫全區(qū)

金地世家、彩虹家園、東城美景等住宅以及龍胤花園、天池山等別墅項(xiàng)目搶占了區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

大沙田毗鄰江南區(qū)

發(fā)展具有民族特色的娛樂休閑業(yè)、大型專業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品加工、電子、生物工程等產(chǎn)業(yè)

建設(shè)有大型專業(yè)市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)等，在建設(shè)工業(yè)的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)發(fā)展第一、第三產(chǎn)業(yè)

桂北高速、南北二級(jí)、南蒲二級(jí)公路貫穿其中

陽(yáng)光新城、新加坡城等大盤項(xiàng)目的發(fā)展帶動(dòng)了大沙田房地產(chǎn)市場(chǎng)。

高新區(qū)相思湖轄區(qū)，與城北區(qū)相連

發(fā)展科研、教育、生態(tài)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)

工業(yè)園、科技園的建設(shè)

毗鄰快速環(huán)道計(jì)有高新苑、金宇新城等房地產(chǎn)項(xiàng)目182.項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析優(yōu)劣勢(shì)綜合一覽表

名稱賣點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)榮和山水美地區(qū)位、配套、品牌、區(qū)域：鳳嶺端頭，緊鄰民族大道；環(huán)境：自建生態(tài)公園、人工湖水景；配套：自建豪華配套、服務(wù)面廣；品牌：擁有良好口碑及忠誠(chéng)客戶群；復(fù)合教育：北大南寧附校進(jìn)駐社區(qū)；建筑規(guī)劃：類型多樣、設(shè)計(jì)理念先進(jìn)；工程進(jìn)度：施行配套先行策略。市場(chǎng)容量有限；項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)；長(zhǎng)期施工帶來(lái)一定不良影響。翡翠園區(qū)位、品質(zhì)、廣西唯一國(guó)家康居示范工程，標(biāo)志著項(xiàng)目的工程品質(zhì)及配套、物管領(lǐng)先特質(zhì)。戶型配比豐富，適合不同人士需求。工程期限過(guò)長(zhǎng)；總價(jià)高；目前配套不齊，距離市中心較遠(yuǎn)。新天地區(qū)位規(guī)劃環(huán)境形象區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰南寧市第一景觀大道環(huán)境優(yōu)勢(shì)：近三大公園，近100畝樹林環(huán)繞。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：依山勢(shì)而建，高低錯(cuò)落窗窗有景。形象優(yōu)勢(shì)：地處南寧市中央形象區(qū)和東大門的展示窗口，彰顯獨(dú)特形象與道路落差大；配套少，生活氛圍單薄。樓間距小，項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化不足，花園面積較小，綠化缺少變化天池山橘郡陽(yáng)光別墅環(huán)境概念環(huán)境：位于仙葫風(fēng)景區(qū)，坐擁15萬(wàn)㎡原生森林；傍依1萬(wàn)㎡天池。概念：營(yíng)造美國(guó)加州橘郡高尚住宅區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)激烈；山體別墅施工困難；周邊配套不完備；開發(fā)周期長(zhǎng)，策劃定位幾經(jīng)改變。大自然花園環(huán)境環(huán)境：比鄰三大公園、依山勢(shì)而建。開發(fā)周期長(zhǎng)，策劃定位幾經(jīng)更改。龍胤花園環(huán)境環(huán)境：一線江景，充分利用水系資源價(jià)格偏高，周遍環(huán)境雜亂192.項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析地段、規(guī)模、配套、價(jià)格綜合類比樓盤名稱地段規(guī)模配套物管公司均價(jià)(元/㎡)翡翠園臨主干道鳳嶺大盤占地34.1萬(wàn)㎡總建48萬(wàn)㎡50套別墅16棟多層9棟小高層大型超市、會(huì)所、雙語(yǔ)小學(xué)、幼兒園、老人公寓、電影院、銀行、郵電、醫(yī)務(wù)室中聯(lián)金牌小高層3250；獨(dú)立別墅：220萬(wàn)/棟。榮和山水美地鳳嶺大盤占地3000畝總建約100萬(wàn)㎡學(xué)校、幼兒園、文化廣場(chǎng)、會(huì)所、飲食中心、購(gòu)物中心、人工湖、市政公園榮和物管小高層3000聯(lián)排別墅3800新天地別墅臨主干道鳳嶺別墅大盤占地15.13公頃，總建筑面積9.9萬(wàn)㎡，其中獨(dú)立別墅115棟，聯(lián)排別墅106棟。高級(jí)會(huì)所、愛琴海泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、兒童樂園、幼兒園海南珠江物管聯(lián)排別墅90萬(wàn)/棟獨(dú)立別墅120-300萬(wàn)/棟大自然花園臨三大公園占地450畝，總建面積23.14㎡，聯(lián)排別墅103戶，獨(dú)立別墅56戶商務(wù)中心、咖啡廳、生鮮超市、娛樂教育中心、棋牌室、酒吧、泳池等未定獨(dú)立別墅4000聯(lián)排別墅3700天池山橘郡陽(yáng)光別墅仙葫風(fēng)景區(qū)占地533畝，總建約30萬(wàn)㎡。一期56棟聯(lián)排別墅，二期規(guī)劃135棟獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊加型別墅。度假會(huì)所、配套商業(yè)、游泳池、天池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、停車場(chǎng)未定2900（一期）龍胤花園仙葫風(fēng)景區(qū)邕江畔占地23萬(wàn)㎡，共規(guī)劃有220棟獨(dú)立別墅。會(huì)所、音樂廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、乒乓球室、泳池、健身房、醫(yī)療保健中心、美容美發(fā)中心、超市廣西金安物業(yè)英國(guó)威格斯公司均價(jià)600020Ⅱ.市市場(chǎng)要什什么？1.住住宅消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)概概況2.區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)群體分分析211.住宅消費(fèi)市場(chǎng)概況特點(diǎn):(1)市市場(chǎng)發(fā)展展前景看看好，大大盤風(fēng)起起云涌(2)東東進(jìn)音域域漸寬，，復(fù)合地地產(chǎn)占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)，，消費(fèi)者者需求成成為參考考重點(diǎn)(3)整整體房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)以板塊塊開發(fā)為為主，各各板塊開開發(fā)各具具特色，，新區(qū)開開發(fā)發(fā)占一定定優(yōu)勢(shì)(4)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)趨于合合理，產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃趨向一一致(5)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日愈激激烈，市市場(chǎng)分工工細(xì)化，，品牌意意識(shí)更為為突出(6)市市場(chǎng)更趨趨規(guī)范化化，業(yè)界界面臨洗洗牌221.住宅消費(fèi)市場(chǎng)概況市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì):★開發(fā)規(guī)模模追求大大型化，，配套設(shè)設(shè)施更為為完善★賣方市場(chǎng)場(chǎng)向買方方市場(chǎng)過(guò)過(guò)渡★開發(fā)企業(yè)業(yè)注重形形象包裝裝★開始引入入全新的的營(yíng)銷理理念★整合房地地產(chǎn)頻出出，復(fù)合合房地產(chǎn)產(chǎn)初露端端倪231.住住宅消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)概概況結(jié)論:綜觀上述述，南寧寧市的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將向大大型化、、智能化化、人性性化、環(huán)環(huán)境化、、個(gè)性化化發(fā)展，，不注重重項(xiàng)目品品牌形象象的發(fā)展展商將逐逐漸被市市場(chǎng)淘汰汰，“配套完善善、生活活便利的的大型高高品質(zhì)生生活社區(qū)區(qū)”將成為為買家置置業(yè)之首首選。242.區(qū)域域消費(fèi)群體體分析區(qū)域概況◎目前開發(fā)區(qū)區(qū)生活配套套不完善，，缺乏大型型的購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所，娛樂樂、休休閑設(shè)施，，周邊的居居住環(huán)境不不成熟?！蜷_發(fā)區(qū)的實(shí)實(shí)際居住人人口較少，，且其中的的大部分人人都是當(dāng)?shù)氐卦械木泳用瘢鈦?lái)來(lái)住戶不多多。◎開發(fā)前期政政府向私人人出售宅基基地較多，，規(guī)劃建設(shè)設(shè)較亂，在在一定程度度上影響開開發(fā)區(qū)的整整體面貌及及居住檔次次?！虺捶空咻^多多，房?jī)r(jià)虛虛高，目前前的房?jī)r(jià)與與開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有生活活環(huán)境不相相符，房?jī)r(jià)價(jià)支撐力度度不足。252.區(qū)域域消費(fèi)群體體分析消費(fèi)群體的的基本特征征客戶來(lái)源———在仙葫葫區(qū)居住、、工作的客客戶為主年齡層次———以30-45歲歲之間的中中青年為主主教育程度———有較高高的知識(shí)和和學(xué)歷職務(wù)狀況———市政機(jī)關(guān)團(tuán)團(tuán)體領(lǐng)導(dǎo)占占居多，其其次是生意意人、中小型企業(yè)業(yè)所有者、、高級(jí)管理理人員、教教授學(xué)者及及位于職場(chǎng)場(chǎng)中高位置置，職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人等，占少量。。經(jīng)濟(jì)收入———個(gè)人月月總收入在在2,000元左右右，物質(zhì)條條件較貧乏乏家庭成員———2-5口之家居居多住房要求———兩房、、三房為主主，樓中樓樓、花園洋洋房、別墅墅為輔，追追求實(shí)用、、性價(jià)比高高；舒適、、品位和享享受262.區(qū)域域消費(fèi)群體體分析消費(fèi)群體的的基本特征征客戶來(lái)源———在仙葫葫區(qū)居住、、工作的客客戶為主年齡層次———以30-45歲歲之間的中中青年為主主教育程度———有較高高的知識(shí)和和學(xué)歷職務(wù)狀況———市政機(jī)關(guān)團(tuán)團(tuán)體領(lǐng)導(dǎo)占占居多，其其次是生意意人、中小型企業(yè)業(yè)所有者、、高級(jí)管理理人員、教教授學(xué)者及及位于職場(chǎng)場(chǎng)中高位置置，職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人等，占少量。。經(jīng)濟(jì)收入———個(gè)人月月總收入在在2,000元左右右，物質(zhì)條條件較貧乏乏家庭成員———2-5口之家居居多住房要求———兩房、、三房為主主，樓中樓樓、花園洋洋房、別墅墅為輔，追追求實(shí)用、、性價(jià)比高高；舒適、、品位和享享受272.區(qū)域域消費(fèi)群體體分析消費(fèi)者買房房心態(tài)◆為了滿足足居住空間間、居住質(zhì)質(zhì)量的需要要，主要以以兩、三房房為主◆注重項(xiàng)目目?jī)?nèi)外環(huán)境境的優(yōu)美、、自然、便便利、成熟熟等等◆注重生活活品位、生生活情調(diào)、、生活文化化，擁有溫溫馨浪漫、、自然舒適適的屬性◆注重房型型結(jié)構(gòu)、房房型朝向的的景觀性、、隱私性、、層次性◆注重個(gè)人人形象、重重視圈內(nèi)信信息和社交交對(duì)象◆注重項(xiàng)目目檔次、項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)、、項(xiàng)目文化化的高尚◆考慮子女女教育、車車輛停放、、配套豐富富，屬于理理性購(gòu)房，，但對(duì)自然然環(huán)境也擁?yè)碛休^多的的感性色彩彩28Ⅲ.我們們有什么？？1.項(xiàng)目目理解2.項(xiàng)目目SWOT分析3.項(xiàng)目目資源整合合291.項(xiàng)目理解302.項(xiàng)目SWOT分析◎項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分分析（Strengths））①項(xiàng)目區(qū)位位形象優(yōu)勢(shì)勢(shì)②項(xiàng)目一線線沿江景觀觀、豐富的的不可再生生自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)③項(xiàng)目規(guī)模模優(yōu)勢(shì)④項(xiàng)目規(guī)劃劃可塑性強(qiáng)強(qiáng)優(yōu)勢(shì)⑤項(xiàng)目道路路優(yōu)勢(shì)⑥項(xiàng)目發(fā)展展商開發(fā)意意識(shí)優(yōu)勢(shì)⑦項(xiàng)目用地地成本低優(yōu)優(yōu)勢(shì)⑧項(xiàng)目所處處區(qū)位的地地形、地塊塊優(yōu)勢(shì)⑨項(xiàng)目現(xiàn)房房區(qū)實(shí)景示示范優(yōu)勢(shì)312.項(xiàng)目SWOT分析◎項(xiàng)目劣勢(shì)分分析（Weakness）①項(xiàng)目目前前交通系統(tǒng)統(tǒng)不便利②項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商知名度度、美譽(yù)度度不夠高③項(xiàng)目周邊邊存在治安安隱患劣勢(shì)勢(shì)④項(xiàng)目周邊邊欠缺成熟熟生活氛圍圍，無(wú)市政政配套⑤項(xiàng)目周期期較長(zhǎng)，變變數(shù)影響因因素多⑥項(xiàng)目前期期品牌未建建立，不能能形成品牌牌拉力⑦項(xiàng)目原規(guī)規(guī)劃與開發(fā)發(fā)順序差⑧項(xiàng)目所處處區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)還有待培培育，區(qū)域域需求低⑨項(xiàng)目遠(yuǎn)離離市區(qū)，區(qū)區(qū)域認(rèn)同度度低⑩整體區(qū)域域?qū)俚蛢r(jià)322.項(xiàng)目SWOT分析◎市場(chǎng)機(jī)會(huì)分分析（Opportunities））①良好的宏觀觀環(huán)境促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展②會(huì)展居住經(jīng)經(jīng)濟(jì)成為新的的地產(chǎn)亮點(diǎn)③項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域的規(guī)劃前前景④仙葫半島可可發(fā)展為南寧寧市高尚住宅宅片區(qū)⑤邕寧并入南南寧的銜接區(qū)區(qū)，“大南寧寧”的雛形逐逐漸呈現(xiàn)⑥政府“東擴(kuò)擴(kuò)、西進(jìn)、南南拓、北展””的的戰(zhàn)略布布署引領(lǐng)郊區(qū)區(qū)化住宅宅趨勢(shì)332.項(xiàng)目SWOT分析◎市場(chǎng)威脅分析析（Threats）

①房貸新政策的限制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響②宏觀政策的調(diào)整動(dòng)蕩因素較多③同類項(xiàng)目庫(kù)存較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈④鳳嶺新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，使本項(xiàng)目客源產(chǎn)生分流⑤項(xiàng)目倘不能切實(shí)針對(duì)市場(chǎng)將首期做好，將陷入惡性循環(huán)⑥金融信貸調(diào)控力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊

343.項(xiàng)目資源整合35生命之源柔和，溫馨潔凈，清新富足、繁榮關(guān)愛融和優(yōu)優(yōu)裕載體水的升華從水的升華體體現(xiàn)出項(xiàng)目的的核心價(jià)值和和核心概念核心概念也就就是項(xiàng)目的形形象包裝的基基礎(chǔ)36核心概念的提提煉與闡述（目標(biāo)群生活活形態(tài)）●大部分業(yè)主分分布于南寧市市區(qū)●重視物質(zhì)利益益，講究物有有所值●工作繁忙勞累累，夢(mèng)想假期期●重視家庭、鄰鄰里間的和睦睦、關(guān)照●希望入住一個(gè)個(gè)安全、設(shè)施施齊全、社區(qū)區(qū)文化較好的的小區(qū)（商品塑造點(diǎn)點(diǎn)）●以水為主體，，配以靈動(dòng)的的自然景觀●配套完善、和和諧融洽的生生活設(shè)施●安全居住環(huán)境境●關(guān)愛老人、小小孩的人性化化設(shè)計(jì)●豐富社區(qū)文化化商品使用場(chǎng)合合）●大部分業(yè)主為為首次置業(yè)或或改善居住條條件●希望入住的小小區(qū)充滿活力力，也能讓自自己倍感溫馨馨●希望享受高檔檔次的生活（形象定位））●本項(xiàng)目是一個(gè)個(gè)水景秀麗、、充滿活力、、讓人備感溫溫馨的現(xiàn)代都都市“水邊威威尼斯”（品牌形象/個(gè)性）●項(xiàng)目水景的無(wú)無(wú)窮魅力●近郊高尚社區(qū)區(qū)的獨(dú)特風(fēng)情情，購(gòu)買絕對(duì)對(duì)“物超所值值”對(duì)那一群生活、消費(fèi)理理性，又追求求過(guò)舒適、溫溫馨、享受生生活的消費(fèi)者而言言，我們將項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)作能體現(xiàn)“關(guān)愛愛、融和、優(yōu)優(yōu)裕”生活的的近郊親水高高尚社區(qū)———“水邊威尼尼斯”賣給他們。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)）●陽(yáng)光新城●八百里香江●37Ⅳ.我們要要去哪里？1.項(xiàng)目核核心價(jià)值提煉煉2.項(xiàng)目綜綜合定位3.目標(biāo)客客源381.項(xiàng)目核心價(jià)值提煉自然景觀、江江景、山景風(fēng)水性價(jià)比392.項(xiàng)目綜合定位樓盤名稱市場(chǎng)定位形象定位翡翠園廣西首個(gè)全生態(tài)智能國(guó)家康居住宅小區(qū)21世紀(jì)成功人士理想的生活家園榮和山水美地西南人居航母讓世界向往的故鄉(xiāng)寧匯新天地寧匯新天地純別墅高爾夫生態(tài)純別墅天池山橘郡陽(yáng)光別墅美國(guó)加州橘郡高尚別墅區(qū)白領(lǐng)也能住別墅龍胤花園一線江景水岸園林豪華別墅社區(qū)山水園林別墅大自花園大型自然園林生態(tài)社區(qū)綠色，森林，豪宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定位位類比402.項(xiàng)目綜合定位對(duì)比結(jié)果：通過(guò)以上項(xiàng)目目的市場(chǎng)定位位列舉不難看看出，目前市市場(chǎng)上在售的的中高檔項(xiàng)目目市場(chǎng)定位都都圍繞標(biāo)榜自然生態(tài)、外外國(guó)風(fēng)情、園園林環(huán)境、康康居住宅等概念為主，，還有例如：：香榭里的法法式情懷、半半山麗園的澳澳洲風(fēng)格、龍龍胤花園的英英式大管家服服務(wù)，多數(shù)為為來(lái)自外國(guó)來(lái)來(lái)的“泊來(lái)品品”。眾多項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)造或者者借鑒外國(guó)的的風(fēng)格無(wú)非是是營(yíng)造出一種種令人向往的的生活氛圍和生活格調(diào)，從而令買家家產(chǎn)生購(gòu)買的的欲望。412.項(xiàng)目綜合定位尋找項(xiàng)目定位位的空白點(diǎn)目前南寧高檔檔住宅項(xiàng)目多多為崇尚歐陸陸風(fēng)格，各項(xiàng)項(xiàng)目的歐陸風(fēng)風(fēng)格和概念備備受推崇，產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)華日日益明顯，靜靜觀市場(chǎng)，南南寧別墅的部部分目標(biāo)客戶戶群由于地域域文化的差異異，沒有接觸觸過(guò)實(shí)質(zhì)的歐歐陸情懷，對(duì)對(duì)歐陸情懷的的所有感受僅僅能從報(bào)紙宣宣傳上體會(huì)，，難以引起思思想上的深度度共鳴，歐陸陸風(fēng)情的宣傳傳的銳度已日日漸鈍化。從以上各方面面分析可以看看到，南寧高高檔住宅市場(chǎng)場(chǎng)也將隨著消消費(fèi)群體的審審美提高而顯顯露出其市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)特特、新穎，具具備藝術(shù)生活活情調(diào)、豐富富文化的內(nèi)涵涵、個(gè)性和品品位突出，揉揉和山水音畫畫氣質(zhì)的舒適適多功能住宅宅社區(qū)風(fēng)格。。422.項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位位詮釋432.項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目主題形象象定位442.項(xiàng)目綜合定位◆項(xiàng)目形象定定位延展推廣廣主題參考：：452.項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目名稱建議議462.項(xiàng)目綜合定位后備項(xiàng)目名稱稱建議：472.項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目定位的核核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值值延伸482.項(xiàng)目綜合定位提升項(xiàng)目品牌牌的附加值建建議493.目標(biāo)客源※通過(guò)對(duì)項(xiàng)目原原有客戶群體體的分析，結(jié)結(jié)合我們?cè)趨^(qū)區(qū)域市場(chǎng)開展展的市場(chǎng)調(diào)查查，我們關(guān)于于消費(fèi)者的形形態(tài)和心態(tài)得得出以下結(jié)論論：50目標(biāo)消費(fèi)群體體構(gòu)成第一類消費(fèi)群群體—長(zhǎng)期住在繁華華市區(qū)，厭倦倦城市的擁擠擠和煩囂向往親臨自然然的生活設(shè)施施和人文環(huán)境境，雖不具備購(gòu)買別墅墅的經(jīng)濟(jì)能力力，但從未停停止對(duì)高尚生活的向往往；以改善居居住環(huán)境或首首次置業(yè)的消費(fèi)者為主主。第二類消費(fèi)群群體—外地人，無(wú)地地域認(rèn)同感，，更加關(guān)心樓樓盤的價(jià)格和整體風(fēng)風(fēng)格是否符合合自己的承受受能力和需要。51目標(biāo)消費(fèi)群體體的理想居住形形態(tài)◎?qū)徝纼A向：：◎精神追求：：◎生活習(xí)慣：52項(xiàng)目消費(fèi)群體體定位根據(jù)以上的基基本特征描述述，我們把本本項(xiàng)目的消費(fèi)費(fèi)群體定位為為：定位說(shuō)明：

追求高品質(zhì)質(zhì)：對(duì)居住環(huán)境、、居住質(zhì)量、、居住文化、、生活層次、、生活空間都都有比較高的的標(biāo)準(zhǔn)，追求求人性與自然然的結(jié)合、追追求文化與品品位的相融。。

都市新貴：：突出在知識(shí)時(shí)時(shí)代、信息時(shí)時(shí)代下，通過(guò)過(guò)自身努力奮奮斗擁有成功功事業(yè)、成功功家庭、成功功人生的一族族，他們獲得得社會(huì)的認(rèn)同同和尊重，是是社會(huì)發(fā)展的的生力軍。53Ⅴ.我我們們?nèi)绾魏稳ィ浚?.項(xiàng)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)理念念2.項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品品打造造541.項(xiàng)目開發(fā)理念552.項(xiàng)目產(chǎn)品打造親合空間“八親空間”親綠地空間親地空間親水空間親氧空間親子空間親心空間親逸空間56Ⅵ.我我們們應(yīng)該該怎么么做？？1.項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)銷銷策略略2.項(xiàng)項(xiàng)目目推廣廣策略略571.項(xiàng)目營(yíng)銷策略582.項(xiàng)目推廣策略文化引導(dǎo)形象導(dǎo)入預(yù)熱期品牌建立情感訴求啟動(dòng)期品牌提升進(jìn)度拉動(dòng)強(qiáng)勢(shì)促銷公關(guān)互動(dòng)強(qiáng)銷期品牌銷售慣性銷售持續(xù)期592.項(xiàng)目推廣策略預(yù)熱期期啟動(dòng)期期高潮期期持續(xù)期期知名度度時(shí)間間通過(guò)硬硬性廣廣告、軟軟性廣廣告相結(jié)結(jié)合，，向目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者滲透透“””生活，讓讓產(chǎn)品品形象深深入人人心密集的的硬性性廣告告投放放，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)導(dǎo)入““””的品品牌形形象，，輔以以強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的公公關(guān)、、促銷銷活動(dòng)動(dòng)，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)景、、樣板板房等等聚集集人氣氣，啟啟動(dòng)內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)環(huán)環(huán)節(jié)最密集集的硬硬性廣廣告投投放，，鞏固固“””品牌牌形象象，并并以轟轟動(dòng)性性的公公關(guān)、、促銷銷活動(dòng)動(dòng)等炒炒作最最大限限度地地推進(jìn)進(jìn)銷售售，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷銷售的的“開開門紅紅”持續(xù)的的、間間歇性性的硬硬性廣廣告投投放，，配合合階段段性的的公關(guān)關(guān)、促促銷活活動(dòng)，，鞏固固品牌牌形象象，實(shí)實(shí)現(xiàn)慣慣性銷銷售““蝴蝶蝶效應(yīng)應(yīng)”60Ⅵ.我我們可可以做做得更更好！！1.景景觀觀2.園園林林3.戶戶型4.配配套619、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20231:07:10AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20231:07:10AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。2023