XXXX年鄭州世航之窗項(xiàng)目商業(yè)定位

世航之窗項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告謹(jǐn)呈：河南愛港置業(yè)有限公司2013年8月1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀3、核心問(wèn)題研究2、市場(chǎng)研究判斷4、商業(yè)定位體系5、物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告目錄項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀核心問(wèn)題研究市場(chǎng)研究判斷商業(yè)定位體系本體價(jià)值解讀板塊價(jià)值解讀商業(yè)市場(chǎng)研究寫字樓趨勢(shì)判斷如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)快速銷售客戶定位垂直交通建議鋪位分割建議產(chǎn)品定位整體定位價(jià)格定位經(jīng)營(yíng)方式建議物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告框架PART.1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀板塊價(jià)值解讀本體價(jià)值解讀PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀>>>項(xiàng)目解讀>>板塊價(jià)值解讀國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略導(dǎo)向、價(jià)值投資高地、全復(fù)合功能城市2013年3月7日規(guī)劃面積為415平方公里的鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，成為我國(guó)首個(gè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)。規(guī)劃提出：鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的戰(zhàn)略定位為國(guó)際航空物流中心、以航空經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開放重要門戶、現(xiàn)代航空都市、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長(zhǎng)極。PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀>>>項(xiàng)目解讀>>板塊價(jià)值解讀>區(qū)域概況20公里鄭州航空港區(qū)位于鄭州市的東南部，是鄭州都市區(qū)“六城十組團(tuán)”的重要組成部分，是全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極和改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)之一，也是河南省對(duì)外開放的重要窗口和基地。規(guī)劃面積415平方公里，戶籍人口約6.8萬(wàn)人，入住富士康員工約9.6萬(wàn)人。從距離上看：距離鄭州主城區(qū)20公里，相對(duì)其他組團(tuán)距離較遠(yuǎn)，但是作為政策導(dǎo)向最為明確的南部衛(wèi)星組團(tuán)，起到了南拓的帶頭作用，成為鄭州南部的一個(gè)明星組團(tuán)；從政策上看：由于航空組團(tuán)上升至全省及國(guó)家戰(zhàn)略的高度，因此全省及鄭州政府對(duì)于港區(qū)的政策支持力度將會(huì)逐漸增大；從地產(chǎn)市場(chǎng)上看：短期內(nèi)仍為組團(tuán)產(chǎn)業(yè)人群為主力及投資客，未來(lái)隨著交通和配套的完善，有可能會(huì)承載部分鄭州外溢人群。短期內(nèi)組團(tuán)產(chǎn)業(yè)人群為主力及投資客將是區(qū)域內(nèi)置業(yè)的主力客群，未來(lái)隨著交通和配套的完善，將會(huì)承載部分鄭州主動(dòng)外溢人群。PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀>>>項(xiàng)目解讀>>板塊價(jià)值解讀>區(qū)域規(guī)劃2008~2035年，在27年的時(shí)間里，鄭州將分三步，打造全國(guó)大型復(fù)合樞紐機(jī)場(chǎng)和國(guó)際貨運(yùn)樞紐。航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)動(dòng)之下，航空港區(qū)將會(huì)成為最新的投資熱土。到2035年，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)將成為“大樞紐”——航空貨郵吞吐量達(dá)到200萬(wàn)噸左右，躋身全國(guó)前列，國(guó)際航空貨運(yùn)集散中心地位顯著提升；“大產(chǎn)業(yè)”——形成創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高端引領(lǐng)、國(guó)際合作的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，與航空關(guān)聯(lián)的高端制造業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)10000億元；“大都市”——營(yíng)商環(huán)境與國(guó)際全面接軌，建成進(jìn)出口額達(dá)到2000億美元的現(xiàn)代化航空都市，成為引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、服務(wù)全國(guó)、連通世界的開放高地。PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀>>>項(xiàng)目解讀>>板塊價(jià)值解讀>區(qū)域交通隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在鄭州航空港地區(qū)內(nèi)，將云集航空、城際軌道、輕軌、高速公路、公交、社會(huì)車流等多種交通方式。城際軌道：鄭州至許昌城際軌道線經(jīng)過(guò)鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)，在航空港區(qū)規(guī)劃設(shè)5個(gè)站點(diǎn)，分別是機(jī)場(chǎng)航站樓樞紐站，北部片區(qū)航城中心站、會(huì)展中心站，南部片區(qū)梅河站、牛村站。對(duì)外道路交通打造“三縱四橫”路網(wǎng)：包括京珠高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、“四港聯(lián)動(dòng)”快速路、龍中公路、登封—機(jī)場(chǎng)—商丘高速公路和機(jī)場(chǎng)迎賓大道及延伸線等。內(nèi)部道路形成規(guī)則方格網(wǎng)：除現(xiàn)有的兩座互通式立交外，將來(lái)，航空港地區(qū)將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規(guī)劃新建18座立交橋；在航空港地區(qū)北部片區(qū)和南部片區(qū)各規(guī)劃一個(gè)長(zhǎng)途客運(yùn)站。本區(qū)域?yàn)猷嵵萁紖^(qū)域，集高速、國(guó)道、輕軌等各種交通道路為一體，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，通達(dá)便利。機(jī)場(chǎng)核心區(qū)，規(guī)劃面積48平方公里，主要發(fā)展機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)功能；物流商貿(mào)區(qū)，規(guī)劃面積16平方公里，以航空物流、IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、商業(yè)貿(mào)易以及休閑居住為主要功能；臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積26平方公里，重點(diǎn)發(fā)展航空器材及相關(guān)零部件制造加工、技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)和高附加值出口加工業(yè)，打造現(xiàn)代加工制造產(chǎn)業(yè)基地。國(guó)家及全省戰(zhàn)略支持，鄭州南拓明星組團(tuán)；航空港區(qū)規(guī)劃發(fā)展已成趨勢(shì)，在航空經(jīng)濟(jì)及物流經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)支撐的驅(qū)動(dòng)之下，航空港區(qū)會(huì)成為最新的投資熱土，同時(shí)也將為本區(qū)域帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人群，完成區(qū)域共建。PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀>>>項(xiàng)目解讀>>板塊價(jià)值解讀>產(chǎn)業(yè)支撐

規(guī)劃的航空港區(qū)分為“一核兩區(qū)”，航空港是機(jī)場(chǎng)核心區(qū)的一部分，在其北部和南部分別是物流商貿(mào)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀>>>項(xiàng)目解讀>>板塊價(jià)值解讀>區(qū)域人口航空港區(qū)目前約有人口8萬(wàn)人左右，主要是周邊原住居民及港區(qū)內(nèi)企業(yè)員工。區(qū)域至2020年預(yù)計(jì)人口將達(dá)到50萬(wàn)人以上，根據(jù)鄭州市11月30日召開的《鄭州航空港總體規(guī)劃評(píng)審會(huì)》，預(yù)計(jì)未來(lái)鄭州航空港區(qū)人口將達(dá)到150萬(wàn)左右。在政府主導(dǎo)和政策利好以及產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，港區(qū)人口將呈現(xiàn)快速上升，勢(shì)必提高航空港區(qū)的房地產(chǎn)需求與投資熱情，同時(shí)為港區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提供了潛在的更大的容量。PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>板塊價(jià)值解解讀>板塊總結(jié)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略略導(dǎo)向、價(jià)價(jià)值投資高高地、全復(fù)復(fù)合功能城城市國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略略導(dǎo)向板塊塊未來(lái)價(jià)值值卓越綜合投資價(jià)價(jià)值高，目目前為鄭州州熱點(diǎn)投資資區(qū)域全復(fù)合功能能城市定位位，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)必然呈呈現(xiàn)多元化化特征港區(qū)迎來(lái)了了前所有未未有的高價(jià)價(jià)值投資時(shí)時(shí)代PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀>區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目航空港港區(qū)核心區(qū)區(qū)邊緣區(qū)域域，小環(huán)境境交通弱勢(shì)勢(shì)，昭示性性可達(dá)性阻阻隔。項(xiàng)目位置短短期內(nèi)屬于于核心邊緣緣區(qū)，中長(zhǎng)長(zhǎng)期將會(huì)變變成航空港港區(qū)交通樞樞紐的核心心區(qū)域。項(xiàng)目位于物物流商貿(mào)區(qū)區(qū)與機(jī)場(chǎng)核核心區(qū)交匯匯處周邊商商務(wù)資源行行政資源豐豐富，未來(lái)來(lái)對(duì)寫字樓樓與商業(yè)需需求量較大大，有升值值空間。項(xiàng)目區(qū)位屬屬性：項(xiàng)目位置短短期內(nèi)屬于于航空港區(qū)區(qū)核心區(qū)域域的邊緣區(qū)區(qū)，商業(yè)屬屬性較弱，，但中長(zhǎng)期期將會(huì)變成成航空港區(qū)區(qū)交通樞紐紐的核心區(qū)區(qū)域，商業(yè)業(yè)價(jià)值將會(huì)會(huì)有一定的的提升，升升值空間較較大。本案教育行政商業(yè)綜合體PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀項(xiàng)目周邊資資源：行政資源方方面：航空港國(guó)土土局、地稅稅局、海關(guān)關(guān)、工商局局等，行政政資源豐富富。教育：航空港第三三實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)、航空港港實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)。商業(yè)綜合體體：藍(lán)天商務(wù)花花園、華美美龍金融廣廣場(chǎng)、潤(rùn)豐豐悅尚、東東方港匯。。約30-40萬(wàn)平米；富富士康員工工為項(xiàng)目提提供普通消消費(fèi)群體。。醫(yī)療資源：：航空港區(qū)人人民醫(yī)院、、航空港區(qū)區(qū)英港醫(yī)院院交通：干道價(jià)值不不顯性道路通達(dá)性性較差，但但具有一定定的便利性性交通項(xiàng)目地處物物流商貿(mào)區(qū)區(qū)與機(jī)場(chǎng)核核心區(qū)交匯匯處，臨近近航空港核核心區(qū)；周周邊商務(wù)與與行政資源源豐富，在在提升本項(xiàng)項(xiàng)目行政商商務(wù)價(jià)值的的同時(shí)，將將為本項(xiàng)目目商業(yè)產(chǎn)品品帶來(lái)近距距離的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群體體和潛在的的部分投資資客群。項(xiàng)目總建面面5.9萬(wàn)㎡，該項(xiàng)項(xiàng)目為中小小規(guī)模；寫字樓體量量3.06萬(wàn)㎡，占比比52%；商業(yè)2F為1.03萬(wàn)㎡，占17%；地下建筑面面積：1.8萬(wàn)㎡，占比比31%本案為中小小體量的商商務(wù)屬性項(xiàng)項(xiàng)目PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀>經(jīng)濟(jì)指標(biāo)PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀>地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)為綠綠色附著物物，尚未進(jìn)進(jìn)行基本的的場(chǎng)地平整整，正式開開工還需一一定時(shí)間，，在項(xiàng)目正正式開工入入市期間或或?qū)⒊霈F(xiàn)競(jìng)競(jìng)品。本案PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀>地塊四至機(jī)場(chǎng)高速延延長(zhǎng)線云港路華美龍項(xiàng)目目云港路單邊邊交通機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速圍合合死角，交交通的導(dǎo)入入性極弱；；地塊東側(cè)側(cè)規(guī)劃道路路級(jí)別低、、連接性有有限，對(duì)外外通達(dá)性不不高，，客客戶進(jìn)入性性與商業(yè)存存活性弱。。華美龍項(xiàng)目機(jī)場(chǎng)高速延長(zhǎng)線云港路本案藍(lán)天商務(wù)花園PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀>地塊四至方向名稱道路等級(jí)備注北側(cè)云港路小區(qū)域次級(jí)干道雙向四車道西側(cè)為尚未開發(fā)區(qū)域，但由于有鐵路阻隔，無(wú)發(fā)展空間西側(cè)機(jī)場(chǎng)高速延長(zhǎng)線區(qū)域主干道高架橋阻隔方向名稱備注東側(cè)華美龍項(xiàng)目商務(wù)辦公物業(yè)，臨四港聯(lián)動(dòng)大道，阻隔本案的昭示性北側(cè)藍(lán)天商務(wù)花園成熟的居住型商務(wù)社區(qū)，但辦公氛圍沒(méi)有形成道路條件：：項(xiàng)目分布：：云港路單邊邊交通機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速圍合合死角，交交通的導(dǎo)入入性極弱；；地塊東側(cè)側(cè)規(guī)劃道路路級(jí)別低、、連接性有有限，對(duì)外外通達(dá)性不不高。，客客戶進(jìn)入性性與商業(yè)存存活性弱。。PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀>商業(yè)價(jià)值分分析商業(yè)布局價(jià)價(jià)值一級(jí)商業(yè)價(jià)價(jià)值二級(jí)商業(yè)價(jià)價(jià)值三級(jí)商業(yè)價(jià)價(jià)值云港路沿線線商業(yè)價(jià)值值相對(duì)最高高，其次是地塊塊東側(cè)規(guī)劃劃路沿線，，而機(jī)場(chǎng)高高速延長(zhǎng)線線沿線和內(nèi)內(nèi)鋪在現(xiàn)有有條件下商商業(yè)價(jià)值最最低；PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀>項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)認(rèn)知同行專業(yè)人人士訪談——區(qū)域投資熱熱度高，商商業(yè)體量大大，地段不不好，操作作性差，活活不下去……港區(qū)現(xiàn)在是是投資熱土土，尤其是是4月份以來(lái)，，港區(qū)發(fā)展展上升為國(guó)國(guó)家戰(zhàn)略后后，國(guó)家政政策的導(dǎo)向向?qū)Ω蹍^(qū)的的投資影響響太大了，，港區(qū)未來(lái)來(lái)的投資升升值前景還還是不錯(cuò)的的，這也是是鄭州及周周邊縣市投投資客看好好港區(qū)的原原因……雖然港區(qū)發(fā)發(fā)展前景不不錯(cuò)，但是是目前緊靠靠一個(gè)富士士康的支撐撐，是有些些力不從心心，尤其是是現(xiàn)在港區(qū)區(qū)商業(yè)體量量太大了，，不管是集集中商業(yè)還還是街鋪，，基本上都都是把富士士康員工作作為最終的的消費(fèi)群體體，富士康康員工根據(jù)據(jù)淡旺季不不同流動(dòng)性性大，另外外這些人的的消費(fèi)能力力和消費(fèi)檔檔次是有限限的，基本本員工的工工資2000多元，加上上加班費(fèi)也也就3000多，這些收收入不可能能全部都在在港區(qū)消費(fèi)費(fèi)，所以現(xiàn)現(xiàn)在港區(qū)商商鋪太多，，有一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，我個(gè)個(gè)人覺得投投資寫字樓樓比投資商商鋪好……你們那個(gè)地地塊說(shuō)實(shí)在在的不怎么么好，尤其其是做商業(yè)業(yè)，難度很很大，周邊邊消費(fèi)群體體和其他商商鋪有很大大區(qū)別，關(guān)關(guān)鍵是地段段不好，人人流難以到到達(dá)和滯留留，沒(méi)有人人，商業(yè)活活不下去……PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀>項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)認(rèn)知商鋪經(jīng)營(yíng)者者訪談——商鋪體量大大，常住人人口有限難難支撐，位位置太偏，，不考慮在在此置業(yè)港區(qū)現(xiàn)在商商鋪還是不不少的，沒(méi)沒(méi)有開業(yè)的的店鋪和商商場(chǎng)更多，，雖然這段段時(shí)間來(lái)港港區(qū)投資的的人比較多多，但港區(qū)區(qū)常住人口口有限，富富士康的人人流動(dòng)性比比較大，還還沒(méi)有開業(yè)業(yè)的店鋪和和商場(chǎng)都想想著讓富士士康的人去去消費(fèi)，這這有點(diǎn)不現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，再說(shuō)說(shuō)了富士康的工工人都是出出來(lái)打工的的，誰(shuí)也不不會(huì)把每個(gè)個(gè)月的工資資都花在這這些商場(chǎng)里里……商鋪活下去去還得靠比比較穩(wěn)定的的消費(fèi)人群群，我這個(gè)個(gè)鋪?zhàn)泳筒徊皇轻槍?duì)富富士康員工工的，比較較穩(wěn)定……港區(qū)現(xiàn)在都都被炒熱了了，現(xiàn)在租租金也漲了了不少，商商鋪經(jīng)營(yíng)的的壓力也隨隨之增加……你們那個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，位置置太偏，也也沒(méi)啥人，，周邊還是是別墅，買買東西的就就更少了，，我是不會(huì)會(huì)考慮在那那個(gè)地方開開商鋪的，，和旁邊的的潤(rùn)豐相比比，我還是是會(huì)選潤(rùn)豐豐的店鋪，，相對(duì)而言言位置好，，人流量大大……誰(shuí)要在那個(gè)個(gè)地方開商商鋪的話，，我覺得賣賣早餐不錯(cuò)錯(cuò)，周邊甚甚至再往北北，早上吃吃早餐真難難，好多上上班的都來(lái)來(lái)這邊吃早早飯……項(xiàng)目位置屬屬于核心邊邊緣區(qū)，短短期內(nèi)價(jià)值值有限，長(zhǎng)長(zhǎng)期將會(huì)變變成航空港港區(qū)交通樞樞紐的核心心區(qū)域，升升值空間較較大。項(xiàng)目總建面面5.9萬(wàn)㎡，該項(xiàng)項(xiàng)目為中小小體量，規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)較較弱；項(xiàng)目臨近航航空港核心心區(qū)，周邊邊具備一定定的商務(wù)、、行政資源源；地塊素質(zhì)較較差，通達(dá)達(dá)性可進(jìn)入入性弱，消消費(fèi)者認(rèn)知知度弱，商商業(yè)素質(zhì)較較弱；地塊素質(zhì)較較弱，不具具備高商業(yè)業(yè)價(jià)值。PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀>本體價(jià)值PART1項(xiàng)目?jī)r(jià)值解解讀>>>項(xiàng)目解讀>>本體價(jià)值解解讀投資熱土·未來(lái)發(fā)展空空間大地塊素質(zhì)弱弱·商業(yè)價(jià)值有有限PART.2核心問(wèn)題研研究PART2核心問(wèn)題研研究>>>核心問(wèn)題研研究VS板塊高價(jià)值值項(xiàng)目低商業(yè)業(yè)價(jià)值國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略略導(dǎo)向投資熱土綜合復(fù)合城城市定位現(xiàn)有城市框框架邊緣單邊交通，，機(jī)場(chǎng)高速速圍合死角角內(nèi)鋪缺乏自自然存活機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)板塊高價(jià)值值國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略略導(dǎo)向投資熱土綜合復(fù)合城城市定位如何實(shí)現(xiàn)“高投資板板塊下·低商業(yè)價(jià)值值·商業(yè)產(chǎn)品的的成功銷售售”將是我們的的核心問(wèn)題題。PART.3市場(chǎng)研究判判斷商業(yè)市場(chǎng)研研究寫字樓趨勢(shì)勢(shì)判斷PART3市場(chǎng)研究判判斷>>>市場(chǎng)研究判判斷>>在售商鋪分分析>項(xiàng)目分布格格局東方港匯2.5萬(wàn)元/㎡富康廣場(chǎng)1萬(wàn)元/㎡藍(lán)天商務(wù)花園只租不售中央金地1.6萬(wàn)元/㎡裕鴻世界港2萬(wàn)元/㎡港城7932.5萬(wàn)元/㎡空港森林1.3萬(wàn)元/㎡潤(rùn)豐悅尚2-2.6萬(wàn)元/㎡山頂時(shí)代2.1萬(wàn)元/㎡目前港區(qū)在在售商鋪主主要沿四港港聯(lián)動(dòng)大道道圍繞富士士康布局。。多為“住宅宅+商務(wù)辦公+商業(yè)”多物物業(yè)組合形形態(tài)，未來(lái)來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較大；項(xiàng)目均為大大規(guī)模體量量，且目前前均實(shí)現(xiàn)商商業(yè)產(chǎn)品銷銷售，價(jià)格格集中在1-2.5萬(wàn)元/㎡PART3市場(chǎng)研究判判斷>>>市場(chǎng)研究判判斷>>在售商鋪分分析>個(gè)案分析>藍(lán)天商務(wù)花花園開發(fā)商商：河南省省華亨置業(yè)業(yè)有限公司司物業(yè)位置：：新鄭市鄭鄭州航空港港區(qū)云港路路北側(cè)占地面積：：72畝容積率:1.3建筑面積：：5.8萬(wàn)㎡建筑風(fēng)格：：北美風(fēng)格格建筑類別：：聯(lián)排別墅墅182套，多層洋洋房52套使用年限：：40年商業(yè)部分：：商業(yè)體量：：1.6萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)方式：：只租不售售，開發(fā)商商長(zhǎng)期持有有租金水平：：未定商鋪面積：：200㎡以上業(yè)態(tài)定位：：未定交房時(shí)間：：2013年12月底PART3市場(chǎng)研究判判斷>>>市場(chǎng)研究判判斷>>在售商鋪分分析>個(gè)案分析>潤(rùn)豐悅尚開發(fā)商商：河南保保利置業(yè)有有限公司物業(yè)位置：：航空港區(qū)區(qū)機(jī)場(chǎng)迎賓賓大道與四四港聯(lián)動(dòng)大大道交匯處處占地面積：：97294平方米容積率:1.87綠化率:30%建筑面積：20.13萬(wàn)㎡物業(yè)類別：住住宅、公寓、、商鋪商業(yè)部分：商業(yè)體量：2F住宅底商,局部1F，共5萬(wàn)㎡，約150間商鋪經(jīng)營(yíng)方式：完完全銷售，不不包租PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個(gè)案分析>潤(rùn)豐悅尚潤(rùn)豐悅尚商業(yè)業(yè)定位以生活活類零售百貨貨為主，餐飲飲及娛樂(lè)僅作作為附屬配套套，占比較小小。PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個(gè)案分析>潤(rùn)豐悅尚潤(rùn)豐悅尚商鋪鋪面積在90-110㎡、135-142㎡、170-180㎡之間，最大大面積342㎡，最小面積積72㎡，一拖二，，局部一層；；1-2F層高4.5m,面寬8m，進(jìn)深10-12m;PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個(gè)案分析>潤(rùn)豐悅尚價(jià)格：均價(jià)2萬(wàn)元/㎡，最高售價(jià)價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡，一次性付付款9.5折，按揭9.7折。流量：月均流量1200--1400㎡。目前存量：3萬(wàn)—3.3萬(wàn)㎡。PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個(gè)案分析>潤(rùn)豐悅尚目標(biāo)消費(fèi)群體體:富士康員工港區(qū)周邊居民民項(xiàng)目業(yè)主機(jī)場(chǎng)流動(dòng)人群群目標(biāo)消費(fèi)群體體消費(fèi)能力:目標(biāo)消費(fèi)群體體整體收入水水平在3000元/月左右。PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>港城793開發(fā)商：：富港置業(yè)物業(yè)位置：鄭州航空港區(qū)區(qū)鄭港九路與與鄭港三街交交匯處東北角角物業(yè)類別：住住宅、商鋪建筑面積：14萬(wàn)㎡，其中商商業(yè)面積10萬(wàn)㎡（含3萬(wàn)㎡地下商業(yè)業(yè)）商業(yè)部分：經(jīng)營(yíng)方式：售后返租，返返租期限5年，收益率8%、8%、9%、9%、10%，商業(yè)體量：10萬(wàn)㎡，其中3萬(wàn)㎡地下商業(yè)業(yè)只租不售。。PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>港城793港城793商鋪面積在25-58㎡之間，住宅宅底商一拖二二，局部一層層，商業(yè)體單單層銷售；層高4.2—4.8m,面寬4.2m，住宅底商進(jìn)進(jìn)深8m，商業(yè)體進(jìn)深深20m;PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>港城793價(jià)格：均價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡，最高售價(jià)價(jià)3.6萬(wàn)元/㎡，一次性付付款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)。流量：月均流量4000--4250㎡。目前存量：約2000㎡。PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>港城793目標(biāo)消費(fèi)群體體:富士康員工，，約9萬(wàn)人（項(xiàng)目公公寓居住員工工1萬(wàn)人）港區(qū)周邊居民民目標(biāo)消費(fèi)群體體消費(fèi)能力:目標(biāo)消費(fèi)群體體整體收入水水平在3000元/月左右。置業(yè)客戶來(lái)源源:以投資客為主主，80%投資客來(lái)自鄭鄭州，部分為為港區(qū)及周邊邊縣市投資客客。承租客戶來(lái)源源:鄭州現(xiàn)有及意意向商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)者周邊拆遷市場(chǎng)場(chǎng)原有商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)者港區(qū)及周邊縣縣城生意人PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>東方港匯開發(fā)商：：鄭州航空港區(qū)區(qū)航程置業(yè)有有限公司物業(yè)位置：鄭州市航空港港區(qū)四港聯(lián)動(dòng)動(dòng)大道以東，，云港路以北北、中原路以以南占地面積：12436㎡容積率:2.27建筑面積：36164.63㎡，其中地上28211.10㎡，地下7953.53㎡。商業(yè)部分商業(yè)體量：兩層底商，一一托二，面積積5698.56㎡。業(yè)態(tài)定位：高端金融中心心，配套高端端商務(wù)餐飲、、商務(wù)百貨。。目前存量：剩余7間商鋪，約1800㎡PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>東方港匯價(jià)格：均價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡。流量：以合作及內(nèi)定定為主，正式式對(duì)外推售僅僅7套商鋪。存量：剩余7間商鋪，存量量1800㎡商鋪尺寸：層高4.2m，開間8m，進(jìn)深16m，面積在128-157㎡之間。PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>東方港匯目標(biāo)消費(fèi)群體體:項(xiàng)目商務(wù)辦公公人員，主要要是行政事業(yè)業(yè)單位工作人人員酒店流動(dòng)人群群目標(biāo)消費(fèi)群體體消費(fèi)能力:中高端消費(fèi)群群體，整體消消費(fèi)能力較強(qiáng)強(qiáng)。置業(yè)客戶來(lái)源源:合作單位，建建設(shè)銀行、工工商銀行……內(nèi)部關(guān)系戶承租客戶來(lái)源源:中高端商務(wù)餐餐飲品牌店，，迪歐咖啡、、藍(lán)天茗茶……商務(wù)禮品加盟盟店……品牌煙酒代理理商……PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>富康廣場(chǎng)商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)方式：20年長(zhǎng)期出租，，首付30%，余款19年無(wú)息付完；；業(yè)態(tài)定位：“一站式”購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)，業(yè)業(yè)態(tài)范圍包含含餐飲、休閑閑娛樂(lè)、零售售百貨、商超超，以生活類零售售百貨為主開發(fā)商：：鼎華企業(yè)物業(yè)位置：四四港聯(lián)動(dòng)大道道與中原路交交匯處建筑面積：2.5萬(wàn)㎡PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>富康廣場(chǎng)富康廣場(chǎng)商鋪鋪面積在30-42㎡之間，一拖拖二；層高4.2—5m,面寬4.2m，進(jìn)深10m;共220間商鋪；價(jià)格：1萬(wàn)元/㎡流量：月均流量4800㎡左右存量：約1000㎡左右PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>富康廣場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體體:富士康員工，，約30萬(wàn)人目標(biāo)消費(fèi)群體體消費(fèi)能力:目標(biāo)消費(fèi)群體體整體收入水水平在3000元/月左右。置業(yè)客戶來(lái)源源:以經(jīng)營(yíng)者為主主，投資客為為輔。港區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)者鄭州及周邊縣縣城經(jīng)營(yíng)者PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>裕鴻世界港商業(yè)部分：商業(yè)體量：2F住宅底商，共共1萬(wàn)㎡戶型面積：160-200㎡不等開發(fā)商：：河南裕鴻置置業(yè)有限公司司物業(yè)位置：新新鄭市鄭州國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)北占地面積：150萬(wàn)m2容積率:1.5建筑面積：80萬(wàn)m2物業(yè)類別：住住宅、商業(yè)、、寫字樓、公公寓奧特萊斯裕鴻世界港商商業(yè)定位以大大型百貨商場(chǎng)場(chǎng)為主，少數(shù)數(shù)底商餐飲及及娛樂(lè)作為附附屬配套，占占比較小。1-4#寫字字樓區(qū)域奧特萊斯自持商業(yè)價(jià)格：均價(jià)2萬(wàn)元/㎡。流量：600㎡/月存量：剩余存量800-1000㎡商鋪尺寸：層高4.2m，開間8m，進(jìn)深15m，1托2兩層PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>裕鴻世界港客戶來(lái)源：以鄭州東區(qū)、、管城、港區(qū)區(qū)客戶為主約約占70%，，周口，駐馬馬店，商丘，，許昌客戶約約占30%；；客戶職業(yè)：機(jī)場(chǎng)建設(shè)合作作單位領(lǐng)導(dǎo)及及設(shè)計(jì)院客戶戶較多。置業(yè)目的：投資居多，極極少數(shù)自用。。PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>裕鴻世界港置業(yè)客戶分析析：富士康中高層層、本項(xiàng)目洋洋房業(yè)主、機(jī)場(chǎng)中高層管管理人員、機(jī)機(jī)場(chǎng)帶來(lái)的較較高端流動(dòng)人人群星級(jí)酒店流動(dòng)動(dòng)人群……目標(biāo)消費(fèi)群體體：PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>空港森林開發(fā)商：：鄭州君利置業(yè)業(yè)有限公司物業(yè)位置：鄭鄭港三路與雙雙湖大道連接接線交叉口占地面積：234370.7㎡容積率:1.57建筑面積：367961.99㎡，其中商業(yè)面面積3.1萬(wàn)㎡。商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)方式：售后返租，返返租期限2年，收益率8%業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)范圍包含含餐飲、休閑閑娛樂(lè)、零售售百貨、大型型超市及部分分商業(yè)配套（（銀行），以生活類零售售百貨為主。。PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售型商業(yè)判判斷>個(gè)案分析>空港森林空港森林商鋪鋪面積在38-56㎡之間，獨(dú)立立的沿街商鋪鋪，一拖二，，局部三層；；層高3.9—4.2m,面寬4m，進(jìn)深14m;PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售商鋪判斷斷>個(gè)案分析>空港森林價(jià)格：均價(jià)1.3萬(wàn)元/㎡，最高售價(jià)價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡。流量：月均流量4600--5000㎡。存量：20000——22000㎡。PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售商鋪判斷斷>個(gè)案分析>空港森林目標(biāo)消費(fèi)群體體:富士康員工項(xiàng)目業(yè)主周邊項(xiàng)目業(yè)主主目標(biāo)消費(fèi)群體體消費(fèi)能力:中高端消費(fèi)群群體，整體消消費(fèi)能力較強(qiáng)強(qiáng)。承租客戶來(lái)源源:項(xiàng)目周邊區(qū)域域經(jīng)營(yíng)者港區(qū)拆遷市場(chǎng)場(chǎng)原有商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)者置業(yè)客戶來(lái)源源:鄭州投資客項(xiàng)目周邊投資資客港區(qū)拆遷戶PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售商鋪判斷斷>個(gè)案分析>山頂時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目位置：鄭鄭州航空港區(qū)區(qū)鄭港7路和鄭港6街交叉口東南南角綠化率：37.32%容積率：2.67占地面積：140畝建筑面積：312734.73㎡，公寓170944.66㎡、住宅64905.07㎡、集中商業(yè)23898.17㎡商業(yè)部分：總體量：約6萬(wàn)㎡，其中集集中式商業(yè)2.4萬(wàn)㎡，街鋪3.6萬(wàn)㎡戶型面積：80-130㎡，層高4.2m，開間8m，進(jìn)深15m經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，，招商，3年年無(wú)條件124%回購(gòu)，，年回報(bào)率10%商業(yè)業(yè)態(tài)：集品牌折折扣、餐飲、、娛樂(lè)服務(wù)配配套綜合性購(gòu)購(gòu)物中心，大大型商超，電電影院線，KTV，潮流流服飾，統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一一定位，統(tǒng)一一管理。鄭港七路鄭港六街售罄在售自持價(jià)格：一層均價(jià)26000元/㎡，二層均均價(jià)16000/㎡.流量：4000㎡/月存量：剩余存量約1.2萬(wàn)㎡PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個(gè)案分析>山頂時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)PART3市場(chǎng)研究判斷斷>>>市場(chǎng)研究判斷斷>>在售商鋪分析析>個(gè)案分析>山頂時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)以鄭州東區(qū)及港區(qū)客戶各占50%;一次性客戶占比50%置業(yè)客戶目標(biāo)消費(fèi)群體富士康產(chǎn)業(yè)人群周邊居民PART3市場(chǎng)場(chǎng)研研究究判判斷斷>>>市場(chǎng)場(chǎng)研研究究判判斷斷>>在售售型型商商業(yè)業(yè)判判斷斷>個(gè)案案分分析析>鑫榮榮中中央央金金地地開發(fā)發(fā)商商：：河河南南榮榮億億置置業(yè)業(yè)有有限限公公司司項(xiàng)目目地地址址：：鄭鄭州州航航空空港港區(qū)區(qū)保保稅稅北北路路琴琴臺(tái)臺(tái)街街交交匯匯處處（（富富士士康康正正對(duì)對(duì)門門））建筑筑面面積積：：商商業(yè)業(yè)12萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡商鋪鋪面面積積：27-67㎡，，主主力力戶戶型型：：30--40㎡左左右右銷售售情情況況：一一期期、、二二期期售售完完，，正正在在銷銷售售三三期期，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)今今年年10月份份商商業(yè)業(yè)清清盤盤經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方式式：統(tǒng)統(tǒng)一一承承租租10年，，1-2年回回報(bào)報(bào)率率8%，3-4年回回報(bào)報(bào)率率9%，5-6年回回報(bào)報(bào)率率10%，7-8年回回報(bào)報(bào)率率11%，9-10年回回報(bào)報(bào)率率12%?？煽梢砸?年回回購(gòu)購(gòu)，，開開發(fā)發(fā)商商以以1.1倍房房款款回回購(gòu)購(gòu)；；商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：商商業(yè)業(yè)體體負(fù)負(fù)一一層層綜綜合合超超市市，，美美食食城城，，淘淘寶寶城城，，外外貿(mào)貿(mào)服服飾飾，，洗洗浴浴中中心心，，一一層層化化妝妝品品，，黃黃金金珠珠寶寶，，名名表表，，二二層層男男女女裝裝（（運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)休休閑閑）），，箱箱包包皮皮具具，，三三層層家家具具，，床床品品，，四四層層、、五五層層商商業(yè)業(yè)自自持持。。PART3市場(chǎng)場(chǎng)研研究究判判斷斷>>>市場(chǎng)場(chǎng)研研究究判判斷斷>>在售售型型商商業(yè)業(yè)判判斷斷>個(gè)案案分分析析>鑫榮榮中中央央金金地地價(jià)格格：：一層層均均價(jià)價(jià)24000元元/㎡㎡，，二二層層15000元元/㎡㎡,三三層層均均價(jià)價(jià)8000元元/㎡㎡，，均均價(jià)價(jià)1.6萬(wàn)流量量：：月均均流流量量10750㎡存量量：：剩余余存存量量250間左左右右，，約約12500㎡PART3市場(chǎng)場(chǎng)研研究究判判斷斷>>>市場(chǎng)場(chǎng)研研究究判判斷斷>>在售售型型商商業(yè)業(yè)判判斷斷>個(gè)案案分分析析>鑫榮榮中中央央金金地地主力力面面積積段段集集中中在在30-40㎡之之間間，，多多為為小小面面積積商商鋪鋪，，總總價(jià)價(jià)較較低低，，客客戶戶接接受受度度高高，，層層高高4.2m，開開間間4m，進(jìn)進(jìn)深深14/18/20m。PART3市場(chǎng)場(chǎng)研研究究判判斷斷>>>市場(chǎng)場(chǎng)研研究究判判斷斷>>在售售型型商商業(yè)業(yè)判判斷斷>個(gè)案案分分析析>鑫榮榮中中央央金金地地目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群體體:富士士康康員員工工目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群體體消消費(fèi)費(fèi)能能力力:中端端消消費(fèi)費(fèi)群群體體，，整整體體消消費(fèi)費(fèi)能能力力一一般般。。置業(yè)業(yè)客客戶戶特特征征:鄭州州及及外外地地投投資資客客占占比比約約60%港區(qū)區(qū)投投資資客客戶戶占占比比40約%付款款方方式式來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，全全款款及及按按揭揭基基本本持持平平承租租客客戶戶來(lái)來(lái)源源:周邊經(jīng)營(yíng)營(yíng)者……鄭州及周周邊縣市市經(jīng)營(yíng)者者主力品牌牌店、專專業(yè)店等等PART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>在售型商商業(yè)判斷斷>市場(chǎng)總結(jié)結(jié)項(xiàng)目商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）目前存量（萬(wàn)㎡）均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）月均流量（㎡/月）經(jīng)營(yíng)模式主力面積（㎡）主要消費(fèi)群體主要置業(yè)客戶主要承租客戶商業(yè)檔次藍(lán)天商務(wù)花園1.61.6---------只租不售200----------------港城79310（3萬(wàn)㎡持有）0.22.54000-4250售后返祖25--58富士康員工投資客港區(qū)及周邊縣城經(jīng)營(yíng)者中端潤(rùn)豐悅尚52.42-2.61850-2100全部出售110-142富士康員工、周邊居民鄭州及港區(qū)投資客鄭州及項(xiàng)目周邊商戶中端東方港匯0.570.182.5----合作、出售128-157商務(wù)辦公人員、酒店流動(dòng)人群金融機(jī)構(gòu)、合作單位商務(wù)餐飲店、金融機(jī)構(gòu)中高端富康廣場(chǎng)2.50.11.04500-480020年出租30--42富士康員工鄭州及港區(qū)經(jīng)營(yíng)者----中端裕鴻世界港10.12500-1000租售結(jié)合160-200社區(qū)居民、周邊消費(fèi)者港區(qū)拆遷戶、周邊投資客鄭州及項(xiàng)目周邊商戶高端空港森林3.12.01.34600-5000售后返祖38--56富士康員工港區(qū)拆遷戶、周邊投資客港區(qū)經(jīng)營(yíng)者中端山頂時(shí)代廣場(chǎng)622.12000-2500售后返租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)80-140周邊居民富士康員工鄭州及港區(qū)投資者港區(qū)經(jīng)營(yíng)者中端鑫榮中央金地121.251.610750租售結(jié)合30-40富士康員工鄭州外地及港區(qū)投資者周邊及外地經(jīng)營(yíng)者等中端中端定位位項(xiàng)目“小面積積、高流流量”，中高端端定位項(xiàng)項(xiàng)目“大面積積、低流流量”PART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>在售商鋪鋪判斷>市場(chǎng)總結(jié)結(jié)商業(yè)級(jí)別別：目前港區(qū)區(qū)在售商商業(yè)項(xiàng)目目多為區(qū)區(qū)域級(jí)商商業(yè)，僅僅裕鴻世世界港引引進(jìn)奧特特萊斯為為都市型型商業(yè)；；根據(jù)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體不同同，在售售商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目分為為中端及及中高端端級(jí)別；；面積區(qū)間間：中高端商商業(yè)主力力面積區(qū)區(qū)間在110——150㎡之間；；中端商業(yè)業(yè)主力面面積區(qū)間間在25—40㎡、50—70㎡之間；；平臺(tái)流量量及價(jià)格格：目前港區(qū)區(qū)在售商商鋪平臺(tái)臺(tái)價(jià)格在在1--1.3萬(wàn)元/㎡、2—2.5萬(wàn)元/㎡之間。。大面積區(qū)區(qū)間商鋪鋪平臺(tái)流流量在1800—2000㎡/月，小面面積區(qū)間間商鋪平平臺(tái)流量量在4000—4500㎡/月。業(yè)態(tài)定位位：在售商鋪鋪業(yè)態(tài)定定位以生活類零零售百貨貨為主，配套餐餐飲及娛娛樂(lè)。經(jīng)營(yíng)模式式：多為售后后返租，，收益率率最低8%PART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>在售商鋪鋪分析>市場(chǎng)總結(jié)結(jié)目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體：：富士康普普通員工工及中高高層管理理者；項(xiàng)目周邊邊居民；；商務(wù)及行行政辦公公人員；；機(jī)場(chǎng)流動(dòng)動(dòng)人群；；置業(yè)客戶戶：鄭州投資資客；港區(qū)及周周邊縣市市投資客客；合作單位位（銀行行等金融融機(jī)構(gòu)））；部分現(xiàn)有有商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)者港區(qū)拆遷遷戶經(jīng)營(yíng)客戶戶：港區(qū)及周周邊縣城城生意人人；鄭州市區(qū)區(qū)生意人人；港區(qū)商鋪鋪拆遷戶戶；新生創(chuàng)業(yè)業(yè)群體；；品牌商務(wù)務(wù)專業(yè)店店、禮品品店品牌煙酒酒加盟店店、代理理商PART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)分析零售百貨餐飲酒店P(guān)ART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)分析經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)：項(xiàng)目周邊邊1公里范圍圍內(nèi)商鋪鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)主要要以餐飲飲及零售售為主。。租金水平平：項(xiàng)目周邊邊1公里范圍圍內(nèi)商鋪鋪?zhàn)饨鹚郊兄性?80——200元/㎡.月PART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>寫字樓趨趨勢(shì)判斷斷>個(gè)案分析析>潤(rùn)豐悅尚尚樓盤位置置：航空空港區(qū)機(jī)機(jī)場(chǎng)高速速與四港港聯(lián)動(dòng)大大道交匯匯處向北北100米開發(fā)商商：河河南保利利置業(yè)有有限公司司物業(yè)類型型：住宅宅、商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)公寓建筑面積積：20.13萬(wàn)㎡產(chǎn)品：商務(wù)寫字字樓45———95㎡，共四四棟，9F（其中1—2F為底商））寫字樓層層高：3.15m價(jià)格：均價(jià)7600元/㎡存量：4棟均已售售完，以以整棟銷銷售為主主，散售售客戶投投資性強(qiáng)強(qiáng)商務(wù)寫字樓PART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>寫字樓趨趨勢(shì)判斷斷>個(gè)案分析析>航程·東方港匯匯商務(wù)寫字樓樓盤位置：航空港區(qū)機(jī)場(chǎng)迎賓大道與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處北150米開發(fā)商：鄭州路港置業(yè)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、酒店建筑面積：36164.63㎡產(chǎn)品：南邊為8F的東方港匯商務(wù)酒店，東邊為4F的寫字樓，1—2F為底商，3—4F為商務(wù)辦公樓。寫字樓層高：3.1m戶型面積：169㎡、375㎡、336㎡、403㎡、306㎡、248㎡、245㎡、747㎡價(jià)格：未定，預(yù)計(jì)8000——10000元/㎡存量：寫字樓共18間，代理商自用兩間，目前剩余13間，散售為主。未來(lái)5年內(nèi)租給一個(gè)政府部門辦公用，客戶只針對(duì)投資者。PART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>寫字樓趨趨勢(shì)判斷斷>個(gè)案分析析>裕鴻世界界港鄭港港六六路路1#2#3#4#樓盤位置置：鄭州州國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)北（（四港聯(lián)聯(lián)動(dòng)大道道與鄭港港六路交交匯處））開發(fā)商：：河南裕裕鴻置業(yè)業(yè)有限公公司物業(yè)類型型：住宅宅、商業(yè)業(yè)、寫字字樓、公公寓建筑面積積：80萬(wàn)㎡產(chǎn)品：1#、2#為五星級(jí)級(jí)酒店，，3#、4#為寫字樓樓，共4棟，9F（1F為底商））。戶型面積積：140———1100㎡，標(biāo)準(zhǔn)層1134m2寫字樓層層高：3.4m價(jià)格：7000元/㎡左右存量：四棟寫字字樓和兩兩棟酒店店均已售售完，整整棟銷售售為主，，散售以以投資客客為主。。未來(lái)供應(yīng)應(yīng)量：四港聯(lián)動(dòng)動(dòng)大道以以西的400畝地建商商務(wù)寫字字樓，預(yù)預(yù)計(jì)今年年下半年年動(dòng)工PART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>寫字樓趨趨勢(shì)判斷斷>個(gè)案分析析>藍(lán)天商務(wù)務(wù)花園樓盤位置置：鄭州州航空港港區(qū)云港港路北側(cè)側(cè)（機(jī)場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)站站北100米）開發(fā)商：：河南省省華亨置置業(yè)有限限公司物業(yè)類型型：聯(lián)排排別墅、、花園洋洋房建筑面積積：57782㎡產(chǎn)品：聯(lián)排排屋屋共24棟，182套，洋房房2棟，52套戶型面積積：285.84㎡、276.73㎡價(jià)格：聯(lián)聯(lián)排13000元/㎡，多層層7000元/㎡存量：多層已售售罄，聯(lián)聯(lián)排剩10套。投資資客和自自用客戶戶占比相相當(dāng)。PART3市場(chǎng)研究究判斷>>>市場(chǎng)研究究判斷>>寫字樓趨趨勢(shì)判斷斷>區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)目前港區(qū)區(qū)內(nèi)寫字字樓項(xiàng)目目主要集集中在四四港聯(lián)動(dòng)動(dòng)大道沿沿線，多多為綜合合體項(xiàng)目目中的一一部分，，體量都都不太大大。裕鴻世界界港預(yù)計(jì)計(jì)下半年年將推出出400畝地的的純商商務(wù)地地產(chǎn)，，潛在在供應(yīng)應(yīng)量較較大。。藍(lán)天商務(wù)花園5.7萬(wàn)㎡13000元/㎡潤(rùn)豐悅尚1.7萬(wàn)㎡7600元/㎡航程?hào)|方港匯1.08萬(wàn)㎡價(jià)格未定裕鴻世界港3.6萬(wàn)㎡7000元/㎡目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)寫字字樓市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格在在7000——13000元/㎡之間間，其其中藍(lán)藍(lán)天商商務(wù)花花園為為商務(wù)務(wù)獨(dú)棟棟，價(jià)價(jià)格相相對(duì)于于其他他項(xiàng)目目偏高高，航航程?hào)|東方港港匯定定位于于中高高端客客戶群群體，，價(jià)格格預(yù)計(jì)計(jì)在8000———10000元/㎡。PART3市場(chǎng)研研究判判斷>>>市場(chǎng)研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢(shì)勢(shì)判斷斷>區(qū)域市市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品

戶型面積層高（米）層數(shù)潤(rùn)豐悅尚45—95㎡3.159航程?hào)|方港匯169——747㎡3.14裕鴻世界港140——1100㎡3.49藍(lán)天商務(wù)花園276——285㎡

3區(qū)域內(nèi)內(nèi)寫字字樓產(chǎn)產(chǎn)品面面積差差異性性較明明顯，，潤(rùn)豐豐悅尚尚為商商務(wù)辦辦公和和寫字字樓兩兩用，，面積積相對(duì)對(duì)較小小;航程?hào)|東方港港匯和和裕鴻鴻世界界港針針對(duì)港港區(qū)職職能部部門及及大中中小型型企業(yè)業(yè)辦公公用，，面積積相對(duì)對(duì)較大大，藍(lán)藍(lán)天商商務(wù)花花園為為獨(dú)棟棟商務(wù)務(wù)辦公公，并并可用用于居居住，，面積積中等等。從產(chǎn)品品品類類來(lái)看看，層層數(shù)較較低，，主要要小高高層和和多層層。

寫字樓總體量（萬(wàn)㎡）消化體量（萬(wàn)㎡）存量（萬(wàn)㎡）去化周期（月）月均去化（萬(wàn)㎡）潤(rùn)豐悅尚1.71.7070.25航程?hào)|方港匯1.08待售1.08—待售裕鴻世界港3.63.6070.5藍(lán)天商務(wù)花園5.75.40.3310.17合計(jì)

1.380.3PART3市場(chǎng)研研究判判斷>>>市場(chǎng)研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢(shì)勢(shì)判斷斷>區(qū)域市市場(chǎng)去去化量量港區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)寫字字樓在在售項(xiàng)項(xiàng)目目目前存存量較較少，，僅1.38萬(wàn)㎡，，屬于于寫字字樓銷銷售空空檔期期，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較較弱；；各項(xiàng)目目月均均去化化在0.17——0.5萬(wàn)㎡之之間，，其中中裕鴻鴻世界界港去去化速速度較較快，，為0.5萬(wàn)㎡，，其中中藍(lán)天天商務(wù)務(wù)花園園為獨(dú)獨(dú)棟寫寫字樓樓辦公公，銷銷售價(jià)價(jià)格屬屬于區(qū)區(qū)域天天花板板。PART3市場(chǎng)研研究判判斷>>>市場(chǎng)研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢(shì)勢(shì)判斷斷>寫字樓樓去化化量判判斷本項(xiàng)目目寫字字樓體體量約約為3.06萬(wàn)㎡，，依據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)主流流平臺(tái)臺(tái)流量量月均均0.3萬(wàn)平計(jì)計(jì)算，，本項(xiàng)項(xiàng)目寫寫字樓樓銷售售周期期約為為10個(gè)月，，通過(guò)過(guò)項(xiàng)目目地段段、工工期以以等影影響因因素修修正，，銷售售周期期約為為14個(gè)月。。通過(guò)市市場(chǎng)比比較及及經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值判判斷各各因素素影響響對(duì)流流量的的影響響比例例地段影影響修修正：：50%工期影影響修修正：：20%交通影影響修修正：：30%配套影影響修修正：：10%規(guī)模影影響修修正：：20%綜合影影響比比例：：26%因此本本項(xiàng)目目流量量初步步判定定為：：0.3*（1-26%）=0.22從整體體體量量上看看，鄭鄭州港港區(qū)寫寫字樓樓項(xiàng)目目不多多，總總體量量約12.5萬(wàn)㎡，，且目目前市市場(chǎng)存存量較較少，，約1.28萬(wàn)㎡，，但是是未來(lái)來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)有一一定的的潛在在供應(yīng)應(yīng)。從去化化量來(lái)來(lái)看，，整體體去化化速度度較快快，市市場(chǎng)月月均去去化量量約0.3萬(wàn)㎡。。從價(jià)格格方面面來(lái)看看，整整體價(jià)價(jià)格在在7000——13000元/㎡之間間。從區(qū)域域內(nèi)的的產(chǎn)品品來(lái)看看，主主要為為小高高層和和多層層，由由于港港區(qū)內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)目功功用不不同，，面積積差別別也較較大。。PART3市場(chǎng)研研究判判斷>>>市場(chǎng)研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢(shì)勢(shì)判斷斷>寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)PART3市場(chǎng)研研究判判斷>>>市場(chǎng)研研究判判斷>>寫字樓樓趨勢(shì)勢(shì)判斷斷>價(jià)格預(yù)預(yù)判序號(hào)加權(quán)因子權(quán)重系數(shù)K裕鴻世界港潤(rùn)豐悅尚藍(lán)天商務(wù)花園本項(xiàng)目得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值1開發(fā)品牌10%80.8101.080.880.82地段位置25%82.092.392.382.03道路交通5%90.590.590.570.44規(guī)模體量5%80.480.480.460.35產(chǎn)品品質(zhì)5%80.480.4100.580.46周邊配套2%70.180.280.280.27硬件設(shè)施10%80.880.880.890.98物業(yè)服務(wù)3%80.280.270.290.39工程進(jìn)度10%80.890.9101.070.710去化速度25%102.5102.592.382.0

加權(quán)值總和（X）100%8.59.18.87.9比較項(xiàng)目比重40%50%10%——比較項(xiàng)目均價(jià)7000760013000——比較項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)328.25417.58147.39——本案初步預(yù)判價(jià)7038.64市場(chǎng)比比較法法判斷斷項(xiàng)目目現(xiàn)下下價(jià)格格：目前市市場(chǎng)在在售寫寫字樓樓項(xiàng)目目較少少，且且在售售項(xiàng)目目非純純商務(wù)務(wù)辦公公性質(zhì)質(zhì)，因因此價(jià)價(jià)格個(gè)個(gè)案性性明顯顯，此此價(jià)格格僅供供參考考，具具體入入市價(jià)價(jià)格需需根據(jù)據(jù)價(jià)格格自然然增長(zhǎng)長(zhǎng)率及及區(qū)域域發(fā)展展及投投資熱熱度的的提升升進(jìn)行行修正正。PART.4商業(yè)定定位體體系客戶定定位產(chǎn)品定定位價(jià)格定定位區(qū)域商商務(wù)及及行政政辦公公配套套型商商業(yè)PART4商業(yè)定定位體體系>>>商業(yè)定定位體體系>>整體定定位商業(yè)客客戶類類別及及屬性性編號(hào)類別屬性所屬商業(yè)類別1目標(biāo)消費(fèi)群體間接性銷售型商業(yè)2投資客直接性銷售型商業(yè)3經(jīng)營(yíng)者銷售型商業(yè)本項(xiàng)目目的直直接客客戶是是投資資者和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)者銷售的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶以投投資者者為主主、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者為輔輔PART4商業(yè)定定位體體系>>>商業(yè)定定位體體系>>客戶定定位PART4商業(yè)定定位體體系>>>商業(yè)定定位體體系>>客戶定定位>目標(biāo)消消費(fèi)群群體需求：：1、收入入水平平較高高、具具備一一定消消費(fèi)能能力的的商務(wù)務(wù)辦公公人員員、企企事業(yè)業(yè)單位位人員員及小小生意意人和和居住住者；；地緣：1、項(xiàng)目輻射射半徑為1公里商圈范范圍內(nèi)的行行政商務(wù)辦辦公人員和和居住者；；輻射區(qū)域1公里范圍內(nèi)內(nèi)原住民及商商務(wù)、行政政辦公人群群為主，富富士康員工工為輔PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>客戶定位>投資置業(yè)群群體覆蓋港區(qū)區(qū)區(qū)域投資者者接納機(jī)場(chǎng)、、產(chǎn)業(yè)衍生生的外地投投資客港區(qū)投資客客；現(xiàn)有商業(yè)區(qū)區(qū)商鋪?zhàn)赓U賃者/經(jīng)營(yíng)者；項(xiàng)目周邊經(jīng)經(jīng)商小業(yè)主主及拆遷戶戶；機(jī)場(chǎng)、富士士康等產(chǎn)業(yè)業(yè)利好的帶帶來(lái)的外地地衍生投資資客主要投資客客類型如下下：PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>客戶定位>經(jīng)營(yíng)者群體體主要經(jīng)營(yíng)者者類型如下下：主力商家：：品牌商務(wù)務(wù)餐飲、商商務(wù)休閑加加盟店；專業(yè)辦公用用品銷售者者；日常餐飲及及便利店經(jīng)經(jīng)營(yíng)者；商務(wù)及行政政辦公配套套服務(wù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>產(chǎn)品定位>功能定位核心功能：：服務(wù)于項(xiàng)目目周邊商務(wù)務(wù)及行政辦辦公的配套套型商業(yè)輔助功能：：服務(wù)于周邊邊1公里范圍內(nèi)內(nèi)的居住、、工作人群群的配套型型商業(yè)PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>產(chǎn)品定位>業(yè)態(tài)定位圍繞目標(biāo)消消費(fèi)群體，，本項(xiàng)目商商業(yè)業(yè)態(tài)定定位為：商務(wù)餐飲+商務(wù)休閑+辦公零售+其他西湖春天……迪歐咖啡……足浴……養(yǎng)生SPA………專業(yè)辦公用用品……圖文印刷……快餐店……便利店……PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>產(chǎn)品定位>業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)各業(yè)態(tài)占占比：業(yè)態(tài)面積（㎡）經(jīng)營(yíng)范圍樓層落位商務(wù)餐飲2300-2600餐飲、茶藝1F、2F商務(wù)休閑2500足浴、SPA2F辦公零售3000-3500辦公用品、圖文印刷1F金融類500-700擔(dān)保公司、證券公司1F、2F其他300-400日常餐飲、便利店、1F由項(xiàng)目周邊邊行政屬性性以及各大大商務(wù)辦公公體支撐，，判斷本項(xiàng)項(xiàng)目合適商商業(yè)體量：：周邊商務(wù)性性質(zhì)體量約約為：30萬(wàn)平，可輻輻射人群為為2萬(wàn)人，可支支持商業(yè)體體量為1-2萬(wàn)㎡，那么么基于商業(yè)業(yè)隊(duì)地段的的高素質(zhì)要要求，建議議本項(xiàng)目做做2F約1萬(wàn)㎡商業(yè)體體量，具體體業(yè)態(tài)分布布如下：行政辦公人人員富士康員工PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>價(jià)格定位>租賃價(jià)格通過(guò)對(duì)區(qū)域域內(nèi)經(jīng)營(yíng)性性商業(yè)調(diào)查查可得：區(qū)域平臺(tái)租租金水平：：項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸾鹚郊兄性?80—200元/㎡·月PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>價(jià)格定位>銷售型商業(yè)業(yè)價(jià)格預(yù)判判序號(hào)加權(quán)因子權(quán)重系數(shù)K潤(rùn)豐悅尚裕鴻世界港港城793東方港匯鑫榮中央金地山頂時(shí)代廣場(chǎng)本項(xiàng)目得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值1開發(fā)商品牌10%10180.880.880.880.880.880.82項(xiàng)目區(qū)位15%91.3581.281.281.271.0571.0581.23道路交通15%91.3581.281.291.3581.281.260.94項(xiàng)目規(guī)模10%80.880.810170.710180.860.65產(chǎn)品品質(zhì)5%80.490.4580.480.480.480.480.46商業(yè)配套10%80.880.880.880.880.880.880.87商業(yè)氛圍10%90.980.880.880.870.780.860.68人流量10%90.980.890.980.870.780.870.79升值前景10%80.880.880.880.880.880.880.810項(xiàng)目定位5%80.490.4580.480.480.480.480.4

加權(quán)值總和（X）100%8.78.18.38.057.857.857.2比較項(xiàng)目比重20%15%15%20%15%15%2602比較項(xiàng)目均價(jià)（成交價(jià)）200002000025000250001560021000比較項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)229924693012310619872675本案初步預(yù)判價(jià)18737市場(chǎng)比較法法市場(chǎng)比較法法得出比較較價(jià)格約為為18737元/㎡租金收益還還原估算本項(xiàng)目街鋪鋪的租金水水平為A=2160-2400元/㎡●年；本項(xiàng)目街鋪鋪的投資回回收周期計(jì)計(jì)為N=12年；本項(xiàng)目街鋪鋪的租金還還原率為R=10%；從租金收益益還原比較較的角度，，本項(xiàng)目銷銷售型商業(yè)業(yè)入市價(jià)格格預(yù)計(jì)為14718-16352元/㎡；條件計(jì)算結(jié)果P=14718-16352元/㎡PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>價(jià)格定位>銷售型商業(yè)業(yè)價(jià)格預(yù)判判銷售型商業(yè)業(yè)入市價(jià)格格預(yù)判通過(guò)與市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)目目的參考比比較，本項(xiàng)項(xiàng)目銷售型型商業(yè)入市市價(jià)格預(yù)計(jì)計(jì)為18737元/㎡；從租金收益益還原比較較的角度，，本項(xiàng)目銷銷售型商業(yè)業(yè)入市價(jià)格格預(yù)計(jì)為14718-16352元/㎡；保守估算，，本項(xiàng)目銷銷售型商業(yè)業(yè)入市價(jià)格格預(yù)計(jì)為16326-17306元/㎡PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>價(jià)格定位>銷售型商業(yè)業(yè)價(jià)格預(yù)判判通過(guò)市場(chǎng)比比較法與租租金收益還還原法的加加權(quán)平均得得出本案商商業(yè)價(jià)格判判斷：其中加權(quán)比比例：租金金收益還原原法：市場(chǎng)場(chǎng)比較法=6:4PART4商業(yè)定位體體系>>>商業(yè)定位體體系>>價(jià)格定位>銷售型商業(yè)業(yè)流量預(yù)判判商業(yè)體量判判斷共兩層，除除去一樓辦辦公大廳和和電梯井及及步梯所占占面積，可可售商業(yè)面面積約為8420㎡（其中，，1F為4002㎡，2F為4418㎡）；市場(chǎng)場(chǎng)較大面積積商鋪月均均平臺(tái)流量量1800-2000㎡通過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較及及經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值值判判斷斷各各因因素素影影響響對(duì)對(duì)流流量量的的影影響響比比例例地段段影影響響修修正正：：50%工期期影影響響修修正正：：20%交通通影影響響修修正正：：30%配套套影影響響修修正正：：10%規(guī)模模影影響響修修正正：：20%綜合合影影響響比比例例：：26%修正正后后本本項(xiàng)項(xiàng)目目月月均均流流量量約約為為1332-1480㎡本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)銷銷售售周周期期約約為為：：6-8個(gè)月月PART.5物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議鋪位位物物理理分分割割建建議議垂直直交交通通建建議議經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方式式建建議議PART5物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議>>>物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議>>鋪位位分分割割>1F業(yè)態(tài)態(tài)落落位位面積積建建議議：：30-60㎡/100-300㎡云港港路路沿沿線線商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值較較高高，，應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)定定主主流流消消費(fèi)費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：餐飲飲、、便便利利店店、、通通訊訊等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)；東東側(cè)側(cè)商商場(chǎng)場(chǎng)入入口口屬屬性性決決定定，，可可做做餐餐飲飲、、便便利利店店等等基基本本商商業(yè)業(yè)配配套套；；商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部部空空間間，，建建議議做做專業(yè)業(yè)辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)，可可設(shè)設(shè)定定：：打印印復(fù)復(fù)印印、、辦辦公公用用品品、、電電子子商商務(wù)務(wù)用用品品，，電電子子辦辦公公用用品品維維修修、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)柜柜專專賣賣等相相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)；；云港港路路兩兩端端頭頭角角部部位位置置，，可可設(shè)設(shè)置置大大面面積積商商鋪鋪（（100-300㎡）），，后后期期可可統(tǒng)統(tǒng)一一招招商商，，引引進(jìn)進(jìn)投資資擔(dān)擔(dān)保保、、證證券券公公司司等金融融性性質(zhì)質(zhì)公司司，，與與旁旁邊邊金金融融廣廣場(chǎng)場(chǎng)共共同同打打造造區(qū)區(qū)域域金金融融中中心心。。餐飲、便利專業(yè)辦公、電子辦公用品金融性質(zhì)公司PART5物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議>>>物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議>>鋪位位分分割割>2F業(yè)態(tài)態(tài)落落位位劃分分建建議議：：建建議議劃劃分分為為30-60㎡商商鋪鋪，，后后期期統(tǒng)統(tǒng)一一招招租租；；建議議引引進(jìn)進(jìn)兩兩到到三三家家中中高高端端商商務(wù)務(wù)餐餐飲飲，，面面積積約約2300-2600㎡；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)如：西湖春春天、外婆家家、澳門豆撈撈等。建議做大型商商務(wù)休閑配套套：SPA休閑會(huì)所、君君行健足療等等休閑配套，，建議面積約約2500㎡。其中，針對(duì)此此中高端服務(wù)務(wù)配套，建議議設(shè)置專用客客梯，取消商商場(chǎng)內(nèi)部自動(dòng)動(dòng)扶梯設(shè)置。。垂直專用電梯入口垂直專用電梯入口商務(wù)餐飲商務(wù)休閑PART5物業(yè)發(fā)展建議議>>>物業(yè)發(fā)展建議議>>鋪位分割>面積劃分關(guān)于柱