XXXX沈陽東方銀座#樓公寓價(jià)格策略報(bào)告

【沈陽·東方銀座中心城】

13#樓公寓價(jià)格策略報(bào)告沈陽東方銀座中心城項(xiàng)目組2012年3月20日占地面積：51070㎡建筑面積：229815㎡公寓面積：18020

㎡容積率：≤4.5總套數(shù)：1179套公寓套數(shù)：408套園林風(fēng)格：簡歐建筑形式：7棟33F高層；1棟21F公寓；5棟回遷樓67432158910111213北東北大馬路工農(nóng)路項(xiàng)目概況樓號(hào)物業(yè)類型面積區(qū)間梯戶比層數(shù)可售套數(shù)13#公寓34.04-63.64㎡5梯24戶5—21層（17層）40813#樓21層酒店式公寓，產(chǎn)品共計(jì)408套，1.8萬平戶型面積朝向總套數(shù)A53.04平東北、西北32B38.6平北向34C38.56平北向136D63.64平東南、西南32E50.9平南向102F34.8平東、西向34G34.04平東、西向34A'44.03平東北、西北2D'54.63平東南、西南2產(chǎn)品概況5梯24戶，34-64平酒店式清水公寓推售策略第一階段:13#公寓產(chǎn)品認(rèn)籌2012年8月全盤售罄公寓產(chǎn)品全部售罄2012.6.166月7月第二階段:13#公寓開盤2012.7.1512月5月12日公寓模型進(jìn)場展示工程配合7月1日公寓樣板間開放展示2012.8.18第二階段:13#公寓二次開盤銷售目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)：保證合理收益，實(shí)現(xiàn)適當(dāng)溢價(jià)速度目標(biāo)：2012年實(shí)現(xiàn)全盤售罄價(jià)格報(bào)告思路1.1市場分析1.2本體分析1項(xiàng)目背景分析2定價(jià)策略及方法3核心均價(jià)的推導(dǎo)4價(jià)格表形成及驗(yàn)證5銷售安排及銷售預(yù)估市場分析——大東區(qū)公寓具有中街和東站兩個(gè)不同質(zhì)素板塊大東區(qū)以一環(huán)二環(huán)為分界，公寓產(chǎn)品從商業(yè)氛圍、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和購買用途等方面均具有質(zhì)的差別；大東區(qū)的商業(yè)主要集中在中街地帶，因

此，以投資為主的公寓產(chǎn)品也集中在了

中街片區(qū)，其中除天潤廣場外，主要處于尾盤銷售。東站片區(qū)處于一環(huán)二環(huán)之間，商業(yè)氛圍一般，純投資客較少關(guān)注，主要以自住、過渡兼投資為主。片區(qū)內(nèi)包括本項(xiàng)目在內(nèi)共計(jì)有三家樓盤有公寓產(chǎn)品，目前競品均處于在售狀態(tài)。大東區(qū)一環(huán)二環(huán)豐瑞威士頓中糧大悅城天潤廣場中街板塊9000-12000元/㎡國瑞FI萬科藍(lán)山萬恒領(lǐng)域東站板塊6000-7000元/㎡1104套，34-80平產(chǎn)品，一期720套，2棟清水，2棟精裝，庫存1065套，本期剩余690套3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月萬恒領(lǐng)域國瑞FI2012年東站片區(qū)公寓市場庫存積壓明顯，3-12月供應(yīng)量1658套產(chǎn)品較上年增加400%，加之政策下公寓市場整體冷淡，本項(xiàng)目入市銷售競爭極大.萬科藍(lán)山市場分析主要競爭項(xiàng)目500套精裝公寓，40-63平產(chǎn)品，消化近一年，部分產(chǎn)品改為清水，目前庫存房源390套左右。350套公寓，50-60平產(chǎn)品，消化8個(gè)月，目前庫存270套，持續(xù)主力在售。所屬片區(qū)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型精裝標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品面積價(jià)格均價(jià)總貨量推售量銷售量去化率銷售期片區(qū)內(nèi)萬科藍(lán)山精裝、清水100040-63平（以40平產(chǎn)品為主）清水實(shí)收均價(jià)：7000元/平500套（2棟，11層、16層3T27）39221254%1年萬恒領(lǐng)域清水、公寓50-60平清水實(shí)收均價(jià)：6500元/平352套（1棟，22層，3T18）2448033%半年國瑞F1精裝、清水100034-80平清水實(shí)收均價(jià)：6000元/平1104套（4棟，20層，3T/16、2T/13、4T/24）720355%4個(gè)月片區(qū)外中糧大悅城精裝250037-62平14000元/平728套（2棟，28層，3T16）72859081%2年天潤廣場精裝200034-55平13000元/平588套（1棟，26層，4T28）58815927%1年市場分析片區(qū)內(nèi)公寓產(chǎn)品，以清水公寓為主，35-60平產(chǎn)品數(shù)量最多，與本項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品同質(zhì)性較強(qiáng)，競爭壓力較大。且進(jìn)入2012年以來，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品消化量月均僅6套左右，公寓市場不容樂觀主要競品分析——萬科藍(lán)山1#公寓2#公寓萬科公寓產(chǎn)品銷售分部（黃色為已售，綠色為未售）推售時(shí)間：2011年2月至今目前產(chǎn)品價(jià)格：精裝8000元/平

清水7000元/平優(yōu)惠方式：一次性98折產(chǎn)品優(yōu)勢：1、萬科品牌2、有精裝、清水可選3、有大面積飄窗贈(zèng)送4、準(zhǔn)現(xiàn)，今年入住產(chǎn)品劣勢：1、3T37，梯戶比較低2、周邊無商業(yè)區(qū)客戶群體：主要以萬科老業(yè)主為主，

多數(shù)用于投資，少數(shù)為

自住去年10月份至今產(chǎn)品月均銷量：8套/月

（萬科主要銷售在11年上半年，市場環(huán)境較

好的情況下）營銷策略：萬科1#公寓為去年2月推出，采取按樓層推售方式，目前由于客戶需求量低，2#公寓產(chǎn)品僅打開4層銷售，其余尚未推售。主要競品品分析——萬恒領(lǐng)域域萬恒領(lǐng)域域公寓產(chǎn)產(chǎn)品銷售售分部（黃色為為已售，，綠色為為未售））推售時(shí)間間：2011年6月至今目前產(chǎn)品品價(jià)格：：均價(jià)6500元/平，價(jià)格格區(qū)間6000~7000元/平優(yōu)惠方式式：目前前一次性性97折，貸款款98折，總房款減5000產(chǎn)品優(yōu)勢勢：1、萬恒品品牌2、3T18，梯戶比比較高3、有凸窗窗贈(zèng)送4、提供煤煤氣產(chǎn)品劣勢勢：1、地理位位置較差差，周邊邊無商業(yè)業(yè)配套客戶群體體：多為為大東區(qū)區(qū)年輕居居民，購購買用于于自住住為主去年10月份至今今產(chǎn)品月月均銷量量：8套/月（該時(shí)間間段，領(lǐng)領(lǐng)域主力力推售公公寓產(chǎn)品品）其他：該該產(chǎn)品能能夠引入入煤氣，，為具備備住宅特特性的特特殊公寓寓產(chǎn)品，，同樣由由于客戶戶需求有有限的原原因，也也采用每每次推售售2層~4層的策略略主要競品品分析——國瑞F1國瑞F1公寓產(chǎn)品品銷售分分部（黃色為為已售，，綠色為為未售））推售時(shí)間間：2011年11月至今目前產(chǎn)品品價(jià)格：：清水6000元/平精裝7000元/平優(yōu)惠方式式：全款款98折，貸款款99折產(chǎn)品優(yōu)勢勢：1、具備國國瑞汽配配城資源源。綜合合體產(chǎn)品2、項(xiàng)目體體量大3、面積段段較大，，可選性性多4、3T16，梯戶比比高產(chǎn)品劣勢勢：1、地段較較偏客戶群體體：多為為國瑞汽汽配城業(yè)業(yè)主產(chǎn)品月均均銷量：：7套/月其他：國國瑞公寓寓產(chǎn)品目目前規(guī)劃劃共計(jì)8棟，在建建4棟，2棟精裝產(chǎn)產(chǎn)品，2棟清水產(chǎn)產(chǎn)品。采采用整棟棟推售的的方式進(jìn)進(jìn)行出售售。競品客戶戶分析由以上三三個(gè)項(xiàng)目目的客戶戶群體總總結(jié)得出出：客戶年齡齡：21-42歲，主要要是經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力有有限的年年輕人，，少數(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力較強(qiáng)的的中年人人置業(yè)目的的：主要要用于自自主、過過渡兼投投資來源區(qū)域域：主要要以大東東區(qū)域客客戶為主主注重點(diǎn)：：居住實(shí)實(shí)用性+投資潛力力，產(chǎn)品品性價(jià)比比萬科的客客戶：萬科公寓寓品牌效效應(yīng)強(qiáng)，，客戶認(rèn)認(rèn)同萬科科的品牌牌價(jià)值及及物業(yè)服服務(wù)。其其公寓產(chǎn)產(chǎn)品的客客戶多為為萬科的的老業(yè)主主，或業(yè)業(yè)主推薦薦。購房房群體年年齡相對(duì)對(duì)較年輕輕化，家家庭經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力較較好或自自身經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力一一般者。。因地段段劣勢純純投資客客較少，，置業(yè)目目的以自自住加投投資為主主。萬恒的客客戶：萬恒領(lǐng)域域的公寓寓產(chǎn)品面面積在50-59平，并且且有煤氣氣，相對(duì)對(duì)住宅產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格有一定定優(yōu)勢，，因此，，客戶購購買多為為自住，，投資客客戶較少少。其客客戶多為為大東區(qū)區(qū)域的較較為年輕輕的群體體，經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)相相對(duì)較弱弱。國瑞F1的客戶：：國瑞目前前成交量量較少，，成交客客戶多為為國瑞汽汽配城的的業(yè)主。。結(jié)論一：：受“兩會(huì)會(huì)”及未未來房地地產(chǎn)調(diào)控控政策的的影響，，客戶購購買信心心不足，，尤其是是公寓產(chǎn)產(chǎn)品，觀觀望心理理濃厚。。面臨項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊多個(gè)同同類產(chǎn)品品的市場場競爭，，在客戶戶量一定定的情況況下，勢勢必導(dǎo)致致客戶量量被稀釋釋，從而而增加項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售難度度。結(jié)論二：：在售公寓寓項(xiàng)目難難以量價(jià)價(jià)兩全，，出貨速速度在月月均不足足10套徘徊，，必須利利用良好好起勢、、平價(jià)入入市來帶帶動(dòng)公寓寓產(chǎn)品整整體銷售售。結(jié)論三：：在該環(huán)境境下，公公寓產(chǎn)品品作為市市場上的的現(xiàn)金牛牛產(chǎn)品，，不應(yīng)作作為主要要利潤點(diǎn)點(diǎn)，為跑跑贏競爭爭，必須須以合理理的價(jià)格格入市，，占領(lǐng)市市場，快快速出貨貨，盡快快消化所所有房源源。市場分析析小結(jié)：：價(jià)格報(bào)告告思路1.1市場分析析1.2本體分析析1項(xiàng)目背景景分析2定價(jià)策略略及方法法3核心均價(jià)價(jià)的推導(dǎo)導(dǎo)4價(jià)格表形形成及驗(yàn)驗(yàn)證5銷售安排排及銷售售預(yù)估67432158910111213北東北大馬馬路工農(nóng)路樓號(hào)物業(yè)類型面積區(qū)間梯戶比層數(shù)可售套數(shù)13#公寓34.04-63.64㎡5梯24戶5—21層（17層）408本體分析析東一環(huán)品品質(zhì)園區(qū)區(qū)/酒店式公公寓/完善商業(yè)業(yè)配套25K金管家酒酒店式物物管戶型總套數(shù)朝向戶型素質(zhì)A-53.04平32東北、西北朝向一般，面積較大，有獨(dú)立臥室，有凸窗贈(zèng)送B-38.6平34北向朝向差，面積較小，有凸窗贈(zèng)送C-38.56平136北向朝向差，面積較小，有凸窗贈(zèng)送D-63.64平32東南、西南朝向較好，面積較大，獨(dú)立臥室，臥室、客廳均贈(zèng)送凸窗E-50.9平102南向朝向好，面積較大，帶陽臺(tái)F-34.8平34東、西向朝向較差，無贈(zèng)送，入戶浪費(fèi)面積G-34.04平34東、西向朝向較差，有凸窗贈(zèng)送A'-44.03平2東北、西北朝向較差，面積合適，有露臺(tái)贈(zèng)送D'-54.63平2東南、西南朝向較好，面積較大，獨(dú)立臥室，客廳贈(zèng)送凸窗，有露臺(tái)贈(zèng)送具備差異異性優(yōu)勢勢以及稀稀缺物業(yè)業(yè)類型的的最高端端產(chǎn)品，，形成項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)桿桿價(jià)值。?？蛻粜栊枨罅扛吒摺⒖蓪?shí)實(shí)現(xiàn)高市市場價(jià)值值。成熟市場場中的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，，具有廣廣泛的客客戶關(guān)注注，它是是項(xiàng)目資資金的主主要來源源?？蛻魬粜枨罅苛枯^高、、可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較高價(jià)價(jià)值。需要不斷斷投入以以增強(qiáng)其其競爭能能力，可可通過持持續(xù)投資資，發(fā)展展為明星星單位。。即目前前缺乏展展示、包包裝、推推廣的單單位；目目前客戶戶需求較較低、條條件轉(zhuǎn)化化后可實(shí)實(shí)現(xiàn)較高高市場價(jià)價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢勢較弱，，市場承承接度低低，客戶戶需求量量較低、、市場可可實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值較低低。明星產(chǎn)品品現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品品瘦狗產(chǎn)品品包裝，旗旗幟！利潤主力力培育、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化盡早出貨貨綜合對(duì)市市場供應(yīng)應(yīng)、項(xiàng)目目自身產(chǎn)產(chǎn)品差異異化及目目標(biāo)客戶戶需求的的分析，，本項(xiàng)目目的產(chǎn)品品細(xì)分可可借用波波士頓矩矩陣表現(xiàn)現(xiàn)：高市場增長率高明星瘦狗相對(duì)市場份額波士頓矩陣嬰兒現(xiàn)金牛本體分析產(chǎn)品價(jià)值排序序：E>D>C>B>A>G>F高高明星，旗幟現(xiàn)金牛，利潤潤主力嬰兒，培養(yǎng)瘦狗，出貨相對(duì)市場份額額波士頓矩陣約8700平米市場增長率高明星，旗幟現(xiàn)金牛，利潤潤主力嬰兒，培養(yǎng)瘦狗，出貨GBECADF本體分析綜合考慮產(chǎn)品品本身的差異異度，與市場場對(duì)戶型的接接受度，梳理理出13#樓公寓產(chǎn)品的的價(jià)值排序。。ABBACCCCCCCCGFDEEEEEEDFG北項(xiàng)目描述：一一環(huán)旁/配套齊全/戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢勢突出/配套齊全/五星級(jí)酒店式式物管本體分析小結(jié)結(jié)：地段：大東區(qū)一環(huán)旁旁，核心居住住區(qū)；配套：周邊生活和商商業(yè)配套齊全全，且處于不不斷繁榮階段段；產(chǎn)品：21層酒店式公寓寓，34-64平米公寓市場場主力戶型；；戶型：實(shí)用宜居戶型型設(shè)計(jì)，大面面積贈(zèng)送，優(yōu)優(yōu)勢突出；物業(yè)：獨(dú)創(chuàng)25K金管家酒店式式物業(yè)服務(wù)；；1項(xiàng)目背景分析析2定價(jià)策略及方方法3核心均價(jià)的推推導(dǎo)4價(jià)格表形成及及驗(yàn)證5銷售安排及銷銷售預(yù)估2.1目標(biāo)回顧2.2定價(jià)策略價(jià)格報(bào)告思路路目標(biāo)回顧價(jià)格目標(biāo)：保證合理收益益，實(shí)現(xiàn)適當(dāng)當(dāng)溢價(jià)速度目標(biāo)：2012年實(shí)現(xiàn)全盤售售罄Q1：本項(xiàng)目入市市該賣多少錢錢，實(shí)收均價(jià)價(jià)多少錢？Q2：如何制定推推售策略，實(shí)實(shí)現(xiàn)快速消化化？1項(xiàng)目背景分析析2定價(jià)策略及方方法3核心均價(jià)的推推導(dǎo)4價(jià)格表形成及及驗(yàn)證5銷售安排及銷銷售預(yù)估2.1目標(biāo)回顧2..2定價(jià)策略價(jià)格報(bào)告思路路公寓產(chǎn)品定位位，作為項(xiàng)目目主力現(xiàn)金牛牛產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速回款。。定價(jià)前提以平價(jià)入市，，實(shí)現(xiàn)火爆熱熱銷，建立立下半年銷售售良好起勢，，之后小幅快快升，與下半年住宅宅銷售相互借借勢。定價(jià)策略確?？焖偃セ?，短期回款款，平價(jià)入市市，小幅提升升，制造良好好銷售起勢定價(jià)策略13#樓公寓5-14層，共計(jì)240套房源第一批推出單單位——13#樓共21層，樓層越高高視野越好，，地區(qū)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格相對(duì)較低，首先推售售低區(qū)產(chǎn)品，，吸引客戶關(guān)關(guān)注，制造熱熱銷場面，保保證高區(qū)產(chǎn)品順利利入市。13#樓公寓15-21層，共計(jì)168套房源第二批推出單單位——順勢加推剩余余房源，利用用高區(qū)房源的的景觀及視野野優(yōu)勢進(jìn)行客戶引導(dǎo)，從從而實(shí)現(xiàn)房源源的快速去化化。由于目前項(xiàng)目目無公寓產(chǎn)品品客戶累計(jì)，，介于片區(qū)競競品的銷售情情況，建議采采用分批推售售的銷售策略略；首批推出出部分房源，，制造開盤熱熱銷場面，進(jìn)進(jìn)而帶動(dòng)第二二批房源的價(jià)價(jià)格提升及順順利銷售。推售策略1項(xiàng)目背景分析析2定價(jià)策略及方方法3核心均價(jià)的推推導(dǎo)4價(jià)格表形成及及驗(yàn)證5銷售安排及銷銷售預(yù)估價(jià)格報(bào)告思路路市場比較法“市場比較法”推導(dǎo)均價(jià)：目前大東區(qū)的的公寓項(xiàng)目主主要有萬科藍(lán)藍(lán)山、萬恒領(lǐng)領(lǐng)域、國瑞F1、中糧大悅公公寓、天潤廣廣場等，由于于中糧大悅公公寓與天潤廣廣場位于中街街商圈，與項(xiàng)項(xiàng)目不在同一一片區(qū)內(nèi)，因因此本項(xiàng)目公公寓產(chǎn)品選定定萬科藍(lán)山、萬萬恒領(lǐng)域、國國瑞F1，通過“市場場比較法”進(jìn)進(jìn)行靜態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)，然后根據(jù)據(jù)市場自然溢溢價(jià)率進(jìn)行時(shí)時(shí)間修正。項(xiàng)目選擇與打打分標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間調(diào)整系數(shù)數(shù)：2012年上半年，大大東區(qū)公寓價(jià)價(jià)格持平，預(yù)預(yù)計(jì)下半年每每月公寓價(jià)格格上漲0.2%。比準(zhǔn)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)權(quán)重（%）地理位置25%戶型結(jié)構(gòu)20%商業(yè)配套20%開發(fā)商品牌15%規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)10%品質(zhì)展現(xiàn)10%市場比較法本項(xiàng)目的靜態(tài)態(tài)市場比準(zhǔn)均均價(jià)“參考樓盤””基于客戶關(guān)注注度及項(xiàng)目可可比性確定。?！皺?quán)重”為客戶關(guān)注度度指數(shù)與產(chǎn)品品差異度指數(shù)數(shù)結(jié)合計(jì)算所所得。根據(jù)參考項(xiàng)目目的市場靜態(tài)態(tài)比準(zhǔn)及結(jié)合合市場自然增增長溢價(jià)率的的計(jì)算，得出本項(xiàng)目6月份入市的市市場比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)為：6500元/m2參考樓盤實(shí)收均價(jià)(元/㎡)比準(zhǔn)系數(shù)R時(shí)間系數(shù)調(diào)整比準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重權(quán)重均價(jià)萬科藍(lán)山70001.026171280.42872.8萬恒領(lǐng)域65000.968162920.31887.6國瑞F160000.935156100.31683比準(zhǔn)均價(jià)6443.4核心均價(jià)生成成根據(jù)市場靜態(tài)態(tài)比較，建議議13#樓公寓的入市市均價(jià)為：6500元/平根據(jù)市場比較較法，結(jié)合市市場自然增長長率溢價(jià)，得得出比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)為6500元/平；1項(xiàng)目背景分析析2定價(jià)策略及方方法3核心均價(jià)的推推導(dǎo)4價(jià)格表的形成成5銷售安排及銷銷售預(yù)估價(jià)格報(bào)告思路路精確致導(dǎo)——精確制定影響響價(jià)格的因素素和權(quán)重，銷銷售團(tuán)隊(duì)和策策劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)據(jù)戶型質(zhì)素進(jìn)進(jìn)行打分；高成低就——特殊單位特殊殊處理，確保保價(jià)值最大化化，主力戶型型合理價(jià)格確確保銷售速度度。價(jià)格表形成價(jià)格表形成本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層層打分調(diào)差因因素及權(quán)重參參考了沈陽典典型綜合體公公寓項(xiàng)目打分分標(biāo)準(zhǔn)，如：：萬科藍(lán)山、、萬恒領(lǐng)域、、紅星國際、、中糧大悅公公寓、華府新新天地等；權(quán)重設(shè)置的基基本原則是市場類似產(chǎn)品品比對(duì)及產(chǎn)品本身差異異度。13#樓公寓標(biāo)準(zhǔn)層層調(diào)差因素及及權(quán)重：產(chǎn)品戶型面積朝向通風(fēng)采光景觀噪音總分35%20%15%15%10%5%A7656466B8855446.5C8955446.7D8588987.5E9697898F2766454.55G4756445.05價(jià)格表形成平面調(diào)差原則則：目前沈陽公寓寓產(chǎn)品的平面面差在800-1500元/平，本項(xiàng)目的的平面差確定定為1000元/平；本案的戶型均均好性較強(qiáng)，，同朝向的戶戶型差異較小小，因此同朝向的戶型型平面差不易易過大；北向以小戶型型產(chǎn)品為主，，具有總房款款低的優(yōu)勢；；南向產(chǎn)品朝朝向好，樓間間距較大，視視野開闊，但但面積較大；；東、西向產(chǎn)產(chǎn)品朝向差，，產(chǎn)品質(zhì)素較較低；因此應(yīng)應(yīng)該適當(dāng)拉大南、、北向產(chǎn)品與與東、西向產(chǎn)產(chǎn)品的平面差差，利用價(jià)格因因素引導(dǎo)客戶戶，確保房源源的均衡去化化。戶型總套數(shù)朝向戶型素質(zhì)平面差處理A-53.04平32東北、西北朝向一般，面積較大，有獨(dú)立臥室，有凸窗贈(zèng)送

+400元/平B-38.6平34北向朝向差，面積較小，有凸窗贈(zèng)送

+800元/平C-38.56平136北向朝向差，面積較小，有凸窗贈(zèng)送

+850元/平D-63.64平32東南、西南朝向較好，面積較大，獨(dú)立臥室，臥室、客廳均贈(zèng)送凸窗

+600元/平E-50.9平102南向朝向好，面積較大，帶陽臺(tái)

+900元/平F-34.8平34東、西向朝向較差，無贈(zèng)送，入戶浪費(fèi)面積基準(zhǔn)價(jià)G-34.04平34東、西向朝向較差，有凸窗贈(zèng)送

+300元/平A'-44.03平2東北、西北朝向較差，面積合適，有露臺(tái)贈(zèng)送

+400元/平D'-54.63平2東南、西南朝向較好，面積較大，獨(dú)立臥室，客廳贈(zèng)送凸窗，有露臺(tái)贈(zèng)送

+408元/平價(jià)格表形成+150+400+7000+1500+850+850+1000+400+650+650價(jià)格表形成縱向調(diào)差原則則：13#樓公寓1-4層為自持商業(yè)業(yè)，5-21層為公寓產(chǎn)品品。項(xiàng)目西側(cè)側(cè)為6層老式住宅，，樓層越高視視野越好；西西側(cè)為32層的6#樓住宅，有一一定遮擋；因因此，高區(qū)、低區(qū)采采用不同的定定價(jià)策略；為集中去化產(chǎn)產(chǎn)品，建議采采用“分樓層層一口價(jià)”的的定價(jià)方式，，5層為基準(zhǔn)價(jià)格格，6-10層價(jià)格相同，，11-15層價(jià)格相同，，16-21層價(jià)格相同；；特殊樓層跳差差處理：13#樓公寓樓層越越高，視野越越好，因此，，分樓層逐漸漸提升價(jià)格，，每段加價(jià)50元；5層以下為商業(yè)業(yè)，因此5層做基準(zhǔn)價(jià)格格；14層、18層，以及頂層層產(chǎn)品做特殊殊處理，同樣樣采用基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格。13#樓公寓為高層層產(chǎn)品，縱向向?qū)硬畋３址址侄我豢趦r(jià)，，逐段遞增的的策略，保證證高區(qū)產(chǎn)品的的價(jià)值可以顯顯現(xiàn)。同時(shí)，，特殊樓層產(chǎn)產(chǎn)品采用特殊殊調(diào)差的方式式。6-1011-130+15051415-171819-20211-4層為商業(yè)，對(duì)對(duì)5層造成一定影響，因此此以5層為基準(zhǔn)價(jià)中區(qū)分段一口口價(jià)，比低區(qū)區(qū)增加50元特殊樓層特殊殊調(diào)差，比中中區(qū)下調(diào)100元，與基準(zhǔn)價(jià)價(jià)一致+50+1000+150累計(jì)層差價(jià)格表形成低區(qū)分段一口口價(jià)，比5層增加50元高區(qū)分段一口口價(jià)，比中區(qū)區(qū)增加50元特殊樓層特殊殊調(diào)差，比中中高區(qū)下調(diào)150元，與基準(zhǔn)價(jià)價(jià)一致0高區(qū)分段一口口價(jià)，與15-17層層差一致，比比中區(qū)加50特殊樓層特殊殊調(diào)差，比高高區(qū)下調(diào)150元，與基準(zhǔn)價(jià)價(jià)一致0綜合折扣率優(yōu)惠項(xiàng)折扣率預(yù)計(jì)比例綜合折扣一次性付款優(yōu)惠96%100%0.96優(yōu)享卡優(yōu)惠99.8%100%0.998按時(shí)簽約優(yōu)惠99%100%0.99認(rèn)籌優(yōu)惠99%100%0.99開發(fā)商預(yù)留折扣(用于團(tuán)購）99%100%0.99實(shí)收折扣

0.9296本項(xiàng)目的綜合合折扣率為：：0.9296價(jià)格表形成注：本項(xiàng)目貸貸款折扣為99折，為使表價(jià)價(jià)返實(shí)收不破破底價(jià)，統(tǒng)一一按照一次性性付款優(yōu)惠計(jì)計(jì)算綜合折扣扣率。針對(duì)公寓產(chǎn)品品團(tuán)購，建議議在普通客戶戶購買價(jià)格的的基礎(chǔ)上，給給予“開發(fā)商商預(yù)留折扣””99折的價(jià)格優(yōu)惠惠，以促進(jìn)團(tuán)團(tuán)購成交。公寓團(tuán)購優(yōu)惠惠方案價(jià)格表——實(shí)收均價(jià)：6500元/平總銷售額：1.17億元價(jià)格表形成價(jià)格報(bào)告思路路5.1下階段工作計(jì)計(jì)劃5.2思路回顧1項(xiàng)目背景分析析2定價(jià)策略及方方法3核心均價(jià)的推推導(dǎo)4價(jià)格表的形成成5銷售安排及銷銷售預(yù)估工程配合認(rèn)籌；目的：通過認(rèn)籌對(duì)對(duì)客戶意向進(jìn)進(jìn)行再次摸排排，可以嘗試試給客戶初步步算價(jià)；7.1實(shí)體樣板間開開放工具：價(jià)格區(qū)間表表、推售策略略簽字確定競爭狀況5.12-6.306.30-7.147.15公開發(fā)售摸排客戶意向向；目的：公寓產(chǎn)品首首次亮相，跟跟客戶初步釋釋放價(jià)格，摸摸排客戶意向向；公寓模型進(jìn)場場工具：客戶調(diào)查問問卷促進(jìn)客戶成交交、及時(shí)調(diào)整整價(jià)格；目的：針對(duì)開盤成交交單位分析，，根據(jù)銷售情情況及時(shí)調(diào)整整價(jià)格表；工具：價(jià)格表、認(rèn)購購書客戶篩選萬科藍(lán)山、萬萬恒領(lǐng)域、國國瑞F1認(rèn)籌及開盤前前準(zhǔn)備階段工作計(jì)劃劃總控圖客戶積累根據(jù)市場競爭爭及客戶情況況，驗(yàn)證產(chǎn)品品價(jià)格。價(jià)格表驗(yàn)證及及調(diào)整通過認(rèn)籌情況況，及客戶對(duì)對(duì)價(jià)格的反饋饋，最終確定定開盤的“一一房一價(jià)表””。針對(duì)開盤銷售售情況及時(shí)調(diào)調(diào)整價(jià)格，利利用價(jià)格杠桿桿促進(jìn)剩余房房源的快速消消化。工具萬科藍(lán)山、萬萬恒領(lǐng)域、國國瑞F1萬科藍(lán)山、萬萬恒領(lǐng)域、國國瑞F18.181項(xiàng)目背景分析析2定價(jià)策略及方方法3核心均價(jià)的推推導(dǎo)4銷售安排及銷銷售預(yù)估價(jià)格報(bào)告思路路5.1下階段工作計(jì)計(jì)劃5.2思路回顧1項(xiàng)目背景分析析2定價(jià)策略及方方法3核心均價(jià)的推推導(dǎo)4價(jià)格表的形成成5銷售安排及銷銷售預(yù)估本報(bào)告解決問問題的思路回回顧營銷執(zhí)行安排價(jià)格表形成目標(biāo)下的問題目標(biāo)項(xiàng)目背景價(jià)格策略核心均價(jià)推導(dǎo)價(jià)格表形成平面調(diào)差及豎向調(diào)差市場分析本體分析客戶分析下階段工作計(jì)劃總控策略執(zhí)行THEEND比準(zhǔn)項(xiàng)目項(xiàng)目權(quán)重地理位置戶型結(jié)構(gòu)商業(yè)配套開發(fā)商品牌規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)品質(zhì)展現(xiàn)總分優(yōu)劣系數(shù)25%20%20%15%10%10%萬科藍(lán)山50%442.55453.951.026萬恒領(lǐng)域20%442.54.53.543.7250.968國瑞F130%43.5433.533.60.935本項(xiàng)目100%53.534433.851附件——市場靜態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)打分表9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:51:4123:51:4123:511/4/202311:51:41PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2323:51:4123:51Jan-2304-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:51:4123:51:4123:51Wednesday,January4,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2323:51:4123:51:41January4,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。04一月202311:51:41下午午23:51:411月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:51下下午1月-2323:51January4,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/423:51:4123:51:4104January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。11:51:41下下午11:51下下午23:51:411月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:51:4123:51:4123:511/4/202311:51:41PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2323:51:4123:51Jan-2304-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。23:51:412