XXXX思源BDA國際企業(yè)大道C地塊產(chǎn)品定位報告

BDA國際企業(yè)大道63C1地塊

市場定位報告本案定位流程圖本案市場定位本案的前景與展望市場研究地塊限制條件市場定位可行性論證以價值創(chuàng)造市場以競爭力規(guī)避風(fēng)險獨(dú)棟辦公價值點(diǎn)各類需求研究各類供給研究1/18/20232目 錄一、市場研究——3000-6000平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點(diǎn)與地塊限制條件——在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場——本案針對各類客群需求的價值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險——本案的抗風(fēng)險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望——以突破性產(chǎn)品升級實(shí)現(xiàn)A+B模式七、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1/18/20233市場研究——大體量獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少1、3000-6000平米以上辦公面積需求充分2、3000-6000平米以上辦公需求絕對數(shù)量估算3、3000-6000平米以上企業(yè)獨(dú)棟供給較少1/18/20234盈創(chuàng)動力客戶需求3000平米以上的占到17%面積600-10001000-20002000-30003000-50005000以上來電來訪16187334020來電來訪47%26%10%11%6%來電來訪需求主要以中小面積為主。3000平米以上的需求占到總需求的17%。1/18/20235市區(qū)寫字樓3000平米以上的需求占總需求的20%樣本數(shù)量:81市區(qū)寫字樓面積需求分布圖從圖表可以看出市區(qū)內(nèi)寫字樓需求特征：2000平米以下需求有一定市場，說明中小企業(yè)數(shù)量較多3000平米以上產(chǎn)品雖然不是市場需求主流，但是也占20%的比重5000平米以上大體量辦公也有一定的市場需求數(shù)據(jù)來源見后表，北京寫字樓大全網(wǎng)站2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/20236序號成交客戶名稱（2004年2季度-2005年1季度）成交物業(yè)成交面積（平米）1富士膠片惠通時代廣場1002北京競越投資顧問有限公司城建大廈107.813美國施樂普醫(yī)療用品有限公司北京辦事處光大大廈1404臺積電（上海）有限公司量子芯座2005MIRAPOINT東方廣場2006蘇州利加電子有限公司北京分公司大成大廈2007北京太斗時空技術(shù)有限公司東升大廈3008北京創(chuàng)科匯訊綜合客戶服務(wù)技術(shù)開發(fā)有限公司金運(yùn)大廈4009芬歐匯川紙業(yè)有限公司漢威大廈40010北京元太世紀(jì)廣告有限公司新華保險大廈40011美國奔峰軟件公司京泰大廈40012北京威奧特信通科技有限公司成銘大廈44713斯德銳公司銀科大廈50014華創(chuàng)天元實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司城建大廈50015當(dāng)代經(jīng)理人雜志社華騰北塘516.4316北京遠(yuǎn)洋投資集團(tuán)公司大康大廈60017北京金諾盟企業(yè)形象策劃有限公司富海大廈60018京都薇薇遠(yuǎn)大中心60019上海威柯空調(diào)大成大廈63420美國孚萊國際公司國企大廈737.04北京寫字樓市場2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/2023721旭格幕墻門窗系統(tǒng)（北京）有限公司南銀大廈815.3622妙士乳業(yè)理想國際大廈90023大陸汽車國航大廈98024卡特比勒中國人壽大廈100025長安世杰醫(yī)療管理雨霖大廈100026中辰國際集團(tuán)有限公司尚獨(dú)國際100027華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司豐聯(lián)廣場100028BSI英標(biāo)管理體系認(rèn)證（北京）有限公司新華保險大廈100029北京石油化工設(shè)計(jì)院遠(yuǎn)大中心A座1015.1830北京國都信業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán)科實(shí)大廈110031美國易金卡技術(shù)有限公司金運(yùn)大廈1118.3832書生數(shù)字技術(shù)公司世寧大廈120033中電奧勝北科大廈120034深圳飛通光電股份有限公司（北京分公司）環(huán)球貿(mào)易中心120035東方仁德廣告有限公司萬達(dá)廣場130036招商證券股份有限公司首鋼國際130037正華健康保險股份有限公司（分部）新洲商務(wù)大廈1352.5238北京即時俊業(yè)軟件有限公司航星科研樓146039智聯(lián)招聘網(wǎng)惠通時代廣場150040金普斯華麗大廈1500北京寫字樓市場2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/2023841中美大都會保險東方廣場E二座150042北京廣告公司瑞賽大廈2期150043寧波杉杉服裝有限公司北京分公司交道口東街6號樓152844中英人壽大成大廈155045IDG亞洲數(shù)據(jù)公司大成大廈170046同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司迪陽大廈170047現(xiàn)代設(shè)備有限公司大成大廈1744.2448環(huán)球康業(yè)疹療中心建外SOHO175049上海友訊網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)建外SOHO175050千橡科技公司中國人壽大廈200051北京中聯(lián)鋼電子商務(wù)雨霖大廈200052華夏日報雨霖大廈200053愛普生（北京）技術(shù)服務(wù)城建大廈200054和勤軟件公司新華保險大廈200055法國電信融科資訊中心c座250056陶然居騰達(dá)大廈250057德星電子理想大廈250058信益陶瓷（中國）有限公司北四環(huán)小樓250059椰之風(fēng)裝飾設(shè)計(jì)有限公司城建大廈250060北京青年報法制周刊惠通時代廣場2500北京寫字樓市場2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/2023961中油燃料油有限公司惠通時代260062中國國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流中心雍和大廈260063金誠律師華廈銀行270064中咨律師國投大廈280065高特兄弟律師嘉里中心290066LG

CNS公司國門大廈二期300067中英人壽保險公司東方廣場300068中華網(wǎng)東方廣場300069正華健康保險東方廣場300070中保集團(tuán)理想國際300071中國青少年計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)新聞大廈300072凱撒國旅國門大廈300073正華健康保險股份有限公司東方廣場300074騰訊公司銀科大廈300075新世界軟件公司鵬潤大廈360076新華信市場咨詢公司兆維大廈400077空中網(wǎng)騰達(dá)大廈400078上海文化廣播影視傳媒集團(tuán)陽光100420079湘臨天下騰達(dá)大廈700080大富豪國興大廈c座930081普華永道北京財富中心19000北京寫字樓市場2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/202310市場研究究——大大體量獨(dú)獨(dú)棟辦公公存在需需求，但但供給較較少1、3000-6000平米米以上辦辦公面積積需求充充分2、3000-6000平米米以上辦辦公需求求絕對數(shù)數(shù)量估算算3、3000-6000平米米以上企企業(yè)獨(dú)棟棟供給較較少1/5/2023113000-6000平平米以上上辦公需需求的企業(yè)絕對對數(shù)量分分析——以朝朝陽區(qū)為為例數(shù)據(jù)摘自自：朝陽陽區(qū)統(tǒng)計(jì)計(jì)局網(wǎng)站站2003年報報，注：1、以以上全全部為為納入入統(tǒng)計(jì)計(jì)年報報的企企業(yè)數(shù)數(shù)量，，戶均均資本本為8527.1萬萬元；；非朝朝陽區(qū)區(qū)實(shí)際際全部部企業(yè)業(yè)數(shù)量量2、規(guī)規(guī)模以以上企企業(yè)指指全部部國有有及年年產(chǎn)品品銷售售收入入500萬萬元以以上的的非國國有企企業(yè)；；2001-2003年規(guī)規(guī)模以以上企企業(yè)（（見注注釋2）單單位變變動情情況（（單位位：戶戶）

年份200120022003全區(qū)企業(yè)合計(jì)115131371113766規(guī)模以上企業(yè)合計(jì)341738054009第一產(chǎn)業(yè)201621第二產(chǎn)業(yè)106011091088第三產(chǎn)業(yè)233726802900392家億億元企企業(yè)的的資產(chǎn)產(chǎn)總量量占朝朝陽區(qū)區(qū)企業(yè)業(yè)近43.7%。。①即使除除開億億元企企業(yè)后后企業(yè)業(yè)戶均均資本本0.85億億*13766戶*（1-44%）/（13766-392）戶戶=4800萬萬②規(guī)模企企業(yè)中中億元元以下下企業(yè)業(yè)4009-392=3617，，假設(shè)戶戶均8000萬萬資本本，則則非規(guī)規(guī)模企企業(yè)均均資本本（0.48*13374-0.8*3617））/（（13374-3617）=3600萬可知納納入該該統(tǒng)計(jì)計(jì)年報報中的的企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)均較較高基本均均達(dá)到到購買買力條條件1/5/2023123000-6000平米米以上上辦公公需求求的企企業(yè)（見注注釋））行業(yè)分分布——以朝陽陽區(qū)為為例朝陽區(qū)規(guī)模以上企業(yè)4009其中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)260現(xiàn)代制造業(yè)企業(yè)254現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)803其他2692從BDA項(xiàng)項(xiàng)目條條件和和B區(qū)區(qū)銷售售成交交來看看，最最有可可能進(jìn)進(jìn)入BDA項(xiàng)目目的客客戶分分布在在高技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和和現(xiàn)代代制造造業(yè)中中。朝陽區(qū)區(qū)本案案潛力力客戶戶：（（購買買力符符合本本案要要求，，產(chǎn)業(yè)業(yè)性質(zhì)質(zhì)決定定容易易受BDA項(xiàng)目目吸引引）規(guī)模企企業(yè)260+254=514家企企業(yè)+年年報范范圍非非規(guī)模模企業(yè)業(yè)類似似企業(yè)業(yè)結(jié)合企企業(yè)動動遷比比例等等因素素保守守估計(jì)計(jì)合計(jì)計(jì)約200家注釋1：規(guī)規(guī)模以以上企企業(yè)指指全部部國有有及年年產(chǎn)品品銷售售收入入500萬萬元以以上的的非國國有企企業(yè)，，其基基本達(dá)達(dá)到3000-6000平米米體量量的購購買力力條件件。1/5/2023133000-6000平米以上上辦公需求求絕對數(shù)量有有充足保障障1000-3000平米辦公用戶3000-6000平米辦公用戶市場上需要要3000-6000平米辦公面面積的企業(yè)業(yè)雖然不占多多數(shù)比例，，但絕對量仍仍然較大。。全市上千家家目標(biāo)客戶僅朝陽區(qū)區(qū)成為本本案潛力力客戶的的數(shù)量就就達(dá)200多家家。1/5/202314市場研究———大體量獨(dú)棟棟辦公存在需需求，但供給給較少1、3000-6000平米以上辦辦公面積需求求充分2、3000-6000平米以上辦辦公需求絕對對數(shù)量估算3、3000-6000平米以上企企業(yè)獨(dú)棟供給給較少1/5/202315對潛在競爭項(xiàng)項(xiàng)目和可類比比項(xiàng)目的深入入分析總部基地置地星座華遠(yuǎn)首府德勝尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷鳳凰城3期1/5/202316總部基地———基本概況及及優(yōu)劣勢分析析總建筑面積：：120萬平方方米容積率：1.59單棟體量：1200－6000平米米標(biāo)準(zhǔn)層面積：200－500平米層高：3.4米，挑挑空部分4.2米銷售情況：一期銷售90％，二期銷銷售80％，，三期今年年年底開盤。2000平米米左右的獨(dú)棟棟戶型銷售情情況最好。綠化比率：占總面積約50%總投資額：約45億人民民幣建設(shè)周期：3年優(yōu)勢：占地面積大，，總體體量高高，能形成規(guī)規(guī)模開發(fā)效應(yīng)應(yīng)。處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，對企業(yè)業(yè)有吸引力。。劣勢：距離城區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，辦公交通通成本較高豐臺區(qū)商務(wù)氛氛圍不強(qiáng)1/5/202317總部基基地———產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及及比例例單體面積（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993層數(shù)667810111212數(shù)量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％1/5/202318總部基基地———A型樓樓（5960平平米））結(jié)構(gòu)：：12層商商務(wù)樓樓，二二樓座座組合合電梯：：2臺臺/樓樓座，，計(jì)4臺。。層高：：首層層4.2米米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層高3.4米，，頂層層高3.3米，，建筑筑高度度46.4米。。面積：：單體體5960平米米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積500平平米。。1/5/202319總部基基地———B型樓樓（2860-3445平米米）結(jié)構(gòu)：：10－12層層商務(wù)務(wù)樓，，二樓樓座或或三樓樓座組組合電梯：：2臺臺/樓樓座，，計(jì)4臺或或6臺臺層高：：首層層4.2米米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層高3.4米，，頂層層高3.3米，，建筑筑高度度39.6米。。單體面面積：：10層--2860平平米；；11層--3150平平米；；12層--3445平平米。。1/5/202320總部基基地———C型樓樓（1620-2190平米米）結(jié)構(gòu)：：6－－8層層商務(wù)務(wù)樓，，二樓樓座或或三樓樓座組組合電梯：：1臺臺/樓樓座，，計(jì)2臺或或3臺臺層高：：首層層4.2米米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層高3.4米，，頂層層高3.3米，，建筑筑高度度26米。。單體面面積：：6層層--1620平米米；7層--1910平平米；；8層層--2190平米米。1/5/202321總部部基基地地————D型型樓樓（（1190-1250平平米米））結(jié)構(gòu)構(gòu)：：6層層商商務(wù)務(wù)樓樓，，四四樓樓座座組組合合電梯梯：：1臺臺/樓樓座座，，計(jì)計(jì)4臺臺層高高：：首首層層4.2米米，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高高3.4米米，，頂頂層層高高3.3米米，，建建筑筑高高度度26米米。。單體面積積：1190平平米或1250平米。。1/5/202322總部基地地——E型樓（（1625-2210平米））結(jié)構(gòu)：6－8層層商務(wù)樓樓，四樓樓座組合合電梯：1臺/樓樓座，計(jì)計(jì)4臺層高：首首層4.2米，，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.4米，，頂層高高3.3米，建建筑高度度26米米。單體面積積：6層層--1625平米；；7層--1900平平米；8層--2210平米米。1/5/202323總部基地地——配配套設(shè)施施交通：附近有有10多多條公交交線路，，2008年之之前地鐵鐵在附近近建成，，有的公公司設(shè)有有班車。。餐飲：每個區(qū)區(qū)域都有有一個會會所，提提供餐飲飲服務(wù)，，由于園園區(qū)內(nèi)不不準(zhǔn)生明明火，都都是外部部送餐服服務(wù)。會所：每個庭庭院中心心均設(shè)置置有面積積約為200-500平米的的會所，，滿足企企業(yè)總部部的工作作用餐、、休息會會客需求求酒店：總部基基地入口口處將來來建成一一標(biāo)志性性建筑———五星星級酒店店公寓：五星級酒酒店后面面配有上上千套面面積約30-50平方方米的小小公寓物業(yè)：園區(qū)內(nèi)部部統(tǒng)一物物業(yè)管理理，樓內(nèi)內(nèi)由企業(yè)業(yè)自己管管理。會所1/5/202324總部基地地3000~6000平米的的戶型僅僅占到總總體的10％總部基地地各種面面積戶型型構(gòu)成圖圖總部基地地3000-6000平米獨(dú)獨(dú)棟僅占占到總戶戶數(shù)的10%1/5/202325總部基地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與與銷售狀況況統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間1000-2000平米/套2000—30003000-60006000左右單體面積（平米）1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993層數(shù)667810111212套數(shù)9672712已銷售套數(shù)373049產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間總套數(shù)/總套數(shù)）52%38%4%6%產(chǎn)品消化狀況比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/各面積區(qū)間總套數(shù)）39%42%57%75%市場需求結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/總套數(shù)）20%16%2%5%總套數(shù)：187套已銷售套數(shù)數(shù)：80套套總銷售率：：43%1/5/202326總部基地3000-6000平米的產(chǎn)產(chǎn)品市場銷銷售狀況相相對良好從銷售情況況統(tǒng)計(jì)來看看當(dāng)考慮到各各種戶型已已售和未售售的對比關(guān)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)3000-6000平米及及6000平米的產(chǎn)產(chǎn)品雖然數(shù)數(shù)量不多，，但是銷售售情況較好好?？偛炕馗鞲鳂切弯N售售圖表39%42%57%75%1/5/202327總部基地———客戶構(gòu)構(gòu)成總部基地對對客戶群的的定位是高高新技術(shù)企企業(yè)、跨國國企業(yè)、國國資委下屬屬的中字頭頭的企業(yè)（（他們在改改制的過程程中也需要要企業(yè)總部部）、外地地進(jìn)京的高高新技術(shù)企企業(yè)等;目前已經(jīng)簽簽訂了80多家企業(yè)業(yè)，所涉行行業(yè)包括物物資、建材材、機(jī)電、、通訊電子子、醫(yī)療等等高新技術(shù)術(shù)領(lǐng)域。中中國誠通集集團(tuán)及其6家直屬大大型集團(tuán)公公司，聯(lián)通通的大股東東——中華華通信系統(tǒng)統(tǒng)有限責(zé)任任公司也準(zhǔn)準(zhǔn)備將總部部從CBD遷過來;1/5/202328總部基地———主力客客戶以北京信海海豐園生物物醫(yī)藥科技技發(fā)展有限限公司等10家企業(yè)業(yè)為主體的的生物醫(yī)藥藥產(chǎn)業(yè)；以北京貝爾爾通信設(shè)備備制造有限限公司等7家企業(yè)為為主的IT產(chǎn)業(yè)；以北京金自自天正智能能控制股份份有限公司司等12家家企業(yè)為主主體的光電電一體化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；典型企業(yè)：：北京貝爾爾、北方華華為、燕化化高新、北北方天鳥、、四環(huán)科寶寶、歐典企企業(yè)、中國國誠通控股股公司、中中國質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證中心、、中華通信信系統(tǒng)公司司、中成進(jìn)進(jìn)出口公司司、中國航航天時代電電子公司、、長征火箭箭技術(shù)股份份公司、中中牧實(shí)業(yè)股股份公司、、中國汽車車技術(shù)研究究中心、中中國中金科科技股份公公司、中國國物資運(yùn)輸輸總公司、、中國集裝裝箱控股集集團(tuán)公司、、正泰電器器股份公司司、長城汽汽車股份公公司、建龍龍鋼鐵控股股公司、特特變電工股股份公司等等；1/5/202329置地星座———基本概概況及優(yōu)劣劣勢分析占地面積：：１４３０００平方米項(xiàng)目建筑面面積：７１３９９９平方米容積率約：：３．３８停車位：４８９個物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：１６元／平平方米／月月類別：：住宅立項(xiàng)的的寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯價格：：18000－19000元/平方米入住時間：：2004-12開發(fā)商商：華潤置地（（北京）股股份有限公公司優(yōu)勢：地處金融街街商圈，商商務(wù)環(huán)境極極佳；交通直達(dá)性性好，對企企業(yè)有吸引引力；商住立項(xiàng)，，產(chǎn)權(quán)期長長；劣勢：總價較高；；容積率高，，企業(yè)獨(dú)棟棟綠化環(huán)境境不能和郊區(qū)產(chǎn)品品競爭。1/5/202330置地星座———產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及及面積A座B座C座D座E座F座G座H座層數(shù)899813121213頂層近千米為帶花園泳池豪宅辦公面積40004500450040006500600060006500商業(yè)首層、二層，裙房一到四層辦公三層以上五層以上總面積地上面積包括裙房等48000平方米8個獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)層500平米，辦公面積合計(jì)約42000平米1/5/202331置地星座———技術(shù)指標(biāo)置地星座平面面圖單棟辦公體量量：4000－6500平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：：350－600平米層高：3米外窗：小分格格窗銷售情況：總總共8棟獨(dú)棟棟辦公樓，目目前還有2棟棟在售。1/5/202332置地星座———客戶分析置地星座的客客戶群被定位位于國字頭的的企業(yè)、外地地進(jìn)京的大型型企業(yè)、北京京本地的大型型企業(yè)以及外外地駐京辦等等;作為只有8棟棟小體量企業(yè)業(yè)總部樓的置置地星座項(xiàng)目目來說，只需需要8個客戶戶，目前３棟棟已經(jīng)入住，，還有2棟在在售。置地星座客戶戶為中鐵物資、國家儲備局、中鋁集團(tuán)、棉花總公司，以及一個上海國際公司司；1/5/202333華遠(yuǎn)·首府——項(xiàng)目目概況及優(yōu)劣劣勢分析位置：東城區(qū)區(qū)安定門西濱濱河路護(hù)城河河北岸五棟3000—10000平米的獨(dú)獨(dú)立辦公樓。。占地面積：10135平平米總建筑面積：：38700平米5層，7層，，8層的樓體體容積率：2.54綠地率：30%開發(fā)商：北京京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于北二環(huán)，，地段較佳，，商務(wù)環(huán)境成成熟；庭院式獨(dú)棟辦辦公群，產(chǎn)品品有一定稀缺缺性。劣勢：占地太小，密密度高，不成成規(guī)模；城市交通擁堵堵，通達(dá)性差差；整體成本很高高；1/5/202334華遠(yuǎn)首府———產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及比例例單體面積3000－6000平米10000平米以上數(shù)量41比例80％20％1/5/202335華遠(yuǎn)遠(yuǎn)·首府府景景觀觀A座座與與其其它它四四座座分分離離，，A座座設(shè)設(shè)有有空空中中花花園園B，，C，，D，，E共共享享20米米高高的的玻玻璃璃中中庭庭中庭庭配配備備9部部通通透透的的觀觀光光電電梯梯，，通通過過電電梯梯可可充充分分欣欣賞賞中中庭庭。。1/5/202336華遠(yuǎn)遠(yuǎn)·首府府---內(nèi)內(nèi)部部空空間間首層層層層高高4.2米米，，其其它它層層層層高高3.6米米A，，B，，C，，D座座單單層層面面積積約約625平平米米E座座單單層層面面積積約約1200平平米米A座座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層設(shè)設(shè)置置1/5/202337華遠(yuǎn)遠(yuǎn)·首府府---內(nèi)內(nèi)部部空空間間B，，C，，D座座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層的的內(nèi)內(nèi)部部結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)基基本本類類似似E座座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層設(shè)設(shè)置置D座座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層設(shè)設(shè)置置1/5/202338德勝勝尚尚城城————項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況及及優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢分分析析位置置：：德德勝勝門門西西北北200米米七棟3600-9300平米米獨(dú)棟辦辦公樓占地面積積：22048平米米建筑面積積：71662平平米地下兩層層，地上上5層車位：498個個（108輛/萬M2）容積率：：2.08綠化率：：24.5％價格：16000元/平米開發(fā)商：：北京金金融街房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司優(yōu)勢：位于北二二環(huán)德勝勝門，地地段較佳佳，配套套好；屬于中關(guān)關(guān)村—德德勝門科科技園項(xiàng)項(xiàng)目，整整體推廣有比較較好的市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)；庭院式獨(dú)獨(dú)棟辦公公群，產(chǎn)產(chǎn)品有一一定稀缺缺性。劣勢：占地太小小，密度度高，獨(dú)獨(dú)棟感覺覺不易表表現(xiàn)；城市交通通擁堵，，通達(dá)性性差；整體成本本很高；；1/5/202339德勝尚城城——產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)及比例例單體面積3000平米5000平米6000平米7000平米8000平米9000平米數(shù)量121111比例14％28%14％14％14％14％銷售情況已售待售已售待售待售已售1/5/202340德勝尚城城——項(xiàng)項(xiàng)目特色色1、庭院院式獨(dú)棟棟辦公群群本項(xiàng)目由由七棟獨(dú)獨(dú)立的五五層寫字字樓組成成。七七棟寫字字樓均擁擁有自己己的私屬屬庭院，，地上五五層均為為大空間間辦公圍圍繞庭院院布局，，通過斜斜街、廣廣場、胡胡同、庭庭院等室室外公共共空間，，使建筑筑群擁有有具備自自己特征征的小環(huán)環(huán)境。2、特色色屋頂觀觀景每棟建筑筑屋頂露露臺設(shè)計(jì)計(jì)了一到到兩個觀觀景辦公公室，可可滿足接接待、會會議、休休息多重重需求。。3、休閑閑商業(yè)配配套在古樹和和城市廣廣場之間間是一處處新建仿仿古四合合院，其其功能為為茶室或或會所，，供寫字字樓員工工及客戶戶休憩交交流之用用；斜街街內(nèi)部得得首層在在布置了了部分咖咖啡廳、、商業(yè)及及展示用用房1/5/202341非中心-中弘國國際商務(wù)務(wù)花園位置：朝朝陽區(qū)定定福莊常常營鄉(xiāng)（（五環(huán)外外）一期為純純寫字樓樓，選用用三個矩矩形商務(wù)務(wù)辦公樓樓和一個個圓形輔輔助建筑筑作為基基本構(gòu)成成形態(tài)，，面積在在400—3000平平米不等等，并可可靈活分分割?？偨ㄖ?guī)規(guī)模：45萬平平米一期占地地面積：：107227平米一期建筑筑面積：：138858平米其中地上上100463平米，，地下38395平米米，包括辦公公114562平米，，會所23000平米米容積率：：0.9建筑密度度：0.22綠化率：：30.8%車位：地地上202個，，地下1098個封頂時間間：2005年年9月價格：1000美金左左右/平平米開發(fā)商：：北京中中弘投資資公司優(yōu)勢：地塊規(guī)模模較大，，能進(jìn)行行綜合項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)；交通直達(dá)達(dá)性好，，且位于于朝陽區(qū)區(qū)，對企企業(yè)有吸引力；；低密度，，建筑上上能充分分實(shí)現(xiàn)商商務(wù)花園園定位劣勢：距離CBD較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，辦公公交通成成本較高高；小區(qū)域幾幾乎沒有有商務(wù)氛氛圍，周周邊環(huán)境境較落后后1/5/202342硅谷亮亮城———項(xiàng)項(xiàng)目概概況及及優(yōu)劣劣勢分分析位置:海淀淀區(qū)上上地入入口處處15棟棟2000-20000平米米企業(yè)業(yè)獨(dú)棟棟總占地地面積積：272605平平米規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積：：101479平米總建筑筑面積積：272605平米地上總總建筑筑面積積：192811平米（（商業(yè)：：50000平米，，辦公：：142811平米））建筑密密度：：35%容積率率：1.90綠化率率：30%總停車車數(shù)量量：1643輛輛（地地上490；地地下1153））開發(fā)商商：北北京萬萬景房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司優(yōu)勢：：位于上上地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)入入口，，交通通通達(dá)達(dá)性好好;處于中中關(guān)村村高科科技園園區(qū)輻輻射地地帶，，享受受中關(guān)村優(yōu)優(yōu)惠政政策；；規(guī)模較較大，，可以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)綜合合開發(fā)發(fā)；劣勢：：開發(fā)商商實(shí)力力不強(qiáng)強(qiáng)（四四季青青鄉(xiāng)玉玉泉大大隊(duì)農(nóng)農(nóng)工商公司司））項(xiàng)目知知名度度不足足；1/5/202343硅谷亮亮城——產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及及比例例面積區(qū)間3000平米以下4000－8000平米10000平米以上數(shù)量1113比例7％73％20％1/5/202344硅谷亮亮城———項(xiàng)項(xiàng)目特特色該項(xiàng)目目采用用多棟棟獨(dú)立立的建建筑形形式，，現(xiàn)現(xiàn)階段段可接接受企企業(yè)客客戶自自由定定制，，按使使用要要求靈靈活調(diào)調(diào)整施施工方方案，，寫字字樓共共15棟，，每棟棟2000多至至2萬萬平米米，并并可通通過公公共空空間（（大堂堂、連連廊等等）實(shí)實(shí)現(xiàn)有有機(jī)連連結(jié)，，提供供多種種不同同面積積組合合。除“三三減三三免””政策策外，，如果果企業(yè)業(yè)購置置其辦辦公樓樓作為為辦公公總部部進(jìn)駐駐，還還將給給予更更優(yōu)惠惠的政政策。。1/5/202345玉泉慧慧谷———項(xiàng)項(xiàng)目概概況及及優(yōu)劣劣勢分分析項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：：33單體體辦公公樓（（目前前開發(fā)發(fā)）占地面面積：：140968平平方米米總建筑筑面積積：94505平平方米米（地地上82844平平米，，地地下11661平米米）停車場面積積：5205平米建筑高度：：7－9米米（地下1層，地上上2－3層層）建筑密度：：23.5%，綠綠化率：46%容積率：0.588位置：西四四環(huán)、五環(huán)環(huán)之間，閔閔莊路旁開發(fā)商：玉玉泉農(nóng)工商商公司入住企業(yè)：：以國內(nèi)外外高新技術(shù)術(shù)企業(yè)和跨跨國公司入入駐商務(wù)辦辦公、發(fā)展展產(chǎn)業(yè)和設(shè)設(shè)立研發(fā)中中心、采購購中心、結(jié)結(jié)算中心為為主優(yōu)勢：位于四環(huán)、、五環(huán)之間間，緊鄰閔閔莊路，交交通便利;處于中關(guān)村村高科技園園區(qū)輻射地地帶；海淀區(qū)生態(tài)態(tài)辦公區(qū)（（EOD））概念，容容積率低，綠化較較好，生態(tài)態(tài)化辦公；；劣勢：開發(fā)商實(shí)力力不強(qiáng)；項(xiàng)目知名度度不足；1/5/202346玉泉慧谷———產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及及比例單體面積1715平米3315平米3476平米數(shù)量121110比例37％33％30％未出租數(shù)量9111/5/202347玉泉慧谷———規(guī)劃布局特特色科技園區(qū)商務(wù)園區(qū)文化園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓10棟棟業(yè)務(wù)樓15棟棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓11棟國際高科技展展覽中心1棟棟配套生活輔助助設(shè)施15棟商務(wù)辦辦公樓下沉式綠意廣廣場健身設(shè)施各種形式的會會所系列生活建筑筑車間及配樓1棟辦公樓2棟業(yè)務(wù)樓6棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓7棟綠樹圍合的怡怡然磁場和音音樂廣場的2個主題建筑筑。玉泉慧谷園的的規(guī)劃設(shè)計(jì)概概念以科技園園區(qū)南部為研研發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)，，北部為業(yè)務(wù)務(wù)辦公區(qū)，以以中部半圓形形主題綠地廣廣場為主形成成中心，展覽覽中心、健身身場等生活配配套設(shè)施，建建筑物呈南北北方向布置。。1/5/202348鳳凰城城三期期華潤在在置地地星座座取得得成功功的基基礎(chǔ)上上，計(jì)計(jì)劃將將鳳凰凰城三三期26萬萬平方方米定定位于于企業(yè)業(yè)總部部寫字字樓，，由11棟棟單體體面積積在5000-18000平平方米米的樓樓組成成，并并且在在符合合項(xiàng)目目總體體規(guī)劃劃的前前提下下可以以按照照客戶戶需求求“定定制””。2007年年6月月計(jì)劃劃落成成，現(xiàn)現(xiàn)在還還沒有有太多多相關(guān)關(guān)信息息。。1/5/202349競爭項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及及比例例統(tǒng)計(jì)計(jì)面積區(qū)間3000平米以下3000－6000平米6000－10000平米10000平米以上總部基地16819N/AN/A置地星座N/A62N/A華遠(yuǎn)首府N/A4N/A1德勝尚城N/A43N/A硅谷亮城1563玉泉慧谷1221N/AN/A合計(jì)18159114比例71％23％4％2%1/5/202350潛在競競爭項(xiàng)項(xiàng)目和和可類類比項(xiàng)項(xiàng)目供供應(yīng)小小結(jié)據(jù)以上上項(xiàng)目目合計(jì)計(jì)，在在未來來2-3年年內(nèi)入入市獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品總總量達(dá)達(dá)到200萬平平方米米。3000以以上的的產(chǎn)品品總棟棟數(shù)并并不多多，僅僅占總總供給給量的的29%，，競爭項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品面面積構(gòu)構(gòu)成比比例1/5/2023513000平平米米以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場銷銷售售情情況況小小結(jié)結(jié)企業(yè)獨(dú)棟辦公市場銷售案例分析3000-4000平米總部基地7棟（已售4棟）華遠(yuǎn)首府1棟（已售1棟）4000-6000平米總部基地12棟（已售9棟）置地星座8棟4500-6500（已售6棟）6000-10000平米華遠(yuǎn)首府4棟（已售1棟）1/5/2023523000平平米米以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶情情況況小小結(jié)結(jié)大型型企企業(yè)業(yè)，，特特別別是是國國字字頭頭企企業(yè)業(yè)大型型企企業(yè)業(yè)部部門門或或下下屬屬公公司司項(xiàng)目名稱單體面積（平米）3000－6000平米獨(dú)棟數(shù)量價格（元/平米）客戶情況總部基地6000127500中國誠通控股公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司等置地星座4000－6500818000國字頭企業(yè)，如中鐵物資、國家儲備局、中鋁集團(tuán)、棉花總公司1/5/2023533000-6000平平米米以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公存存在在需需求求，，但但供供給給較較少少市場場研研究究————小小結(jié)結(jié)1/5/202354目 錄一、市場場研究———3000-6000平米米以上獨(dú)獨(dú)棟辦公公存在需需求，但但供給較較少二、本案案定位價價值點(diǎn)與與地塊限限制條件件——在在限制條條件下確確保獨(dú)棟棟辦公三、本案案市場定定位———3000-6000平米及及以上獨(dú)獨(dú)棟辦公公四、以價價值創(chuàng)造造市場———本案案針對各各類客群群需求的的價值點(diǎn)點(diǎn)五、以競競爭力規(guī)規(guī)避風(fēng)險險——本本案的抗抗風(fēng)險力力與盈利利能力分分析六、本案案的前景景與展望望——以以突破性性產(chǎn)品升升級實(shí)現(xiàn)現(xiàn)A+B模式七、本案案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議1/5/202355價值提升升本案的價價值提升升關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)——獨(dú)獨(dú)棟辦公公獨(dú)棟辦公集約式廠房產(chǎn)品價值值集約式辦公<3000元/平米4800元/平平米5800元/平平米B地塊獨(dú)立辦公產(chǎn)品價值值集約式辦公5000元/平平米6000元/平平米A地塊價值提升升獨(dú)棟辦公5800元/平平米1/5/202356獨(dú)棟辦公是本本案產(chǎn)品定位位的原則和基基本出發(fā)點(diǎn)1/5/202357在現(xiàn)有2.0以上容積率率和35米限限低條件下3-4層1500-3000平米米0.86-10層3000-6000平米米1.53-4層1500-3000平米米1.53-4層1500-3000平米米容積率及限低低條件難以滿足獨(dú)棟辦公難以以滿足較好滿足限制條件及獨(dú)獨(dú)棟辦公1/5/202358如何進(jìn)一步步滿足2.0以上容容積率的條條件？———適當(dāng)拆分分容積率4.06-8層3500-4000平米8-10層層5000-6000平米10-12層8000-9000平米1.52.510-12棟6-8棟2棟++綜合容積率率達(dá)到2.0以上15層以上上10000-12000平米米5.0+1棟1/5/202359目 錄一、市場研研究——3000-6000平米以上上獨(dú)棟辦公公存在需求求，但供給給較少二、本案定定位價值點(diǎn)點(diǎn)與地塊限限制條件———在限制制條件下確確保獨(dú)棟辦辦公三、本案市市場定位———3000-6000平米米及以上獨(dú)獨(dú)棟辦公四、以價值值創(chuàng)造市場場——本案案針對各類類客群需求求的價值點(diǎn)點(diǎn)五、以競爭爭力規(guī)避風(fēng)風(fēng)險——本本案的抗風(fēng)風(fēng)險力與盈盈利能力分分析六、本案的的前景與展展望——以以突破性產(chǎn)產(chǎn)品升級實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模式七、本案產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議1/5/202360本案案產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合化化定定位位————3000-6000平平米米及及以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公產(chǎn)品建筑面積（m2)數(shù)量(棟）01（3000~6000m2）01-13500~400010~1201-25000~60006-802（6000m2以上）02-18000~9000202-210000-1200011/5/202361本案案產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合化化定定位位————3000-6000平平米米及及以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公6-8層層3500-4000平平米米8-10層層5000-6000平平米米10-15層層8000-9000平平米米1.52.54.0++保證證可可有有效效拆拆分分為產(chǎn)產(chǎn)品品01-1產(chǎn)品品01-1產(chǎn)品品01-2產(chǎn)品品02-110-12棟棟6-8棟棟2棟棟10-15層層10000-12000平平米米5.0產(chǎn)品品02-21棟棟保證證可可有有效效拆拆分分為產(chǎn)產(chǎn)品品011/5/202362本案案客客群群定定位位產(chǎn)品01-1：3500-4000平米獨(dú)棟需求量在3000-6000平米的中型企業(yè)客戶市區(qū)集約寫字樓1500－3000平米的中型企業(yè)客戶產(chǎn)品01-2：5000-6000平米獨(dú)棟產(chǎn)品02-1：8000-9000平米獨(dú)棟大中型企業(yè)的企業(yè)總部產(chǎn)品02-2：10000-12000平米獨(dú)棟大型企業(yè)、跨國企業(yè)區(qū)域總部客群群1：：客群群2：：客群群3：：客群群4：：1/5/202363目錄錄一、市市場研研究———3000-6000平米米以上上獨(dú)棟棟辦公公存在在需求求，但但供給給較少少二、本本案定定位價價值點(diǎn)點(diǎn)與地地塊限限制條條件———在在限制制條件件下確確保獨(dú)獨(dú)棟辦辦公三、本本案市市場定定位———3000-6000平米米及以以上獨(dú)獨(dú)棟辦辦公四、以以價值值創(chuàng)造造市場場———本案案針對對各類類客群群需求求的價價值點(diǎn)點(diǎn)五、以以競爭爭力規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險———本本案的的抗風(fēng)風(fēng)險力力與盈盈利能能力分分析六、本本案的的前景景與展展望———以以突破破性產(chǎn)產(chǎn)品升升級實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模式式七、本本案產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議1/5/202364以價值值創(chuàng)造造市場場———本案針針對各各類客客群需需求的的價值值點(diǎn)1、企企業(yè)具具備郊郊區(qū)化化獨(dú)棟棟辦公公趨勢勢2、企企業(yè)自自建郊郊區(qū)化化獨(dú)棟棟的拿拿地途途徑受受到政政策制制約3、本本案為為客戶戶帶來來的價價值分分析3000-6000平米米市區(qū)區(qū)租賃賃客群群3000-6000平米米市區(qū)區(qū)購置置客群群1500-2000平米米市區(qū)區(qū)租售售客群群6000平平米以以上的的獨(dú)棟棟辦公公客群群1/5/202365郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品形成成的重重要因因素產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化，是是催生生郊區(qū)區(qū)化辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品的的重要要因素素辦公需需求的的多元元化，，決定定了郊郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品的生生存空空間經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化，是是促進(jìn)進(jìn)郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品規(guī)模發(fā)發(fā)展的的重要要因素素郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品1/5/202366產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化———催生生郊區(qū)區(qū)化辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品的的重要要因素素高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)中中的地地位日日趨顯顯著，，這些些企業(yè)業(yè)依賴賴員工工腦力力保證工工作人人員的的工作作效率率激發(fā)員員工創(chuàng)創(chuàng)作靈靈感避免與與同行行業(yè)公公司擠擠在一一個辦辦公樓樓選擇具具有自自身獨(dú)獨(dú)門獨(dú)獨(dú)院的的辦公公空間間創(chuàng)造良良好的的辦公公環(huán)境境防止技技術(shù)人人才流流失郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品1/5/202367經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化——促進(jìn)進(jìn)郊區(qū)化化辦公產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模模發(fā)展的的重要因因素當(dāng)一個國國家或地地區(qū)人均均GDP3000美元元，到人人均GDP10000美元前前，有一一個較長長的經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速增增長時期期。此時時整個城城市功能能進(jìn)入擴(kuò)擴(kuò)展階段段，由此此帶動郊郊區(qū)化辦辦公產(chǎn)品品的規(guī)模模發(fā)展以美國為為例，在在美國經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展從人均均GDP3000美元元到10000美元的的過程中中，美國國大公司司在郊區(qū)區(qū)辦公的的比例逐逐年增多多。2003年，北北京市人人均GDP已經(jīng)經(jīng)突破3000美元，，大公司司郊區(qū)化化辦公趨趨勢也將將到來美國人均均GDP3000－10000美元元過程中中，大公公司郊區(qū)區(qū)辦公比比例增多多1/5/202368辦公需求求多元化化——推推動北京京郊區(qū)化化辦公發(fā)發(fā)展在一個城城市中，，僅有CBD的的辦公物物業(yè)并不不能滿足足所有企企業(yè)的辦辦公需求求，多元元化的企企業(yè)需要要多元化化的辦公公物業(yè)。。郊區(qū)化辦辦公產(chǎn)品品是對統(tǒng)統(tǒng)一城市市中CBD辦公公物業(yè)形形式的一一種有力力補(bǔ)充，，郊區(qū)辦辦公產(chǎn)品品是商務(wù)務(wù)辦公需需求多元元化的必必然結(jié)果果。市區(qū)大體體量辦公公企業(yè)，，由于辦辦公成本本較高，，越來越越青睞郊郊區(qū)化產(chǎn)產(chǎn)品；摩摩托羅拉拉，北方方電訊、、索愛、、西門子子紛紛將將公司總總部從城城中心區(qū)區(qū)遷出。。因?yàn)镃BD昂貴貴的樓價價、擁擠擠的交通通已經(jīng)越越來越使使這些大大公司感感到無法法忍受，，而北京京四環(huán)以以外地區(qū)區(qū)日益發(fā)發(fā)達(dá)和完完善的交交通和市市政條件件也使辦辦公郊區(qū)區(qū)化變得得越來越越現(xiàn)實(shí)。。1/5/202369郊區(qū)化辦辦公產(chǎn)品品與城市市中心高高層傳統(tǒng)統(tǒng)寫字樓樓的區(qū)別別項(xiàng)目郊區(qū)化辦公產(chǎn)品城市中心CBD高層寫字樓位置分布城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合用地緊張度較低土地資源相對緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)低容積率，高綠化率高容積率，低綠化率建筑密度低建筑密度高小體量，低層大體量，高層獨(dú)立性：獨(dú)門獨(dú)院，占天占地，具有獨(dú)立冠名權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一個性化，滿足公司自身個性的特別需要。寫字樓是公司個體形象的載體。強(qiáng)調(diào)寫字樓整體的形象，寫字樓是某一群/檔次公司群體形象的載體?？蛻羧盒枰己玫霓k公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等。需要濃厚的商業(yè)氛圍以嗇商業(yè)機(jī)會的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、會計(jì)、咨詢等公司或部門。需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實(shí)力，增強(qiáng)投資人的信心，促進(jìn)自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)花園成本很高的城市中心區(qū)。對企業(yè)自身形象展示的需求很高。

客戶需求心理通過良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)/業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。以獨(dú)棟寫字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。1/5/202370以價值創(chuàng)創(chuàng)造市場場——本本案針對對各類客客群需求求的價值值點(diǎn)1、企業(yè)業(yè)具備郊郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦公公趨勢2、企業(yè)業(yè)自建郊郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟的拿拿地途徑徑受到政政策制約約3、本案案為客戶戶帶來的的價值分分析3000-6000平平米市區(qū)區(qū)租賃客客群3000-6000平平米市區(qū)區(qū)購置客客群1500-2000平平米市區(qū)區(qū)租售客客群6000平米以以上的獨(dú)獨(dú)棟辦公公客群1/5/202371企業(yè)自建郊郊區(qū)化獨(dú)棟棟的拿地途途徑受到政政策制約亦莊經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域大型生產(chǎn)型型企業(yè)購買買工廠用地地，自主辦辦公：諾基基亞、德國國Bayer、同仁仁堂、美國國GE等現(xiàn)在廠房用地已已被大面積積征用，且且自主購地地需要企業(yè)業(yè)具有相當(dāng)當(dāng)規(guī)模和大大型投資，，因此一般般需求3000-10000平米獨(dú)立立辦公的企企業(yè)在亦莊莊獨(dú)立拿地地變得幾乎乎不可能。。初期滿足企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟辦公需需求——BDA國際際企業(yè)大道道的價值1/5/202372以價值創(chuàng)造造市場———本案針對對各類客群群需求的價價值點(diǎn)1、企業(yè)具具備郊區(qū)化化獨(dú)棟辦公公趨勢2、企業(yè)自自建郊區(qū)化化獨(dú)棟的拿拿地途徑受受到政策制制約3、本案為為客戶帶來來的價值分分析1500-2000平米市區(qū)區(qū)租售客群群3000-6000平米市區(qū)區(qū)租賃客群群3000-6000平米市區(qū)區(qū)購置客群群6000平平米以上的的獨(dú)棟辦公公客群1/5/2023731500-2000平米市區(qū)區(qū)租售客群群——同樣樣總價、更更大面積，，預(yù)留發(fā)展展空間市內(nèi)寫字樓BDA項(xiàng)目辦公面積500平米以下公司一般規(guī)模不大采取租賃市內(nèi)寫字樓為主一般不考慮需要購買1500平米以上辦公面積1500平米*12000元/平米=1800萬（市區(qū)寫字樓均價12000元/平米）1800萬/6000元*平米=3000平米企業(yè)形象1500平米集約寫字樓混合辦公3000平米企業(yè)獨(dú)棟辦公可擴(kuò)展空間困難靈活擴(kuò)展，為企業(yè)發(fā)展預(yù)留了辦公擴(kuò)展空間說明在購買力一定的情況下，由于價格差異影響購買決策，需求彈性變大，最終實(shí)際購買需求可能被放大。因此市內(nèi)成交面積在1500-2000平米/戶的中型客戶可能選擇本案3000平米以上的戶型。1/5/202374本案產(chǎn)品均均價：6000元元/平米市區(qū)寫字樓樓均價：12000元/平米米同樣1800萬以獨(dú)棟寫字字樓承載公公司深厚實(shí)實(shí)力和品牌牌。更多企業(yè)發(fā)發(fā)展彈性空空間生態(tài)化的辦辦公環(huán)境1500-2000平米市區(qū)區(qū)租售客群群——同樣樣總價、更更大面積，，預(yù)留發(fā)展展空間多擁有1500平米米辦公空間間1/5/2023753000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)租租賃賃客客群群————3-4年年租租金金可可購購置置獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公租賃市區(qū)3000-6000平米寫字樓辦公購買本案產(chǎn)品成本（3年半時間計(jì)算）平均租金5元/天.平米*360天*4000平米*3.5=2520萬均價6000元/平米*4000平米=2400萬額外成本物業(yè)費(fèi)較高（4-5美金/月/平米）較低（物業(yè)費(fèi)5-6人民幣/月/平米）交通成本較低（交通擁擠，時間成本未節(jié)?。┹^高（可通過企業(yè)班車較易解決）3年半后花費(fèi)2520萬，以后依然需要繼續(xù)租賃辦公空間花費(fèi)2400萬，擁有企業(yè)資產(chǎn)獨(dú)棟辦公物業(yè)辦公形象集約辦公獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè)LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境高密度、低綠化生態(tài)化：生態(tài)化大堂、中庭、退臺、空中花園等1/5/202376本案案產(chǎn)產(chǎn)品品均均價價：：6000元元/平平米米租賃賃市市區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓5元元/天天.平平米米3-4年年租租金金3000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)租租賃賃客客群群————3-4年年租租金金可可購購置置獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公4000平平米米獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公以獨(dú)獨(dú)棟棟寫寫字字樓樓承承載載公公司司深深厚厚實(shí)實(shí)力力和和品品牌牌。。更多多企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展彈彈性性空空間間生態(tài)態(tài)化化的的辦辦公公環(huán)環(huán)境境1/5/2023773000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)購購置置客客群群————同同樣樣面面積積、、更更低低總總價價以4000平米計(jì)算購置市區(qū)寫字樓購買本案產(chǎn)品購置成本平均12000元/平米*4000平米=4800萬均價6000元/平米*4000平米=2400萬物業(yè)費(fèi)平均4美元/平米*月較少物業(yè)費(fèi)額外成本——交通成本（可通過企業(yè)班車、地鐵等較易解決，）合計(jì)花費(fèi)4800萬花費(fèi)2400萬辦公形象集約辦公獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè)LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境高密度、低綠化生態(tài)化：中庭、退臺、空中花園等1/5/202378本案案產(chǎn)產(chǎn)品品均均價價：：6000元元/平平米米××4000平平米米＝2400萬萬市區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓均均價價：：12000元元/平平米米××4000平平米米＝4800萬萬節(jié)約約成成本本2400萬萬元元真正正的的企企業(yè)業(yè)獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公，，以獨(dú)獨(dú)棟棟寫寫字字樓樓承承載載公公司司深深厚厚實(shí)實(shí)力力和和品品牌牌。。預(yù)留留投投資資升升值值空空間間，，成為為企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)保保值值增增值值的的有有效效途途徑徑生態(tài)態(tài)化化的的辦辦公公環(huán)環(huán)境境，，激發(fā)發(fā)研研究究工工作作人人員員的的創(chuàng)創(chuàng)造造力力，，提提高高工工作作效效率率。。3000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)購購置置客客群群————同同樣樣面面積積、、更更低低總總價價1/5/2023796000平米米以上的辦公公客群——同同樣面積、更更低總價以8000平米計(jì)算購置市區(qū)寫字樓購買本案產(chǎn)品購置成本平均12000元/平米*8000平米=9600萬均價6000元/平米*8000平米=4800萬物業(yè)費(fèi)平均4美元/平米*月較少物業(yè)費(fèi)額外成本——交通成本（可通過企業(yè)班車、地鐵等較易解決，）合計(jì)花費(fèi)9600萬花費(fèi)4800萬辦公形象集約辦公獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè)LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境高密度、低綠化生態(tài)化：生態(tài)化大堂、中庭、退臺、空中花園等1/5/2023806000平米以上的辦辦公客群——同樣面積積、更低總價價本案產(chǎn)品均價價：6000元/平米×8000平米＝4800萬萬市區(qū)寫字樓均均價：12000元元/平米×8000平米米＝9600萬萬節(jié)約成本5000萬元真正的企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟辦公，以獨(dú)棟寫字樓樓承載公司深深厚實(shí)力和品品牌。預(yù)留投資升值值空間，成為企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)保值增值的的有效途徑生態(tài)化的辦公公環(huán)境，激發(fā)研究工作作人員的創(chuàng)造造力，提高工工作效率。1/5/202381目 錄一、市場研究究——3000-6000平米以上上獨(dú)棟辦公存存在需求，但但供給較少二、本案定位位價值點(diǎn)與地地塊限制條件件——在限制制條件下確保保獨(dú)棟辦公三、本案市場場定位——3000-6000平米米及以上獨(dú)棟棟辦公四、以價值創(chuàng)創(chuàng)造市場———本案針對各各類客群需求求的價值點(diǎn)五、以競爭力力規(guī)避風(fēng)險———本案的抗抗風(fēng)險力與盈盈利能力分析析六、本案的前前景與展望———以突破性性產(chǎn)品升級實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模模式七、本案產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議議1/5/202382以競爭爭力規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險———本本案的的抗風(fēng)風(fēng)險力力與盈盈利能能力分分析1、規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險的的途徑徑之一一：打打造項(xiàng)項(xiàng)目核核心競競爭力力2、規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險的的途徑徑之二二：產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的的靈活活組合合與拆拆分3、本本案盈盈利能能力論論證：：綜合合經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析1/5/202383本案規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險的的途徑徑之一一———打造造項(xiàng)目目核心心競爭爭力生態(tài)化化獨(dú)棟棟辦公公形象象低總價價獲取取舒適適空間間1、針針對市市區(qū)集集約化化寫字字樓產(chǎn)產(chǎn)品的的競爭爭力2、針針對1000-2000平米米郊區(qū)區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品的的競爭爭力3、針針對3000-6000平米米及以以上郊郊區(qū)化化獨(dú)棟棟辦公公產(chǎn)品品的競競爭力力1/5/202384本案定位對對比市區(qū)集集約化寫字字樓產(chǎn)品的的競爭優(yōu)勢勢競爭項(xiàng)目本案定位競爭優(yōu)勢市區(qū)集約化寫字樓獨(dú)棟辦公概念更好的形象展示，如企業(yè)LOGO，獨(dú)立大堂等。生態(tài)化的辦公空間，如中庭、退臺、空中花園等?？蓴U(kuò)展的辦公空間，如在市區(qū)寫字樓1500－2000平米辦公面積可以在本案擴(kuò)展到3000－4000平米，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)留更大的辦公空間。總價優(yōu)勢，即使3000－4000平米的獨(dú)棟產(chǎn)品，也能比市區(qū)寫字樓節(jié)約2000萬。1/5/202385本案定位對對比1000-2000平米米郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦公產(chǎn)產(chǎn)品的競爭爭優(yōu)勢競爭項(xiàng)目本案定位競爭優(yōu)勢郊區(qū)1500－2000平米獨(dú)棟產(chǎn)品更完備的獨(dú)棟產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)，在更大的空間條件下，可以實(shí)現(xiàn)部門分層辦公、設(shè)置員工空間等功能。擴(kuò)展的辦公空間，可為企業(yè)預(yù)留發(fā)展空間。更強(qiáng)的商務(wù)感形象，如觀光電梯、樓座高度、現(xiàn)代感建筑風(fēng)格、外立面等。真正的企業(yè)獨(dú)棟，1500－2000平米真正意義上應(yīng)是部門獨(dú)棟，3000平米以上才可能實(shí)現(xiàn)“一棟建筑，一個企業(yè)，一種理想”的真正企業(yè)獨(dú)棟。1/5/202386本案定位對對比3000-6000平米米及以上的的郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦公產(chǎn)產(chǎn)品的競爭爭優(yōu)勢競爭項(xiàng)目本案定位競爭優(yōu)勢郊區(qū)3000－6000平米及以上的獨(dú)棟產(chǎn)品市場供應(yīng)少，存在空白點(diǎn)，說明本身這種產(chǎn)品競爭就比較小。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對其他項(xiàng)目所在區(qū)域有一定競爭力。“A＋B”模式1/5/202387本案規(guī)避避風(fēng)險的的途徑之之二———產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的靈靈活組合合與拆分分6-8層層3500-4000平平米8-10層5000-6000平平米10-15層8000-9000平平米1.52.54.0++保證可有有效拆分分為產(chǎn)品01-1產(chǎn)品01-1產(chǎn)品01-2產(chǎn)品02-110-12棟6-8棟棟2棟10-15層10000-12000平米米5.0產(chǎn)品02-21棟保證可有有效拆分分為產(chǎn)品011/5/2023883500-4000平平米/單單元作為為基本設(shè)設(shè)計(jì)單元元產(chǎn)品體量量上要可可靈活組組合及拆拆分，以以滿足企企業(yè)的擴(kuò)擴(kuò)展性需需求或規(guī)規(guī)避市場場對大體體量營銷銷的風(fēng)險險。產(chǎn)品品體量上上的靈活活拆分體體現(xiàn)在：：5000-6000平平米/棟棟、8000-9000平米米/棟、、10000-12000平平米/棟棟的產(chǎn)品品均可看看作是基基本單元元的有機(jī)機(jī)組合，，設(shè)計(jì)上上應(yīng)考慮慮到整棟棟銷售和和分割銷銷售的不不同形式式和解決決方案。。尤其對于于體量越越大的產(chǎn)產(chǎn)品要求求的靈活活拆分性性能更強(qiáng)強(qiáng)。1/5/202389產(chǎn)品靈活組合合的意義———滿足企業(yè)擴(kuò)擴(kuò)展需求獨(dú)棟辦公企業(yè)業(yè)的業(yè)務(wù)拓展展要求靈活的的可擴(kuò)展的辦辦公空間：本案低總價優(yōu)優(yōu)勢使該類企企業(yè)在同樣總總價下可預(yù)留留更大發(fā)展空空間。小面積的多個個企業(yè)辦公場場所為企業(yè)內(nèi)部溝溝通帶來不便便大體量獨(dú)棟辦辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的必要性1/5/202390產(chǎn)品靈活拆分分的意義———規(guī)避大體量量營銷風(fēng)險大體量企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟比小體量量企業(yè)獨(dú)棟具具有一定的市市場風(fēng)險市場風(fēng)險很大大程度來自于于不可控因素素，如政府行行為影響的企企業(yè)決策8-15層5000-12000平平米傳統(tǒng)獨(dú)棟形態(tài)態(tài)——體量上上不可拆分創(chuàng)新獨(dú)棟設(shè)計(jì)計(jì)——體量上上可拆分形式式1/5/202391本案的盈利能能力論證：綜綜合經(jīng)濟(jì)分析析綜合經(jīng)濟(jì)分析——對項(xiàng)目的盈利能力與抗風(fēng)險能力的數(shù)量論證項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算——本案稅后利潤率22.8%；盈虧平衡點(diǎn)8.55萬平米，盈利能力可觀項(xiàng)目動態(tài)經(jīng)濟(jì)測算——投資峰值不超