XXXX-湘潭項(xiàng)目第一次匯報(bào)稿

城郊·韶山東路地塊前期思考湖南·湘潭湘潭韶山東路地塊項(xiàng)目組2010年12月15日一、項(xiàng)目整體定位思考二、項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議三、項(xiàng)目產(chǎn)品附加值增益建議目錄Contents四、項(xiàng)目營(yíng)銷思初步考報(bào)告整體觀點(diǎn)項(xiàng)目整體屬性的界定：老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和商業(yè)為主的中檔樓盤項(xiàng)目住宅產(chǎn)品思路：住宅以商務(wù)型公寓，主要以30-80平方米面積為主項(xiàng)目商業(yè)思路：一樓商業(yè)拆分單獨(dú)出售，二三樓整體出售項(xiàng)目溢價(jià)及增值部分：公建式的外立面、獨(dú)特的小區(qū)小品以及酒店式的公寓大堂項(xiàng)目推售順序：先銷售住宅，在銷售商業(yè)項(xiàng)整體開發(fā)周期：一年銷售期，一年項(xiàng)目結(jié)束一、項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地：4畝容積率：4.8總建筑面：1.28萬(wàn)㎡面寬67米，進(jìn)深40米目前產(chǎn)品定位：1-3層為商業(yè)裙樓4-6層位寫字樓7-15層位住宅項(xiàng)目屬性界定一：項(xiàng)目地處河西，地塊較小，容積率高地塊屬性界定二：該項(xiàng)目地塊為舊城拆遷，地塊內(nèi)無(wú)其他特殊資源項(xiàng)目地塊內(nèi)舊房，正在逐步拆遷中，目前尚余二棟舊住宅未被遷掉項(xiàng)目整體界定項(xiàng)目整體屬性界定：城市老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和部分商業(yè)為主的中檔樓盤規(guī)模區(qū)位物業(yè)形態(tài)2、項(xiàng)目形象定位：本項(xiàng)目對(duì)外推廣形象為“時(shí)尚+精致”為主的中檔精致樓盤項(xiàng)目規(guī)模雖然小，但在操作時(shí)必須做到精致，以體現(xiàn)自己的競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)尚：本項(xiàng)目的客戶主要指年輕時(shí)尚的特征精致：主要指項(xiàng)目產(chǎn)品小巧精致，契合與項(xiàng)目的產(chǎn)品定位二、項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議根據(jù)甲方提供資料，目前項(xiàng)目產(chǎn)品報(bào)規(guī)如下寫字樓及住宅商業(yè)部分53米20米17米67米40米3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅產(chǎn)品組合方案案例一：長(zhǎng)沙沙香頌國(guó)際,是以小型商商業(yè)綜合體和和住宅為主的的城市核心的的小型綜合體體香頌國(guó)際位于于韶山南路107號(hào)物業(yè)形態(tài)：高高層綠綠化率：：28%占地面積16323.06㎡容積率：5建筑面積：108061.43㎡總棟數(shù)：1棟棟總套數(shù)：800套停車位數(shù)：地地上80個(gè)，，地下483個(gè)案例借鑒意義義：1、商住結(jié)合合，引進(jìn)大型型商業(yè)項(xiàng)目家家樂(lè)福，提高高項(xiàng)目整體溢溢價(jià)空間2、獨(dú)特的寫寫字樓式的外外立面，弱化化項(xiàng)目住宅感感3、電梯直接接入戶，減少少成本投入產(chǎn)品組合思考考1、調(diào)整小幅幅度規(guī)劃，將將寫字樓面積積增大，7樓樓預(yù)留住宅景景觀面，提高高住宅的宜居居性和住宅價(jià)值2、住宅部分分產(chǎn)品將主要要以商務(wù)公寓寓產(chǎn)品的形式式存在，從而而提高項(xiàng)目的的消化率和最最終收益1、整體規(guī)劃劃調(diào)整原有規(guī)劃3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅現(xiàn)有規(guī)劃寫字樓增加部部分增加部分：53米x3米米住宅部分增加加綠化面積約：53米x3米寫字樓+商務(wù)務(wù)公寓產(chǎn)品組組合形式2、住宅產(chǎn)品品組合組合原則：受項(xiàng)目自身面面寬控制，住住宅面寬為17米考慮市場(chǎng)接受受程度考慮項(xiàng)目最終終受益產(chǎn)品的舒適性性得到體現(xiàn)7.5米2米7.5米做成商務(wù)公寓寓形式住宅，，每層將有20-24戶戶，面積從30㎡—80㎡小戶型將面寬寬做到3.5-3.7米米，將對(duì)成本本有較大的節(jié)節(jié)約該商務(wù)公寓也也可做成酒店店式公寓，操操作手法較多多小戶型在單價(jià)價(jià)將較大戶型型高，整體收收益較大面積積住宅高樓體電梯2、住宅產(chǎn)品品組合3、商業(yè)部分分思考商業(yè)定位自身資源條件區(qū)域商業(yè)格局研究規(guī)劃概念建議消費(fèi)者及投資者需求啟示商業(yè)街狀況分析商業(yè)街鋪狀況分析集中式商業(yè)狀況分析專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)狀況分析3、商業(yè)部分分操作思路商業(yè)操作總原原則：一樓獨(dú)立劃分分成商鋪銷售售(增大臨街街商鋪面積)業(yè)態(tài)：可作為為小區(qū)居住商商業(yè)配套路口二邊作為為商鋪分散式式銷售一樓預(yù)留二樓樓商鋪入口大大堂及電梯入入口二樓、三樓集集中銷售業(yè)態(tài)：作為餐餐飲及休閑娛娛樂(lè)整體銷售售商業(yè)格局劃分分思考：一樓商鋪劃分分：將臨街面最大大區(qū)域劃分成成小商鋪集中中銷售靠近居民路附附近則作為小小商鋪，為小小區(qū)提供社區(qū)區(qū)配套性商業(yè)業(yè)預(yù)留一樓價(jià)差差位置作為二二三樓商業(yè)入入口及商業(yè)大大廳韶山東路居民區(qū)道路居民區(qū)道路作為二三層商商業(yè)入口及大大廳預(yù)留作為臨街商鋪鋪銷售三、項(xiàng)目產(chǎn)品品附加增益建建議1、建筑立面面設(shè)計(jì)單體住宅的建建筑立面，為為了提高營(yíng)銷銷速度，一般般不采用住宅宅的暖色的色色調(diào)，而采用用具有寫字樓樓、商務(wù)酒店店等形式的““公建式”外外立面建筑采用淡灰灰色，不壓抑抑，大方，具具有強(qiáng)烈的時(shí)時(shí)尚氛圍外立面線條流流暢、簡(jiǎn)潔、、空間通透將住宅溶于寫寫字樓等辦公公型物業(yè)色調(diào)調(diào)，提高住宅宅居住檔次2、公寓大堂堂入戶大堂示意意——臨時(shí)時(shí)休息的椅子子、視覺(jué)景觀觀、采光、通通透性都應(yīng)該該非常講究3、住住宅小小區(qū)小小品品及休休閑設(shè)設(shè)施原則：：受項(xiàng)項(xiàng)目自自身面面積限限制，，該部部分僅僅做休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)性設(shè)設(shè)施(增加加情趣趣性)雨中消消失的的椅子子只能給給你愛(ài)愛(ài)常綠樹樹DAYTRIPPER4、車庫(kù)入入口和和采光光和通通風(fēng)井井設(shè)計(jì)計(jì)除了廣廣場(chǎng)預(yù)預(yù)留位位置作作為商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)車車位以以外，，住宅宅仍需需要大大量的的停車車位，，因此此必須須設(shè)立立地下下停車車室四、項(xiàng)項(xiàng)目后后期營(yíng)營(yíng)銷思思考1、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品推推售先先后考考慮:一般綜綜合體體推售售順序序?yàn)椋海合冗M(jìn)行行項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)招商商，然然后再再進(jìn)行行住宅宅銷售售先進(jìn)行行商業(yè)業(yè)招商商，對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)進(jìn)行行前期期培育育，形形成商商業(yè)氛氛圍和和固定定人流流經(jīng)過(guò)商商業(yè)的的成功功運(yùn)營(yíng)營(yíng)，在在提高高住宅宅價(jià)值值進(jìn)行行住宅宅銷售售，獲獲得項(xiàng)項(xiàng)目最最大收收益本項(xiàng)目目推售售順序序?yàn)椋海合冗M(jìn)進(jìn)行住住宅銷銷售，，然后后進(jìn)行行商業(yè)業(yè)銷售售先進(jìn)行行住宅宅銷售售能加加快項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)速速度，，縮短短建設(shè)設(shè)周期期同時(shí)通通過(guò)住住宅的的銷售售形成成項(xiàng)目目固定定的居居住人人口，，提高高商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的預(yù)預(yù)期，，增強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)業(yè)的銷銷售溢溢價(jià)2、項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)周周期分分析:2011年年3月月份2011年年6月月份2011年年10月份份2011年年12月份份2010年年12月份份策劃公公司完完成住住宅市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、、商業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研；形成項(xiàng)項(xiàng)目定定位報(bào)報(bào)告以以及項(xiàng)目物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議開發(fā)公公司完完成項(xiàng)項(xiàng)目拆拆遷工工作；；建筑設(shè)設(shè)計(jì)公公司、、施工工單位位基本本開始始確定定項(xiàng)目基基本達(dá)達(dá)到““三通通一平平的要要求””并開開始基基礎(chǔ)施施工策劃公公司完完成項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)組組建營(yíng)銷部部售樓樓部開開始修修建項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷大大綱的的確定定營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)開開始培培訓(xùn)項(xiàng)目住住宅開開始市市場(chǎng)推推廣開始初初期客客戶積積累工工作項(xiàng)目基基本已已完成成商業(yè)業(yè)裙樓樓部分分的施施工前期籌籌備工工作基礎(chǔ)施施工住宅銷銷售商業(yè)銷銷售項(xiàng)目住住宅取取得預(yù)預(yù)售許許可證證項(xiàng)目寫寫字樓樓及住住宅部部分盛盛大開開盤項(xiàng)目主主體進(jìn)進(jìn)入70%階段段進(jìn)入附附屬工工程裝裝飾部部分商業(yè)部部分進(jìn)進(jìn)入蓄蓄客階階段商業(yè)盛盛大開開盤項(xiàng)目剩剩余尾尾貨產(chǎn)產(chǎn)品集集中消消化區(qū)域部部分景景觀開開始修修建項(xiàng)目取取得圓圓滿成成功項(xiàng)目結(jié)結(jié)束業(yè)主交交房3、項(xiàng)項(xiàng)目案案名建建議城郊﹒糖果公公寓案名取取名原原則：：時(shí)尚的的、引引領(lǐng)潮潮流的的，契契合于于項(xiàng)目目主要要客戶戶群體體精致、、小巧巧，充充滿溫溫馨的的，契契合與與項(xiàng)目目產(chǎn)品品自由的的、寫寫意的的，自自我為為中心心的主推案案名：：城郊郊﹒CK公公寓城郊﹒8090城郊﹒私寓輔助案案名Theend，，thanks慮遠(yuǎn)積積厚，，守正正筑堅(jiān)堅(jiān)附件項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)初初步測(cè)測(cè)算1、項(xiàng)項(xiàng)目基基礎(chǔ)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目面積計(jì)算方式1占地面積26684畝*6672建筑面積12806.41*4.83商業(yè)面積318053米*20米*3層4寫字樓部分270353米*17米*3層5住宅部分810953米*17米*9層6車庫(kù)部分1500按照小區(qū)1:0.5配置2、項(xiàng)項(xiàng)目成成本計(jì)計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)估算說(shuō)明二前期費(fèi)用400

2.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)37

2.2前期工程費(fèi)3630元/平方米2.3報(bào)建費(fèi)363商業(yè)325，住宅240三建安成本2477

3.1地上建安成本2177按照1700元/平方米3.2地下車庫(kù)建安成本3002000元/平方米四管理費(fèi)用86（2+3）*3%成本合計(jì)

2963

備注：：以上上成本本不計(jì)計(jì)入項(xiàng)項(xiàng)目土土地獲獲取成成本3、項(xiàng)項(xiàng)目收收入計(jì)計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目面積單價(jià)金額（萬(wàn)元）一商業(yè)部分318073332332一樓1060120001272二樓10606000636三樓10604000424二寫字樓270350001352三住宅810942003406四車位100個(gè)8萬(wàn)/個(gè)800合計(jì)

78904、項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售利利潤(rùn)計(jì)計(jì)算表表序號(hào)項(xiàng)目金額單位1總成本2963萬(wàn)元2總投資萬(wàn)元3銷售收入7890萬(wàn)元4利潤(rùn)總額4927萬(wàn)元5投資回報(bào)率

備注：：以上上成本本不計(jì)計(jì)入項(xiàng)項(xiàng)目土土地獲獲取成成本9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:57:2723:57:2723:571/4/202311:57:27PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2323:57:2723:57Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:57:2723:57:2723:57Wednesday,January4,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2323:57:2723:57:27January4,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。04一月月202311:57:27下下午23:57:271月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:57下下午1月-2323:57January4,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/423:57:2723:57:2704January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:57:27下下午11:57下下午23:57:271月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。23:57:2723:57:2723:571/4/202311:57:27PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2323:57:2723:57Jan-2304-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。23:57:2723:57:2723:57Wednesday,January4,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2323:57:2723:57:27January4,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。04一月202311:57:28下午午23:57:281月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2311:57下午1月-2323:57January4,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/423:57:2823:57:2804January202317、空山新雨后后，天氣晚來(lái)來(lái)秋。。11:57:28下午午11:57下下午23:57:281月-239、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過(guò)過(guò)去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲挕！?3:57:2823:57:2823:571/4/202311:57:28PM11、越是是沒(méi)有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。1月-2323:57:2823:57Jan-2304-Jan-2312、越是無(wú)無(wú)能的人人，越喜