X年月遂寧市大英首座全程策劃方案

大英首座全程策劃方案北港地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu)2010.3方案章要第一部分大英市場第二部分項(xiàng)目概況第三部分產(chǎn)品定位第四部分項(xiàng)目定位第五部分營銷推廣第一部分大英市場大英是什么樣的市場？本項(xiàng)目面臨什么樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？面臨大英房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，大英首座如何規(guī)劃定位？1、大英宏觀市場大英屬于三級(jí)市場，受政策層面影響較小，主要受到需求的影響。大英房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短，在城市進(jìn)程中，在舊城改造和新城擴(kuò)張的雙重作用下，整體發(fā)展的前景較好。近年來，大英的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，產(chǎn)生了大量房地產(chǎn)項(xiàng)目，但整個(gè)市場極需要高品質(zhì)物業(yè)來填補(bǔ)空白。大英城市位于成渝節(jié)點(diǎn)，在向旅游城市發(fā)展中，有利于拉動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展。整個(gè)地方經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)潛力，支撐了大英房地產(chǎn)市場。2、大英市場在售物業(yè)分析在售樓盤區(qū)域分布情況統(tǒng)計(jì)樓盤名稱物華天寶大英印象萊茵河畔藍(lán)圖.御府領(lǐng)峰國際陽光麗城珈藍(lán)谷蓬萊山水加洲灣區(qū)域新城新城新城新城新城老城老城工業(yè)園區(qū)老城規(guī)模2315

4.5

從以上統(tǒng)計(jì)情況可以看出，目前在售項(xiàng)目中體量較大項(xiàng)目主要集中在新城。近期主力銷售戶型統(tǒng)計(jì)020406080100120140160180系列1系列2系列18080868688117807280系列2130130120140115117100156130物化天寶大英印象萊茵河畔藍(lán)圖御府.領(lǐng)峰國際陽光麗城珈藍(lán)谷蓬萊山金東加洲灣通過以上排列組合分析，目前大英縣主力銷售戶型區(qū)間在80㎡-130㎡之間，符合縣級(jí)城市客戶群購房戶型總體購買戶型分析。近期在售樓盤去化情況分析推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率推出時(shí)間物化天寶20015075%10年1月大英印象50013025%10年2月萊茵河畔60049580%08年6月藍(lán)圖.御府30027090%10年1月領(lǐng)峰國際14011985%09年11月陽光麗城50040080%珈藍(lán)谷90%09年3月蓬萊山水.采和苑16013880%09年1月金東加州灣92078285%08年6月從已推出樓盤去化情況分析，2010年1月前去化情況比較理想，1月后國家宏觀政策調(diào)控效果在大英縣去化上得到具體表現(xiàn)。已推存量情況統(tǒng)計(jì)分析名稱物華天寶大英印象萊茵河畔藍(lán)圖.御府領(lǐng)峰國際陽光麗城珈藍(lán)谷蓬萊山水加洲彎未售數(shù)503701053021100——22142從已推樓盤存量情況分析，除大英印象外其它樓盤已推的剩余存量并不多，整個(gè)市場處于尾盤期。已推樓盤價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析樓盤名稱在售物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目起價(jià)項(xiàng)目最高價(jià)目前項(xiàng)目均價(jià)物化天寶多層多層/電梯公寓2000以上2380左右2200左右大英印象多層多層/電梯公寓19682300左右2150左右萊茵河畔多層多層/電梯公寓1900左右2400左右2200左右藍(lán)圖.御府多層多層1650左右2100左右1950左右領(lǐng)峰國際多層多層/電梯公寓2200左右2400左右2300左右陽光麗城多層多層1700左右1900左右1800左右珈藍(lán)谷多層多層1900左右2300左右2000左右蓬萊山水多層多層1500左右1700左右1600左右金東加洲彎多層多層/電梯公寓1800左右2400左右2100左右從已開盤樓盤目前售價(jià)分析，有高層電梯公寓物業(yè)形態(tài)社區(qū)與純多層社區(qū)售價(jià)相差300-500之間。從在售物業(yè)形態(tài)分析，目前市場上主要銷售物業(yè)形態(tài)為多層，高層概念也已經(jīng)在市場上得到普及，且逐步得到了市場的認(rèn)可。

目前在售樓盤主要推廣渠道和優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目名稱推廣渠道主要賣點(diǎn)物華天寶電視廣告/路牌一期已封頂現(xiàn)房大英印象電視廣告萊茵河畔路牌藍(lán)圖.御府路牌擁有大英首個(gè)小區(qū)網(wǎng)球場和首個(gè)下沉式庭院領(lǐng)峰國際路牌/電視廣告擁有50%的綠化，陽光麗城電視廣告/路牌小區(qū)建籃球場，幼兒園，游泳池珈藍(lán)谷路牌蓬萊山水.采和苑路牌/電視廣告

金東加洲彎無

從上表可以看出，目前主要推廣渠道是路牌和電視推廣，賣點(diǎn)主要是現(xiàn)房和社區(qū)配套設(shè)施。3、市場小結(jié)結(jié)：大英的市場開開發(fā)重點(diǎn)在新新城。整個(gè)市場整體體趨向于尾盤盤階段，近期期出現(xiàn)的新項(xiàng)項(xiàng)目不多。普遍存在多層層物業(yè)，高層層物業(yè)還屬于于前期開發(fā)階階段。市民普遍接受受的戶型區(qū)間間在80———130平方方米，整個(gè)市市場的剛性需需求因素較強(qiáng)強(qiáng)。大英房價(jià)2009年漲幅幅較大，目前前市場均價(jià)達(dá)達(dá)到2000元/平方米米以上。4、大英市場場對(duì)本項(xiàng)目的的啟示：本項(xiàng)目位于大大英新城，屬屬于開發(fā)熱土土。項(xiàng)目地段位置置好，土地價(jià)價(jià)格較高，需需要打造高價(jià)價(jià)值產(chǎn)品。大英市場需要要高品質(zhì)物業(yè)業(yè)，本項(xiàng)目的的地段決定了了其價(jià)值。本項(xiàng)目擁有兩兩大硬件條件件：地段和配配套以及高地地價(jià)。硬性條條件決定其必必然走向高端端路線。第二部分項(xiàng)項(xiàng)目概況這是怎么樣的的一塊地？該地塊塊有哪哪些價(jià)價(jià)值屬屬性？？在已有有的地地塊硬硬件條條件下下，如如何定定位產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)？？項(xiàng)目所所處位位置———新城之之核屬于城城市核核心區(qū)區(qū)人氣、、商氣氣積聚聚地絕對(duì)的的地段段價(jià)值值成熟的的居家家配套套完善的的交通通項(xiàng)目地地理位位置優(yōu)優(yōu)越。。西臨臨育才才路，，東靠靠山體體，南南靠財(cái)財(cái)政局局，北北依實(shí)實(shí)驗(yàn)小小學(xué)，，在整整個(gè)城城市中中處于于核心心區(qū)域域。地塊形形狀不不是十十分規(guī)規(guī)則，，但地地勢平平坦。。1、地地塊優(yōu)優(yōu)勢分分析（1））屬于于城市市核心心區(qū)域域，地地塊升升值潛潛力巨巨大，，開發(fā)發(fā)價(jià)值值高；；（2））周邊邊配套套完善善，居居家氛氛圍成成熟。。（3））周邊邊是黨黨政機(jī)機(jī)關(guān)、、學(xué)校校等市市政配配套，，形成成了高高品質(zhì)質(zhì)居住住氛圍圍。2、地地塊劣劣勢（1））地塊塊面積積不大大，不不適合合做大大規(guī)模模的開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目；；（2））地塊塊的昭昭示面面較狹狹窄，，形成成了四四周被被圍合合的狀狀態(tài)，，對(duì)外外形象象展示示不明明確；；（3））地塊塊周圍圍都是是老居居住區(qū)區(qū)，對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的的高品品質(zhì)形形象有有所影影響。。（4））地塊塊單價(jià)價(jià)達(dá)到到246萬萬/畝畝，地地價(jià)較較高，，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)相較較大。。3、地地塊小小結(jié)（1））本地地塊屬屬于市市中心心稀缺缺資源源，周周邊配配套完完善，，便于于打造造高端端居住住物業(yè)業(yè)。（2））本項(xiàng)項(xiàng)目地地段、、配套套、價(jià)價(jià)格等等因素素，決決定項(xiàng)項(xiàng)目要要從周周邊老老居住住區(qū)中中“跳跳”出出來，，塑造造地標(biāo)標(biāo)性形形象概概念。。（3））本項(xiàng)項(xiàng)目要要有一一個(gè)前前瞻性性的規(guī)規(guī)劃，，要有有時(shí)尚尚大氣氣的建建筑風(fēng)風(fēng)格、、特色色鮮明明的園園林景景觀、、新潮潮優(yōu)越越的戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)。。第三部部分產(chǎn)產(chǎn)品品定位位這樣一一塊地地，如如何來來規(guī)劃劃定位位？采用什什么樣樣的建建筑風(fēng)風(fēng)格？？如何進(jìn)進(jìn)行景景觀園園林打打造？？如何進(jìn)進(jìn)行戶戶型創(chuàng)創(chuàng)新？？如何實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的的高附附加值值得，，以此此最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利益益最大大化？？一、物物業(yè)形形態(tài)鑒于本本項(xiàng)目目的實(shí)實(shí)際情情況，，北港港公司司建議議在建建筑形形態(tài)上上滿足足以下下條件件：1、突突破以以往的的物業(yè)業(yè)高度度，樹樹立城城市地地標(biāo)形形象。。2、實(shí)實(shí)現(xiàn)土土地價(jià)價(jià)值最最大化化，以以此實(shí)實(shí)現(xiàn)開開發(fā)商商利益益最大大化。。3、通通過全全新的的居住住視野野，引引導(dǎo)大大英居居住物物業(yè)的的發(fā)展展。綜合以以上要要素，，建議議在物物業(yè)形形態(tài)上上采用用全高高層，，高度度力爭爭達(dá)到到（32+1））F。?，F(xiàn)代建建筑風(fēng)風(fēng)格特特征（1））總體體布局局錯(cuò)落落有致致，在在保證證每家家每戶戶采光光通風(fēng)風(fēng)達(dá)到到最佳佳效果果的同同時(shí)，，通過過寬闊闊的樓樓間距距，將將更多多的空空間留留給庭庭院與與造景景；（2））講究究建筑筑的色色彩美美學(xué)，，基座座、墻墻身和和屋頂頂分別別采用用白色色、黃黃色和和橙紅紅色，，簡潔潔明快快的三三色搭搭配，，與周周圍景景致相相融共共生；；（（3））豎線線條處處理體體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代感感；（（4）虛虛實(shí)對(duì)對(duì)比、、變化化中求求統(tǒng)一一，如如屋頂頂陽光光板凹凹凸有有型，，欄桿桿通透透，避避免了了呆板板與傳傳統(tǒng)，，窗臺(tái)臺(tái)板外外凸，，造成成陰影影效果果等。。二、建建筑風(fēng)風(fēng)格建議本本項(xiàng)目目的建建筑風(fēng)風(fēng)格首首先考考慮現(xiàn)現(xiàn)代建建筑風(fēng)風(fēng)格，，與周周邊的的老居居住區(qū)區(qū)形成成強(qiáng)烈烈對(duì)比比，達(dá)達(dá)到視視覺上上沖擊擊。立體硬硬朗的的線條條體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的現(xiàn)現(xiàn)代感感?；一疑珟в薪鸾饘儋|(zhì)質(zhì)感，，與現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格相相吻合合。黃色是是現(xiàn)代代建筑筑流行行色，，在歐歐美高高層建建筑中中尤其其多見見。具具有鮮鮮明的的特征征，在在城市市中能能達(dá)到到搶眼眼的視視覺效效果。。弧形形風(fēng)風(fēng)情情觀觀景景陽陽臺(tái)臺(tái)，，實(shí)實(shí)用用功功能能強(qiáng)強(qiáng)，，風(fēng)風(fēng)格格明明顯顯。。陽光光露露臺(tái)臺(tái)，，自自然然領(lǐng)領(lǐng)地地可可以以私私享享??！因此此，，建建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目在在建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格上上運(yùn)用用現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格。。具具備備硬硬朗朗的的建建筑筑線線條條、、優(yōu)優(yōu)美美的的建建筑筑屋屋頂頂、、黃黃色色建建筑筑色色彩彩、、弧弧性性陽陽臺(tái)臺(tái)及及飄飄窗窗等等元元素素。。園林林景景觀觀的的打打造造是是整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次高高低低的的體體現(xiàn)現(xiàn)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目園園林林景景觀觀的的規(guī)規(guī)模模教教小小，，因因此此結(jié)結(jié)合合項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格特特征征，，建建議議主主要要從從三三個(gè)個(gè)方方面面打打造造園園林林景景觀觀。。三、、園園林林景景觀觀特點(diǎn)點(diǎn)一一：：架架空空層層架空空層層是是指指建建筑筑底底樓樓全全部部架架空空，，做做成成回回廊廊式式，，讓讓小小區(qū)區(qū)景景觀觀視視野野完完全全通通透透，，擴(kuò)擴(kuò)充充景景觀觀視視野野，，同同時(shí)時(shí)，，架架空空層層也也便便于于用用于于小小區(qū)區(qū)配配套套休休閑閑，，提提升升居居住住檔檔次次。。高層層架架空空讓讓景景觀觀視視野野進(jìn)進(jìn)一一步步擴(kuò)擴(kuò)大大，，同同時(shí)時(shí)提提升升整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的立立體體感感，，尤尤其其實(shí)實(shí)用用于于建建筑筑體體量量較較小小的的高高層層純純住住宅宅物物業(yè)業(yè)。。架空空層層不不僅僅滿滿足足景景觀觀需需求求，，更更能能滿滿足足小小區(qū)區(qū)休休閑閑配配套套：：休休閑閑椅椅、、休休閑閑桌桌，，休休閑閑走走廊廊，，形形成成了了很很好好的的居居家家品品質(zhì)質(zhì)感感。。特點(diǎn)點(diǎn)二二：：““空空中中花花園園””在每每棟棟的的上上、、中中、、下下部部我我們們都都設(shè)設(shè)有有若若干干的的空空中中花花園園，，既既清清新新了了空空氣氣又又美美化化了了環(huán)環(huán)境境。。建建議議每每6層層一一個(gè)個(gè)空空中中花花園園，，將將空空中中主主題題花花園園““嵌嵌進(jìn)進(jìn)””了了樓樓宇宇里里。。特點(diǎn)點(diǎn)三三：：““公公園園式式””園園林林概概念念。。大量量運(yùn)運(yùn)用用綠綠色色景景觀觀小小品品，，塑塑造造小小區(qū)區(qū)景景觀觀的的生生動(dòng)動(dòng)、、形形象象、、人人性性化化，，形形成成““小小而而精精””的的景景觀觀特特色色。。四、、戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目目要要實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)值值最最大大化化，，除除了了從從建建筑筑形形態(tài)態(tài)、、風(fēng)風(fēng)格格以以及及園園林林等等方方面面著著手手，，更更應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)注注與與購購房房者者關(guān)關(guān)系系最最密密切切的的戶戶型型。。在市場競爭日日趨激烈的前前提下，項(xiàng)目目的戶型要有有所突破，首首要滿足以下下條件：1、實(shí)用。讓讓每個(gè)空間都都能發(fā)揮所用用。2、創(chuàng)新。做做到“人無我我有，人有我我精”，用創(chuàng)創(chuàng)新強(qiáng)占市場場。3、面積合理理。根據(jù)市場場需求量身定定制，做真正正適合市場的的戶型。北港公司建議議，本項(xiàng)目戶戶型設(shè)計(jì)著重重考慮以下特特征：戶型特點(diǎn)一：：可變空間演演繹“平層””。在傳統(tǒng)平層的的基礎(chǔ)上，加加入可變空間間因素，使項(xiàng)項(xiàng)目的戶型更更具特色，更更具實(shí)用性。。戶型特點(diǎn)二：：夾層夾層產(chǎn)品描述述：夾層產(chǎn)品品通常稱為““假躍層”，，建議在規(guī)劃劃上采用5.3米的建筑筑層高，上面面2.5米，，下面2.8米，在產(chǎn)品品買賣時(shí)，全全部采取“購購一層送一層層”的概念，，開發(fā)商只打打造平層的產(chǎn)產(chǎn)品，上層由由業(yè)主自己在在裝修時(shí)采取取隔斷和分區(qū)區(qū)。夾層不具具備躍層完全全的品質(zhì)感，，但較于平層層而言，更為為靈動(dòng)實(shí)用，，尤其適合廣廣大青年置業(yè)業(yè)群體，建議議夾層的單層層面積在40—50平方方米。業(yè)主裝修時(shí)，，可自行將夾夾層上方進(jìn)行行全隔斷，形形成真實(shí)的躍躍層，極大地地滿足實(shí)用功功能。也可采采用局部跳高高如（客廳））設(shè)計(jì)，提高高居家品質(zhì)感感。夾層戶性具有有極大靈活性性，業(yè)主可根根據(jù)自身的需需要，進(jìn)行多多樣裝修。既既滿足品質(zhì)感感，又具備實(shí)實(shí)用性。躍層的設(shè)計(jì)可可提升項(xiàng)目形形象，滿足高高端客戶群體體的需求，因因此，本項(xiàng)目目建議將躍層層的面積段控控制在90———120平平方米之間。。戶型特點(diǎn)三：：躍層兩室躍層，將將生活起居形形成明顯的干干濕、動(dòng)靜分分區(qū)，保障了了居家的私密密性，品質(zhì)感感更高。大戶型躍層設(shè)設(shè)計(jì)，實(shí)用功功能更強(qiáng)。戶型特點(diǎn)四：：面積適中戶型建筑面積可使用面積比例備注2室2廳1衛(wèi)（平層）75—8080-8525%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全，帶景觀陽臺(tái)與生活陽臺(tái)，戶型層高為5.3米。3室2廳1衛(wèi)（平層）90-10595-11025%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全，帶景觀陽臺(tái)與生活陽臺(tái)，戶型層高為5.3米。2室2廳1衛(wèi)（夾層）40-5080-10015%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),帶景觀露臺(tái)，贈(zèng)送面積約5-8平米，可將露臺(tái)變化為三房半。2室2廳2衛(wèi)（躍層）95—100100-11020%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),帶景觀露臺(tái)，贈(zèng)送面積約5-8平米，可將露臺(tái)變化為三房半。3室2廳2衛(wèi)（躍層）101-110110-12015%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),帶景觀露臺(tái)；空中院館及露臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約10-15平米。四、建筑材質(zhì)質(zhì)從建筑細(xì)節(jié)上上進(jìn)行完善，，增強(qiáng)本項(xiàng)目目的市場競爭爭力。例如：在建筑的節(jié)水水問題，應(yīng)選選擇節(jié)水型器器具，還有中中水利用問題題。屋屋頂和外墻既既要保溫又要要隔熱，盡量量采用厚實(shí)材材料加輕質(zhì)材材料的復(fù)合構(gòu)構(gòu)造做法。門門窗玻玻璃應(yīng)采用普普通透明玻璃璃或淡色低輻輻射鍍膜玻璃璃的中空玻璃璃。門窗型材應(yīng)采采用塑料型材材、斷熱彩鋼鋼及斷熱鋁合合金型材，不不得采用非斷斷熱鋁合金及及彩鋼型材。。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目定位位本項(xiàng)目以什么么樣的面貌呈呈現(xiàn)給購房者者？用什么樣的廣廣告包裝吸引引市場關(guān)注？？硬性定位———城市地標(biāo)封封面華章章一、項(xiàng)目定位位軟性定位———城市高端居住住區(qū)產(chǎn)品功能定位位——打造城市一流流精品獻(xiàn)給城市高端端居住群1、城市高端端換房居住群群體。這一部分客戶戶希望擁有高高品質(zhì)居住物物業(yè)，滿足對(duì)對(duì)居家的升級(jí)級(jí)需求。物業(yè)業(yè)品質(zhì)是這一一部分客戶最最重要的關(guān)注注點(diǎn)。2、高端投資資群體。這一部分客戶戶著重關(guān)注地地段和升值潛潛力，需求的的產(chǎn)品是具備備前瞻性的。。主力客戶群定定位——賣點(diǎn)一：超高樓層，最最闊視野理由依據(jù)：樹樹立城市面子子，給居住者者以身份的象象征。具有建建筑的氣度，，能從高度上上引領(lǐng)城市房房地產(chǎn)突破。。二、項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)策略賣點(diǎn)二：創(chuàng)新戶型舒舒適享受理由依據(jù)：通通過創(chuàng)新夾層層、躍層設(shè)計(jì)計(jì)，滿足高端端客戶需求。。在戶型上完完全注重采光光、私密享受受。頂樓設(shè)計(jì)直達(dá)達(dá)樓頂通道，，讓樓頂成為為業(yè)主的私家家花園。賣點(diǎn)三：超值園林享受受理由依據(jù)：注注重從細(xì)節(jié)上上包裝，通過過“公園式””園林環(huán)境，，實(shí)現(xiàn)居住者者的“公園式式”居家。在前一部分““景觀設(shè)計(jì)””中已做明確確規(guī)劃，樹立立整個(gè)項(xiàng)目的的品質(zhì)感。賣點(diǎn)四：節(jié)能環(huán)保建筑筑，綠色生態(tài)態(tài)居家。理由依據(jù)：建建議本項(xiàng)目從從建筑材料上上加以完善，，用產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)上樹立高品品質(zhì)概念，在在大英市場打打造真正的高高環(huán)保居家物物業(yè)。賣點(diǎn)五：最佳智能化系系統(tǒng)高品質(zhì)社區(qū)須須引入智能化化系統(tǒng)，方能能體現(xiàn)高品質(zhì)質(zhì)的形象，亦亦能適應(yīng)未來來發(fā)展需求，，但考慮成本本因素，我們們建議選擇性性的引入具備備實(shí)用功能的的智能化系統(tǒng)統(tǒng)，例如可視視對(duì)講系統(tǒng)、、出入口控制制管理系統(tǒng)等等。在投入不不大的情況下下，提升本項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)，以以整體優(yōu)質(zhì)形形象，促進(jìn)銷銷售。1、入市時(shí)機(jī)機(jī)2009年遂遂寧房地產(chǎn)市市場異?；钴S躍，呈供需兩兩旺之勢。2010年，，受到國家一一些政策層面面影響，市場場有一部分觀觀望情緒。到到就大英市場場而言，受政政策影響因素素較小，主要要受到需求影影響。因此，，從調(diào)查了解解看，市場普普遍存在尾盤盤。因此，建建議抓緊時(shí)間間入市，爭取在5月開開盤，全部打打開局面。三、入市策略2、入市途徑徑根據(jù)本項(xiàng)目的的綜合情況，，建議采取以以下入市途徑徑項(xiàng)目現(xiàn)場銷售售+人員派單單的銷售策略略+廣告推廣廣+促銷活動(dòng)動(dòng)1、價(jià)格走勢勢我們?cè)O(shè)計(jì)的項(xiàng)項(xiàng)目包裝策劃劃方案，一直直強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)質(zhì)，實(shí)際就是是想提高性價(jià)價(jià)比優(yōu)勢。我們的主體思思路就是將本本案直接包裝裝成3000元/平米的的高檔樓盤，，而實(shí)際銷售售價(jià)位鎖定在在2900元元左右，讓客戶產(chǎn)生心心理上的價(jià)位位順差，覺得得物超所值。。四、價(jià)格策略略所以，我們建建議本案整體體價(jià)格走勢為為中開高走，，試探市場后后，伺機(jī)逐步步上揚(yáng)，最終終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)價(jià)位。具體價(jià)位走勢勢為：均價(jià)：2800元入入市2900元持續(xù)續(xù)3000元尾尾盤2、價(jià)格體系系單元價(jià)差擬定在每平米50元元左右，隨著具體樓樓座位置和景景觀差別，以以及銷售當(dāng)中中遇到的具體體問題，還可可以上下浮動(dòng)動(dòng)10元。樓層價(jià)差方面，采用分段樓層價(jià)差差的方式進(jìn)行行做價(jià)，樓層價(jià)差隨隨著樓層的上上升不斷上升升，根據(jù)不同同階段，樓層價(jià)差擬定定為每平米20——30元之間。第五部分營營銷包包裝如何來塑造領(lǐng)領(lǐng)先型物業(yè)的的特性呢？如如何來包裝裝？如何進(jìn)行銷售售？一、主題廣告告語絕對(duì)城市絕絕對(duì)中央城市高度榮榮耀領(lǐng)地城市的面子二、主體廣告告調(diào)性避開城市一般般廣告色調(diào)，，從視覺上給給人耳目一新新。冷色調(diào)主打，，突出項(xiàng)目的的剛硬品質(zhì)。。通過精致的畫畫面訴求品質(zhì)質(zhì)高端。畫面干凈、簡簡單，但具備備視野沖擊。。三、廣告表現(xiàn)現(xiàn)：四、銷售通路路1、樓盤售樓樓部專業(yè)的的現(xiàn)場場接待待流程程，積積極的的銷售售人員員，規(guī)規(guī)范的的管理理模式式，在在最短短時(shí)間間內(nèi)促促進(jìn)每每一個(gè)個(gè)客戶戶迅速速成交交2、直直接拜拜訪客客戶利用登登記的的客戶戶資源源及北北港公公司龐龐大的的遂寧寧住宅宅物業(yè)業(yè)投資資客戶戶資源源，直直接登登門拜拜訪，，傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目目最新新進(jìn)展展。3、（（DM單））派單單主動(dòng)出出擊，，將項(xiàng)項(xiàng)目宣宣傳品品主動(dòng)動(dòng)傳達(dá)達(dá)給客客戶，，讓客客戶以以最快快的速速度了了解項(xiàng)項(xiàng)目情情況。。4、傳傳播媒媒體（（報(bào)紙紙、電電視））5、老老客戶戶帶新新客戶戶通過各各種公公關(guān)及及優(yōu)惠惠活動(dòng)動(dòng)來促促進(jìn)老老客戶戶帶動(dòng)動(dòng)新客客戶，，從而而增加加上客客量。。經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)總結(jié)結(jié)，老老客戶戶帶來來成交交的客客戶占占到總總成交交的客客戶的的15-20%。6、針針對(duì)性性團(tuán)購購組織專專項(xiàng)團(tuán)團(tuán)購銷銷售隊(duì)隊(duì)伍，，以一一對(duì)一一談判判的銷銷售模模式，，針對(duì)對(duì)性的的開展展集團(tuán)團(tuán)客戶戶專項(xiàng)項(xiàng)座談?wù)剷?huì)議議，以以現(xiàn)場場項(xiàng)目目演示示與促促銷手手段來來打動(dòng)動(dòng)團(tuán)購購客戶戶，并并不定定期的的組織織團(tuán)購購客戶戶參觀觀項(xiàng)目目施工工現(xiàn)場場，進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場講講解，，及時(shí)時(shí)回饋饋項(xiàng)目目各階階段的的進(jìn)度度信息息，保保證客客戶隨隨時(shí)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的關(guān)關(guān)注與與信心心。根據(jù)北北港公公司對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)大英英市場場以及及本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情情況分分析，，結(jié)合合銷售售季節(jié)節(jié)與市市場競競爭狀狀況，，并