終端零庫存執(zhí)行方案與實操分析范本

終端零庫存執(zhí)行方案與實操分析范本___?市城市更新?項目實操系?列（九）?——被拆遷?方之納稅分?析與稅務(wù)籌?劃及城市更?新各階段的?回遷風(fēng)險控?制西政資?本為西政投?資集團下屬?企業(yè)，西政?投資集團是?西南政法大?學(xué)地產(chǎn)、金?融圈校友傾?心打造的地?產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈?綜合金融服?務(wù)平臺。集?團主營私募?投資、創(chuàng)業(yè)?投資，主要?投資方向為?地產(chǎn)、高新?科技、互聯(lián)?網(wǎng)、文化傳?媒、創(chuàng)新金?融等產(chǎn)業(yè)。?集團下設(shè)西?政地產(chǎn)金融?研究院，專?門從事金融?/融資產(chǎn)品?設(shè)計、稅務(wù)?籌劃、跨境?投融資、房?地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)?鏈實務(wù)研究?與顧問工作?。歡迎任何?形式的溝通?、交流和合?作，歡迎推?薦地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?/融資項目?、創(chuàng)投融資?項目，推薦?者重謝。?鏈接目錄?一、被拆?遷方的納稅?分析（一?）增值稅?（二）土地?增值稅（?三）印花稅?（四）企?業(yè)所得稅?（五）契稅?二、拆遷?補償協(xié)議履?約要點及各?階段操作注?意事項（?一）更新意?愿征集階段?（二）城?市更新計劃?申報階段?（三）更新?單元規(guī)劃草?案編制及批?準階段（?四）實施主?體申報及確?認階段（?五）房地產(chǎn)?證注銷階段?（六）建?筑設(shè)計及施?工階段（?七）回遷物?業(yè)的選擇?三、貨幣補?償或回遷房?屋的稅務(wù)籌?劃筆者按?就實務(wù)情?況而言，如?被拆遷方主?要以取得貨?幣補償為目?的，則可優(yōu)?先考慮以拆?遷補償?shù)姆?式取得貨幣?補償，并適?用___年?遞延納稅（?針對企業(yè)）?或自然人免?繳個人所得?稅的相關(guān)稅?收優(yōu)惠政策?（具體請參?見筆者__?_年___?月___日?于本公眾號?“西政資本?”發(fā)布之推?文《拆遷安?置補償過程?中開發(fā)商與?被拆遷方的?稅費分析與?稅務(wù)籌劃》?）；其次被?拆遷方可選?擇以股權(quán)轉(zhuǎn)?讓方式轉(zhuǎn)讓?項目權(quán)益并?實現(xiàn)退出，?其中因股權(quán)?轉(zhuǎn)讓取得的?高額溢價亦?可通過拆分?交易價款等?方式實現(xiàn)稅?籌和節(jié)稅的?目的（具體?請參見筆者?___年_?__月__?_日于本公?眾號“西政?資本”發(fā)布?之推文《_?__市城市?更新項目實?操系列（?七）——交?易方案設(shè)計?及稅務(wù)籌劃?》）。如被?拆遷方主要?以取得回遷?物業(yè)為目的?，則拆遷安?置補償無疑?是最好的選?擇，其次就?是合作建房?，但鑒于合?作建房的稅?收政策適用?需滿足相對?嚴格的條件?，因此實務(wù)?中基本都是?選擇拆遷安?置補償?shù)姆?式以獲得回?遷物業(yè)。?為便于讀者?深入了解拆?遷補償?shù)暮?作模式可以?給被拆遷方?帶來的優(yōu)勢?，筆者特從?城市更新項?目中被拆遷?方稅費負擔?的分析入手?，幫助讀者?理清被拆遷?方的納稅義?務(wù)，并從回?遷房屋的風(fēng)?險控制角度?讓讀者對更?新項目各環(huán)?節(jié)中被拆遷?方的權(quán)益保?障措施有更?深入的認識?。一、被?拆遷方的納?稅分析（?一）增值稅?被拆遷方?因被拆遷取?得的拆遷補?償所得是否?需繳納增值?稅一事一直?存在爭議。?營改增前，?《國家稅務(wù)?總__關(guān)于?單位和個人?土地被國家?征用取得土?地及地上附?著物補償費?有關(guān)營業(yè)稅?的批復(fù)》（?國稅函[_?__]__?_號）答復(fù)?：“對國家?因公共利益?或城市規(guī)劃?需要而收回?單位和個人?所擁有的土?地使用權(quán)，?并按照《_?__土地管?理法》規(guī)定?標準支付給?單位和個人?的土地及地?上附著物（?包括不動產(chǎn)?）的補償費?不征收營業(yè)?稅?！薄秶?家稅務(wù)總_?_關(guān)于土地?使用者將土?地使用權(quán)歸?還給土地所?有者行為營?業(yè)稅問題_?__》（國?稅函[__?_]___?號）答復(fù)：?“納稅人將?土地使用權(quán)?歸還給土地?所有者時，?只要出具縣?級（含）以?上地方人民?政府收回土?地使用權(quán)的?正式文件，?無論支付征?地補償費的?資金來源是?否為政府財?政資金，該?行為均屬于?土地使用者?將土地使用?權(quán)歸還給土?地所有者的?行為，按照?《國家稅務(wù)?___〈營?業(yè)稅稅目注?釋（試行稿?）〉___?》（國稅發(fā)?[___]?___號）?規(guī)定，不征?收營業(yè)稅。?”營改增后?，僅《營業(yè)?稅改征增值?稅試點過渡?政策的規(guī)定?》提到“?一、下列項?目免征增值?稅（三十?七）土地所?有者出讓土?地使用權(quán)和?土地使用者?將土地使用?權(quán)歸還給土?地所有者”?，也即作為?土地使用者?將土地交還?國家，具體?表現(xiàn)為將土?地使用權(quán)證?交還國家并?注銷，從而?取得實物補?償?shù)男袨槊?交增值稅。?于___?而言，營改?增前，__?_市《城市?更新稅收政?策指引》（?深地稅__?_發(fā)[__?_]___?號）“二?、被拆遷居?民或單位讓?渡土地使用?權(quán)并取得拆?遷補償???2.被拆遷?居民或單位?取得拆遷補?償不征營業(yè)?稅。根據(jù)《?___省地?方稅務(wù)__?關(guān)于舊城拆?遷改造有關(guān)?營業(yè)稅問題?的批復(fù)》（?粵地稅函〔?___〕_?__號）及?《___市?地方稅務(wù)_?_關(guān)于重新?發(fā)布》（深?地稅發(fā)[_?__]__?_號）文件?的規(guī)定，被?拆遷戶取得?的補償收入?不征收營業(yè)?稅?！睜I改?增后，深地?稅___發(fā)?[___]?___號文?取代了上述?文件，其中?對被拆遷方?取得的拆遷?安置補償所?得按不征增?值稅進行處?理。（二?）土地增值?稅《__?_土地增值?稅暫行條例?》規(guī)定：“?有下列情形?之一的，免?征土地增值?稅：（一?）納稅人建?造普通標準?住宅出售，?增值額未超?過扣除項目?金額___?％的；（?二）因國家?建設(shè)需要依?法征用、收?回的房地產(chǎn)??！薄禵_?_土地增值?稅暫行條例?實施細則》?規(guī)定：“條?例第八條?（二）項所?稱的因國家?建設(shè)需要依?法征用、收?回的房地產(chǎn)?，是指因城?市實施規(guī)劃?、國家建設(shè)?的需要而被?政府批準征?用的房產(chǎn)或?收回的土地?使用權(quán)。因?城市實施規(guī)?劃、國家建?設(shè)的需要而?搬遷，由納?稅人自行轉(zhuǎn)?讓原房地產(chǎn)?的，比照本?規(guī)定免征土?地增值稅。?符合上述免?稅規(guī)定的單?位和個人，?須向房地產(chǎn)?所在地稅務(wù)?機關(guān)提出免?稅申請，經(jīng)?稅務(wù)機關(guān)審?核后，免予?征收土地增?值稅?！?（三）印花?稅1.拆?遷補償環(huán)節(jié)?的印花稅?《___印?花稅暫行條?例》第二條?：“下列憑?證為應(yīng)納稅?憑證：1?.購銷、加?工承攬、建?設(shè)工程承包?、財產(chǎn)租賃?、貨物運輸?、倉儲保管?、借款、財?產(chǎn)保險、技?術(shù)合同或者?具有合同性?質(zhì)的憑證；?2.產(chǎn)權(quán)?轉(zhuǎn)移書據(jù)；?3.營業(yè)?帳簿；4?.權(quán)利、許?可證照；?5.經(jīng)財政?部確定征稅?的其他憑證?”。鑒于?“拆遷補償?協(xié)議”不在?上述列舉范?圍內(nèi)，因此?《拆遷補償?協(xié)議》以及?取得搬遷補?償所得不需?繳納印花稅?。2.不?動產(chǎn)回遷環(huán)?節(jié)的印花稅?《財政部?國家稅務(wù)總?__關(guān)于棚?戶__改造?有關(guān)稅收政?策___》?（財稅[_?__]__?_號）第一?條：對改造?安置住房建?設(shè)用地免征?城鎮(zhèn)土地使?用稅。對改?造安置住房?經(jīng)營管理單?位、開發(fā)商?與改造安置?住房相關(guān)的?印花稅以及?購買安置住?房的個人涉?及的印花稅?予以免征。?在商品住房?等開發(fā)項目?中配套建造?安置住房的?，依據(jù)政府?部門出具的?相關(guān)材料、?房屋征收（?拆遷）補償?協(xié)議或棚戶?__改造合?同（協(xié)議）?，按改造安?置住房建筑?面積占總建?筑面積的比?例免征城鎮(zhèn)?土地使用稅?、印花稅。?（四）企?業(yè)所得稅?1.貨幣補?償《企業(yè)?政策性搬遷?所得稅管理?辦法》（國?家稅務(wù)__?_公告__?_年第__?_號）第十?六條“企業(yè)?的搬遷收入?，扣除搬遷?支出后的余?額，為企業(yè)?的搬遷所得?。企業(yè)應(yīng)在?搬遷完成年?度，將搬遷?所得計入當?年度企業(yè)應(yīng)?納稅所得額?計算納稅。?”《___?企業(yè)政策性?搬遷或處置?收入有關(guān)企?業(yè)所得稅處?理問題__?_》（國稅?函[___?]___號?）“二、?對企業(yè)取得?的政策性搬?遷或處置收?入，應(yīng)按以?___式進?行企業(yè)所得?稅處理：?（一）企業(yè)?根據(jù)搬遷規(guī)?劃，異地重?建后恢復(fù)原?有或轉(zhuǎn)換新?的生產(chǎn)經(jīng)營?業(yè)務(wù)，用企?業(yè)搬遷或處?置收入購置?或建造與搬?遷前相同或?類似性質(zhì)、?用途或者新?的固定資產(chǎn)?和土地使用?權(quán)（以下簡?稱重置固定?資產(chǎn)），或?對其他固定?資產(chǎn)進行改?良，或進行?技術(shù)改造，?或安置職工?的，準予其?搬遷或處置?收入扣除固?定資產(chǎn)重置?或改良支出?、技術(shù)改造?支出和職工?安置支出后?的余額，計?入企業(yè)應(yīng)納?稅所得額。?（二）企?業(yè)沒有重置?或改良固定?資產(chǎn)、技術(shù)?改造或購置?其他固定資?產(chǎn)的計劃或?立項報告，?應(yīng)將搬遷收?入加上各類?拆遷固定資?產(chǎn)的變賣收?入、減除各?類拆遷固定?資產(chǎn)的折余?價值和處置?費用后的余?額計入企業(yè)?當年應(yīng)納稅?所得額，計?算繳納企業(yè)?所得稅。?（三）企業(yè)?利用政策性?搬遷或處置?收入購置或?改良的固定?資產(chǎn)，可以?按照現(xiàn)行稅?收規(guī)定計算?折舊或攤銷?，并在企業(yè)?所得稅稅前?扣除。（?四）企業(yè)從?規(guī)劃搬遷次?年起的五年?內(nèi)，其取得?的搬遷收入?或處置收入?暫不計入企?業(yè)當年應(yīng)納?稅所得額，?在五年期內(nèi)?完成搬遷的?，企業(yè)搬遷?收入按上述?規(guī)定處理。?”根據(jù)上述?，被拆遷企?業(yè)取得的補?償款可在五?年內(nèi)計入企?業(yè)應(yīng)納稅所?得額，也即?被拆遷企業(yè)?可盡量將完?稅義務(wù)延至?第五年處理?。2.房?屋補償（回?遷房）_?__市《城?市更新稅收?政策指引》?（深地稅_?__發(fā)[_?__]__?_號）第二?部分第（?三）條第_?__款“???如企業(yè)獲?得房產(chǎn)形式?的拆遷補償?，應(yīng)按公允?價值確認搬?遷收入?！?但國家稅務(wù)?___公告?___年第?___號《?___企業(yè)?政策性搬遷?所得稅有關(guān)?問題的公告?》明確規(guī)定?“二、企?業(yè)政策性搬?遷被征用的?資產(chǎn)，采取?資產(chǎn)置換的?，其換入資?產(chǎn)的計稅成?本按被征用?資產(chǎn)的凈值?，加上換入?資產(chǎn)所支付?的稅費（涉?及補價，還?應(yīng)加上補價?款）計算確?定?！备鶕?jù)?效力優(yōu)先的?原則，被拆?遷企業(yè)取得?補償?shù)姆课?本身無需按?公允價值確?認搬遷收入?并繳納企業(yè)?所得稅。?值得注意的?是，回遷房?屋登記價過?低將直接導(dǎo)?致再次轉(zhuǎn)讓?房屋時的高?稅負問題。?鑒于___?市目前對返?遷房屋的登?記價處理大?多按照拆遷?補償安置合?同約定的價?格來確定，?因此被拆遷?方需就返遷?房屋的登記?價與開發(fā)商?進行充分溝?通，并做好?完善的合同?條款設(shè)計。?特別提示?：一般來?說，返遷物?業(yè)的登記價?主要由原被?拆遷的資產(chǎn)?凈值（相當?于提供的土?地價值）、?補繳的地價?以及后期的?開發(fā)建設(shè)成?本組成，但?因開發(fā)商提?供返遷物業(yè)?在土增稅和?所得稅層面?均按市場價?進行視同銷?售處理，因?此實務(wù)里面?被拆遷方需?注意與開發(fā)?商談判時的?相應(yīng)技巧，?雙方平衡處?理。（五?）契稅根?據(jù)《財政部?、國家稅務(wù)?總__關(guān)于?企業(yè)以售后?回租方式進?行融資等有?關(guān)契稅政策?___》（?財稅[__?_]___?號）和《_?__省契稅?實施辦法》?第六條的規(guī)?定，土地、?房屋被縣級?以上人民政?府征用、占?用后，重新?承受土地、?房屋權(quán)屬，?其成交價格?或補償面積?沒有超出規(guī)?定補償標準?的，免征契?稅。因房屋?被征收而選?擇貨幣補償?用以重新購?置房屋，并?且購房成交?價格不超過?貨幣補償?shù)?，對新購房?屋免征契稅?；購房成交?價格超過貨?幣補償?shù)模?對差價部分?按規(guī)定征收?契稅。因房?屋被征收而?選擇房屋產(chǎn)?權(quán)調(diào)換，并?且不繳納房?屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?差價的，對?新?lián)Q房屋免?征契稅；繳?納房屋產(chǎn)權(quán)?調(diào)換差價的?，對差價部?分按規(guī)定征?收契稅。?二、拆遷補?償協(xié)議履約?要點及各階?段操作注意?事項（一?）更新意愿?征集階段?被拆遷方需?全面了解更?新單元范圍?內(nèi)是否存在?村___用?地或者村_?__物業(yè)之?類的村__?_資產(chǎn)，如?存在村__?_資產(chǎn)，需?重點___?開發(fā)商與村?股份合作公?司之間簽訂?的委托協(xié)議?或合作協(xié)議?的情況。?由于___?目前的村_?__資產(chǎn)監(jiān)?管相關(guān)政策?的收緊（如?《龍崗區(qū)社?區(qū)股份合作?公司村__?_用地開發(fā)?及交易監(jiān)管?實施細則》?），股份合?作公司與開?發(fā)商之間簽?訂合作開發(fā)?協(xié)議相對謹?慎，基本上?只簽訂委托?協(xié)議（即使?簽訂合作協(xié)?議的，也只?是標題，實?質(zhì)內(nèi)容仍為?委托），書?面同意城市?更新且委托?開發(fā)商作為?項目的申報?主體。涉及?村___資?產(chǎn)的，股份?合作公司決?議流程繁瑣?，村___?資產(chǎn)處置可?能涉及公開?化選擇市場?主體，而且?政府部門備?案流程冗長?，直接影響?項目開發(fā)周?期及可行性?。因此，?被拆遷方需?及時掌握是?否存在村_?__用地及?資產(chǎn)處置，?以便做好開?發(fā)周期的預(yù)?期和心理準?備。（二?）城市更新?計劃申報階?段更新單?元屬于按照?規(guī)劃控制單?元控制用地?，如需進一?步編制詳細?規(guī)劃，確定?單元內(nèi)地塊?劃分和具體?地塊容積率?等規(guī)劃條件?，則該類更?新單元仍存?在諸多規(guī)劃?條件的不確?定性。該種?情況下，被?拆遷方需重?點___開?發(fā)商對更新?單元具體城?市更新單元?申報及單元?劃定情況。?事實上，已?簽訂的拆遷?補償協(xié)議雖?約定了具體?的回遷分期?等內(nèi)容，但?在規(guī)劃條件?與協(xié)議不符?的情況下，?很有可能將?難以落實原?拆補約定并?產(chǎn)生爭議。?為此，建?議被拆遷方?根據(jù)更新單?元劃定情況?及時與開發(fā)?商溝通，一?方面確保單?元范圍劃定?與原拆補協(xié)?議確定的一?致，一方面?如出現(xiàn)不一?致，則及時?調(diào)整原協(xié)議?相關(guān)約定，?爭取最大限?度保障被拆?遷方權(quán)益。?（三）更?新單元規(guī)劃?草案編制及?批準階段?更新單元規(guī)?劃（專規(guī)）?是管理城市?更新活動的?基本依據(jù)，?統(tǒng)籌了整個?城市更新項?目各參與方?的利益。被?拆遷方在開?發(fā)商編制城?市更新單元?規(guī)劃的過程?中，對于更?新單元規(guī)劃?涉及的關(guān)鍵?要素（如限?高、路網(wǎng)、?道路開口等?）需予以充?分注意，對?于開發(fā)商報?政府部門審?批后公示的?城市更新單?元規(guī)劃草案?，發(fā)現(xiàn)對被?拆遷方不利?因素的，應(yīng)?及時異議并?提出意見和?建議，及時?溝通處理。?另外，專?項規(guī)劃將確?定最終分期?及各分期地?塊情況，拆?補協(xié)議中約?定回遷物業(yè)?的所在分期?問題時，建?議根據(jù)最終?專規(guī)獲批情?況重新對回?遷物業(yè)位置?進行約定（?分期不屬于?強規(guī)，開發(fā)?商根據(jù)項目?拆遷情況等?進行調(diào)整，?且調(diào)整難度?不大，故建?議以地塊位?置確定回遷?物業(yè)位置）?。另外，關(guān)?于選房的其?他注意事項?需在設(shè)計施?工階段進行?確定（具體?見下文內(nèi)容?）。（四?）實施主體?申報及確認?階段在實?施主體確認?之前，開發(fā)?商將完成所?有拆遷補償?等事宜，并?形成單一主?體文件的備?案工作，經(jīng)?政府部門審?核后進行實?施主體公示?。實施主體?就土地權(quán)屬?、建筑物權(quán)?屬及開發(fā)商?形成單一主?體的過程等?內(nèi)容進行公?示，被拆遷?方應(yīng)___?公示的內(nèi)容?是否與原拆?補協(xié)議的約?定一致。在?開發(fā)商完成?實施主體資?格確認后，?將與政府部?門簽訂監(jiān)管?協(xié)議，該監(jiān)?管協(xié)議基本?由政府部門?制定，無法?修改，但建?議在監(jiān)管協(xié)?議完成簽訂?后復(fù)印并留?存