花橋周報(2012年2月17日~2月23日)課件

2月17日-2月23日花橋樓市周報Realestate

Weekly目錄Contents一、新聞回顧

三、全國重點城市周成交情況五、土地市場情況七、樓市新增量分析九、重點競爭個案分析十一、樓市媒體動態(tài)二、政策分析四、上海市周成交情況分析六、昆山市樓市成交量分析八、區(qū)域主要樓盤加權(quán)價格走勢十、熱銷樓盤房源分析十二、樓市階段性研判新聞回顧多個城市上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)首次置業(yè)剛需2012-2-17來源：中國廣播網(wǎng)

從3月1日起，上海將調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。上海確定普通住房的標(biāo)準(zhǔn)包括二環(huán)三個區(qū)域內(nèi)套均總價、容積率和面積，這次調(diào)整的是價格標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析稱，地方政府這次調(diào)整普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，不僅鼓勵了剛性需求，而且避免整體放松投資投機(jī)性需求的可能。2月21日，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年將在全國范圍內(nèi)在試點清理小產(chǎn)權(quán)房，并再次重申，小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)。

新聞回顧國土部：今年將在全國試點清理小產(chǎn)權(quán)房2012-2-22來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購房資質(zhì)，即可以購買第二套房。對于外地戶籍居民的這一操作辦法從限購政策開始實施時就已經(jīng)執(zhí)行，上海樓市限購政策并沒有調(diào)整，并且將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。限購政策中明確規(guī)定能夠購買兩套住房的“上海戶籍居民家庭”就是指戶口所在地為上海的居民。而此次上海房管局對“上海戶籍居民家庭”的解釋中包括了“外地戶籍持上海長期居住證滿三年的居民”,在實際操作中，還是相當(dāng)于放寬了限購的范圍。新聞回顧上海樓市限購令“舊政新提”傳遞微調(diào)信號2012-2-23來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞?wù)叻治龃婵顪?zhǔn)備金率下調(diào)2012-2-19來源：新浪房產(chǎn)央行18日晚間發(fā)布消息，從2012年2月24日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點：大型金融機(jī)構(gòu)將為20.50%、中小機(jī)構(gòu)將為17%。點評：下調(diào)存準(zhǔn)率一是資金市場貸款規(guī)?？梢詳U(kuò)大，而是房地產(chǎn)涉及到幾十個行業(yè)，其中一些行業(yè)資金寬松一些，對房地產(chǎn)業(yè)有直接的影響。在CPI居高時下調(diào)存準(zhǔn)率說明經(jīng)濟(jì)有大問題，偏緊的貨幣政策相對緩和無濟(jì)于事，基礎(chǔ)貨幣能否成為貨幣，還得看貨幣乘數(shù)，此次放松可視為利空，房企應(yīng)利用短期刺激快跑。存準(zhǔn)率下調(diào)有利于改善資金面緊張局面，間接利好樓市，銀行在放貸額度增加后，將更加支持自住放貸，尤其是首套房利率還將繼續(xù)回落，由基準(zhǔn)逐步回落至九折水平。上海市周成交情況本周上海市商品房成交面積為18.80萬平方米，環(huán)比上周上漲16.87%，成交均價為17820元/平方米，環(huán)比上周下跌11.06%；本周上海市商品住宅成交面積為14.04萬平方米，環(huán)比上周上漲68.32%；本周全市商品住宅成交均價為19490元/平方米，環(huán)比上周下跌5.69%。上海市周成交情況

本周上海市商品房新增供應(yīng)積為9.84萬平方米，環(huán)比上周下跌58.00%；商品住宅新增供應(yīng)面積為6.78萬平方米，環(huán)比上周下跌42.35%。本周獲取預(yù)售證的商品住宅項目共4個，其中，仁恒森蘭雅苑3.42萬方，其次是保利葉城3.30萬方和中環(huán)凱旋公寓0.04萬方。上海市周成交情況本周上海市商鋪類物業(yè)成交面積2.27萬平方米，環(huán)比上周下跌9.34%；均價14326元/平方米，環(huán)比上周下跌30.94%。本周上海市辦公類物業(yè)成交面積為1.15萬平方米，相比上周下跌43.75%；均價為20784元/平方米，環(huán)比上周下跌21.67%。

點評：

本周商品住宅價跌量增、成交量大幅反彈，成交面積環(huán)比上周大漲了68.32%，雖然14.04萬方的周成交量和歷史平均水平比依然很低，但相較倒推365天的年化周均水平12.69萬方，依然高出了10.64%，反映出部分開發(fā)商順應(yīng)政府調(diào)控、以價換量、積極入市的意愿。此外，保利的大幅降價，對觀望的開發(fā)商也具有極大的心理影響，預(yù)計后市加入降價行列的開發(fā)商會越來越多，樓市有望進(jìn)入以價換量的“小陽春”。

均價3萬以下的中低價位和3萬到5萬的中高價位商品住宅回暖最為明顯，其中，均價3萬到5萬的中高價位商品住宅成交面積周環(huán)比漲幅最大，大漲了81.08%，此價位段中，位于浦東花木板塊的浦東古北御庭和位于閔行顓橋板塊的上海星河灣成交量最大，分列冠亞軍。黃志堅表示，這和兩個項目一個是低開、一個是降價的大幅優(yōu)惠有關(guān)。

政府樓市調(diào)控不放松的反復(fù)表態(tài)，促使中低價位的剛需樓盤和中高價位的改善型樓盤進(jìn)入市場角逐，以爭奪有限的客源，讓利將是普遍現(xiàn)象。而對開發(fā)商而言，一旦回款足夠保障正常運營，就會縮小或取消優(yōu)惠，重新進(jìn)入觀望或等待政策的逐步“回暖”。因此，購房者不應(yīng)盲目等待，應(yīng)該選擇自己喜歡的區(qū)域，多看、先看、多比較，該下手時就果斷下手，以免錯過自己喜歡的房子而讓別人捷足先登，政府政策壓出來的機(jī)會最好不要錯過。新成交地塊：一周樓市分析—土地市場分析地塊位置土地面積

（平方米）用途出讓年限容積率（F）建筑密度起投價競得價競得人花橋鎮(zhèn)綠地大道南側(cè)、薛趙路西側(cè)226507.61平方米商住40年文化娛樂、辦公、配套商業(yè):1.5-2.5、配套住宅:2.5-3.025%-30%1500元/平方米1510元/平方米上海嘉寶實業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司、網(wǎng)尚世界（北京）數(shù)字電影文化發(fā)展有限公司（聯(lián)合競買）昆山樓市每周區(qū)域成交量情況(套數(shù)）區(qū)域1.13~1.191.20~2.22.3~2.92.10~2.162.17~2.23增減增減率開發(fā)區(qū)72153867179112167.16%玉山751740797900.00%花橋31911424537.14%周市238306333110.00%千燈1349183921116.67%巴城6516141400.00%陸家-504-112-125.00%南部水鄉(xiāng)1222128-4-33.33%張浦1035102212120.00%全市2165813327145017966.05%注：數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)樓市成交量分析樓市成交量分析

本周昆山樓市成交450套，較上一周的271套又增加了179套，增幅達(dá)66.05%。開發(fā)區(qū)、周市鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)的成交量都出現(xiàn)了不同程度的上漲，玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)與上周持平，南部水鄉(xiāng)則出現(xiàn)了成交量下滑現(xiàn)象。樓市成交量分析

本周昆山樓市成交450套，較上周的271套又增加了179套，增幅達(dá)66.05%。目前昆山整體市場成交量在逐漸回復(fù)，開發(fā)商開始降價，剛性需求者出手購房，成交量較以往有所上升。樓市成交量分析本周花橋區(qū)域總成交45套，其中住宅成交40套，商業(yè)成交了5套，表現(xiàn)較為良好的項目為常發(fā)香城灣和中城虹梅苑，其他項目表現(xiàn)較為一般。我們對重點關(guān)注樓盤成交房源進(jìn)行跟蹤，根據(jù)成交數(shù)據(jù)得出這些樓盤的整體成交均價，進(jìn)而粗略地顯示花橋樓市價格走勢，由于價格數(shù)據(jù)僅限于關(guān)注樓盤，因此與區(qū)域?qū)嶋H整體成交均價存在誤差，以下數(shù)據(jù)僅供參考。區(qū)域主要樓盤加權(quán)價格走勢常發(fā)香城灣：開盤時間：2010-03-25物業(yè)類別：普通住宅、洋房、別墅建筑類別：多層、小高層、高層容積率：1.70綠化率：40%總戶數(shù)：3104戶物業(yè)費：1.30元/平方米·月建筑面積：389864.00平方米開發(fā)商：昆山常發(fā)置業(yè)有限公司物業(yè)公司：江蘇省常發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)地址：花橋鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城綠地大道1333號（花園路與綠地大道交匯處）項目均價：花園洋房11000~12000元/平米；普通住宅9300元/平米在售房源：4、6、7、8號樓普通住宅、5號樓花園洋房在售戶型：普通住宅1+1房74.31平米和82.69平米、2+1房88.99平米、104平米、112平米；花園洋房3室2廳2衛(wèi)138平米（附贈9.09平米非機(jī)動車庫，不計入產(chǎn)證）裝修情況：毛坯熱銷戶型：74.31平方米1+1房備注：1、銷售人員介紹異地購房者只要提供上海滿一年的社?；騻€人所得稅繳納證明，他們可以協(xié)助找中國銀行上海分行貸款。2、7月17日推出8號樓，8月13日加推東單元。10月15日推出7號樓。（熱銷戶型:74.31平方米一房）重點競爭個案分析時間價格及優(yōu)惠情況1.20~2.2普通住宅均價9300元/平米，花園洋房單價在11000~12000元/平米,貸款總價優(yōu)惠10萬，一次性付款95折優(yōu)惠。2.3~2.9普通住宅均價9300元/平米，花園洋房單價在11000~12000元/平米,貸款總價優(yōu)惠10萬，一次性付款95折優(yōu)惠。目前和搜房網(wǎng)有合作活動，本周六搜房團(tuán)看房，特價房30套，價格在6000-6600元/平米之間，無另外的優(yōu)惠活動了。2.10~2.16普通住宅均價9300元/平米，花園洋房單價在11000~12000元/平米,貸款總價優(yōu)惠10萬，一次性付款95折優(yōu)惠。2.17~2.23普通住宅均價9300元/平米，花園洋房單價在11000~12000元/平米,貸款總價優(yōu)惠10萬，一次性付款95折優(yōu)惠。重點競爭個案分析上海裕花園：開盤時間：2010-09-18物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：高層容積率：2.79綠化率：40.10%總戶數(shù)：1748戶物業(yè)費：1.60元/平方米·月建筑面積：157455.00平方米開發(fā)商：昆山國瑞置業(yè)有限公司物業(yè)公司：昆山國瑞物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址：花橋鎮(zhèn)徐公橋路與光明路交匯處項目均價：均價12000元/平米左右，價格范圍在11000~13000元/平米之間。在售房源：10號樓，3號樓在售戶型：55平米的一房、94平米的二房、147平方米四房裝修情況：毛坯熱銷戶型：55平米1房備注：據(jù)銷售人員介紹，開發(fā)商可以協(xié)助不能提供相關(guān)證明的外地人貸款，貸款銀行為工商銀行。

（熱銷戶型：55平方米一房）重點競爭個案分析凱德都會新峰:開盤時間：2010-06-10物業(yè)類別：住宅建筑類別：高層容積率：3.59綠化率：40%總戶數(shù)：4700戶物業(yè)費：1.90元/平方米·月建筑面積：597143.00平方米開發(fā)商：昆山昆安置業(yè)有限公司物業(yè)公司：上海上房物業(yè)管理有限公司昆山分公司物業(yè)地址：花橋鎮(zhèn)兆豐路11號項目均價：13500元/平米左右在售房源：17號樓，19號樓,16號樓在售戶型：73平米一房、91平米兩房、95平米2+1房、120平米2+1房裝修情況：精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)1200~1500元/平方米之間熱銷戶型：120平方米左右2+1房。備注：1、銷售人員介紹異地購房者只要提供上海滿一年的社?；騻€人所得稅繳納證明，他們可以協(xié)助找中國銀行上海分行貸款。

2、1月7日推出了16號樓。（熱銷戶型：120平方米2+1房）重點競爭個案分析（熱銷戶型：73平方米1房）時間價格及優(yōu)惠情況1.20~2.2均價13500元/平米，全款95折，貸款98折2.3~2.9均價13500元/平米，全款95折，貸款98折2.10~2.16均價13500元/平米，全款95折，貸款98折。2.17~2.23均價13500元/平米，全款95折，貸款98折。重點競爭個案分析鑫苑國際城市花園：開盤時間：2009-10-25物業(yè)類別：住宅建筑類別：多層、高層容積率：2.60綠化率：40%總戶數(shù)：5033總戶數(shù)：5033戶物業(yè)費：1.50元/平方米·月建筑面積：604434.66平方米開發(fā)商：昆山鑫苑置業(yè)有限公司物業(yè)公司：河南鑫苑物業(yè)管理有限公司昆山分公司物業(yè)地址：昆山市花橋鎮(zhèn)綠地大道189號項目均價：當(dāng)前均價10000元/平米左右在售房源：近吳淞江的17、18、27、28號樓在售戶型：89平米2房、110平米3房、140平米3房裝修情況：毛坯熱銷戶型：89平米2房備注：1、銷售人員介紹異地購房者只要提供上海滿一年的社?；騻€人所得稅繳納證明，他們可以協(xié)助找中國銀行上海靜安分行貸款。2、110平米和140平米的三房均贈送10平米的入室花園。（熱銷戶型：89平米2房）重點競爭個案分析同城虹橋映象：開盤時間：2011-1-15物業(yè)類別：住宅、商住樓

建筑類別：高層容積率：2綠化率：30.5%總戶數(shù)：457物業(yè)費：1.30元/平方米·月建筑面積：52760平方米開發(fā)商：寧滬置業(yè)（昆山）有限公司物業(yè)公司：江蘇同城時代物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址：昆山市花橋鎮(zhèn)商務(wù)大道(近花橋中央公園)項目均價：均價11000元/平方米.戶型：62平米一房，77平米1+1房，89.8平米兩房123.55平米三房，140.59平米四房裝修情況：毛坯備注：1,77平米1+1房入戶花園10平米左右產(chǎn)證只計入一半面積。2，6月5日推出了6號樓。重點競爭個案分析123.55平方米三室兩廳兩衛(wèi)77平方米一室一廳一衛(wèi)89.8平方米兩室兩廳一衛(wèi)140.59平方米四室兩廳兩衛(wèi)時間價格及優(yōu)惠情況1.20~2.2均價11000元/平方米。優(yōu)惠措施是一次性付款享受98折，按揭貸款享受99折。2.3~2.9均價11000元/平方米。優(yōu)惠措施是一次性付款享受98折，按揭貸款享受99折。2.10~2.16均價11000元/平方米。優(yōu)惠措施是一次性付款享受98折，按揭貸款享受99折。2.17~2.23均價11000元/平方米。優(yōu)惠措施是一次性付款享受98折，按揭貸款享受99折。重點競爭個案分析重點競爭個案分析佛奧中金棕櫚灣花園：開盤時間：2011-10-22物業(yè)類別：住宅、別墅建筑類別：高層、獨棟、雙拼、聯(lián)排容積率：2綠化率：41%總建筑面積：26萬平方米物業(yè)費：0.8元/平方米·月開發(fā)商：昆山中金花橋置業(yè)有限公司物業(yè)公司：新中華管理機(jī)構(gòu)有限公司物業(yè)地址：昆山市花橋鎮(zhèn)綠地大道東1339號項目均價：8000元/平方米房源：73-193平米裝修情況：毛坯備注：一次性付款98折優(yōu)惠，貸款無優(yōu)惠。戶型：76平方米一房兩廳一衛(wèi)重點競爭個案分析時間價格及優(yōu)惠情況1.20~2.2均價8000元/平方米，優(yōu)惠措施為全款98折優(yōu)惠，貸款無優(yōu)惠。2.3~2.9均價8000元/平方米，優(yōu)惠措施為全款98折優(yōu)惠，貸款無優(yōu)惠。2.10~2.16均價8000元/平方米，優(yōu)惠措施為全款98折優(yōu)惠，貸款無優(yōu)惠。2.17~2.23均價8000元/平方米，優(yōu)惠措施為全款98折優(yōu)惠，貸款無優(yōu)惠。

中城花橋國際：開盤時間：2010-11物業(yè)類別：住宅、洋房、別墅建筑類別：聯(lián)排別墅、花園洋房容積率：1.50綠化率：40%總戶數(shù)：別墅112戶物業(yè)費：2元/平方米·月建筑面積：357790平方米開發(fā)商：中城集團(tuán)昆山盈橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：深圳天安物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址：昆山花橋鎮(zhèn)曹浦路188號（漕浦路勝巷路口）

項目均價：均價16000元/平左右，總價318萬元/套起。房源：220-270平米裝修情況：毛坯備注：1、別墅單套建筑面積為225-261平米（實際使用面積300—370平米）,花園面積80-120平米,地下室面積20平米，贈送露臺和獨立產(chǎn)權(quán)車位。

2、優(yōu)惠措施是按揭貸款享受98折，一次性付款