2021年三季度第一太平戴維斯媒體發(fā)布會(huì)PPT Vincent

北京寫字樓市場(chǎng)熱點(diǎn)回顧第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人助理董事李想政策的利好與利空——試論北交所的成立與“雙減政策”對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的影響設(shè)立北京證券交易所將助力北京金融服務(wù)體系高質(zhì)量發(fā)展習(xí)近平主席9月2日在2021年中國(guó)國(guó)際服務(wù)貿(mào)易交易會(huì)全球服務(wù)貿(mào)易峰會(huì)致辭中宣布，繼續(xù)支持中小企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，深化新三板改革，設(shè)立北京證券交易所，打造服務(wù)創(chuàng)新型中小企業(yè)主陣地。設(shè)立北京證券交易所，這意味著以服務(wù)中小企業(yè)為己任的新三板將站上改革新起點(diǎn)，中國(guó)資本市場(chǎng)改革發(fā)展又邁出關(guān)鍵一步。近年來(lái)，新三板的改革發(fā)展為進(jìn)一步深化改革打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。證監(jiān)會(huì)介紹，北京證券交易所將“以現(xiàn)有的新三板精選層為基礎(chǔ)組建”，總體平移精選層各項(xiàng)基礎(chǔ)制度，并同步試點(diǎn)證券發(fā)行注冊(cè)制。北京證券交易所仍是新三板的一部分，與創(chuàng)新層、基礎(chǔ)層一起組成“升級(jí)版”新三板。作為深化新三板改革的重要舉措，設(shè)立北京證券交易所必然會(huì)全面提升新三板服務(wù)中小企業(yè)的能力。北京證券交易所將牢牢堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新型中小企業(yè)的市場(chǎng)定位，尊重創(chuàng)新型中小企業(yè)發(fā)展規(guī)律和成長(zhǎng)階段，提升制度包容性和精準(zhǔn)性。這不僅意味著新三板精選層法律地位的提升，更將有效提升市場(chǎng)效率、激活市場(chǎng)活力，引導(dǎo)資源更多關(guān)注優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，提高品牌效應(yīng)和吸引力，引領(lǐng)中小企業(yè)群體更好發(fā)展?！氯A社社評(píng)來(lái)源：第一太平戴維斯研究部收集整理 3北京證券交易所的建立是繼北京自貿(mào)區(qū)之后又一個(gè)重大利好隨著北京證券交易所的到來(lái)，未來(lái)我國(guó)將呈現(xiàn)出上海證券交易所、深圳證券交易所、北京證券交易三足鼎立的資本市場(chǎng)體系。為中小企業(yè)發(fā)展探索新出口 中小企業(yè)發(fā)展需要大量資金支持滬、深證券交易所的有力 中小企業(yè)的發(fā)展成功就需補(bǔ)充，三足鼎立相輔相成 要多種資源的配置和杠桿發(fā)力帶動(dòng)更多的中小企業(yè)上市， 補(bǔ)足多層次資本市場(chǎng)發(fā)展激發(fā)企業(yè)家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱情 普惠金融的短板來(lái)源：第一太平戴維斯研究部收集整理 4北京證券交易所選址金融街中海國(guó)際中心國(guó)際投資大廈金益大廈金嘉大廈英藍(lán)國(guó)際金融中心錦什坊街叁拾伍號(hào)金融街中心太平洋保險(xiǎn)大廈中國(guó)再保險(xiǎn)大廈豐銘國(guó)際大廈國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行大廈中國(guó)人壽中心豐融國(guó)際中心中國(guó)光大中心富凱大廈泰康國(guó)際大廈投資廣場(chǎng) 金陽(yáng)大廈

2021Q3總存量:2,118,000平方米2021Q3空置率:4.7%2021Q3平均租金:633.4元/平方米/月北京證券交易所選擇在金融街注冊(cè)落地是中央深思熟慮之后的結(jié)果，北京作為國(guó)家金融管理中心的作用會(huì)越來(lái)越明顯。而打造服務(wù)創(chuàng)新型中小企業(yè)主陣通泰大廈

（北京證券交易所注冊(cè)地）

地的初衷預(yù)計(jì)會(huì)吸引一批金融服務(wù)企業(yè)把北京作為國(guó)企大廈遠(yuǎn)洋大廈

中國(guó)銀行大廈凱晨世貿(mào)中心長(zhǎng)安興融中心

圖例現(xiàn)有項(xiàng)目

自身的金融總部。借此良機(jī)，金融街區(qū)域極有可能完成新一輪的租戶迭代更新。來(lái)源：第一太平戴維斯研究部 5“雙減政策”殃及池魚(yú)中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》明確提出“雙減”工作目標(biāo)：學(xué)生過(guò)重作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)、家庭教育支出和家長(zhǎng)相應(yīng)精力負(fù)擔(dān)1年內(nèi)有效減輕、3年內(nèi)成效顯著，人民群眾教育滿意度明顯提升。?提升學(xué)校課后服務(wù)水平，教師可“彈性上下班制”?學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一律不得上市融資，嚴(yán)禁資本化運(yùn)作?不得提供和傳播“拍照搜題”等不良學(xué)習(xí)方法?不得有提前結(jié)課備考、考試排名等行為?不得在節(jié)假日及寒暑假期開(kāi)展學(xué)科類培訓(xùn)?主流媒體及新媒體等不刊登校外培訓(xùn)廣告來(lái)源：第一太平戴維斯研究部收集整理 6不同領(lǐng)域租戶租賃需求的微妙變化作為傳統(tǒng)的中堅(jiān)力量，信息技術(shù)及金融類企業(yè)的租賃需求長(zhǎng)期保持堅(jiān)挺。反觀消費(fèi)者服務(wù)板塊（教育培訓(xùn)等），短短三個(gè)月時(shí)間內(nèi)便出現(xiàn)明顯的占比變化。2021上半年 2021前三季度來(lái)源：第一太平戴維斯研究部 72021年前三季度各商務(wù)區(qū)寫字樓面積凈吸納情況2021年前三季度，全市甲級(jí)寫字樓吸納量累積達(dá)61.37萬(wàn)平方米，為去年總吸納量的3.4倍。但實(shí)際上并非每一個(gè)商務(wù)區(qū)都呈現(xiàn)出正吸納，部分區(qū)域由于退租多于新租，故呈現(xiàn)出負(fù)吸納的情況。平方米

300,000250,000200,000150,000100,00050,0000麗澤 CBD 東二環(huán) 亞奧 CBD周邊 通州 燕莎 中關(guān)村 望京 東長(zhǎng)安街 金融街 其他-50,000來(lái)源：第一太平戴維斯研究部 8北京市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展路徑愈發(fā)復(fù)雜多變望京中關(guān)村 亞奧燕莎東二環(huán)金融街CBD東長(zhǎng)安街CBD周邊麗澤大興商圈

圖例核心商務(wù)區(qū)次核心商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)通州運(yùn)河核心區(qū)

目前北京寫字樓市場(chǎng)樓宇之間的競(jìng)爭(zhēng)、各商務(wù)區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。過(guò)去傳統(tǒng)的租戶選址模式“核心-次核心-新興”的層級(jí)結(jié)構(gòu)正在悄然發(fā)生變化。不同層級(jí)的商務(wù)區(qū)在近年間都有新建項(xiàng)目或城市更新項(xiàng)目入市，租戶選址空間巨大。區(qū)位、商圈特性、政策導(dǎo)向、項(xiàng)目軟硬件水平業(yè)務(wù)發(fā)展方向、行業(yè)集聚效應(yīng)、（后疫情）成本核算……越來(lái)越多的因素納入到企業(yè)選址的考量決策當(dāng)中。來(lái)源：第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部曾經(jīng)風(fēng)靡寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)口行業(yè)01- P2P平臺(tái) 2013-201602- 聯(lián)合辦公 2015-202003- 在線教育 2018-2021

較低的準(zhǔn)入門檻、不顧風(fēng)控的業(yè)務(wù)擴(kuò)張、日益嚴(yán)重的多頭借貸進(jìn)一步扭曲了P2P的發(fā)展，最終將P2P平臺(tái)異化為影子金融機(jī)構(gòu)，引發(fā)了2018年的平臺(tái)爆雷潮，大量資金從網(wǎng)貸市場(chǎng)凈流出，P2P在中國(guó)的發(fā)展遭受重大挫折。隨著2015年“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”概念的出現(xiàn)，創(chuàng)業(yè)大軍呈井噴式的增長(zhǎng)，這也是聯(lián)合辦公得以在2015年開(kāi)啟發(fā)展。目前聯(lián)合辦公領(lǐng)域已完成多輪洗牌，目前只有少數(shù)幾家頭部的聯(lián)合辦公品牌得以存活，聯(lián)合辦公類租戶也只是優(yōu)質(zhì)寫字樓的“選配”而不是“標(biāo)配”。受疫情影響，在線教育公司逆市迅速爆發(fā)，行業(yè)用戶量再上一個(gè)臺(tái)階。隨著雙減政策的出臺(tái)，在線教育行業(yè)迅速進(jìn)入寒冬，行業(yè)洗牌加劇。一個(gè)風(fēng)口行業(yè)倒下了，還會(huì)有另一個(gè)新興行業(yè)站出來(lái)。每一次的起伏，都會(huì)伴隨租賃需求的變化。單個(gè)風(fēng)口行業(yè)的興起、隕落與迭代，會(huì)在短時(shí)期內(nèi)對(duì)局部區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)陣痛，但北京寫字樓市場(chǎng)的基本盤依然堅(jiān)固，整體發(fā)展動(dòng)能依然強(qiáng)勁。來(lái)源：第一太平戴維斯研究部 102021年前三季度北京寫字樓市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)110.4萬(wàn)供應(yīng) 平方米

繼2019年后，全市新增供應(yīng)再次突破百萬(wàn)平米大關(guān)。61.37萬(wàn) 前三季度凈吸納量是去年全年的3.4倍。吸納 平方米341.7租金 元/平方米/月

全市平均租金在本季度實(shí)現(xiàn)止跌反彈，租金指數(shù)環(huán)比微升0.6%，為近11個(gè)季度的首次16.7% 盡管新增供應(yīng)量巨大，但受益于良好的吸納情空置況，全市空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)來(lái)源：第一太平戴維斯研究部 11北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)、吸納與空置率2021年三季度，全市甲級(jí)寫字樓延續(xù)了今年以來(lái)的活躍態(tài)勢(shì)，當(dāng)季度吸納量為223,965平方米，約為去年同期的6.4倍。2021年前三季度，全市甲級(jí)寫字樓吸納量累積達(dá)61.37萬(wàn)平方米，為去年總吸納量的3.4倍。受益于良好的吸納情況，本季度全市平均空置率環(huán)比微降0.6個(gè)百分點(diǎn)至16.7%，近11個(gè)季度以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)空置率環(huán)比下降。

萬(wàn)平方米

供應(yīng)量(左軸)吸納量(左軸) 空置率(右軸)160140120100806040

21%18%15%12%9%6%200

3%0%來(lái)源：第一太平戴維斯研究部 12北京甲級(jí)寫字樓租金、空置走勢(shì)2021年第三季度，全市平均租金為人民幣每平方米每月341.7元，近11個(gè)季度以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)止跌反彈，平均租金指數(shù)環(huán)比微升0.5%、同比下降1.8%。

人民幣/平方米/月

400350300250200150100500

租金（左軸）供應(yīng)集中推高空置率需求活躍推動(dòng)租金快速上漲金融危機(jī)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致租金增長(zhǎng)緩慢需求活躍推動(dòng)空置率迅速下降

空置率（右軸）供應(yīng)有限而需求平穩(wěn)租金持續(xù)出現(xiàn)下滑租金高位波動(dòng)大量供應(yīng)推動(dòng)空置率上漲供應(yīng)有限而需求平穩(wěn)令空置率保持低位

24%21%18%15%12%9%6%3%0%1Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q181Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q21來(lái)源：第一太平戴維斯研究部 13北京甲級(jí)寫字樓未來(lái)供應(yīng)*CBD中關(guān)村CBD周邊燕莎東二環(huán)望京亞奧麗澤通州2001,597,160160120

1,680,800萬(wàn)平方米

960,45480509,54440371,10002021F 2022F 2023F 2024F 2025F*注：部分項(xiàng)目存在調(diào)整交付日期的可能性來(lái)源：第一太平戴維斯研究部 14北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)2021年期間，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)約160萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市。供應(yīng)的集中放量將會(huì)給北京寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)較大的壓力。但在后疫情階段，租賃需求得到充分釋放，預(yù)計(jì)2021年全年市場(chǎng)吸納量將大幅提升。

萬(wàn)平方米人民幣/平方米/月

180新增供應(yīng)凈吸納量市場(chǎng)預(yù)測(cè)1601401201008060402000506