中國(guó)房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)前景

中國(guó)房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)前景目錄

第一篇房地產(chǎn)融資模式的現(xiàn)狀與發(fā)展研究1

1.1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資途徑及房地產(chǎn)金融的模式分析1

房地產(chǎn)的概念1

1.1.2房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資模式1

1.1.3房地產(chǎn)創(chuàng)新融資模式1

1.2房地產(chǎn)信托基金的產(chǎn)生與發(fā)展1

1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展催生房地產(chǎn)信托1

1.2.2什么是房地產(chǎn)信托（REIT）1

1.3房地產(chǎn)信托的發(fā)展為再造產(chǎn)業(yè)鏈奠定了基礎(chǔ)1

1.4房地產(chǎn)信托是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然1

第二篇設(shè)立房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)前景1

2.1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究1

2.1.1金融宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)投資前景廣闊1

2.1.2城市化與住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)投資提供了現(xiàn)實(shí)的機(jī)會(huì)1

2.1.3上海、北京等主要城市未來的房地產(chǎn)需求潛力極大1

2.1.4北京市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r1

2.1.5我國(guó)房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)生的必然性1

2.2房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1

2.2.1國(guó)際房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀1

2.2.2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀與問題1第一篇房地產(chǎn)融資模式的現(xiàn)狀與發(fā)展研究1.1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資途徑及房地產(chǎn)金融的模式分析

房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)就是指房屋財(cái)產(chǎn)，即在土地上建筑起來的各種房屋；地產(chǎn)是指明確所有權(quán)的土地財(cái)產(chǎn)，包括住宅或非住宅附著物的土地，也包括已開發(fā)的和待開發(fā)的土地。房屋和土地不可移動(dòng)，或者是一經(jīng)移動(dòng)就要喪失極大價(jià)值的物體，因此又稱不動(dòng)產(chǎn)。但是，不動(dòng)產(chǎn)還包括港口，大壩，地下工程等。房地產(chǎn)行業(yè)即房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。在我國(guó)，首先包括在規(guī)劃國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓土地和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；其次包括從事房地產(chǎn)銷售代理服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司；以及所有以房地產(chǎn)服務(wù)、咨詢、管理、投資為主業(yè)的機(jī)構(gòu)和組織。

1.1.2房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資模式

1.銀行間接融資：

1）開發(fā)貸款：前提是取得土地使用權(quán)，自有開發(fā)資金不低于30%，立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建完畢具備開工條件。由開發(fā)商向銀行申請(qǐng)發(fā)放的用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的貸款。

2）流動(dòng)資金貸款：開發(fā)商用于工程購(gòu)置設(shè)備，材料之用的短期貸款，

3）按揭貸款：由開發(fā)商向銀行提出申請(qǐng)，貸給購(gòu)房者個(gè)人用于支付購(gòu)房款的長(zhǎng)期貸款并以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，分期償還本息。按人民銀行規(guī)定不高于房款的70%，其中期房貸款要求開發(fā)商提供還款擔(dān)保。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預(yù)售許可證就可以發(fā)放。

4）工程單位流動(dòng)資金貸款：由施工單位根據(jù)施工合同向銀行申請(qǐng)。用于施工單位購(gòu)置材料和進(jìn)行施工組織之用。

5）專項(xiàng)貸款：指國(guó)家示范工程、重點(diǎn)工程、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中銀行提供的政策性貸款。由財(cái)政貼息或根據(jù)地方政府計(jì)劃內(nèi)指標(biāo)控制的商業(yè)貸款。

2.根據(jù)目前房地產(chǎn)投資資金來源統(tǒng)計(jì)顯示：

自有資金平均為15%--20%；

銀行開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款為15%；

施工企業(yè)墊資（由銀行貸款轉(zhuǎn)移的）占30%--40%；

按揭貸款占20%—30%；

其他預(yù)收款和借款占10%

3.直接融資渠道：

1）股權(quán)融資：通過股票交易市場(chǎng)（IPO）上市發(fā)行股票是最合適和效果較好的融資手段。經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，上市公開發(fā)行股票達(dá)到融資的目的。但由于上市審核嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期采取限制政策。上市的房地產(chǎn)公司比例很小。股權(quán)私募融資、出讓股權(quán)或增資擴(kuò)股是目前應(yīng)用較廣泛的形式。但缺乏流動(dòng)性，募集難度大。

2）公司債券：企業(yè)以某項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期收益和企業(yè)的信譽(yù)為償付保證。通過證券公司（投資銀行）向投資人發(fā)行的中長(zhǎng)期融資證券。住宅建設(shè)債券的審批環(huán)節(jié)較復(fù)雜，能夠申請(qǐng)的企業(yè)不多。

3）預(yù)售款：在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，一般為開工之時(shí)。由開發(fā)商向消費(fèi)者出售預(yù)期住房（也稱樓花）。一般收取房款的5%--50%不等。預(yù)售合同（也有稱為認(rèn)購(gòu)證）在交房前（或一定時(shí)期內(nèi)）可以轉(zhuǎn)讓。一些房地產(chǎn)公司規(guī)定可退房，并由房地產(chǎn)公司補(bǔ)償一定的利息損失。該售房行為不是真實(shí)銷售行為，房地產(chǎn)公司常在表內(nèi)處理為負(fù)債。

4）其他融資行為：如住房卡、預(yù)租金、互助基金、社會(huì)集資建房等。由于占的比重不大，這里就不一一枚舉，住房卡已被明令禁止、集資建房在本質(zhì)上也是一種非法集資行為。

1.1.3房地產(chǎn)創(chuàng)新融資模式

1.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化：

資產(chǎn)證券化是60年代在美國(guó)興起的住房抵押證券，在80年代被廣泛運(yùn)用并擴(kuò)大到其他行業(yè)。資產(chǎn)證券化是將企業(yè)不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來收益構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為可流通的金融產(chǎn)品的過程。

其基本流程為：圖1-1債務(wù)隔離-指通過出售實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與原所有人的債務(wù)分離

SPV公司-指專門為證券化設(shè)立的公司(SpecialPurposeVehicle)

信用提升-指對(duì)擬證券化資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保、回購(gòu)等信用保證，由中介公司進(jìn)行評(píng)級(jí),目的是提高發(fā)行證券的信用等級(jí)。

ABS設(shè)計(jì)-就是（ASSET-BACKEDSECURITISATION），即資產(chǎn)支持證券化的融資模式設(shè)計(jì)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化目前的形式有：

1）以銷售實(shí)現(xiàn)而作表外處理的證券化：

房地產(chǎn)公司將自有資產(chǎn)出售給SPV。該資產(chǎn)經(jīng)出售后與原公司（發(fā)起人）的債務(wù)隔離。SPV通過中介使該資產(chǎn)信用提高（資產(chǎn)收益保證擔(dān)保、保險(xiǎn)、發(fā)起人連帶償付責(zé)任等）。由投資銀行進(jìn)行證券化設(shè)計(jì)，向投資人發(fā)行ABS收回現(xiàn)金用于向發(fā)起人購(gòu)買資產(chǎn)。

2）以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的資產(chǎn)證券化（表內(nèi)處理）

房地產(chǎn)公司將自己名下的資產(chǎn)收益出售給SPV，向投資人發(fā)行ABS融資。由于該資產(chǎn)沒有實(shí)現(xiàn)銷售，房地產(chǎn)公司是以該資產(chǎn)為證券償付的抵押擔(dān)保，該資產(chǎn)還在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表上。

抵押貸款證券化，也是這種形式。由貸款銀行將抵押貸款本息收益組合，出售給SPV，并通過投資銀行發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過程。它使銀行的長(zhǎng)期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉(zhuǎn)，降低了遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.房地產(chǎn)信托受益憑證：

是房地產(chǎn)公司以在建項(xiàng)目為抵押，通過信托投資公司發(fā)行受益憑證進(jìn)行融資的行為。特別是去年6月1日建設(shè)部銷售管理辦法出臺(tái)后規(guī)定：今后不得出售期房。房地產(chǎn)公司面臨沉重的壓力。如發(fā)行可轉(zhuǎn)換受益憑證，使購(gòu)房者間接地購(gòu)買期房。即到期后按約定價(jià)格和特定標(biāo)的物交付投資人相應(yīng)的房產(chǎn)。該信托受益憑證一般通過契約形式背書發(fā)行。

3.房地產(chǎn)信托投資基金：

在我國(guó)根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)一般將房地產(chǎn)投資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇。它是由房地產(chǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的信托基金。具體的組織形式可以是公司型，也可以是契約型。由于目前還沒有專門的法律規(guī)范，公司型是目前的主要選擇。房地產(chǎn)信托的詳細(xì)運(yùn)作模式本文還將詳細(xì)介紹。

1.2房地產(chǎn)信托基金的產(chǎn)生與發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展催生房地產(chǎn)信托

1.成熟房地產(chǎn)的循環(huán)定律

通過研究經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括三個(gè)小循環(huán)，三個(gè)小循環(huán)合在一起又組成了一個(gè)大循環(huán)。這三個(gè)小循環(huán)分別是：以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開發(fā)循環(huán)以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)信托投資基金為核心的房地產(chǎn)投資循環(huán)以及以按揭抵押債券為核心的資產(chǎn)證券化循環(huán)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)用了20年的時(shí)間，只構(gòu)造了第一個(gè)小循環(huán)。今天，另兩個(gè)小循環(huán)隨著產(chǎn)業(yè)本身的深入發(fā)展以及周邊環(huán)境的不斷成熟開始呼之欲出。

2.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型

從概念上講，中國(guó)的房地產(chǎn)商到目前為止基本上還都是兼具房地產(chǎn)投資功能的房地產(chǎn)開發(fā)商。純粹的房地產(chǎn)投資管理公司和信托基金都還沒有出現(xiàn)。我們認(rèn)為，投資循環(huán)的形成過程是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業(yè)機(jī)會(huì)。誰(shuí)把握住這個(gè)機(jī)會(huì)，誰(shuí)就可以成功地完成從房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)投資管理、從物業(yè)驅(qū)動(dòng)到資本驅(qū)動(dòng)、從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目到經(jīng)營(yíng)企業(yè)的“向上”轉(zhuǎn)型。

1.2.2什么是房地產(chǎn)信托（REIT）

1.房地產(chǎn)商品既是一種消費(fèi)品，也是一種資本品，能夠產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金收益。這一特性，使房地產(chǎn)成為社會(huì)資金投向的重要領(lǐng)域。但同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值的昂貴使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大，而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及相關(guān)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，這一切構(gòu)成普通中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家通過較為成熟的證券市場(chǎng)逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式——房地產(chǎn)投資信托（REIT，RealEstateInvestmentTrusts），并不斷趨于完善。房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)已成為國(guó)外普通個(gè)人投資者重要的房地產(chǎn)投資渠道，其相對(duì)比重已超過直接投資、持有證券（房地產(chǎn)股票或債券）、有限合伙（LimitedPartnership）等方式。

2.房地產(chǎn)投資信托的資金來源主要有兩個(gè)方面：發(fā)行股票，由機(jī)構(gòu)投資者（人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金組織等）和股民認(rèn)購(gòu)；從金融市場(chǎng)融資，如銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場(chǎng)外直接交易方式，具有較高的流通性。根據(jù)資金投向的不同，房地產(chǎn)投資信托可分為產(chǎn)權(quán)信托投資（equityREIT）、抵押信托投資（mortgageREIT）和混合信托投資（hybridREIT）三種形式。早期的房地產(chǎn)投資信托主要為產(chǎn)權(quán)信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托，主要從事較長(zhǎng)期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)買抵押證券（MBS）混合信托則帶有產(chǎn)權(quán)信托和抵押信托的雙重特點(diǎn)。

3.與一般公司不同，房地產(chǎn)投資信托具有廣泛的公眾基礎(chǔ)，在享有稅收優(yōu)惠（房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)）的同時(shí)，也受到嚴(yán)格的法律規(guī)范與監(jiān)管。如美國(guó)規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年90％以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時(shí)至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。

4.房地產(chǎn)投資信托常聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行多樣化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)。通過集中專業(yè)管理和多元組合投資，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。房地產(chǎn)投資信托除受到整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求與總體空置水平）的影響外，投資對(duì)象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營(yíng)運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)價(jià)值。

5.房地產(chǎn)投資信托提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的較好渠道．其特有的運(yùn)行機(jī)制（組織形式、有限責(zé)任、專業(yè)管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓、多樣化投資．優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管）可以保證集中大量社會(huì)資金（從而產(chǎn)生相當(dāng)大的市場(chǎng)強(qiáng)度與規(guī)模經(jīng)濟(jì)）、具有較高投資回報(bào)和較低投資風(fēng)險(xiǎn)，是一種比較理想的資本市場(chǎng)投資工具。

1.3房地產(chǎn)信托的發(fā)展為再造產(chǎn)業(yè)鏈奠定了基礎(chǔ)

房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展帶來了以下幾個(gè)方面的變革。

首先，由于公募REIT的誕生，大到大型機(jī)構(gòu)投資人(養(yǎng)老基金、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等)、小到個(gè)人投資者都可以參與房地產(chǎn)的投資，從而極大地壯大了房地產(chǎn)的投資者隊(duì)伍。正是因?yàn)橛辛薘EIT，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)主要由私有資本支撐的行業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。

其次，REIT專業(yè)化的運(yùn)作使得房地產(chǎn)投資越來越接近債券投資，房地產(chǎn)投資人逐漸從投機(jī)行為轉(zhuǎn)向理性投資行為，同時(shí)REIT的多樣性和靈活性可以使得房地產(chǎn)投資人能夠根據(jù)各自的需求和市場(chǎng)判斷量體裁衣地進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步細(xì)分，出現(xiàn)了專門的房地產(chǎn)投資管理（顧問）公司、土地整理開發(fā)公司、物業(yè)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、策劃代理公司等，從而使得整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)一步豐富和完善。

1.4房地產(chǎn)信托是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然

房地產(chǎn)金融是金融業(yè)的主體，在發(fā)達(dá)國(guó)家占金融資產(chǎn)的比重均在50%以上，房地產(chǎn)投資本身也是金融業(yè)的一部分。但由于長(zhǎng)期的計(jì)劃體制按行業(yè)管理，將房地產(chǎn)投資業(yè)劃歸基本建設(shè)。歸建設(shè)部管理，并參照對(duì)施工企業(yè)的管理體制進(jìn)行規(guī)范。從而制約了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。將投資行為變?yōu)樯a(chǎn)行為，使其自身的金融功能沒能得到有效發(fā)揮，衍生金融工具未能發(fā)掘。從而導(dǎo)致了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的畸型融資結(jié)構(gòu)。隨著中國(guó)加入WTO，與國(guó)際資本融合，大量的國(guó)際流行金融工具引入后，必將給中國(guó)的房地產(chǎn)金融，乃至整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的結(jié)構(gòu)帶了巨大的沖擊。使未來房地產(chǎn)業(yè)面臨更大規(guī)模的重新洗牌。在此機(jī)遇與挑戰(zhàn)面前，也給全行業(yè)帶來了新的機(jī)會(huì)。誰(shuí)捷足先登，誰(shuí)就贏得了未來市場(chǎng)。

中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額已突破12萬(wàn)億元大關(guān)，如此巨大的儲(chǔ)蓄余額正在尋求它的投資目標(biāo)，在有效防范銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，建立起中國(guó)自己的房地產(chǎn)投資信托基金，將巨額城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額中的一部分吸引到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上來，必將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展

眾所周知，銀行貸款對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言起著至關(guān)重要的作用。但近年來過熱的房地產(chǎn)投資使得政府不得不提早采取相應(yīng)的防范措施，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，于是央行采取了限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購(gòu)買房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而就房地產(chǎn)投資的資金渠道來講，如果僅單純地“節(jié)流”而不注意“開源”的話，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。于是，作為銀行貸款的重要補(bǔ)充———房地產(chǎn)信托呼之欲出。

第二篇設(shè)立房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)前景

2.1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究

2.1.1金融宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)投資前景廣闊

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2003年12月底的房地產(chǎn)開發(fā)資料，我國(guó)房地產(chǎn)取得了顯著的發(fā)展：

1.全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破一萬(wàn)億元，達(dá)到10106億元，同比增長(zhǎng)29.7%，增幅比去年同期增加7.8個(gè)百分點(diǎn)。其中：商品住宅完成投資6782億元，同比增長(zhǎng)28.6%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.1%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)速度均超過30%。

2.全國(guó)完成土地開發(fā)面積2.09億平方米，同比增長(zhǎng)20.2%。完成土地購(gòu)置面積3.7億平方米。這幾年，土地購(gòu)置連續(xù)大幅增長(zhǎng)，2003年仍保持了21.5%的高增長(zhǎng)率。

3.全國(guó)完成商品房竣工面積3.95億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%。其中，商品住宅竣工面積3.22億平方米，同比增長(zhǎng)21%。

4.全國(guó)完成商品房銷售面積3.2億多平方米，同比增長(zhǎng)29.1%。其中，商品住宅銷售面積2.85億平方米，同比增長(zhǎng)28.9%。

5.商品房銷售額達(dá)7670.9億元，同比增長(zhǎng)34.1%。

6.商品房空置面積1.28億平方米（其中空置一年以上的5425萬(wàn)平方米），同比增長(zhǎng)2.1%。其中，商品住宅空置面積8336萬(wàn)平方米（空置一年以上的3235萬(wàn)平方米），同比下降2.1%。

歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，經(jīng)濟(jì)的大起大落總是與固定資產(chǎn)投資規(guī)模密切相關(guān)的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在一個(gè)重要關(guān)口，就是要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，避免出現(xiàn)大起大落。而關(guān)鍵又在于堅(jiān)決控制住固定資產(chǎn)投資規(guī)模，這個(gè)宏觀調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)大局，才能使房地產(chǎn)有充分的可持續(xù)發(fā)展。

表2-1全國(guó)歷年經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)表年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值金額額（億元）同比增長(zhǎng)％全社會(huì)固定資產(chǎn)投投資金額（億億元）同比增長(zhǎng)％房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)長(zhǎng)％同比增長(zhǎng)％占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值％％占全社會(huì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資％1997747728.82530010.13106-3.44.212.31998795539.22854714.135806.14.512.61999820547.1298765.2401011.04.913.42000894048.0326199.3490219.55.515.02001959337.33689812.1624525.36.517.020021023988.04320216.1773621.97.618.020031166949.15511826.71010629.78.718.3年份商品房竣工面積（萬(wàn)萬(wàn)平方米）比上年增長(zhǎng)率（％％）商品房銷售面積（萬(wàn)萬(wàn)平方米）比上年增長(zhǎng)率（％％）199614411.67900.41199715819.79.779010.1714.05199817566.611.0412185.33335.24199921410.821.8814556.50018.50200025104.917.2518637.13328.03200127303.18.7620779.24411.49200232522.819.1029469.29920.20200339509.721.5032247.24429.10表2-2全國(guó)歷年商品房竣工與銷售增長(zhǎng)表城市化與住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)投資提供了現(xiàn)實(shí)的機(jī)會(huì)

1.我國(guó)與幾個(gè)主要國(guó)家住宅業(yè)發(fā)展比較

我國(guó)人均GDP的水平還不高，是美國(guó)的1/36，法國(guó)的1/27，日本的1/38，馬來西亞的1/4；我國(guó)正處于住宅建設(shè)快速發(fā)展階段，住宅年建設(shè)量與現(xiàn)有住宅總量之比為4.36%，是美國(guó)的3.1倍，法國(guó)的4.4倍，日本的1.7倍；我國(guó)人均持有的住宅量最低，

平均一套住宅中住4.0人，美國(guó)為2.4人，法國(guó)為2.1人，日本為2.6人。城市化進(jìn)程是形成房地產(chǎn)需求的主要因素。1980年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?9.4%。2002年，市鎮(zhèn)總?cè)丝谡既珖?guó)總?cè)丝诒戎赜痔岣叩?9.1%，達(dá)到5億人左右。同時(shí)，據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，2001年全國(guó)城市還吸納了暫住人口4744.3萬(wàn)人，占城市總?cè)丝诘?.5%。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2010年我國(guó)城市化率將達(dá)到46%，城市人口將達(dá)到6.4億人，比目前凈增1.9億人，平均每年要新增人口1852萬(wàn)。按照城市化水平與人均GDP的正相關(guān)性的規(guī)律，如果到2020年中國(guó)人均GDP增至2800多美元，那么屆時(shí)城市化水平可達(dá)到60%左右。

2.城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)

單單拿住宅這一項(xiàng)來說，按現(xiàn)在的城市人口計(jì)算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的住宅。而如果按預(yù)測(cè)的到2010年城市人口達(dá)到6.4億人，人均住宅建筑面積按目前的22平方米計(jì)算，那么僅滿足新增加的1.9億城市人口，就需要建設(shè)41.8億平方米住宅。2001年，我國(guó)的城市化水平（城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋嚷剩┘s為37.7%，年均增長(zhǎng)率穩(wěn)定在1.5個(gè)百分點(diǎn)。以2001年末全國(guó)人口12.76億，城鎮(zhèn)人口4.8億為基數(shù)，按2001年人口自然增長(zhǎng)率0.70%估算，每年新增總?cè)丝?93.2萬(wàn)，其中城市人口336.7萬(wàn)，由于城市化進(jìn)程，城市增加人口1914萬(wàn)，每年新增城市人口2250.7萬(wàn)。據(jù)聯(lián)合國(guó)機(jī)構(gòu)分析，每個(gè)國(guó)家的人口城市化率在30%至50%區(qū)間，人口的城市化進(jìn)程將加快。城市化達(dá)到70%后，進(jìn)程會(huì)明顯減緩。因此，我國(guó)每年增加1.2-1.5個(gè)百分點(diǎn)的城市化進(jìn)程大約能維持15-20年。從這方面看，房地產(chǎn)行業(yè)保持強(qiáng)勢(shì)的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，當(dāng)然中途一兩年的調(diào)整也是很可能的。英國(guó)城市人口與農(nóng)村人口的比例從3：7到7：3經(jīng)歷了200年，美國(guó)大概花了100年。但是日本只用了20年，經(jīng)濟(jì)后發(fā)的優(yōu)勢(shì)，所以我們的進(jìn)程也可能在15到20年。

3.改善住宅條件是未來房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的主要推動(dòng)力

2001年，我國(guó)城市人均居住面積為15.5平方米，人均建筑面積20.8平方米。人均住房建筑面積相當(dāng)于上世紀(jì)80年代美國(guó)的1/3，德國(guó)、法國(guó)的1/2；戶均建筑面積不到美國(guó)的1/2，相當(dāng)于英國(guó)、日本的2/3；人均住房間數(shù)0.75間，不到美國(guó)的1/3，只有法國(guó)、日本的1/2。如果要達(dá)到2010年人均25平方米，以4.6億城市人口計(jì)，到2010年，需新增住宅20.7億平方米（相當(dāng)于目前每年的城市住房開發(fā)量的5倍）?？梢娨獙?shí)現(xiàn)“人人優(yōu)其居”的目標(biāo)，需要建設(shè)很多的住宅。此外，在城市家庭戶中，12%的家庭人均住房建筑面積在8平方米以下，27%的家庭人均住房面積在8—16平方米。戶均住房間數(shù)2.27間，人均不到1間住房。其中，無(wú)房戶占0.1%，只有1間住房的家庭占25%。還有近15%的家庭無(wú)獨(dú)立廚房，近30%的家庭無(wú)獨(dú)立廁所，近13%的家庭沒有飲用自來水。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前全國(guó)城市居民對(duì)現(xiàn)有住房的滿意率不到20%，有48%的居民表示有意在未來三年內(nèi)換房遷居，其中已購(gòu)公房的住戶中希望換購(gòu)住房的家庭占到67%。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)，目前城鎮(zhèn)尚有各類危舊房屋1.5億平方米，尚有300多萬(wàn)戶家庭居住在危舊房中，改善住宅條件的另一項(xiàng)工程是舊城改造。自1999年開始中國(guó)城市舊城改造工程就廣泛而持續(xù)地進(jìn)行著，每年增量為1億平方米的大規(guī)模舊城拆遷和新造，也以住宅建設(shè)為主。

表2-3城市居民人均消費(fèi)支出：上海、北京等主要城市未來的房地產(chǎn)需求潛力極大

統(tǒng)計(jì)顯示上海商品房銷售與竣工面積之比由上世紀(jì)90年代1997年前為1∶2左右逐漸趨向平衡，見下表。表2-4上海商品房銷售統(tǒng)計(jì)表

單位：萬(wàn)平方米年份商品房銷售面積商品房竣工面積銷售面積與竣工面面積之比商品房個(gè)人購(gòu)買率率存量房買賣面積199164107.671：1.6814.061993145320.001：2.2142.071997686.451454.961：2.1376.0162.4019981150.771565.341：1.3685.5315.2319991328.671468.621：1.1192.1510.8420001557.871634.621：1.0593.1778.5220011796.641758.011：0.9891.11422.4320021960.601983.921：1.0198.51790.4820032376.412578.241：1.092306.06資料來源：上海市房地產(chǎn)管理局

通過歷年的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)的供求關(guān)系逐漸趨于基本平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)。存量房的交易越來越活躍。住宅的空置面積從2000年開始迅速下降，1999年空置一年以上達(dá)519.2萬(wàn)平米，到2002年底已降為134.24萬(wàn)平米。市場(chǎng)的需求旺盛，并且處于一個(gè)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)下。現(xiàn)在的價(jià)格體系是能被市場(chǎng)所認(rèn)可和接受的，它的發(fā)展方向應(yīng)該說是良好的。房?jī)r(jià)的漲幅并沒有影響到市場(chǎng)的銷售。

上海市場(chǎng)的需求情況應(yīng)是穩(wěn)定且持續(xù)的。最根本的就在于它的經(jīng)濟(jì)輻射力。目前的上海住宅房產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)購(gòu)買群來源非常廣泛。包括：跳躍式改善居住條件的群體，外省市和境外人士，新生代，屬于資本運(yùn)作目的的群體。考慮到未來10年的良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，這些目標(biāo)群體的構(gòu)成應(yīng)是比較穩(wěn)定的，其穩(wěn)定性是持久的。上述判斷的主要基礎(chǔ)是：

1.1997年以后，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了較快的發(fā)展，至2002年底，房地產(chǎn)業(yè)的增加值已占GDP比重的6.9%。中央的18號(hào)文件肯定了房地產(chǎn)的支柱地位，上海也已確認(rèn)了房地產(chǎn)業(yè)在本市國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的支柱地位。這對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)起到了導(dǎo)向作用。

2.中國(guó)加入WTO后，上海的城市經(jīng)濟(jì)功能定位已經(jīng)發(fā)生了變化，它已不僅僅是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心之一，更需要發(fā)展成為世界級(jí)的大都市，房?jī)r(jià)的上漲也就有了空間。

3.2010年上海舉辦的世博會(huì)將大大提升上海的城市地位，用于世博會(huì)園區(qū)建設(shè)的直接投資將達(dá)到30億美元，而由此帶動(dòng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資將會(huì)有150億到300億元人民幣。旺盛的投資需求必將推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，引發(fā)市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)上漲。

4.從2000年到2010年上海將繼續(xù)推進(jìn)新一輪的舊區(qū)改造計(jì)劃，初期平均每年將完成拆除舊住房300萬(wàn)平方米，由此將產(chǎn)生多大的住房需求。

5.外資的進(jìn)入進(jìn)一步拉動(dòng)也保持房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升。

6.房?jī)r(jià)的上升是有其經(jīng)濟(jì)平臺(tái)為依托的。新世紀(jì)上海市提出的建設(shè)“國(guó)際金融、航運(yùn)、貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)中心”的目標(biāo)就是現(xiàn)階段的一個(gè)新的平臺(tái)。

7.目前房?jī)r(jià)較高也有其成本因素。它包括建筑安裝費(fèi)、工程配套費(fèi)、土地使用費(fèi)和貸款利息等。還有，上海市控制城市中心區(qū)域容積率不超過2.5也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行。

北京市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

北京市2004年銷售面積預(yù)計(jì)為2286萬(wàn)平米，竣工面積為2344萬(wàn)平米，寫字樓出租率達(dá)84%，住宅空置率為15%。由于政府規(guī)范土地市場(chǎng)北京市明年開工面積將比今年減少40%-50%。目前北京的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)低于上海、杭州等地，而租金又高于上海、杭州、廣州、深圳為全國(guó)之最。從投資回報(bào)率的角度考慮，北京未來2-3年還有很大的升值空間。2004年北京市房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)是供銷兩旺。2004年北京預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)投資為1440億元，增長(zhǎng)12.5%，增幅低于上年。房屋銷售價(jià)格保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，住宅價(jià)格還略有上漲。市統(tǒng)計(jì)局公布，2003年空置率16.8%，但全年空置量為1123萬(wàn)平方米，比2002年增長(zhǎng)22%。市統(tǒng)計(jì)局分析，北京2003年商品住宅平均售價(jià)約4456元/平方米，一套可供三口之家居住的套房，建筑面積至少為70平方米,售價(jià)約為32萬(wàn)元，其收入房?jī)r(jià)比約為1:8。顯然，目前商品住宅平均價(jià)位仍超出了中低收入居民的實(shí)際購(gòu)買力水平。但與住宅商品化啟動(dòng)時(shí)的1998年的收入房?jī)r(jià)比已明顯縮小。

圖2-1北京市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)

另，中國(guó)大多數(shù)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)還在每平米2000-3000元之間，城市化剛開始，這與持續(xù)增長(zhǎng)的購(gòu)買力相比較，增長(zhǎng)空間非常大。

我國(guó)房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)生的必然性

1.房地產(chǎn)也是一項(xiàng)投資品，尤其在通脹較高的時(shí)候，以房地產(chǎn)的形式保存資產(chǎn)，可以使資產(chǎn)價(jià)值得以保存。據(jù)資料了解，美國(guó)人在房地產(chǎn)升值中的受益高于購(gòu)買股票的收益。在我國(guó)，房地產(chǎn)作為投資品，日益受到投資者的關(guān)注。大家知道，我國(guó)的金融市場(chǎng)上金融工具很少。目前普通投資者能夠投資的品種有儲(chǔ)蓄、國(guó)債、股票加上房地產(chǎn)。經(jīng)過多次降息以后，儲(chǔ)蓄的收益已經(jīng)很低了。1年期的定期存款僅有1.98%，扣除20%的利息稅，實(shí)際的利息只有1.58%。即使如此，人們對(duì)儲(chǔ)蓄依舊偏愛有加。這更加說明普通投資者缺乏投資渠道，不能對(duì)儲(chǔ)蓄收益降低做出反映。老百姓說：

“銀行不給利息，我們把它當(dāng)保險(xiǎn)柜使?！眻D2-2近年居民儲(chǔ)蓄存款變化圖2-3房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)變化

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》

2.中國(guó)人口眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，而且國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在最近的20多年里始終保持著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)行業(yè)的分工，形成房地產(chǎn)投資循環(huán)。目前，催生我國(guó)房地產(chǎn)投資循環(huán)的大環(huán)境已經(jīng)初步形成：

首先，加入WTO之后，國(guó)內(nèi)基金管理業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和銀行業(yè)的規(guī)范發(fā)展正在快速形成對(duì)房地產(chǎn)基金的買方需求。

其次，境內(nèi)外相當(dāng)數(shù)量的游資已經(jīng)開始把注意力轉(zhuǎn)向北京、上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出房地產(chǎn)基金恰逢其時(shí)。

再次，越來越多的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商已經(jīng)意識(shí)到按照原有商業(yè)模式發(fā)展的局限性，迫切需要進(jìn)行房地產(chǎn)融資的創(chuàng)新與突破。

3.房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范，特別是土地供應(yīng)的市場(chǎng)化、公開化為房地產(chǎn)基金的崛起奠定了基礎(chǔ)。

4.金融投資工具的缺乏和儲(chǔ)蓄存款的持續(xù)增長(zhǎng),為房地產(chǎn)信托基金提供了源源不斷的資金來源。各社會(huì)投資主體參與房地產(chǎn)投資，分享其高增長(zhǎng)的投資收益已成為現(xiàn)實(shí)。

5.在資本市場(chǎng)中的資金往往有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高低、回報(bào)率多少和投資方式與期限長(zhǎng)短都有不同要求。對(duì)于房地產(chǎn)來說，比較普遍的是以房地產(chǎn)基金的方式投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這些不同的房地產(chǎn)基金是希望借著投資在房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的不同周期而產(chǎn)生不同的回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)以達(dá)