臺(tái)山斗山項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略課件

臺(tái)山市斗山鎮(zhèn)項(xiàng)目

營(yíng)銷策略提案

中馭全價(jià)值機(jī)構(gòu)中馭全價(jià)值機(jī)構(gòu)2012.12.8目錄●項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)與分析●項(xiàng)目推廣定位建議●項(xiàng)目營(yíng)銷策略執(zhí)行（客源累積的策略）●項(xiàng)目的推案計(jì)劃●項(xiàng)目銷售分期策略●項(xiàng)目售樓處及現(xiàn)場(chǎng)包裝建議斗山鎮(zhèn)概況斗山鎮(zhèn)位于臺(tái)山市東南部，毗鄰港澳，距澳門(mén)48海里，離香港87海里。在廣東省批準(zhǔn)設(shè)立的廣海灣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，是廣東省批準(zhǔn)成為首批中心鎮(zhèn)之一，又是鰻魚(yú)專業(yè)鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)有18個(gè)村委會(huì)和一個(gè)居委會(huì)，156條自然村，總面積約120平方公里，全鎮(zhèn)人口54000多人，而旅居世界91個(gè)國(guó)家和地區(qū)，斗山籍華僑鄉(xiāng)親有8萬(wàn)多人，素有“中國(guó)第一僑鄉(xiāng)”、“內(nèi)外兩個(gè)斗山”、及“魚(yú)米之鄉(xiāng)”之稱。

產(chǎn)業(yè)概況：全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)800多家，主要有制衣、織布、陶瓷、化工、五金電器、糧食加工、工藝編織、鰻魚(yú)養(yǎng)殖加工出口、飲食、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)。其中主要支柱產(chǎn)業(yè)有服裝紡織，青鰻出口加工，陶瓷及五金電器。項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析當(dāng)?shù)刈≌嘁院?jiǎn)單社區(qū)與單體樓為主，缺乏大型高檔社區(qū)?？傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，市場(chǎng)存在一定空白位，如項(xiàng)目能在開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念產(chǎn)品形象宣傳上提升即可突破空白。市場(chǎng)產(chǎn)品以多層步梯為主，平均戶型面積較大，面積段集中在100-140平方之間，中小戶型的供應(yīng)基本空白。本地購(gòu)房以及自主居多，斗山鎮(zhèn)出國(guó)的人口相對(duì)于留在本地的居民人數(shù)，成購(gòu)房主力，購(gòu)買目的多是養(yǎng)老。住宅產(chǎn)品規(guī)劃以及立面風(fēng)格設(shè)計(jì)相對(duì)落后，如本項(xiàng)目以優(yōu)秀的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)投入市場(chǎng)，可獲遙遙領(lǐng)先地位，而且短時(shí)間內(nèi)周邊亦無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析商業(yè)的格局以虛鎮(zhèn)形式為主，相對(duì)于周邊的廣海鎮(zhèn)商業(yè)欠缺發(fā)達(dá)，缺乏中等規(guī)模以上超市或購(gòu)物中心，餐飲娛樂(lè)需求需到市區(qū)臺(tái)城。本社區(qū)的品質(zhì)可與臺(tái)山市區(qū)樓盤(pán)相比肩，相對(duì)于各自地方鎮(zhèn)而言，在規(guī)劃理念、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等突出優(yōu)越性，將能創(chuàng)建當(dāng)?shù)刈罹哂懈?jìng)爭(zhēng)力和持久社會(huì)影響的一流居住社區(qū)。規(guī)劃產(chǎn)品建議：小區(qū)的服務(wù)配套應(yīng)以高檔居住社區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，完善生活配套，一大型超市包括生鮮區(qū)、一社區(qū)服務(wù)中心包括醫(yī)療站、以及在商業(yè)區(qū)中設(shè)置之精品零售店等。因本案所在位置相對(duì)周邊生活配套較少且品質(zhì)不高，本社區(qū)可極力營(yíng)造區(qū)域生活配套商業(yè)中心，對(duì)于社區(qū)品牌鍛造以及銷售有莫大的推動(dòng)。項(xiàng)目推廣定位項(xiàng)目定位：本地最具競(jìng)爭(zhēng)力和持久社會(huì)影響力的

一流居住社區(qū)。核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建：高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)區(qū)服務(wù)配套：一大型超市包括生鮮區(qū)、一社區(qū)服務(wù)中心包括醫(yī)療站、精品零售商業(yè)街，以及餐飲娛樂(lè)一條街。打造區(qū)域配套商業(yè)中心，鍛造品牌樓盤(pán)地位?？蛻舳ㄎ唬褐髁?gòu)房者是本地改善型客戶，周邊鎮(zhèn)的首次和首改客戶為主。周邊客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷入城鎮(zhèn)為主。競(jìng)爭(zhēng)策略：竭力提高景觀之營(yíng)造、環(huán)境之優(yōu)化及整體社區(qū)商業(yè)生活配套之口碑品質(zhì)，在市場(chǎng)樹(shù)立標(biāo)桿。啟動(dòng)期媒體投放渠道與初步預(yù)算:項(xiàng)目啟動(dòng)初期需要預(yù)熱宣傳造勢(shì),隱因此前期媒體費(fèi)用將占相當(dāng)比例。

事項(xiàng)費(fèi)用（萬(wàn)）比例物料樓書(shū)32.8%

銷售資料32.8%

禮品1.21.2%現(xiàn)場(chǎng)包裝圍擋54.7%

樣板間1510.5%

售樓處1010.6%平面廣告戶外2523.6%

DM單張109.5%

網(wǎng)絡(luò)0.60.6%其他渠道挖掘票封/電梯門(mén)/小區(qū)燈箱/展架109.5%短信搜房/新浪/搜狐32.8%營(yíng)銷活動(dòng)樣板房開(kāi)放54.7%

園林示范區(qū)開(kāi)放54.7%

開(kāi)盤(pán)活動(dòng)54.7%

維系客戶活動(dòng)54.7%合計(jì)

105.8100%新聯(lián)康--您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行:媒體渠道策略啟動(dòng)期媒體投放渠道與初步預(yù)算:10統(tǒng)一形象：設(shè)計(jì)項(xiàng)目專屬工作服，統(tǒng)一T恤紅衫。組織模式：不追求派單數(shù)量，追求效果，統(tǒng)一培訓(xùn)派單兼職，派單同時(shí)能夠與客戶溝通，每人每天需拿回有效電話20個(gè)，設(shè)獎(jiǎng)罰制度。電話有效性檢測(cè)：索回客戶電話第二天即傳遞至CALL客中心回訪，篩選有效電話，并分配給銷售代表跟進(jìn)。營(yíng)銷執(zhí)行策略——紅動(dòng)全城海量派單選擇目標(biāo)客戶集中的區(qū)域內(nèi)，及各區(qū)域核心商圈進(jìn)行海量派單，同時(shí)配備項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)外圍1公里范圍內(nèi)派單。市場(chǎng)物流園市場(chǎng)超市步行街商業(yè)街商業(yè)廣場(chǎng)示意圖營(yíng)銷執(zhí)行備選策略——定向直投，大客戶拓展，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園巡展老業(yè)主回訪，啟動(dòng)老帶新；針對(duì)專業(yè)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)區(qū)等，洽談團(tuán)購(gòu)，并組織專場(chǎng)團(tuán)購(gòu)產(chǎn)業(yè)園、工廠國(guó)企事業(yè)單位大型企業(yè)媒體宣傳策略——形象與體驗(yàn)優(yōu)秀的樣板房及樣板段是完成良好銷售的前提，建議如下區(qū)域重點(diǎn)包裝，做到實(shí)景呈現(xiàn)的效果：樣板段包括入口大門(mén)入口景觀接待中心景觀示范區(qū)樣板房入口大門(mén)及景觀示意效果平面設(shè)計(jì)示意項(xiàng)目的推案計(jì)劃：12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2013年

準(zhǔn)備期各類物料準(zhǔn)備售樓處準(zhǔn)備完畢1月初進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)售樓處積累期3輪DM客戶開(kāi)發(fā)，首批意向客戶篩選現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)全面展示首批客源累積銷售深化強(qiáng)銷期現(xiàn)場(chǎng)各類業(yè)主活動(dòng)營(yíng)銷銷售深化蓄客期：1月1日---1月19日1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月階段任務(wù)：項(xiàng)目形象逐步市場(chǎng)傳達(dá)，意向客源步步累積大事記：1月初進(jìn)駐市區(qū)售樓處業(yè)務(wù)執(zhí)行：逐步開(kāi)始DM客源的開(kāi)發(fā)動(dòng)作接待市區(qū)來(lái)訪客戶、項(xiàng)目形象導(dǎo)入完善各項(xiàng)業(yè)務(wù)動(dòng)作針對(duì)客源：市區(qū)來(lái)訪客源、DM開(kāi)發(fā)客源媒體配合：公路指示牌、戶外高炮、現(xiàn)場(chǎng)圍板、DM等樓體廣告項(xiàng)目名稱和LOGO、開(kāi)售信息噴畫(huà)圍墻廣告項(xiàng)目名稱和LOGO噴畫(huà)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝建議：燈旗廣告項(xiàng)目形象樓體廣告項(xiàng)目名稱和LOGO、開(kāi)售信息噴畫(huà)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝建議：戶外廣告項(xiàng)目名稱和LOGO、開(kāi)售信息噴畫(huà)項(xiàng)目