遂寧南濱帝景商業(yè)營(yíng)銷方案

營(yíng)銷策劃部2016年12月南濱帝景商業(yè)部分營(yíng)銷方案前言：

（一）2016年12月2日對(duì)南濱帝景小區(qū)的商業(yè)位置、商業(yè)大概分布、商業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了較簡(jiǎn)單的實(shí)地考察，并對(duì)商業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行大致走訪了解，通過(guò)初步考察，得出本案的基本特質(zhì)：

1）老城區(qū)濱江商業(yè)（濱江中路）；

2）橋頭堡后置商業(yè)（通善大橋）；

3）住宅裙樓多層底商（5層裙樓底商）；

4）分散（雙地塊分布，中間穿插市政功能道路）；

5）已有經(jīng)營(yíng)，分布1-5層均有；（二）結(jié)合公司的去庫(kù)存計(jì)劃，南濱帝景被列為2017年重點(diǎn)去化商業(yè)之一，總存量約7000㎡，總產(chǎn)值約0.84億，需要在2017年實(shí)現(xiàn)。醇熟商業(yè)帶住宅裙樓商業(yè)濱江、多樓層、少量、零散怎么賣？項(xiàng)目本體分析PARTONE項(xiàng)目現(xiàn)狀分析產(chǎn)品指標(biāo)分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉本次報(bào)告的思路框架市場(chǎng)情況掃描PARTTWO城市商業(yè)布局城市商業(yè)體系區(qū)域商業(yè)情況項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)項(xiàng)目定位梳理PARTTHREE項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)方向項(xiàng)目客群方向項(xiàng)目營(yíng)銷策略PARTFOUR項(xiàng)目營(yíng)銷思路項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目本體分析市場(chǎng)情況掃描項(xiàng)目定位梳理項(xiàng)目營(yíng)銷策略框架導(dǎo)示——PARTONE項(xiàng)目現(xiàn)狀分析產(chǎn)品指標(biāo)分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉城市占位分析從遂寧城區(qū)地圖來(lái)看，沿涪江一線形成濱江商業(yè)帶，并可以分割為：濱江南商業(yè)帶濱江中商業(yè)帶濱江北商業(yè)帶三段其中：濱江南商業(yè)帶以通善大橋以南為界濱江中商業(yè)帶以嘉禾路以南為界濱江北商業(yè)帶以嘉禾路以北為界整個(gè)遂寧濱江商業(yè)帶全長(zhǎng)15公里。本項(xiàng)目所在位置處于濱江中路商業(yè)帶，通善大橋與濱江南路交匯處，典型的橋頭堡后置型商業(yè)。遂寧城市地圖（局部）本項(xiàng)目濱江南商業(yè)帶濱江中商業(yè)帶濱江北商業(yè)帶城市占位分析城市占位1——地段15公里城市濱江商業(yè)帶本項(xiàng)目獨(dú)踞繁華最中心城市占位分析從項(xiàng)目所在區(qū)域局部地圖來(lái)看，鏈接城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域河?xùn)|新區(qū)的主要通道之二毗鄰項(xiàng)目?jī)蓚?cè)；觀音湖隧道直通貓兒洲和河?xùn)|新區(qū)核心腹地；通善大橋直通河?xùn)|新區(qū)南區(qū)；項(xiàng)目所在位置距離通善大橋僅700米；距離觀音湖隧道僅1000米；

遂寧城市地圖（局部）本項(xiàng)目觀音湖隧道通善大橋1KM600M城市占位2——交通老城新區(qū)雙通道環(huán)伺共享雙區(qū)財(cái)富大人流城市占位分析從城市商業(yè)帶來(lái)看，項(xiàng)目位于遂寧餐飲休閑娛樂(lè)商業(yè)帶核心區(qū)；濱江南路南端以濱海名城作為橋頭堡商業(yè)，其次為星光天地在建商業(yè)（商業(yè)形態(tài)類似本項(xiàng)目），再次為本項(xiàng)目雙地塊底商，就目前及預(yù)期發(fā)展而言，本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)基本定型，且市場(chǎng)成熟度高；且從整個(gè)濱江商業(yè)帶縱觀，遂寧的濱江餐飲娛樂(lè)類業(yè)態(tài)認(rèn)知度非常高。本項(xiàng)目本項(xiàng)目濱海名城濱海名城星光天地城市占位3——經(jīng)營(yíng)環(huán)境餐飲娛樂(lè)大本營(yíng)濱江消費(fèi)第一站項(xiàng)目現(xiàn)狀分析

涪江濱江生態(tài)帶濱江南路濱江南路南濱帝景整體效果圖裙樓底商裙樓底商銀河路市政道路銀河路綜述：南濱帝景項(xiàng)目位于遂寧市濱江中路，一線毗鄰涪江，項(xiàng)目由兩個(gè)地塊組成，中間市政道路隔斷，整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)沿濱江南路和市政道路沿線形成T字形商業(yè)布局，背面銀河路無(wú)商業(yè)整個(gè)商業(yè)裙樓5層，市政道路端頭位置有小型教育配套?，F(xiàn)狀：項(xiàng)目目前已經(jīng)入住，商業(yè)部分處于相對(duì)成熟經(jīng)營(yíng)期，一層、二層基本實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)，部分空置商業(yè)主要集中在3-4層，整個(gè)項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以：餐飲、休閑、娛樂(lè)、生活配套為主。總結(jié)：濱江商業(yè)帶的成熟型商業(yè)，高樓層、餐娛主題經(jīng)營(yíng)突出。產(chǎn)品指標(biāo)分析序號(hào)房號(hào)建筑面積（㎡）建面單價(jià)（元/㎡）標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)（元）房間狀態(tài)1B區(qū)3樓14號(hào)705.8412406.028756662未售2D區(qū)1樓3號(hào)189.8520075.193811275未售3D區(qū)2樓3號(hào)503.8310375.945227710未售4D區(qū)2樓4號(hào)320.6510375.943327046未售5D區(qū)3樓4號(hào)320.659812.0323146228未售6D區(qū)3樓3號(hào)503.839812.0324943596未售7B區(qū)5樓8號(hào)379.912969.934927275未售8B區(qū)5樓9號(hào)363.1412969.934709899未售9B區(qū)5樓10號(hào)299.612406.023716843未售10B區(qū)2樓5號(hào)652.6414097.749200752未售11B區(qū)3樓7號(hào)408.9912969.935304570未售12B區(qū)3樓8號(hào)379.913533.845141504未售13B區(qū)4樓7號(hào)408.9911842.114843303未售14B區(qū)4樓8號(hào)379.912406.024713046未售15B區(qū)4樓5號(hào)646.5111842.117656040未售16B區(qū)4樓6號(hào)463.211842.115485264未售剩余樓層以3-4F居多剩余面積段300平以下2套，300平以上為主總價(jià)均在300萬(wàn)以上，500萬(wàn)以上居多盤點(diǎn)：16套，總面積約7000㎡，產(chǎn)值預(yù)估0.84億；樓層分布位于最難銷的3-4F；面積段300平以上占90%；均價(jià)12000以上，總價(jià)最低300萬(wàn)起。特征：少存量、高樓層、高總價(jià)抗性：高投資門檻、高購(gòu)買抗性項(xiàng)目SWOT分析SWOT1.濱江路-15公里遂寧美食食娛樂(lè)名片，，知名度高2.老城區(qū)核心商商圈，濱江路路地緣中心，，中心價(jià)值高高3.觀音湖隧道、、通善大橋左左右環(huán)伺，共共享雙區(qū)人流流4.成熟社區(qū)旺鋪鋪，經(jīng)營(yíng)氛圍圍良好，商業(yè)業(yè)附加值高5.主題經(jīng)營(yíng)突出出，契合濱江江路商業(yè)帶，，經(jīng)營(yíng)易開(kāi)局局1.剩余產(chǎn)品基本本3-4層為主，購(gòu)買買抗性高2.剩余產(chǎn)品300平起，投資總總價(jià)高3.區(qū)域經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)高度集中，，存在潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)4.商業(yè)被市政路路分割為二，，不能形成有有效聯(lián)通5.剩余產(chǎn)品不多多，分布零散散，難以形成成統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)1.區(qū)域認(rèn)知度高高，商業(yè)口碑碑價(jià)值大2.雙通道無(wú)縫鏈鏈接新老城，，雙區(qū)人流存存在共享可能能3.現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)計(jì)后可能存在在更優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)4.周邊毗鄰商業(yè)業(yè)在建，推出出后可能形成成規(guī)?；?jīng)營(yíng)營(yíng)5.營(yíng)銷推廣手段段的運(yùn)用，可可能提升商業(yè)業(yè)價(jià)值1.毗鄰項(xiàng)目的建建設(shè)，可能對(duì)對(duì)項(xiàng)目形成直直接競(jìng)爭(zhēng)2.濱江江路路三三大大段段，，火火爆爆地地段段商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)存存在在分分流流風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3.橋頭頭堡堡濱濱海海名名城城對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)的的截截留留SO策略略：：深深化化項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，重重點(diǎn)點(diǎn)突突破破市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)—炒作作價(jià)價(jià)值值+拔高高形形象象+營(yíng)造造經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)氛氛圍圍WT策略略：：降降低低準(zhǔn)準(zhǔn)入入門門檻檻，，弱弱化化購(gòu)購(gòu)買買抗抗性性—靈活活銷銷售售模模式式運(yùn)運(yùn)用用+差異異化化運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策略略項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)提煉地段價(jià)值值15公里濱江江美食娛娛樂(lè)名片片，獨(dú)居居老城商商業(yè)繁華華最中心心口岸價(jià)價(jià)值觀音湖湖隧道道、通通善大大橋雙雙通道道環(huán)伺伺，共共享雙雙區(qū)財(cái)財(cái)富人人流，，搶灘灘上市市經(jīng)營(yíng)價(jià)價(jià)值大眾餐餐飲休休閑娛娛樂(lè)萬(wàn)萬(wàn)商匯匯聚，，遂寧寧的美美食娛娛樂(lè)大大本營(yíng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)價(jià)價(jià)值小眾醇醇熟一一線臨臨街金金鋪，，數(shù)百百戶商商家旺旺場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)無(wú)憂憂產(chǎn)品價(jià)價(jià)值300平起大大平層層商鋪鋪，多多面積積段選選擇，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)一步步到位位營(yíng)銷價(jià)價(jià)值靈活購(gòu)購(gòu)買方方式，，降低低準(zhǔn)入入門檻檻投資價(jià)價(jià)值醇熟濱濱江地地段旺旺場(chǎng)旺旺鋪，，一次次投資資，終終生受受益品牌價(jià)價(jià)值北興集集團(tuán)實(shí)實(shí)力打打造，，跟莊莊巨頭頭，保保障無(wú)無(wú)憂稀缺價(jià)價(jià)值遂寧只只有一一條濱濱江路路，濱濱江路路只有有一個(gè)個(gè)中心心點(diǎn)，，稀缺缺物業(yè)業(yè)僅此此一處處運(yùn)營(yíng)價(jià)價(jià)值遂寧四四星級(jí)級(jí)品牌牌物管管，北北興金金牌物物業(yè)全全程護(hù)護(hù)航十大商商業(yè)價(jià)價(jià)值，，引爆爆濱江江路商商業(yè)帶帶，提提檔區(qū)區(qū)域商商業(yè)形形象項(xiàng)目本本體分分析市場(chǎng)情情況掃掃描項(xiàng)目定定位梳梳理項(xiàng)目營(yíng)銷策策略框架導(dǎo)示——PARTTWO城市商業(yè)布布局城市商業(yè)體體系區(qū)域商業(yè)情情況項(xiàng)目商業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)城市商業(yè)布布局老城區(qū)城市商業(yè)中心南部市場(chǎng)集群北部市場(chǎng)集群河?xùn)|新區(qū)商業(yè)副中心安居商業(yè)副中心從遂寧城區(qū)區(qū)空間結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃來(lái)看看，遂寧總總體分為7區(qū)5組團(tuán)，分別別為：老城區(qū)、河河?xùn)|新區(qū)、、西寧片區(qū)區(qū)、南部片片區(qū)、物流流區(qū)、鳳臺(tái)臺(tái)新區(qū)、安安居區(qū)；桂回組團(tuán)、、吉祥組團(tuán)團(tuán)、金橋組組團(tuán)、龍鳳鳳新城組團(tuán)團(tuán)、西眉組組團(tuán)；從城區(qū)的商商業(yè)分布來(lái)來(lái)看，分為為：老城區(qū)城市市商業(yè)中心心、河?xùn)|新新區(qū)商業(yè)副副中心、安安居商業(yè)副副中心、南南部市場(chǎng)集集群和北部部市場(chǎng)集群群。城市商業(yè)布布局主體上上沿涪江呈呈縱向發(fā)展展。城市商業(yè)體體系南部市場(chǎng)集集群：農(nóng)副產(chǎn)品、、工業(yè)品、、生產(chǎn)資料料和舊貨市市場(chǎng)北部市場(chǎng)集集群：建材、汽車車和小商品品市場(chǎng)為主主的消費(fèi)市市場(chǎng)群綜述：專業(yè)業(yè)化主題，，環(huán)境相對(duì)對(duì)落后的經(jīng)經(jīng)營(yíng)城市商業(yè)中中心：中央央商務(wù)區(qū)遂寧商業(yè)核核心，以百百貨購(gòu)物形形態(tài)+商業(yè)步行街街為主，聚聚集了較多多知名商家家和老牌百百貨商場(chǎng)，，聚集大量量人氣。綜述：城市市商核，百百貨類業(yè)態(tài)態(tài)和步行街街聚集地，，城市商業(yè)業(yè)最繁華之之地城市商業(yè)體體系城市商業(yè)體體系凱旋路商業(yè)業(yè)帶：遂寧寧專業(yè)賣場(chǎng)場(chǎng)聚集地遂寧家居、、家電、電電器、裝飾飾、建材等等聚集地綜述：家居居類專業(yè)賣賣場(chǎng)一條街街凱旋路商業(yè)帶城市商業(yè)體體系濱江路商業(yè)業(yè)帶：遂寧寧餐飲休閑閑娛樂(lè)聚集集核心遂寧最著名名、最火爆爆的餐飲休休閑娛樂(lè)街街區(qū)，涵蓋蓋濱江南路路、濱江中中路、濱江江北路三段段，囊括遂遂寧超過(guò)半半數(shù)的中高高端知名餐餐飲商家綜述：吃喝喝玩樂(lè)一條條街，遂寧寧餐飲休閑閑娛樂(lè)商業(yè)業(yè)帶，本案案所在區(qū)域域?yàn)I江路商業(yè)帶城市商業(yè)環(huán)環(huán)境截至2016年12月6日

可售套數(shù)總可售面積(m2)住宅套數(shù)住宅面積(m2)商業(yè)面積

(m2)國(guó)開(kāi)區(qū)684167679.7236053230.72114449河?xùn)|新區(qū)1724129130.1656353313.5375816.63船山區(qū)153381228238.73730410512.29817726.37開(kāi)發(fā)區(qū)91043157.66212364.940792.76工業(yè)園區(qū)476928.021117.96810.12合計(jì)

187031575134.24675519539.341055594.88項(xiàng)目所在主主城區(qū)商業(yè)業(yè)存量十分分突出，高高達(dá)80萬(wàn)平平以以上上，，如如按按商商業(yè)業(yè)類類別別細(xì)細(xì)分分，，扣扣除除專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)、、車車位位、、商商用用房房、、寫寫字字樓樓等等物物業(yè)業(yè)，，商商鋪鋪型型商商業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)估估存存量量超超高高40萬(wàn)平，區(qū)域庫(kù)庫(kù)存壓力巨大大，去化難度度明顯。區(qū)域商業(yè)情況況本項(xiàng)目本項(xiàng)目濱海名城濱海名城星光天地簡(jiǎn)述：區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目和濱海名城已呈現(xiàn)并經(jīng)營(yíng)，星光天地處于建設(shè)尾期，2014年推出市場(chǎng)，目前臨近交房階段。濱海名城位于橋頭堡區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)餐飲休閑和酒店商務(wù)；星光天地定位為城南精品綜合體，規(guī)劃經(jīng)營(yíng)餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。區(qū)域商業(yè)情況況商業(yè)名稱所屬區(qū)域租售情況租售價(jià)格主力面積業(yè)態(tài)規(guī)劃南濱帝景濱江中路已經(jīng)營(yíng)1F價(jià)約15000-26000元/平2F價(jià)約10700元/平3F價(jià)約9300元/平4F價(jià)約8600元/平5F價(jià)約7800元/平1F租賃價(jià)80-90元/平/月2F租賃價(jià)30元/平/月3F租賃價(jià)22元/平/月4F租賃價(jià)待查5F租賃價(jià)待查200-300平餐飲休閑娛樂(lè)生活配套濱海名城濱江南路已經(jīng)營(yíng)1F價(jià)2F價(jià)約150003F價(jià)4F價(jià)1F租賃價(jià)2F租賃價(jià)3F租賃價(jià)4F租賃價(jià)未收集到餐飲休閑酒店商務(wù)星光天地濱江中路已發(fā)售1F售價(jià)28000元/平2F售價(jià)14000元/平3F售價(jià)11000元/平4F售價(jià)10000元/平5F售價(jià)9000元/平18-300餐飲休閑娛樂(lè)項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)濱海名城餐飲休閑娛樂(lè)酒店商務(wù)為主的城南橋頭堡商業(yè)星光天地餐飲休閑娛樂(lè)為主的城南精品綜合體本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)餐飲休閑娛樂(lè)為主方向？結(jié)合濱江主題題和區(qū)域經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題以及本本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題，考考慮市場(chǎng)庫(kù)存存實(shí)況，本項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)發(fā)展方向跟隨隨市場(chǎng)主流，，繼續(xù)深化經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題，但但在深化的過(guò)過(guò)程中，以：定制商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目的地作為本項(xiàng)目的的重點(diǎn)發(fā)展和和突破方向。。大庫(kù)存項(xiàng)目本體分析析市場(chǎng)情況掃描描項(xiàng)目定位梳理理項(xiàng)目營(yíng)銷策略略框架導(dǎo)示——PARTTHREE項(xiàng)目屬性定位位項(xiàng)目形象定位位項(xiàng)目業(yè)態(tài)方向向項(xiàng)目客群方向向結(jié)合項(xiàng)目SWOT和項(xiàng)目?jī)r(jià)值提提煉，本項(xiàng)目目應(yīng)該以什么么樣的定位面面向市場(chǎng)？項(xiàng)目定位推導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目屬性定位位老城商核·濱江之心老城商核——老城區(qū)核心商商圈的中心區(qū)區(qū)（中央商務(wù)務(wù)區(qū)、凱旋路路、濱江路三三商匯聚）濱江之心——遂寧濱江路，，本項(xiàng)目位于于濱江中路，，地緣中心點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目形象定位位遂寧15公里城市美食食娛樂(lè)名片范范本15公里城市美食食娛樂(lè)名片范范本——濱江路是遂寧寧著名的美食食娛樂(lè)名片，，本項(xiàng)目則是是示范點(diǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)方向向項(xiàng)目主營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)模餐飲火鍋、中餐酒樓、河鮮、湯鍋、快餐連鎖等38%休閑茶樓、美容會(huì)所、運(yùn)動(dòng)健身等19%娛樂(lè)KTV、玉足保健、親子樂(lè)園等20%生活配套社區(qū)超市、藥房、日用百貨等14%酒店商務(wù)商務(wù)酒店、快捷酒店、賓館等6%其他小家電電器、手機(jī)數(shù)碼等3%項(xiàng)目客群方向向目標(biāo)客群投資客經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者遂寧城區(qū)實(shí)力力經(jīng)濟(jì)人群（（主）住宅業(yè)主再購(gòu)購(gòu)?fù)顿Y人群（（輔）本地餐娛休閑閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商商家為主本項(xiàng)目住宅業(yè)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)需求為輔遂寧人對(duì)區(qū)域域高度認(rèn)可的的目的地消費(fèi)費(fèi)本區(qū)域現(xiàn)有居居住人群的剛剛性消費(fèi)本區(qū)域未來(lái)居居住人群次級(jí)級(jí)消費(fèi)連鎖經(jīng)營(yíng)商家家定向購(gòu)買投投資群（次））連鎖品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家為次項(xiàng)目本體分析析市場(chǎng)情況掃描描項(xiàng)目定位梳理理項(xiàng)目營(yíng)銷策略略框架導(dǎo)示——PARTFOUR項(xiàng)目營(yíng)銷思路路項(xiàng)目銷售模式式項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略略營(yíng)銷推廣策略略項(xiàng)目營(yíng)銷思路路本案存量貨源源僅16套，面積約7000平，從產(chǎn)品端端而言，供市市場(chǎng)和客戶的的選擇性不大大，而且最核核心的難點(diǎn)在在于：大面積、高層層鋪根據(jù)公司出貨貨計(jì)劃，營(yíng)銷銷的核心目的的是：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流！而營(yíng)銷的破局局則在于解決決以上兩個(gè)難難點(diǎn)，營(yíng)銷的的執(zhí)行均圍繞繞以上兩個(gè)難難點(diǎn)展開(kāi)。那么，以什么么樣的營(yíng)銷思思路，才能破破局？并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營(yíng)銷的最終終目的？一個(gè)營(yíng)銷核心兩大銷售模式三個(gè)主題爆破破四大營(yíng)銷階段段實(shí)現(xiàn)銷售目的的項(xiàng)目營(yíng)銷思路路一個(gè)營(yíng)銷核心老城商核·濱江之心遂寧15公里城市美食食娛樂(lè)名片范范本醇熟上市珍珍稀發(fā)售300-900平一線濱江臨臨街金鋪?zhàn)钭詈?6席恭迎品鑒鑒明確本項(xiàng)目的的營(yíng)銷主題實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的的價(jià)值重塑項(xiàng)目銷售模式式解決高總價(jià)、、高投資門檻檻的核心問(wèn)題題解決高樓層、、高購(gòu)買抗性性的核心問(wèn)題題兩大銷售模式核心模式一建立大面積、、高總價(jià)商鋪鋪眾籌合買機(jī)機(jī)制模式操作要點(diǎn)點(diǎn)：1.所有商業(yè)物業(yè)業(yè)不可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)100%快速銷售，而而對(duì)于本項(xiàng)目目貨源而言，，超大面積+超高總價(jià)是投投資購(gòu)買準(zhǔn)入入的核心抗性性，項(xiàng)目商業(yè)業(yè)要破局，實(shí)實(shí)現(xiàn)入市即撬撬動(dòng)銷售的目目的，則需采采取非常規(guī)手手段，2.眾籌合買的目目的：降低準(zhǔn)準(zhǔn)入門檻，增增強(qiáng)客戶信心心，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)營(yíng)保障，規(guī)避避回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)；；3.具體操操作：：1）選取取超大大面積積難點(diǎn)點(diǎn)商鋪鋪?zhàn)鳛闉楸娀I籌對(duì)象象，由由開(kāi)發(fā)發(fā)商坐坐莊，，實(shí)行行物業(yè)業(yè)的投投資股股權(quán)分分割，，開(kāi)發(fā)發(fā)商持持有等等額或或者略略大比比例，，其余余分?jǐn)倲偟奖姳娀I對(duì)對(duì)象中中，聯(lián)聯(lián)合眾眾籌購(gòu)購(gòu)買后后，統(tǒng)統(tǒng)一委委托第第三方方經(jīng)營(yíng)營(yíng)（北北興商商管或或者大大品牌牌商家家），，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)獨(dú)立立資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作作，獨(dú)獨(dú)立回回報(bào)核核算，，如下下：大商鋪鋪1000萬(wàn)每份100萬(wàn)開(kāi)發(fā)商商100萬(wàn)9個(gè)股東東900萬(wàn)入股股簽訂股股權(quán)協(xié)協(xié)議委托第三方方經(jīng)營(yíng)獨(dú)立核核算投資收收益資產(chǎn)運(yùn)運(yùn)作起起來(lái)后后，高高價(jià)出出貨，，賺取取收益益模式操操作流流程開(kāi)發(fā)商商（物物業(yè)持持有者者）商業(yè)管管理公公司撥款成成立酒店運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理公公司（（途家家）引進(jìn)合合作+預(yù)撥款款裝修修回報(bào)測(cè)測(cè)算眾籌賣賣給投投資者者股權(quán)權(quán)銷售款款項(xiàng)移交款款項(xiàng)運(yùn)營(yíng)物物業(yè)運(yùn)營(yíng)酒酒店收收益臺(tái)賬入入戶收益55分成支付回回報(bào)①②③④⑤⑥⑦⑧⑨本流程程中，，商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司司是最最重要要的一一環(huán)，，對(duì)上上要完完成與與開(kāi)發(fā)發(fā)商的的產(chǎn)權(quán)權(quán)過(guò)戶戶和資資金回回籠；；對(duì)平平要滿滿足引引進(jìn)酒酒店合合作條條件；；對(duì)下下要支支撐投投資者者投資資回報(bào)報(bào)；模式關(guān)關(guān)系梳梳理開(kāi)發(fā)發(fā)商商和和商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司：：持有有物物業(yè)業(yè)委委托托銷銷售售關(guān)關(guān)系系；；開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商委委托托物物業(yè)業(yè)，，商商管管公公司司銷銷售售物物業(yè)業(yè)；；要點(diǎn)點(diǎn)：：前前期期簽簽署署好好委委托托銷銷售售管管理理合合同同，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商脫脫離離直直接接售售賣賣環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)；；商業(yè)業(yè)管管理理公公司司與與酒酒店店經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)公公司司：：引入入經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，收收益益均均分分關(guān)關(guān)系系；；要點(diǎn)：簽簽署好合合作協(xié)議議及收益益分配協(xié)協(xié)議；商業(yè)管理理公司與與投資者者：全權(quán)銷售售物業(yè)，，全權(quán)代代理物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)權(quán)權(quán)利并給給予回報(bào)報(bào)支持關(guān)關(guān)系；要點(diǎn)：簽簽署好投投資回報(bào)報(bào)年限和和回報(bào)率率；約定定好投資資期限到到期后的的產(chǎn)權(quán)歸歸屬以或或持續(xù)代代理經(jīng)營(yíng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商和和投資者者：產(chǎn)權(quán)權(quán)售賣關(guān)關(guān)系開(kāi)發(fā)商和和酒店運(yùn)運(yùn)營(yíng)公司司：無(wú)關(guān)關(guān)系1.裝修投資資：預(yù)運(yùn)營(yíng)物物業(yè)面積積約4000平米，裝裝修需投投入720萬(wàn)元；酒店測(cè)算算回顧2.運(yùn)營(yíng)收益益：如果運(yùn)營(yíng)營(yíng)物業(yè)80套，每套套月收益益約2000元，則套套均年收收益2.4萬(wàn)；80套年總收收益192萬(wàn)；模式操作作測(cè)算1.開(kāi)發(fā)商成成立商管管公司，，按照酒酒店裝修修投入要要求，以以分公司司撥款方方式，分分批次投投資，首首期投資資360萬(wàn)；開(kāi)發(fā)商銷銷售物業(yè)業(yè)單價(jià)提提升500元，則實(shí)實(shí)現(xiàn)投資資回款；；簽署投投資分期期協(xié)議，，剩余投投資三年年內(nèi)全部部?jī)冬F(xiàn)；；2.如果酒店店方合作作期限為為10年，則十十年運(yùn)營(yíng)營(yíng)收益為為：192萬(wàn)x10年=1920萬(wàn)，約2000萬(wàn)；3.客戶投資資收益測(cè)測(cè)算（200萬(wàn)的年均均總回報(bào)報(bào)率）：：3、4、5F目前公示示單價(jià)為為11000-12000，按照對(duì)對(duì)外宣傳傳85折購(gòu)商鋪鋪測(cè)算，，實(shí)際成成交均價(jià)價(jià)約9300-10200元單價(jià)整體體按10000元/平測(cè)算，，則銷售售總金額額為：4000平物業(yè)銷銷售總金金額=4000平x10000單價(jià)（已已包含裝裝修500）=4000萬(wàn)；假設(shè)客戶戶投資門門檻為100萬(wàn)，則需需要20個(gè)客戶入入股（商商業(yè)首付付一半））每個(gè)客戶戶年投資資收益=200萬(wàn)/40=50000元；客戶戶年投資資回報(bào)率率=50000/1000000x100=5%；銷售執(zhí)行行策略低首付（（首付分分期）策策略說(shuō)明明項(xiàng)目銷售售要破局局，必須須采取非非常規(guī)銷銷售手段段，按照照本項(xiàng)目目可售貨貨源面積積段和產(chǎn)產(chǎn)值預(yù)估估，項(xiàng)目目準(zhǔn)入門門檻最低低都在300萬(wàn)以上，，商業(yè)首首付5成則需要要150萬(wàn)以上，，準(zhǔn)入門門檻太高高，采取取低首付付策略，，可以在在準(zhǔn)入門門檻上降降低客戶戶投資基基線，以“一成成首付，，兩年分分期”+“三成首首付，一一年分期期”，再配合合相應(yīng)付付款方式式的折扣扣優(yōu)惠，，實(shí)現(xiàn)兩兩種可供供客戶選選擇的投投資入手手策略，，實(shí)現(xiàn)銷銷售開(kāi)局局的目的的。解決高總總價(jià)、高高投資門門檻的核核心問(wèn)題題解決高樓樓層、高高購(gòu)買抗抗性的核核心問(wèn)題題兩大銷售模式核心模式式二降低投資資準(zhǔn)入門門檻，實(shí)實(shí)行首付付分期策策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格格策略市場(chǎng)導(dǎo)向向原則：采取市場(chǎng)場(chǎng)比較法法結(jié)合租租金反推推法來(lái)預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目目首層商商鋪銷售售均價(jià)，，首層定定價(jià)選取取參照的的項(xiàng)目為為：星光天天地、本本項(xiàng)目已已經(jīng)營(yíng)商商戶、濱濱海名城城三個(gè)參參照項(xiàng)目目。動(dòng)態(tài)變化原原則：價(jià)格制定并非一一成不變，，而是根據(jù)據(jù)銷售進(jìn)度度和銷售業(yè)業(yè)績(jī)不斷進(jìn)行調(diào)調(diào)整。持續(xù)上調(diào)原原則：后期商鋪發(fā)售的的價(jià)格適當(dāng)當(dāng)上調(diào)，給給投資者以以項(xiàng)目升值值潛力感覺(jué)覺(jué)。升幅視視投資者可可接受的心心理價(jià)格以以及市場(chǎng)價(jià)價(jià)格水平而而定。定價(jià)原則項(xiàng)目?jī)r(jià)格策策略商業(yè)區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象本案已經(jīng)營(yíng)商戶濱海名城星光天地商圈成熟程度0.310.910.7交通條件0.210.910.9配套設(shè)施0.210.80.90.8環(huán)境條件0.110.70.80.6城市規(guī)劃0.210.80.80.8小計(jì)110.840.920.77商業(yè)個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象本案已經(jīng)營(yíng)商戶濱海名城星光天地規(guī)劃設(shè)計(jì)0.210.80.80.8經(jīng)營(yíng)管理0.210.910.8地理位置0.310.80.90.8臨街狀況0.310.70.90.8小計(jì)110.790.90.8市場(chǎng)比較法演算項(xiàng)目?jī)r(jià)格策策略本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目名稱修正因素估價(jià)對(duì)象本案已經(jīng)營(yíng)商戶濱海名城星光天地首層實(shí)價(jià)（元/m2）

二層約10700二層約15000二層約14000銷售情況修正110.81銷售時(shí)間修正110.80.8區(qū)域因素修正110.90.8個(gè)別因素修正110.90.9本項(xiàng)目相對(duì)價(jià)格(元/m2)

107001275012250本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱修正因素估價(jià)對(duì)象本案已經(jīng)營(yíng)商戶濱海名城星光天地本項(xiàng)目相對(duì)價(jià)格(元/m2)

107001275012250權(quán)重

0.500.20.3加權(quán)后價(jià)格（元/m2）

535025503675二層銷售價(jià)格(元/m2)

11575

市場(chǎng)比較法演算項(xiàng)目?jī)r(jià)格策策略根據(jù)項(xiàng)目周周邊市場(chǎng)商商業(yè)價(jià)格測(cè)測(cè)算：首層與二層層價(jià)格比例例為：48-50%；首層與三層層價(jià)格比例例為：40-42%；首層與四層層價(jià)格比例例為：35-37%；首層與五層層價(jià)格比例例為：30-33%；按照本案推推導(dǎo)二層價(jià)價(jià)格測(cè)算首首層，項(xiàng)目首層價(jià)價(jià)格為：23150元/平二層價(jià)格為為：11575元/平（高值））三層價(jià)格為為：9723元/平（高值））四層價(jià)格為為：8565元/平（高值））五層價(jià)格為為：7639元/平（高值））營(yíng)銷推廣策策略在本項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷思路指指導(dǎo)以及銷銷售價(jià)格調(diào)調(diào)整的情況況下，如何何實(shí)現(xiàn)：三大主題爆爆破+四大營(yíng)銷階階段？2016年11月12月1月2月3月4月5月6月2017年半年年度度營(yíng)營(yíng)銷銷計(jì)計(jì)劃劃鋪鋪排排籌備前期11月18日北興品品牌營(yíng)營(yíng)銷中中心盛盛大開(kāi)開(kāi)放啟動(dòng)籌籌備元旦節(jié)節(jié)項(xiàng)目商商業(yè)推推介會(huì)會(huì)暨招招商升升級(jí)會(huì)會(huì)老帶新新+渠道啟啟動(dòng)多業(yè)主主眾籌籌起勢(shì)階段承勢(shì)階段3月聯(lián)動(dòng)商商家集集中簽簽約活活動(dòng)意向商商家簽簽約跟跟進(jìn)返鄉(xiāng)置置業(yè)促促銷多業(yè)主主眾籌籌轉(zhuǎn)勢(shì)階階段小陽(yáng)春春促銷銷大客戶戶團(tuán)購(gòu)購(gòu)+尾盤清清理5月聯(lián)動(dòng)商商家美美食嘉嘉年華華開(kāi)業(yè)典典禮合勢(shì)階階段營(yíng)銷推推廣策策略起勢(shì)階階段營(yíng)營(yíng)銷推推廣執(zhí)執(zhí)行---111月12月18日北興品品牌營(yíng)營(yíng)銷中中心服務(wù)于于北興興集團(tuán)團(tuán)所有有可售售商業(yè)業(yè)集中中咨詢?cè)兘哟统沙山?，，并協(xié)協(xié)同推推售在在售項(xiàng)項(xiàng)目11月18日北興品牌牌營(yíng)銷中中心盛大大開(kāi)放（已開(kāi)放放）營(yíng)銷推廣廣策略承勢(shì)階段段營(yíng)銷推推廣執(zhí)行行---112月1月中旬完成商業(yè)業(yè)梳理、、確定營(yíng)營(yíng)銷策略略確定入市市價(jià)格、、確定入入市時(shí)間間落實(shí)銷售售分期、、組建團(tuán)團(tuán)隊(duì)并開(kāi)始宣宣傳物料料制作DM：行銷+二手房中中介分銷銷海報(bào)：北北興小區(qū)區(qū)、物業(yè)業(yè)張貼橫幅：小小區(qū)物業(yè)業(yè)門口宣宣傳桁架：營(yíng)營(yíng)銷中心心入口處處展示展板：老老帶新政政策、推推薦政策策重點(diǎn)：完完善建立立眾籌合合買相關(guān)關(guān)協(xié)議、、機(jī)制重點(diǎn)：洽洽談合作作第三方方金融平平臺(tái)營(yíng)銷推廣廣策略承勢(shì)階段段營(yíng)銷推推廣執(zhí)行行---212月1月第一個(gè)主主題爆破破老城商核核濱江之心心遂寧15公里城市市美食娛樂(lè)樂(lè)名片范范本醇熟上市市300-900平一線濱濱江臨街旺鋪鋪產(chǎn)品推介介會(huì)暨招商升升級(jí)說(shuō)明明會(huì)同步啟動(dòng)動(dòng)三級(jí)分分銷啟動(dòng)老帶帶新推薦薦機(jī)制組建大客客戶小組組啟動(dòng)眾籌籌機(jī)制三方金融融說(shuō)明會(huì)會(huì)中旬完成商業(yè)業(yè)梳理、、確定營(yíng)營(yíng)銷策略略確定入市市價(jià)格、、確定入入市時(shí)間間落實(shí)銷售售分期、、組建團(tuán)團(tuán)隊(duì)并開(kāi)始宣宣傳物料料制作DM：行銷+二手房中中介分銷銷海報(bào)：北北興小區(qū)區(qū)、物業(yè)業(yè)張貼橫幅：小小區(qū)物業(yè)業(yè)門口宣宣傳桁架：營(yíng)營(yíng)銷中心心入口處處展示展板：老老帶新政政策、推推薦政策策重點(diǎn)：完完善建立立眾籌合合買相關(guān)關(guān)協(xié)議、、機(jī)制重點(diǎn)：洽洽談合作作第三方方金融平平臺(tái)營(yíng)銷推廣廣策略承勢(shì)階段段營(yíng)銷推推廣執(zhí)行行---2爆破主題題：南濱濱帝景·絕版典藏藏珍稀旺旺鋪專場(chǎng)場(chǎng)推介會(huì)會(huì)暨招商商升級(jí)說(shuō)說(shuō)明會(huì)啟動(dòng)時(shí)間間：2017年1月1日-3日（持續(xù)續(xù)3天）舉辦地點(diǎn)點(diǎn)：北興興品牌營(yíng)營(yíng)銷中心心相關(guān)營(yíng)銷銷動(dòng)作：：1.營(yíng)銷中心心銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)全面面亮相（（1名銷售經(jīng)經(jīng)理+1名銷售主主管+4名銷售人人員）2.南濱商業(yè)業(yè)專案大大客戶小小組成立立（銷售售主管牽牽頭，2名銷售人人員專攻攻大客戶戶3.三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)介機(jī)機(jī)制正式式成立（（分批邀邀請(qǐng)遂寧寧城區(qū)各各中介機(jī)機(jī)構(gòu)連續(xù)續(xù)3天專場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介說(shuō)明明）轉(zhuǎn)介政策策：成功功推薦購(gòu)購(gòu)買，總總價(jià)500萬(wàn)以下，，傭金2%；總價(jià)500萬(wàn)以上，，傭金4%；4.啟動(dòng)老帶帶新推薦薦政策（（分批次次邀請(qǐng)南南濱帝景景住宅業(yè)業(yè)主、商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶到營(yíng)營(yíng)銷中心心參與））推介政策策：成功功推薦購(gòu)購(gòu)買，總總價(jià)500萬(wàn)以下，，獎(jiǎng)金10萬(wàn)；總價(jià)價(jià)500萬(wàn)以上，，獎(jiǎng)金20萬(wàn)；5.眾籌合買買模式推推出，拋拋出首付付分期投投資信息息需要籌備備人員/對(duì)接單位位/物料等：：1.活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)物料---桁架、易易拉寶、、DM單、商業(yè)業(yè)銷售手手冊(cè)、銷銷售政策策公示、、價(jià)格表表、PPT宣傳資料、電電話邀約約說(shuō)詞、、三級(jí)市市場(chǎng)合作作方名單單、投影影設(shè)備、、三級(jí)市市場(chǎng)合作作合同、、參會(huì)禮禮品等2.相關(guān)媒體體渠道（（本地電電臺(tái)媒體體、門戶戶網(wǎng)站網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體體為主，，準(zhǔn)備媒媒體紅包包、新聞聞通稿等等）活動(dòng)費(fèi)用用預(yù)算：：宣傳桁架架2個(gè)，2000；易拉寶寶6個(gè)，800；DM單1萬(wàn)份，2000；海報(bào)500張，2000；媒體紅紅包9個(gè)（3天），1800；參會(huì)小小禮品200份，2000。合計(jì)費(fèi)用用：10800元，，預(yù)預(yù)估費(fèi)用用15000元（三天天）營(yíng)銷推廣廣策略轉(zhuǎn)勢(shì)階段段營(yíng)銷推推廣執(zhí)行行---11月2月3月中旬春節(jié)跨年年?duì)I銷季季返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)促銷+多業(yè)主眾眾籌啟動(dòng)大面面積商鋪鋪多業(yè)主主聯(lián)合眾眾籌專場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)操作要點(diǎn)點(diǎn)：選取1-2套超大面面積商鋪鋪，以眾眾籌合買買主題推推出，開(kāi)開(kāi)發(fā)商作作為眾籌籌發(fā)起人人，邀請(qǐng)請(qǐng)合作單單位、朋朋友等聯(lián)聯(lián)合入股股，聯(lián)合合托管給給北興商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司進(jìn)進(jìn)行獨(dú)立立經(jīng)營(yíng)，，財(cái)務(wù)獨(dú)獨(dú)立核算算，年終終報(bào)表給給股東做做收益說(shuō)說(shuō)明。必要性：：剩余商商鋪實(shí)現(xiàn)現(xiàn)100%清盤很難難，故可可以自持持少量物物業(yè)并參參與經(jīng)營(yíng)營(yíng)，提升升物業(yè)價(jià)價(jià)值好處：給給予商戶戶信心，，開(kāi)發(fā)商商坐莊，，眾多合合伙人參參與，既既實(shí)現(xiàn)去去化和資資金回流流，又提提升商業(yè)業(yè)價(jià)值營(yíng)銷推廣廣策略轉(zhuǎn)勢(shì)階段段營(yíng)銷推推廣執(zhí)行行---21月2月3月中旬春節(jié)跨年年?duì)I銷季季返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)促銷+多業(yè)主眾眾籌第二個(gè)主主題爆破破現(xiàn)有商家家選取代代表舉辦辦一次集集中商戶戶簽約儀儀式（走走流程，，炒作，，免物管管支持））意向商家家現(xiàn)場(chǎng)跟跟進(jìn)簽約約合作事事宜嘗試啟動(dòng)動(dòng)大面積積商鋪多多業(yè)主聯(lián)聯(lián)合眾籌籌專場(chǎng)活活動(dòng)營(yíng)銷推廣廣策略轉(zhuǎn)勢(shì)階段段營(yíng)銷推推廣執(zhí)行行---2爆破主題題：南濱濱帝景·老城商核核·濱江之心心商業(yè)大大型集中中簽約儀式式啟動(dòng)時(shí)間間：2017年3月初（選選取周末末，持續(xù)續(xù)2天）舉辦地點(diǎn)點(diǎn)：北興興品牌營(yíng)營(yíng)銷中心心相關(guān)營(yíng)銷銷動(dòng)作：：招商政策策：免租期：：最短5年起簽，，5年免租15個(gè)月，8年以上免免租24個(gè)月，10年免租30個(gè)月租金：根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)行情，，兩年保保底租金金，第三三年開(kāi)始始年遞增增7%（根據(jù)市市場(chǎng)行情情）物管：3個(gè)月內(nèi)開(kāi)開(kāi)業(yè)，再再贈(zèng)送3個(gè)月裝修修期需要籌備備人員/對(duì)接單位位/物料等：：1.活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)物料---桁架、商商業(yè)招商商資料、、PPT宣傳資料料、電話話邀約說(shuō)說(shuō)詞、投投影設(shè)備備、簽約約合同、、參會(huì)禮品品等2.相關(guān)媒體體渠道（（門戶網(wǎng)網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體為為主，準(zhǔn)準(zhǔn)備媒體體紅包、、新聞通通稿等））活動(dòng)費(fèi)用用預(yù)算：：補(bǔ)充招商商信息桁桁架1個(gè)，1000元；招商商DM資料2000份，500元；活動(dòng)動(dòng)橫幅1個(gè)，6米，100元；媒體代表表2家（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體））800元；簽約約禮品合計(jì)費(fèi)用用：2500元，預(yù)估估費(fèi)用5000元營(yíng)銷推廣廣策略合勢(shì)階段段營(yíng)銷推推廣執(zhí)行行---13月4月6月月中小陽(yáng)春3-5月合勢(shì)銷銷售季啟動(dòng)大客客戶團(tuán)購(gòu)購(gòu)銷售5月利用返鄉(xiāng)鄉(xiāng)置業(yè)期期間盡量量專攻收收集大客客戶信息息4月集中舉舉辦一次次大客戶戶購(gòu)買專專場(chǎng)推介介會(huì)舉辦時(shí)間間：2017年4月中旬舉辦地點(diǎn)點(diǎn)：高端端商務(wù)寫寫字樓+北興品牌牌營(yíng)銷中中心相關(guān)營(yíng)銷銷動(dòng)作：：1.全面統(tǒng)計(jì)計(jì)已經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶信信息，數(shù)數(shù)據(jù)化呈呈現(xiàn)商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀2.一鋪一圖，，一鋪至少少3種推薦經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合合3.強(qiáng)有力的銷銷售政策支支持（現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買立減減10萬(wàn)）物料及費(fèi)用用統(tǒng)計(jì)：酒店場(chǎng)地費(fèi)費(fèi)（半天）），預(yù)估2000元，，面面積積中中等等；；商鋪鋪戶戶型型單單（（含含業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)匹匹配配）），，100套，，1000元；；PPT、投投影影設(shè)設(shè)備備（（酒酒店店配配備備））；；背背景景橫橫幅幅10米，，100元；；易易拉拉寶寶展展示示2個(gè)（（自自帶帶））；；飲飲料料等等300元。。合計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)用用：：3500元左左右右，，預(yù)預(yù)估估費(fèi)費(fèi)用用5000元營(yíng)銷銷推推廣廣策策略略合勢(shì)勢(shì)階階段段營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣執(zhí)執(zhí)行行---2第三三個(gè)個(gè)主主題題爆爆破破南濱濱帝帝景景商商街街美食食體體驗(yàn)驗(yàn)周周·客戶戶嘉嘉年年華華+新增增商商戶戶開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)典典禮禮3月4月6月月中中5月小陽(yáng)陽(yáng)春春3-5月轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)勢(shì)勢(shì)銷銷售售季季啟動(dòng)動(dòng)大大客客戶戶團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)銷銷售售利用用返返鄉(xiāng)鄉(xiāng)置置業(yè)業(yè)期期間間盡盡量量專專攻攻收收集集大大客客戶戶信信息息4月集中舉辦一一次大客戶購(gòu)購(gòu)買專場(chǎng)推介介會(huì)爆破主題：南南濱帝景商街街5月美食節(jié)·客戶體驗(yàn)嘉年年華啟動(dòng)時(shí)間：2017年5月小長(zhǎng)假（一一周）舉辦地地點(diǎn)：：南濱濱帝景景商業(yè)業(yè)街廣廣場(chǎng)操作要要點(diǎn)：：1.以美食食節(jié)為為主題題，熱熱炒項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)氛氛圍，，面向向市區(qū)區(qū)廣大大客戶戶群體體，做做一次次相對(duì)對(duì)完美美的餐餐飲美美食體驗(yàn)；；2.聯(lián)合現(xiàn)現(xiàn)有商商戶，，選取取具有有特色色的餐餐飲商商家聯(lián)聯(lián)合宣宣傳打打造3.商戶給給予5折消費(fèi)費(fèi)優(yōu)惠惠，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商給予予商戶戶物管管優(yōu)惠惠支持持需要籌籌備人人員/對(duì)接單單位/物料等等：1.活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)物物料---主題桁桁架、、宣傳傳橫幅幅、支支持商商戶店店內(nèi)海海報(bào)、、折扣扣券等等2.選取在在營(yíng)的的7家餐飲飲商戶戶，每每天一一場(chǎng)專專場(chǎng)體體驗(yàn)活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算：：桁架2個(gè)，2000元；活活動(dòng)橫橫幅2個(gè)，10米，300元；折折扣券券1000張，200元；商戶支支持：：每戶戶支持持2-3萬(wàn)元物物管費(fèi)費(fèi)減免免政策策，合合計(jì)20萬(wàn)左右右合計(jì)費(fèi)費(fèi)用：：202500元（物物業(yè)費(fèi)費(fèi)用對(duì)對(duì)接從從營(yíng)銷銷費(fèi)用用扣除除，活活動(dòng)預(yù)預(yù)估費(fèi)費(fèi)用5000元）營(yíng)銷推推廣策策略合勢(shì)階階段營(yíng)營(yíng)銷推推廣執(zhí)執(zhí)行---2營(yíng)銷推推廣策策略合勢(shì)階階段營(yíng)營(yíng)銷推推廣執(zhí)執(zhí)行---2舉辦時(shí)時(shí)間：：2017年5月勞動(dòng)動(dòng)節(jié)期期間舉辦地地點(diǎn)：：南濱濱帝景景商業(yè)業(yè)街廣廣場(chǎng)相關(guān)營(yíng)營(yíng)銷動(dòng)動(dòng)作：：1.邀請(qǐng)本本年度度所有有購(gòu)買買并經(jīng)經(jīng)營(yíng)商商家聯(lián)聯(lián)合舉舉辦開(kāi)開(kāi)業(yè)儀儀式物料及及費(fèi)用用統(tǒng)計(jì)計(jì)：預(yù)預(yù)估3萬(wàn)元營(yíng)銷推推廣策策略項(xiàng)目銷銷售渠渠道統(tǒng)統(tǒng)計(jì)渠道建建議：：三級(jí)市場(chǎng)：：?jiǎn)?dòng)遂寧城城區(qū)二手中中介聯(lián)動(dòng)銷銷售機(jī)制，，給予超高高成交傭金金，提升積積極性業(yè)主渠道：：舉辦老帶新新業(yè)主推介介說(shuō)明會(huì)，，給予超高高推薦成交交獎(jiǎng)勵(lì)看樓渠道：：設(shè)立定期看看房專車，，周一至周周五集中接接待預(yù)約，，周末集中中看房媒介渠道：：自有微信公公眾號(hào)設(shè)立立，定期發(fā)發(fā)布招商入入住、成交交、優(yōu)惠信信息及活動(dòng)動(dòng)信息項(xiàng)目所在小小區(qū)廣告條條幅、桁架架、海報(bào)宣宣傳活動(dòng)渠道：：各個(gè)節(jié)點(diǎn)的的大主題活活動(dòng)下，定定期設(shè)立小小活動(dòng)主題題，炒熱品品牌營(yíng)銷中中心營(yíng)銷推廣策策略項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)計(jì)銷售工資銷售經(jīng)理銷售主管銷售人員年度匯總（元）1x60001x40004x25002400006000400010000業(yè)績(jī)提成1‰1‰3%4000008000080000240000活動(dòng)成本銷售啟動(dòng)眾籌+大客戶集中簽約嘉年華+開(kāi)業(yè)28000015000100005000250000營(yíng)銷中心已呈現(xiàn)500000渠道成本中介老帶新10000003%-5%2%-4%按40%成交比例測(cè)算其他不可控費(fèi)用預(yù)估20萬(wàn)200000總計(jì)約262萬(wàn)營(yíng)銷費(fèi)用占比（營(yíng)銷費(fèi)用262萬(wàn)）/產(chǎn)值預(yù)估8400萬(wàn)=3.1%未盡詳細(xì)之之處討論后細(xì)化化調(diào)整謝謝9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。15:41:2015:41:2015:4112/31/20223:41:20PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2215:41:2015:41Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。15:41:2015:41:2015:41Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2215:41:2015:41:20De