土地法第7章課件

TEL:第七章建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征和分類37.1建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容3建設(shè)用地使用權(quán)的消滅37.27.37.47.5TEL:重點(diǎn)與難點(diǎn)重點(diǎn)建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特點(diǎn)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式

難點(diǎn)

建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式

建設(shè)用地使用權(quán)消滅的原因及法律后果

TEL:7.1.1建設(shè)圖中高檔建筑的用地使用權(quán)，各應(yīng)當(dāng)通過什么方式取得？TEL:7.1建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征和分類7.1.2建設(shè)用地使用權(quán)的特征設(shè)立的目的是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)主體具有廣泛性客體具有特定性內(nèi)容具有特殊性有期限其取得除劃撥的以外，原則是有償?shù)脑O(shè)立模式為登記生效主義可以自由流轉(zhuǎn)TEL:7.1建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征和分類7.1.3建設(shè)用地使用權(quán)的分類TEL:7.2建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立7.2.1建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立概述建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

國家相對人特點(diǎn)：必須在國有土地上設(shè)立主要采取出讓或劃撥的方式原則上有償?shù)脑瓌t上應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記建設(shè)用地使用權(quán)出讓、劃撥、（受讓、贈與、繼承)等TEL:7.2建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立2.建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式

2012年7月10日，北京新土地王誕生！經(jīng)歷10次網(wǎng)上報價、46輪現(xiàn)場競價以及300多輪配建回購房面積競爭，海淀萬柳地塊拍賣落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件力壓群雄，這一價格折合樓面價約4.42萬元/平方米，刷新了北京單價地王的紀(jì)錄。TEL:7.2建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立【案例：建設(shè)用地使用權(quán)的出讓】某縣某鎮(zhèn)職業(yè)高中于1956年組建，所占有的土地屬劃撥國有土地，一直沿用至今。2006年鎮(zhèn)政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，決定對原有集鎮(zhèn)進(jìn)行改造，要求職業(yè)高中臨街部分建兩層樓建筑。由于經(jīng)費(fèi)困難，職業(yè)高中表示無力建造。于是，鎮(zhèn)政府決定將職業(yè)高中臨街土地598.5平方米，以每31.5平方米為一宗地，底價3000元進(jìn)行拍賣。8月26日由鎮(zhèn)政府及委托單位物價局拍賣行，司法局公證處等單位人員參加對職業(yè)高中臨街的19宗國有土地進(jìn)行拍賣，鎮(zhèn)政府共得拍賣國有土地款97900元。問：鎮(zhèn)政府此次拍賣國有土地的行為是否合法，為什么？TEL:7.2建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立【分析】（1）鎮(zhèn)政府無權(quán)拍賣國有土地使用權(quán)。（2）根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定》第9條規(guī)定:土地使用權(quán)的出讓由市、縣人民政府負(fù)責(zé),有計劃有步驟地進(jìn)行。第10條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓的具體內(nèi)容,由土管部門會同城建、房產(chǎn)部門共同擬定方案,按照批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后,由土管部門實(shí)施。以上規(guī)定說明國有土地使用權(quán)的出讓，是政府代表國家行使國有土地所有權(quán)的權(quán)利體現(xiàn)。因此，出讓國有土地使用權(quán)必須由政府壟斷，即只有縣級以上人民政府才有國有土地使用權(quán)的出讓權(quán)，縣級以上人民政府土地管理部門代表政府具體組織實(shí)施。（3）案例中的鎮(zhèn)政府不僅超越了職權(quán)，而且形成了非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的事實(shí)。TEL:7.2建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立7.2.3建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥1.建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念、性質(zhì)及特征土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。性質(zhì)：行政行為特點(diǎn)：是一種行政行為具有公益性的目的是無償?shù)脑瓌t上沒有期限受到法律的嚴(yán)格限制下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。TEL:7.2建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立2.建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的法律限制范圍、用途限制《劃撥用地目錄》2001程序限制建設(shè)用地使用人提出申請→土地管理部門審批→劃撥建設(shè)用地→劃撥建設(shè)用地使用權(quán)登記→核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證一、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地(1)黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地(2)軍事用地二、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地(3)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地(4)非營利性郵政設(shè)施用地(5)非營利性教育設(shè)施用地(6)公益性科研機(jī)構(gòu)用地(7)非營利性體育設(shè)施用地(8)非營利性公共文化設(shè)施用地(9)非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地(10)非營利性社會福利設(shè)施用地三、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地(11)石油天然氣設(shè)施用地(12)煤炭設(shè)施用地(13)電力設(shè)施用地(14)水利設(shè)施用地(15)鐵路交通設(shè)施用地(16)公路交通設(shè)施用地(17)水路交通設(shè)施用地(19)民用機(jī)場設(shè)施用地四、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地(19)特殊用地：1.監(jiān)獄2.勞教所3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。TEL:7.2建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立流轉(zhuǎn)限制

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（2）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。TEL:7.3建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容7.3.1建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利占有、使用、收益的權(quán)利建設(shè)用地利用權(quán)保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利處分建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利自動續(xù)期和請求續(xù)期的權(quán)利《物權(quán)法》第149條：

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。TEL:7.3建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容7.3.2建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)合理利用土地的義務(wù)不得改變土地用途的義務(wù)支付出讓金、安置補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)TEL:7.4建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)7.4.1建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念、特點(diǎn)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)：是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法將建設(shè)用地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓、互換、贈與、出資、抵押等方式加以處分的行為。特點(diǎn)：流轉(zhuǎn)的方式類型多樣化流轉(zhuǎn)的性質(zhì)為權(quán)利處分行為流轉(zhuǎn)的法律后果是導(dǎo)致使用權(quán)的轉(zhuǎn)移流轉(zhuǎn)要采取書面合同形式流轉(zhuǎn)要受到期限限制TEL:7.4建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)【案例：建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓】

某外商到某市投資開發(fā)房地產(chǎn)，在依法批準(zhǔn)成立A公司、取得外商獨(dú)資企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，同市土地管理局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，合同規(guī)定：A公司受讓國有土地使用權(quán)30畝，出讓金每畝l0萬元，共計300萬元。在出讓合同簽訂后兩個月內(nèi)交清。在出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)，A公司僅交付出讓金50萬元，即向市土地管理局申領(lǐng)國有立地使用證。土地管理局未認(rèn)真審核，在A公司的出讓金未完全交納，不具備發(fā)證條件的情況下，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)，給A公司頒發(fā)了國有土地使用證。A公司遂在該地塊上投入30萬元平整地面，隨后將該土地使用權(quán)作價600萬元轉(zhuǎn)讓給B公司。后A、B公司就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題發(fā)生糾紛，B公司向法院提起訴訟。法院經(jīng)審理認(rèn)定A、B公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，判令B公司將該土地使用權(quán)返還A公司，A公司返還B公司購地款600萬元。TEL:7.4建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)7.4.2建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體方式2.建設(shè)用地使用權(quán)互換3.建設(shè)用地使用權(quán)出資形式：設(shè)立企業(yè)法人時的出資設(shè)立合伙企業(yè)時的出資合資、合伙開發(fā)房地產(chǎn)時的出資

TEL:7.4建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)4.建設(shè)用地使用權(quán)贈與5.建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記要件主義6.建設(shè)用地使用權(quán)出租

TEL:7.4建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)【分析】（1）租賃房屋時承載房屋的土地也隨之出租，土地和在其之上的房屋是不能分開的。某鎮(zhèn)中學(xué)出租房屋給湯某辦養(yǎng)雞場，是違法改變土地用途和非法出租土地的行為。

（2）本案違法主體應(yīng)是鎮(zhèn)中學(xué)，土地管理部門應(yīng)當(dāng)處罰鎮(zhèn)中學(xué)而不是承租人?！锻恋毓芾矸ā返?6條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地，確需改變該宗土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政管理部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)；其中，在城市規(guī)劃之內(nèi)改變土地用途的，在報批前應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！薄冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第46條：對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)，處以罰款。

TEL:7.4建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)7.4.3建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的變更登記《物權(quán)法》第145條：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。1.變更登記

變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。TEL:7.4建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)2.申請變更登記的主體

雙方當(dāng)事人3.變更登記的程序

《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第3款：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。4.變更登記的效力《物權(quán)法》第14條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。TEL:7.5建設(shè)用地使用權(quán)的消滅7.5.1建設(shè)用地使用權(quán)消滅的原因2.因公共利益等原因被提前收回《土地管理法》第58條：有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（五）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

TEL:7.5建設(shè)用地使用權(quán)的消滅【參考】《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條：為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

TEL:7.5建設(shè)用地使用權(quán)的消滅【爭議】閑置收回《土地管理法》第37條：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第26條：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年