地塊可行性分析報告

XDG-2005-17地塊可行性分析報告2008年3月12日目錄二、項目分析一、市場分析前言三、項目定位四、結論前言

房地產項目的可行性分析報告是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評估指針為依據(jù)，對房地產項目進行綜合性評估，得出準確的項目可行性分析結果，以求使項目獲得最佳收益。以下便是對XDG-2005-17地塊的可行性分析報告一、市場分析1、無錫整體房地產市場分析

2008年1月份，與上月相比，由于上月商品房供應集中放量，本月我市商品房新增供應量下降幅度較大；商品房市場成交量有所減少，但與去年同期相比基本持平；二手房市場成交量有所下降，房地產市場運行態(tài)勢平穩(wěn)健康。下面為本月我市房地產市場具體情況：房地產市場供應情況行政區(qū)位件數(shù)（套）面積（萬平方米）占百分比崇安區(qū)00.000.00%南長區(qū)660.90.2.83%北塘區(qū)4323.4410.81%新區(qū)00.000.00%濱湖區(qū)3145.0015.71%錫山區(qū)5753.8612.31%惠山區(qū)385218.6258.52%合計523931.82100.00%2008年1月各行政區(qū)商品房新批準預售匯總表類別件數(shù)（套）面積（萬平方米）占百分比中心區(qū)00.000.00%副中心區(qū)4323.4410.81%東區(qū)5753.8612.13%南區(qū)660.902.83%西區(qū)3145.0015.71%北區(qū)385218.6258.52%總計523931.82100.00%2008年1月各分區(qū)商品房新批準預售匯總表類別件數(shù)（套）同比面積（萬平方米）同比金額（億元）同比商品房36053.59%40.163.27%26.0142.99%商品住宅2379-9.06%31.84-2.63%19.0532.75%房地產市場成交情況2008年1月市區(qū)商品房銷售情況2008年1月市區(qū)商品房市場銷售情況類別件數(shù)（套）同比面積（萬平方米）同比金額（億元）同比二手房1078-10.69%20.89-13.46%4.75-0.63%二手住宅963-12.14%8.40-5.62%3.4616.89%2008年1月市區(qū)二手房市場成交情況2008年1月市區(qū)二手房成交情況商品房銷售結構情況分區(qū)位銷售情況

按各行政區(qū)商品房銷售情況分析，本月惠山區(qū)商品房成交面積最大，為10.03萬平方米，占到24.98%，濱湖區(qū)略有相差，為9.66萬平方米，占到24.05%；按各分區(qū)商品房銷售情況分析，東區(qū)商品房成交面積最大，為12.16萬平方米，占到30.28%，北區(qū)次之。行政區(qū)位件數(shù)（套）面積（萬平方米）占百分比金額（億元）占百分比崇安區(qū)1441.523.78%1.194.58%南長區(qū)3064.1010.21%4.0015.38%北塘區(qū)4634.1410.31%3.4913.42%新區(qū)5826.8317.01%3.6614.07%濱湖區(qū)5869.6624.05%7.3228.14%錫山區(qū)3293.889.66%1.766.77%惠山區(qū)119510.0324.98%4.5917.65%合計360540.16100.00%26.01100.00%2008年1月各行政區(qū)商品房銷售匯總表類別件數(shù)（套）面積（萬平方米）占百分比金額（億元）占百分比中心區(qū)40.010.02%0.040.15%副中心區(qū)3623.017.50%3.6013.84%東區(qū)104612.1630.28%6.4924.95%南區(qū)5086.7516.81%5.3020.38%西區(qū)3767.1017.68%5.6821.84%北區(qū)130911.1327.71%4.9018.84%總計360540.16100.00%26.01100.00%2008年1月各分區(qū)商品房銷售匯總表住宅戶型面積銷售情況

按商品住宅成交面積分析，以120-144平方米的戶型為主，所占比例為30.13%，比上月下降了7.24%；90平方米以下的所占比例比上月下降了1.25%。住宅單價銷售情況

按商品房住宅成交價格分析，本月單價4000-5000元/平方米的成交比例占到了17.69%，處于首位；而單價3000-4000元/平方米的所占比例比上月下降了4.54%。此外，受萬豪公寓等高價位樓盤成交量較大的影響，單價10000元/平方米以上的成交比例突破了10%，比上月增長了2.63%。住宅購買對象銷售情況

按商品住宅購買對象分析，以無錫市區(qū)為主，占到89.96%，比上月下降了0.68%；境外與江陰宜興的所占比例有所增長，分別比上月增長了0.5%、0.51%。結論：樓市緩慢回暖，降價懸念依舊。

平淡的銷售形勢，引發(fā)消費者對商品房降價的更大期待。隨著國家一系列宏觀調控政策逐步發(fā)揮效力，今年錫城商品房價格漲幅放緩將成為大趨勢。但我市樓市剛性需求強勁，加上絕大部分購房者為“自住型”，樓市供需基本平衡，因此商品房價格下跌的可能性并不大。但也不排除去年漲幅過高的一些區(qū)域，或者一度被炒得過高的樓盤，價格出現(xiàn)“理性回歸”。

2.區(qū)域市場調查與分析

環(huán)太湖區(qū)域是無錫房地產市場發(fā)展的熱土，借助于獨一無二的自然景觀、生態(tài)環(huán)境以及政府規(guī)劃的大力扶持，品牌開發(fā)商、高品質樓盤云集于此，現(xiàn)已初步形成了地域由蠡湖、太湖兩大新城為主，產品以高檔公寓住宅和高檔別墅為主的高尚生活區(qū)。蠡湖、太湖市場概述

蠡湖、太湖兩大新城是無錫房地產市場發(fā)展的主要潛力區(qū)域。該區(qū)域板塊不斷完善的生活配套和便捷的交通網(wǎng)絡，再加上政府對該區(qū)域大手筆的超前規(guī)劃，使該區(qū)域形象得到極大的提升。未來該區(qū)域將成為中高檔住宅的聚集區(qū)，CLD的潛在價值將得到初步顯現(xiàn)。1、該板塊住宅物業(yè)形態(tài)的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及特點

(1)發(fā)展歷程隨著城市規(guī)劃的“南拓、西優(yōu)”。2003年，金色江南作為當時規(guī)模最大的項目第一個進入該區(qū)域．從此拉開了西區(qū)房地產的大幕。2004年受全國房地產市場由一線城市轉入二線城市的影響．太湖新城、蠡湖新城板塊憑借特殊位置使其成為各大開發(fā)商的必爭之地。進入2005年，由于受6月新政以及前兩年拍賣土地集中開發(fā)上市的影響，該區(qū)域房價漲幅開始回歸理性．但至8月份，剛性需求者在持幣觀望后開始購房，消費市場開始復蘇。06和07年伴隨著無錫整體房地產市場的火熱，濱湖板塊體現(xiàn)出其無可比擬的價值，整體均價一路走高，最終也成為了無錫整個房地產市場的領軍板塊。(2)開發(fā)現(xiàn)狀及特點該區(qū)域板塊向來是無錫本地人認為適宜居住的區(qū)域。瑜憬灣、山語銀城、萬科魅力之城、湖濱壹號、太湖國際社區(qū)及順馳天鵝湖等知名樓盤的進駐。使該區(qū)域迅速發(fā)展，經(jīng)過一段時間該區(qū)域已經(jīng)進入成熟期。另外由于城市戰(zhàn)略規(guī)劃的傾斜，該區(qū)域板塊價格蓄勢待發(fā)，大有直逼中心區(qū)之勢。

總結以上現(xiàn)狀．該區(qū)域住宅開發(fā)呈現(xiàn)出以下幾個特點：■濱湖區(qū)位優(yōu)勢明顯，產品競爭激烈；■濱湖區(qū)整體成交價格在2003年一季度之前維持低價位徘徊，之后則快速穩(wěn)步上升；■濱湖區(qū)西南片區(qū)內項目規(guī)模及檔次均較高；■隨著單價的快速上升，戶型面積出現(xiàn)有針對性控制現(xiàn)象。

從銷售情況來看，該區(qū)域項目憑借優(yōu)良的品質和較大的規(guī)模并選擇在房地產的高潮期入市，前期銷售相當好。但隨著市場轉向“買方”，購房消費出現(xiàn)理性回歸。從而銷售率出現(xiàn)大幅度回落。從余房來看，該區(qū)域項目都還剩余大面積，位于底層或頂層、沿馬路，復式的產品。因此我們可以看出，由于客戶定位重疊．大面積戶型的去化確實存在一定的難度。但那些以現(xiàn)房銷售，在降低利潤點，增加產品附加值的項目還是能在后期的市場銷售中突出重圍。(3)價格走勢該區(qū)域房價從2003年5月到2004年5月，年增幅約在30％左右。而近年來濱湖區(qū)域的房價更是穩(wěn)步上升，07年以來該區(qū)域的價格更是突飛猛進，以陽光蠡湖一號、蠡湖公館、太湖國際社區(qū)為代表的一大批實力大盤將該區(qū)域的價格一路推上新的高點，并且一再刷新區(qū)域記錄，這從某種角度來講，證實了該區(qū)域市場的成熟和理性，也反映了消費者對區(qū)域價值的認同。（4）市場走勢分析

2003年萬科·魅力之城項目和順馳·天鵝湖項目啟動。經(jīng)過五年多的運營，該區(qū)域逐漸成為無錫房地產市場的熱點區(qū)域之一。2006年底無錫太湖新城規(guī)劃的正式啟動也代來了該區(qū)域房地產熱潮。 目前，該區(qū)域內集中了華潤新鴻基、萬科、順馳、吉寶等國內外知名的房地產開發(fā)企業(yè)。隨著新項目的相繼出現(xiàn)以及原有各項目的進一步開發(fā)，太湖新城區(qū)域內房源儲備將會越來越充足。與之同時，太湖新城建設步伐正在逐步加快，隨著各種配套設施的逐漸出現(xiàn)，消費者對這片區(qū)域的熱情將會越來越高，區(qū)域市場前景一片光明?？偨Y：

進入08年以來由于市場上對于政策面的預判不明，購房者觀望的情緒增長，濱湖作為無錫領頭羊，已明顯感覺到市場壓力。太湖國際社區(qū)遲遲不開二期、華光銀河灣定價舉棋不定，其它大小項目也紛紛開始觀望，是一路直上還是理性回落，似乎在這個區(qū)域的所有開發(fā)商都在等待某個成功案例先行開盤從而指名自己的價格方向，由此，該區(qū)域開發(fā)商們兩難的境地似乎顯而易見。3.區(qū)域主要個案分析與比較（一）、周邊高層、小高層住宅項目⑴湖濱壹號產品定位：

該樓盤是一個中高檔的生活社區(qū)，主要面向市區(qū)及周邊一些白領、中高收入人群銷售分析：

該項目所處蠡湖新城的核心地帶，周圍配套設施的建設為該項目提供了一定的優(yōu)勢，并且該項目憑借著項目本身的優(yōu)秀品質以及較好的戶型在該區(qū)域也占有了一定的優(yōu)勢，本項目推出時間也比較早，因此在現(xiàn)已推出的597套房源中，已售出469套，銷售狀況比較樂觀。⑵名都華庭產品定位：

無錫城市中心的高尚住宅社區(qū)銷售分析：

本項目體量較小，雖然也曾對此在主流媒體上做過推廣，但無奈由于自身體量以及價格的原因，其銷售并不理想，較高的樓層差又將許多消費者擋在門外，使得消費者心理上有所抗性，加之周邊個大盤的競爭壓力，現(xiàn)本項目274套住宅僅售出51套，成績較不理想。⑶棲霞瑜憬灣產品定位：

為不同層次的消費者提供高貴的生活銷售分析：現(xiàn)有期房銷售率達到70-80%，由于樓層差價較大，高層的最高價和最低價價差到1500元以上，因此中間樓層銷售率較高，較高樓層銷售率則較低。

瑜憬灣雖然價格在周邊來說較高，但優(yōu)質的服務和高品質的產品是競爭的重要砝碼。結論：

項目普通住宅項目產品大同小異，現(xiàn)在推出產品的都是以高層為主，而且這些產品都是07年推出的產品，進入08年后，這些開發(fā)公司對08年房產市場走勢的把握不定，導致這些樓盤沒有新的產品入市，現(xiàn)在基本都處于觀望階段。（二）、周邊別墅與類別墅項目⑴太湖山莊產品定位：

面向錫城的對于環(huán)境要求較高且收入水平相當高的人群銷售分析：

該樓盤推出時間相對較早，在區(qū)域里占有了一定的優(yōu)勢，良好的地理位置、完備的周邊配套以及高品質的設計也為項目增添了一筆，現(xiàn)在該項目樓盤已銷售一空。⑵蠡湖尚郡產品定位：環(huán)境幽雅的精致小區(qū)銷售分析：樓盤尚未開盤，正在積累客戶，預計在今年5月開盤，現(xiàn)在估價在10000元/㎡左右。⑶蠡湖公館產品定位：

打造一個山水湖畔的精品高檔的生活社區(qū)，面向錫城人士銷售分析：

樓盤尚未開盤，正在積累客戶，預計在今年4、5月開盤，現(xiàn)在估價在10000元/㎡以上。⑷山水湖濱(一期)產品定位：距離湖岸最近的繁華社區(qū)銷售分析：

山水湖濱的一期的428套全部售完。04年的開盤時間讓該項目占得了一定的市場先機，優(yōu)異的地理環(huán)境也為其增色不少；山水湖濱更以其高雅的格調、精致與返樸的風格,成為眾人矚目的焦點,以至山水湖濱得以銷售一空。二期將在08年下半年開盤。⑸太湖國際社區(qū)產品定位：

維多利亞港灣國際社區(qū)銷售分析：太湖國際社區(qū)依靠其開發(fā)商的強勁實力在推廣期就引來各方關注，開盤時其價格更是出乎人們意料的低開，由此其第一批房源幾乎是在哄搶中急速售罄，現(xiàn)其一期全部銷售完畢，二期尚未推出。（三）、周邊可借鑒同質用地樓盤⑴中堂產品定位：

以特有的產品形態(tài)來吸引客戶銷售分析： 中堂項目主要是中式聯(lián)排別墅，產品定位的獨特性讓該項目有了一定的優(yōu)勢。中堂在宣傳力度上也下了功夫，外界對該項目也有了一定的

了解。中堂在精裝房交房同時贈送與您所選房型同等面積的“陽羨貢茶園”，這一優(yōu)惠政策也是錫城未有的，相當誘人。該項目分為3期，一期全部賣完，二期現(xiàn)在只剩7套，三期也將在今年5，6月開盤，銷售狀況非常不錯。⑵佳城國際中心產品定位：

僅有88個至尊席位，只為錫城88個無錫頂級精英人士量身定做銷售分析：

該樓盤還未開盤，處于積累客戶階段，預計在4、5月開盤，價格預計在10000元/㎡以上。⑶藍墅產品定位：

現(xiàn)代城市公館銷售分析：

藍墅于05年開盤，由于其用地性質問題其銷售狀況并不理想，銷售速度緩慢，直到07年樓市轉暖時，其終于結束了漫長的銷售期，現(xiàn)已經(jīng)全部售完。⑷山水茗苑產品定位：無錫最具魅力的山水別墅銷售分析：

該項目于07年9月開盤，由于本項目的雖然景觀優(yōu)越，自然條件得天獨厚，但是其使用年限始終是其致命傷，項目僅50年的使用年限使得本項目的銷售并沒有呈現(xiàn)太好的形式，項目191套住宅僅銷售了83套，去化速度一般。⑸太湖收藏家產品定位：

無錫4A景區(qū)唯一可售高收益投資項目銷售分析：到目前位置，本項目銷售率為40%左右，所售戶型也以52平米的小戶型為主，現(xiàn)在還剩100多套房源基本都是大戶型。本項目的兩個開發(fā)商之一也因為經(jīng)濟問題倒閉，因此目前項目的銷售也基本處于停滯狀態(tài)?？偨Y：這些樓盤因為地塊本身的特殊性，因此產品也是非主流產品，比較特殊。其中，中堂是中式聯(lián)排別墅，茗園是歐式聯(lián)排別墅，太湖收藏家是把4層的花園洋房分割成52平米的小戶型在加以酒店的名義出售。這幾個樓盤的客戶層有著很強經(jīng)濟實力，對于產品本身的細節(jié)也不會非常在意，對于這幾個項目最大的問題是40或50年的土地使用年限的抗性不是很大。二、項目分析1、項目概況（一）、項目簡介：本案

本項目位于虹橋路與蠡湖路交界處，屬蠡湖風景區(qū)，周邊路網(wǎng)暢通，自然資源環(huán)境優(yōu)越。用地面積：22282.1㎡容積率：1.5密度：≦35%綠化率：≧35%總建筑面積：33423㎡用地性質：旅游娛樂項目用地用地年限：40年建筑限高：高層、多層（二）、地塊指標：（三）、周邊交通環(huán)境公交線路主干道次干道公交1路、9路、85路、315路可直達本項目地塊項目周邊環(huán)湖路、蠡湖路為高等級城市快速景觀通道，直線通達市區(qū)與蠡湖自然風景區(qū)周邊金城西路、西太湖大道、蠡湖大道、經(jīng)貿路、雙虹路均為新建道路，路網(wǎng)通達性良好。（四）、周邊配套湖濱飯店：無錫湖濱飯店為五星級涉外旅游飯店。蠡園：蠡園地處風光秀美的蠡湖之濱，是國家重點名勝景點之一。蠡湖公園：蠡湖中央公園占地約25