國有土地上房屋征收與補償條例解析課件

《國有土地上房屋征收與補償條例》目錄

一、法規(guī)歷史沿革二、新法規(guī)解析及與原拆遷條例的比較法規(guī)歷史沿革

我國城市房屋拆遷政策大體經(jīng)歷了四個階段第一階段：計劃經(jīng)濟體制下的房屋拆遷制度第二階段：過渡時期的房屋拆遷制度第三階段：市場經(jīng)濟體制下的房屋拆遷制度第四階段：《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺

第二階段：過渡時期的房屋拆遷制度

1987年黨的十三大提出“國家調(diào)節(jié)市場，市場引導(dǎo)企業(yè)”的改革模式，突出了市場機制的重要作用，房屋拆遷也從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的過渡時期。1991年6月國務(wù)院頒布《城市房屋拆遷條例》，對城市房屋拆遷的管理體制、審批權(quán)限和程序、補償安置原則、法律責任都作出了規(guī)定。由于當時是從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的過渡，對于拆遷補償還是采取“拆一還一”的方式，也就是以實物補償為主。補償價格按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算。第三階段：市場經(jīng)濟體制下的房屋拆遷制度

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和制度的不斷完善，原拆遷條例已不適應(yīng)形勢的要求。2001年6月國務(wù)院通過了新修改《城市房屋拆遷條例》，這次修改的明確了可以采取貨幣補償?shù)姆绞健Ｑa償價格考慮區(qū)位因素，按照房地產(chǎn)市場評估價格。全國各地和建設(shè)部也制定了相應(yīng)的配套法規(guī)、規(guī)章，形成了較全面的現(xiàn)行城市房屋拆遷制度。

第四階段：《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，尤其《物權(quán)法》的出臺，現(xiàn)行拆遷制度在立法和實踐層面嚴重不適應(yīng)社會的進步。為了更好的保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)，2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過《國有土地上房屋征收與補償條例》，并于

2011年1月21日起正式實施。

第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

解讀：本條講的是適用范圍及補償?shù)幕疽蟆?/p>

1、進一步強調(diào)了為公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收單位及個人的房屋。2、將適用的區(qū)域范圍明確為國有土地上的房屋，而《拆遷條例》的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋，對城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，是參照《拆遷條例》執(zhí)行的，這就導(dǎo)致了同為國有土地上的房屋的拆遷安置補償制度存在較大差異。此次將城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上的房屋征收一并納入了新條例的范圍，從制度上解決了這一問題。3、包括單位和個人的房屋。第四條市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

解讀：該條講的是政府及相關(guān)部門的職責劃分。1、征收補償?shù)墓ぷ髦黧w為市、縣級人民政府，將《拆遷條例》中賦予房屋拆遷管理部門的行政管理權(quán)上收到市、縣級人民政府。

2、征收補償?shù)膶嵤┲黧w為房屋征收部門。條例授權(quán)市、縣級人民政府自行確定承擔該職責的部門。

3、不在沿用原拆遷條例規(guī)定的“拆遷人”。第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。

解讀：本條講的是房屋征收實施單位及其法律責任。不以營利為目的單位除了國家機關(guān)外主要表現(xiàn)為事業(yè)單位，目前的拆遷公司領(lǐng)取的是企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是以營利為目的的單位，不符合新條例所規(guī)定的條件。

第九條依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

解讀：本條講的是征收與規(guī)劃的關(guān)系及規(guī)劃的制定方式。尤其是保障性住房及舊城改造項目，必須納入年度發(fā)展計劃。

第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。第十一條市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。第十二條市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、專款專用。

解讀：上述相關(guān)條是房屋征收的決定程序，可以歸納出作出征收決定的五個要件：一是屬于因公共利益需要而實施的項目；(第八條)二是符合各項規(guī)劃；（第九條）三是經(jīng)過公開征求意見（聽證）的征收補償方案；（第十條、十一條）四是有風險評估報告；（第十二條）五是專戶存儲、?？顚Ｓ?、足額到位的補償資金證明。（第十二條）即只有當征收項目同時具備上述五個條件時，才能進入審查決定程序，缺少其中任何一項的，均不得作出房屋征收決定。作出決定的方式有兩種，一種行政機關(guān)負責人決定，二是集體討論決定。

第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ?。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時收回。

解讀：本條講的是征收決定的公告、宣傳解釋及土地使用權(quán)問題。土地使用權(quán)收回，是否補償并未規(guī)定。原拆遷條例在實施階段也存在此問題，國務(wù)院法制局《對<關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補償問題的函>復(fù)函》國法函【1995】65號“拆遷城市私有房屋應(yīng)當嚴格執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理條例》，并按照規(guī)定對拆遷的房屋進行安置補償”。《土地管理法》

第五十八條為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。收回國有土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。

無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當根據(jù)實際情況給予適當補償。

《物權(quán)法》第一百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

第十五條房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應(yīng)當將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

解讀：本條講的是房屋調(diào)查登記；征收決定公布后的禁止性事項等一是，與《拆遷條例》相比較對房屋及相關(guān)情況進行調(diào)查登記，是新條例新設(shè)立的程序。二是，與《拆遷條例》相比較還有兩處變化，即刪除了不得改變土地用途的規(guī)定及延長期限的規(guī)定。由于我國實行的是土地用途管制制度，即土地用途是由行政機關(guān)確定的，當事人是無權(quán)自行改變土地用途的，故可以刪除相關(guān)內(nèi)容。刪除延長期限的規(guī)定是防止馬拉松式的征收搬遷。三是，房屋征收范圍確定后的時間，凍結(jié)發(fā)布時間、實施時間。

第三章補償?shù)谑邨l作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。解讀：對補償項目及獎勵補助機制和對困難戶的安置問題。關(guān)于獎勵補助機制，新增加的內(nèi)容。原拆遷條例各地在操作過程中大都設(shè)立了提前獎等獎勵形式，對推動搬遷起到很好的作用，只是應(yīng)把這一做法固定下來。關(guān)于對困難戶的安置問題，地方上拆遷也有規(guī)定。

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。解讀：本條講的是評估標準及異議的處置等。關(guān)于被征收房屋的價值問題，本條確立了市場價原則，即評估機構(gòu)應(yīng)當按征收決定公告之日的類似房屋的市場價進行評估。山東省和濟南市拆遷條例規(guī)定的是“新建普通商品房市場價格評估確定”關(guān)于異議的處置，包含兩個程序，一是申請復(fù)核，二是申請鑒定。本條還授權(quán)住建部制定房屋征收評估辦法，并需公開征求意見。

第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

解讀：本條講的是征收范圍內(nèi)建設(shè)行為的控制及未經(jīng)登記的房屋性質(zhì)的認定處理。本條第二款是新條例的亮點之一，即增加了征收前對未經(jīng)登記房屋的認定、處理程序。從實際出發(fā)，對各類無證房屋的性質(zhì)進行界定、處置?，F(xiàn)拆遷過程中對無證房產(chǎn)的處理較為隨意，如無證房屋認定為附屬物進行補償、有土地證無房產(chǎn)證的按照房屋評估價值的90%補償?shù)取５诙鍡l房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。解讀：本條講的是補償協(xié)議的主要內(nèi)容及救濟途徑。關(guān)于一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)，另一方可以依法提起訴訟。與《拆遷條例》相比較，刪除了“可以依法申請人民法院先予執(zhí)行”的表述。刪除這一表述后，并非說房屋征收部門不可以申請先予執(zhí)行，只不過受程序法的調(diào)整。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

解讀：本條講的是補償決定適用的情形、程序、內(nèi)容及其救濟途徑。補償決定適用的情形：即房屋征收部門與被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)未能達成補償協(xié)議及被征收房屋所有權(quán)人不明的。補償決定的程序：即由征收部門申報，由市、縣級人民政府按照征收補償方案作出決定并公告。補償決定的內(nèi)容：應(yīng)當包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項第25條規(guī)定的補償協(xié)議的內(nèi)容。

第二十七條實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

解讀：本條講的是搬遷前提、被征收人搬遷的義務(wù)及禁止野蠻搬遷等規(guī)定。關(guān)于搬遷的前提，新條例明確“先補償、后搬遷”，即在補償未到位之前被征收人有權(quán)拒絕搬遷。這與現(xiàn)拆遷補償程序有明顯的不同，現(xiàn)執(zhí)行的程序為，簽訂協(xié)議-交驗空房-報領(lǐng)拆遷款。野蠻拆遷一直是社會輿論抨擊的對象，更應(yīng)當是法律所禁止的，新條例禁止野蠻拆遷是順應(yīng)民心的。鑒于野蠻拆遷多有建設(shè)單位（主要為開發(fā)公司）參與其中，在今后的征收搬遷特別是舊城改造項目中，應(yīng)杜絕野蠻操作的情況發(fā)生，故在制度上直接禁止建設(shè)單位參與搬遷猶為必要。

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。解讀：本條講的是司法行政強制執(zhí)行問題。廢除了原拆遷條例規(guī)定的行政強制拆遷，拆遷條例第十七條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！彪m規(guī)定了申請法院強拆的，但法院一般不參與強拆工作，故僅為行政強拆。

關(guān)于申請司法行政強制執(zhí)行，與《拆遷條例》亦有重大變化，其體現(xiàn)在三個方面：一是申請的時點的變化。《拆遷條例》中向法院申請強制拆遷的時點是當事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，即可申請。而新條例明確為在補償決定規(guī)定的期限不搬