物業(yè)接管驗收作業(yè)指導書（物業(yè)管理）

富華興物業(yè)江西分公司受控文件嚴禁外傳福建中鐵建華興物業(yè)管理江西分公司編號HXWY/CX-2017名稱工程作業(yè)手冊版本AA/01編制品質(zhì)管理部審核涂保平批準生效日期2017年1月1日物業(yè)接管驗收作業(yè)指導書施部門實施康置業(yè)公司物業(yè)公司一、立項階段二、設計階段三、施工階段.建設工程選址階段1）工程地塊的市場調(diào)研：2）工程地塊的建設文稿。.土地使用證辦理階段土地協(xié)議出讓：土地招標、拍賣。.建設用地報批階段1）立項（建委）：2）辦理工程選址：3）申請規(guī)劃設計：4）工程規(guī)劃方案審查（批）：5）辦理建設用地規(guī)劃許可證。.建設工程規(guī)劃許可證報批階段1）單體建筑方案報審（批）：2）施工圖設計：3）建設工程規(guī)劃許可證：4）工程公示。.施工圖紙審查階段.建筑工程施工許可證辦理及備案階段.建設工程施工階段（有樓層要求）.前期物業(yè)管理招投標階段.商品房預售許可證辦理階段.后續(xù)建設工程施工階段.立項階段物業(yè)公司應對工程的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準及本錢、利潤測算等方面提出意見和建議，必要時可對該工程今后的物業(yè)管理構(gòu)想提出書面咨詢報告，以利于開置業(yè)公司在決策時綜合考慮物業(yè)管理方面的意見。.設計階段物業(yè)公司應從物業(yè)的實用、美觀、耐用、平安、方便使用方面管理、節(jié)能、節(jié)省維修養(yǎng)護費用等角度出發(fā)，當好顧問，閱讀圖紙，提出改進意見，提交咨詢報告，與開發(fā)商共同把好規(guī)劃設計關(guān)。1）考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設施的完善：2）考慮建筑及設備設施使用和維修養(yǎng)護的需要：3）考慮秩序平安系統(tǒng)的設置和環(huán)境保潔的需要。.施工階段物業(yè)公司主要是派人到工地現(xiàn)場做好以下工作，就發(fā)現(xiàn)的缺陷問題或遺漏工程在現(xiàn)場與建設單位、施工單位共同磋商，及時提出整改方案，以確保工程施工的高質(zhì)量。1）協(xié)助監(jiān)督工程質(zhì)量：2）掌握物業(yè)的全部情況：3）催促物業(yè)管理所需設施的落實。.前期物業(yè)管理招投標階段.商品房預售許可證辦理階段（以上內(nèi)容不展開表達）

■華興物業(yè)江西分公司（以上內(nèi)容不展開表達）四、銷售階段.內(nèi)部認購期階段.開盤階段.強銷階段.穩(wěn)定銷售階段（以上內(nèi)容不展開表達）.強化好管理，奠定服務工作的基礎(chǔ).配合好銷售，構(gòu)筑營銷亮點.服務好準業(yè)主，形成“口碑營銷”.塑造好品牌，為后續(xù)銷售創(chuàng)造條件優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司管家式接待服務，是物業(yè)公司樹立自身形象，展示企業(yè)服務水平的一個很好的機會，同時對成功的銷售也有著極大的幫助。（以上內(nèi)容不展開表達）五、接管階段（一）置業(yè)公司、物業(yè)公司共同完成（一）資料的移交1.綜合資料1）立項文件、建設用地規(guī)劃許可證、開發(fā)工程規(guī)劃條件公示表、工程申報批建文件及計劃批準文件（永久）：2）建設工程規(guī)劃許可證、工程建筑報建表（永久）：3）工程招、投、定標書（永久）：4）上級機關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件（永久）：5）征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）：6）初步設計方案、設計鑒定審批文件（永久）：7）建筑工程施工許可證、施工合同、施工執(zhí)照（復印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄（永久）：8）單項工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報告、單項工程竣工驗收證書（永久）：9）工程勘測資料：地質(zhì)圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎(chǔ)材料（永久）：10）竣工驗收會議文件及質(zhì)量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書（永久）：11）工程決算書、三書一表（《住宅質(zhì)量認定書》、《住宅質(zhì)量保修書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》）（永久）：12）消防設施驗收合格證（永久）：13）商品房預售許可證、商品房買賣合同（永久）：14）園林綠化工程竣工驗收備案表：15）其它。2.土建資料1）主體隱蔽工程驗收記錄（永久）：2）圖紙會審和設計修改變更及聯(lián)系單（永久）：3）事故處理記錄（永久）：4）建筑物、構(gòu)筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）：5）原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告等（長

■華興物業(yè)江西分公司期）：6）其它。3.給排水、消防資料1）開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）：2）圖紙會審及設計修改變更通知（永久）：3）事故處理及探傷記錄（永久）：4）隱蔽工程驗收記錄（永久）：5）材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）：6）管線標高、位置、坡度、測量記錄（永久）：7）試水、閉水試壓試驗記錄（永久）：8）設備調(diào)試記錄（永久）：9）管線清洗、通水、消毒記錄（短期）：10）其它。4.電氣資料1）開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）：2）圖紙會審及設計變更通知（永久）：3）事故處理及探傷記錄（永久）：4）隱蔽工程驗收記錄（永久）：5）防雷電陰接地實測記錄（永久）：6）引下線焊接記錄（永久）：7）材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長期）：8）絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉(zhuǎn)記錄（長期）：9）空調(diào)資料、動力、通訊、有線電視資料：10）其它。5.建筑施工圖1）總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）：2）建筑施（竣）工圖（永久）：3）結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）：4）給排水、消防施（竣）工圖（永久）：5）電氣施（竣）工圖（永久）：6）空調(diào)施（竣）工圖（永久）：7）智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）：8）通訊施（竣）工圖（永久）：9）液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）：10）其它。6.聲像資料1）建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）：2）內(nèi)外景觀照片（永久）：

■華興物業(yè)江西分公司3）建筑小品：工程奠基、開、岐工典禮、重要領(lǐng)導人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）：重要工和部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像：6）其它。五、接管階段（二）（二）物業(yè)接管工作準備（置業(yè)公司、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位）1.組織接管驗收小組2.明確接管驗收標準3.確定接管驗收方案4.準備接管驗收資料5.接管驗收工作實施五、接管階段（三）（三）接管驗收工作實施（置業(yè)公司、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位）1.樓宇土建等工程1）主體結(jié)構(gòu)：A.地基：B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：C.磚石結(jié)構(gòu)：D.抗震性能。2）外墻：A.墻體及墻面；B.防水。3）屋面：A.保溫隔熱性能；B.防水性能；C.排水設施；D.排氣、排煙設施；E.面層。4）地面：5）公共樓道、消防通道：6）架空層：7）公共區(qū)域門、窗、玻璃：8）室內(nèi)地面、墻面、門、窗、玻璃9）衛(wèi)生間防水：10）地下車庫及配套設施：11）小區(qū)平面圖、各類標識、標牌、樓棟牌、單元牌等：12）物業(yè)用房、社區(qū)用房：13）其他。2.電氣系統(tǒng)（電氣系統(tǒng)設備設施目錄清單）1）高、低壓配電室：2）主要機電配電箱：3）樓宇及公共區(qū)域照明、開關(guān)、插座及配電箱：4）防地接地系統(tǒng)：

■華興物業(yè)江西分公司5）公共、地下等區(qū)域線路、管網(wǎng)、橋架：6）強、弱電管井：7）電表箱：8）其他。3.給、排水系統(tǒng)（排水系統(tǒng)設備設施目錄清單）1）公共區(qū)域生活用水管井：2）二次供水：3）蓄水箱（池）、管路：4）草坪等澆灌設施：5）衛(wèi)生潔具等設施：6）排水管路等設施：7）公共區(qū)域排水管井（網(wǎng)）：8）化糞池及排污設施：9）公共區(qū)域排污管井（網(wǎng)）：10）水表箱：11）其他。4.消防系統(tǒng)（消防系統(tǒng)設備設施目錄清單）1）車庫各種消防指示標志燈：2）噴淋頭/煙、溫感探頭：3）消火栓管路及設備：4）滅火器等設備：5）消防水池（箱）：6）消防電氣控制設備：7）防火門、消防防火卷簾門：8）消控中心設備：9）其他。5.平安防范、監(jiān)控系統(tǒng)（安防監(jiān)控系統(tǒng)設備設施目錄清單）1）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)：2）出入口控制系統(tǒng)：3）電子巡更系統(tǒng)：4）周界報警系統(tǒng)（脈沖電子護欄）：5）門禁系統(tǒng):6）樓宇對講系統(tǒng)：7）車輛管理系統(tǒng)：8）監(jiān)控中心設備：9）其他。6.電梯系統(tǒng)1）電梯轎廂及設備：2）井道與底坑附屬設備：3）曳引及其它設備：4）井道照明等：5）井道門等：6）電氣控制設備系統(tǒng)：

■華興物業(yè)江西分公司7）電梯機房：8）監(jiān)控系統(tǒng)9）對講系統(tǒng)：10）其他。7.空調(diào)、燃氣、排風等系統(tǒng)（暖通排風系統(tǒng)設備設施目錄清單）1）中央空調(diào)系統(tǒng)：2）燃氣設施管井：3）樓宇排風、氣設施：4）空調(diào)機房、風機房5）其他。8.各類試驗及檢測（各類檢驗檢測報告）1）通球試驗：2）防水試驗：3）避雷檢測：4）房屋本體沉降試驗：5）各種設施、設備的開機、運行檢測：6）其他有要求的試驗及檢測。9.綜合布線系統(tǒng)1）建筑群主干線：2）建筑物主干線：3）水平布線：4）樓宇工作區(qū)布線：5）其他布線。10.鑰匙的接管1）業(yè)主入戶門（A、B）：2）停車位：3）信報箱：4）設施設備房：5）各類管井：6）消防、監(jiān)控室：7）其他11.園林、綠化（園林、綠化目錄清單）1）園林給排水：A.給水；B.排水。2）水景工程1A.水池；B.駁岸；C.護坡；D.人工泉；E.其他工程。3）輔裝工程：A.園林道路；

■華興物業(yè)江西分公司B.輔裝；C.休閑桌椅。4）假山置景工程：A.置石；B.掇山；C.塑山；D.建筑小品；E.其他工程。5）綠化工程：A.喬木、灌木；B.各類樹木；C.草坪；E.其他綠置。6）園林供電與照明：A.草坪燈；B.庭院燈C.地燈；D.水景燈；E.其他照明。12.保潔類1）垃圾中轉(zhuǎn)站（生活、建筑）：2）垃圾桶（箱）：3）保潔取水點及排水。13.物業(yè)用房移交（物業(yè)用房目錄清單）1）保證基本辦公條件14.物業(yè)接管前開荒工程（主要是保潔）1）室內(nèi)：A.入戶門；B.地面、墻面、頂血、窗、玻璃；C.管道等。2）公共通道（消防通道）A.單元門、消防門；B.地面、