蘇州工業(yè)園區(qū)文景路上東報(bào)告策略思考

蘇州園區(qū)文景路項(xiàng)目決策報(bào)告匯報(bào)綱要一、項(xiàng)目概況二、市場分析及客戶定位四、項(xiàng)目獲取及風(fēng)險(xiǎn)分析五、資金解決方案六、運(yùn)營計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)測算三、初步設(shè)計(jì)及產(chǎn)品解決方案Part1項(xiàng)目概況本項(xiàng)目該項(xiàng)目位于蘇州園區(qū)獨(dú)墅湖片區(qū)，行政隸屬于工業(yè)園區(qū)。該片區(qū)是園區(qū)獨(dú)墅湖高教區(qū)和園區(qū)雙湖板塊的結(jié)合區(qū)，獨(dú)墅湖隧道通車后，該片區(qū)將成為市區(qū)城南居住板塊向東的擴(kuò)展區(qū)域。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況戰(zhàn)略意義宗地紅線新區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)園區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)該項(xiàng)目蘇州萬科的項(xiàng)目集中在園區(qū)、市區(qū)，該項(xiàng)目有利于鞏固萬科在園區(qū)的市場地位；該地塊屬于典型的C類土地，獲取后可以完善萬科在工業(yè)園區(qū)的品類布局，有助于分散市場風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目屬于現(xiàn)金流型項(xiàng)目，2009年底可以為蘇州萬科提供結(jié)算資源；項(xiàng)目概況城市位置戰(zhàn)略意義宗地紅線四至描述東至星塘街（河道）南至文景路西至林泉路北至翰林緣（住宅）現(xiàn)狀用地現(xiàn)狀為平地，無拆遷，場地標(biāo)高略低。項(xiàng)目概況城市位置戰(zhàn)略意義宗地紅線1354東側(cè)翰林緣西側(cè)林泉路2地塊現(xiàn)狀東側(cè)河道東側(cè)星塘街A1A2項(xiàng)目概況用地現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)周邊配套片區(qū)位置獨(dú)墅湖片區(qū)用地性質(zhì)住宅（70年）總用地面積（萬方）18.34代征地面積（平米）0凈地面積（萬方）18.34容積率≤2.0總建筑面積（平米）36.68建筑密度≤20%限高（米）A1地塊：80；A2地塊：60綠地率≥50%配套要求無其他規(guī)劃要點(diǎn)無項(xiàng)目概況用地現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)周邊配套項(xiàng)目位于獨(dú)墅湖高教區(qū)，周邊眾多知名高校云集；地塊西北角鄰里中心大廈預(yù)計(jì)08年可開工建設(shè)，其他生活配套設(shè)施主要依托金雞湖片區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施。項(xiàng)目概況用地現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)周邊配套獨(dú)墅湖高教區(qū)云集了眾多知名高校及研究院鄰里中心（待建）李公堤（餐飲、娛樂）湖東商業(yè)中心湖濱新天地聯(lián)豐商業(yè)廣場項(xiàng)目概況交通規(guī)劃不利因素可比地價(jià)獨(dú)墅湖隧道建成通車后極大地改善了片區(qū)的交通狀況，原來駕車至古城區(qū)需要30分鐘目前縮短到10分鐘，而高等級的市政道路網(wǎng)使項(xiàng)目可以便捷的到達(dá)園區(qū)行政及商業(yè)中心。

駕車至主城高架只需10分鐘至園區(qū)行政商業(yè)中心駕車只需15分鐘文景路地塊3.46公里的獨(dú)墅湖隧道已建成文景路地塊東側(cè)存在220KV高壓線，間隔約60米，中間有綠化帶和自然河流,負(fù)面影響較小。項(xiàng)目概況交通規(guī)劃不利因素可比地價(jià)高壓線項(xiàng)目概況交通規(guī)劃不利因素可比地價(jià)Part2市場分析與客戶定位Part3初步設(shè)計(jì)與產(chǎn)品解決方案Part4項(xiàng)目獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析土地使用權(quán)人蘇州工業(yè)園區(qū)國土局土地他項(xiàng)權(quán)利無土地用途住宅土地使用年限70年土地手續(xù)狀況土地使用權(quán)出讓公告（蘇園土掛（2007）17號）獲取方式及可行性判斷公開掛牌（拍賣）交地拆遷計(jì)劃無拆遷交地時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)出讓后一年內(nèi)達(dá)到七通，付清全款后交地，政府不負(fù)責(zé)場地平整（在測算中已根據(jù)場地現(xiàn)狀考慮場地平整費(fèi)用）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施1、根據(jù)國土資源部39號令，本地塊需付清全款后方可辦理土地證；2、根據(jù)園區(qū)政府有關(guān)規(guī)定，地塊獲取土地證后方可辦理規(guī)劃方案審批；3、根據(jù)出讓合同樣本，地塊需在1年內(nèi)開工，3年內(nèi)全部竣工。防范措施：1、測算中按照規(guī)劃審批前付清全部地價(jià)考慮，并以此計(jì)算可承受地價(jià)；2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃中嚴(yán)格按照出讓合同規(guī)定，1年內(nèi)開工，3年內(nèi)全部竣工。保證金及掛牌時(shí)間掛牌保證金16800萬元，保證金繳納截止時(shí)間為2007年11月15日16點(diǎn)；項(xiàng)目掛牌截止時(shí)間為2007年11月16日下午14：30分，如報(bào)名參與競價(jià)者不止