購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)(第三小組) 3

第三小組：購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)小組組長(zhǎng)：周星星小組成員：俞月沁石紫燕王丹林悅邏輯結(jié)構(gòu)：1.購(gòu)物中心的定義美國(guó)：由開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，有大型的主力店、多元化商品街和寬廣的停車(chē)場(chǎng)，能滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)需求與日常活動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。日本：由一個(gè)單位有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、所有、管理運(yùn)營(yíng)的商業(yè)和各種服務(wù)設(shè)施的集合體，并備有停車(chē)場(chǎng)，按其選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu)，具有選擇多樣化、方便性和娛樂(lè)性等特征，并作為適應(yīng)消費(fèi)需要的社交場(chǎng)所，發(fā)揮著一部分城市功能。中國(guó)商務(wù)部：多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健身休閑等。2.購(gòu)物中心的分類(lèi)美國(guó)購(gòu)物中心的三次分類(lèi)(1)將購(gòu)物中心區(qū)分為不同的基本種類(lèi)包含有社區(qū)中心、鄰里中心和條狀中心。主要特點(diǎn)是重視整體設(shè)計(jì)和統(tǒng)一的店面、提供停泊車(chē)位、租戶(hù)的組合策略、強(qiáng)調(diào)便利性，基礎(chǔ)商品和協(xié)同管理。在提供方便的一步式購(gòu)物的同時(shí)，傾向于更加統(tǒng)一性和更大的滿(mǎn)足群眾的商品需求。(2)開(kāi)始于地區(qū)摩爾，產(chǎn)生了從都市購(gòu)物向郊區(qū)購(gòu)物購(gòu)物形式的轉(zhuǎn)變，迎來(lái)了新的摩爾發(fā)展的浪潮。主要特點(diǎn)是大多數(shù)被圍起來(lái)的中心有一個(gè)公共的走廊連接租戶(hù)并極大地增加了集合體的數(shù)量和錨店（大型商業(yè)中心）里面租戶(hù)的數(shù)量。

(3)產(chǎn)生差異化時(shí)期，在兩種核心種類(lèi)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化。中國(guó)的分類(lèi)①中國(guó)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于2000年5月19日發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《零售業(yè)態(tài)分類(lèi)》中，對(duì)購(gòu)物中心的分為：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型四種”。這種分類(lèi)類(lèi)似于NRB早期的的分類(lèi)。

②2004年國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合頒布新國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《零售業(yè)態(tài)分類(lèi)》，該標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)，于2004年10月1日開(kāi)始實(shí)施。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合原理

購(gòu)物中心是一個(gè)商業(yè)群的集合體，兼具百貨、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、超市、品牌專(zhuān)賣(mài)店等各種零售業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)規(guī)劃與組合實(shí)際上決定其商業(yè)定位。

零售需求的外部效應(yīng)系Eppli和Shilling在1993和1995年提出具體是指顧客被某一家或幾家零售商店吸引到購(gòu)物中心，該顧客可能順便光顧購(gòu)物中心的其它商店并且購(gòu)物，從而增加其它商店的營(yíng)業(yè)額。一個(gè)購(gòu)物中心中，如果商店之間是完全替代關(guān)系，相互是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這時(shí)不會(huì)存在需求的外部效應(yīng)。3.購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合步驟（1）商圈研究：購(gòu)買(mǎi)力是最大的考驗(yàn)。（2）業(yè)態(tài)分類(lèi)：不同零售店鋪結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)形式不同。（3）租戶(hù)權(quán)重—重點(diǎn)掌握不同行種收益能力與租金承受能力。（4）業(yè)態(tài)配比—數(shù)據(jù)分析加經(jīng)驗(yàn)積累。（5）分區(qū)布局—處理好相互關(guān)系。（6）租約與期限—保持業(yè)態(tài)調(diào)整的主動(dòng)。（7）品牌建設(shè)—打造獨(dú)特企業(yè)形象。

案例分析—美國(guó)摩爾購(gòu)物中心美國(guó)摩爾又稱(chēng)美國(guó)商城，位于美國(guó)明尼蘇達(dá)州雙城（明尼阿波利斯市和圣保羅市）附近的布魯明頓市，是目前美國(guó)規(guī)模最大的購(gòu)物娛樂(lè)中心，建筑面積約39萬(wàn)平方米，共分上下4層，據(jù)說(shuō)能裝下兩座胡夫金字塔。商城內(nèi)共有約520家商店，其中包括4家大型百貨公司。還有大大小小40多家餐館。商城中央有占地面積達(dá)2.8萬(wàn)平方米的“史努比營(yíng)”主題游樂(lè)園，還有一座由14個(gè)影廳組成的電影院和8家夜總會(huì)。目前商城的出租率已達(dá)到了99％，即使只在每家店呆10分鐘，轉(zhuǎn)遍所有的店也要86個(gè)小時(shí)。美國(guó)商城代表了一種新的模式：娛樂(lè)零售。整個(gè)商城每年要舉行各種各樣的促銷(xiāo)和娛樂(lè)活300多項(xiàng)，有時(shí)邀請(qǐng)歌星來(lái)演唱，有時(shí)又請(qǐng)當(dāng)?shù)赝林〉诎踩吮硌荩袝r(shí)還有藝術(shù)展覽和慈善募捐活動(dòng)。摩爾購(gòu)物中心之所以成為美、加等國(guó)主要的商業(yè)形式，是因?yàn)檫@些國(guó)家的消費(fèi)者購(gòu)物主要是用車(chē)，而不是靠步行。購(gòu)物中心外觀2023/1/14摩爾購(gòu)物中心的商業(yè)環(huán)境與購(gòu)物空間2023/1/14摩爾購(gòu)物中心娛樂(lè)場(chǎng)所美國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，明確自己的目標(biāo)顧客，與其讓綜合類(lèi)的各商品部都無(wú)法充分展示自己的專(zhuān)業(yè)特色，還不如向只經(jīng)營(yíng)某幾類(lèi)商品的專(zhuān)門(mén)店發(fā)展，這是美國(guó)、加拿大百貨公司發(fā)展變革的一個(gè)基本方向。美國(guó)摩爾購(gòu)物中心的運(yùn)作模式：由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全(全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征)、行業(yè)多、店鋪多、功能多。商品組合的寬度極寬、深度極深(商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。能滿(mǎn)足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受。

美、中購(gòu)物中心影響因素的比較分析國(guó)別類(lèi)別美國(guó)中國(guó)土地資源環(huán)境北美人少地多適合發(fā)展敞開(kāi)式條狀購(gòu)物中心人多地少，人均土地占有率低，分布不均衡，大城市集中于沿海地區(qū)，土地資源寶貴商業(yè)資本結(jié)構(gòu)社會(huì)資源的配置（各種基金是主要的投資者）開(kāi)發(fā)商主要依靠銀行貸款的解決建設(shè)資金問(wèn)題城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差別信息劃時(shí)代城鄉(xiāng)差別小二元結(jié)構(gòu)城鄉(xiāng)差別大交通條件工具私家車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)和公共交通收入消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈兩頭小，中間大的“橄欖形”下面大上面尖的“金字塔形”購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣理念注重品質(zhì)，質(zhì)量，品牌消費(fèi)主客群主要屬于“價(jià)格導(dǎo)向型”

中國(guó)購(gòu)物中心歷年開(kāi)業(yè)數(shù)量（表一）中美購(gòu)物中心體量分布表（表二）

案例思考：摩爾購(gòu)物中心這種商業(yè)形式是否適合中國(guó)？

我們應(yīng)仔細(xì)思量,客觀而言，我國(guó)還缺乏大量發(fā)展或主要以購(gòu)物中心形式發(fā)展商業(yè)的條例，但在城市的新城區(qū)，在新建的城市和城鎮(zhèn)中，可以考慮吸取其中的合理內(nèi)核，即土地的合理經(jīng)濟(jì)地規(guī)劃使用，各種業(yè)態(tài)店的集合開(kāi)設(shè)是一種很好的方法，這對(duì)我國(guó)土地資源稀缺，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散，集聚力差都會(huì)起到很好的緩解與引導(dǎo)的作用。摩爾購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展必須能結(jié)合中國(guó)的實(shí)際，必須要與適合這種商業(yè)形式的社會(huì)條件的生成發(fā)展。中國(guó)的購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展應(yīng)該注意的問(wèn)題：

（1）土地利用的集約性（2）地區(qū)發(fā)展的梯度性

“拿來(lái)主義”是否適合中國(guó)國(guó)情？（3）資本結(jié)構(gòu)的多元性（4）中心類(lèi)型的多樣性（5）切入時(shí)間的合理性（6）服務(wù)內(nèi)容的綜合性（7）規(guī)?？偭康臐u進(jìn)性百貨店的定義美國(guó)政府商務(wù)部的定義：百貨公司是指年銷(xiāo)售額在500萬(wàn)美元以上，經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者所需要的服裝、紡織品、家庭陳設(shè)品、家具以及家用電器等，其中服裝和紡織品的銷(xiāo)售額至少要占總銷(xiāo)售額的20%的零售商。英國(guó)的定義：百貨商場(chǎng)是指有多個(gè)商品部，營(yíng)業(yè)額的實(shí)現(xiàn)至少覆蓋五個(gè)大類(lèi)的產(chǎn)品，并至少雇傭25人的零售商場(chǎng)。在英國(guó)，百貨商場(chǎng)是大規(guī)模的零售終端，一般是多層分布，商品覆蓋許多產(chǎn)品種類(lèi)。中國(guó)的定義:百貨商場(chǎng)又稱(chēng)為百貨公司、百貨商店、百貨大樓等，是指以經(jīng)營(yíng)日用百貨、服裝、鞋帽、鐘表、眼鏡、文化體育用品為主的綜合商場(chǎng)和以經(jīng)營(yíng)以上的某種商品為主的專(zhuān)業(yè)零售店。

百貨商場(chǎng)百貨店的產(chǎn)生大多數(shù)西方學(xué)者都認(rèn)為百貨店最早在1852年產(chǎn)生于法國(guó)。當(dāng)時(shí)在法國(guó)首都巴黎，有一位名叫Ａ·布西哥的人開(kāi)辦了一座邦·馬爾謝商店。這是世界上第一個(gè)實(shí)行新經(jīng)營(yíng)方法的百貨店。中國(guó)第一家百貨店是1900年俄國(guó)資本家在哈爾濱開(kāi)設(shè)的秋林公司。百貨店產(chǎn)生的根本原因是城市化（是伴隨著工業(yè)化大革命而來(lái)的，工業(yè)化大規(guī)模生產(chǎn)要求大規(guī)模分銷(xiāo)與之相對(duì)應(yīng)，城市人口增加，同時(shí)對(duì)零售的要求加大）。首創(chuàng)性：顧客自由進(jìn)出、商品明碼標(biāo)價(jià)、可以退換商品、實(shí)行低價(jià)策略（毛利率14-20%）。

評(píng)價(jià)：工業(yè)革命的結(jié)果，首次實(shí)現(xiàn)千品匯集、分層銷(xiāo)售，價(jià)格透明、進(jìn)出自由。所以被稱(chēng)為零售業(yè)的第一次革命。2023/1/14百貨商場(chǎng)的分類(lèi)1.按照組織形式可以分為三類(lèi)：獨(dú)立式、連鎖式、集團(tuán)式。2.按照市場(chǎng)定位分為六類(lèi)：高檔百貨、時(shí)尚百貨、生活百貨、主題百貨、折扣百貨、精致超市百貨。大中型百貨商場(chǎng)發(fā)展的模式20世紀(jì)60年代安索夫“產(chǎn)品|市場(chǎng)”組合矩陣

以產(chǎn)品和市場(chǎng)作為兩大基本面向，區(qū)別出四種產(chǎn)品/市場(chǎng)組合和相對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。這一矩陣體現(xiàn)了面向環(huán)境的觀點(diǎn)，如果組織能夠充分利用環(huán)境提供的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，組織將獲得持久性發(fā)展和核心能力的提高。產(chǎn)品拓展策略組合策略市場(chǎng)滲透策略市場(chǎng)開(kāi)拓策略伊戈?duì)枴ぐ菜鞣蚰Ｐ托庐a(chǎn)品原產(chǎn)品原市場(chǎng)新市場(chǎng)2023/1/14大中型百貨商場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略模型提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力文化營(yíng)銷(xiāo)和公共關(guān)系明確定位撤退戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向其他業(yè)態(tài)連鎖經(jīng)營(yíng)新消費(fèi)者群體開(kāi)發(fā)多樣性經(jīng)營(yíng)縱向一體化橫向一體化無(wú)關(guān)多樣化百貨商場(chǎng)

其他業(yè)態(tài)

業(yè)態(tài)

原有市場(chǎng)

新市場(chǎng)

市場(chǎng)

1.在該矩陣中，維度之一“市場(chǎng)”的劃分是從零售業(yè)滿(mǎn)足消費(fèi)者需求角度進(jìn)行的，包括地理的、人口統(tǒng)計(jì)變數(shù)的、消費(fèi)者心理的因素。

維度之二“業(yè)態(tài)”是指零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式和存在方式。區(qū)別業(yè)態(tài)可以從三個(gè)角度把握，一是經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)的角度，二是經(jīng)營(yíng)方式的角度，三是管理模式的角度。

2.大中型百貨商場(chǎng)選擇戰(zhàn)略模式的原則：該戰(zhàn)略的實(shí)施以提高競(jìng)爭(zhēng)力為直接目的，能改善企業(yè)生態(tài)條件，贏得發(fā)展空間，該戰(zhàn)略的實(shí)施必須能提高企業(yè)的活力，降低企業(yè)的消耗，或者為企業(yè)提供其他發(fā)展契機(jī)。

3.大中型百貨商場(chǎng)在原有市場(chǎng)領(lǐng)域的發(fā)展戰(zhàn)略：提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、文化營(yíng)銷(xiāo)和、明確定位、撤退戰(zhàn)略。

大中型百貨零售商在新市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

新市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)主要公共關(guān)系是指百貨商場(chǎng)的異地連鎖經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，大中型百貨零售商也可以適當(dāng)開(kāi)展包括橫向一體化、縱向一體化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，即通過(guò)業(yè)態(tài)的不斷擴(kuò)寬，百貨商場(chǎng)的總體市場(chǎng)份額將會(huì)不斷擴(kuò)大，從而增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

中國(guó)百貨商場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

中國(guó)百貨店大致經(jīng)歷兩次分化。第一次是從上世紀(jì)90年代初期開(kāi)始的。伴隨著總體消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)的層級(jí)化、多樣化的出現(xiàn)，一部分社區(qū)型的、以經(jīng)營(yíng)日用百貨和食品為主的“百貨店”，逐漸演變?yōu)榇筚u(mài)場(chǎng)和綜合超市；一部分具有某種專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)（比如服裝、家電等）、規(guī)模不太大的“百貨店”轉(zhuǎn)向了專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店。橫向?qū)Ρ龋ǔ?jí)市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)店）百貨面積擴(kuò)張未見(jiàn)銷(xiāo)售相應(yīng)增長(zhǎng)縱向比較（與美國(guó)的百貨商場(chǎng)比較）

百貨這個(gè)業(yè)態(tài)自20世紀(jì)下半葉以來(lái)，發(fā)生了很多變化。最顯著的是經(jīng)營(yíng)品類(lèi)的丟失。傳統(tǒng)百貨是“百貨中百客”的理念。經(jīng)營(yíng)品類(lèi)囊括全部日常消費(fèi)品門(mén)類(lèi)。后來(lái)，綢緞、布匹、五金、工具、食品、醫(yī)藥、家電、電器、家具、裝飾等等紛紛退出百貨商場(chǎng)。百貨企業(yè)的功能大大的變化，加上現(xiàn)代連鎖也的發(fā)展，百貨在超市和購(gòu)物中心之間兩頭受擠，百貨的市場(chǎng)份額大大下降?，F(xiàn)在的百貨基本以服飾類(lèi)商品為主，大體形成一樓化裝品、二樓女裝、三樓男裝、四樓兒童用品的格局。上海傳統(tǒng)的百貨號(hào)碼店幾乎全軍覆沒(méi)。有人擔(dān)心百貨還能維持多久？綜上所述，思考中國(guó)的百貨店會(huì)消亡嗎？個(gè)人觀點(diǎn)：百貨業(yè)的高增長(zhǎng)具有明顯的“階段性”特征，高增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在消費(fèi)升級(jí)的中前期，在居民收入水平和消費(fèi)能力達(dá)到相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期后，百貨店的內(nèi)生增長(zhǎng)將逐漸減弱。而局限于優(yōu)質(zhì)商圈和門(mén)店的稀缺性，百貨企業(yè)的擴(kuò)張性較弱。因此，屆時(shí)百貨企業(yè)一般將出現(xiàn)收入和盈利不穩(wěn)定的局面。由于預(yù)計(jì)我國(guó)居民收入和消費(fèi)水平在未來(lái)3至5年內(nèi)仍將處于快速提升的過(guò)程，因此，我國(guó)百貨業(yè)在這一時(shí)期仍將是黃金發(fā)展期。2023/1/14案例分析—杭州百貨商場(chǎng)杭州百貨商場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

杭州百貨商場(chǎng)在杭城零售業(yè)仍占據(jù)相當(dāng)重要的地位，百貨商場(chǎng)仍是本市零售業(yè)的主要業(yè)態(tài)，承擔(dān)著重要的任務(wù)。全市目前有20家左右重點(diǎn)百貨、副食品商業(yè)企業(yè)。營(yíng)業(yè)面積、零售額、從業(yè)人員等各方面在零售業(yè)中都占有相當(dāng)大的比例。

威脅分析：杭城商場(chǎng)數(shù)目、營(yíng)業(yè)面積相對(duì)過(guò)剩。90年代初,國(guó)家號(hào)召發(fā)展“三產(chǎn)”,當(dāng)時(shí)大商場(chǎng)少,買(mǎi)方市場(chǎng)尚未完全形成,加上商場(chǎng)環(huán)境優(yōu)越,商譽(yù)良好,營(yíng)業(yè)額節(jié)節(jié)上升,獲利大,各方投資者一哄而上,其中不乏一些不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的產(chǎn)物。客觀認(rèn)識(shí)杭州百貨商場(chǎng)發(fā)展中存在的威脅和商機(jī)機(jī)會(huì)分析：第一,客觀看待正常倒閉的百貨商場(chǎng)。

第二,不應(yīng)該盲目悲觀,應(yīng)看到大量的潛在購(gòu)買(mǎi)力。杭州百貨商場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間的思考

百貨商場(chǎng)的發(fā)展仍有一定的空間，總體策略應(yīng)該實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng),提高效率,減少不必要的中間環(huán)節(jié),降低各