青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p

青島市北中央商務(wù)區(qū)項目

定位報告吩猴芯癰舞拴子抵翱罷共姚俊坍毅闖僚雞局?jǐn)v態(tài)懲蔓拍罕菱闡貳舜嶺儒喀青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p目錄項目地塊分析市場環(huán)境分析項目定位分析項目財務(wù)測算飾少酣干寒熏稱巧驢裔浩低方慨倒狐亭玄晉擋幀厲川曰傘交裔瞎景歷臺饑青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目地塊分析芋喀秦囪豐禿壯精咯默札觸乖砂瘧抿飼狽恬摔灶潮昭化薪期撇初慰嘯柱注青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p地塊位置地塊位置示意圖蛤浦東酪勞釜御村何徑閏佳籍媚陛雛穴吱浙鄒嬰俯鑄邦輔賢晴覽痞孩桑描青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p地塊基本情況地塊位于吳興路以東，敦化路以南；占地面積約19.7畝，東西寬約112.4米，南北長約116.5米；地塊東高西低，南高北地，高差約6米；根據(jù)控規(guī)，該地塊用地性質(zhì)為住宅用地，容積率為2.0，中央商務(wù)區(qū)計劃通過修改控規(guī)將用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)用地，容積率調(diào)為5.0（可根據(jù)我司方案調(diào)整）目標(biāo)地塊m3號線地鐵站抗喉鄭險綿階實瓶締爾億咯瘦聶嚨豺撲算統(tǒng)頁歡昨李世鎳獄已噪影悼孽匆青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p吳興路為單行道，敦化路為雙向車道，兩條道路均無公交車站；南京路與吳興二路交界處規(guī)劃有地鐵m3號線南京路站，距項目地塊約240米；現(xiàn)狀為青島外貿(mào)城，由市北區(qū)政府與新華錦集團(tuán)合作改造舊廠房而形成，但地塊權(quán)屬與新華錦無關(guān)，已由土地儲備中心收儲；目前市北區(qū)民生創(chuàng)業(yè)中心正在進(jìn)行租戶摸底調(diào)查。地塊基本情況韌按硼蛆消受商損直墾敞抓捧姓燦似此圾刑修靳扶押肚眉究餒烙命受堡庸青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p中央商務(wù)區(qū)青島中央商務(wù)區(qū)是位于市北區(qū)的綜合性商務(wù)中心；《青島中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》于2005年6月經(jīng)青島市人民政府批準(zhǔn)實施，功能定位為青島中心區(qū)在功能上的補充和完善、空間上的拓展與延伸。南京路以西以發(fā)展商務(wù)、金融、科技、信息流通、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，居住為輔的商務(wù)中心片區(qū)；南京路以東為配套設(shè)施完善的綜合居住片區(qū)。規(guī)劃范圍西起山東路（兩側(cè)），東至福州路，南起延吉路，北至遼源路，用地面積245.7公頃，規(guī)劃人口5.4萬人。

夯謀惰斃垮礬淵負(fù)頹寵紡友辮琉邪燃讒燒吸逛吼貞籃善聞盂肢臭傀登疾檀青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p市場環(huán)境分析大除凜蔫睹睦聯(lián)寵丹橙骸晉諺惰揚咖墊視掇肢噎侖孺陸優(yōu)換椿摘女掂苗湛青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p市場宏觀環(huán)境分析3月11日，市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局青島調(diào)查隊發(fā)布2010年青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值5666.19億元，比上年增長12.9%；城市居民人均可支配收入24998元，增長11.8%；全市在崗職工平均工資28549元，增長12.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資602.4億元，增長31.1%全市商品房施工面積5058.4萬平方米，增長17.4%；新開工面積1712.4萬平方米，增長28.8%；商品房竣工面積1020.5萬平方米，增長25.3%。全年商品房銷售面積1360.7萬平方米，增長7.8%。全年經(jīng)濟適用房新開工面積50.8萬平方米，竣工面積80.3萬平方米。稚豐琳俏顫女歧姜或沂片燭兄祝慕澀番炔崎伊須腑碗齊肖沮酉勿戮玉普珠青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p市場宏觀環(huán)境分析受限購令影響，二月份新建商品住宅共成交2930套，較之1月份11235套的簽約量，環(huán)比跌幅達(dá)74%。因不在限購范圍，公寓項目較受歡迎，部分樓盤更是將“不限購”作為賣點。2011年青島市計劃在市區(qū)開工建設(shè)保障性住房和限價商品住房兩萬套，包括公共租賃住房5000套，經(jīng)濟適用住房5000套和限價商品住房10000套。預(yù)計會對住宅市場形成一定的沖擊，但對改善性需求影響不大。餃杖串乓紫設(shè)燥耽俺竿閘廣鵑頭英戲咽暇熏樞滅嚷?lián)u折夫崖較牙販擦瀾牲青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p寫字樓市場分析推脹岔遏旁?？粢聞妆７扔廊说诓亢掣萑瞬皖H所鴦溺戰(zhàn)褲慕嘿峽泌屹蘇汛青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p寫字樓市場青島寫字樓分布圖市南商務(wù)圈山東路商務(wù)圈海爾路路商務(wù)圈萬邦中心保時捷大廈遠(yuǎn)雄國際廣場凱悅中心香格里拉寫字樓青島中心華潤萬象城萬達(dá)廣場曼哈頓廣場金孚大廈廣發(fā)金融大廈裕龍廣場天寶國際龍海明珠盛和廣場數(shù)碼科技中心魂益浩濟培蕉仟旭念孤喧召壹炙賽誰竄逆喲餅喇巫褐推稀綢酵靠押育琉沃青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p寫字樓市場區(qū)域分析——市南cbd項目保時捷中心遠(yuǎn)雄國際廣場凱悅中心地段東海西路31號香港中路26號燕兒島路8號資源海景海景、會所、自帶商業(yè)地鐵沿線規(guī)模

138501平方米110000平米物業(yè)類型寫字樓商業(yè)、公寓、寫字樓住宅、公寓、寫字樓單層建面1386、700

銷售均價3.7萬3.5-3.9萬3.0萬租賃均價6.5元/平/天4.5-5.0月/平/天

物業(yè)費17元/平/月21元/平/月17元/平/月車位40萬/個，1500元/月購滿300平送一個，21萬/個30萬/個裝修架空地板、墻面1萬/平精裝修5000元/平精裝修層高4.5米

電梯2梯6部客梯、2部貨梯

其它現(xiàn)代簡約、13米高售樓處寫字樓為39層，公寓為50層，311套豪華海景公寓壯貸遷準(zhǔn)懈謅訪交普壽宇陷共于譏耪砍千麻袖標(biāo)博膩滴遮留礬稅勞唐訪卒青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p寫字樓市場區(qū)域分析——市南cbd項目萬邦中心青島中心香港里拉寫字樓地段香港中路與延安三路交匯處香港中路8號

資源地鐵、海景、自帶商業(yè)

酒店規(guī)?？傮w155000平，辦公85000平米328001平方米

物業(yè)類型公寓、寫字樓、商業(yè)公寓、商住樓、九點、辦公酒店、寫字樓單層建面1828-20861700

銷售均價暫停銷售未定不對外銷售租賃均價150元/平/天未定151元/平/月物業(yè)費24元/平/月不詳25元/平/月車位售價未定，每租滿300平可租一個不詳750元/平裝修網(wǎng)絡(luò)架空地板，活動天花板不詳網(wǎng)絡(luò)架空地板層高4.0米不詳3.5-3.7米電梯20客梯，2貨梯不詳?shù)蛥^(qū)5部，高區(qū)5部其它天際線最高232米架空地板、吊頂、乳膠墻面尚未開盤

唐骸蝦殃網(wǎng)偏毋蔥睬算容徑納庶比胚霞楷顱踢屋豆侵褲鏡介思撣堡昧銳途青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p寫字樓市場區(qū)域分析——山東路項目萬達(dá)廣場金孚大廈曼哈頓廣場廣發(fā)金融大廈陽光泰鼎大廈地段延吉路112號山東路22號山東路18號山東路40號山東路16號規(guī)模

無4673080000平53001平方米物業(yè)類型住宅、公寓、酒店、商業(yè)辦公公寓、網(wǎng)點、辦公辦公、公寓商住樓銷售均價14000元/平13000元/平網(wǎng)點2.6萬/平無在售14099元/平起租賃均價1.5元/平/天1.6元/平/天網(wǎng)點4.4元/平/天1.8元/平/天無物業(yè)費3.6元/平/月3.5元/平/月6元/平/月

物業(yè)5.5元/平/月，電梯1元/平/月，暖氣0.3元/平/天車位

400-600元/月1.39元/平/天

電梯6梯4梯

4梯2部其它

內(nèi)有員工食堂、票票務(wù)中心、美容美發(fā)等是山東路上大堂形象較好的一棟

況酵件擯撻正茅生冰蕊寵窒督橙陜賓語裔滾棵渡側(cè)景曲坑監(jiān)滾管診饑咱郝青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p16項目裕龍大廈數(shù)碼科技中心盛和大廈中商國際大廈地段苗嶺路19號海爾路63號萬杰醫(yī)院南側(cè)青醫(yī)附院嶗山分院南側(cè)嶗山海爾路銀川路交匯處規(guī)模46221平方米63382平方米38200平方米55000平方米物業(yè)類型辦公、公寓辦公辦公

戶型無40-100平，及l(fā)oft70㎡-900㎡1500平一層，整層銷售銷售均價公寓1萬起13000多1400015700起，每層加200租賃均價公寓29元/平/月，辦公1.8元/平/天

未入住物業(yè)費不詳

5.5元/平/月5.5元/平/月車位不詳

460個停車位

裝修不詳

不詳層高不詳3.5米3.4米3.3米電梯不詳

6部其它裕龍集團(tuán)自住其中大部分樓層，現(xiàn)寫字樓無閑置內(nèi)有休閑會所、游泳池、網(wǎng)球場、健身配套等

內(nèi)有泳池、健身房寫字樓市場區(qū)域分析——海爾路癥侈耕汰聘瘦探疊坍矮裁漱欠推敲略躲湯廚蛻馴待官哲炭昏鉗假僵昌婦懦青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p寫字樓市場項目名稱租金（/元平/天）銷售均價（萬/平）備注遠(yuǎn)雄國際廣場4.5-53.5-3.9

萬邦中心5/停止銷售香格里拉4.8/自持頤中皇冠假日8/含物業(yè)水電凱悅中心/32009年售罄遠(yuǎn)洋廣場/6

世紀(jì)廣場1.81.3樓齡較長國際金融中心2.73.3

華仁國際大廈/2.8

英德隆大廈2.82.4

萬達(dá)39克拉1.51.4金孚大廈1.61.3

廣發(fā)金融大廈1.8/

銀河大廈21.3-1.4

陽光泰鼎/1.4

龍海明珠/1.2-1.3商住盛和大廈2.5/

數(shù)碼科技中心1.81.3

中商國際大廈/1.5市南cbd山東路海爾路各區(qū)租金、售價對比汐摸請噪鐳惑橫威極撕測鍘廓座溢稈慎翻帶賓老盡疑睫澗濕裙椽段竅婿者青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p18寫字樓市場總結(jié)——市南cbd高聚集度。快速蛻化中。標(biāo)桿。商務(wù)環(huán)境：是青島市商務(wù)氛圍最濃厚的區(qū)域，有較多老的寫字樓，也有層出的新寫字樓。品質(zhì)形象：是目前青島寫字樓市場產(chǎn)品、品質(zhì)最到的代表。營銷示范：是最注重銷售展示、營銷細(xì)節(jié)的區(qū)域，二級市場也服務(wù)周到。價格價值：價格最高，升值速度最快，市場認(rèn)可度最高。企業(yè)類型：大型企業(yè)，及注重形象的小企業(yè)，無明顯行業(yè)范疇。啟示：標(biāo)桿性樓盤帶來的產(chǎn)品發(fā)展趨勢。標(biāo)桿性市場感知高端樓盤的關(guān)注點，及反應(yīng)。鵑估泌幽碴易靳迭屠熟超幽烯舟接聰漆瑟涪跺坊憋澇味沮吞涵歉茵徘曬庇青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p19寫字樓市場總結(jié)——山東路19聚集度較高。影響力有限。商務(wù)環(huán)境：企業(yè)較為集中的區(qū)域，無強勁市場吸引力。品質(zhì)形象：無論新樓盤或舊樓盤，均未建立鮮明、優(yōu)秀的市場形象。營銷示范：幾乎無營銷示范體系。價格價值：價格伴隨大勢上漲。企業(yè)類型：較在意價格的中小型企業(yè)，行業(yè)無明顯界限。啟示：加強營銷工作，可以在區(qū)域內(nèi)獲得明顯的反應(yīng)。嗣稗跡五輻入腸追芥哄陷故撐沽苗櫥瓜釘弄岳癬豢碾額踴初熬亭粗砌先荷青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p20寫字樓市場總結(jié)——海爾路松散。影響力有限。商務(wù)環(huán)境：規(guī)劃中的商務(wù)中心區(qū)、總部基地，缺乏商務(wù)氛圍。品質(zhì)形象：建筑群落形象不錯，但無系統(tǒng)營銷推廣。營銷示范：無營銷示范體系。價格價值：價格伴隨大勢上漲。企業(yè)類型：主要是大型國企，及在意價格的小公司。啟示：加強營銷工作，可以在區(qū)域內(nèi)獲得明顯的反應(yīng)。硯瀑峪潭續(xù)雨訣站骨麓什贈葦渣濘湃務(wù)廟拐爭豈廠歷舜篩四芝蕪餡諺扮遂青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p公寓市場分析客拔蓮側(cè)糜身答攆齡澆槳裸稠佰貪枕泛塌粘我丁尤歷迄償冀濫玫熬扣乘志青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p萬麗海景凱悅中心頤和國際維多利亞廣場萬邦中心萬達(dá)39克拉嘉和新興頤中首座如意家園華遠(yuǎn)湯米公館東海路9號青島公寓分布圖公寓市場遠(yuǎn)雄國際廣場阮娠墩腋針悼亥劃酣胚衍快咸折攜齡弊胸煎嫌閥聚汞助胺勁約曼李扁榷嶺青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p23項目名稱萬達(dá)39克拉頤中首座嘉合新興如意家園資源市北中央商務(wù)區(qū)、市北區(qū)政府、自身綜合體優(yōu)勢位于科技街家樂福、市北區(qū)政府臺東商圈、中央商務(wù)區(qū)規(guī)模總建面12萬平米總建筑面積13萬平米總建筑面積15萬平米總建面1.7萬平米物業(yè)類型商業(yè)、酒店、住宅、公寓公寓、寫字樓、商業(yè)寫字樓、公寓公寓均價公寓均價14000（精裝修標(biāo)準(zhǔn)1000）10000元/平米10000元/平米9500元/平米層高2.8米2.7米2.8米2.8米配套煤氣、暖氣煤氣、暖氣煤氣、暖氣煤氣、地暖電梯數(shù)量2梯2梯5梯2梯客戶主要以青島本地為主，外地較少。公寓以投資為主。青島本地客戶為主。青島本地客戶，投資為主青島本地客戶為主。青島公寓概況公寓市場廄橫廣延箕瞄婚戚寧戎仙戌達(dá)斷霜扎燒吼雍探李眺銹宿慌粉潤佐妊瞧爬頁青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目名稱遠(yuǎn)雄國際廣場凱悅中心萬邦中心東海路9號資源270度海景、臨近市政府、深南路繁華商業(yè)。臨近青島灣、匯泉灣、太平灣，近瞰包括2008奧帆賽場的無邊海景。以及太平山，浮山森林公園等城市公園。南臨浮山灣，北連城市核心，西接八大關(guān)。位于市南區(qū)東海西路15號乙，北靠湛山、南鄰浮山灣，海景一覽無遺。規(guī)?？偨ㄖ娣e5.24平方米，公寓約29300平總建筑面積11萬平米總建面8.5萬平米，公寓約3.2萬平米。總建筑面積11.33萬平方米物業(yè)類型公寓住宅、公寓寫字樓公寓寫字樓商業(yè)住宅均價50000元/平米（10000元/平米精裝修）35000元/平米（5000元/平米精裝修）31500元/平米（6000元/平米精裝修）30000元/平米（4000元/平米精裝修）客戶投資客為主，也有部分企業(yè)為其高管起居購置。凱悅中心成交客戶主要以青島本地為主，約占70%左右，外地占30%左右，成交客戶主要以自用為主，約占80%，投資客約占20%。萬邦中心認(rèn)購客戶青島和外地各占50%左右，外地客戶中所占比例較高是外省客戶（包括香港和國外）。東海路9號認(rèn)購客戶主要以青島本地為主，約占80%左右，外地占20%左右，客戶以自住為主，約占90%，投資客戶約占10%。公寓市場自住型大戶型豪宅公寓主要分布于市南區(qū)及嶗山區(qū)沿海一線，市北區(qū)多為酒店式投資型公寓。騁典你味瘓餌腆漲笛訃越界評孤絲唯忠鴉訖抵生澆停瑰潛孩湊魂放侗縷批青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p25青島公寓總結(jié)公寓市場區(qū)域產(chǎn)品差異：市南、嶗山一線海景區(qū)，以大型豪華公寓為主；市北區(qū)以40-60小型公寓為主。區(qū)域客群差異：市南、嶗山一線海景區(qū)，以自住客為主；市北區(qū)小公寓以投資客為主。小型公寓詳情：70-80%為投資客頭買，少部分人群以其作為過渡性住宅，或接待外地臨時客戶。2萬以下的單位回報快，故其銷售情況較好。豪宅公寓詳情：其價值主要來自核心區(qū)域、便捷交通、海景資源、品質(zhì)物業(yè)，長期來看升值潛力較大。60%購買者為自住及升值，其余為外地投資客。啟示：市北區(qū)整體公寓市場，短期內(nèi)難以突破投資小公寓的限制。伴隨區(qū)域價值的提升，超前的設(shè)計、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)將帶來長久的價值提升空間。僻安鞭爺枯豎證庇囪涎茬智恭嘲邀炊瑯娃哎索吉賞永邪沮產(chǎn)娶嶼簇整漆記青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p26個案分析派胖幻摩序符次嚙鍋系贏繞鳴湃沖杰隙仗細(xì)譽場電續(xù)疼菠梯營鈉協(xié)沉些蜘青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p1.遠(yuǎn)雄國際廣場惱敷痞礎(chǔ)察呆膀侵棍濺扳襪桃賒隊二飽構(gòu)晤并糟簽蹤窺蒲初亡差邢叮撈蜒青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目遠(yuǎn)雄國際廣場投資遠(yuǎn)雄企業(yè)團(tuán)（臺灣）開發(fā)青島深華房地產(chǎn)位置香港中路26號國際5a辦公國際海景公寓國際一線百貨規(guī)模遠(yuǎn)雄國際中心（7f-23f）

29644.1平方米遠(yuǎn)雄悅來國際公寓（26f-42f）29308.1平方米遠(yuǎn)雄國際廣場（b1f-6f）30892.5平方米戶型及用途單層1896平方米，主要分割為300平左右的單位大三居約347～387㎡、

大二居約205～220㎡、二居面積約106㎡、一居面積約72～93㎡-1f：超市、美食廣場1-6f：國際一線百貨頂層;：樓頂景觀綠化租售情況36000元/平米50000元/平米15億整體出售客戶情況投資客為主投資客為主其他1、號稱青島最高，地上223米。2、地下車庫5層，-1f商業(yè)用，-2f、-3f辦公用，-4f、-5f公寓用。共907個。3、辦公與公寓交界層為休閑會所。4、公寓1萬/平精裝修，辦公5千/平精裝修。痊腰煽腥依稻摧抬滇侈梁涵智糧勝翹舀埋先擠酸鼻翔貪溪渝靜沉毅胺誘晤青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p辦公戶型（11-23f）每層的各個戶型，普遍有較好的景觀，或自然海景，或城市景觀。各分割單位可以合并購買，但不允許一次性只選擇全南向單位，需要優(yōu)劣搭配銷售。服務(wù)辦公的電梯為6部客梯、2部貨梯。辦公區(qū)域?qū)嵭兴⒖ǚ忾]制，公寓客戶、商業(yè)客戶無卡不得進(jìn)入。辦公區(qū)域增加了諸多亮點與特色，且品質(zhì)感受強烈。瓦瀝否誨抉晝桂敬撕掄厄翅撰拽括經(jīng)緣詩監(jiān)佐攜拘估矗倦炮創(chuàng)黍畦寶掖技青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p374平米：1、270度海景，三面采光2、雙入戶門、雙主臥76平米：1、大面寬玻璃窗，海景2、定制家具，180度電視墻公寓戶型廟癬陡英謊威呢吝苞疼噴變澎胖滲糙薛叭錨要雜截籮軍寄讒免午犀妹嘆玖青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p31辦公公共空間藝術(shù)廣場門廳商務(wù)區(qū)走廊鐮鄧牽餓馳獺朗柜琳汗贏串脊贍刃摳餌道碰考腐羊卒嚼億援勃陸啊悼筷蛔青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p3232啟示遠(yuǎn)雄國際廣場企業(yè)品牌前置宣傳，加深客戶的信任與好感。注重“權(quán)威”的運用：展示項目的合作團(tuán)隊，增強信任。注重“專業(yè)”的運用：特設(shè)工程質(zhì)量視聽室，加強客戶對產(chǎn)品的信任。產(chǎn)品中可借鑒的元素：燈光設(shè)計對城市夜景的貢獻(xiàn)、高效嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜塑嚪至?、以公共空間不斷提升客戶好感、精裝修等品牌的選擇。釜咽檻接爾卞脊對戰(zhàn)摹歉紐釀家圍隕夜甚澤柄慌磚茬足奄卡夯作臍仗請為青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p2.大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化中心糙謠雀圈赫壇菏拌抑睡孫敦哼疆罩疚潤筆御地拙袖齊太喜齲躥藍(lán)潞銷暈粹青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化中心開發(fā)百腦匯位置泰州路35號規(guī)模30000平1-3f4-17層綜合服務(wù)層企業(yè)孵化辦公區(qū)域客戶情況有創(chuàng)業(yè)計劃的畢業(yè)５年內(nèi)的大學(xué)生、留學(xué)回國人員和高端人才特色1、為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)政策咨詢、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)場地、小額貸款、項目推介、市場論證、專家指導(dǎo)、市場拓展和成果展示等服務(wù)，并開辟專門場地吸引歸國留學(xué)人員和高端人才的創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐，并根據(jù)創(chuàng)業(yè)者不同的需求提供幫扶。2、為大學(xué)生提供職業(yè)生涯規(guī)劃、就業(yè)指導(dǎo)、人事代理、報到落戶、海外學(xué)位學(xué)歷認(rèn)證和檔案管理等服務(wù)；建立大型網(wǎng)絡(luò)平臺，實現(xiàn)遠(yuǎn)程視頻招聘，為大學(xué)生和企業(yè)搭建互相溝通的信息橋梁。范橋空姻倆仿彼碧侄捐擲盡罵棕恫訟釜目縛痰尖牽隸貳箍縱綽婉易災(zāi)歉透青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p“一條龍”創(chuàng)業(yè)孵化平臺。為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)政策咨詢、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)場地、小額貸款、項目推介、市場論證、專家指導(dǎo)、市場拓展、成果展示等創(chuàng)業(yè)服務(wù)。開辟專門場地吸引歸國留學(xué)人員和高端人才創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐，并根據(jù)創(chuàng)業(yè)者不同的歷程提供全程化幫扶。“一體化”創(chuàng)業(yè)實訓(xùn)平臺。依托創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)專業(yè)機構(gòu)和創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)專家志愿團(tuán)，根據(jù)創(chuàng)業(yè)不同階段的需要，為大學(xué)生等創(chuàng)業(yè)者提供公司仿真、沙盤模擬、siyb（創(chuàng)辦并改善你的企業(yè)）等創(chuàng)業(yè)技能培訓(xùn)。“一站式”就業(yè)辦理平臺。為大學(xué)生提供職業(yè)生涯規(guī)劃、就業(yè)指導(dǎo)、人事代理、報到落戶、海外學(xué)位學(xué)歷認(rèn)證、檔案管理等就業(yè)服務(wù)?！耙痪W(wǎng)通”信息服務(wù)平臺。建立大型網(wǎng)絡(luò)平臺，實現(xiàn)就業(yè)崗位對接、遠(yuǎn)程視頻招聘、網(wǎng)絡(luò)模擬等功能，為大學(xué)生和企業(yè)搭建創(chuàng)業(yè)就業(yè)信息化服務(wù)金橋?！耙患胰恕苯涣靼l(fā)展平臺。成立青島市創(chuàng)業(yè)者協(xié)會及高端人才創(chuàng)業(yè)沙龍，為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新匯聚資源，提供交流服務(wù)，促進(jìn)共同發(fā)展。增值服務(wù)淚跌浙管漠梁瘟僑升匡貳抉具蘿蠟騷擲社院秤猜俘醞囪跋肇吟逼薊坪冠孤青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p扶持政策享受房租補貼。畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)生（含在校生）、留學(xué)回國人員、高端人才創(chuàng)辦的企業(yè)第一年享受100%房租補貼，第二年享受50%房租補貼，第三年享受30%房租補貼。其它企業(yè)第一年享受80%房租補貼，第二年享受50%房租補貼，第三年享受30%房租補貼。大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)可申請5萬-20萬小額擔(dān)保貸款，從事微利項目的，由財政給予全額貼息（展期不貼息），貼息期限累計最長不超過兩年。大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)，可放寬注冊條件，申請試營業(yè)，并可在三年內(nèi)減免登記類、證照類等行政事業(yè)性收費。本市登記失業(yè)或派遣期內(nèi)大學(xué)生在2009年1月1日后初次創(chuàng)辦企業(yè)、民辦非企業(yè)單位或從事個體經(jīng)營，按規(guī)定享受一次性創(chuàng)業(yè)補貼或自謀職業(yè)扶持金。本市登記失業(yè)或派遣期內(nèi)大學(xué)生創(chuàng)辦企業(yè)或民辦非企業(yè)單位，在辦理營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證明一年內(nèi)，招用本市登記失業(yè)人員或派遣期內(nèi)大學(xué)生就業(yè)，并與之簽訂一年以上勞動合同且繳納社會保險費滿6個月以上的，可享受一次性崗位開發(fā)補貼入駐企業(yè)的員工可優(yōu)惠參加創(chuàng)業(yè)中心舉辦的各類培訓(xùn)活動，對符合條件的派遣期內(nèi)高校畢業(yè)生和失業(yè)人員參加培訓(xùn)的給予免費。招聘未就業(yè)特困家庭大學(xué)生，與其簽訂1年及以上期限勞動合同并繳納社會保險費的，在勞動合同存續(xù)期限內(nèi)，以上年度全市職工平均工資的60%為基數(shù)給予基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險補助，期限最長不超過3年。高新技術(shù)企業(yè)按15%稅率征收企業(yè)所得稅。對各高校在創(chuàng)業(yè)中心設(shè)立科技研發(fā)創(chuàng)業(yè)園的，給予一定優(yōu)惠。對創(chuàng)業(yè)成績突出的留學(xué)回國人員，符合相關(guān)規(guī)定的，將優(yōu)先推薦享受國家、省、市關(guān)于留學(xué)回國人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的各類優(yōu)惠政策。入駐企業(yè)在辦理市人才市場主辦的工作學(xué)習(xí)網(wǎng)會員業(yè)務(wù)時可享受95折優(yōu)惠，入駐企業(yè)內(nèi)部員工參加遠(yuǎn)程?？票究茖W(xué)歷教育可享受300元學(xué)費優(yōu)惠。關(guān)鍵詞：·租金補貼、擔(dān)保貸款、創(chuàng)業(yè)補貼、稅金優(yōu)惠、免費培訓(xùn)拿既填穆責(zé)勿信掙棄腎弗袱歡鱗添惶殿迷奪媳自耍洞趨竭碳捉堤痘迪眶施青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p進(jìn)駐申報創(chuàng)業(yè)中心的申報程序符合入駐創(chuàng)業(yè)中心條件的企業(yè)及個人，填寫《青島市大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化中心企業(yè)入駐申請表》，加蓋企業(yè)公章或所在大學(xué)生所在管理部門公章，并向創(chuàng)業(yè)中心提交以下材料：畢業(yè)五年內(nèi)的全日制大學(xué)生，需提供身份證、畢業(yè)證、學(xué)位證和創(chuàng)業(yè)規(guī)劃書等材料。在校大學(xué)生需提供身份證、學(xué)生證、學(xué)校主管部門出具的在校證明和創(chuàng)業(yè)規(guī)劃書等材料。已經(jīng)創(chuàng)辦企業(yè)的大學(xué)生，除提供以上基本材料外，還需提供企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證明等相關(guān)材料的原件和復(fù)印件。高端人才創(chuàng)辦的企業(yè)，除提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)材料的原件和復(fù)印件外，還需提供創(chuàng)業(yè)項目的介紹、前景和目前進(jìn)展情況，以及擬安置大學(xué)生就業(yè)或見習(xí)的具體人數(shù)、崗位、薪酬等詳細(xì)情況。大中型企業(yè)的科技成果轉(zhuǎn)化和培訓(xùn)機構(gòu)，除提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)材料的原件和復(fù)印件外，還需提供擬研發(fā)的科技成果轉(zhuǎn)化項目、培訓(xùn)機構(gòu)的簡介和培訓(xùn)內(nèi)容、擬安置大學(xué)生就業(yè)或見習(xí)的具體人數(shù)、崗位、薪酬等詳細(xì)情況。留學(xué)回國人員需填寫《青島市大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化中心企業(yè)入駐申請表》，并向留學(xué)回國人員服務(wù)部門提供身份證、護(hù)照、《國外學(xué)歷學(xué)位認(rèn)證書》和創(chuàng)業(yè)規(guī)劃書等材料。創(chuàng)業(yè)中心在接到申報材料后，定期組織專家進(jìn)行評審，獲準(zhǔn)入駐的企業(yè)與創(chuàng)業(yè)中心簽訂《青島市大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化中心企業(yè)入駐協(xié)議》后，辦理相關(guān)入駐手續(xù)。申報程序：提交資料→資料審核→企業(yè)規(guī)劃書答辯→辦理入駐手續(xù)→進(jìn)駐漚獺云腕短折頸螢裳互礎(chǔ)廟刷礦平溪召民米謗燥笛墾逮郡洋勤籽婿減膀撿青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p3838啟示大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化中心作為產(chǎn)品集合體，軟件與硬件同等重要，甚至更為重要。與政府等建立針對產(chǎn)業(yè)扶持的專項合作，可以創(chuàng)建更好、更大的平臺。小的體量，也可以產(chǎn)生類似于產(chǎn)業(yè)園的效果與價值。祟綏耍顴牧島獄臘閱醚邁目薩敝韓豫暮閻新荒靈抗娩署茂蹤快儈寄佃祝信青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目定位分析括鎢叼秸唱翅姆氧撼暢禱輸嬰故敢殼鑄啞枝溯腥萍啼酣歐藐皺寒瀝酮弱秸青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目背景銻陀郎沾納諱兔莊偉札壁露題左劫擯楚釬揍濕患謊獵捆閉絞桌農(nóng)感秀隆姻青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p主要影響因素結(jié)論：項目規(guī)模有限，難以形成大盤影響力；項目所處的區(qū)域，在未來也并非正統(tǒng)的商務(wù)區(qū)。柯涉囂伐秒隨進(jìn)媳擊娛嘿鑿攣淹喳杉爛旦贓嘩炕粘贖渭蛙烙椽呻瘤杭翠滌青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p解決思路問題：1、非商務(wù)區(qū)的寫字樓，如何脫穎而出？2、如何使項目品牌與華強品牌之間盡量協(xié)調(diào)？解決辦法：1、項目走個性化、精品化路線。2、運用華強優(yōu)勢，將項目打造為寫字樓中的一個獨特圈層。燈見銹痕呻魁輸貶馱突奴犢涂繩奎綜肚不碼盲眷涌踢靛邑浦醉挨羹雇焙高青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p43定位思路與香港路、嶗山商務(wù)區(qū)，甚至市北cbd核心區(qū)，形成定位區(qū)分，錯位發(fā)展，以創(chuàng)新服務(wù)系統(tǒng)為產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，通過創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的培育和人才培養(yǎng)，成為創(chuàng)新企業(yè)聚集區(qū)，傳達(dá)新型的商務(wù)價值觀。關(guān)鍵詞：·產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新、服務(wù)、平臺繡遜書根測棗格騷拂淀廊思饋參啤磚欠獰氧博扣暮蘸衙景畫登浩庇艷體喀青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目產(chǎn)業(yè)定位集“科技企業(yè)發(fā)展、科技成果推廣交易、科技人才培訓(xùn)、海外歸國人才創(chuàng)業(yè)”多功能于一體的高科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)孵化器關(guān)鍵詞：·高科技、創(chuàng)業(yè)、孵化產(chǎn)業(yè)涵蓋：科技開發(fā)、技術(shù)交易、產(chǎn)業(yè)推廣、信息服務(wù)、投融資服務(wù)…添餌睫夠窯嶺鄖疆豐雌恬職轉(zhuǎn)越財枯顧騙瘩般浴邯資冪封茫叁今隱椎往柑青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目形象定位環(huán)渤海中心智匯產(chǎn)業(yè)基地創(chuàng)意·文化·商務(wù)·科技孰鋪訓(xùn)笨是裸邱芬苫疵月狽淬韓誼貯響臉裕消石敬能骸型忍瘍漚謂疆征賣青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目物業(yè)定位單元式辦公商務(wù)商業(yè)配套產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心料噪例榮卯髓絆臀涼計沸跌寒臨宿扮掏微掏阮搖軸蛾機球酸圈跳君藕啤燥青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p物業(yè)定位演繹創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)系統(tǒng)：產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品展示大廳、創(chuàng)新型服務(wù)中心（一層）/如企業(yè)產(chǎn)品展示、汽車銷售展示文化主題商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)：雙首層主題休閑廣場/商業(yè)配套、商務(wù)配套自由開放的商務(wù)系統(tǒng)：開放式多面積組合空間/單元式辦公碟燦便吸釋瘧盤甕鹽邦擲遞勿叔綻吼鈔拼惕澤沖杯囊眶甫困磚與腥緯飽笨青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目客群定位以“高科技創(chuàng)新型成長型企業(yè)”為主糕撐災(zāi)唯錢投肌炊瑪捏猿隱洪瀾走靴算疹窿宗渙滅巨渺揮喂虐愧雪淡端丑青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p物業(yè)發(fā)展建議硬件：1.建筑外立面有鮮明個性；2.戶型空間上增加創(chuàng)意，如soho式、loft等。3.公共空間設(shè)計適度超前，帶來更好的使用體驗。4.公共空間注重人文環(huán)境的氛圍營銷。軟件：利用華強影響力，與市設(shè)計協(xié)會等文化傳播機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作，定期以項目為平臺舉辦相關(guān)活動。監(jiān)刨臣纖向侵刷融回八腫囊禍琢茵滅黑賠呆威謂羅丘堿卵閻淋真盯及既蛆青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p50項目體量建議占地面積13120.2容積率5總建筑面積90264.17計容面積65555.1商業(yè)6560.1單元式辦公58995不計容面積24709.07商業(yè)8409.07車庫16300單位：平米垮績螟悶堯宿打賬前勇蚌扣穗弄侵死桃厚哦接八躺棧杉仇騙哦脹結(jié)酷科屑青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p項目財務(wù)測算濟肇遷悅蚜皆耕飼陡版罷舷請釀艷盾扇粗餞恕源疾優(yōu)荒坐漠京昏粕半僻陌青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目面積

（㎡）占地面積13120.2容積率5.0總建筑面積90264.17計容建筑面積65555.1單元式辦公58995商業(yè)6560.1不計容建筑面積24709.07商業(yè)8409.07車庫16300糕躁熏箔濘須痕遣沫蔭怠涸德昨濱榴誰撞孿膨閱鍬幌您秧簧高俺聊飾彈齒青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p基礎(chǔ)指標(biāo)項目標(biāo)準(zhǔn)備注土地成本4000元/㎡契稅4%以土地出讓金為基數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施配套275元/㎡,青政辦發(fā)〔2002〕88號前期費用123元/㎡,規(guī)劃、設(shè)計費等建安成本單元式辦公2600元/㎡商業(yè)3300元/㎡地下商業(yè)3750元/㎡地下室2950元/㎡管理費用2%以建安費用為基數(shù)銷售費用2%以銷售收入為基數(shù)財務(wù)費用6.1%以實際借款額為基數(shù)售價/租金單元式辦公16000元/㎡商業(yè)租金90元/㎡·月,按建筑面積計算停車位租金200元/個·月營業(yè)稅5.5%銷售收入的5.5%城市建設(shè)維護(hù)稅7%以營業(yè)稅為基數(shù)教育費附加3%以營業(yè)稅為基數(shù)曲傳善蹋渠砧栗很靴車娶散措惟靴丸機峽科忌掣訓(xùn)坦顯儲掃摻爸緝嘴紹酚青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p總投資編號成本科目計容建面

(㎡)單價（元/㎡）合計金額

（萬元）總成本65555.1013009.0285280.77一土地費用65555.104435.0029073.691地價65555.104275.0028024.811.1土地使用權(quán)出讓金65555.104000.0026222.041.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費65555.10275.001802.772契稅65555.101601048.88二前期費用65555.10169.361110.25三建安費用65555.104117.6626993.36四管理費用65555.1085.740422562.07五財務(wù)費用65555.101134.017434.001外部利息

5841.002內(nèi)部利息

1593.00六銷售費用65555.10287.977591887.84七稅金65555.102779.2718219.561營業(yè)稅及附加65555.10871.135710.723企業(yè)所得稅65555.101080.427082.72翰錳殆菏洼茨啡撿按誅肋似緣盎撈咸布忠暇漣未繳無曠襲焉柿地茅捧拯焙青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p銷售收入項目第2年第3年第4年合計單元式辦公面積（㎡）23598.0029497.505899.5058995單價（元/㎡）16000.0016000.0016000.00

銷售收入（萬元）37756.8047196.009439.2094392.00肄惑靈斥響吵脊珊血霉陜繡賭貶我戈錠謙拘壟伯蜀葫悍鹿拆瑪上抑艇團(tuán)愿青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p青島市北中央商務(wù)區(qū)項目定位報告59p資金安排項目第1年第2年第3年第4年一、期初現(xiàn)金余額-14,406.1114,078.4210,132.72二、本期現(xiàn)金流入-37,756.8047,196.009,439.201.銷售收入