北京金泉廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店式公寓營(yíng)銷策劃案

2008.6.16締造亞奧城市新景CreatingNewCityLand2008年北京金泉廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店式公寓部分競(jìng)標(biāo)方案1大綱ContentsPART1——市場(chǎng)研究篇PART2——項(xiàng)目定位篇PART3——產(chǎn)品建議篇PART4——銷售執(zhí)行篇PART5——營(yíng)銷推廣篇2PART1—市場(chǎng)研究篇一、區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析二、酒店式公寓市場(chǎng)專題研究3一、區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析1、亞奧商圈概況2、區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)概況3、周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析4亞奧商圈概況5（一）總體概況亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運(yùn)村和奧運(yùn)村的區(qū)域范圍。發(fā)展至今，亞運(yùn)村目前的常住人口已超過(guò)50萬(wàn)人，流動(dòng)人口已超過(guò)30萬(wàn)人。（二）商圈定位亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心。按照北京“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局，亞奧區(qū)域?qū)⒊蔀榕c中關(guān)村、CBD有同樣地位的重點(diǎn)功能區(qū)之一。生活配套完善、國(guó)際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來(lái)區(qū)域?qū)⒓w育、文化、會(huì)展、休閑等功能于一體。6（四）交通情況亞奧商圈板塊區(qū)域內(nèi)，地鐵5號(hào)線、10號(hào)線以及奧運(yùn)支線等城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的多條城市道路共同筑成便捷快速的亞奧立體交通網(wǎng)絡(luò)。（三）區(qū)域形象亞奧地區(qū)在90年代初已經(jīng)成為北京知名的富人區(qū)。而奧運(yùn)會(huì)更是讓區(qū)域的尊貴地位和富人區(qū)形象深入人心。7區(qū)域內(nèi)的奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，容納了14個(gè)奧運(yùn)會(huì)比賽場(chǎng)館和為奧運(yùn)會(huì)服務(wù)的絕大多數(shù)設(shè)施。受奧運(yùn)會(huì)影響，區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善，交通環(huán)境得到明顯改善。區(qū)域居住壞境更加成熟，商務(wù)氛圍逐步濃厚?！皧W運(yùn)磁極”，吸引來(lái)自中國(guó)乃至世界的財(cái)富在亞奧區(qū)域投資。（五）奧運(yùn)會(huì)影響8亞奧商圈總結(jié)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)發(fā)展，如今的亞奧地區(qū)已成為時(shí)尚生活的代名詞。以亞運(yùn)村為中心，形成一個(gè)集酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)、高爾夫、商貿(mào)為一體的大型金融商貿(mào)區(qū)域。受奧運(yùn)會(huì)的影響，區(qū)域配套設(shè)施逐步完善，居住環(huán)境成熟，商業(yè)氣息逐漸濃厚。目前亞奧商圈正處于黃金發(fā)展期。9區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)概況10寫(xiě)字樓市市場(chǎng)概況況中低檔寫(xiě)寫(xiě)字樓租租金基本本在3.5元/㎡/天左右龍都國(guó)際際公寓：：1.7元/㎡/天陽(yáng)光廣場(chǎng)場(chǎng)：3.5元/㎡/天匯園國(guó)際際公寓：：3.8元/㎡/天中高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓租租金普遍遍在5.0元/㎡/天以上名人廣場(chǎng)場(chǎng)：4.9元/㎡/天房地置業(yè)業(yè)大廈：：5.0元/㎡/天蘭華國(guó)際際大廈：：6.0元/㎡/天目前區(qū)域域內(nèi)出售售的寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目較少，，從已經(jīng)售完的的項(xiàng)目來(lái)來(lái)看，均均價(jià)在20000元/㎡左右洛克時(shí)代代中心售售罄均價(jià)價(jià)：18000元/㎡風(fēng)林西奧奧中心售售罄均價(jià)價(jià)：23000元/㎡11在過(guò)去幾幾年里亞亞奧區(qū)域域?qū)懽謽菢琼?xiàng)目并并不多，，而且缺缺乏真正正的國(guó)際際5A級(jí)高端寫(xiě)寫(xiě)字樓供供應(yīng)，以以乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓和和商務(wù)公公寓為主主，租金和售售價(jià)同比比其他商商圈也不不是很高高。而隨著2008年的兩個(gè)個(gè)頂級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目北辰時(shí)代代大廈和盤古大觀觀入市，以以及奧運(yùn)運(yùn)帶來(lái)的的區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍凝凝聚，將會(huì)一一定程度度的帶動(dòng)區(qū)域域?qū)懽謽菢鞘袌?chǎng)的的發(fā)展。相對(duì)于快快速發(fā)展展的住宅宅市場(chǎng)，，寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)處處于在發(fā)發(fā)展的慢慢熱狀態(tài)態(tài)。12住宅市場(chǎng)場(chǎng)概況目前亞奧奧板塊核核心區(qū)內(nèi)內(nèi)在售的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目并不不是很多多，08年新增商商品住宅宅供應(yīng)量量較少，，這些項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)都逐漸漸趨向高檔檔化。隨著奧運(yùn)運(yùn)的臨近近，亞奧區(qū)域域內(nèi)商品品住宅的的價(jià)格保保持上漲漲趨勢(shì)。亞奧觀典典二期預(yù)預(yù)計(jì)開(kāi)盤盤均價(jià)20000元/㎡，遠(yuǎn)洋萬(wàn)萬(wàn)和城開(kāi)開(kāi)盤均價(jià)價(jià)23000元/㎡，奧東18號(hào)開(kāi)盤均均價(jià)25000元/㎡。2008年第一季季度亞奧奧板塊住住宅租金金出現(xiàn)大大幅度上上漲。13區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總總結(jié)雖然2007年年底以以來(lái)北京京市場(chǎng)處處于一個(gè)個(gè)振蕩、、調(diào)整期期，整體市場(chǎng)場(chǎng)交易量量下降，，房?jī)r(jià)增增速放緩緩，但亞奧板塊塊在奧運(yùn)運(yùn)效應(yīng)的的強(qiáng)大推推動(dòng)下，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)受受整體市市場(chǎng)影響響較小，，房?jī)r(jià)保保持穩(wěn)步步增長(zhǎng)，，租金大大幅度上上漲。目目前區(qū)域域內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供求求狀況基基本處于于平衡狀狀態(tài)。奧運(yùn)效應(yīng)應(yīng)給區(qū)域域帶來(lái)的的完善配配套、人人口聚集集、市場(chǎng)場(chǎng)繁榮等等實(shí)際利好好，在今后后將逐漸漸發(fā)揮作作用，為為亞奧區(qū)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的持續(xù)發(fā)發(fā)展提供供強(qiáng)有力力的支持持。預(yù)計(jì)北京京奧運(yùn)會(huì)會(huì)結(jié)束后后，亞奧奧板塊房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍然會(huì)會(huì)保持良良好的增增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)。14周邊重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分析析15樓盤名稱總占地(㎡)總建面(㎡)產(chǎn)權(quán)(年)總套數(shù)物業(yè)類型奧東18號(hào)132257520370306板塔結(jié)合公寓

商業(yè)世奧國(guó)際中心807811000050351高層酒店式公寓

寫(xiě)字樓商業(yè)亞奧·觀典國(guó)際公寓80787812170365塔樓、高層公寓酒店式公寓榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓2.97萬(wàn)18萬(wàn)70840塔樓公寓遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城17萬(wàn)31萬(wàn)70374點(diǎn)式、板式高層公寓16樓盤名稱戶型面積銷售均價(jià)（元/㎡）銷售動(dòng)態(tài)一居二居三居奧東18號(hào)87124170-19025000

預(yù)計(jì)6月下旬開(kāi)盤世奧國(guó)際中心69-9512512719200

目前簽約162套，銷售率約45%亞奧·觀典國(guó)際公寓48-85酒店式公寓預(yù)計(jì)20000預(yù)計(jì)6月中下旬開(kāi)盤榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓102141-169203-23128500目前簽約694套，銷售率82%遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城89150-18023000

目前簽約55套，銷售率15%17周邊項(xiàng)目目——奧東18號(hào)項(xiàng)目地址址：奧體東門門向東300米建筑面積積：75203㎡，其中中住宅47000㎡建筑類型型：板塔結(jié)合合公寓寓

商業(yè)業(yè)裝修狀況況：3000元/㎡總套數(shù)：：306套，南樓樓由2棟塔樓和和1棟板樓組成成。容積率：：3.16平均價(jià)格格：25000元/㎡物業(yè)公司司：戴德梁行行產(chǎn)權(quán)年年限：：70年項(xiàng)目定定位：：以簡(jiǎn)約約奢華華理念念打造造傳世世專屬屬大宅宅項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：：臨近地地鐵、、奧體體東門門18周邊項(xiàng)項(xiàng)目——世奧國(guó)國(guó)際中中心項(xiàng)目地地址：：惠新東東橋向向東200米建筑面面積：：110000㎡建筑類類型：：高層酒店式式公寓寓寫(xiě)寫(xiě)字樓樓商商業(yè)裝修狀狀況：：3000元/㎡總套數(shù)數(shù)：酒店式式公寓寓351戶,東座7－28層平均價(jià)價(jià)格：：19200元/㎡物業(yè)公公司：：高力國(guó)國(guó)際酒酒店管管理公公司產(chǎn)權(quán)年年限：：50年項(xiàng)目定定位：：低總價(jià)價(jià)，小小戶型型，北北四環(huán)環(huán)私產(chǎn)產(chǎn)酒店式公公寓項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：：全精裝裝，送送品牌牌家私私家電電19周邊項(xiàng)項(xiàng)目——亞奧·觀典國(guó)國(guó)際公公寓項(xiàng)目地地址：：慧忠路路9號(hào)建筑面面積：：78121㎡建筑類類型：：塔樓公寓酒酒店店式公公寓裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：3000元/㎡總套數(shù)數(shù)：公寓356套，酒酒店式式公寓寓88套容積率率：6.65平均價(jià)價(jià)格：：酒店式式公寓寓價(jià)格格未定定，預(yù)計(jì)20000元/㎡以上物業(yè)公公司：：達(dá)文物物業(yè)管管理有有限公公司產(chǎn)權(quán)年年限：：70年項(xiàng)目定定位：：“俯俯瞰””鳥(niǎo)巢巢的現(xiàn)現(xiàn)代都都市社社區(qū)項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：：奧運(yùn)場(chǎng)場(chǎng)館旁旁，臨臨地鐵鐵，完完善配配套，可可變戶戶型20周邊項(xiàng)項(xiàng)目——榮尊堡堡國(guó)際際俱樂(lè)樂(lè)部公公寓項(xiàng)目地地址：：科薈路路8號(hào)建筑面面積：：18萬(wàn)平方方米建筑類類型：：塔樓公寓裝修狀狀況：：3500元/㎡總套數(shù)數(shù)：2274套容積率率：4.6平均價(jià)價(jià)格：：28500元/㎡物業(yè)公公司：：美國(guó)百百年城城堡國(guó)國(guó)際公公司產(chǎn)權(quán)年年限：：70年產(chǎn)權(quán)權(quán)項(xiàng)目定定位：：亞奧板板塊最最有代代表性性的頂頂級(jí)國(guó)國(guó)際酒店公公寓項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：：高爾夫夫景觀觀，高高檔社社區(qū)配配套，，獨(dú)特戶型型設(shè)計(jì)計(jì)21周邊項(xiàng)項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋萬(wàn)萬(wàn)和城城項(xiàng)目地地址：：望和橋橋西北北角建筑面面積：：31萬(wàn)㎡建筑類類型：：點(diǎn)式高高層、、板式式高層層公寓裝修狀狀況：：3000元/㎡總套數(shù)數(shù)：374套容積率率：2.6平均價(jià)價(jià)格：：23000元/㎡物業(yè)公公司：：仲量聯(lián)聯(lián)行產(chǎn)權(quán)年年限：：70年項(xiàng)目定定位：：城市高高端綜綜合物物業(yè)項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：：臺(tái)地疊疊景華華宅，，“和和”理理念22對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目借借鑒：：注重戶戶型舒舒適度度、戶戶型的高性性價(jià)比比來(lái)滿滿足不不同客客戶的的需求求。以豐富富的戶戶型種種類降降低項(xiàng)項(xiàng)目整整體風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。注重精精裝修修品質(zhì)質(zhì)以及及高檔檔物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)品質(zhì)質(zhì)，提提高產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值。周邊重重點(diǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析總總結(jié)目前周周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目不不多，，基本本上都都是高高檔公公寓項(xiàng)項(xiàng)目，，普遍遍邀請(qǐng)請(qǐng)如戴德德梁行、、仲量量聯(lián)行行等著名物物業(yè)公公司提提供高品質(zhì)質(zhì)的物物業(yè)服服務(wù)。項(xiàng)目均均價(jià)基基本都都在20000元/㎡以上。戶型區(qū)區(qū)間從從40㎡㎡—400㎡，戶型型產(chǎn)品品較為為豐富富?；径级际蔷b修修產(chǎn)品，，3000元/㎡標(biāo)準(zhǔn)，，送部部分或或全套套品牌牌家電電和家家具。。23二、酒店式式公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)專題題研究究1、北京酒酒店式式公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)分析析2、酒店式式公寓寓客戶分分析3、酒店式式公寓寓需求分分析24北京酒酒店式式公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)分析析25酒店式式公寓寓發(fā)展展的影影響因因素關(guān)鍵性性因素素——1、項(xiàng)目目地段是否為為商務(wù)務(wù)繁榮榮區(qū)、、周邊邊商務(wù)務(wù)氛圍圍是否否濃厚厚；2、項(xiàng)目目品質(zhì)是否足足夠高高，裝裝修及及配套套是否否能吸吸引高高端人人群；；3、項(xiàng)目目規(guī)模是否適適宜，，太大大或太太小都都會(huì)影影響項(xiàng)項(xiàng)目整整體品品質(zhì)；；4、公寓寓的管理和和服務(wù)務(wù)水平平是吸引引客戶戶的重重要因因素，，也是是長(zhǎng)久久因素素之一一；5、公寓管理集集團(tuán)的美譽(yù)度、、知名度，，管理水平平和經(jīng)驗(yàn)也也是重要因因素之一；；6、長(zhǎng)期穩(wěn)定定的租賃客群和良好的投資保障模式。終端使用者者同時(shí)也是是酒店式公公寓類物業(yè)業(yè)的影響因因素——北京酒店式式公寓的主主要終端使使用者是在京的外籍籍人士、企業(yè)高層、高級(jí)白領(lǐng)等、以及其其他從事中短期期商務(wù)，旅旅游活動(dòng)的的人員。26北京酒店式式公寓的特特征主要有有以下5點(diǎn)——與普通酒店店相比，酒酒店式公寓寓的單位面面積月租金金在價(jià)格上上更加實(shí)惠惠。北京市酒店店式公寓，低者月月均12美元/㎡，最高的在在55美元/㎡左右，大多多數(shù)定價(jià)為為20-30美元/㎡。2.主要用于中中長(zhǎng)期逗留留的客戶租租住。長(zhǎng)期租戶則則多為跨國(guó)國(guó)公司中高高級(jí)管理人人員和各國(guó)國(guó)駐華使館館人員，他他們?cè)诰┕すぷ鲿r(shí)間較較長(zhǎng)，通常常帶有家屬屬，租期一一般超過(guò)3個(gè)月。3.公寓以1居、2居為主，3居以上需求求量相對(duì)較較小。1居的面積主主要在50-70㎡之間，2居的面積主主要在90-120㎡之間，3居面積主要要在120-200㎡之間。4.酒店式公寓寓裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一般不低低于4星級(jí)酒店。其大堂及公公共區(qū)域、、衛(wèi)生間、、廚房等方方面都有一一定的裝修修要求。5.酒店式公寓寓配套設(shè)施施突出家居居需求。健身中心、、游泳池、、餐飲、小小型超市、、商務(wù)中心心、桑拿、、銀行的配配套比例都都較高。27酒店式公寓寓發(fā)展的影影響因素總總結(jié)配套功能決決定品質(zhì)形形象國(guó)際化大都都會(huì)剛性需需求事件影響推推動(dòng)市場(chǎng)繁繁榮區(qū)域?qū)傩杂坝绊懳飿I(yè)屬屬性28目前北京在在售酒店式式公寓項(xiàng)目目情況分析析租售價(jià)格繼繼續(xù)攀升，，需求供應(yīng)應(yīng)同步增長(zhǎng)長(zhǎng)北京市酒店店式公寓市市場(chǎng)雖然起起步晚，但但短短幾年年就進(jìn)入了了蓬勃發(fā)展展時(shí)期。主主要集中在在亞奧、CBD及東二環(huán)、、中關(guān)村等幾大商圈圈。其中朝朝陽(yáng)區(qū)和東東城區(qū)為代代表的東部部區(qū)域擁有有總供應(yīng)量量的80%以上。29項(xiàng)目鑒賞——瑞士公寓項(xiàng)目地址：：港澳中心東東側(cè)建筑面積：：40358平方米建筑類型：：板樓公寓裝修狀況：：5000元/㎡精裝修總套數(shù)：198套容積率：4戶型區(qū)間：：72-128㎡一到二居主力戶型：：91-95㎡一居；120-128㎡二居平均價(jià)格：：40000元/㎡物業(yè)公司：：錦江（北方方）管理公公司產(chǎn)權(quán)年限：：70項(xiàng)目賣點(diǎn)：：東二環(huán)沿線線，五星級(jí)管家家服務(wù)，新巴洛洛克裝修風(fēng)風(fēng)格，高品品質(zhì)精裝修。30項(xiàng)目鑒賞——世界城項(xiàng)目地址：：東大橋路10號(hào)建筑面積：：12萬(wàn)㎡，公寓寓部分61113㎡建筑類型：：板樓酒店店式公寓裝修狀況：：3000元/㎡精裝修總套數(shù)：719套，包括酒酒店式公寓寓671套，363㎡㎡總裁級(jí)官邸邸豪宅48套.容積率：5.5戶型區(qū)間:53-88㎡零居或一居居主力戶型：：86㎡左右一居平均價(jià)格：：38000元/㎡物業(yè)公司：：第一太平戴戴維斯產(chǎn)權(quán)年限：：70年優(yōu)惠政策：：目前9.8折優(yōu)惠項(xiàng)目賣點(diǎn)：：CBD核心區(qū)，使使館區(qū)私屬屬豪華精裝公寓31項(xiàng)目鑒賞——長(zhǎng)安驛項(xiàng)目地址：：朝陽(yáng)區(qū)建華華南路永安安南里建筑面積：：108962.65平方米建筑類型：：塔樓公寓酒店店式公寓裝修狀況：：3000元/㎡精裝修總套數(shù)：883戶,分別A、B座和一棟商商業(yè)樓容積率：6戶型區(qū)間：：44-107㎡一居，二居居主力戶型：：44—100㎡平均價(jià)格：：33000元/㎡物業(yè)公司：：第一太平戴戴維斯產(chǎn)權(quán)年限：：70年優(yōu)惠政策：：一次性付款款9.8折，銀行按按揭9.9折項(xiàng)目賣點(diǎn)：：絕版地段，，CBD核心商圈32項(xiàng)目鑒賞——北京INN項(xiàng)目地址：：東城區(qū)東東水井胡同同3號(hào)建筑面積：：126000平方米建筑類型：：塔樓公寓寓

酒店式式公寓寫(xiě)寫(xiě)字樓商商業(yè)裝修狀況：：3000元/㎡精裝修總套數(shù)：400余套容積率：3.2戶型區(qū)間：：45-166㎡一到三居主力戶型：：60-62㎡一居平均價(jià)格：：27000元/㎡㎡物業(yè)業(yè)公公司司：：東方方銀銀座座物物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)年年限限：：八組組團(tuán)團(tuán)公公寓寓50年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)優(yōu)惠惠政政策策：：一次次性性付付款款9.6折，，銀銀行行按按揭揭9.9折。。開(kāi)發(fā)發(fā)商商提提供供包包租租服服務(wù)務(wù)。。項(xiàng)目目賣賣點(diǎn)點(diǎn)：：HIP酒店店式式公公寓寓【HighlyIndividualProperty具有有高高度度個(gè)個(gè)性性的的物物業(yè)業(yè)】項(xiàng)目目推推廣廣：：邀邀請(qǐng)請(qǐng)任任達(dá)達(dá)華華代代言言33雖然然2008年以以來(lái)來(lái)北北京京整體體市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)歷歷動(dòng)動(dòng)蕩蕩調(diào)調(diào)整整，，各各物物業(yè)業(yè)類類型型銷銷售售普普遍遍受受到到影影響響，，但但酒店店式式公公寓寓銷銷售售和和租租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體呈呈現(xiàn)現(xiàn)相相對(duì)對(duì)良良好好態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)。從2008年酒酒店店式式公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)來(lái)看看，，小小戶戶型型不不再再是是市市場(chǎng)場(chǎng)絕絕對(duì)對(duì)主主力力，，大大戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品比比例例有有所所增增加加，，戶型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)逐逐漸漸豐豐富富，，客客戶戶的的選選擇擇余余地地增增加加。目前前北北京京酒酒店店式式公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況分分析析總總結(jié)結(jié)目前前在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體售售價(jià)價(jià)水水平平已已經(jīng)經(jīng)從從07年年年初初的的15000-20000元/平方方米米普普遍遍上上揚(yáng)揚(yáng)到到20000-30000元/平方方米米。高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品如如東東二二環(huán)環(huán)沿沿線線的的瑞瑞士士公公寓寓，，CBD的世世界界城城、、長(zhǎng)長(zhǎng)安安驛驛，，價(jià)價(jià)格格已已大大幅幅攀攀升升至至33000-40000元/平方方米米。目前前北北京京的的酒酒店店服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓平均均租租金金水水平平為為28美元元/月/平方方米米。與與去去年年相相比比每每平平方方米米出出租租價(jià)價(jià)格格上上漲漲了了3-4美元元。。出出租租率率普普遍遍在在80%-90%左右右，與與去去年年相相比比上上漲漲了了10%左右右。。34差異化、個(gè)性化發(fā)展仍然保持旺盛需求價(jià)格保持區(qū)域領(lǐng)先

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈?jiàn)W運(yùn)運(yùn)期期間間的的高高收收益益預(yù)預(yù)期期是是導(dǎo)導(dǎo)致致酒酒店店式式公公寓寓需需求求快快速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)的的一一個(gè)個(gè)短短期期利利好好因因素素。。奧運(yùn)運(yùn)后后酒酒店店式式公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍然然是是投投資資需需求求購(gòu)購(gòu)買買的的首首選選，同同時(shí)時(shí)擁?yè)碛杏胸S富富戶戶型型、、具具有有區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)條條件件的的產(chǎn)產(chǎn)品品更容容易易被被市市場(chǎng)場(chǎng)所所接接受受。。未來(lái)來(lái)北北京京酒酒店店式式公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)總總結(jié)結(jié)35酒店店式式公公寓寓客客戶戶分分析析3637購(gòu)房房先先決決條條件件1價(jià)格水平——低總價(jià)2戶型設(shè)計(jì)——舒適/實(shí)用3裝修標(biāo)準(zhǔn)——時(shí)尚4

物業(yè)服務(wù)5交通情況——便利6地段區(qū)位7生活配套開(kāi)發(fā)發(fā)商商發(fā)發(fā)展展項(xiàng)項(xiàng)目目可可直直接接控控制制的的條條件件注意重點(diǎn)低總價(jià)倍受關(guān)注戶型實(shí)用及其重要裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要高級(jí)白領(lǐng)項(xiàng)目目在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段應(yīng)應(yīng)特特別別注注意意目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群看看重重的的因因素素38購(gòu)房房先先決決條條件件1戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)———舒適適／／實(shí)實(shí)用用2裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)———實(shí)用用3地段段區(qū)區(qū)位位4交通通情情況況5物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)———私密密／／服服務(wù)務(wù)6會(huì)所所娛娛樂(lè)樂(lè)———齊全全7產(chǎn)品品形形象象———高雅雅8商業(yè)業(yè)配配套套9生活活配配套套開(kāi)發(fā)發(fā)商商發(fā)發(fā)展展項(xiàng)項(xiàng)目目可可直直接接控控制制的的條條件件注意意重重點(diǎn)點(diǎn)戶型型的的舒舒適適度度及及其其重重要要裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)非非常常重重要要地段段區(qū)區(qū)位位很很重重要要成功功人人士士外籍籍客客戶戶項(xiàng)目目在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段應(yīng)應(yīng)特特別別注注意意目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群看看重重的的因因素素39項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階階段應(yīng)特別注注意目標(biāo)客戶戶群看重的因因素投資者購(gòu)房先決條件件1投資回報(bào)——安全2地段區(qū)位——核心商圈3戶型設(shè)計(jì)4交通情況5物業(yè)服務(wù)6產(chǎn)品形象7生活配套8商業(yè)配套開(kāi)發(fā)商發(fā)展項(xiàng)項(xiàng)目可直接控控制的條件注意重點(diǎn)投資回報(bào)及其其重要地段區(qū)位非常常重要戶型設(shè)計(jì)很重重要40不同層次的購(gòu)購(gòu)房者的側(cè)重重點(diǎn)不同，投投資者更注重重項(xiàng)目的投資資回報(bào)率，而而自住者更注注重項(xiàng)目本身身的品質(zhì)。而而不同層次次的客戶的共共同點(diǎn)是都對(duì)對(duì)戶型的設(shè)計(jì)計(jì)很重視。高級(jí)白領(lǐng)成功人士

投資者低總價(jià)倍受關(guān)關(guān)注戶型實(shí)用及其其重要裝修標(biāo)準(zhǔn)很重重要投資回報(bào)及其其重要地段區(qū)位非常常重要戶型設(shè)計(jì)很重重要戶型的舒適度度及其重要裝修標(biāo)準(zhǔn)非常常重要地段區(qū)位很重重要外籍客戶41酒店式公寓需需求分析42購(gòu)房者對(duì)一居居和二居的需需求相對(duì)是較較大的購(gòu)房者對(duì)房型的選擇百分比43一居面積需求求主要集中于于50-70㎡㎡，其次需求較較多的是70-90㎡㎡計(jì)劃購(gòu)買一居居的客戶對(duì)面面積的要求百分比平米44二居面積需求求主要集中于于90-120㎡計(jì)劃購(gòu)買二居居的客戶對(duì)面面積的要求百分比平米45PART2—項(xiàng)目定位篇一、項(xiàng)目分析析二、產(chǎn)品定位位三、客戶定位位46項(xiàng)目分析47■項(xiàng)目東至★項(xiàng)目東臨北苑苑路，地鐵五號(hào)線。48■項(xiàng)目南至★項(xiàng)目南臨臨大屯路，南面有奧亞亞酒店、金海海灣酒店、金金泉廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)部分、龍都都國(guó)際公寓等等住宅項(xiàng)目、、曲美家具、、金鼎軒。49★項(xiàng)目西側(cè)側(cè)是金泉廣場(chǎng)場(chǎng)住宅區(qū)域，，以及部分商商業(yè)?！鲰?xiàng)目西至50★項(xiàng)目北臨北小小河路，北側(cè)側(cè)有大屯里小小區(qū)，華悅國(guó)國(guó)際、榮尊堡堡等項(xiàng)目，可可觀高爾夫球場(chǎng)和別墅區(qū)?！鲰?xiàng)目北至51優(yōu)勢(shì)（Strength）

亞奧板塊核心區(qū)域，毗鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館

交通便利，地鐵五、十號(hào)線等項(xiàng)目是城市綜合體，自帶完善酒店、商業(yè)等配套

高爾夫景觀、層高優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)(Weakness)

項(xiàng)目總體量較大，銷售周期可能較長(zhǎng)寫(xiě)字樓立項(xiàng)產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)框架已固定，

戶型分割困難，生活舒適度較差。

無(wú)窗戶，玻璃幕墻采光效果不好寫(xiě)字樓立項(xiàng)產(chǎn)品使得生活成本較高機(jī)會(huì)(Opportunity)

奧運(yùn)會(huì)即將開(kāi)幕，給亞奧地區(qū)帶來(lái)眾多利好，地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域內(nèi)市場(chǎng)同類產(chǎn)品不多，競(jìng)爭(zhēng)較少區(qū)域內(nèi)酒店式公寓需求狀況良好威脅(Threat)

宏觀調(diào)控可能產(chǎn)生少量影響周邊項(xiàng)目戶型種類豐富，可能會(huì)分流部分客戶項(xiàng)目分析——SWOT分析最大優(yōu)勢(shì)：亞奧板塊、城城市綜合體最大劣勢(shì)：寫(xiě)字樓立項(xiàng)，，結(jié)構(gòu)已固定定最大機(jī)會(huì)：區(qū)域內(nèi)需求狀狀況良好最大威脅：宏觀調(diào)控影響響52產(chǎn)品定位53本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方方向判斷對(duì)于本項(xiàng)目公公寓部分來(lái)說(shuō)說(shuō)，不同的開(kāi)發(fā)方方向，需要不同的產(chǎn)品軟軟硬件配置，能夠?qū)崿F(xiàn)不同的銷售均均價(jià)，以下我們將將針對(duì)不同的的開(kāi)發(fā)手法進(jìn)進(jìn)行典型項(xiàng)目目分析：城市豪宅行政會(huì)館酒店式公寓類SOHO54城市豪宅——Naga上院項(xiàng)目特點(diǎn)：位于東直門內(nèi)內(nèi)，擁有內(nèi)城天生的貴貴族血統(tǒng)毗鄰使館區(qū)緊鄰雍和宮、、國(guó)子監(jiān)、孔孔廟一路文脈脈古跡，周邊邊人文氣息濃郁郁重金禮聘國(guó)際名師擔(dān)綱設(shè)計(jì)55定位過(guò)程：整體規(guī)模較小小，共99套，定位高端端此項(xiàng)目通過(guò)一一系列的豪宅宅論壇、慈善善晚會(huì)滲透其極品豪豪宅的概念推出其“股權(quán)式物業(yè)管管理概念”56本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可可行性判斷Naga上院屬于典型的城市豪豪宅路線，類似的項(xiàng)目目包括昆侖公公寓、九號(hào)公公寓等，本項(xiàng)項(xiàng)目同樣具備打造造城市豪宅的的地段條件，但現(xiàn)有的戶型格格局以及結(jié)構(gòu)構(gòu)都成為很大大制約，以及天然氣氣入戶的問(wèn)題題。因此本司司認(rèn)為，此開(kāi)發(fā)方向不不太適合作為為本案整體開(kāi)開(kāi)發(fā)方向。57行政會(huì)館——長(zhǎng)安驛項(xiàng)目特點(diǎn)：占據(jù)賽特優(yōu)勢(shì)勢(shì)地段，緊靠長(zhǎng)安街周邊多個(gè)購(gòu)物物中心、五星星級(jí)酒店、國(guó)國(guó)際級(jí)級(jí)俱樂(lè)部和高高檔的寫(xiě)字樓樓，商業(yè)、商務(wù)、、生活配套極極度成熟緊靠第一使館館區(qū)，建有各各類使館41座，涉外氛圍濃厚厚石材外立面，，豪華酒店式式大堂，香港設(shè)計(jì)大師師執(zhí)筆全部室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)58定位過(guò)程：引入高端酒店式服服務(wù)——第一太平戴維維斯，物業(yè)服服務(wù)種類齊全全高品質(zhì)精裝修修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3000元/平米充分利用建國(guó)國(guó)門商圈內(nèi)聚聚集的人群優(yōu)勢(shì)，主主打08年區(qū)域內(nèi)最后一棟行政會(huì)館的概念59本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可可行性判斷本司認(rèn)為，行政會(huì)館的開(kāi)開(kāi)發(fā)方式對(duì)于于本項(xiàng)目完全全可以考慮加加以運(yùn)用。此類開(kāi)發(fā)方方式除長(zhǎng)安驛驛外，棕櫚泉國(guó)際公公寓以及望京京的晶都國(guó)際際，也已經(jīng)提提出了類似的的概念，并收到了良好好的效果本項(xiàng)目公寓部部分如定位于于此，整體戶型結(jié)構(gòu)不需需進(jìn)行大范圍圍變動(dòng)，在戶內(nèi)進(jìn)行合理理功能區(qū)間劃劃分即可60酒店式公寓——遠(yuǎn)中悅?cè)R項(xiàng)目特點(diǎn)：緊鄰中關(guān)村西區(qū)開(kāi)發(fā)商為臺(tái)灣灣著名的遠(yuǎn)雄雄集團(tuán)，擁有有較強(qiáng)的酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)法式現(xiàn)代風(fēng)格格，建筑三段段式立面架構(gòu)構(gòu)61定位過(guò)程：先期引入遠(yuǎn)中酒店作為主體整層各色樣板板間的打造及亮相相包租與代租等等手法的綜合合運(yùn)用舶來(lái)酒店的整整體推廣主題題臺(tái)灣投資客戶戶的充分運(yùn)用62遠(yuǎn)中悅?cè)R的客客戶群體包含含了以下幾類類：有短暫工作性居居住需求的人人群、純粹的的投資客以及及商務(wù)性居住住的人群，這對(duì)本項(xiàng)目目的啟示在于于，其以酒店式公寓寓的面目出現(xiàn)現(xiàn)，包容了多多種需求遠(yuǎn)中悅?cè)R酒店店式公寓以整整體品牌樹(shù)立項(xiàng)目形形象，與酒店實(shí)體結(jié)結(jié)合密切，酒店店實(shí)體是其一一個(gè)良好的補(bǔ)充，兩者者互相促進(jìn)本司認(rèn)為，本項(xiàng)目完全具具備按照此種開(kāi)發(fā)方向向打造的可能能性本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可可行性判斷63類SOHO式公寓——轉(zhuǎn)基因蘋(píng)果項(xiàng)目特點(diǎn)：轉(zhuǎn)基因蘋(píng)果共共27萬(wàn)平米，由蘋(píng)蘋(píng)果SOHO公寓、蘋(píng)果LOFT、EVD大廈以及蘋(píng)果果22院街組成其中SOHO公寓為住宅立項(xiàng)，平均戶型面積積130平米左右蘋(píng)果SOHO采用了較為中性的裝修，力圖模糊辦辦公與居住的的概念64此種開(kāi)發(fā)方式式，一方面和和本項(xiàng)目將寫(xiě)字樓改為為公寓的初衷衷相違背，另一方面不能夠體現(xiàn)本本項(xiàng)目最大的的開(kāi)發(fā)價(jià)值綜上所述，本司不建議本本項(xiàng)目做此開(kāi)開(kāi)發(fā)方向本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可可行性判斷65綜上所述，本本司認(rèn)為：本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，，建議以長(zhǎng)安驛的行行政會(huì)館定位位與遠(yuǎn)中悅?cè)R的酒店式式公寓定位為為主，部分融融合Naga上院的城市豪豪宅定位等功能于一體體的綜合定位位。即定位為集具備國(guó)際際化管理背景景、面向大型型企事業(yè)單位位的中高層人士士設(shè)置的，融融工作性居住住、接待于一一體的，極度度體現(xiàn)居住者身身份感的行政酒店公館館。66而要實(shí)現(xiàn)這一一定位，以下下條件是為必必需：一個(gè)國(guó)際化的酒店店管理集團(tuán)的引入，如萬(wàn)萬(wàn)豪、雅仕閣閣等在保持原有戶戶型格局不變變的情況下，，對(duì)戶型內(nèi)部部功能進(jìn)行重重新劃分，提高居住舒適適度，以適應(yīng)居住住需求提供價(jià)值不少少于3000元/平米的精裝修修，含一定的家家具、家電同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)引入一家大型主題會(huì)所所或財(cái)富俱樂(lè)樂(lè)部，以呼應(yīng)以上上行政酒店公公館的整體定定位67亞奧核心·五星級(jí)行政酒酒店公館公寓部分整體體產(chǎn)品定位——68五星級(jí)行政酒酒店會(huì)館五星級(jí)行政酒酒店公寓投資客戶為主主少量自用客戶戶自用客戶與投投資客戶各占一一半69客群定位70投資客戶：分布在市內(nèi)各各城區(qū)以及外外地，對(duì)本區(qū)區(qū)域發(fā)展前景景熟知的投資資客戶。開(kāi)闊的視野、、獨(dú)到的思維維、精準(zhǔn)的眼眼光、高明的的抉擇讓資本膨脹，，讓財(cái)富增值值，讓錢生錢錢，讓錢賺動(dòng)動(dòng)起來(lái)資本與財(cái)富至至上客群素描——71行政酒店公寓寓自用客群定定位:亞奧地區(qū)追求求個(gè)性、認(rèn)同同價(jià)值、懂得得享受且可以以享受的單身新貴亞奧地區(qū)中、、短期居住外籍人士亞奧地區(qū)有長(zhǎng)期商商務(wù)、生活往往來(lái)的外地暫居型人群72行政酒店會(huì)館館客群定位：本項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶是城市中堅(jiān)階層層，具有較高的收入水水平，同時(shí)具有一定的社會(huì)地地位，講究高效率以以及生活舒適適度的滿足，有一定的市市場(chǎng)認(rèn)識(shí)，具具有較為開(kāi)放放的生活態(tài)度度，對(duì)項(xiàng)目各各方面有較高高要求；目標(biāo)客戶年齡齡集中在30-50歲之間，年齡跨跨度較大；目標(biāo)客戶行業(yè)來(lái)源分布布較廣，企業(yè)性質(zhì)全全；本項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶購(gòu)房需需求以二、三次置置業(yè)為主，具有一定選選、購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，是較為理性的購(gòu)購(gòu)房階層。73

城市中堅(jiān)階層外籍專家私企業(yè)主政府高層人士、演藝界人群、社會(huì)名流企業(yè)中、高管階層

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……目標(biāo)客戶構(gòu)成成：使用目的：供高層人士居住及進(jìn)行商務(wù)與社交活動(dòng)74客群分布第一級(jí)輻射區(qū)區(qū)亞奧板塊及周周邊地區(qū)第二級(jí)輻射區(qū)區(qū)朝陽(yáng)、海淀及北京北部地地區(qū)第三級(jí)輻射區(qū)區(qū)北京市第四級(jí)輻射區(qū)區(qū)外埠地區(qū)客戶戶亞奧是主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)，朝陽(yáng)、海海淀是分戰(zhàn)區(qū)區(qū)，立足于北北京市，輻射射全國(guó)市場(chǎng)。75PART3—產(chǎn)品建議篇一、規(guī)劃建議議二、戶型建議議三、精裝修建建議76規(guī)劃建議77中庭天井78公共休憩空間間綠色生態(tài)走廊廊綠色生態(tài)花園園7980818283酒店式公寓酒店、公寓配配套設(shè)施四層規(guī)劃建議議84戶型建議85戶型劃分原則則縱梁破壞整體層高的優(yōu)勢(shì)勢(shì)盡可能使縱梁梁位置成為分隔隔墻868788南區(qū)主力戶型以緊緊湊型63平米一居室和和94平米二居室為為主，與南區(qū)的投資資屬性相契合合。東北向景觀價(jià)值比較較高，在高層規(guī)劃部分157平米緊湊型三三居室產(chǎn)品。東南向舒適度較好，，倚仗這個(gè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)規(guī)劃部分分四居室產(chǎn)品。南區(qū)戶型配比比89平層圖—南區(qū)5-15層90平層圖—南區(qū)16-19層91平層圖—南區(qū)20-26層92南區(qū)戶型配比比統(tǒng)計(jì)93北區(qū)主力戶型以舒舒適型78.5平米一居室和和157平米二居室為為主，與北區(qū)的自用用屬性相契合合。東北方向是整個(gè)樓座景觀和舒適度度最佳的位置，在16層以上規(guī)劃300平米以上的大戶型，在在24-26層規(guī)劃400余平米超豪華的四居居室，提升整體項(xiàng)目目形象。北區(qū)戶型配比比94平層圖—北區(qū)5-15層95平層圖—北區(qū)16-20層96平層圖—北區(qū)21-23層97平層圖—北區(qū)24-26層98北區(qū)戶型配比比統(tǒng)計(jì)99項(xiàng)目整體戶型型配比統(tǒng)計(jì)100精裝修建議101■金泉廣場(chǎng)酒店店式公寓裝修修建議——現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格格主要用于南區(qū)緊湊型一一居室和二居居室?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格格的墻面、地地面、頂棚以以及家具陳設(shè)設(shè)乃至燈具器器皿等均以簡(jiǎn)潔的造型、、純潔的質(zhì)地地、精細(xì)的工工藝為其特征，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間間寬敞與通透透。簡(jiǎn)約的風(fēng)格提提供一種自由的感覺(jué)，給忙碌的都都市人一個(gè)舒適的休息空空間。簡(jiǎn)約的背后后也體現(xiàn)一種種現(xiàn)代“消費(fèi)費(fèi)觀”。即注注重生活品位位、注重健康康時(shí)尚、注重重合理節(jié)約科科學(xué)消費(fèi)。102■金泉廣場(chǎng)場(chǎng)酒店式公寓寓——現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格格樣板展示103104105106現(xiàn)代中式風(fēng)格格主要用于北區(qū)舒適型的的兩居和三居居產(chǎn)品?，F(xiàn)代中式藝術(shù)術(shù)風(fēng)格是將傳傳統(tǒng)的裝飾語(yǔ)語(yǔ)匯加以符號(hào)號(hào)化和抽象化化，使之符合合現(xiàn)代人的審審美觀念，使使環(huán)境既古樸典雅，，又不失時(shí)代代感。這是傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)結(jié)合，是對(duì)傳傳統(tǒng)建筑文化化的合理繼承承與發(fā)展?，F(xiàn)現(xiàn)代中式裝修修風(fēng)格既和本本項(xiàng)目目建筑筑風(fēng)格格相呼呼應(yīng)，，也符符合目目前部部分高高端人人士的的審美美品位位?！鼋鹑獜V廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓裝修修建議議——現(xiàn)代中中式風(fēng)風(fēng)格107■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——現(xiàn)代中中式風(fēng)風(fēng)格樣樣板展展示108109110簡(jiǎn)約歐歐式風(fēng)風(fēng)格主主要用用于南區(qū)的的大兩兩居、、三居居、四四居產(chǎn)產(chǎn)品以以及北北區(qū)的的一居居室。簡(jiǎn)約歐歐式風(fēng)風(fēng)格從整體體到局局部、、從空空間到到室內(nèi)內(nèi)陳設(shè)設(shè)塑造造，精精雕細(xì)細(xì)琢，，給人人“一一絲不不茍””的印印象。。它保保留了了傳統(tǒng)統(tǒng)材質(zhì)質(zhì)、色色彩，，讓人人輕易易領(lǐng)悟悟到歐歐洲傳傳統(tǒng)的的歷史史痕跡跡與深深厚的的文化化底蘊(yùn)蘊(yùn)，同同時(shí)又又摒棄棄了過(guò)過(guò)于復(fù)復(fù)雜的的肌理理和裝裝飾，，簡(jiǎn)化化了線線條，，即使使在面積積較小小的房房子里里也同同樣能能營(yíng)造造出一一種奢奢華的的氣質(zhì)質(zhì)，且不不會(huì)感感到擁?yè)頂D。?！鼋鹑獜V廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓裝修修建議議——簡(jiǎn)約歐歐式風(fēng)風(fēng)格111■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——簡(jiǎn)約歐歐式風(fēng)風(fēng)格樣樣板展展示112113114奢華風(fēng)風(fēng)格主主要用用于北區(qū)豪豪華的的四居居大戶戶型。奢華風(fēng)風(fēng)格格格調(diào)端莊、、典雅雅、華華貴之之氣十十足，同時(shí)時(shí)又演演繹出出居住住的精細(xì)與與細(xì)膩膩，盡顯顯尊貴貴氣質(zhì)質(zhì)。豪華的的裝修修給寬寬敞通通透的的空間間帶來(lái)來(lái)了明明亮大大方、、開(kāi)放放、寬寬容的的非凡氣氣度。裝飾飾細(xì)節(jié)節(jié)的渲渲染，，溫暖暖柔和和，并并講究究線條條的配配比、、和諧諧的美美感，，會(huì)讓讓主人人倍感感舒適適愜意意與尊尊貴。。■金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓裝修修建議議——奢華風(fēng)風(fēng)格115■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——奢華風(fēng)風(fēng)格樣樣板展展示。116117118119公共區(qū)區(qū)域精精裝修修建議議120■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——大堂展展示121■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——大堂展展示122■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——大堂展展示123■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——走廊展展示124■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——走廊展展示125■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——電梯間間展示示126■金金泉廣廣場(chǎng)酒酒店式式公寓寓——電梯間間展示示127一、價(jià)價(jià)格策策略二、銷銷售計(jì)計(jì)劃三、銷銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備PART4——銷售執(zhí)執(zhí)行篇篇128價(jià)格策策略129市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)清晰地地域差差異，，突出性性價(jià)比比優(yōu)勢(shì)勢(shì)，突破破競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)重圍圍。整盤考考慮南區(qū)平平價(jià)入入市，逐步打打開(kāi)價(jià)價(jià)格空空間，，造成成項(xiàng)目目升值值印象象。市場(chǎng)基基礎(chǔ)公寓與與商業(yè)業(yè)、酒酒店配配套聯(lián)聯(lián)動(dòng)，樹(shù)立立項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)知名名度與與市場(chǎng)場(chǎng)地位位。定價(jià)方方法綜合區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類類項(xiàng)目目，進(jìn)進(jìn)行權(quán)權(quán)重分分析，，運(yùn)用加加權(quán)方方式完完成定定價(jià)。定價(jià)價(jià)原原則則130比較項(xiàng)目亞奧觀典榮尊堡凱旋城世奧國(guó)際中心奧東18號(hào)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城區(qū)位1.030.980.951.021.030.96交通10.970.97110.97配套110.970.970.970.96環(huán)境0.971.20.950.960.970.96規(guī)模1.051.051.030.980.950.95建筑類型1.051.05111.051.05容積率11.021.0211.021.04社區(qū)景觀11.03111.031.04產(chǎn)品細(xì)節(jié)11.040.9710.980.98工程進(jìn)度1.051.051.051.031.041開(kāi)發(fā)商實(shí)力11110.971.03物業(yè)服務(wù)0.971.030.9710.971項(xiàng)目形象0.981.020.980.970.971毛坯均價(jià)170002500015000162002200020000對(duì)比價(jià)格168702418215163162882208520093權(quán)重20%10%10%50%5%5%比較均價(jià)16457（毛坯）注：以上項(xiàng)目均為精裝修住宅，除凱旋城裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平米外，其余均為3000元/平米精裝。131價(jià)格漲漲幅因因素項(xiàng)目07年初均價(jià)07月12月均價(jià)08年6月均價(jià)07年漲幅亞奧觀典12500180002000044%榮尊堡22000265002800027%凱旋城13000170001800031%世奧國(guó)際中心—1750019200—奧東18號(hào)

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—25000—遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城

——23000—以上項(xiàng)項(xiàng)目2007年平均均漲幅幅為34%，價(jià)格格增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度度較大大。08年受宏宏觀調(diào)調(diào)控和和金融融政策策影響響，以以上項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格增增幅減減速。。但受受奧運(yùn)運(yùn)效應(yīng)應(yīng)拉動(dòng)動(dòng)，預(yù)預(yù)計(jì)08年區(qū)域域整體體價(jià)格格仍將將繼續(xù)續(xù)上漲漲至少少20%，本案案至11月開(kāi)盤盤價(jià)格格漲幅幅預(yù)計(jì)計(jì)為10%。16457×（1+10%）=18100（元/平米））132本案精精裝修修交付付，考考慮到到南北北兩區(qū)區(qū)定位位的差差異化化，我我司建建議南南區(qū)精精裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3000元/平方米米，北區(qū)區(qū)為4000元/平方米米。08年南區(qū)區(qū)開(kāi)盤盤均價(jià)價(jià)：18100+3000=21100元/平方米米精裝修修因素素133在產(chǎn)品品力等等因素素得以以保證證的前前提下下，充充分考考慮到到本案案綜合體體的規(guī)規(guī)模化化效應(yīng)應(yīng)、酒店式式公寓寓的稀稀缺性性及與商業(yè)配配套和和頂級(jí)級(jí)酒店店的價(jià)價(jià)值聯(lián)聯(lián)動(dòng)、引進(jìn)專專業(yè)酒酒店管管理公公司進(jìn)進(jìn)行管管理，以及及華業(yè)業(yè)行專專業(yè)的的資源源整合合和營(yíng)營(yíng)銷推推廣、、加強(qiáng)強(qiáng)客戶戶維護(hù)護(hù)等一一系列列增加項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)感感和附附加值值的綜合合因素素——最終本本項(xiàng)目目的開(kāi)開(kāi)盤均均價(jià)達(dá)到：：23000元/平方米米最終開(kāi)開(kāi)盤定定價(jià)134“平開(kāi)開(kāi)高走走，小小步快快跑””，制制造造現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)熱銷銷氣氛氛及購(gòu)購(gòu)買緊緊迫感感整體價(jià)價(jià)格策策略錯(cuò)時(shí)營(yíng)營(yíng)銷，，根據(jù)據(jù)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者動(dòng)動(dòng)態(tài)、、項(xiàng)目工工程節(jié)節(jié)點(diǎn)及及項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)相關(guān)關(guān)營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行放放盤與與銷控控，始始終保保持市市場(chǎng)熱熱度，，保證證均衡衡銷售售和價(jià)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有有升。。08年項(xiàng)目目南區(qū)區(qū)以中中小戶戶型入入市，價(jià)格格平開(kāi)高高走，達(dá)到迅迅速實(shí)實(shí)現(xiàn)熱熱銷、快速速回款款的目目的，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值的市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同，，制造造市場(chǎng)場(chǎng)影響響力。。09年借交交房之之機(jī)，，項(xiàng)目目北區(qū)區(qū)現(xiàn)房房開(kāi)盤盤，高舉高高打，進(jìn)一步步拔高高形象象，提升升品質(zhì)質(zhì)，增增加項(xiàng)項(xiàng)目附附加值值，實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格平平穩(wěn)走走高，，迅速速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)熱銷銷。10年借借酒酒店店?duì)I營(yíng)業(yè)業(yè)利利好好(假設(shè)設(shè))，通通過(guò)過(guò)前前期期的的市市場(chǎng)場(chǎng)積積累累和和口口碑碑傳傳播播，，以以及及項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體形形象象和和商商業(yè)業(yè)配配套套的的進(jìn)進(jìn)一一步步完完善善，，項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售末末期期價(jià)價(jià)格格實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高開(kāi)開(kāi)高高走走，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)完完美美收收官官。135調(diào)價(jià)價(jià)原原則則調(diào)價(jià)周期累計(jì)半月或一月，價(jià)格普漲一次。調(diào)價(jià)比例每次調(diào)整幅度控制在2%-4%，遇有重大節(jié)點(diǎn)和利好時(shí)適當(dāng)提高。調(diào)價(jià)依據(jù)1、價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶積累量、銷售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。2、伴隨銷售進(jìn)度，逐步提價(jià)，營(yíng)造升值感覺(jué)——“嬴、賺”效應(yīng)。3、刺激潛在購(gòu)買力，展開(kāi)良性循環(huán)，對(duì)后期形成有力支持。136注：：此此價(jià)價(jià)格格為為整整體體普普調(diào)調(diào)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)，，具具體體可可根根據(jù)據(jù)銷銷售售進(jìn)進(jìn)度度和和工工程程節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行相相應(yīng)應(yīng)調(diào)調(diào)整整。。價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)137銷售售計(jì)計(jì)劃劃138139140進(jìn)度度目目標(biāo)標(biāo)：：24個(gè)月月內(nèi)內(nèi)，完成成項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體銷銷售售100%價(jià)格格目目標(biāo)標(biāo)：：酒店店式式公公寓寓最最終終實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)約約30000元/平方方米米的均均價(jià)價(jià)銷售售目目標(biāo)標(biāo)：：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整整案案整整盤盤銷銷售售，，銷銷售售總總額額約約27億總體體銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)141銷售售準(zhǔn)準(zhǔn)備備142工作內(nèi)容/時(shí)間06月07月08月102030102031102031相關(guān)合作單位確定及產(chǎn)品調(diào)整

代理公司確認(rèn)

產(chǎn)品調(diào)整確認(rèn)

裝飾公司確認(rèn)

樣板區(qū)裝修方案確認(rèn)

物業(yè)管理公司及管理內(nèi)容確認(rèn)

廣告公司確認(rèn)

營(yíng)銷企劃方向

營(yíng)銷策略和計(jì)劃確認(rèn)

廣告策略和計(jì)劃確認(rèn)

案名、LOGO確認(rèn)

各階段廣告主題確認(rèn)

各階段活動(dòng)確認(rèn)

注：：以以預(yù)預(yù)售售證證10月底底取取得得為為銷銷售售準(zhǔn)準(zhǔn)備備時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。。143注：：以以9月下下旬旬廣廣告告出出街街為為推推廣廣準(zhǔn)準(zhǔn)備備時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。。144工作內(nèi)容/時(shí)間6月7月8月25305101520253051015222530銷售管理銷售管理制度最終確定

銷售管理報(bào)表確定

銷售代表招聘

銷售代表培訓(xùn)

銷售代表考核

銷售代表工服制定

相關(guān)法律文件的準(zhǔn)備工作

收款工作的準(zhǔn)備銷售強(qiáng)化訓(xùn)練注：：1、以以配配合合9月售售樓樓處處接接待待客客戶戶為為銷銷售售管管理理時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)2、銷銷售售強(qiáng)強(qiáng)化化訓(xùn)訓(xùn)練練持持續(xù)續(xù)到到9月15日沙沙盤盤與與樓樓書(shū)書(shū)到到位位。。145一、、總總體體策策略略二、、推推廣廣渠渠道道三、、推推廣廣排排期期四、、推推廣廣預(yù)預(yù)算算PART5——營(yíng)銷銷推推廣廣篇篇146總體體策策略略147以項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)域域價(jià)價(jià)值值和城市市綜綜合合體體價(jià)價(jià)值值為核核心心對(duì)接接目標(biāo)標(biāo)客客群群的的心心理理需需求求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)塑造造明明星星樓樓盤盤的營(yíng)營(yíng)銷銷預(yù)預(yù)期期思考考方方向向148亞奧奧綜綜合合體體價(jià)價(jià)值值，越越是是稀稀缺缺的的、、唯唯一一的的，，越越會(huì)會(huì)引起起關(guān)關(guān)注注產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值的的整整合合，差差異異性性，，越越是是個(gè)個(gè)性性鮮鮮明明的的，，越越易易引起起客客戶戶興興趣趣營(yíng)銷銷的的力力度度和和深深度度，直直接接與與市市場(chǎng)場(chǎng)反反饋饋、、商業(yè)業(yè)銷銷售售與與酒酒店店運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)產(chǎn)產(chǎn)生生關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)附加加價(jià)價(jià)值值和和利利益益點(diǎn)點(diǎn)承承諾諾，給給客客戶戶以以明明確確的的指指引引，，激發(fā)發(fā)客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買欲欲望望以靈活活的的銷銷控控手手段段和和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售配配合合活活動(dòng)動(dòng)，制造造熱熱銷銷氛氛圍圍，促促進(jìn)進(jìn)成成交交以熱熱銷銷帶帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值的的持持續(xù)續(xù)提提升升，以以口碑碑宣宣傳傳促促進(jìn)進(jìn)成成交交。營(yíng)銷銷思思路路149核心心策策略略策略略一一：：營(yíng)營(yíng)銷銷聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)整合合商商業(yè)業(yè)和和酒酒店店資資源源，，綜綜合合體體形形象象塑塑造造市市場(chǎng)場(chǎng)知知名名度度。。策略略二二：：整整合合傳傳播播以活活動(dòng)動(dòng)作作為為貫貫穿穿始始終終的的主主線線，，其其他他傳傳播播方方式式配配合合。。策略略三三：：軟軟硬硬兼兼施施軟性性宣宣傳傳與與硬硬性性廣廣告告相相配配合合，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目傳傳播播奠奠定定堅(jiān)堅(jiān)實(shí)實(shí)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。策略略四四：：內(nèi)內(nèi)外外相相間間兼顧顧大大眾眾客客戶戶和和業(yè)業(yè)界界人人士士，，通通過(guò)過(guò)業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)人人士士向向目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶傳傳播播。策略略五五：：客客戶戶維維系系提升升老老客客戶戶滿滿意意度度，，口口碑碑宣宣傳傳，，促促進(jìn)進(jìn)以以老老代代新新。。高舉舉高高打打，，品品牌牌提提升升150推廣渠渠道151軟性新聞炒作網(wǎng)絡(luò)廣播報(bào)紙雜志口碑戶外現(xiàn)場(chǎng)包裝數(shù)據(jù)庫(kù)短信直投公關(guān)活動(dòng)152通過(guò)一一系列列關(guān)聯(lián)聯(lián)性較較強(qiáng)的的銷售售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行深入入講解解，充充分地地培養(yǎng)養(yǎng)客源源，直直接促促進(jìn)成成交，，造成成口碑碑傳播播的良良好效效應(yīng)。。重要節(jié)節(jié)點(diǎn)的的大型型活動(dòng)動(dòng)，如開(kāi)盤盤、竣竣工、、交房房等；；主打活活動(dòng)，，如產(chǎn)品品推介介會(huì)、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)、論論壇活活動(dòng)、、節(jié)假假日活活動(dòng)等等；中小型型活動(dòng)動(dòng)：新老業(yè)業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼活活動(dòng)、、拓展展客戶戶資源源類活活動(dòng)、、促銷銷活動(dòng)動(dòng)等。。高爾夫夫精英英賽、、雪茄茄之夜夜、奢奢侈品品展、、高檔檔車4S店活動(dòng)動(dòng)等。。雪茄之之夜歐美同同學(xué)會(huì)會(huì)公關(guān)活活動(dòng)4S店活動(dòng)動(dòng)GOLF活動(dòng)153因地制制宜，，巧妙妙攔截截戶外廣廣告道旗、、工地地圍檔檔在戶外外的選選擇上上以有有效性性為依依據(jù)，，對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的的客戶戶進(jìn)行行攔截截。戶外與與導(dǎo)引引154現(xiàn)場(chǎng)包包裝詮釋亞亞奧區(qū)區(qū)域地地標(biāo)性性酒店店私邸邸，展展示現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)力力量銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)——與商業(yè)業(yè)共同同展示示，營(yíng)營(yíng)造酒酒店管管家式式氛圍圍。銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)服服務(wù)建議從從銷售售體、、門童童、保保安服服飾體體現(xiàn)酒酒店管管家式式特色色。樣板間間——建議南南區(qū)樣樣板間間設(shè)置置在銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)，營(yíng)營(yíng)造高高端品品質(zhì)的的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛。。北區(qū)區(qū)樣板板間建建議做做成實(shí)實(shí)體樣樣板間間，體體現(xiàn)景景觀特特色。。155網(wǎng)絡(luò)廣廣播播航航空雜雜志空中傳傳播，，立體體覆蓋蓋網(wǎng)絡(luò)：：新浪網(wǎng)網(wǎng)、焦焦點(diǎn)房房地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)、、搜房房網(wǎng)及及項(xiàng)目目網(wǎng)站站建設(shè)設(shè)廣播：：北京京音樂(lè)樂(lè)臺(tái)（（FM97.4）北京京交通通臺(tái)（（FM103.9）航空：：《中國(guó)之之翼》根據(jù)本本案目目標(biāo)客客戶相相對(duì)集集中的的特點(diǎn)點(diǎn)考慮慮選擇擇航空空媒體體，并并且充充分利利用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的的傳播播優(yōu)勢(shì)勢(shì)，豐豐富項(xiàng)項(xiàng)目網(wǎng)網(wǎng)站，，投放放焦點(diǎn)點(diǎn)、搜搜房等等專業(yè)業(yè)門戶戶網(wǎng)站站。如果本本案戶戶外媒媒體選選擇受受限，，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)將成成為宣宣傳重重要陣陣地。。156報(bào)紙雜雜志配合活活動(dòng)節(jié)節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行宣宣傳炒炒作，，樹(shù)業(yè)業(yè)界口口碑雜志：：《紅地產(chǎn)產(chǎn)》.《《安家》.《《樓市》等報(bào)廣：：《北青》、《新京報(bào)報(bào)》、《21世紀(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)報(bào)報(bào)道》等報(bào)紙硬硬廣，較適適合樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目形形象和和項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值點(diǎn)傳傳播，，可選選擇與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手階段段性同同媒體體投放放。專業(yè)地地產(chǎn)媒媒體如如安家家較易易樹(shù)立立項(xiàng)目目業(yè)界界口碑碑，增增加潛潛在客客群。。報(bào)廣以以形象象塑造造為主主，與與信息息告知知相結(jié)結(jié)合雜志以以硬廣廣、軟軟文和和專題題為主主，其其他形形式輔輔助，，長(zhǎng)線線支持持157直效行行銷以短信信和DM直投為為主要要手段段，數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)資源源相配配合短信與與DM推廣成成本低低，客客戶資資源針針對(duì)性性強(qiáng)，，有一定定持續(xù)續(xù)保留留期，，并可可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)態(tài)及時(shí)時(shí)調(diào)整整，是是拓展客客戶的的重要要手段段。數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)資源源京城四四大俱俱樂(lè)部部、歐歐美同同學(xué)會(huì)會(huì)、綠綠領(lǐng)俱俱樂(lè)部部、銀銀行VIP客戶、、高爾爾夫俱俱樂(lè)部部、高高端會(huì)會(huì)所VIP、高檔檔車車車主、、奢侈侈品VIP、浙江江商會(huì)會(huì)、山山西商商會(huì)、、清華華科技技園企企業(yè)高高管、、EMBA、高檔檔汽車車4S店、外外企高高管、、高端端物業(yè)業(yè)業(yè)主主、寫(xiě)寫(xiě)字樓樓企業(yè)業(yè)中高高層。。。。。。。。。1584s店廣告告159口碑傳傳播增強(qiáng)與與業(yè)主主溝通通，促促進(jìn)以以老代代新結(jié)合工工程和和銷售售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目地域域、產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值、、活動(dòng)動(dòng)事件件等編編制客戶通通訊，進(jìn)行行感情情溝通通與交交流，，保持持客戶戶對(duì)本本案的的持續(xù)續(xù)印象象，輔輔以““以老老代新新”客戶獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政政策，節(jié)假假日通通過(guò)電話、、短信信、郵郵寄賀賀卡等等祝福福形式式，提升老老業(yè)主主滿意意度，，促進(jìn)進(jìn)口碑碑宣傳傳。160推廣排排期161階段一一蓄勢(shì)待待發(fā)依托奧奧運(yùn)，，整體體形象象高舉舉高打打。南南區(qū)預(yù)預(yù)熱，，客戶戶儲(chǔ)備備。08.9-10階段二二開(kāi)盤爆爆發(fā)價(jià)格平平開(kāi)高高走，，產(chǎn)品品價(jià)值值建立立熱銷銷。招招商聯(lián)聯(lián)動(dòng)，，價(jià)格格拉升升。階段三三交房利利好，，價(jià)值值提升升。業(yè)業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼，，提升升滿意意度，，口碑碑傳播播。09.4-10階段四四南區(qū)售售罄，，北區(qū)區(qū)現(xiàn)房房推出出，品品質(zhì)升升級(jí)，，再次次起勢(shì)勢(shì)。起勢(shì)旺旺銷持續(xù)熱熱銷階段五五完美收收官酒店運(yùn)運(yùn)營(yíng)，，兩節(jié)節(jié)促銷銷，快快速收收官。。10.4-10162163推廣預(yù)預(yù)算164預(yù)算比比例總銷售售額1%作為總總體推推廣預(yù)預(yù)算費(fèi)費(fèi)用本