房地產(chǎn)新人培訓課件

什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)——土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。

有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)——土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不1房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，盡管其社會經(jīng)濟位置有可能發(fā)生變化）使用的耐久性（對于土地而言，其具有不可毀滅性，建筑物雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但一經(jīng)建成，壽命通常也可以達到幾十年甚至數(shù)百年）資源的有限性（土地作為大自然的產(chǎn)物是不能被人工生產(chǎn)出來的，這也使得建筑在其上的建筑物和其他附著物的數(shù)量也是有限的）房地產(chǎn)的保值性（房地產(chǎn)的價值隨著時間的推移，價值的總體趨勢）房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，21、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度2、房屋層數(shù)和朝向3、環(huán)境因素(地理位置、交通、商業(yè)娛樂、網(wǎng)點等)4、房屋的供需狀況5、政策因素6、土地價格的變動房地產(chǎn)價格的影響因素1、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度房地產(chǎn)價格的影響因素3房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的行業(yè)。房地產(chǎn)是第幾產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬第4房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。房地產(chǎn)類別分類？發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)代理商：經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務。

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又5一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)市場分類？一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出6土地出讓方式

1、劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權(quán)。

劃撥的方式一般有：國有企業(yè)的土地、軍事用地、公共用地等。

2、土地出讓方式有三種：招標、拍賣、掛牌

按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號，以下簡稱《規(guī)定》)的解釋，土地公開出讓方式包括招標、拍賣和掛牌。

招標出讓國有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其它組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

3、協(xié)議出讓

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003）第二條規(guī)定，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項目等。

協(xié)議出讓一般不用走招拍掛的形式。

土地出讓方式1、劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法7商品房是什么？商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。商品房是什么？商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開8產(chǎn)權(quán)是什么？產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。通俗講就是土地使用年限。產(chǎn)權(quán)是什么？產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。9商品房預售許可證？按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花備注：銷售商品房，購買者具有商品房的擁有權(quán)，但不具有土地的擁有權(quán)商品房預售許可證？按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展10土地使用年限？按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地

國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合用地：50年（取消綜合用地）商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年土地使用年限？按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合11房產(chǎn)分類按照土地性質(zhì)分類：70年產(chǎn)權(quán)土地：普通住宅別墅公寓（由于公寓分類上沒有明確劃分，50平米以下、一房的產(chǎn)品）40年商業(yè)金融產(chǎn)權(quán)土地：商業(yè)（百貨商場、購物中心、商業(yè)街、住宅底層商鋪、社區(qū)型商鋪）寫字樓公寓（設定有居住功能的產(chǎn)品）其他：教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教房產(chǎn)分類按照土地性質(zhì)分類：12住宅按層數(shù)劃分如下：1、低層住宅為一層至三層

2、多層住宅為四層至七層

3、小高層住宅為七層至十六層

4、高層住宅為十六層到三十二層（小高層、高層、超高層）5、超高層在三十三層以上住宅按層數(shù)劃分如下：1、低層住宅為一層至三層

2、多層住13是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。銀行按揭？是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會14契稅：指當房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。購房需交哪些稅費？印花稅：是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。契稅：購房需交哪些稅費？印花稅：15房屋買賣所需費用（1）交易過程中需交費用：契稅：面積小于（含）120平米繳納房價款的2％∶購房面積超過120平米，120平米以內(nèi)部分繳納房價款的2‰，超出部分繳納4％。在辦理產(chǎn)權(quán)證時需交納（一般由財政局委托房地局代收）。印花稅：房價款的萬分之五。（由稅務局收取），在雙方正式簽約后即發(fā)生。交易手續(xù)費：小于120平米繳納500元，大于120平米繳納1500元。（2）申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用（由房地局和稅務局收?。┑怯涃M：每建筑平方米0.3元：房屋所有權(quán)證工本費：4元/本：印花稅：5元／件。（3）入住過程中需交費用住宅公用部分共有設備維修基金：購房款的3％；物業(yè)管理蕢及供暖費：供暖費16－18元／平米/供暖季。（4）辦理按揭須繳納的費用律師費：貸款額的0.3％。保險費：財險保險費＝總房款十年費率礻年限系數(shù)。保費一次性交。建行采用太平洋保險公司，年費率一般為0.56％：工行采用華泰保險公司，年費率為0.056％：建行總行，中信采用人民保險公司，年費率為0.045％。（5）辦理公積金需繳納費用評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5％，以上部分0.25％。｜保險費：財險：保險費＝貸款額*年費率*年限系數(shù)綜合險∶保險費＝貸款人年限對應系數(shù)*貸款額房屋買賣所需費用房屋買賣所需費用房屋買賣所需費用16磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承重的樓板、屋面板為鋼筋混凝土（多層）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼混，外墻、分割墻為輕質(zhì)墻或砌塊填充（小高層）鋼結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼材（高層）住宅的結(jié)構(gòu)形式磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承重的樓板、屋面板為鋼筋混172023/1/418住宅建筑形式單元（板式）式住宅在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。點式住宅高層獨立單元式住宅又稱塔式住宅，由共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。蝶形住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅。2022/12/2818住宅建筑形式單元（板式）式住宅板式示意圖板式示意圖19點式示意圖點式示意圖20蝶形示意圖蝶形示意圖212023/1/422戶型分類平面式錯層式復式躍層式2022/12/2822戶型分類平面式2023/1/423平面式：表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面2022/12/2823平面式：表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚2023/1/424錯層式：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。

2022/12/2824錯層式：主要指的是一套房子不處于同一復式：上下兩層完全分隔，一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致(樓上樓下、兩層一戶)復式：上下兩層完全分隔，一、二層樓面往往垂直投影，上下面積252023/1/4躍層式：躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層2022/12/28躍層式：躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，26

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑用地面積總建筑面積建筑密度（建筑覆蓋率272023/1/428層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高=層高-樓板厚度2022/12/2828層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的2023/1/429建筑面積=使用面積+公攤面積使用面積=可以利用的面積+房屋墻體面積+陽臺建筑面積。共有建筑面積：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室等。不包括獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積。公攤面積：共有建筑面積分攤后的面積。2022/12/2829建筑面積=使用面積+公攤面積面積測算的注意事項單層層高》2.2米以上（含2.2米）算全面積層高=1.2米——2.2米算一半面積層高<1.2米不計算面積多層層高》2.2米以上（含2.2米）算全面積層高<2.2米算一半面積其它半封閉的陽臺或入戶花園算一半面積。外凸窗中突出去的那部分不算面積層高超過3米，不超過6米，只算單層面積

面積測算的注意事項單層30房屋價格

起價：各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。均價：小區(qū)內(nèi)各套房屋總價之和與各套總建筑面積之比。房屋價格起價：各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。31綠化率是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。公攤率（建筑面積-使用面積）與建筑面積之比。綠化率32準現(xiàn)房：通俗意義上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主體結(jié)構(gòu)封頂，正在裝修，尚未竣工驗收，但小區(qū)內(nèi)的樓宇及配套設施輪廓基本顯現(xiàn)的房屋。期房：是指開發(fā)商取得商品房預售證到取得房地產(chǎn)權(quán)證書這一期間所銷售的房屋。在港澳地區(qū)稱為賣“樓花”，這也是當前普遍采用的一種銷售策略。尾房：又稱“掃尾房”，是空置房的一種，一般當樓盤銷售量達到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但價格便宜。準現(xiàn)房：通俗意義上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主體結(jié)33什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)——土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。

有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)——土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不34房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，盡管其社會經(jīng)濟位置有可能發(fā)生變化）使用的耐久性（對于土地而言，其具有不可毀滅性，建筑物雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但一經(jīng)建成，壽命通常也可以達到幾十年甚至數(shù)百年）資源的有限性（土地作為大自然的產(chǎn)物是不能被人工生產(chǎn)出來的，這也使得建筑在其上的建筑物和其他附著物的數(shù)量也是有限的）房地產(chǎn)的保值性（房地產(chǎn)的價值隨著時間的推移，價值的總體趨勢）房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，351、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度2、房屋層數(shù)和朝向3、環(huán)境因素(地理位置、交通、商業(yè)娛樂、網(wǎng)點等)4、房屋的供需狀況5、政策因素6、土地價格的變動房地產(chǎn)價格的影響因素1、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度房地產(chǎn)價格的影響因素36房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的行業(yè)。房地產(chǎn)是第幾產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬第37房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。房地產(chǎn)類別分類？發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)代理商：經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務。

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又38一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)市場分類？一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出39土地出讓方式

1、劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權(quán)。

劃撥的方式一般有：國有企業(yè)的土地、軍事用地、公共用地等。

2、土地出讓方式有三種：招標、拍賣、掛牌

按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號，以下簡稱《規(guī)定》)的解釋，土地公開出讓方式包括招標、拍賣和掛牌。

招標出讓國有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

3、協(xié)議出讓

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003）第二條規(guī)定，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項目等。

協(xié)議出讓一般不用走招拍掛的形式。

土地出讓方式1、劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法40商品房是什么？商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。商品房是什么？商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開41產(chǎn)權(quán)是什么？產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。通俗講就是土地使用年限。產(chǎn)權(quán)是什么？產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。42商品房預售許可證？按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花備注：銷售商品房，購買者具有商品房的擁有權(quán)，但不具有土地的擁有權(quán)商品房預售許可證？按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展43土地使用年限？按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地

國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合用地：50年（取消綜合用地）商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年土地使用年限？按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合44房產(chǎn)分類按照土地性質(zhì)分類：70年產(chǎn)權(quán)土地：普通住宅別墅公寓（由于公寓分類上沒有明確劃分，50平米以下、一房的產(chǎn)品）40年商業(yè)金融產(chǎn)權(quán)土地：商業(yè)（百貨商場、購物中心、商業(yè)街、住宅底層商鋪、社區(qū)型商鋪）寫字樓公寓（設定有居住功能的產(chǎn)品）其他：教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教房產(chǎn)分類按照土地性質(zhì)分類：45住宅按層數(shù)劃分如下：1、低層住宅為一層至三層

2、多層住宅為四層至七層

3、小高層住宅為七層至十六層

4、高層住宅為十六層到三十二層（小高層、高層、超高層）5、超高層在三十三層以上住宅按層數(shù)劃分如下：1、低層住宅為一層至三層

2、多層住46是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。銀行按揭？是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會47契稅：指當房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。購房需交哪些稅費？印花稅：是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。契稅：購房需交哪些稅費？印花稅：48房屋買賣所需費用（1）交易過程中需交費用：契稅：面積小于（含）120平米繳納房價款的2％∶購房面積超過120平米，120平米以內(nèi)部分繳納房價款的2‰，超出部分繳納4％。在辦理產(chǎn)權(quán)證時需交納（一般由財政局委托房地局代收）。印花稅：房價款的萬分之五。（由稅務局收?。?，在雙方正式簽約后即發(fā)生。交易手續(xù)費：小于120平米繳納500元，大于120平米繳納1500元。（2）申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用（由房地局和稅務局收?。┑怯涃M：每建筑平方米0.3元：房屋所有權(quán)證工本費：4元/本：印花稅：5元／件。（3）入住過程中需交費用住宅公用部分共有設備維修基金：購房款的3％；物業(yè)管理蕢及供暖費：供暖費16－18元／平米/供暖季。（4）辦理按揭須繳納的費用律師費：貸款額的0.3％。保險費：財險保險費＝總房款十年費率礻年限系數(shù)。保費一次性交。建行采用太平洋保險公司，年費率一般為0.56％：工行采用華泰保險公司，年費率為0.056％：建行總行，中信采用人民保險公司，年費率為0.045％。（5）辦理公積金需繳納費用評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5％，以上部分0.25％。｜保險費：財險：保險費＝貸款額*年費率*年限系數(shù)綜合險∶保險費＝貸款人年限對應系數(shù)*貸款額房屋買賣所需費用房屋買賣所需費用房屋買賣所需費用49磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承重的樓板、屋面板為鋼筋混凝土（多層）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼混，外墻、分割墻為輕質(zhì)墻或砌塊填充（小高層）鋼結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼材（高層）住宅的結(jié)構(gòu)形式磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承重的樓板、屋面板為鋼筋混502023/1/451住宅建筑形式單元（板式）式住宅在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。點式住宅高層獨立單元式住宅又稱塔式住宅，由共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。蝶形住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅。2022/12/2818住宅建筑形式單元（板式）式住宅板式示意圖板式示意圖52點式示意圖點式示意圖53蝶形示意圖蝶形示意圖542023/1/455戶型分類平面式錯層式復式躍層式2022/12/2822戶型分類平面式2023/1/456平面式：表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面2022/12/2823平面式：表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚2023/1/457錯層式：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。

2022/12/2824錯層式：主要指的是一套房子不處于同一復式：上下兩層完全分隔，一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致(樓上樓下、兩層一戶)復式：上下兩層完全分隔，一、二層樓面往往垂直投影，上下面積582023/1/4躍層式：躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層2022/12/28躍層式：躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，59

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和