房地產(chǎn)估價(jià)方法課件

二、搜集、選取可比實(shí)例第三章市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法概述三、價(jià)格換算、修正與調(diào)整四、測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格二、搜集、選取可比實(shí)例第三章市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法概述一、市場(chǎng)比較法概述

基本原理

替代原理：經(jīng)濟(jì)主體在追求利潤(rùn)最大化動(dòng)機(jī)下，在效用均等的商品之間會(huì)產(chǎn)生替代作用，從而使具有替代關(guān)系的商品之間在價(jià)格上互相牽制而趨于一致。

基本公式P=Pc×T×M×R——選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。P：待估房地產(chǎn)價(jià)格；Pc：可比實(shí)例價(jià)格。T：交易情況修正100/（）M：市場(chǎng)狀況調(diào)整（）/100R：房地產(chǎn)狀況調(diào)整100/（）

一、市場(chǎng)比較法概述基本原理替代原理：經(jīng)濟(jì)主體在追求利潤(rùn)

適用條件

交易數(shù)量較多的房地產(chǎn)（最少在三個(gè)以上）；

交易實(shí)例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性；

交易實(shí)例資料的可靠性、合法性。

市場(chǎng)比較法主要適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的交易實(shí)例的地區(qū)。

估價(jià)程序與方法收集交易實(shí)例選取可比實(shí)例價(jià)格換算交易情況修正市場(chǎng)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取單個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定比準(zhǔn)價(jià)格適用條件交易數(shù)量較多的房地產(chǎn)（最少在三個(gè)以上）；交易實(shí)二、搜集、選取可比實(shí)例搜集可比實(shí)例的途徑走訪房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人；訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師、會(huì)計(jì)師及四鄰；查閱政府相關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格資料；購(gòu)買(mǎi)專業(yè)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)的信息；同行間的協(xié)作；與房地產(chǎn)出售者及其代理人洽談；其它如報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、房展會(huì)等。二、搜集、選取可比實(shí)例搜集可比實(shí)例的途徑走訪房地產(chǎn)交易的當(dāng)事搜集可比實(shí)例的要求——內(nèi)容完整、信息真實(shí)可信。內(nèi)容一般包括：基本狀況、交易雙方、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、交易情況等選取可比實(shí)例的要求可以根據(jù)不同房地產(chǎn)類型設(shè)計(jì)交易實(shí)例調(diào)查表有條件的建立交易實(shí)例庫(kù)數(shù)量一般在3—10個(gè)為佳類似房地產(chǎn)：區(qū)域、用途、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利交易類型與估價(jià)目的吻合時(shí)點(diǎn)盡可能地接近盡量選擇正常的市場(chǎng)價(jià)格搜集可比實(shí)例的要求——內(nèi)容完整、信息真實(shí)可信。內(nèi)容一般包括：三、價(jià)格換算、修正與調(diào)整價(jià)格換算處理統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍P=Pc-債務(wù)+債權(quán)±附贈(zèng)品價(jià)格±實(shí)物差異統(tǒng)一付款方式將分期支付的成交價(jià)折算為成交日的一次性支付價(jià)。例：某房地產(chǎn)成交總價(jià)30萬(wàn)元，首付20%，半年后付清余款，設(shè)月利率0.5%，試折算為一次性支付價(jià)。統(tǒng)一單位價(jià)格一般統(tǒng)一為單位面積價(jià)格，統(tǒng)一幣種、面積內(nèi)涵和單位例：某房地產(chǎn)使用面積2500平方英尺，一次性支付總價(jià)15萬(wàn)美元。經(jīng)調(diào)查其使用面積為建筑面積的3/4，成交當(dāng)日美元匯率為7.7395，1平方英尺=0.0929平方米。三、價(jià)格換算、修正與調(diào)整價(jià)格換算處理統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍P=Pc-交易情況修正——將偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行修正。修正的主要因素

強(qiáng)迫出售或購(gòu)買(mǎi)的交易；

利害關(guān)系人之間的交易；交易雙方或一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解；

急于出售或購(gòu)買(mǎi)的交易；雙方或一方對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好；相鄰房地產(chǎn)的合并交易；特殊交易方式及非正常稅負(fù)的交易。修正的常見(jiàn)方法

百分率法

差額法交易情況修正——將偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行修正。修正的主要市場(chǎng)狀況調(diào)整——將可比實(shí)例在成交日的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。價(jià)格指數(shù)法估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)=成交日價(jià)×估價(jià)時(shí)點(diǎn)與成交日價(jià)格指數(shù)之比例：某房地產(chǎn)成交2009年6月1日成交價(jià)為1800元/平方米，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月1日，請(qǐng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。2009年5月1日到10月1日同比價(jià)格指數(shù)為74.7/76.7/85.0/89.2/92.5/98.1。價(jià)格變動(dòng)率法估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)=成交日價(jià)×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)例：某房地產(chǎn)2009年10月1日成交價(jià)為3000元/平方米，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年9月1日。已知2009年6月1日到2010年2月1日平均每月比上月上漲1.5%，2010年2月1日到2010年9月1日平均每月比上月上漲2%.市場(chǎng)狀況調(diào)整——將可比實(shí)例在成交日的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整——將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象狀況。調(diào)整的主要內(nèi)容

區(qū)位狀況調(diào)整：位置、交通、外部配套設(shè)施等；

實(shí)物狀況調(diào)整：土地條件、建筑物條件；

權(quán)益狀況調(diào)整：土地使用年限、規(guī)劃限制等。調(diào)整的常見(jiàn)方法

百分率法

差額法例：待估房地產(chǎn)為1990建造，磚混結(jié)構(gòu)，無(wú)電梯，4/6層。選取某可比實(shí)例為一幢同類住宅的4/5層，成交價(jià)為3100元/平方米。查當(dāng)?shù)貥菍硬町愊禂?shù)表，得5層住宅樓從1-5層分別為100/105/110/105/90，6層住宅樓從1-6層分別為100/105/110/105/100/85.當(dāng)?shù)?層住宅一樓為5層住宅一樓市場(chǎng)價(jià)的98%.房地產(chǎn)狀況調(diào)整——將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象狀況。四、測(cè)算并確定比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格Pc×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)百分率法（連乘公式）百分率法（累加公式）差額法求取最終比準(zhǔn)價(jià)格算術(shù)平均數(shù)Pc×（1+交易情況修正系數(shù)+市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)

+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）Pc±交易情況修正額±市場(chǎng)狀況調(diào)整額±房地產(chǎn)狀況調(diào)整額中位數(shù)加權(quán)平均數(shù)眾數(shù)四、測(cè)算并確定比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格Pc×交易情案例：試測(cè)算某寫(xiě)字樓在2010年8月15日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)師在附近調(diào)查選取了三宗類似實(shí)例，資料如下：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格3700元/m24200元/m23900元/m2成交日期2010/03/152010/06/152010/07/15交易情況-2%0+1%月份2345678價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比A可比B可比C區(qū)位狀況0.510010510080實(shí)物狀況0.3100100110120權(quán)益狀況0.2100120100100案例：試測(cè)算某寫(xiě)字樓在2010年8月15日的正常市場(chǎng)價(jià)格，二、測(cè)算凈收益與收益期限第四章收益法一、收益法概述三、報(bào)酬率與資本化率四、確定收益價(jià)格二、測(cè)算凈收益與收益期限第四章收益法一、收益法概述三、報(bào)一、收益法概述

基本原理

預(yù)期收益：房地產(chǎn)的各種特性決定了其將隨時(shí)間延續(xù)而不斷取得收益，將預(yù)期收益進(jìn)行貼現(xiàn)，即為房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，也是客觀的交換價(jià)值。

基本公式P=A/Y（凈收益不變，使用年期無(wú)限）——在估算房地產(chǎn)未來(lái)若干年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的報(bào)酬率或資本化率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)的純收益折算為評(píng)估時(shí)收益總和的一種方法。P：待估房地產(chǎn)價(jià)格；A：純收益；Y：報(bào)酬率。P=A[1-1/（1+Y）n]/Y（凈收益不變，使用年期n年）一、收益法概述基本原理預(yù)期收益：房地產(chǎn)的各

適用條件

收益法主要適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)；

穩(wěn)定凈收益的確定、適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率的求取是收益法的一個(gè)難點(diǎn)。

估價(jià)程序與方法測(cè)算總收益并確定收益期限測(cè)算總費(fèi)用（如房屋空置、稅收、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等）計(jì)算凈收益確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率確定收益價(jià)格適用條件收益法主要適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)；二、測(cè)算凈收益與收益期限出租類房地產(chǎn)的凈收益租賃收入——租金收入和保證金（押金）的利息收入。租賃費(fèi)用——空置損失、維修費(fèi)、運(yùn)營(yíng)、管理、保險(xiǎn)、稅費(fèi)等。例：某商店共有兩層，，每層可出租面積各為200m2，一層現(xiàn)已出租，租期3年，月租金180元/m2，二層暫時(shí)空置。據(jù)調(diào)查，附近類似商店一、二層正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)率為20%，空置率為5%，試測(cè)算其年凈收益。注：估價(jià)中一般選用客觀收益進(jìn)行測(cè)算，帶租約的除外。二、測(cè)算凈收益與收益期限出租類房地產(chǎn)的凈收益租賃收入——租金營(yíng)業(yè)類房地產(chǎn)的凈收益營(yíng)業(yè)收入——各類營(yíng)業(yè)或租金收入。營(yíng)業(yè)成本——生產(chǎn)銷售成本、稅收、各項(xiàng)費(fèi)用、正常利潤(rùn)等。例：某旅館共有300張床位，平均每張每天實(shí)收50元，年均空房率30%，月均運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用14萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，類似旅館床位費(fèi)45元，空房率20%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用和正常利潤(rùn)分別占總收入的20%和10%,試測(cè)算其年凈收益?；旌闲头康禺a(chǎn)：分別測(cè)算凈收益自用型房地產(chǎn)：參照比較類似房地產(chǎn)的凈收益營(yíng)業(yè)類房地產(chǎn)的凈收益營(yíng)業(yè)收入——各類營(yíng)業(yè)或租金收入。營(yíng)業(yè)成本收益期限的確定——根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余使用年限來(lái)確定。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命=土地使用權(quán)剩余使用年限任選其中一個(gè)既可。

無(wú)補(bǔ)償?shù)模酝恋厥褂媚晗逓闇?zhǔn)；

有補(bǔ)償?shù)?，以土地使用年限的收益，加上殘值的折現(xiàn)。以建筑物壽命為收益年限，加上之后剩余年限土地使用價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命>土地使用權(quán)剩余使用年限建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命<土地使用權(quán)剩余使用年限收益期限的確定——根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余使用三、報(bào)酬率與資本化率報(bào)酬率的求取——報(bào)酬率是將預(yù)期收益折現(xiàn)為現(xiàn)值的比率。累加法市場(chǎng)提取法投資回報(bào)率排序插入法報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+

缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率利用市場(chǎng)上多個(gè)類似房地產(chǎn)的凈收益與價(jià)格進(jìn)行估算。收集同一地區(qū)房地產(chǎn)及相關(guān)投資報(bào)酬及風(fēng)險(xiǎn)資料繪制報(bào)酬率——風(fēng)險(xiǎn)度圖表判斷估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)位置確定報(bào)酬率三、報(bào)酬率與資本化率報(bào)酬率的求取——報(bào)酬率是將預(yù)期收益折現(xiàn)為資本化率的求取資本化率是房地產(chǎn)的年收益與價(jià)格的比率。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格與年收益的倍數(shù)。資本化率與收益乘數(shù)通常都采用市場(chǎng)提取法。常見(jiàn)的“租售比價(jià)”就是一種毛收益乘數(shù)。例：某套住宅未來(lái)凈收益流如下，設(shè)報(bào)酬率為10%，求資本化率。？報(bào)酬率與資本化率有何不同年份12345凈收益(萬(wàn)元）5.005.255.605.8565.00資本化率的求取資本化率是房地產(chǎn)的年收益與價(jià)格的比率。收益乘數(shù)四、確定收益價(jià)格報(bào)酬率資本化法一般公式凈收益不變凈收益定額遞增（減）凈收益在前若干年有變化凈收益定率遞增（減）P=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+…+An/(1+Y1)…(1+Yn)P=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]P=Σ[Ai/(1+Y)i]+[A/Y(1+Y)t]×[1-1/(1+Y)n-t]P=(A/Y+b/Y2)×[1-1/(1+Y)n]–(b/Y)×n/(1+Y)nP=[A/(Y-g)]×[1-(1+g)n/(1+Y)n]四、確定收益價(jià)格報(bào)酬率資本化法一般公式凈收益不變凈收益定額遞直接資本化法P=年收益/資本化率=年收益×收益乘數(shù)例：有甲、乙兩處房產(chǎn)，收益年期分別為50年、30年，售價(jià)分別為200萬(wàn)元、180萬(wàn)元，設(shè)報(bào)酬率為6%，投資哪一處更佳？抵押貸款與自有資金的組合投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合例：某房地產(chǎn)年凈收益2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者自有資金5萬(wàn)元，自有資金資本化率12%，抵押貸款常數(shù)0.08，求房地產(chǎn)價(jià)格。剩余技術(shù)抵押貸款與自有資金的剩余技術(shù)土地與建筑物的剩余技術(shù)例：某房地產(chǎn)年凈收益50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%,求房地產(chǎn)價(jià)格。直接資本化法P=年收益/資本化率=年收益×收益乘數(shù)例：有甲、案例：

6年前，甲提供一宗面積1000平方米、使用期限為50年的土地，乙方出資300萬(wàn)元，共同建了一幢面積3000平方米的鋼混結(jié)構(gòu)辦公樓。房屋建設(shè)期2年，建成后1000平方米歸甲方所有，2000平方米由乙方使用20年，再無(wú)償歸甲方所有。現(xiàn)乙方想將其使用的房地產(chǎn)剩余年限購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，雙方協(xié)商委托了一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

據(jù)調(diào)查，與該辦公樓類似的寫(xiě)字樓單位面積月租金平均為80元，未來(lái)的租金水平比較穩(wěn)定，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效收入的35%，報(bào)酬率為10%。鋼混結(jié)構(gòu)建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。案例：據(jù)調(diào)查，與該辦公樓類似的寫(xiě)字樓單位面積月租金平均為二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第五章成本法一、成本法概述三、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格四、測(cè)算建筑物折舊五、確定積算價(jià)格二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第五章成本法一、成本法概述三、測(cè)算重一、成本法概述

基本原理

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值率：從投資成本角度來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)值，將房地產(chǎn)投資作為基本成本，加上投資收益(正常利潤(rùn))組成房地產(chǎn)價(jià)格。

基本公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格–折舊——以開(kāi)發(fā)或建造房地產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金，并扣除折舊來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。一、成本法概述基本原理生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值率：從投資成本角度來(lái)

適用范圍

單純建筑物或可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的估價(jià)；

估價(jià)程序與方法測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊確定積算價(jià)格

無(wú)收益、交易少的公益設(shè)施的估價(jià)。

獨(dú)立或狹小市場(chǎng)無(wú)法用比較法的房地產(chǎn)估價(jià)。單位比較法分部分項(xiàng)法工料測(cè)算法指數(shù)調(diào)整法耐用年限法分解折扣法實(shí)際觀察法市場(chǎng)提取法

房地產(chǎn)保險(xiǎn)或?yàn)?zāi)害賠償?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)。適用范圍單純建筑物或可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的估價(jià)；二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格+土地取得稅費(fèi)征收集體土地取得土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)+稅費(fèi)(新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金/耕地開(kāi)墾費(fèi)+耕地占用稅+征地管理費(fèi)+其它費(fèi)用）征收國(guó)有土地及地上房屋（拆遷）房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+其它（評(píng)估費(fèi)+服務(wù)費(fèi)等）二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格+土開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)+安裝工程費(fèi)+裝飾裝修工程費(fèi)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)給排水、電、氣、熱、電信、電視、道路等建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)教育、醫(yī)療、文化、社區(qū)、市政等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他工程費(fèi)工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)+安裝工管理費(fèi)用——開(kāi)發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例。銷售費(fèi)用——預(yù)售或銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，通常按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測(cè)算。投資利息——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售前發(fā)生所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。計(jì)息項(xiàng)目計(jì)息期計(jì)息方式利率管理費(fèi)用——開(kāi)發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，銷售稅費(fèi)——銷售完成后由賣方繳納的稅費(fèi)，包括銷售稅金及附加、印花稅及手續(xù)費(fèi)等(不含土地增值稅和企業(yè)所得稅)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)（稅前）。

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不是建筑商的利潤(rùn)；

利潤(rùn)率因計(jì)算基數(shù)的不同而不同，最常見(jiàn)的是以房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)；

利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查了解同一市場(chǎng)類似房地產(chǎn)項(xiàng)目而得；銷售稅費(fèi)——銷售完成后由賣方繳納的稅費(fèi)，包括銷售稅金及附加、三、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的含義

假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。重建價(jià)格

采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的材料、構(gòu)配件、設(shè)備和技術(shù)工藝，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和價(jià)格體系下的重新購(gòu)建價(jià)格。重置價(jià)格

采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備和技術(shù)工藝，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和價(jià)格體系下的重新購(gòu)建價(jià)格。三、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的含義假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路與方法房地合一的思路模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，按房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成進(jìn)行測(cè)算。房地分算的思路

土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取可采用市場(chǎng)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。

建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)單位比較法分部分項(xiàng)法工料測(cè)算法指數(shù)調(diào)整法

例：某幢房屋建筑面積為300平方米，同類用途、結(jié)構(gòu)和檔次的房屋建筑安裝工程費(fèi)為1200元/平方米，專業(yè)費(fèi)為它的8%，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的4%，建設(shè)期6個(gè)月，所有費(fèi)用在期內(nèi)均勻投入，年利率6%，利潤(rùn)率15%,稅率為重新購(gòu)建價(jià)格的6%，計(jì)算其重新購(gòu)建價(jià)格。重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路與方法房地合一的思路模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程四、測(cè)算建筑物折舊建筑物折舊的含義——指各種原因造成的建筑物價(jià)值的實(shí)際減損。關(guān)系式

建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊的原因

物質(zhì)折舊：自然老化/正常磨損/意外損壞/維修不力

功能折舊：功能缺乏/功能落后/功能過(guò)剩

外部折舊：區(qū)位因素/經(jīng)濟(jì)因素/政策等其它因素四、測(cè)算建筑物折舊建筑物折舊的含義——指各種原因造成的建筑物折舊的求取耐用年限法剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間；有效年齡是指建筑物狀況和效用所顯示的年齡。

直線法年折舊額=（重新購(gòu)建價(jià)格-凈殘值）/經(jīng)濟(jì)壽命

成新折扣法建筑物現(xiàn)值=重新購(gòu)建價(jià)格×成新率

例：某幢平房建筑面積100平方米，單位建筑面積重置價(jià)格500元/平方米，判斷其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率5%，請(qǐng)用直線法測(cè)算折舊額，并計(jì)算現(xiàn)值。建筑物折舊的求取耐用年限法剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年市場(chǎng)提取法——利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中的建筑折舊的方法。分解折扣法——先把建筑物折舊分成它的各個(gè)組成部分，然后分別測(cè)算出各個(gè)組成部分，再把各個(gè)組成部分相加來(lái)求取折舊的方法。

例：某幢老式的辦公樓，建筑面積500平方米，重置價(jià)格3600元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效年齡10年。門(mén)窗損壞修復(fù)需2萬(wàn)元；裝修重置價(jià)600元/平方米，平均壽命5年，年齡3年；設(shè)備重置價(jià)格60萬(wàn)元，平均壽命15年，年齡10年；按規(guī)定應(yīng)安裝電梯，需要120萬(wàn)元，如現(xiàn)在重建隨同安裝需100萬(wàn)元。設(shè)殘值為0，求建筑物的物質(zhì)折舊與功能折舊。實(shí)際觀察法市場(chǎng)提取法——利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的項(xiàng)目基礎(chǔ)墻體樓地面屋面給排水供暖電氣數(shù)量(m2)150160150150單位成本200400200300成本250001500020000表1分部分項(xiàng)重置費(fèi)用結(jié)構(gòu)（70%）裝修（15%）設(shè)備10%其它5%細(xì)項(xiàng)基礎(chǔ)承重構(gòu)建非承重墻屋面樓地面門(mén)窗外粉刷內(nèi)粉刷頂棚細(xì)木裝修水衛(wèi)電氣照明采暖通風(fēng)總分25251520152520151525353530評(píng)價(jià)2321131714201612122132312580表2房屋完損程度鑒定表項(xiàng)目基礎(chǔ)墻體樓地面屋面給排水供暖電氣數(shù)量(m2)150160五、確定積算價(jià)格適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)積算價(jià)格新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)的土地新建成的建筑物適用于舊房地產(chǎn)的積算價(jià)格P=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息

+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)P=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息

+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)P=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊P=建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)五、確定積算價(jià)格適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)積算價(jià)格新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新案例：某專用倉(cāng)庫(kù)位于城市建成區(qū)內(nèi)，土地面積為5000平方米，建筑面積為8500平方米。建筑物建成于1988年8月，鋼混結(jié)構(gòu)。土地原為劃撥用地，2007年6月15日補(bǔ)辦出讓手續(xù)并繳納出讓金，使用年限50年。求該房地產(chǎn)2010年8月30日的價(jià)值。調(diào)查一，類似的三個(gè)土地可比實(shí)例情況如下：成交價(jià)格605元/m2710元/m2633元/m2市場(chǎng)狀況107/100103/100101/100交易情況10010095土地狀況9510699調(diào)查二，估價(jià)時(shí)點(diǎn)征地各項(xiàng)補(bǔ)償150元/m2，出讓金30元/m2,五通一平開(kāi)發(fā)110元/m2，地塊所在級(jí)別的地價(jià)差異系數(shù)為2.20。調(diào)查三，估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物重置價(jià)1000元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命60年，有效年齡20年，殘值率為0，成新率為70%。案例：某專用倉(cāng)庫(kù)位于城市建成區(qū)內(nèi)，土地面積為5000平方米，二、各項(xiàng)預(yù)測(cè)值的求取第六章假設(shè)開(kāi)發(fā)法一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述三、測(cè)算剩余價(jià)格二、各項(xiàng)預(yù)測(cè)值的求取第六章假設(shè)開(kāi)發(fā)法一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述三一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

基本原理

地租理論：在決定租約條件時(shí)，地主設(shè)法使租地人所得的生產(chǎn)物份額僅足以補(bǔ)償成本及平均利潤(rùn)，剩余的就是地租，即租地人按照實(shí)際情況支付的最高價(jià)格。

基本公式P=開(kāi)發(fā)后價(jià)值-（取得成本-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用

-利息-稅費(fèi)）-開(kāi)發(fā)商合法利潤(rùn)——將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的后續(xù)正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述基本原理地租理論：在決定租約條件時(shí)，

適用條件和對(duì)象

待開(kāi)發(fā)的土地估價(jià)；

待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)；

待整理的土地或舊房產(chǎn)的估價(jià)；

估價(jià)程序與方法房地產(chǎn)基本情況調(diào)查選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式估計(jì)建設(shè)期預(yù)測(cè)估算樓價(jià)各項(xiàng)費(fèi)用估算確定估價(jià)額

具有裝修改造潛力的舊房產(chǎn)的估價(jià)；

現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估；

房地產(chǎn)投資決策評(píng)估。適用條件和對(duì)象待開(kāi)發(fā)的土地估價(jià)；待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地二、各項(xiàng)預(yù)測(cè)值的求取后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期——指取得估價(jià)對(duì)象日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）到開(kāi)發(fā)完成經(jīng)營(yíng)結(jié)束日期。建設(shè)期

估價(jià)時(shí)點(diǎn)到竣工日期，包括前期和建造期。經(jīng)營(yíng)期

銷售期：竣工日期到銷售完成

經(jīng)營(yíng)期：竣工日期到經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束

在預(yù)售情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊；

在延遲銷售情況下，銷售期與經(jīng)營(yíng)期有重疊。二、各項(xiàng)預(yù)測(cè)值的求取后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期——指取得估價(jià)對(duì)象日期（估開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值測(cè)算方法。用于銷售的用市場(chǎng)法，用于經(jīng)營(yíng)的用收益法，不宜用成本法。后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)現(xiàn)金流折現(xiàn)法——將取得和開(kāi)發(fā)成本、管理和銷售費(fèi)用及稅費(fèi)全部折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，不計(jì)利息利潤(rùn)，折現(xiàn)率體現(xiàn)利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)兩部分。傳統(tǒng)方法——包括取得和開(kāi)發(fā)成本、管理和銷售費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)，與成本法類似。開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間開(kāi)發(fā)完三、測(cè)算剩余價(jià)格測(cè)算生地價(jià)值生地上進(jìn)行房屋建設(shè)P=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-房屋建成成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)生地開(kāi)發(fā)為熟地P=開(kāi)發(fā)完成后熟地價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算毛地價(jià)值毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)毛地開(kāi)發(fā)為熟地三、測(cè)算剩余價(jià)格測(cè)算生地價(jià)值生地上進(jìn)行房屋建設(shè)P=開(kāi)發(fā)測(cè)算熟地價(jià)值（適用于房屋建設(shè)）P=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值-熟地取得稅費(fèi)-房屋建成成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算建工程價(jià)值（適用于續(xù)建房屋）P=續(xù)建完成后價(jià)值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算舊房?jī)r(jià)值（適用于舊房改造）P=改造完成后價(jià)值-舊房取得稅費(fèi)-房屋改造成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算熟地價(jià)值（適用于房屋建設(shè)）P=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值-熟地

案例：某片荒地面積2km2，適宜進(jìn)行五通一平土地開(kāi)發(fā)后分塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積占60%；附近類似小塊熟地單價(jià)800元/m2；建設(shè)期3年；將荒地開(kāi)發(fā)成熟地的成本及管理、銷售費(fèi)用2.5億元/km2；貸款年利率8%，土地開(kāi)發(fā)年投資利潤(rùn)率10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需繳稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需繳4%。請(qǐng)采用傳統(tǒng)方法測(cè)算該荒地的價(jià)格。

案例：某片熟地面積5000m2，容積率為2，適宜建造一幢乙級(jí)寫(xiě)字樓；預(yù)計(jì)建成需要2年，建安工程費(fèi)1500元/m2，其它工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)的6%；上述費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%；廣告等銷售費(fèi)用在建成前半年投入，預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%。當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需繳稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的6%，買(mǎi)方需繳3%。預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓建成時(shí)全部售清，售價(jià)平均為3500元/m2，折現(xiàn)率為12%。請(qǐng)采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法方法測(cè)算該土地的總價(jià)、單價(jià)和樓面地價(jià)。案例：某片荒地面積2km2，適宜進(jìn)行五通一平土地開(kāi)發(fā)二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法第七章地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)?一、路線價(jià)法三、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偠?、基?zhǔn)地價(jià)修正法第七章地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)?一、路線價(jià)法三、一、路線價(jià)法

基本原理

路線價(jià)法的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)比較法，路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，其他宗地是以路線價(jià)為基準(zhǔn)修正而得的比較價(jià)格。

基本公式地價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×修正額×土地面積——對(duì)臨特定街道且可及性相當(dāng)?shù)某鞘型恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均水平單價(jià)，稱為路線價(jià)。然后據(jù)此路線價(jià)并配合深度百分率表和其他修正率表，計(jì)算臨街各宗土地價(jià)格的方法。一、路線價(jià)法基本原理路線價(jià)法的實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)比較法，路

適用條件和對(duì)象

特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其它需要在大范圍內(nèi)對(duì)城市土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。

深度百分率表的制作

四三二一法則：將100英尺深的標(biāo)準(zhǔn)臨街地，劃分為與街道平行的四等份，各等份土地由于與街道距離不同，分別占總價(jià)值的40、30、20、10%。深度255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨(dú)百分率403020109876累計(jì)百分率407090100109117124130平均百分率4035302522201816適用條件和對(duì)象特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆案例

在某城市，A路線價(jià)為1000元，B路線價(jià)為1500元，深度指數(shù)見(jiàn)表，試求下列各宗地的單位價(jià)格：（1）宗地一為A的臨街地，深度3米；（2）宗地二為B的臨街地，深度22米，里地部分加計(jì)4成；（3）宗地三兩面臨街，A、B線平行，深度27米；<4米4-8米8-12米12-16米16-18米深度指數(shù)130125120110100（4）宗地四為街角地，臨A、B深度9、7米，加計(jì)1成；（5）宗地五為A的臨街地，梯形，梯形高14米；（6）宗地六為B的臨街地，正三角形，三角形高10米；（7）宗地七為A的臨街地，逆三角形，三角形高10米；（8）宗地八為B街袋地，起深2米，迄深15米。案例在某城市，A路線價(jià)為1000元，B路線價(jià)為1500元二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)概念

在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)/居住/工業(yè)/辦公等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)(法定最高年期)物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

基本公式P=基準(zhǔn)地價(jià)×（1+Σ區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)）×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×年期修正系數(shù)——通過(guò)對(duì)待估土地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估土地價(jià)格的方法。

基本原理——替代、比較原則二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)概念在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)對(duì)

適用范圍

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于已有基準(zhǔn)地價(jià)成果公布的城鎮(zhèn)土地價(jià)格的評(píng)估；

估價(jià)程序與方法確定基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)內(nèi)涵的比較與調(diào)整確定區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù)確定土地價(jià)格

對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果的主要要求：成果現(xiàn)勢(shì)性較好；同時(shí)有配套的土地定級(jí)成果；有完善的修正體系。計(jì)算容積率修正系數(shù)計(jì)算年期修正系數(shù)適用范圍基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于已有基準(zhǔn)地價(jià)成果公布估案例

在某城市需評(píng)估的地塊A位于三級(jí)地，住宅用途。已知：（1）該城市地價(jià)指數(shù)以2005年1月為基期，年增長(zhǎng)率8%；（2）三級(jí)地住宅用地平均容積率1.6，每增加0.1，地價(jià)增5%，待估地塊容積率為1.8；（3）經(jīng)查，三級(jí)地住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為2500元/㎡，基準(zhǔn)日為2008年6月，無(wú)限使用年期（r=8%）。求地塊2010年1月70年使用權(quán)價(jià)格，修正系數(shù)表如下：繁華度交通公共設(shè)施面積開(kāi)發(fā)程度形狀優(yōu)0.030.020.040.020.030.01中0.000.000.000.000.000.00劣-0.03-0.02-0.04-0.02-0.03-0.01A地評(píng)價(jià)優(yōu)較劣中較優(yōu)較劣中案例在某城市需評(píng)估的地塊A位于三級(jí)地，住宅用途。已知：繁三、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偘唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)?/p>

分?jǐn)偟貎r(jià)=總價(jià)×該部分建筑面積/總建筑面積

=樓面地價(jià)×該部分建筑面積按房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

分?jǐn)偟貎r(jià)=總價(jià)×該部分房地產(chǎn)價(jià)值/房地產(chǎn)總價(jià)值按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

分?jǐn)偼恋胤蓊~=（該部分房地產(chǎn)價(jià)值-該部分建筑物價(jià)值）÷

（房地產(chǎn)總價(jià)值-建筑物總價(jià)值）

案例：某大廈總建筑面積10000m2，總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中土地價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有200m2，價(jià)值130萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算其土地份額。三、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偘唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)偡謹(jǐn)偟貎r(jià)=總價(jià)×二、搜集、選取可比實(shí)例第三章市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法概述三、價(jià)格換算、修正與調(diào)整四、測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格二、搜集、選取可比實(shí)例第三章市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法概述一、市場(chǎng)比較法概述

基本原理

替代原理：經(jīng)濟(jì)主體在追求利潤(rùn)最大化動(dòng)機(jī)下，在效用均等的商品之間會(huì)產(chǎn)生替代作用，從而使具有替代關(guān)系的商品之間在價(jià)格上互相牽制而趨于一致。

基本公式P=Pc×T×M×R——選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。P：待估房地產(chǎn)價(jià)格；Pc：可比實(shí)例價(jià)格。T：交易情況修正100/（）M：市場(chǎng)狀況調(diào)整（）/100R：房地產(chǎn)狀況調(diào)整100/（）

一、市場(chǎng)比較法概述基本原理替代原理：經(jīng)濟(jì)主體在追求利潤(rùn)

適用條件

交易數(shù)量較多的房地產(chǎn)（最少在三個(gè)以上）；

交易實(shí)例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性；

交易實(shí)例資料的可靠性、合法性。

市場(chǎng)比較法主要適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的交易實(shí)例的地區(qū)。

估價(jià)程序與方法收集交易實(shí)例選取可比實(shí)例價(jià)格換算交易情況修正市場(chǎng)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取單個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定比準(zhǔn)價(jià)格適用條件交易數(shù)量較多的房地產(chǎn)（最少在三個(gè)以上）；交易實(shí)二、搜集、選取可比實(shí)例搜集可比實(shí)例的途徑走訪房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人；訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師、會(huì)計(jì)師及四鄰；查閱政府相關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格資料；購(gòu)買(mǎi)專業(yè)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)的信息；同行間的協(xié)作；與房地產(chǎn)出售者及其代理人洽談；其它如報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、房展會(huì)等。二、搜集、選取可比實(shí)例搜集可比實(shí)例的途徑走訪房地產(chǎn)交易的當(dāng)事搜集可比實(shí)例的要求——內(nèi)容完整、信息真實(shí)可信。內(nèi)容一般包括：基本狀況、交易雙方、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、交易情況等選取可比實(shí)例的要求可以根據(jù)不同房地產(chǎn)類型設(shè)計(jì)交易實(shí)例調(diào)查表有條件的建立交易實(shí)例庫(kù)數(shù)量一般在3—10個(gè)為佳類似房地產(chǎn)：區(qū)域、用途、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利交易類型與估價(jià)目的吻合時(shí)點(diǎn)盡可能地接近盡量選擇正常的市場(chǎng)價(jià)格搜集可比實(shí)例的要求——內(nèi)容完整、信息真實(shí)可信。內(nèi)容一般包括：三、價(jià)格換算、修正與調(diào)整價(jià)格換算處理統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍P=Pc-債務(wù)+債權(quán)±附贈(zèng)品價(jià)格±實(shí)物差異統(tǒng)一付款方式將分期支付的成交價(jià)折算為成交日的一次性支付價(jià)。例：某房地產(chǎn)成交總價(jià)30萬(wàn)元，首付20%，半年后付清余款，設(shè)月利率0.5%，試折算為一次性支付價(jià)。統(tǒng)一單位價(jià)格一般統(tǒng)一為單位面積價(jià)格，統(tǒng)一幣種、面積內(nèi)涵和單位例：某房地產(chǎn)使用面積2500平方英尺，一次性支付總價(jià)15萬(wàn)美元。經(jīng)調(diào)查其使用面積為建筑面積的3/4，成交當(dāng)日美元匯率為7.7395，1平方英尺=0.0929平方米。三、價(jià)格換算、修正與調(diào)整價(jià)格換算處理統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍P=Pc-交易情況修正——將偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行修正。修正的主要因素

強(qiáng)迫出售或購(gòu)買(mǎi)的交易；

利害關(guān)系人之間的交易；交易雙方或一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解；

急于出售或購(gòu)買(mǎi)的交易；雙方或一方對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好；相鄰房地產(chǎn)的合并交易；特殊交易方式及非正常稅負(fù)的交易。修正的常見(jiàn)方法

百分率法

差額法交易情況修正——將偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行修正。修正的主要市場(chǎng)狀況調(diào)整——將可比實(shí)例在成交日的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。價(jià)格指數(shù)法估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)=成交日價(jià)×估價(jià)時(shí)點(diǎn)與成交日價(jià)格指數(shù)之比例：某房地產(chǎn)成交2009年6月1日成交價(jià)為1800元/平方米，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月1日，請(qǐng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。2009年5月1日到10月1日同比價(jià)格指數(shù)為74.7/76.7/85.0/89.2/92.5/98.1。價(jià)格變動(dòng)率法估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)=成交日價(jià)×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)例：某房地產(chǎn)2009年10月1日成交價(jià)為3000元/平方米，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年9月1日。已知2009年6月1日到2010年2月1日平均每月比上月上漲1.5%，2010年2月1日到2010年9月1日平均每月比上月上漲2%.市場(chǎng)狀況調(diào)整——將可比實(shí)例在成交日的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整——將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象狀況。調(diào)整的主要內(nèi)容

區(qū)位狀況調(diào)整：位置、交通、外部配套設(shè)施等；

實(shí)物狀況調(diào)整：土地條件、建筑物條件；

權(quán)益狀況調(diào)整：土地使用年限、規(guī)劃限制等。調(diào)整的常見(jiàn)方法

百分率法

差額法例：待估房地產(chǎn)為1990建造，磚混結(jié)構(gòu)，無(wú)電梯，4/6層。選取某可比實(shí)例為一幢同類住宅的4/5層，成交價(jià)為3100元/平方米。查當(dāng)?shù)貥菍硬町愊禂?shù)表，得5層住宅樓從1-5層分別為100/105/110/105/90，6層住宅樓從1-6層分別為100/105/110/105/100/85.當(dāng)?shù)?層住宅一樓為5層住宅一樓市場(chǎng)價(jià)的98%.房地產(chǎn)狀況調(diào)整——將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象狀況。四、測(cè)算并確定比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格Pc×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)百分率法（連乘公式）百分率法（累加公式）差額法求取最終比準(zhǔn)價(jià)格算術(shù)平均數(shù)Pc×（1+交易情況修正系數(shù)+市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)

+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）Pc±交易情況修正額±市場(chǎng)狀況調(diào)整額±房地產(chǎn)狀況調(diào)整額中位數(shù)加權(quán)平均數(shù)眾數(shù)四、測(cè)算并確定比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格Pc×交易情案例：試測(cè)算某寫(xiě)字樓在2010年8月15日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)師在附近調(diào)查選取了三宗類似實(shí)例，資料如下：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格3700元/m24200元/m23900元/m2成交日期2010/03/152010/06/152010/07/15交易情況-2%0+1%月份2345678價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比A可比B可比C區(qū)位狀況0.510010510080實(shí)物狀況0.3100100110120權(quán)益狀況0.2100120100100案例：試測(cè)算某寫(xiě)字樓在2010年8月15日的正常市場(chǎng)價(jià)格，二、測(cè)算凈收益與收益期限第四章收益法一、收益法概述三、報(bào)酬率與資本化率四、確定收益價(jià)格二、測(cè)算凈收益與收益期限第四章收益法一、收益法概述三、報(bào)一、收益法概述

基本原理

預(yù)期收益：房地產(chǎn)的各種特性決定了其將隨時(shí)間延續(xù)而不斷取得收益，將預(yù)期收益進(jìn)行貼現(xiàn)，即為房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，也是客觀的交換價(jià)值。

基本公式P=A/Y（凈收益不變，使用年期無(wú)限）——在估算房地產(chǎn)未來(lái)若干年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的報(bào)酬率或資本化率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)的純收益折算為評(píng)估時(shí)收益總和的一種方法。P：待估房地產(chǎn)價(jià)格；A：純收益；Y：報(bào)酬率。P=A[1-1/（1+Y）n]/Y（凈收益不變，使用年期n年）一、收益法概述基本原理預(yù)期收益：房地產(chǎn)的各

適用條件

收益法主要適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)；

穩(wěn)定凈收益的確定、適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率的求取是收益法的一個(gè)難點(diǎn)。

估價(jià)程序與方法測(cè)算總收益并確定收益期限測(cè)算總費(fèi)用（如房屋空置、稅收、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等）計(jì)算凈收益確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率確定收益價(jià)格適用條件收益法主要適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)；二、測(cè)算凈收益與收益期限出租類房地產(chǎn)的凈收益租賃收入——租金收入和保證金（押金）的利息收入。租賃費(fèi)用——空置損失、維修費(fèi)、運(yùn)營(yíng)、管理、保險(xiǎn)、稅費(fèi)等。例：某商店共有兩層，，每層可出租面積各為200m2，一層現(xiàn)已出租，租期3年，月租金180元/m2，二層暫時(shí)空置。據(jù)調(diào)查，附近類似商店一、二層正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)率為20%，空置率為5%，試測(cè)算其年凈收益。注：估價(jià)中一般選用客觀收益進(jìn)行測(cè)算，帶租約的除外。二、測(cè)算凈收益與收益期限出租類房地產(chǎn)的凈收益租賃收入——租金營(yíng)業(yè)類房地產(chǎn)的凈收益營(yíng)業(yè)收入——各類營(yíng)業(yè)或租金收入。營(yíng)業(yè)成本——生產(chǎn)銷售成本、稅收、各項(xiàng)費(fèi)用、正常利潤(rùn)等。例：某旅館共有300張床位，平均每張每天實(shí)收50元，年均空房率30%，月均運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用14萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，類似旅館床位費(fèi)45元，空房率20%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用和正常利潤(rùn)分別占總收入的20%和10%,試測(cè)算其年凈收益?；旌闲头康禺a(chǎn)：分別測(cè)算凈收益自用型房地產(chǎn)：參照比較類似房地產(chǎn)的凈收益營(yíng)業(yè)類房地產(chǎn)的凈收益營(yíng)業(yè)收入——各類營(yíng)業(yè)或租金收入。營(yíng)業(yè)成本收益期限的確定——根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余使用年限來(lái)確定。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命=土地使用權(quán)剩余使用年限任選其中一個(gè)既可。

無(wú)補(bǔ)償?shù)?，以土地使用年限為?zhǔn)；

有補(bǔ)償?shù)模酝恋厥褂媚晗薜氖找?，加上殘值的折現(xiàn)。以建筑物壽命為收益年限，加上之后剩余年限土地使用價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命>土地使用權(quán)剩余使用年限建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命<土地使用權(quán)剩余使用年限收益期限的確定——根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余使用三、報(bào)酬率與資本化率報(bào)酬率的求取——報(bào)酬率是將預(yù)期收益折現(xiàn)為現(xiàn)值的比率。累加法市場(chǎng)提取法投資回報(bào)率排序插入法報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+

缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率利用市場(chǎng)上多個(gè)類似房地產(chǎn)的凈收益與價(jià)格進(jìn)行估算。收集同一地區(qū)房地產(chǎn)及相關(guān)投資報(bào)酬及風(fēng)險(xiǎn)資料繪制報(bào)酬率——風(fēng)險(xiǎn)度圖表判斷估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)位置確定報(bào)酬率三、報(bào)酬率與資本化率報(bào)酬率的求取——報(bào)酬率是將預(yù)期收益折現(xiàn)為資本化率的求取資本化率是房地產(chǎn)的年收益與價(jià)格的比率。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格與年收益的倍數(shù)。資本化率與收益乘數(shù)通常都采用市場(chǎng)提取法。常見(jiàn)的“租售比價(jià)”就是一種毛收益乘數(shù)。例：某套住宅未來(lái)凈收益流如下，設(shè)報(bào)酬率為10%，求資本化率。？報(bào)酬率與資本化率有何不同年份12345凈收益(萬(wàn)元）5.005.255.605.8565.00資本化率的求取資本化率是房地產(chǎn)的年收益與價(jià)格的比率。收益乘數(shù)四、確定收益價(jià)格報(bào)酬率資本化法一般公式凈收益不變凈收益定額遞增（減）凈收益在前若干年有變化凈收益定率遞增（減）P=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+…+An/(1+Y1)…(1+Yn)P=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]P=Σ[Ai/(1+Y)i]+[A/Y(1+Y)t]×[1-1/(1+Y)n-t]P=(A/Y+b/Y2)×[1-1/(1+Y)n]–(b/Y)×n/(1+Y)nP=[A/(Y-g)]×[1-(1+g)n/(1+Y)n]四、確定收益價(jià)格報(bào)酬率資本化法一般公式凈收益不變凈收益定額遞直接資本化法P=年收益/資本化率=年收益×收益乘數(shù)例：有甲、乙兩處房產(chǎn)，收益年期分別為50年、30年，售價(jià)分別為200萬(wàn)元、180萬(wàn)元，設(shè)報(bào)酬率為6%，投資哪一處更佳？抵押貸款與自有資金的組合投資組合技術(shù)土地與建筑物的組合例：某房地產(chǎn)年凈收益2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者自有資金5萬(wàn)元，自有資金資本化率12%，抵押貸款常數(shù)0.08，求房地產(chǎn)價(jià)格。剩余技術(shù)抵押貸款與自有資金的剩余技術(shù)土地與建筑物的剩余技術(shù)例：某房地產(chǎn)年凈收益50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%,求房地產(chǎn)價(jià)格。直接資本化法P=年收益/資本化率=年收益×收益乘數(shù)例：有甲、案例：

6年前，甲提供一宗面積1000平方米、使用期限為50年的土地，乙方出資300萬(wàn)元，共同建了一幢面積3000平方米的鋼混結(jié)構(gòu)辦公樓。房屋建設(shè)期2年，建成后1000平方米歸甲方所有，2000平方米由乙方使用20年，再無(wú)償歸甲方所有?，F(xiàn)乙方想將其使用的房地產(chǎn)剩余年限購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，雙方協(xié)商委托了一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

據(jù)調(diào)查，與該辦公樓類似的寫(xiě)字樓單位面積月租金平均為80元，未來(lái)的租金水平比較穩(wěn)定，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效收入的35%，報(bào)酬率為10%。鋼混結(jié)構(gòu)建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。案例：據(jù)調(diào)查，與該辦公樓類似的寫(xiě)字樓單位面積月租金平均為二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第五章成本法一、成本法概述三、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格四、測(cè)算建筑物折舊五、確定積算價(jià)格二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第五章成本法一、成本法概述三、測(cè)算重一、成本法概述

基本原理

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值率：從投資成本角度來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)值，將房地產(chǎn)投資作為基本成本，加上投資收益(正常利潤(rùn))組成房地產(chǎn)價(jià)格。

基本公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格–折舊——以開(kāi)發(fā)或建造房地產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金，并扣除折舊來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。一、成本法概述基本原理生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值率：從投資成本角度來(lái)

適用范圍

單純建筑物或可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的估價(jià)；

估價(jià)程序與方法測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊確定積算價(jià)格

無(wú)收益、交易少的公益設(shè)施的估價(jià)。

獨(dú)立或狹小市場(chǎng)無(wú)法用比較法的房地產(chǎn)估價(jià)。單位比較法分部分項(xiàng)法工料測(cè)算法指數(shù)調(diào)整法耐用年限法分解折扣法實(shí)際觀察法市場(chǎng)提取法

房地產(chǎn)保險(xiǎn)或?yàn)?zāi)害賠償?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)。適用范圍單純建筑物或可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的估價(jià)；二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格+土地取得稅費(fèi)征收集體土地取得土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)+稅費(fèi)(新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金/耕地開(kāi)墾費(fèi)+耕地占用稅+征地管理費(fèi)+其它費(fèi)用）征收國(guó)有土地及地上房屋（拆遷）房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+其它（評(píng)估費(fèi)+服務(wù)費(fèi)等）二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格+土開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)+安裝工程費(fèi)+裝飾裝修工程費(fèi)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)給排水、電、氣、熱、電信、電視、道路等建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)教育、醫(yī)療、文化、社區(qū)、市政等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他工程費(fèi)工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)+安裝工管理費(fèi)用——開(kāi)發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例。銷售費(fèi)用——預(yù)售或銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，通常按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測(cè)算。投資利息——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售前發(fā)生所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。計(jì)息項(xiàng)目計(jì)息期計(jì)息方式利率管理費(fèi)用——開(kāi)發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，銷售稅費(fèi)——銷售完成后由賣方繳納的稅費(fèi)，包括銷售稅金及附加、印花稅及手續(xù)費(fèi)等(不含土地增值稅和企業(yè)所得稅)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)（稅前）。

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不是建筑商的利潤(rùn)；

利潤(rùn)率因計(jì)算基數(shù)的不同而不同，最常見(jiàn)的是以房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)；

利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查了解同一市場(chǎng)類似房地產(chǎn)項(xiàng)目而得；銷售稅費(fèi)——銷售完成后由賣方繳納的稅費(fèi)，包括銷售稅金及附加、三、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的含義

假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。重建價(jià)格

采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的材料、構(gòu)配件、設(shè)備和技術(shù)工藝，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和價(jià)格體系下的重新購(gòu)建價(jià)格。重置價(jià)格

采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備和技術(shù)工藝，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和價(jià)格體系下的重新購(gòu)建價(jià)格。三、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的含義假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路與方法房地合一的思路模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，按房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成進(jìn)行測(cè)算。房地分算的思路

土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取可采用市場(chǎng)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。

建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)單位比較法分部分項(xiàng)法工料測(cè)算法指數(shù)調(diào)整法

例：某幢房屋建筑面積為300平方米，同類用途、結(jié)構(gòu)和檔次的房屋建筑安裝工程費(fèi)為1200元/平方米，專業(yè)費(fèi)為它的8%，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的4%，建設(shè)期6個(gè)月，所有費(fèi)用在期內(nèi)均勻投入，年利率6%，利潤(rùn)率15%,稅率為重新購(gòu)建價(jià)格的6%，計(jì)算其重新購(gòu)建價(jià)格。重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路與方法房地合一的思路模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程四、測(cè)算建筑物折舊建筑物折舊的含義——指各種原因造成的建筑物價(jià)值的實(shí)際減損。關(guān)系式

建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊的原因

物質(zhì)折舊：自然老化/正常磨損/意外損壞/維修不力

功能折舊：功能缺乏/功能落后/功能過(guò)剩

外部折舊：區(qū)位因素/經(jīng)濟(jì)因素/政策等其它因素四、測(cè)算建筑物折舊建筑物折舊的含義——指各種原因造成的建筑物折舊的求取耐用年限法剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間；有效年齡是指建筑物狀況和效用所顯示的年齡。

直線法年折舊額=（重新購(gòu)建價(jià)格-凈殘值）/經(jīng)濟(jì)壽命

成新折扣法建筑物現(xiàn)值=重新購(gòu)建價(jià)格×成新率

例：某幢平房建筑面積100平方米，單位建筑面積重置價(jià)格500元/平方米，判斷其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率5%，請(qǐng)用直線法測(cè)算折舊額，并計(jì)算現(xiàn)值。建筑物折舊的求取耐用年限法剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年市場(chǎng)提取法——利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中的建筑折舊的方法。分解折扣法——先把建筑物折舊分成它的各個(gè)組成部分，然后分別測(cè)算出各個(gè)組成部分，再把各個(gè)組成部分相加來(lái)求取折舊的方法。

例：某幢老式的辦公樓，建筑面積500平方米，重置價(jià)格3600元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效年齡10年。門(mén)窗損壞修復(fù)需2萬(wàn)元；裝修重置價(jià)600元/平方米，平均壽命5年，年齡3年；設(shè)備重置價(jià)格60萬(wàn)元，平均壽命15年，年齡10年；按規(guī)定應(yīng)安裝電梯，需要120萬(wàn)元，如現(xiàn)在重建隨同安裝需100萬(wàn)元。設(shè)殘值為0，求建筑物的物質(zhì)折舊與功能折舊。實(shí)際觀察法市場(chǎng)提取法——利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的項(xiàng)目基礎(chǔ)墻體樓地面屋面給排水供暖電氣數(shù)量(m2)150160150150單位成本200400200300成本250001500020000表1分部分項(xiàng)重置費(fèi)用結(jié)構(gòu)（70%）裝修（15%）設(shè)備10%其它5%細(xì)項(xiàng)基礎(chǔ)承重構(gòu)建非承重墻屋面樓地面門(mén)窗外粉刷內(nèi)粉刷頂棚細(xì)木裝修水衛(wèi)電氣照明采暖通風(fēng)總分25251520152520151525353530評(píng)價(jià)2321131714201612122132312580表2房屋完損程度鑒定表項(xiàng)目基礎(chǔ)墻體樓地面屋面給排水供暖電氣數(shù)量(m2)150160五、確定積算價(jià)格適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)積算價(jià)格新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)的土地新建成的建筑物適用于舊房地產(chǎn)的積算價(jià)格P=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息

+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)P=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息

+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)P=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊P=建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)五、確定積算價(jià)格適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)積算價(jià)格新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新案例：某專用倉(cāng)庫(kù)位于城市建成區(qū)內(nèi)，土地面積為5000平方米，建筑面積為8500平方米。建筑物建成于1988年8月，鋼混結(jié)構(gòu)。土地原為劃撥用地，2007年6月15日補(bǔ)辦出讓手續(xù)并繳納出讓金，使用年限50年。求該房地產(chǎn)2010年8月30日的價(jià)值。調(diào)查一，類似的三個(gè)土地可比實(shí)例情況如下：成交價(jià)格605元/m2710元/m2633元/m2市場(chǎng)狀況107/100103/100101/100交易情況10010095土地狀況9510699調(diào)查二，估價(jià)時(shí)點(diǎn)征地各項(xiàng)補(bǔ)償150元/m2，出讓金30元/m2,五通一平開(kāi)發(fā)110元/m2，地塊所在級(jí)別的地價(jià)差異系數(shù)為2.20。調(diào)查三，估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物重置價(jià)1000元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命60年，有效年齡20年，殘值率為0，成新率為70%。案例：某專用倉(cāng)庫(kù)位于城市建成區(qū)內(nèi)，土地面積為5000平方米，二、各項(xiàng)預(yù)測(cè)值的求取第六章假設(shè)開(kāi)發(fā)法一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述三、測(cè)算剩余價(jià)格二、各項(xiàng)預(yù)測(cè)值的求取第六章假設(shè)開(kāi)發(fā)法一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述三一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

基本原理

地租理論：在決定租約條件時(shí)，地主設(shè)法使租地人所得的生產(chǎn)物份額僅足以補(bǔ)償成本及平均利潤(rùn)，剩余的就是地租，即租地人按照實(shí)際情況支付的最高價(jià)格。

基本公式P=開(kāi)發(fā)后價(jià)值-（取得成本-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用

-利息-稅費(fèi)）-開(kāi)發(fā)商合法利潤(rùn)——將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的后續(xù)正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述基本原理地租理論：在決定租約條件時(shí)，

適用條件和對(duì)象

待開(kāi)發(fā)的土地估價(jià)；

待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)；

待整理的土地或舊房產(chǎn)的估價(jià)；

估價(jià)程序與方法房地產(chǎn)基本情況調(diào)查選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式估計(jì)建設(shè)期預(yù)測(cè)估算樓價(jià)各項(xiàng)費(fèi)用估算確定估價(jià)額

具有裝修改造潛力的舊房產(chǎn)的估價(jià)；

現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估；

房地產(chǎn)投資決策評(píng)估。適用條件和對(duì)象待開(kāi)發(fā)的土地估價(jià)；待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地二、各項(xiàng)預(yù)測(cè)值的求取后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期——指取得估價(jià)對(duì)象日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）到開(kāi)發(fā)完成經(jīng)營(yíng)結(jié)束日期。建設(shè)期

估價(jià)時(shí)點(diǎn)到竣工日期，包括前期和建造期。經(jīng)營(yíng)期

銷售期：竣工日期到銷售完成

經(jīng)營(yíng)期：竣工日期到經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束

在預(yù)售情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊；

在延遲銷售情況下，銷售期與經(jīng)營(yíng)期有重疊。二、各項(xiàng)預(yù)測(cè)值的求取后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期——指取得估價(jià)對(duì)象日期（估開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值測(cè)算方法。用于銷售的用市場(chǎng)法，用于經(jīng)營(yíng)的用收益法，不宜用成本法。后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)現(xiàn)金流折現(xiàn)法——將取得和開(kāi)發(fā)成本、管理和銷售費(fèi)用及稅費(fèi)全部折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，不計(jì)利息利潤(rùn)，折現(xiàn)率體現(xiàn)利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)兩部分。傳統(tǒng)方法——包括取得和開(kāi)發(fā)成本、管理和銷售費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)，與成本法類似。開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間開(kāi)發(fā)完三、測(cè)算剩余價(jià)格測(cè)算生地價(jià)值生地上進(jìn)行房屋建設(shè)P=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-房屋建成成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)生地開(kāi)發(fā)為熟地P=開(kāi)發(fā)完成后熟地價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算毛地價(jià)值毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)毛地開(kāi)發(fā)為熟地三、測(cè)算剩余價(jià)格測(cè)算生地價(jià)值生地上進(jìn)行房屋建設(shè)P=開(kāi)發(fā)測(cè)算熟地價(jià)值（適用于房屋建設(shè)）P=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值-熟地取得稅費(fèi)-房屋建成成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算建工程價(jià)值（適用于續(xù)建房屋）P=續(xù)建完成后價(jià)值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算舊房?jī)r(jià)值（適用于舊房改造）P=改造完成后價(jià)值-舊房取得稅費(fèi)-房屋改造成本-管理費(fèi)用-

銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算熟地價(jià)值（適用于房屋建設(shè)）P=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值-熟地

案例：某片荒地面積2km2，適宜進(jìn)行五通一平土地開(kāi)發(fā)后分塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積占60%；附近類似小塊熟地