商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營特質(zhì)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營特質(zhì)我國的商業(yè)物業(yè)從20世紀(jì)80年頭末至今進(jìn)展迅猛，而商業(yè)物業(yè)管理的進(jìn)展卻一向較緩。是由于商業(yè)物業(yè)有其自身的特點，不能簡樸套用現(xiàn)成的普遍物業(yè)的管理模式，這需要探索與商業(yè)物業(yè)特點相適應(yīng)的管理模式。

商業(yè)物業(yè)管理識別于其他物業(yè)管理的根本特征，是其經(jīng)營特質(zhì)，由于：

1．商業(yè)經(jīng)營是商業(yè)物業(yè)的核心。商業(yè)物業(yè)投資者關(guān)切的是最快、最大的收取投資回報，所以最關(guān)切的是物業(yè)的經(jīng)營狀況。假設(shè)沒有良好的經(jīng)營收益，商場不景氣，商戶賺不到錢，開頭煮“無米之炊”時，是不成能支付物業(yè)管理費的，那么再卓越的物業(yè)管理也無能為力。如廣州某出名物業(yè)管理公司承接了廣州某地下商場，就由于商場定位錯誤，造成招商困難，開業(yè)不久就經(jīng)營困難，難以支付日常管理開支，管理公司只好退出管理。可以說，抉擇商業(yè)物業(yè)告成與否的是商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營，而非商業(yè)的物業(yè)管理水平。

2．商業(yè)物業(yè)管理是為經(jīng)營創(chuàng)造條件。商業(yè)物業(yè)管理的目的是創(chuàng)造便當(dāng)、安好、舒適的消費環(huán)境，扶助商家吸引和留住消費者，為商家創(chuàng)造利潤。商業(yè)物業(yè)管理是為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)的，是為經(jīng)營創(chuàng)造環(huán)境、創(chuàng)造有利條件，從而帶動經(jīng)營。因此，在商業(yè)物業(yè)中，物業(yè)管理務(wù)必以經(jīng)營為中心，圍繞經(jīng)營開展管理，把創(chuàng)造良好的經(jīng)營效益作為物業(yè)管理的目標(biāo)。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營特質(zhì)，要求物業(yè)管理要圍繞經(jīng)營實施管理，把經(jīng)營的理念融合于物業(yè)管理的方方面面。

(一)理解經(jīng)營，以經(jīng)營為中心開展物業(yè)管理。

在實踐中，物業(yè)經(jīng)營和管理難免存在著沖突。物業(yè)管理著眼于長遠(yuǎn)利益，看重物業(yè)的保值增值，而經(jīng)營那么追求利潤最大化，更看重眼下的利益。但經(jīng)營和管理在本質(zhì)要求上卻是統(tǒng)一的，沒有物業(yè)的長期管理，商業(yè)物業(yè)不能保證長期的進(jìn)展和投資回報；而假設(shè)沒有良好的經(jīng)營，物業(yè)管理將缺乏維系管理的資金，那么生存維艱，更談不上使物業(yè)保值增值。因此，在商業(yè)物業(yè)中，管理公司不能有本位主義，而應(yīng)經(jīng)常換位斟酌，主動合作經(jīng)營工作。例如，商場舉行經(jīng)營推廣活動，管理公司應(yīng)站在經(jīng)營立場上，輔助經(jīng)營計劃推廣活動，在人員、清潔、安好、設(shè)備等方面積極舉行合作，而不要從管理角度片面強調(diào)管理困難，消極對待一切推廣活動。

(二)合作經(jīng)營，為經(jīng)營創(chuàng)造有利條件。

商業(yè)物業(yè)管理要主動合作商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營。

1．統(tǒng)一組織商業(yè)形象的宣傳推廣活動。商業(yè)推廣可以樹立良好的商業(yè)形象，吸引更多消費者，是商場物業(yè)管理必不成少的工作。物業(yè)管理公司應(yīng)積極計劃和組織形式多樣的宣傳推廣活動，如商業(yè)標(biāo)識、媒體推廣、整體促銷、顧客聯(lián)誼、明星專題活動、商業(yè)贊助社會公益活動等。一旦形成商場的良好形象，便成為一種信譽、品牌和無聲的廣告，成為商場的無形資產(chǎn)，帶動商場的經(jīng)營。

2．創(chuàng)造安好、便當(dāng)、輕松的消費環(huán)境。商業(yè)物業(yè)面積大、店鋪多、商品多、人流量大、人員素質(zhì)雜，物業(yè)管理難度相當(dāng)大。管理公司要加強場地操縱，留神巡查和監(jiān)控，更加加強對火災(zāi)、盜竊、爆炸等緊急事情的防范，保證商場的設(shè)備、清潔、治安、消防等各項管理良好運作，為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營供給根本保障。

3．加強商鋪管理，保證商場經(jīng)營活動的正常開展。物業(yè)管理公司要做到：對營業(yè)時間舉行操縱，全體商鋪按時開鋪、關(guān)鋪，正常營業(yè)；加強對公開場所的操縱，阻攔侵占公開通道、亂貼海報廣告等；保證商場的整體形象，對空置商鋪舉行封閉，要求貨品擺放統(tǒng)一美觀等；強打扮修管理，防止裝修商鋪干擾營業(yè)等等。

(三)參與經(jīng)營，把經(jīng)營納入到物業(yè)管理中來。

在商業(yè)物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司不能置身于經(jīng)營之外，而應(yīng)積極參與經(jīng)營。尤其是隨著商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，好多商鋪投資者不懂經(jīng)營，更需借助管理者參與經(jīng)營。

1．輔助開發(fā)商舉行招租。例如，廣州珠江物業(yè)酒店管理公司在承接南寧新朝陽商場時，就主動把管理公司在廣州百貨商場(該公司的另一個在管商場)的客戶介紹到新朝陽商場，帶動了商場的租賃，為管理公司在商場的管理奠定廠良好的根基。

2．為商鋪舉行招租代理。對二手商鋪舉行統(tǒng)一招租，促進(jìn)商場的經(jīng)營。

3．場地經(jīng)營。利用商業(yè)物業(yè)中的空置場地舉行廣告、推廣等經(jīng)營，不僅可以帶旺商場的經(jīng)營，也可以為物業(yè)管理公司帶來收益。

(四)服務(wù)經(jīng)營，為經(jīng)營供給商業(yè)服務(wù)。

物業(yè)管理公司在商業(yè)服務(wù)中可作為的空間很大，主要包括：

1．營業(yè)員培訓(xùn)。商業(yè)物業(yè)中往往有上百家商鋪，他們雇用的營業(yè)員通常未受過專業(yè)培訓(xùn)。管理公司可以定期對這些營業(yè)員舉行培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平，從而提升商場的服務(wù)形象。

2．營業(yè)員的監(jiān)視。物業(yè)管理公司可以作為投資者在商場的代表，承受監(jiān)視營業(yè)員的任務(wù)，通過巡查監(jiān)視，實時制止?fàn)I業(yè)員在商鋪內(nèi)看報紙、聽音樂、吃飯等現(xiàn)象，確保商場的模范服務(wù)。

3．商務(wù)服務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)合作經(jīng)營，供給通訊、訂房、訂票、打字、傳真、電子商務(wù)等服務(wù)，不僅為商家和消費者供給便當(dāng)，也擴(kuò)大了商場的服務(wù)功能。

4．信息服務(wù)。為促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營，物業(yè)管理公司還應(yīng)利用播送、專欄、電子屏幕、局域網(wǎng)等信息媒介，為商家供給業(yè)務(wù)信息和管理信息，主動為商家聯(lián)絡(luò)相關(guān)廠家，供給商訊，為商家推介適銷對路、價格有競爭力的商品，引導(dǎo)商家開展經(jīng)營活動。

(五)監(jiān)視管理，確保商場的信譽。

為維護(hù)商業(yè)物業(yè)的形象，創(chuàng)造良好的商業(yè)信譽，保證商業(yè)經(jīng)營的長遠(yuǎn)利益，物業(yè)管理公司還要加強對商場

內(nèi)經(jīng)營者的監(jiān)視和管理，不得欺行霸市，不得舉行不公允競爭，打擊假冒偽劣商品等。

1．貨品操縱。操縱進(jìn)入商場的商品，打擊假冒偽劣商品，提高商品的質(zhì)量，維護(hù)商場的信譽。

2．處理客戶投訴。對商品質(zhì)量問題要合理處理，該退的退，該換的換；對售貨員的服務(wù)態(tài)度問題要舉行教導(dǎo)壓服。

3．主動引進(jìn)公安、工商、綜合執(zhí)法等部門舉行管理，借助政府組織大型活動和會議的機(jī)