商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃

引言：

實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的最大化，這是諸多開發(fā)商和地產(chǎn)人的初衷與理想，但是如何實現(xiàn)這一夢想的目標(biāo)，用什么方法解決這其中的一系列問題，那么是困擾開發(fā)商的一塊心病?；谶@一啟程點，中原地產(chǎn)商業(yè)組將長期探索和研究的片面成果，通過獨特的視角，結(jié)合國內(nèi)外案例的論證，將實際方法理論化地歸納和表現(xiàn)出來，供業(yè)界摯友交流。中原地產(chǎn)期望與大家一同共享商業(yè)地產(chǎn)的心得。

一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開發(fā)商往往會問到我們和其它同行：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營造、色調(diào)如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價值從而提升其整體價值。

要回復(fù)這個問題，首先務(wù)必弄領(lǐng)會一點：商業(yè)地產(chǎn)到底為誰而作？通常處境下，我們把商業(yè)的目標(biāo)客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經(jīng)營者即用鋪的人，是二級客戶；而普遍消費者才是真正消費鋪內(nèi)商品的人，是三級客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價值必將通過終極消費客戶-消費者對其的認(rèn)可度得以表達(dá)。

消費者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色），二是消費的空氣（人是團(tuán)結(jié)的動物，消費空氣的營造對商家的進(jìn)入起到確定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。經(jīng)營商家認(rèn)可的平臺，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營的空氣；消費者認(rèn)可的平臺，那么為經(jīng)營商家的檔次和消費的空氣。

經(jīng)營空氣和消費空氣的營造，所涉及的問題主要有：

產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街；

檔次，經(jīng)營的商品是頂級還是中高檔；

風(fēng)格，建筑及裝修表達(dá)何種風(fēng)情；

主題，是有主題式還是情景式的。

那么，商業(yè)地產(chǎn)畢竟理應(yīng)怎樣定義？中原認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是以商業(yè)為功能性質(zhì)，舉行商業(yè)交流和交易的空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開性的特質(zhì)。

二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法--沖突協(xié)調(diào)法（contradictioncoordinatemethod）

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對沖突。只有在協(xié)調(diào)好這些沖突的根基上，才能做出告成的商業(yè)產(chǎn)品。

沖突一：集中（concentrate）--分散（scatter）

適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。

商業(yè)地產(chǎn)的體量和價值確定是成正比的嗎？體量大是否確定意味著價值高？其實不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有區(qū)別，盲目追求體量大小而忽略工程本身所具備的實際條件，反而達(dá)不到總價高的效果。

案例一：澳洲某大型商業(yè)工程

該工程充分利用了景觀資源，留有寬大的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風(fēng)景。這樣開啟了交流面，延展了活動空間，打造出別具特色的景觀商業(yè)。

案例二：百康年世紀(jì)門（中心商業(yè)）

該工程位于重慶楊家坪步行街入口，在規(guī)劃時采用了室內(nèi)步行街的形式，使商業(yè)門面呈弧形帶狀鋪開展來，加強了人力導(dǎo)入性，增加了人與商業(yè)的互動關(guān)系。同時，由其地理位置引出"封面"概念，營造了特色風(fēng)情。

案例三：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)）

該工程為公寓寫字樓，其商鋪全部鄰街，1、2層鋪面復(fù)式布局自成一體，3層鋪面有滾梯直達(dá)公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。

啟示：

在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時，確定要留神協(xié)調(diào)集中和分散的沖突；

不是體量越大，工程總價值越高；

要根據(jù)工程自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃；

要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。

沖突二：整體（whole）--個體（individual）

適用于商業(yè)地產(chǎn)工程的整體立面風(fēng)格設(shè)計、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。

一個商業(yè)工程既是一個整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個體商業(yè)空間。個體商業(yè)空間強調(diào)天性化，天性化是否就意味著整體的凌亂無序？告成的商業(yè)工程在處理這個問題的手法上大體有兩類做法：

A類：確定明晰的整體風(fēng)格，將天性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強、不生硬；

B類：在打造整體外觀時預(yù)留天性化空間，將天性空間也作為立面的構(gòu)成片面。

啟示：

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品確定要留神整體風(fēng)格的塑造；

天性化空間的預(yù)留應(yīng)在整體風(fēng)格的根基之上。

沖突三：公共（Public）--私密（Private）

重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。

A類：集中商業(yè)

對于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，表達(dá)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，鞏固主題的視覺共享性。

B類：沿街商業(yè)

對于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。

啟示：

適度的公共空間（非售空間）的預(yù)留，對工程檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚集、特色表達(dá)起到極大的作用。

沖突四：開放（Open）--封閉（Close）

本沖突協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問題，需要留神的是對外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌表示與品牌天性空間的協(xié)調(diào)。

A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導(dǎo)入性，自然導(dǎo)入人流；

B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風(fēng)格的形成，利于局部通透空間的天性突出。

啟示：

私密空間和公共空間的的高明融合連接，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)空氣營造相當(dāng)關(guān)鍵；

商業(yè)步行街的規(guī)劃確定要考慮其自身的空間尺度條件；

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。

沖突五：概念（Concept）--具像（Concrete）

重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實的問題，主題是什么、表達(dá)的風(fēng)情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內(nèi)容。

A類：用建筑本身表達(dá)主題；

B類：制造運用視覺標(biāo)志，打造連續(xù)的、有設(shè)計的視覺焦點。

啟示：

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng)；

建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品

主題風(fēng)格和空氣的主要表達(dá)內(nèi)容；

視覺標(biāo)志的高明制造和運用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格表達(dá)的絕佳手法。

沖突六：功能（Function）--美觀（Beautify）

解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價值表達(dá)的問題。

啟示：

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要表達(dá)"商業(yè)"特性；

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的高明融合表達(dá)；

商業(yè)空氣的營造不是單一空間的設(shè)置，也不是產(chǎn)品風(fēng)格的獨立表達(dá)，而應(yīng)是全方位、多面的細(xì)節(jié)處理。

沖突七：特色（Specilist）--普遍（normal）

解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位方向問題。商業(yè)地產(chǎn)定位應(yīng)留神適用性和實用性。

沖突八：價格（Price）--價值（Value）

這是中原商業(yè)地產(chǎn)組經(jīng)過兩年研究得出的成果--商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品沖突協(xié)調(diào)法中最大的法那