地產(chǎn)公司可研成本管理指引

可研成本管理指引編制日期2008/06/20審核日期2008/06/25批準(zhǔn)日期2008/07/15流程要素流程目標(biāo)：流程時間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的規(guī)范項(xiàng)目可研成本管理，提高XX公司成本管理水平。適用范圍適用于XX萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的所有工程項(xiàng)目。術(shù)語定義可研成本：為公司項(xiàng)目投資決策、土地獲取之前項(xiàng)目可行性研究的一部分，是以可研階段確定的產(chǎn)品組合、規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)完成的成本測算成果。可研成本管理：是指在可研過程中，根據(jù)土地信息與對應(yīng)客戶屬性，從成本規(guī)劃角度突出建議，參與產(chǎn)品組合選型、道路車位規(guī)劃等決策，并完成經(jīng)濟(jì)性測算的過程。通常包括：項(xiàng)目信息獲取、產(chǎn)品組合建議、成本測算三個階段。職責(zé)成本管理部全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目可研階段成本測算。工作程序原則專業(yè)建議原則：成本部在可研階段，應(yīng)從成本專業(yè)角度對產(chǎn)品及組合方案提出專業(yè)建議。最終方案應(yīng)是多維度綜合考慮財務(wù)指標(biāo)、設(shè)計規(guī)劃、銷售方案等因素的結(jié)果。嚴(yán)謹(jǐn)性原則：可研成本測算應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)數(shù)據(jù)來源清楚，并預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的材料、人工價格波動，保證成本測算的嚴(yán)謹(jǐn)性、權(quán)威性?？蛻魧?dǎo)向原則：可研成本測算應(yīng)以客戶家價值為導(dǎo)向，科學(xué)權(quán)衡項(xiàng)目中各科目的成本分配,以求實(shí)現(xiàn)成本和客戶價值的最佳對應(yīng)關(guān)系?？勺匪菪栽瓌t：可研成本測算過程中，應(yīng)將收集到的相關(guān)信息匯總到《可研階段成本測算基礎(chǔ)信息匯總表》，該表隨同各版本測算結(jié)果統(tǒng)一整理并存檔。可研階段測算：在產(chǎn)品試組合階段，通過《變動成本測算模型》快速從盈利能力角度甄別處最佳產(chǎn)品組合方案。《變動成本測算模型》模式僅用于對產(chǎn)品組合方案優(yōu)劣的相對判斷。通過《變動成本測算模型》篩選出最佳組合方案后，使用《目標(biāo)成本測算表》進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目成本測算，綜合財務(wù)測算數(shù)據(jù)為競地決策提供最終經(jīng)濟(jì)性依據(jù)。該階段測算形成的文件為《可研決策測算》文件。在土地獲得后,按土地實(shí)際獲得價款調(diào)整《可研決策測算》中的土地價格，形成《可研成本測算》并報集團(tuán)備案?！犊裳谐杀緶y算》是考核可研成本變動率的依據(jù)?？裳谐杀緶y算方法可研階段成本測算是為獲取土地、確定產(chǎn)品類型、確定產(chǎn)品組合方案提供參考依據(jù)而進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測算，應(yīng)較為準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目收益情況。測算時主要參考類似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或者已計算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，并根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，對差異部分進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整?？裳须A段應(yīng)盡可能充分了解項(xiàng)目所在區(qū)域相似產(chǎn)品的成本構(gòu)成及價格水平，為測算提供準(zhǔn)確參考?？裳须A段成本測算必須使用集團(tuán)統(tǒng)一的表格，體現(xiàn)量價分離、分?jǐn)偤侠?、依?jù)充分的原則。成本測算表中各成本項(xiàng)的工程量，可根據(jù)已竣工的相似工程結(jié)算分析得出的指標(biāo)系數(shù)，通過該項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按窗地比推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。涉及產(chǎn)品建筑形式的各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)與設(shè)計、工程等溝通協(xié)商確定。成本測算表中各成本項(xiàng)的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)，參考當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，并適當(dāng)考慮項(xiàng)目開發(fā)過程中的價格波動風(fēng)險?？裳谐杀镜膶徟裳须A段各項(xiàng)成本編制完成后，形成《可研成本測算》，應(yīng)報區(qū)域主管部門審核后，由公司總經(jīng)理完后終審。土地協(xié)議或合同簽訂后五個工作日內(nèi)應(yīng)將《可研決策測算》表中的地價更新成實(shí)際地價，形成《可研成本測算》，將項(xiàng)目可研測算信息錄入軟件。土地獲取當(dāng)月將《可研成本測算》信息報集團(tuán)及區(qū)域備案?？裳谐杀镜目己丝裳谐杀究己酥笜?biāo)為“公司可研成本變動率”。以“期”為項(xiàng)目單位進(jìn)行考核，考核期內(nèi)編制目標(biāo)成本的項(xiàng)目為考核項(xiàng)目，并購項(xiàng)目不納入考核?？裳谐杀究己说挠行r間段為二年，即在可研成本編制完成后二年以內(nèi)開發(fā)的項(xiàng)目（期）納入考核，兩年以上的項(xiàng)目(期)不進(jìn)行考核。例如。某項(xiàng)目分三期三年開發(fā)，則第一、二期為考核對象，三期不再進(jìn)行考核。項(xiàng)目科研成本變動率（Vi）計算方法：抽取考核項(xiàng)目最主要產(chǎn)品類型，比較該產(chǎn)品類型的目標(biāo)單方成本與可研單方成本，計算項(xiàng)目可研成本變動率：Vi=（|目標(biāo)單方-可