房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值

地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升

----深耕設(shè)計管理上滿足客戶使用需求合理控制景觀成本提升綠化效果材料品質(zhì)統(tǒng)籌化設(shè)計質(zhì)量提升對照標(biāo)桿制定數(shù)字化管理標(biāo)準(zhǔn)，保障實施可審控控制軟硬景比例，景觀單項比例精確化采用綠化戰(zhàn)略合作模式，實現(xiàn)全冠移栽提升效果材料運(yùn)用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購，實現(xiàn)高品質(zhì)低成本搭建信息平臺，整合設(shè)計資源，提高設(shè)計質(zhì)量景觀全面提升五步曲(客戶、成本、效果、特色、設(shè)計資源)第一章：如何在設(shè)計策劃中確定地產(chǎn)景觀的亮點和賣點164景觀效果的實現(xiàn)不是設(shè)計部門單一能夠完成的。需要成本、工程、采購和設(shè)計協(xié)力！根據(jù)市場調(diào)查：景觀所帶來的溢價比是1：5景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學(xué)習(xí)要點萬科的景觀產(chǎn)品基本分為四大類現(xiàn)代系列風(fēng)情系列西班牙(南加州/英式)泰式(東南亞)現(xiàn)代中式現(xiàn)代西式(港式)代表作：第五園、水晶城、潤園代表作：萬科城、蘭喬圣菲、雙水岸代表作：金域藍(lán)灣、十七英里一期代表作：金域華府、金色家園景觀競爭點㈠入口作為項目的展現(xiàn)，入口是最為關(guān)鍵和主要的起點，表達(dá)以下信息：

項目品質(zhì)、客戶屬性、社區(qū)規(guī)模、地域特點、產(chǎn)品特色入口的內(nèi)容包括：1.引導(dǎo)空間序列（市政道路包裝）2.車行流線設(shè)計（含指示及人員管理）3.人行流線設(shè)計（同上）4.大門形象（特色、品質(zhì)感）5.入口對景設(shè)計（強(qiáng)化特色）6.整體綠化（突出價值感）7.項目LOGO設(shè)置（突出特點）8.燈光效果（考慮晚間宣傳和夜景）9.社區(qū)圍墻（強(qiáng)化品質(zhì)感和安全性）10.物業(yè)管理設(shè)置完善性和創(chuàng)新性景觀競爭點㈡配置客戶導(dǎo)向的社區(qū)景觀配置能作為營銷的工具，為業(yè)主提供符合需求的服務(wù)內(nèi)容景觀配置內(nèi)容包括：1.活動配套a.兒童活動（含室內(nèi)外及架空層配置，關(guān)注其亮點）b.老人活動（同上）c.運(yùn)動場地（同上）d.泳池（同上）2.架空層設(shè)計（是否結(jié)合物業(yè)維護(hù)考慮？）a.配套內(nèi)容b.裝修標(biāo)準(zhǔn)（材料、家具、燈具、裝飾及綠植）c.人行流線設(shè)置（使用是否便利？）3.會所配套內(nèi)容（側(cè)重室外部分）景觀觀競競爭爭點點㈢綠綠化化有品品質(zhì)質(zhì)有有層層次次的的綠綠化化能能夠夠極極大大提提升升社社區(qū)區(qū)價價值值感感綠化化內(nèi)內(nèi)容容包包括括：：1.特特點點（（選選取取有有優(yōu)優(yōu)勢勢的的點點））a.原原生生樹樹的的利利用用b.主主喬喬的的布布置置方方式式（（是是否否有有取取巧巧的的方方法法？？與與人人行行系系統(tǒng)統(tǒng)的的關(guān)關(guān)系系））c.各各節(jié)節(jié)點點處處的的綠綠化化配配置置規(guī)規(guī)格格和和品品種種（（入入口口、、會會所所、、主主軸軸及及入入戶戶前前））d.草草坪坪的的運(yùn)運(yùn)用用（（利利用用草草坡坡來來組組織織景景觀觀））2.灌灌木木和和小小喬喬木木的的運(yùn)運(yùn)用用a.灌灌木木的的搭搭配配和和布布置置方方式式b.利利用用灌灌木木和和小小喬喬木木藏藏拙拙c.品品種種的的選選擇擇（（成成本本因因素素））3.苗苗木木資資源源和和施施工工單單位位資資源源供貨貨來來源源？？合合作作方方式式？？價價格格？？景觀觀競競爭爭點點㈣其其他他設(shè)計計的的亮亮點點和和特特色色材材料料的的運(yùn)運(yùn)用用可可以以起起到到點點睛睛的的作作用用特色色內(nèi)內(nèi)容容包包括括：：1.生生態(tài)態(tài)技技術(shù)術(shù)的的運(yùn)運(yùn)用用（（做做法法、、實實際際使使用用效效果果、、成成本本））a.濕濕地地b.滲滲水水鋪鋪裝裝材材料料c.垂垂直直綠綠化化（（墻墻面面））d.生生態(tài)態(tài)邊邊坡坡2.水水景景（（低低成成本本高高品品質(zhì)質(zhì)））a.小小水水景景，，大大效效果果b.水水生生植植物物的的運(yùn)運(yùn)用用c.駁駁岸岸處處理理3.構(gòu)構(gòu)筑筑小小品品等等（（系系統(tǒng)統(tǒng)性性））風(fēng)雨雨廊廊，，雕雕塑塑，，指指示示系系統(tǒng)統(tǒng)，，燈燈光光系系統(tǒng)統(tǒng)展示示區(qū)區(qū)案案例例分分享享1.廈廈門門萬萬科科金金色色悅悅城城2.長長沙沙萬萬科科金金域域藍(lán)藍(lán)灣灣住區(qū)區(qū)景景觀觀定定位位案案例例分分享享1.天天津津萬萬科科水水晶晶城城2.深深圳圳萬萬科科第第五五園園景觀觀競競爭爭點點其他他公公司司的的景景觀觀特特點點景觀觀學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)要要點點其他他公公司司的的景景觀觀特特點點㈠龍龍湖湖做照照片片??！龍湖湖景景觀觀手手法法總總結(jié)結(jié)：：大喬喬木木+高高密密度度灌灌木木/小小喬喬+部部品品小小景景+時時令令花花卉卉學(xué)習(xí)習(xí)從從鏡鏡頭頭感感中中修修飾飾景景觀觀細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)其他他公公司司的的景景觀觀特特點點㈡綠綠城城做公公園園！！綠城城景景觀觀手手法法總總結(jié)結(jié)：：石材材+高高密密度度灌灌木木/小小喬喬+景景觀觀軸軸線線學(xué)習(xí)習(xí)營營造造秩秩序序感感的的品品質(zhì)質(zhì)小小空空間間其他他公公司司的的景景觀觀特特點點㈢華華潤潤做大大學(xué)學(xué)校校園園?。∪A潤潤景景觀觀手手法法總總結(jié)結(jié)：：大草草坪坪+集集中中大大喬喬木木+景景觀觀軸軸線線學(xué)習(xí)習(xí)利利用用大大草草坪坪組組織織景景觀觀序序列列其他他公公司司的的景景觀觀特特點點㈣星星河河灣灣做高高差差??！星河河灣灣景景觀觀手手法法總總結(jié)結(jié)：：入戶戶水水景景+地地形形造造高高差差+高高密密度度灌灌木木學(xué)習(xí)習(xí)利利用用設(shè)設(shè)置置高高差差使使空空間間小小中中見見大大其他他公公司司的的景景觀觀特特點點㈤仁仁恒恒做創(chuàng)創(chuàng)新新！！仁恒恒景景觀觀手手法法總總結(jié)結(jié)：：自信信肯肯定定的的設(shè)設(shè)計計思思路路+高高品品質(zhì)質(zhì)的的實實施施學(xué)習(xí)引進(jìn)進(jìn)優(yōu)質(zhì)設(shè)設(shè)計資源源景觀競爭爭點其他公司司的景觀觀特點景觀學(xué)習(xí)習(xí)要點景觀學(xué)習(xí)習(xí)要點㈠展示區(qū)區(qū)畫圖寫字字！記錄要點點：1.車行行、人行行流線設(shè)設(shè)置和組組織安排排（圖紙紙）2.指示示系統(tǒng)的的設(shè)置（（圖紙照照片）3.人員員接引設(shè)設(shè)置（圖圖紙）4.項目目特色及及亮點（（配照片片）5.賣場場圍合包包裝（照照片）6.綜合合成本測測算（綠綠植、部部品、家家具等））7.工期期及資源源研究流線線和布置置要點景觀學(xué)習(xí)習(xí)要點㈡住區(qū)內(nèi)內(nèi)有的放矢矢！記錄要點點：1.交通通模式（（圖紙））2.景觀觀序列（（中心圍圍合式、、組團(tuán)式式、行列列式）3.活動動配套量量化（圖圖紙和表表格）4.指示示系統(tǒng)（（配照片片）5.入戶戶前空間間處理（（照片））6.架空空層（照照片）7.細(xì)部部節(jié)點處處理（省省錢好看看的做法法要記錄錄）8.綜合合成本測測算（綠綠植、硬硬景、部部品、家家具等））9.工期期及資源源研究重點點和亮點點第二章：：如何通通過設(shè)計計策劃使使得成本本投入更更具價值值產(chǎn)品分類類景觀的成成本設(shè)計審控控地產(chǎn)景觀觀的邏輯輯客戶土地產(chǎn)品景觀定位景觀配置景觀成本不同品類類產(chǎn)品的的景觀側(cè)重重點有什么不不一樣？？景觀品質(zhì)質(zhì)提升靠靠什么體體現(xiàn)？增加配置置面積or增增加景景觀成本本？滿足各品品類需求求的景觀配置置面積是是什么？？配置內(nèi)容容，服務(wù)務(wù)半徑，，布置原原則？在哪里增增加成本本最有效效？增加多少少？在哪里縮縮減成本本最不影響響品質(zhì)？？哪些方面面不能““砍”景觀品質(zhì)質(zhì)怎樣提提升，提升什么么？喜達(dá)屋酒酒店集團(tuán)團(tuán)的產(chǎn)品品品牌策策略尊貴客人人高級商務(wù)務(wù)旅行者者中端商務(wù)務(wù)家庭旅游游熱愛交流流的年輕輕人明星、時時尚人士士住客特征征天夢之床床（HeavenlyBed?））天夢之浴?。℉eavenlyBath??）天夢之淋淋（HeavenlyShower?））甜夢之床床（SheratonSweetSleeper?Bed））福適之床床（FourpointsComfortBed?）特色W床床（SignatureWBed?））特征產(chǎn)品品社會客廳廳socializingintheLivingRoom無萬科住宅宅產(chǎn)品分分類G2孩子三代代10%后后小太太陽40%小太陽40%老老年一代代10%G3青年之家家85%青青年持持家15%C小小太陽陽30%青青年持持家5%孩子三代代10%后后小太太陽20%小太陽30%老老年一代代5%T1青年之家家50%小小小太太陽20%青年持家家20%孩孩子三三代10%老年一代代10%T2孩子三代代50%后后小太太陽50%12歲以以下13-21歲歲22-55歲56歲以上上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0% 0.0%66.7%33.3%21.9%6.3% 59.4% 12.5%11.1%0.0% 66.7% 22.2%12.5%12.5%50.0%25.0%根據(jù)萬科科產(chǎn)品分分類推導(dǎo)導(dǎo)的人口口構(gòu)成活動場地地的功能能配置品類人口口構(gòu)成再改首改首置景觀定位位注重品質(zhì)質(zhì)和綠化化，配套套完善體現(xiàn)價值值，關(guān)注注老人兒童活動動空間休閑時尚尚，注重重活動空空間景觀品質(zhì)質(zhì)關(guān)注點點排序水景、休休閑配套套軟景硬景、泳泳池泳池軟景架空層配配置活動配套套入戶空間間軟景不同產(chǎn)品品的景觀觀成本投投入重點點應(yīng)不同同！前提：首置、首改及再改產(chǎn)品的景觀構(gòu)成分配比例以及單方造價應(yīng)基本一致策略：根據(jù)客戶關(guān)注點加大重點投入優(yōu)化：根據(jù)地區(qū)和產(chǎn)品不同，縮減或增加非關(guān)注重點的成本不同景觀觀產(chǎn)品的的成本預(yù)預(yù)算馬斯洛需求客戶景觀需求排序景觀載體成本預(yù)算（元/m2)5.自我實現(xiàn)的需要優(yōu)美的景觀視線外部景觀地段外部條件決定泳池景觀15004.尊重的需要良好的品質(zhì)感架空層1000水景450硬景200軟景653.感情上的需要完善的交往空間運(yùn)動場地、兒童活動場地、老人活動場地100-5002.安全上的需要完好的私密性小區(qū)圍墻、燈具301.生理上的需要基本的景觀處所標(biāo)識系統(tǒng)、構(gòu)筑物、小品、園林家私、其他30車行道路160不同景觀觀產(chǎn)品的的成本預(yù)預(yù)算產(chǎn)品分類類景觀的成成本設(shè)計審控控硬景包括括：人行行路及廣廣場鋪裝裝、構(gòu)筑筑小品、、硬底水水景、泳泳池和部部品雕塑塑硬景平均均成本占占比60%硬景平均均面積占占比49%萬科地產(chǎn)產(chǎn)景觀成成本剖析析硬景均造造價425元/㎡軟景均造造價187元/㎡萬科地產(chǎn)產(chǎn)景觀成成本剖析析面積比例例成本比例例硬景20%軟景硬景平均單方造價425元/㎡12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱磚280.566%石材單方造價425元/㎡占硬景比例硬景面積比例例成本比例例軟景平均單方造價187元/㎡7.484%草坪/地被20.5711%小喬木39.2721%灌木119.6864%大喬木單方造價占軟景比例軟景最大成本本：石材、大大喬木萬科地產(chǎn)產(chǎn)景觀成成本剖析析硬景所占面積過大，成本居高成本高在有限的成本控制下軟景無法達(dá)到即時效果效果差在有限的面積內(nèi)追加軟景投入，導(dǎo)致成本更高再增高萬科地產(chǎn)產(chǎn)景觀成成本剖析析最有效成成本優(yōu)化化：控制制硬景比比例萬科地產(chǎn)產(chǎn)景觀成成本剖析析前提：保保證景觀觀效果同同時降低低景觀成成本措施：控控制軟硬硬景比+低造價價的景觀觀面積+控制大大喬木基本原則則1：硬硬景：軟軟景=3：：7（面積比比）37基本原則則2：草草坪、灌灌木、硬硬景非石石材面積積＞53%景觀細(xì)項項面積分分配地產(chǎn)景觀觀成本控控制原則則景觀單方方造價指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)控制喬木數(shù)量單棵喬木覆蓋面積＞

50㎡控制特大喬木特大喬木數(shù)/大喬木數(shù)/中小喬木數(shù)1：2：7不同季節(jié)效果常綠喬木數(shù)/落葉喬木數(shù)1：3與1：4集中采購前五名喬木集中數(shù)50%喬木數(shù)量≤25種灌木種類≤35種高層社區(qū)區(qū)喬木指指標(biāo)基本原則則3：控控制大喬喬木數(shù)量量；景觀觀單方造造價地產(chǎn)景觀觀成本控控制原則則產(chǎn)品分類類景觀的成成本———數(shù)字的故故事(石石材很貴貴？)設(shè)計審控控硬景石材材分析價格適宜宜XX公司司案例—一種材材料21種規(guī)格格，價格格差異巨巨大硬景石材材分析價格適宜硬景非石石材分析析接近石材價格硬景用材材比較：石材與與非石材材石材尺寸寸-----不符合300模模數(shù)的規(guī)規(guī)格會極極大影響響出材率率，導(dǎo)致致價格高高漲影響石材材價格的的三大因因素：石材厚度度-----20毫米米板材比比50毫毫米板材材便宜50%以以上鋪貼方式式-----規(guī)則鋪裝裝比碎拼拼的人工工成本便便宜一倍倍，碎拼拼人工價價=材料料價機(jī)切面/燒毛面＜荔枝面＜斧鑿面/自然面面層處理每平米價格比較：XX+10X+20控制設(shè)計計尺寸：：所有尺寸寸必須符符合300模數(shù)數(shù)，石材材規(guī)格宜宜在5種種以內(nèi)包括道路路及廣場場尺寸也也應(yīng)控制制模數(shù)，，避免切切割損耗耗提高成成本控制設(shè)計計厚度：：人行路面面盡量使使用20厚，壓壓頂及臺臺階可使使用貼面面有效控制制設(shè)計才才能降低低材料和和人工成成本控制鋪貼貼方式：：盡量使用用規(guī)整鋪鋪裝，減減少碎拼拼產(chǎn)品分類類景觀的成成本———數(shù)字的故故事(基基層很便便宜？)設(shè)計審控控問題：人行路（（人行廣廣場）基基層成本本是多少少？根據(jù)統(tǒng)計計，萬科科內(nèi)部有有關(guān)人行行路面基基層的做做法有十幾種，，價格相相差50元/㎡！此部分成成本只有有結(jié)算的的時候才才看得見見，缺乏乏控制。。這部分施施工前和和施工后后都“看不見見”的東西，，我們該該不該控控制成本本？？？？目標(biāo)標(biāo)：保證路路面質(zhì)質(zhì)量，，合理理控制制造價價現(xiàn)狀：各一線線項目目采用用的基基層厚厚度和和水泥泥標(biāo)號號不統(tǒng)統(tǒng)一導(dǎo)導(dǎo)致成成本相相差較較大，，或者者配置置太低低導(dǎo)致致路面面沉降降?；鶎硬牟牧蟽r價格分分析：：影響基基礎(chǔ)層層價格格的因因素：：1.非非自拌拌2.泵泵送3.總總包施施工+20~30元/m3+10元元/m3-20~30元/m3推薦做做法：人行行路基基層說明：：基層綜綜合造造價（（含人人工及及管理理費(fèi)））43.5元元/㎡㎡，社區(qū)區(qū)內(nèi)部部人行行路面面及廣廣場推推薦此此做法法?；A(chǔ)做做法：：100厚C15混混凝土土綜合價價格：：35元元/㎡㎡墊層做做法：：80厚厚6%水水泥石石粉渣渣/級級配砂砂石綜合價價格：：8.5元/㎡素土夯夯實綜合價價格：：此部分分價格格含在在墊層層價格格之內(nèi)內(nèi)面層面層與與基層層價格格分析析：人行行由此可可見，，基層層的價價格在在整體體費(fèi)用用中的的比重重還是是較為為重要要的，，請相相關(guān)部部門要要重視視，并并嚴(yán)格格控制制基層層厚度度和混混凝土土標(biāo)號號！問題：車行路路（消消防通通道））基層層成本本是多多少？？由于車車行系系統(tǒng)的的基層層地質(zhì)質(zhì)情況況較多多，不不能統(tǒng)統(tǒng)一，，區(qū)域域針對對地庫頂頂板或地質(zhì)較好的情況況做推推薦做做法，，其余余情況況則不不在規(guī)規(guī)定之之列。。推薦做做法：車行行路基基層說明：：基層綜綜合造造價（（含人人工