常州武進(jìn)市天寧法院地塊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告學(xué)案

常州武進(jìn)市天寧法院地塊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告學(xué)案

前言房產(chǎn)市場激流涌動，瞬息萬變，在項(xiàng)目區(qū)域市場競爭日趨激烈的洪流下，只有創(chuàng)新求變，才能引領(lǐng)市場。在實(shí)施本項(xiàng)目策劃報(bào)告期間，本司對項(xiàng)目地塊特征與項(xiàng)目所在區(qū)域市場等因素，進(jìn)行了深入的研究，本著“來源于市場，并最終引導(dǎo)市場”的專業(yè)態(tài)度，為項(xiàng)目的定位、營銷等提出了一管之見。由于各方面的原因，此份報(bào)告難免存在不足之處，同時(shí)，市場是動態(tài)的，是瞬息萬變的，隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的不斷深入，項(xiàng)目市場環(huán)境也將會有更新的變化，因此，合力易揚(yáng)地產(chǎn)咨詢認(rèn)為：本項(xiàng)目的開發(fā)定位，產(chǎn)品定位策劃，尚有必要進(jìn)行更為有重點(diǎn)針對性、緊跟市場需求變化的分析研究工作和產(chǎn)品定位營銷策劃工作，為此，在接下來的工作中，合力易揚(yáng)真誠地期待著和貴司能夠有更富有成效、更加緊密的合作！第一章、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目所屬區(qū)位及環(huán)境分析地塊距離市中心較近，地段價(jià)值易于認(rèn)同！1.地塊位置：位于永寧路和竹林西路（規(guī)劃道路）交叉口的西南側(cè)，屬“城市次中心”。2.項(xiàng)目四至：東：竹林西路（規(guī)劃道路），現(xiàn)為2～5層老住宅南：為現(xiàn)存的老住宅西：武進(jìn)信用社北：永寧路分析：項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆谔鞂巺^(qū)，周圍的建成社區(qū)檔次不高。但地塊毗鄰市中心，屬“城市次中心”，易于對客戶進(jìn)行引導(dǎo)。天寧區(qū)法院、檢察院武進(jìn)醫(yī)院3.項(xiàng)目周邊景觀：北側(cè)：武進(jìn)醫(yī)院、天寧區(qū)法院、檢察院,僅隔一條路，對項(xiàng)目居住會產(chǎn)生負(fù)面心理影響。南側(cè)：武進(jìn)供電所、舊式居民區(qū),景觀價(jià)值差分析：無支撐項(xiàng)目形象的外環(huán)境，無法滿足居住的基本生活需求。4.項(xiàng)目環(huán)境：與火車鐵路只隔百米距離，噪音及共振影響大。無景觀配套，外環(huán)境差，對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響！4.公共配套設(shè)施交通：區(qū)域內(nèi)有14、47、48、308路等多條公交路線，距火車站、武進(jìn)汽車站、常州汽車總站較近，出行便利。生活配套：武進(jìn)醫(yī)院、無大型菜場等設(shè)施，有少數(shù)低檔臨街餐飲分析：醫(yī)院與項(xiàng)目隔路相望，就醫(yī)方便，但生活服務(wù)型設(shè)施檔次低，生活不方便，生活品質(zhì)不高；學(xué)區(qū)：北環(huán)小學(xué)、北環(huán)中學(xué)分析：無優(yōu)勢學(xué)區(qū)，不能滿足買房擇校的居住意愿！交通出行方便，生活、教育資源不足，配套薄弱！利家居歐尚怡康機(jī)電、賽格電子沿街商鋪本案5、項(xiàng)目周邊商業(yè)配套周邊商業(yè)分布示意圖業(yè)態(tài)經(jīng)營品類檔次租金綜合市場利家居陶瓷、怡康五金機(jī)電市場、賽格電子廣場中檔店面均租金：75元/㎡/月沿街商鋪餐飲、生活配套、醫(yī)藥、家具建材及裝飾、機(jī)電、電子低檔休閑配套桑拿、足浴、網(wǎng)吧、旅館、超市、美容美發(fā)、服飾低檔項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：區(qū)域商圈分析人流量小無大型集中商業(yè)檔次低，結(jié)構(gòu)不合理綜合市場距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，影響不大無支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)零散人流量小，商業(yè)氣氛冷清，商業(yè)配套距離本案較遠(yuǎn)，不能與項(xiàng)目形成呼應(yīng)，不能構(gòu)成項(xiàng)目的利好因素火車站北廣場位于項(xiàng)目南側(cè)，建成后將分流火車站南廣場現(xiàn)有客流，疏導(dǎo)客流到本項(xiàng)目區(qū)域，從而為項(xiàng)目聚集商業(yè)人流，有效增加商業(yè)需求，改善區(qū)域現(xiàn)有商圈結(jié)構(gòu)，為項(xiàng)目提供新的商業(yè)機(jī)遇，提升地段價(jià)值。永寧地道的拓寬，竹林西路的開通，使項(xiàng)目到站北廣場的路程縮短到步行5分鐘，交通的改善將使項(xiàng)目與火車站聯(lián)系更加緊密，使項(xiàng)目充分分享站北廣場規(guī)劃帶來的利好因素。6.區(qū)域市政規(guī)劃發(fā)展站北廣場的興建、永寧地道的拓寬、竹林西路的興建等，將為項(xiàng)目帶來諸多利好，有助于提升項(xiàng)目價(jià)值。興建中的歐尚超市國際大型連鎖超市歐尚正在建設(shè)中，距離項(xiàng)目步行約3分鐘路程，將成為項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)生活配套；歐尚超市的建設(shè)，必將改善區(qū)域生活配套，拉升區(qū)域人氣。規(guī)劃研判小結(jié)區(qū)域城市建設(shè)的發(fā)展將會改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境，提升商圈價(jià)值與地塊價(jià)值，特別是為項(xiàng)目周邊帶來巨大的商務(wù)客源。7、項(xiàng)目周邊居民構(gòu)成分析周邊社區(qū)：永寧花園、永寧苑、聚景苑等中檔社區(qū)，東王村、西王村、永寧路小區(qū)、馮家墩、倪家塘居民房、新堂花園等低檔居民生活區(qū)。居民構(gòu)成：現(xiàn)有很多小區(qū)為80年代修建的舊式居民區(qū)，租住價(jià)格低，租戶人員雜，且臨近火車站，流動人口多，所以居民構(gòu)成較雜。周邊居民構(gòu)成較雜，治安較差，影響區(qū)域物業(yè)價(jià)值二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)評估1.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：基地面積：6005㎡總建筑面積：36030㎡容積率：6.0建筑密度：45%綠地率：25%限高：100m項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析之一：容積率高，綠化率低，建筑密度高無法形成規(guī)模的內(nèi)環(huán)境配套無法形成高品質(zhì)的居住氛圍居住舒適度低，不適宜做純住宅產(chǎn)品項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析之二：土地綜合成本高產(chǎn)品單價(jià)需要拉高項(xiàng)目規(guī)模較小，而區(qū)域市場競爭激烈，高總價(jià)產(chǎn)品無法與競爭項(xiàng)目抗衡，難以去化成本導(dǎo)向及市場導(dǎo)向項(xiàng)目必須走高單價(jià)，低總價(jià)的路線三、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)分析

1.區(qū)域新開發(fā)住宅項(xiàng)目分析：

銀河灣星苑案名銀河灣星苑開發(fā)商華光地產(chǎn)占地面積50000平方米交房時(shí)間2008-08-30開盤時(shí)間2007-05-18建筑樓層18層—26層總建面積110000平方米平均單價(jià)6000元/㎡綠化率60%物管費(fèi)1元/㎡.月容積率2.75車庫情況700個(gè)主力面積90-130㎡主力總價(jià)66萬元推案戶數(shù)900戶項(xiàng)目規(guī)模較大，總建筑面積約為本案的4倍，綠化率高、容積率低，內(nèi)環(huán)境規(guī)劃好，整體形象好，居住舒適度高；戶型以大、中戶型為主，產(chǎn)品單價(jià)高、總價(jià)高，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的居住功能，以“高品質(zhì)居住”為項(xiàng)目價(jià)格的主要支撐點(diǎn)。小結(jié)：項(xiàng)目具有品牌優(yōu)勢，規(guī)模比本案大、景觀規(guī)劃好、居住舒適度高！青山灣案名青山灣工地位置晉陵北路、關(guān)河路交界處開發(fā)商名稱金新房地產(chǎn)綠化率30%價(jià)格范圍30萬元——70萬元優(yōu)惠策略9.9折均價(jià)5800元/㎡小戶型價(jià)格6000元/㎡公開日期（二期）07.9.15建筑樓層二期10棟，2棟17層、8棟28調(diào)查戶型規(guī)劃面積規(guī)劃戶數(shù)銷售情況一房一廳48.72㎡168戶銷售近65%兩室兩廳81.58㎡68戶50%左右兩室兩廳90.26㎡56戶50%總體規(guī)劃共25棟高層、10棟小高層，項(xiàng)目規(guī)模大，易于形成較濃的居住氛圍；綠化率較高，景觀綜合效果好，居住舒適度高；小戶型所占比重小，銷售均價(jià)較高，達(dá)到6000元/㎡，但總價(jià)相對較低，所以去化較快；小結(jié)：項(xiàng)目規(guī)模大、景觀效果好、居住氛圍濃、居住舒適度高、小戶型去化快！2.區(qū)域二手房住宅分析

新天地花苑位置面積范圍（㎡）二手銷售均價(jià)（含裝修，價(jià)格：元/㎡）月租范圍（元/月）出租率功用物業(yè)管理費(fèi)B\C座（商住小戶型）110—1766013.52500—450080%租住、辦公均有0.78元/㎡.月60—9055001500—200085%38—605818.91000—150095%項(xiàng)目整體出租形勢好，小戶型出租率最高，達(dá)到95%以上；出租價(jià)格較高，40㎡左右的小戶型月租金也已在1000元以上；在二手房出售市場，雖然受裝修金額的影響，小戶型與大戶型在單價(jià)上差距并不大；小結(jié)：租金高，出租率高，小戶型租賃、出售明顯好于大、中戶型！SWOT分析SWOT位于城市城市次中心，地段較好交通便利，臨近火車站、武進(jìn)汽車站、常州汽車總站，出行方便三家優(yōu)勢開發(fā)商合作，綜合資源力較強(qiáng)。項(xiàng)目綜合建造成本高經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響，住宅、商業(yè)產(chǎn)品整體均好性難以實(shí)現(xiàn)配套薄弱，外環(huán)境差，居住氛圍不濃，而項(xiàng)目體量小，難以改變周邊配套不足的現(xiàn)狀距離鐵軌太近，噪音、共振等負(fù)面影響大火車站北廣場的規(guī)劃、市政道路規(guī)劃，提供商業(yè)機(jī)遇，提升地塊價(jià)值歐尚超市的進(jìn)入，改善項(xiàng)目配套，增加項(xiàng)目人氣周邊樓盤青山灣、翠園世家、銀河灣星苑價(jià)格的持續(xù)走高，炒熱區(qū)域市場，提升項(xiàng)目價(jià)格二次購房放貸新政，影響宏觀市場走勢不佳項(xiàng)目周邊樓盤體量較大，競爭激烈周邊居民構(gòu)成雜，治安狀況差第二章、項(xiàng)目定位構(gòu)想本項(xiàng)目主要抗性因素配套——目前區(qū)域內(nèi)相關(guān)生活和商務(wù)配套設(shè)施不太完備。環(huán)境——項(xiàng)目周邊目前自然環(huán)境較差。安全性低——項(xiàng)目臨近火車站，流動人口較多，區(qū)域治安環(huán)境較差。項(xiàng)目容積率過高——項(xiàng)目規(guī)模小，容積率偏高，造成居住密度過高，內(nèi)部基本景觀設(shè)置，綠化率較低。成本——項(xiàng)目土地成本過高導(dǎo)致銷售價(jià)格走高。單價(jià)偏高——與項(xiàng)目所處環(huán)境及同類競爭樓盤的價(jià)格對比，項(xiàng)目平均單價(jià)偏高。項(xiàng)目產(chǎn)品必須尋找到市場突破點(diǎn)，解決項(xiàng)目規(guī)模、地塊情況及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的約束。自身?xiàng)l件不足！沒有強(qiáng)有力的外界配套支持！如何在保證良好銷售業(yè)績的前題下，實(shí)現(xiàn)高單價(jià)？常州市辦公市場整體尚不成熟，在各區(qū)域辦公項(xiàng)目的出租率均不高，平均出租率在62%左右，整體出租和銷售市場不景氣；2、辦公市場研判常州整體辦公市場尚不成熟，普遍不景氣寫字樓市場區(qū)域項(xiàng)目名稱目前售價(jià)租賃情況租金情況行業(yè)范疇物管費(fèi)用市中心投資廣場－約85％1.5元/M2/天大型企業(yè)，對辦公場所形象要求高、看重企業(yè)形象！8元/M2/月嘉業(yè)國貿(mào)－約60％1.3元/M2/天5.5元/M2/月九洲寰宇－約75％1.6元/M2/天4.3元/M2/月次中心新天地花苑—約70%1.2元/M2/天發(fā)展中的小型企業(yè)，對企業(yè)形象要求較高！1.8元/M2/月新北區(qū)富都商貿(mào)4500元/M2約55％毛坯1元/M2/天小型企業(yè)，對企業(yè)形象要求較低！2.9元/M2/月挑高5500元/M2裝修1.6元/M2/天府琛廣場4500元/M2約40％毛坯0.6元/M2/天2.5元/M2/月裝修1.2元/M2/天僑光苑4700元/M2約50％1元/M2/天0.9元/M2/月3、項(xiàng)目區(qū)域酒店市場項(xiàng)目檔次價(jià)格（元/天）入住率位置備注周邊小旅館檔次低普通：30-50標(biāo)間：80較低項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊較多城市之星酒店準(zhǔn)三星級標(biāo)間：150、18080%火車站附近靠近火車站的商務(wù)酒店離項(xiàng)目較遠(yuǎn)粵海酒店準(zhǔn)三星級標(biāo)間：168、188、23865%低檔次旅館消費(fèi)低、入住率低；商務(wù)型酒店分布在距離火車站南廣場附近，入住率高、消費(fèi)層次多樣商務(wù)型酒店客源充足、消費(fèi)層次多樣、入住率高！區(qū)域酒店現(xiàn)狀：投資、運(yùn)營成本高，投資回收期長，投資風(fēng)險(xiǎn)大商務(wù)型酒店客源足、消費(fèi)層次多樣、入住率高！本項(xiàng)目現(xiàn)狀：距離火車站較近，隨著火車站北廣場的規(guī)劃落實(shí)，會為項(xiàng)目提供新的商業(yè)機(jī)遇和客源。但要求開發(fā)商具有雄厚的資金支持和較高酒店管理能力！本項(xiàng)目不宜做過多酒店產(chǎn)品，可適當(dāng)作為項(xiàng)目補(bǔ)充本項(xiàng)目應(yīng)揚(yáng)長避短，做成綜合性項(xiàng)目，最大程度的擴(kuò)大客源范圍，做“多功能小戶型”！提高品質(zhì)，拉升單價(jià)，獲取利潤控制面積，降低總價(jià)，擴(kuò)大客源4.區(qū)域小戶公寓分析本項(xiàng)目位于城市次中心能最大幅度吸收各種購買客源市中心次市中心（市場稀缺）大學(xué)城區(qū)域回報(bào)率高，投資門檻較高，客源層面較窄投資成本一般，回報(bào)率高，客源層面較廣投資成本低，回報(bào)率低，客源要求低區(qū)域典型樓盤對比分析地段樓盤名稱優(yōu)勢特點(diǎn)市場反應(yīng)市中心萊蒙雙子星座地段好,品質(zhì)好精裝修國際公寓供求兩旺,售價(jià)大幅提升嘉禾國際品質(zhì)、管理與服務(wù)的結(jié)合精裝修產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)快速上揚(yáng)東方國際嘉宏君悅朗庭地段好、配套好毛坯國際公寓成為中高端投資者的新”寵”城市次中心新天地花苑地段好、品質(zhì)好精裝二手房白領(lǐng)居住和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)辦公需求，租賃市場旺盛凱納商務(wù)廣場品質(zhì)好,配置高精裝修酒店式公寓打破傳統(tǒng)市場與心理界限,成為小戶市場熱點(diǎn)大學(xué)城學(xué)府名門二期價(jià)格低酒店式服務(wù)公寓因投資門檻低,市場接受度高名仕佳園價(jià)格低毛坯小公寓因投資門檻低,市場接受度高小戶型普遍受到市場歡迎，整體發(fā)展態(tài)勢良好市中心小戶型投資品質(zhì)好、收益較高，但投資門檻高、客源窄，競爭激烈大學(xué)城小戶型，以區(qū)域客源為主，投資門檻低，收益率相對偏低城市城市次中心的小戶型較稀缺，且門檻不高，收益較好，投資客源層面較廣，市場尚未經(jīng)充分挖掘，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?.立地因素考量影響因子小戶型普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中小戶型公寓A、對地段、公共交通的依賴性強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜離鬧市中心較遠(yuǎn)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱C、對大氣環(huán)境的要求高不高高很高D、對商圈配套要求高很高較弱弱對社區(qū)性、商務(wù)性商業(yè)配套要求都較高E、對周邊自然及人文景觀之要求一般一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求高不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求很高一般高很高精品設(shè)計(jì)H、容積率、覆蓋率要求無一般低低I、對休閑空間，綠化要求無一般高很高J、景觀要求無一般高很高H、對教育學(xué)區(qū)要求高高較高一般綜合評估：本地塊各項(xiàng)地產(chǎn)因子與“小戶型”立地條件較契合二、功能定位分析“居家型、商住型、酒店式服務(wù)型”三種小戶型物業(yè)形態(tài)，本案該以何種為主？

“居家型、商住型、酒店式服務(wù)型”三種小戶型研判居家型是自住型買家的最愛商住型是投資型買家的溫床酒店式服務(wù)型是自住型、投資型、創(chuàng)業(yè)型公司的首選項(xiàng)目比較酒店式服務(wù)公寓商務(wù)公寓（SOHO）居家型功能功能多樣性，以居住為主,兼部分商務(wù)功能√功能多樣性，商務(wù)為主，兼部分居住功能√居住╳資金風(fēng)險(xiǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)一般√銷售風(fēng)險(xiǎn)較高╳銷售風(fēng)險(xiǎn)一般√區(qū)域要求核心城區(qū)，或交通便利毗鄰火車站區(qū)域、配套設(shè)施復(fù)合的次城市中心√成熟商業(yè)圈、商務(wù)圈內(nèi)或其延伸部分核心城區(qū)，周邊有成熟商業(yè)圈，生活便利租售形式出售為主√出售為主，出租為輔╳出售為主√成本費(fèi)用建造成本適中√建造成本高╳建造成本適中√彈性需求功能彈性大，可居住、可辦公，可自用、可投資√功能彈性大、投資性好，亦商亦住√功能彈性小，僅為居住╳運(yùn)營費(fèi)用管理費(fèi)適中管理費(fèi)高管理費(fèi)低目標(biāo)客戶來源來源廣泛，對所在區(qū)域認(rèn)同的投資客、自住人士等√周邊中小型穩(wěn)定發(fā)展的服務(wù)型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，外地辦事機(jī)構(gòu)等╳使用者為白領(lǐng)、外地普通駐常州商務(wù)人士╳形象感及標(biāo)識性一般，較難形成城市標(biāo)志形象，但能形成區(qū)域標(biāo)志形象較強(qiáng)，有一定積聚效應(yīng)形象好，但標(biāo)識性不強(qiáng)資金要求弱，具有單價(jià)高，但總價(jià)低，首付低√較強(qiáng)╳弱，具有單價(jià)高，但總價(jià)低，首付低結(jié)合項(xiàng)目地塊、規(guī)劃和立地等因素，酒店式服務(wù)公寓是項(xiàng)目最佳選擇！第三章、目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群細(xì)分通過壓縮戶型面積，降低總價(jià)，提供多使用功能而增加客戶群體的營銷策略，從而最大限度的挖掘目標(biāo)客戶，讓全民參與到項(xiàng)目當(dāng)中。核心客戶層重點(diǎn)客戶層游離客戶層23-30歲/學(xué)歷高/剛參加工作/收入高/儲蓄不多的新都市精英出于不同目的的各類投資者項(xiàng)目區(qū)域原地居民新型智力創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等核心客戶層首次置業(yè)的“都市精英”

基本描述：這些年輕的高學(xué)歷者在生活方式、家庭結(jié)構(gòu)、審美愛好上都有獨(dú)特性。年齡：低年齡（24-35歲）高學(xué)歷的首次置業(yè)者經(jīng)濟(jì)狀況：處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人雖有著中高等收入和光明的發(fā)展前景，但普遍經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，積蓄不多。購買普通型住宅存在著很大壓力，促使“新生代”購買小戶型的主要原因還是小戶型誘人的低總價(jià)和極低的首付教育背景：大多受過高等教育，或經(jīng)過努力自學(xué)成材的中高檔人才家庭結(jié)構(gòu)：單身、同居或剛結(jié)婚年青人。因此，居住面積要求不高，功能齊全、面積夠用就行生活要求：注重生活品位、生活質(zhì)量，對私人空間的要求更為細(xì)而精致，追求舒適的生活方式生活空間:可居、可聚、可沉思、可喧鬧、可共賞足球大賽、可獨(dú)聽薩克斯風(fēng)……喜好：喜歡交際、旅游、運(yùn)動、上網(wǎng)、購物、娛樂、休閑偏好：追求時(shí)尚前沿，視野廣闊，樂于接受新生事物第四章、產(chǎn)品建議一、項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)總平構(gòu)想1.地塊規(guī)劃條件地塊容積率高，占地規(guī)模小，設(shè)計(jì)條件受限；本項(xiàng)目地塊南北進(jìn)深大，東西較窄，規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較大；土地成本非常高，必須最大限度用完容積率。項(xiàng)目該如何規(guī)劃?一直困擾著我們!項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)總平構(gòu)想2.規(guī)劃總平設(shè)計(jì)構(gòu)想為了保證容積率，項(xiàng)目采用板塔相聯(lián)的規(guī)劃布局，以加大南北進(jìn)深，強(qiáng)化立面的凹凸感，使得土地價(jià)值利用最佳。樓層項(xiàng)目面積套數(shù)-1F車庫6000㎡4101F、2F、3F商業(yè)5000㎡4F、5F產(chǎn)權(quán)式酒店2200㎡806F～31F酒店式服務(wù)公寓28830㎡600二、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)定位分布策略本項(xiàng)目主要定位為一、二居和少量三居的“酒店級服務(wù)式國際公寓”，建筑功能以滿足“過度“居住為主，商務(wù)為輔”，拓展樓盤價(jià)值空間，提升項(xiàng)目整體檔次，滿足區(qū)域內(nèi)多類型客戶的需求，有效擴(kuò)大項(xiàng)目客源范圍，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；建筑設(shè)計(jì)以“六梯24戶”可分可合，一居、兩居的“可自由組合基本單元”為主，體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品復(fù)合使用的創(chuàng)新功能；產(chǎn)品價(jià)值定位重點(diǎn)滿足區(qū)域中高端投資型客戶群需求，兼顧部分自住型及成長型公司的商辦需求。三、戶型建議

1、戶型面積配比建議面積（㎡）房型比例朝向總價(jià)控制按揭首付34-40一室一廳一衛(wèi)60%北向南向24萬元以下首次5萬元以下二次為9萬元50-55一室兩廳一衛(wèi)25%南向30萬元以下首次6萬元以下二次為12萬元60-75兩室兩廳一衛(wèi)15%東南西南45萬元首次9萬元以下二次為18萬元2.戶型設(shè)計(jì)原則戶型創(chuàng)新——彈性空間關(guān)鍵詞：百變、增值、功能齊全為高效利用空間，房間內(nèi)沒有承重墻，所有的功能都可以混合使用，甚至陽臺與臥室之間的隔板都可以隨時(shí)推到墻角。采用了工業(yè)化的框架結(jié)構(gòu)，兩套相鄰的房子也非常容易打通為一套；“廚、衛(wèi)、臥、客”四大功能空間齊全，框架結(jié)構(gòu)的建筑設(shè)計(jì)，使戶型空間能靈活多變，方便配合使用者對功能空間的多元化改造要求；鑒于本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)需要考慮到“商住兩用”，戶內(nèi)“廚、衛(wèi)、臥、廳”的基本功能設(shè)置必須完整，同時(shí)為兼顧商辦的潛在要求，廳的公共交流空間處理必須相對略大些，臥室（除主人房外）與其他非主要功能區(qū)域相對而言設(shè)計(jì)縮小。一房一衛(wèi)一廚建筑面積35㎡變一房兩廳一衛(wèi)一廚建筑面積54平方兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積：69㎡現(xiàn)代簡約——白領(lǐng)階層個(gè)性體現(xiàn)以簡潔明快為主要訴求，簡潔的線條和明快的色彩完美結(jié)合，體現(xiàn)個(gè)性的同時(shí)又不乏包容性。建筑體型純凈、輪廓簡約、竣朗、簡練、優(yōu)雅又不失親切的生活環(huán)境。3.硬件配套公共空間酒店化，硬件配套化結(jié)構(gòu)形式、外立面、層高都是按照星級酒店的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)打造，統(tǒng)一集中管理：24小時(shí)星級酒店服務(wù)智能一卡通系統(tǒng)、配置足夠的品牌高速電梯公共區(qū)域裝修裝飾按星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修設(shè)置5.4米挑高入口豪華大堂寬帶入戶，通過數(shù)字化社區(qū)環(huán)境，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了時(shí)尚的生活方式。綜合通訊服務(wù)中心利用通訊、計(jì)算機(jī)、寬帶網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)，成為業(yè)主和租戶貼身的通訊服務(wù)專家。5.車庫建議根據(jù)規(guī)劃要求，建議固定車位數(shù)：410個(gè)左右，地下車位數(shù)可設(shè)350個(gè)，地上車位60個(gè)，預(yù)計(jì)地下車庫總面積：1.2萬平方米，地下車庫建造可采用雙層立體機(jī)械車庫，以增加停車數(shù)量。第五章商業(yè)物業(yè)開發(fā)策略合理挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值,保證理想的利潤指標(biāo)項(xiàng)目土地成本較高，而本項(xiàng)目住宅售價(jià)提升空間有限。因此，只有通過具有價(jià)值提升較大的商業(yè)物業(yè)來彌補(bǔ)土地成本，實(shí)現(xiàn)理想的利潤指標(biāo)。1.現(xiàn)存限制因素項(xiàng)目所在區(qū)域人流量較小，消費(fèi)力低，區(qū)域消費(fèi)和投資的認(rèn)同度目前較低；商圈商業(yè)發(fā)展滯后，業(yè)態(tài)雜亂，商業(yè)價(jià)值低；項(xiàng)目的發(fā)展主要依賴于站北廣場的發(fā)展，但需要一定的市場培育期，在現(xiàn)有條件下尋求突破的空間較?。灰?guī)模小,無法滿足大型商業(yè)業(yè)態(tài)的需要。2.項(xiàng)目拉升策略在項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位之前，必須回答如下兩個(gè)問題：解決誰來消費(fèi)的問題？誰來經(jīng)營的問題？指向型消費(fèi)項(xiàng)目周邊人流量較小，通過特定指向型消費(fèi)，解決誰來消費(fèi)的問題。定向招商

采用定向招商，招商先的策略，以滿足商家經(jīng)營的需要。有計(jì)劃、有組織的招入經(jīng)營能力強(qiáng)、租金支付能力高、符合區(qū)域商業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)的商家，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的提升。層數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營品類（服務(wù)內(nèi)容）依據(jù)1層銀行、便利店等按市場需求自然發(fā)展1層商業(yè)價(jià)值較高，前期可自然銷售,以解決資金需求。2層醫(yī)藥保健超市Coffeeshop處方藥、非處方藥、保健品、營養(yǎng)品、生活用品依托緊臨武進(jìn)資源優(yōu)勢指向型消費(fèi)3層康體休閑中心洗浴、沐足、SAP、健身、網(wǎng)吧等綜合型康體休閑中心該業(yè)態(tài)盈利能強(qiáng)，租金支付能力強(qiáng)，屬指向型消費(fèi)，對地段要求低3.商業(yè)業(yè)態(tài)定位以指向型消費(fèi)的休閑性商業(yè)，拉動商業(yè)價(jià)值4.建筑規(guī)模根據(jù)上述業(yè)態(tài)經(jīng)營所需面積，結(jié)合項(xiàng)目盈利目標(biāo)、地塊規(guī)劃指標(biāo)和市場，力爭實(shí)現(xiàn)商業(yè)面積最大化，約5000㎡左右。5.盈利模式1層：銷售2、3層:先招商，后銷售（帶租約銷售），以實(shí)現(xiàn)收益最大化項(xiàng)目所在區(qū)域目前商業(yè)氛圍較差，租金價(jià)格非常低，2、3層商業(yè)投資價(jià)值較低。但隨站北廣場的改建，未來幾年其商業(yè)價(jià)值將有很大提升。建議貴司先招商，持有該物業(yè)，待區(qū)域商業(yè)發(fā)展起來后再出售（帶租約銷售），以實(shí)現(xiàn)收益最大化。第六章、營銷推廣策略

“時(shí)尚文化營銷”策略咖啡文化導(dǎo)入，融合時(shí)代脈搏因本項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶和最終的使用者為年輕一族，咖啡成為他們最愛，咖啡成為中國現(xiàn)代時(shí)尚文化的最重要組成。本項(xiàng)目可將現(xiàn)代時(shí)尚咖啡文化因子充分滲透到營銷推廣的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括廣告宣傳、現(xiàn)場包裝、公關(guān)活動、銷售資料等，營造濃烈的現(xiàn)代時(shí)尚文化氛圍，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)理念?！皩?shí)效營銷”策略線上樹形象，線下找客戶不需要用大量的硬廣告去堆砌項(xiàng)目的理念，而是獨(dú)樹一幟推出項(xiàng)目未來使用者的生活方式；同時(shí)，充分利用社會輿論、軟性文章、口碑宣傳等低成本方式取得更多消費(fèi)者的認(rèn)知和認(rèn)同，及采用DM、小型活動等渠道營銷，直接與客戶點(diǎn)對點(diǎn)的進(jìn)行溝通。

服務(wù)理念策略物業(yè)服務(wù)水平創(chuàng)新升級無論從項(xiàng)目整體品質(zhì)、產(chǎn)品特色還是公司盈利的角度來說，本項(xiàng)目公寓都應(yīng)引進(jìn)知名酒店管理集團(tuán)，原因如下：本項(xiàng)目的成本較高，為使項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)預(yù)期的盈利目標(biāo)，公寓售價(jià)應(yīng)在6000元／平方米左右，項(xiàng)目區(qū)位難以支撐如此高的價(jià)位。從公寓產(chǎn)品本身來說，本項(xiàng)目公寓雖然通過本項(xiàng)目的整體特色具備了一定的優(yōu)勢，但這個(gè)優(yōu)勢并不足以支持其售價(jià)。引入知名酒店管理集團(tuán)，則可以為本項(xiàng)目公寓創(chuàng)造一個(gè)區(qū)別于周邊公寓項(xiàng)目的支撐其高售價(jià)的有力賣點(diǎn)。從核心客戶購房對物業(yè)管理的需求來看，引進(jìn)國際知名物業(yè)管理服務(wù)——生活服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，能增加項(xiàng)目的附加值。建議聘請專業(yè)的服務(wù)式公寓品牌“新加坡FrasaSuite”或“新加坡雅詩閣ASCOTT”集團(tuán)作為本項(xiàng)目服務(wù)式公寓品牌運(yùn)營商提供專屬化服務(wù)，營造“頂級的服務(wù)，酒店級的家”的感覺。三、推盤策略兩批銷售，不斷提升價(jià)格本項(xiàng)目雖體量較小，但套數(shù)較多。因此，采用分兩期推貨的推盤策略，以實(shí)現(xiàn)售價(jià)能有較大的提升，保證利潤價(jià)值。1.首批貨源：主推西南側(cè)、北側(cè)相對較差的房源，以利于后期售價(jià)的提高。因本項(xiàng)目樓層數(shù)較多，低層與高層的價(jià)格相差較大，為了避免高樓層戶型后期大量積壓問題的出現(xiàn)，本項(xiàng)目采用高、中、低樓層整合推出，以壓縮銷售周期和實(shí)現(xiàn)利潤最佳化。2.二批貨源主推東南、南側(cè)相對較好的房源。高、中、低樓層整合推出。成本導(dǎo)向參考法

公寓直接綜合建造成本：近53400元/㎡(稅后)若考慮精裝修需增加成本：300-500元/㎡因此本項(xiàng)目毛坯房直接綜合成本：不低于5300元/㎡精裝修房直接綜合成本：不低于5700元/㎡（不建議做精裝修房）四、價(jià)格策略結(jié)合項(xiàng)目定位品質(zhì)與市場需求綜合定價(jià)住宅入市銷售價(jià)（毛坯）：5900元/㎡力爭整體銷售均價(jià)突破6000元/㎡備注：項(xiàng)目成本構(gòu)成詳見第七章成本核算收益法商業(yè)價(jià)格定位項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨穑?5元/㎡/月投資回收期：160個(gè)月12000元/㎡備注：目前常州商鋪投資收回期在10至15年?？紤]投資風(fēng)險(xiǎn)因素，本項(xiàng)目取其中值13年零6個(gè)月。低開穩(wěn)走，高收

“低開穩(wěn)走”是結(jié)合市場實(shí)際的前提下，同時(shí)兼顧速度與效益，保持價(jià)格的穩(wěn)定（指相對穩(wěn)定），在市場情況良好的情況下，小幅頻提，穩(wěn)健升價(jià)，以增強(qiáng)市場信心，也有利于項(xiàng)目整體的銷售和價(jià)格的拉升。五、項(xiàng)目形象推廣定位酒店級服務(wù)，摩卡式生活摩卡365

365天無比快樂的摩卡生活摩卡365：對于白領(lǐng)階層摩卡是愛、是溫情、是無盡的浪漫情懷。對于常州的生意人來說，咖啡壺里煮的是沉浮，咖啡桌上彌漫著人生的哲學(xué)，而咖啡的芬芳，足以包容世間的滄桑，是一處心靈靠岸的港灣。人們亦沉淪在咖啡里，尋找心靈飛翔的理由。365是個(gè)美好的周期，寓意在這里每天都可以享受到無比快樂的咖啡人生哲學(xué)、舒適的綠化和優(yōu)雅的建筑。摩卡365融合了咖啡般的人生哲學(xué)、美景和建筑藝術(shù)，值得一生品味。

案名定位案名詮釋六、營銷推廣體系園林景觀在園林小品設(shè)計(jì)上以咖啡文化點(diǎn)睛在社區(qū)內(nèi)部形成濃郁的咖啡文化氛圍。如咖啡豆雕塑、咖啡杯雕塑、喝咖啡的人雕塑及咖啡文化墻等。特色化推廣體系項(xiàng)目名稱：廣告總精:項(xiàng)目定位：推廣概念：品質(zhì)、服務(wù)、生活、投資表現(xiàn)風(fēng)格：時(shí)尚、品質(zhì)、經(jīng)典為主要創(chuàng)意表現(xiàn)風(fēng)格酒店式服務(wù)公寓摩卡365生活就像摩卡，完全投資365在市場競爭方面，

“摩卡生活”概念的附加為我們贏得了決定性的競爭優(yōu)勢；在后期同區(qū)域乃至跨區(qū)域的市場競爭中，通過“摩卡生活”概念與項(xiàng)目的結(jié)合，核心賣點(diǎn)更加突出，超越了同期或后期的競爭對手，引領(lǐng)了市場概念和趨勢，比竟?fàn)帉κ指叱鲆粋€(gè)臺階，優(yōu)勢變得明顯；在項(xiàng)目差異性方面，

“摩卡生活”概念帶來的鮮明的、具有強(qiáng)烈時(shí)代感的生活主張、生活模式和生活標(biāo)準(zhǔn)，形成了明顯的項(xiàng)目個(gè)性和差異性；在項(xiàng)目主線方面，主題統(tǒng)籌了整個(gè)項(xiàng)目的文脈，貫穿項(xiàng)目的推廣全程，成為核心推廣主線，區(qū)位、戶型建筑風(fēng)格、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化、硬件設(shè)施、配套、投資價(jià)值等等每一個(gè)細(xì)節(jié)完全統(tǒng)籌在“摩卡生活”的大主題之下；在消費(fèi)者定位方面，

主題不僅有效的鎖定了目標(biāo)群體，而且成功地將目標(biāo)群體的社會特點(diǎn)標(biāo)簽化和概念化，同時(shí)也將成功吸引目標(biāo)群體的關(guān)注，使他們對號入座，自我標(biāo)簽；在產(chǎn)品定位方面，主題清晰界定了產(chǎn)品個(gè)性特點(diǎn)，確定了自由自在、隨心所寓、完全投資的產(chǎn)品特色，同時(shí)確定了產(chǎn)品的高品質(zhì)和以人為本的核心優(yōu)勢；以“摩卡生活”為核心實(shí)現(xiàn)特色化營銷三大關(guān)鍵亮點(diǎn)組成了項(xiàng)目特色化個(gè)性體系的核心內(nèi)容核心概念：生活就像摩卡三大關(guān)鍵：品質(zhì)、服務(wù)、生活高品質(zhì)產(chǎn)品

摩卡生活、完全投資酒店式服務(wù)摩卡365理性感性項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉如何將“摩卡365”包裝成更加豐富具體，更有銷售力、更能激發(fā)購買欲的差異化個(gè)性體系？

以項(xiàng)目目標(biāo)群體的基礎(chǔ)購買要素來看，（區(qū)位、產(chǎn)品、功能、投資價(jià)值）必須圍繞三大核心來定義和包裝：品質(zhì)、服務(wù)、生活、投資品質(zhì)1、區(qū)位：繁華中心，領(lǐng)地。尊處站北廣場商業(yè)圈，未來擁有站北廣場成熟的商務(wù)配套。緊靠國際零售巨頭歐尚，生活便利。成為一個(gè)生活、工作皆方便的絕佳領(lǐng)地。2、建筑：戶型：可變空間，商住皆宜。多功能空間規(guī)劃，30~60㎡均好性極強(qiáng)戶型，可以自由組合室內(nèi)空間，適合各類需求。公共空間：高檔裝修，完美體驗(yàn)。公共空間裝修高檔，大堂、走廊、電梯間，精雕細(xì)作中實(shí)現(xiàn)品質(zhì)生活的完美體驗(yàn)。商務(wù)層：魔幻空間，商機(jī)無限?？煞挚珊显O(shè)計(jì)，滿足不同企業(yè)需求，酒店式商務(wù)服務(wù)，醞釀著無限商機(jī)。3、升值：黃金板塊，升值無限。地段優(yōu)越，隨著整個(gè)商圈板塊的發(fā)展，有著巨大的升值潛力，加上較低的購買總價(jià)，可以獲得高額投資回報(bào)率。

除了產(chǎn)品的新穎性、創(chuàng)新性，還需要在生活理念上、情感上真正感動消費(fèi)者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢？于是就有了下面一段概念的提煉：不只是宣傳硬件——房子，更是渲染一種摩卡般的居住文化和生活方式，更是經(jīng)典文化在地產(chǎn)界的絕佳組合。生活找核心競爭力，滿足消費(fèi)者最高層次的隱性需求，即由USP到ULP（由獨(dú)特的推廣主張——獨(dú)特的人文生活主張）

“由產(chǎn)品內(nèi)涵發(fā)現(xiàn)生活就是摩卡”為核心推廣點(diǎn)生活藝術(shù)與建筑文化巧妙結(jié)合（生活就像摩卡：在建筑層面）生活藝術(shù)與物業(yè)服務(wù)完美統(tǒng)一（生活就像摩卡：在服務(wù)層面）

生活藝術(shù)與配套設(shè)施協(xié)調(diào)一致（生活就像摩卡：在享受層面）生活藝術(shù)與創(chuàng)新戶型實(shí)用一體（生活就像摩卡：在居住空間層面）生活藝術(shù)與區(qū)域融合（生活就像摩卡：在完全投資層面）

七、廣告執(zhí)行策略短期廣告投入策略目的：使項(xiàng)目知名度迅速提高。重點(diǎn)集中爆破策略目的：快速實(shí)現(xiàn)銷售創(chuàng)意活動造勢策略目的：使客戶親身體驗(yàn)項(xiàng)目的“摩卡”般生活氛圍，加深客戶印象，促成銷售。大眾媒體開道，小眾媒體全面滲透1、文化營銷策略為主線（售樓部內(nèi)摩卡咖啡制作展示；咖啡文化圖片展；咖啡與名人展等。）2、事件營銷策略點(diǎn)睛（摩卡故鄉(xiāng)之旅；講述自己的摩卡生活征文。）3、整合傳播策略鋪面（不同類型的客戶運(yùn)用不同的媒介策略，如經(jīng)營戶主要以項(xiàng)目現(xiàn)場包裝和一對一投放海報(bào)為主。）

媒體的選擇1.媒介策略2.推廣節(jié)點(diǎn)計(jì)劃開盤前營銷策略生活理念率先講述；摩卡概念沖擊視線；現(xiàn)場包裝吸引眼球；活動造勢聚集人氣。導(dǎo)入“生活就像摩卡”概念。通過形象廣告設(shè)計(jì)、樓盤包裝、售樓處、樣板房等硬件的塑造“生活就像摩卡”形象，在售樓部設(shè)置摩卡咖啡廳，使樓盤本身成為宣傳媒體，提升項(xiàng)目知名度；活動造勢：與知名coffeeshop聯(lián)合舉行摩卡的咖啡文化周活動，先聚人氣，吸引購房者眼球，建立口碑傳播，牢固樹立品牌形象?！鹃_盤及持續(xù)期策略】廣告：使摩卡概念風(fēng)靡促銷：摩卡生活全面體現(xiàn)促成：邊品咖啡邊簽約。1、深入講述“生活就像摩卡，完全投資365”2、創(chuàng)造開盤的轟動效應(yīng)，制造熱點(diǎn)“有勢造勢，無勢借勢”來聚人氣，使項(xiàng)目開盤順利入市。以摩卡品鑒會，迅速消化摩卡會員(認(rèn)購客戶)。3、該期間的價(jià)格應(yīng)該穩(wěn)定，此時(shí)價(jià)格策略是把項(xiàng)目各類產(chǎn)品，按戶型、位置、景觀、樓層、結(jié)構(gòu)等優(yōu)劣進(jìn)行不同分類，制定不同價(jià)格，以滿足不同層次消費(fèi)需求。清盤形象延展策略環(huán)境細(xì)節(jié)動人；服務(wù)細(xì)節(jié)感人；爭取二次營銷；1、產(chǎn)品接近飽和營銷后，摩卡生活全面顯現(xiàn)策略。把生活就是摩卡‘完全投資365的理念，全面顯現(xiàn)在景觀、會所及日常的服務(wù)中。使客戶擁有全新的居住感受，優(yōu)越的投資選擇。２、開展一對一營銷策略，做好老客戶的回訪和維護(hù)工作。利用口碑營銷全面爭取二次營銷高潮。３、利用價(jià)格杠桿。在清盤階段加大促銷力度，同步提高價(jià)格，造成樓盤升值現(xiàn)象。八、營銷推廣階段劃分08.3月—8月08.9月—12月09.1月—4月09.5月—09.8月蓄水期開盤強(qiáng)銷期持銷期清盤期logo、圍墻、宣傳品及包裝廣告牌、報(bào)紙等立體推廣項(xiàng)目形象，完成客源積累建議在2008.9月開盤，開盤強(qiáng)銷期以報(bào)紙廣告的力量，形成系列攻擊市場；現(xiàn)場的力量建立，宣傳包裝的個(gè)性，售樓處與樣板間的獨(dú)特吸引力；迅速跑量項(xiàng)目品牌效應(yīng)深化；相關(guān)活動舉行；以自然去化為主平穩(wěn)去化，保障利益九、售樓中心選址建議：鑒于本案實(shí)行差異化營銷策略，故售樓中心必須能充分展現(xiàn)項(xiàng)目形象、營造咖啡文化氛圍，同時(shí)必須為項(xiàng)目聚集人氣，提高項(xiàng)目知名度，特建議：本案未來售樓中心選址應(yīng)在“歐尚超市”附近為最佳！在摩卡365，你會發(fā)現(xiàn)——生活就像摩卡，完全投資365針對白領(lǐng)：摩卡是愛的調(diào)和，是溫暖的愛巢、是把自己融在景觀里的自我生活。針對企業(yè)經(jīng)營者：摩卡是自己哲學(xué)的歸宿，是商戰(zhàn)苦澀和收獲的調(diào)和，是為人生加力的心靈境界。廣告平面表現(xiàn)總原則摩卡365面對的是層次較高的現(xiàn)代白領(lǐng)（城市白領(lǐng)階層），為實(shí)現(xiàn)有效溝通，廣告須做到：具有深層次的文化品味和審美價(jià)值因?yàn)樗麄兇蠖际苓^良好的教育，文化層次較高，有一定的藝術(shù)鑒賞力有自己的觀點(diǎn)因?yàn)樗麄兞己玫墓ぷ鞅尘埃瑢χT多事物都有自己的獨(dú)到見解，廣告應(yīng)試圖在這方面引起他們共鳴平面創(chuàng)意風(fēng)格示意稿第七章、財(cái)務(wù)分析編碼工程項(xiàng)目計(jì)量單位工程量單價(jià)或

費(fèi)率造價(jià)或

費(fèi)用(元)樓面造價(jià)(元/M2)百分比(%)1.一、征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

00654477201816.4833.97%1征地費(fèi)（拍賣價(jià)）畝9.016494620.316585000001623.6530.37%2契稅元/平米585000000.04234000064.951.21%3土地增值稅元/平米2303860000.024607720127.892.39%

土地使用費(fèi)元/平米6005181080900.330.01%

二、前期工程費(fèi)元/平米

141297739.220.73%1地質(zhì)勘查費(fèi)元/平米60052.5150130.420.01%2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)元/平米360301.8648541.800.03%3建筑設(shè)計(jì)費(fèi)元/平米3603028100884028.000.52%4景觀設(shè)計(jì)費(fèi)元/平米360301.5540451.500.03%5