新政和南京細(xì)則解讀課件

2021年10月2021年10月2Ⅰ政策出臺背景Ⅱ政策內(nèi)容評析Ⅲ后續(xù)調(diào)控手段及其影響猜測Ⅳ

政策后房地產(chǎn)行業(yè)走勢預(yù)判2Ⅰ政策出臺背景Ⅱ政策內(nèi)容評析Ⅲ后續(xù)調(diào)控手段及其影響猜23Ⅰ政策出臺背景3Ⅰ政策出臺背景34IMF不斷調(diào)高對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期IMF近期不斷調(diào)高對世界經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期，世界經(jīng)濟(jì)增長率從4月份的4.2%上調(diào)至4.8%，說明世界經(jīng)濟(jì)的向好的勢頭明顯，同時，IMF也持續(xù)說明對于亞洲特別是中國經(jīng)濟(jì)的看好，預(yù)測中國今年的經(jīng)濟(jì)增長率為10.5%，雖然世界經(jīng)濟(jì)也面臨著經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險，但世界經(jīng)濟(jì)整體的向好的態(tài)勢開場顯現(xiàn)。世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭明朗IMF近期經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)測4IMF不斷調(diào)高對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期IMF近期不斷調(diào)高對世界經(jīng)濟(jì)45中國經(jīng)濟(jì)趨向軟著陸8月份宏觀數(shù)據(jù)好于預(yù)期7月份同比增速8月份同比增速工業(yè)增加值13.40%13.90%CPI3.30%3.50%PPI4.80%4.30%PMI51.20%51.70%出口35.60%34.40%社會消費(fèi)品零售總額17.90%18.40%固定資產(chǎn)投資24.90%24.80%房價指數(shù)10.30%9.30%新增信貸絕對值（億元）53285452經(jīng)濟(jì)增速小幅上升出口放緩，內(nèi)需走強(qiáng)貨幣退出速度放緩經(jīng)濟(jì)回落勢頭放緩再來看中國經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，8月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總體上好于預(yù)期，在7月份對經(jīng)濟(jì)下滑的預(yù)測逐漸濃烈的態(tài)勢下，8月份的數(shù)據(jù)無疑給各方振奮了信心，增速小幅上升，內(nèi)需逐漸走強(qiáng)，貨幣政策依然保持寬松的態(tài)勢，說明中國經(jīng)濟(jì)極有可能出現(xiàn)軟著陸的局面。并且9月PMI到達(dá)53.8%，持續(xù)出現(xiàn)上升。5中國經(jīng)濟(jì)趨向軟著陸8月份宏觀數(shù)據(jù)好于預(yù)期7月份同比增速8月56房地產(chǎn)市場回暖8月份北上廣住宅量價齊升8月份北上廣住宅成交量大幅上升8月份北上廣住宅成交均價上揚(yáng)在8月份中國經(jīng)濟(jì)回暖的態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)不俗，呈現(xiàn)出回暖的跡象。尤其是北上廣等一線城市，住宅市場表現(xiàn)出了量價齊升的態(tài)勢，這也在一定程度上說明了房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)好的趨勢下也在回暖。6房地產(chǎn)市場回暖8月份北上廣住宅量價齊升8月份北上廣住宅成交67房企資金鏈趨于穩(wěn)定從經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與流動負(fù)債比看，自今年以來，四大房企的這一比值都出現(xiàn)了大幅下降，這說明四大房企的流動性狀況趨于減弱，與2021的比照看，07年三季度也出現(xiàn)了陡然的下探趨勢，于是在08年初出現(xiàn)了一波房地產(chǎn)的降價潮，但是今年一季度后流動性趨于平緩，說明房企經(jīng)歷了上次的調(diào)控后，很注意現(xiàn)金的流動性狀況，因此整體上趨于穩(wěn)定，好于08年。大型房企流動性減弱，但整體好于08年四大房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額/流動負(fù)債趨勢圖7房企資金鏈趨于穩(wěn)定從經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與流動負(fù)債比78理想水平行業(yè)平均水平從速動比率的狀況也能看出以上的情況，速動比率=〔流動資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款-待攤費(fèi)用〕/流動負(fù)債，它的上下能直接反映企業(yè)的短期償債能力強(qiáng)弱，考察企業(yè)流動資產(chǎn)中迅速變現(xiàn)的能力。從圖中可以看出，四大房企的速動比率先是大幅下降，后趨于平穩(wěn)，也說明政策雖然導(dǎo)致了四大房企的短期償債能力有壓力，但有微弱的好轉(zhuǎn)跡象。房企資金鏈趨于穩(wěn)定大型房企短期償債能力趨于平穩(wěn)四大房企速動比率趨勢圖8理想水平行業(yè)平均水平從速動比率的狀況也能看出以上的情況，速89保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額萬科集團(tuán)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額房企資金鏈趨于穩(wěn)定現(xiàn)金流狀況逐漸好轉(zhuǎn)從保利和萬科上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額看，兩者雖然都為負(fù)值，但是第二季度比第一季度有明顯的好轉(zhuǎn)現(xiàn)象，這一定程度上得益于適時的定價和降價策略，讓房企較快地回籠了局部現(xiàn)金，保證了資金鏈的穩(wěn)定和長期開展。9保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額萬科集團(tuán)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額房企資910背景總結(jié)政策出臺底氣十足綜上所述，此番政策出臺看似突然，毫無征兆，卻也在情理之中。國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭明朗，中國經(jīng)濟(jì)探底風(fēng)險減弱，以及8月，9月以來各地房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢，房企資金鏈也在緊張中逐漸保持了穩(wěn)定順暢，再加上國慶長假會在很大程度上帶動成交的放量，政府遏止房價上漲的政策實(shí)施效果面臨挑戰(zhàn)，都使得此番調(diào)控政策的出臺既實(shí)屬必然，又底氣十足。10背景總結(jié)政策出臺底氣十足綜上所述，此番政策出臺看似突然，1011房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停三套房貸限購套數(shù)增加有效供給囤地捂盤行為的懲罰忽如一夜暴風(fēng)來政策關(guān)鍵點(diǎn)在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)上升的背景下，在房地產(chǎn)市場“量價齊升〞的向好形勢下，9月29日中央有關(guān)部委出臺措施遏制局部城市房價過快上漲，旨在繼續(xù)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀政策調(diào)控的力度。這一政策的出臺，不僅之前沒有預(yù)兆，而且發(fā)布于國慶長假的前夕，如一顆重磅炸彈，在輿論中炸開了花。11房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停三套房貸限購套數(shù)增加有效供給囤地捂盤行為的11124.17國十條9.29國五條出臺背景

世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況好于預(yù)期一季度經(jīng)濟(jì)在2009年回暖的基礎(chǔ)上持續(xù)向好3月.4月商品房成交量明顯回暖世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢良好中國經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險減弱8月.9月房地產(chǎn)市場“量價齊升”的向好勢頭各地后續(xù)細(xì)則4月23日青島細(xì)則4月30日北京細(xì)則5月21日廣州細(xì)則9月30日深圳細(xì)則10月1日廈門細(xì)則10月7日上海細(xì)則10月12日南京細(xì)則各地細(xì)那么梨花開兩次新政的背景比較各地反響較為積極和迅速比較這兩次政策出臺的背景，可以看出其具有一定的相似性，都是在經(jīng)濟(jì)有向好的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場成交量和價格較為高漲的時期，這也說明9.29政策是4.17政策的更進(jìn)一步的推進(jìn)，具有一致性。從各地的反響看，此番政策出臺后，各地反映迅速，細(xì)那么跟進(jìn)很及時，同時被認(rèn)為本該在世博后出臺的上海細(xì)那么也突然出爐，這說明此番政策使得各地已將遏制房價作為最重要的政治任務(wù)來對待。124.17國十條9.29國五條出臺背景世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情1213政策出臺的反響總結(jié)各地反響較為積極迅速比較兩次調(diào)控政策出臺的背景，可以發(fā)現(xiàn)某些相似的特征，都是在經(jīng)濟(jì)回暖和房地產(chǎn)市場價格攀升的時間段，但是這一次，各地的反響明顯要快于4月份“國十條〞出臺的后續(xù)效果，特別是10月短短不到兩周時間內(nèi)包括南京上海等四市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)那么的相繼出臺，也在一定程度上說明了遏制房價的過快增長這項政治任務(wù)日益被提上了重要位置。13政策出臺的反響總結(jié)各地反響較為積極迅速比較兩次調(diào)控政策出1314Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析

市場銷售分析整體政策評價14Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場1415……………929政策與417政策比較四個商業(yè)信貸一刀切切斷資金支持全國統(tǒng)一抑制需求二套嚴(yán)令首付五成，利率倍以上——強(qiáng)制切斷不合理的改善性需求90平米以下首套首付提升一成——強(qiáng)制切斷不合理的首套自住需求三套房停貸——強(qiáng)制切斷投資需求的信貸杠桿開場對二、三線實(shí)施異地限購——收縮了資本跨區(qū)流動范圍地方政府被收權(quán)，支持房地產(chǎn)需求的信貸自由度進(jìn)一步降低。需求方資金鏈?zhǔn)站o，資金投向受到管制，資金動能萎縮。15……………929政策與417政策比較四個商業(yè)信貸一刀切1516成交面積90平方米以下91～143平方米144平方米以上8.26～9.25311546377365913994.26～5.2525972543380389523增幅19.95％-13.01％2.09％成交面積0～60萬60～150萬150萬以上8.26～9.251933973195342673794.26～5.2596286420150266614增幅100.85％23.94％0.28％需求的釋放是全方位的隨著國十條政策消退，9月的成交量相比國十條后的1個月成交均大幅上升。其中上升幅度從大到小依次是剛性低總價小戶型，改善性中等套型、和高總價豪宅。準(zhǔn)剛性需求經(jīng)過半年的積累，到達(dá)釋放條件；豪宅成交占總面積比例雖然較小，但因?yàn)檩^高的總價和單價高，具備了拉高全市均價的能力，最終能夠產(chǎn)生極強(qiáng)的房價上升預(yù)期。需求管理政策是短期有效的政策，無法長期壓制需求短期內(nèi)〔9月)房地產(chǎn)市場成交突然回暖，南京市場成交量相比新政后的1個月時間內(nèi)均有大幅上升，需求被壓抑的時間短，爆發(fā)的力量大。需求釋放的全方位性和強(qiáng)爆發(fā)力決定了需求管理的全面性，而非過往保障自住，壓制投機(jī)的準(zhǔn)確打擊。全面打擊而非精準(zhǔn)打擊南京市場不同面積住宅段成交回暖比較南京市場不同總價住宅成交回暖比較929政策與417政策比較16成交面積90平方米以下91～143平方米144平方米以上1617信貸政策對于一線城市地方政府受到問責(zé)制和政績考核的壓力更大了，信貸政策涉及總體未變，只能算重申和嚴(yán)令地方政府執(zhí)行，心理影響較大?？傮w來看，需求短期內(nèi)必然大幅減少，但是二三線城市由于地方政府仍有政策操作自由度，壓力小于一線城市的壓力。對于二三線城市，929新政內(nèi)信貸內(nèi)容屬于新添加內(nèi)容，當(dāng)?shù)匦枨髸驗(yàn)樾刨J政策收緊而減少。對于限購措施仍然由地方政府自由把握，對于二三線城市政府的約束力小。異地購房的限制筑起了大壩，阻擋從一線城市壓縮外流的資金流向二三線城市。一線城市二線城市對一線城市和二三線城市需求影響異同929政策與417政策比較17信貸政策對于一線城市地方政府受到問責(zé)制和政績考核的壓力更1718契稅和所得稅政策政策壓制需求政策更改內(nèi)容契稅所得稅自10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。90平方米及以下唯一普通住房，減按1%稅率征收契稅。出售自有住房并在１年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。以價值200萬、盈利50萬的房產(chǎn)計評價政策效果新政前，家庭中某一成員滿足唯一90平米以下普通住房條件即可享受優(yōu)惠0新政后，家庭中所有成員必須全部滿足唯一90平米普通住房條件方可享受優(yōu)惠房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房款的1%，所得稅為10萬或2萬（按計稅方式不同）契稅政策局部更改，縮小了擁有唯一90平米以下普通住宅家庭的范圍，提高了改善性需求的門檻。所得稅政策更改用意是提高短期〔一年內(nèi)〕住宅投機(jī)交易的本錢，對于中長期改善行為，政策效果中性。契稅減少優(yōu)惠范圍，改善性需求需求被壓抑。所得稅優(yōu)惠取消減少短期交易行為，投機(jī)需求被壓抑。929政策與417政策比較18契稅和所得稅政策政策壓制需求政策更改內(nèi)容契稅所得稅自1819中央政府重壓地方政府“被〞加強(qiáng)執(zhí)行截至8月末保障性住房已開工220萬套，占全年方案的75%，其中，廉租住房開工率75%、公共租賃住房開工率85%。各類棚戶區(qū)改造開工190萬套，占全年方案的65%。城市棚戶區(qū)改造開工率70%。今年以來，保障性安居工程已完成投資4700億元。保障房政策重壓效果或許有限方案——保障性住房300萬套、棚戶區(qū)改造住房280萬套財稅〔2021〕88號文件要求公共租賃住房建立和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠，支持保障房建立嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)展約談，直至追究責(zé)任。929政策與417政策比較19中央政府重壓地方政府“被〞加強(qiáng)執(zhí)行截至8月末保障性住房已1920保障房政策頻出效果或許有限部分城市保障房計劃南寧今年在建2萬套武漢3年內(nèi)4.13萬套青島8000套昆明3年內(nèi)16萬套，其中農(nóng)村保障性住房10萬套?？诮衲?.6萬套廣州4萬套深圳5萬套上海計劃1200萬平方米，約合13萬套；今年可達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)約330萬平方米，約合3.7萬套南京2010年保障住房達(dá)到650萬方，約7萬套供給占比小深圳保障房用地僅占今年商品住宅供地方案份額9％；南京的保障房方案雖到達(dá)650萬方，短期無法形成供給。形成供給所需時間長武漢昆明等二線城市大多方案在三年內(nèi)完成保障房任務(wù)，而對今年完成目標(biāo)回避，打得是一個拖字牌。地方政府積極性不高保障房建立缺乏拉動地方經(jīng)濟(jì)的優(yōu)異政績，迫于政治任務(wù)壓力，地方政府短期內(nèi)加快保障房建立，后續(xù)投資未知幾何。保障房方案929政策與417政策比較20保障房政策頻出效果或許有限部分城市保障房計劃南寧今年2021經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同〞等行為市場監(jiān)管之二開發(fā)商拖延開竣工時間、捂盤惜售、土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)輿論監(jiān)視暫停融資、貸款和購地依法查處手段市場監(jiān)管有意圖缺強(qiáng)力手段市場監(jiān)管效果有限的原因——對于違法違規(guī)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)——缺乏地方機(jī)關(guān)人力查證全部違法違規(guī)事件——執(zhí)法權(quán)大局部歸地方，力度由地方掌握——有償新聞遍地，輿論缺乏公信力市場監(jiān)管之一929政策與417政策比較21經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同〞等行2122本輪政策依舊是一個短期的不可持續(xù)的的調(diào)控，其意圖在于壓制短期需求釋放，等待未來供給形成，以期在未來某一時期到達(dá)供求平衡。這樣既保證了房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，又不影響經(jīng)濟(jì)開展。四個商業(yè)信貸一刀切切斷短期需求，難改長期需求契稅和所得稅政策總體壓制改善和投機(jī)需求限購措施仍然由地方政府自由把握，二三線城市壓力小保障房政策重壓，形成供給耗時長，規(guī)模不大，效果差實(shí)施市場監(jiān)管手段有限，較易躲避23456929新政總結(jié)問責(zé)制度明確地方政府義務(wù)，強(qiáng)制地方采取實(shí)際行動122本輪政策依舊是一個短期的不可持續(xù)的的調(diào)控，其意圖在于壓制2223Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場銷售分析整體政策評價23Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場2324盡管南京細(xì)那么根本是國五條的延續(xù)和進(jìn)一步細(xì)化，但其中也不乏一些創(chuàng)新的執(zhí)行措施需要被關(guān)注24盡管南京細(xì)那么根本是國五條的延續(xù)和進(jìn)一步細(xì)化，但其中也不2425需求壓制力度大南京細(xì)那么解讀9/29調(diào)控細(xì)則10/12南京5條細(xì)則抑制需求措施抑制需求措施強(qiáng)制禁止強(qiáng)制禁止非強(qiáng)制性異地購房停貸：對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。調(diào)整首付和利率：首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停貸。嚴(yán)控消費(fèi)貸款用于購買住房。

銀行限貸：首套三成，二套五成1.1倍利率，三套及以上住房停貸，禁止消費(fèi)性貸款用于購買住房，非本市居民應(yīng)提供1年以上的本地個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。積極準(zhǔn)備房產(chǎn)稅：按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準(zhǔn)備工作。

限制購買三套房：嚴(yán)控投機(jī)炒房。保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。嚴(yán)控投機(jī)炒房，對違反上述規(guī)定、不能提供相關(guān)證明的，銀行不予貸款，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理權(quán)屬登記。調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策：自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；90平方米及以下普通住房，減按1%稅率征收契稅；其它一律按3%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。自2010年10月20日起停止執(zhí)行我市的自住改善型購房補(bǔ)貼政策。南京細(xì)那么對于需求管理進(jìn)展了強(qiáng)化。除了9.29調(diào)控包含的銀行限貸和行政限購內(nèi)容外，還著重強(qiáng)調(diào)限制第三套房的購置，嚴(yán)控消費(fèi)貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場。其次嚴(yán)格控制異地投資購房，對無納稅證明或社保繳納的非本地居民暫停發(fā)放銀行貸款。南京對于住宅需求的壓制強(qiáng)于929新政的力度。需求管理政策的比較25需求壓制力度大南京細(xì)那么解讀9/29調(diào)控細(xì)則10/12南2526對于需求壓制并不區(qū)分投資目的還是自住目的首套房首付3成=壓制首次置業(yè)剛需第三套房停貸＋限制局部三套房購置＝即使全款購房也有可能買不了三套房買二套房首付5成，利率倍＋嚴(yán)控消費(fèi)貸款進(jìn)入樓市＝壓制改善性購房需求南京細(xì)那么對住宅需求壓制范圍廣南京細(xì)那么解讀政策重點(diǎn)在于打擊投資需求，手段包括限購限貸，提高第二套房付款門檻，禁購三套房等，以降低杠桿率。但政策不回避壓制改善性需求和剛性需求。南京細(xì)那么不僅沒有強(qiáng)調(diào)保護(hù)改善性需求和首次置業(yè)需求，反而在銀行貸款方面設(shè)定了一刀切的限制，以提高購置準(zhǔn)入門檻。政策關(guān)于需求管理的核心內(nèi)容就是短期內(nèi)限制買房需求，里面既包括投資需求，也包括剛需和改善性需求。因此，短期內(nèi)各類需求大幅下降或不可防止。26對于需求壓制并不區(qū)分投資目的還是自住目的首套房首付3成=2627南京細(xì)那么解讀限購措施詳解南京的限購措施是限制購置三套房，同時未界定清楚三套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，顯然不如同為一線城市的深圳嚴(yán)厲。南京限購未規(guī)定政策完畢時間，但是用了暫時一詞，預(yù)示政策仍為過渡性，但持續(xù)時間待定。城市政策內(nèi)容北京限購令北京家庭只能新購一套商品住房。深圳限購令本市居民家庭限購2套、符合條件的外來居民限購1套；暫停本市擁有2套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。廈門限購令即日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。上海限購令在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房）。寧波限購令本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購1套住房；能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房。南京限購令暫時限制購買第三套住房。嚴(yán)控投機(jī)炒房，對違反上述規(guī)定、不能提供相關(guān)證明的，銀行不予貸款，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理權(quán)屬登記。限購政策比較27南京細(xì)那么解讀限購措施詳解南京的限購措施是限制購置三套房2728單純的強(qiáng)制限購政令抑制當(dāng)前成交，實(shí)質(zhì)僅是將需求推后而非“消除〞。只要樓市增值的預(yù)期仍存，人們定然會千方百計挖掘制度漏洞。南京細(xì)那么解讀限購措施有效性存疑限購令效果不如人意北京此前的“限購令〞結(jié)局就是一個印證。北京限購未實(shí)質(zhì)性松動價格。官方數(shù)據(jù)說明，限購后的6月份，北京房屋銷售價格同比上漲13.5%；深圳公布限購令后的國慶黃金周里房地產(chǎn)成交反而出現(xiàn)上升，國慶前六天深圳共成交新房2313套,相當(dāng)于去年同期的近四倍。其中10月1日和4日,新房成交更是到達(dá)656套和600套，創(chuàng)今年新房成交量的最高紀(jì)錄。各種躲避“技巧〞層出不窮諸如假離婚、辦假身份證、假社保證、找親戚聯(lián)名等所謂“妙招〞也漸次浮出水面。28單純的強(qiáng)制限購政令抑制當(dāng)前成交，實(shí)質(zhì)僅是將需求推后而非“2829相比929新政，南京細(xì)那么對于需求管理的創(chuàng)新不多需求管理主要包括差異化信貸、住宅限購政策效果具有明顯的短期性需求總結(jié)南京細(xì)那么解讀政策著力點(diǎn)依舊在于短期壓制需求爆發(fā)29相比929新政，南京細(xì)那么對于需求管理的創(chuàng)新不多需求總結(jié)2930供給政策比較南京細(xì)那么解讀929新政南京細(xì)則強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大中小套型和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃加快保障房、普通商品房住房建設(shè)強(qiáng)化住房用地和住房建設(shè)管理，確保保障性住房、危舊房改造和中小套型普通商品住房用地市國土、規(guī)劃、住建等部門要加快保障性住房、普通商品住房等項目行政審批，加快住房項目的供地、建設(shè)、上市。制定出臺公共租賃住房（含人才公寓）建設(shè)管理辦法繼續(xù)推進(jìn)舊住宅區(qū)整治出新、危舊房片區(qū)（工礦區(qū)、棚戶區(qū)）改造，多渠道改善人民群眾居住條件。平抑市場，促進(jìn)開發(fā)商降低價格強(qiáng)化土地供應(yīng)，增加短期可供應(yīng)數(shù)量行政手段輔助，加快供應(yīng)完善租賃住房辦法，分流市場居住需求多手段渠道分化市場需求南京細(xì)那么對于供給管理的特色在于有短期措施〔加快保障房上市〕，也有長期措施〔多渠道改善〕既有主動增加供給的措施，也有促進(jìn)開發(fā)商提早預(yù)售的措施。南京細(xì)那么對于供給管理的措施具有一定的可實(shí)行性和全方位性，政策促供力較強(qiáng)。南京細(xì)那么與929新政的供給管理比較30供給政策比較南京細(xì)那么解讀929新政南京細(xì)則強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大中小3031南京細(xì)那么解讀預(yù)售制度微調(diào)無助于加大供給領(lǐng)取預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)制微調(diào)原先小高層、高層住宅完成項目工程2/3，多層住宅結(jié)構(gòu)封頂現(xiàn)在新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價、“一套一標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報價格，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需要調(diào)高的必須重新申報。對定價明顯高于周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目要加強(qiáng)土地增值稅清算和稽查。調(diào)整目標(biāo)鎖定申報價格。限制開發(fā)商過高定價，對開發(fā)商新房源入市會有一定影響。南京市有關(guān)部門依舊打著減少高價房供給，壓低全市成交均價，作出政績的算盤。31南京細(xì)那么解讀預(yù)售制度微調(diào)無助于加大供給領(lǐng)取預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)制3132南京細(xì)那么解讀供給總結(jié)保障房短期增加供給效果未明推進(jìn)舊住宅區(qū)整治出新、危舊房片區(qū)改造，多渠道改善人民群眾居住條件。有關(guān)部門依舊希望“做低均價〞博取政績保障性住房短期內(nèi)無法形成大面積的供給量，遠(yuǎn)水難解近渴短期供給缺乏困局依舊沒有改變政府所能完成的只是增加未來供給32南京細(xì)那么解讀供給總結(jié)保障房短期增加供給效果未明保障性住3233Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場銷售分析整體政策評價33Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場33全市認(rèn)購、成交情況可以看出，929政策出臺前后市場表現(xiàn)比照明顯，國慶期間不管認(rèn)購還是成交量都出現(xiàn)下滑，且降幅劇烈；之后有所上升，隨著10.7上海細(xì)那么出臺，南京細(xì)那么即將出臺的風(fēng)聲也傳出，多家樓盤推房或大幅度優(yōu)惠以換取銷量，成交量出現(xiàn)“井噴〞。全市認(rèn)購、成交情況可以看出，929政策出臺前后市場表現(xiàn)比照明3435Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場銷售分析整體政策評價35Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場3536“史上最嚴(yán)〞的悖論德國經(jīng)歷告訴我們，只要有嚴(yán)格的法律制度，房價是可以被穩(wěn)定的。但德國和我們不同，沒有房地產(chǎn)的蓬勃開展，其經(jīng)濟(jì)仍能靠技術(shù)創(chuàng)新帶動。而我國處于的是工業(yè)化帶動房地產(chǎn)，房地產(chǎn)反哺工業(yè)化的工業(yè)化初級階段。整體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴性很強(qiáng)，政策的嚴(yán)厲程度是有底限的。并且在我們一黨制的國家體制中，既缺乏必要的法律準(zhǔn)備，也缺乏必然的制定相關(guān)法律的政治根底。法律制定的嚴(yán)肅性和可執(zhí)行性從來就是個大問題。與過去的調(diào)控政策比較，或許本輪調(diào)控是史上最嚴(yán)的調(diào)控，但是與國外經(jīng)歷比較，本輪調(diào)控政策仍是速效保心丸，效果可期待性不強(qiáng)。憲法制約政府?？钛a(bǔ)貼和低利率支持高稅收打擊炒房確定客觀合理指導(dǎo)價憲法將政府為國民提供住房保障列為首要目標(biāo)之一，85%以上的德國人享有不同額度的購房或租金補(bǔ)貼買賣房產(chǎn)先要交評估價值1%―1.5%的不動產(chǎn)稅和3.5%的交易稅，獲利要交15％的差額贏利稅對地價房價實(shí)行獨(dú)立評估形成指導(dǎo)價。房價超過指導(dǎo)價20%構(gòu)成違法，賣方面臨最高5萬歐元罰款；超過50%最高可判三年徒刑。德國儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變?nèi)陜?nèi)房租不能提高超出20%，否則違法；如房東所定房租超出“合理房租”20%，受巨額罰款，超出50%構(gòu)成犯罪嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡聡?jīng)歷與隨意的調(diào)控政策36“史上最嚴(yán)〞的悖論德國經(jīng)歷告訴我們，只要有嚴(yán)格的法律制度3637土地兼并是根本性問題土地兼并具有歷史必然性歷史證明，土地總會從集中到分散，再到集中，只不過分散到農(nóng)民手中是王朝興盛的標(biāo)志，集中于大地主手中都是統(tǒng)治階級滅亡的喪鐘。當(dāng)代土地兼并表現(xiàn)形式略有變化生產(chǎn)力開展使得工人和效勞業(yè)從業(yè)人員成為社會根本階層，也使得土地的社會屬性成為核心屬性；收入水平上升使得住宅需求成為人的主要欲望之一；土地使用權(quán)成為了主要兼并對象；購置土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)成為主要兼并方式?！凹舻恫瞑曉炀土说胤秸恋丶娌⒌闹髁姷匚蛔詈玫乃咎锂€產(chǎn)約800公斤，每畝收購價約為1520元，本錢為840元，每畝毛收益為680元，即使按年收三季，三十倍的最高補(bǔ)償，收購農(nóng)民的地價為6.1萬元/畝。政府轉(zhuǎn)手時課可獲利數(shù)倍甚至數(shù)十倍。以上海為例，洞涇動遷安置地塊120萬/畝，奉城鎮(zhèn)工業(yè)地塊28.5萬/畝，地王黃浦江沿岸E18地塊(9-3)那么高達(dá)5918萬元/畝?？梢娮畹偷脑鲋狄渤^了四倍。37土地兼并是根本性問題土地兼并具有歷史必然性歷史證3738城鎮(zhèn)化率依舊是促進(jìn)房地產(chǎn)市場蓬勃開展的主動力S曲線低于50%農(nóng)村人口向城市遷入為主超過50%，低于70％人口從小城市進(jìn)入大城市階段，大城市優(yōu)先發(fā)展接近70%城市郊區(qū)化階段，城市郊區(qū)人口優(yōu)先增長，形成大量的衛(wèi)星城城市化與工業(yè)化是伴生體。農(nóng)村人口多，工業(yè)根底薄弱是我國經(jīng)濟(jì)的根本根底。要開展經(jīng)濟(jì)，就必須要開展工業(yè)，要開展工業(yè)就必須進(jìn)展城市化，也就意味著必須開展房地產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)化就是農(nóng)村城市化，農(nóng)民工人化。政策的嚴(yán)厲程度是一只紙老虎，需求不會因?yàn)檎{(diào)控政策而消失，只是暫時隱藏起來。8億農(nóng)民的生存開展問題是上至中央下至地方的頭疼問題雖老調(diào)重談，但需求仍是王道38城鎮(zhèn)化率依舊是促進(jìn)房地產(chǎn)市場蓬勃開展的主動力S曲線低于53839城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的住宅需求長期旺盛支撐房價上海目前城市化率超過88％，已經(jīng)到達(dá)城市化后期，城市化產(chǎn)生的注住宅內(nèi)部需求不大；但是城鎮(zhèn)化等于農(nóng)民工人化，中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化使得大量人口涌入上海尋找工作時機(jī)，外部需求巨大。上海人口數(shù)量變化呈現(xiàn)顯著的線性關(guān)系，據(jù)此估算，至2021年絕對人口數(shù)量可到達(dá)2125萬，而人均建筑面積可到達(dá)30平方米，所需住宅存量面積6.375億平方米，相比2021年的存量面積5.02億平方米，增加1.355億平方米或26.48％的住宅面積。城鎮(zhèn)化釋放著巨大的住宅市場需求，政策壓制無助于滿足這些需求，只能延緩需求釋放。人口變化與趨勢圖人均居住面積變化與趨勢圖萬人平方米雖老調(diào)重談，但需求仍是王道39城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的住宅需求長期旺盛支撐房價上海目前城市化率超過3940延遲需求爆發(fā)積極建立保障房將攤子留給后來人長期增供給短期壓需求政府如意算盤南京細(xì)那么總結(jié)40延遲需求爆發(fā)長期增供給短期壓需求政府如意算盤南京細(xì)那么總4041Ⅲ后續(xù)調(diào)控手段及其影響猜測41Ⅲ后續(xù)調(diào)控手段及其影響猜測4142

3.涉及層面2.稅率上下

4.出臺時間

1.調(diào)控目的房地產(chǎn)調(diào)控的目的主要是以穩(wěn)定房價為主，此番9.29新政假設(shè)能在一定程度上鎖定價格，房產(chǎn)稅的出臺可能性將減弱猜測一：房產(chǎn)稅出臺開征條件不具備在不適當(dāng)?shù)亩惵氏拢锌赡茉斐捎蟹空叩摹皰伔卡曅?yīng)未現(xiàn)，而房產(chǎn)稅卻有可能成為中低收入者“破產(chǎn)〞的一大因素房產(chǎn)稅涉及層面眾多，如果設(shè)置不合理，不僅不能帶來房價調(diào)控成功，而且還會造成房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的硬著陸或者房價的再次暴漲，使得行業(yè)開展扭曲第四季度到明年一季度將有大量供給量上市，這也是把握市場走勢，觀察房價漲跌的關(guān)鍵時點(diǎn)，房產(chǎn)稅出臺與否或許要等到對這段時間的觀察后再定奪。在當(dāng)前房價調(diào)控屢屢未能有實(shí)質(zhì)性奏效的背景下，房產(chǎn)稅被視為最后的“核武器〞或者殺手锏，與市場上屢次傳言滬深兩市率先進(jìn)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)相照應(yīng)。在此番調(diào)控深入的形勢下，假設(shè)能減弱對房價大幅上漲的預(yù)期，穩(wěn)定房價，房產(chǎn)稅出臺的可能性就較小。423.涉及層面2.稅率上下4.出臺時間1.4243月還款額30年貸款數(shù)額(萬）80100150200基準(zhǔn)稅率1.1倍0.8121.0151.52252.03根據(jù)所列表格，如果按照二套房50％的首付比例來算，160萬房子的貸款80萬住宅月供為8120。根據(jù)流傳甚廣的0.3％～0.4％的房產(chǎn)稅率計算，該購置者年繳納房產(chǎn)稅4800～6400；而價值400萬的住宅需每年多支出1.2萬～1.6萬，相對于月供2萬還款，相當(dāng)增加大半個月的月供。征收房產(chǎn)稅將會增加貸款人的還款壓力房產(chǎn)稅估算房產(chǎn)稅效果房產(chǎn)稅提高需求門檻(萬元）房產(chǎn)總價160200300400稅率0.30%0.480.60.91.20.40%0.640.81.21.6貸款額43月還款額30年貸款數(shù)額(萬）80100150200基準(zhǔn)稅4344美國是一個最好的例子。開場實(shí)行州差異化的地稅征收時,1991年的房價指數(shù)為78.53,而1998年上升到了82.7,2007年上升到了危機(jī)之前的221.31，危機(jī)后最低跌至150.44。同樣的，物業(yè)稅也沒有阻止香港臺灣和澳大利亞房價的周期性上升。上升周期下跌周期開征物業(yè)稅綜合來看，房產(chǎn)稅只是降房價的輔助手段，短期或會有顯著效果，長期效果是中性的。長期來看，房產(chǎn)稅對價格的影響是中性的房產(chǎn)稅效果香港、臺灣、澳大利亞房地產(chǎn)走勢圖美國十個大中城市房地產(chǎn)價格走勢圖44美國是一個最好的例子。開場實(shí)行州差異化的地稅征收時,194445長期會影響房地產(chǎn)市場的供給構(gòu)造收稅的住宅主要集中于高端住宅，其投資性或會更加明顯。收稅住宅的市場化程度可能提高，價格波動或較大。在長期，地方政府或許會為了增加財政收入而擴(kuò)大稅基，對高端市場來說是潛藏的政策隱患。房產(chǎn)商在進(jìn)展房產(chǎn)開發(fā)時，將更多地從消費(fèi)性房產(chǎn)的需求特征考慮，在商品房的檔次、面積及功能方面更多地傾向群眾消費(fèi)者收稅的住宅市場不收稅的住宅市場稅收紅線高端市場中低端市場投資市場自住市場房產(chǎn)稅效果45長期會影響房地產(chǎn)市場的供給構(gòu)造收稅的住宅主要集中于高端住4546通脹方面：主要是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較低及翹尾因素影響，四季度翹尾因素會逐漸減弱人民幣升值方面：雖然人民幣兌美元近期持續(xù)升值，但幅度不大流動性方面：央行自今年初以來連續(xù)三次提高存款準(zhǔn)備金率，減少了通過加息收緊流動性的可能猜測二：加息可能性不大考慮到美國.日本等興旺國家正在實(shí)行量化寬松政策等國際因素，國內(nèi)通脹壓力四季度將逐步減弱，流動性收緊的可能性降低等因素的影響，央行近期加息的可能性并不大。央行第二季度貨幣政策報告中，也提出了“動態(tài)微調(diào)〞的觀點(diǎn)，這也可以理解為管理層并不想動用利率工具的深層含義。46通脹方面：主要是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較低及翹尾因素影響，四季4647短期內(nèi)推高資產(chǎn)價格的上升國內(nèi)外貨幣寬松的環(huán)境短期內(nèi)房價還是會有所上漲日本：10月5日實(shí)施了包括零利率在內(nèi)的綜合寬松金融政策美國:目前正在醞釀第二輪量化寬松政策

澳大利亞：近期暫停加息自08年底提出適度寬松的貨幣政策以來，全社會的貨幣供給一直都維持在高位，直到2021年8月，M2才開場回落到政策幅度，但是整體的寬松的貨幣政策環(huán)境一直在持續(xù)。國際國內(nèi)鑒于外部需求還比較疲弱，在確保經(jīng)濟(jì)增長為首要政策目標(biāo)的前提下，中央政府會保持宏觀貨幣政策的穩(wěn)定性。所謂的調(diào)整也只是微調(diào)，整體經(jīng)濟(jì)體系的流動性寬松局面并不會在短期改變。這必然在一定程度上造成資產(chǎn)價格的上漲，相信短期內(nèi)政府能有限地容忍資產(chǎn)泡沫化的苗頭，那么房價在短期內(nèi)仍具有上漲的可能。猜測二：加息貨幣寬松會在短期內(nèi)推高資產(chǎn)價格47短期內(nèi)推高資產(chǎn)價格的上升國內(nèi)外貨幣寬松的環(huán)境短期內(nèi)房價還4748Ⅳ

政策后房地產(chǎn)行業(yè)走勢預(yù)判48Ⅳ政策后房地產(chǎn)行業(yè)走勢預(yù)判4849越來越多的開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張住宅供給節(jié)奏再次放緩，但優(yōu)于4月份新政后供給構(gòu)造出現(xiàn)分化，小戶型上市量或增加供給方購房人再一次陷入觀望，等待價格回眺后出手改善性需求和投資需求偃旗息鼓購房人期待房產(chǎn)稅出臺，壓垮房價需求方可能一：市場重新回到5-8月份的僵持狀態(tài)，出現(xiàn)某些開發(fā)商選擇局部樓盤進(jìn)展降價〔需求彈性大的樓盤〕，在這種情況下，房產(chǎn)稅相關(guān)政策出臺的壓力會進(jìn)一步增加?？赡芏菏袌稣w價格回調(diào)，但幅度仍如我們之前判斷的那樣不會超過20%，這種情況下，可以說調(diào)控目的到達(dá)，房產(chǎn)稅相關(guān)政策出臺的壓力就會相對較弱。后市走勢預(yù)判市場重新進(jìn)入冰河時代第四季度房價上漲勢頭在一定程度上被遏止必然出現(xiàn)可能出現(xiàn)49越來越多的開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張供給方購房人再一次陷入觀望4950后市走勢預(yù)判剛性需求開場觀望改善性需求被動“潛伏〞投資需求受制于異地購房限制和三套停貸而減小價格或出現(xiàn)小幅回調(diào)一線城市與二三線城市一樣點(diǎn)二三線城市限購措施由地方政府相機(jī)掌握二三線城市城市化潛力大、總價低假設(shè)無限購措施，那么投資渠道依舊暢通，投資需求不會消失一線城市與二三線城市不同點(diǎn)全國市場冰凍不可防止50后市走勢預(yù)判剛性需求開場觀望一線城市與二三線城市一樣點(diǎn)二5051物業(yè)類型研判由于只有一次投資時機(jī)，三套房本錢上升，同時因?yàn)榭們r較高，相對受青睞程度降低，銷售壓力大高端物業(yè)將會分化特別是限購措施之后，剛性需求一步到位的心理更加結(jié)實(shí)，90平方米的小三房或更受青睞剛性產(chǎn)品依舊擁有市場

后市市場走勢預(yù)判51物業(yè)類型研判由于只有一次投資時機(jī)，三套房本錢上升，同時因5152THEENDTHANKYOU！52THEEND522021年10月2021年10月54Ⅰ政策出臺背景Ⅱ政策內(nèi)容評析Ⅲ后續(xù)調(diào)控手段及其影響猜測Ⅳ

政策后房地產(chǎn)行業(yè)走勢預(yù)判2Ⅰ政策出臺背景Ⅱ政策內(nèi)容評析Ⅲ后續(xù)調(diào)控手段及其影響猜5455Ⅰ政策出臺背景3Ⅰ政策出臺背景5556IMF不斷調(diào)高對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期IMF近期不斷調(diào)高對世界經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期，世界經(jīng)濟(jì)增長率從4月份的4.2%上調(diào)至4.8%，說明世界經(jīng)濟(jì)的向好的勢頭明顯，同時，IMF也持續(xù)說明對于亞洲特別是中國經(jīng)濟(jì)的看好，預(yù)測中國今年的經(jīng)濟(jì)增長率為10.5%，雖然世界經(jīng)濟(jì)也面臨著經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險，但世界經(jīng)濟(jì)整體的向好的態(tài)勢開場顯現(xiàn)。世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭明朗IMF近期經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)測4IMF不斷調(diào)高對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期IMF近期不斷調(diào)高對世界經(jīng)濟(jì)5657中國經(jīng)濟(jì)趨向軟著陸8月份宏觀數(shù)據(jù)好于預(yù)期7月份同比增速8月份同比增速工業(yè)增加值13.40%13.90%CPI3.30%3.50%PPI4.80%4.30%PMI51.20%51.70%出口35.60%34.40%社會消費(fèi)品零售總額17.90%18.40%固定資產(chǎn)投資24.90%24.80%房價指數(shù)10.30%9.30%新增信貸絕對值（億元）53285452經(jīng)濟(jì)增速小幅上升出口放緩，內(nèi)需走強(qiáng)貨幣退出速度放緩經(jīng)濟(jì)回落勢頭放緩再來看中國經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，8月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總體上好于預(yù)期，在7月份對經(jīng)濟(jì)下滑的預(yù)測逐漸濃烈的態(tài)勢下，8月份的數(shù)據(jù)無疑給各方振奮了信心，增速小幅上升，內(nèi)需逐漸走強(qiáng)，貨幣政策依然保持寬松的態(tài)勢，說明中國經(jīng)濟(jì)極有可能出現(xiàn)軟著陸的局面。并且9月PMI到達(dá)53.8%，持續(xù)出現(xiàn)上升。5中國經(jīng)濟(jì)趨向軟著陸8月份宏觀數(shù)據(jù)好于預(yù)期7月份同比增速8月5758房地產(chǎn)市場回暖8月份北上廣住宅量價齊升8月份北上廣住宅成交量大幅上升8月份北上廣住宅成交均價上揚(yáng)在8月份中國經(jīng)濟(jì)回暖的態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)不俗，呈現(xiàn)出回暖的跡象。尤其是北上廣等一線城市，住宅市場表現(xiàn)出了量價齊升的態(tài)勢，這也在一定程度上說明了房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)好的趨勢下也在回暖。6房地產(chǎn)市場回暖8月份北上廣住宅量價齊升8月份北上廣住宅成交5859房企資金鏈趨于穩(wěn)定從經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與流動負(fù)債比看，自今年以來，四大房企的這一比值都出現(xiàn)了大幅下降，這說明四大房企的流動性狀況趨于減弱，與2021的比照看，07年三季度也出現(xiàn)了陡然的下探趨勢，于是在08年初出現(xiàn)了一波房地產(chǎn)的降價潮，但是今年一季度后流動性趨于平緩，說明房企經(jīng)歷了上次的調(diào)控后，很注意現(xiàn)金的流動性狀況，因此整體上趨于穩(wěn)定，好于08年。大型房企流動性減弱，但整體好于08年四大房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額/流動負(fù)債趨勢圖7房企資金鏈趨于穩(wěn)定從經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與流動負(fù)債比5960理想水平行業(yè)平均水平從速動比率的狀況也能看出以上的情況，速動比率=〔流動資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款-待攤費(fèi)用〕/流動負(fù)債，它的上下能直接反映企業(yè)的短期償債能力強(qiáng)弱，考察企業(yè)流動資產(chǎn)中迅速變現(xiàn)的能力。從圖中可以看出，四大房企的速動比率先是大幅下降，后趨于平穩(wěn)，也說明政策雖然導(dǎo)致了四大房企的短期償債能力有壓力，但有微弱的好轉(zhuǎn)跡象。房企資金鏈趨于穩(wěn)定大型房企短期償債能力趨于平穩(wěn)四大房企速動比率趨勢圖8理想水平行業(yè)平均水平從速動比率的狀況也能看出以上的情況，速6061保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額萬科集團(tuán)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額房企資金鏈趨于穩(wěn)定現(xiàn)金流狀況逐漸好轉(zhuǎn)從保利和萬科上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額看，兩者雖然都為負(fù)值，但是第二季度比第一季度有明顯的好轉(zhuǎn)現(xiàn)象，這一定程度上得益于適時的定價和降價策略，讓房企較快地回籠了局部現(xiàn)金，保證了資金鏈的穩(wěn)定和長期開展。9保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額萬科集團(tuán)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額房企資6162背景總結(jié)政策出臺底氣十足綜上所述，此番政策出臺看似突然，毫無征兆，卻也在情理之中。國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭明朗，中國經(jīng)濟(jì)探底風(fēng)險減弱，以及8月，9月以來各地房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢，房企資金鏈也在緊張中逐漸保持了穩(wěn)定順暢，再加上國慶長假會在很大程度上帶動成交的放量，政府遏止房價上漲的政策實(shí)施效果面臨挑戰(zhàn)，都使得此番調(diào)控政策的出臺既實(shí)屬必然，又底氣十足。10背景總結(jié)政策出臺底氣十足綜上所述，此番政策出臺看似突然，6263房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停三套房貸限購套數(shù)增加有效供給囤地捂盤行為的懲罰忽如一夜暴風(fēng)來政策關(guān)鍵點(diǎn)在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)上升的背景下，在房地產(chǎn)市場“量價齊升〞的向好形勢下，9月29日中央有關(guān)部委出臺措施遏制局部城市房價過快上漲，旨在繼續(xù)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀政策調(diào)控的力度。這一政策的出臺，不僅之前沒有預(yù)兆，而且發(fā)布于國慶長假的前夕，如一顆重磅炸彈，在輿論中炸開了花。11房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停三套房貸限購套數(shù)增加有效供給囤地捂盤行為的63644.17國十條9.29國五條出臺背景

世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況好于預(yù)期一季度經(jīng)濟(jì)在2009年回暖的基礎(chǔ)上持續(xù)向好3月.4月商品房成交量明顯回暖世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢良好中國經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險減弱8月.9月房地產(chǎn)市場“量價齊升”的向好勢頭各地后續(xù)細(xì)則4月23日青島細(xì)則4月30日北京細(xì)則5月21日廣州細(xì)則9月30日深圳細(xì)則10月1日廈門細(xì)則10月7日上海細(xì)則10月12日南京細(xì)則各地細(xì)那么梨花開兩次新政的背景比較各地反響較為積極和迅速比較這兩次政策出臺的背景，可以看出其具有一定的相似性，都是在經(jīng)濟(jì)有向好的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場成交量和價格較為高漲的時期，這也說明9.29政策是4.17政策的更進(jìn)一步的推進(jìn)，具有一致性。從各地的反響看，此番政策出臺后，各地反映迅速，細(xì)那么跟進(jìn)很及時，同時被認(rèn)為本該在世博后出臺的上海細(xì)那么也突然出爐，這說明此番政策使得各地已將遏制房價作為最重要的政治任務(wù)來對待。124.17國十條9.29國五條出臺背景世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情6465政策出臺的反響總結(jié)各地反響較為積極迅速比較兩次調(diào)控政策出臺的背景，可以發(fā)現(xiàn)某些相似的特征，都是在經(jīng)濟(jì)回暖和房地產(chǎn)市場價格攀升的時間段，但是這一次，各地的反響明顯要快于4月份“國十條〞出臺的后續(xù)效果，特別是10月短短不到兩周時間內(nèi)包括南京上海等四市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)那么的相繼出臺，也在一定程度上說明了遏制房價的過快增長這項政治任務(wù)日益被提上了重要位置。13政策出臺的反響總結(jié)各地反響較為積極迅速比較兩次調(diào)控政策出6566Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析

市場銷售分析整體政策評價14Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場6667……………929政策與417政策比較四個商業(yè)信貸一刀切切斷資金支持全國統(tǒng)一抑制需求二套嚴(yán)令首付五成，利率倍以上——強(qiáng)制切斷不合理的改善性需求90平米以下首套首付提升一成——強(qiáng)制切斷不合理的首套自住需求三套房停貸——強(qiáng)制切斷投資需求的信貸杠桿開場對二、三線實(shí)施異地限購——收縮了資本跨區(qū)流動范圍地方政府被收權(quán)，支持房地產(chǎn)需求的信貸自由度進(jìn)一步降低。需求方資金鏈?zhǔn)站o，資金投向受到管制，資金動能萎縮。15……………929政策與417政策比較四個商業(yè)信貸一刀切6768成交面積90平方米以下91～143平方米144平方米以上8.26～9.25311546377365913994.26～5.2525972543380389523增幅19.95％-13.01％2.09％成交面積0～60萬60～150萬150萬以上8.26～9.251933973195342673794.26～5.2596286420150266614增幅100.85％23.94％0.28％需求的釋放是全方位的隨著國十條政策消退，9月的成交量相比國十條后的1個月成交均大幅上升。其中上升幅度從大到小依次是剛性低總價小戶型，改善性中等套型、和高總價豪宅。準(zhǔn)剛性需求經(jīng)過半年的積累，到達(dá)釋放條件；豪宅成交占總面積比例雖然較小，但因?yàn)檩^高的總價和單價高，具備了拉高全市均價的能力，最終能夠產(chǎn)生極強(qiáng)的房價上升預(yù)期。需求管理政策是短期有效的政策，無法長期壓制需求短期內(nèi)〔9月)房地產(chǎn)市場成交突然回暖，南京市場成交量相比新政后的1個月時間內(nèi)均有大幅上升，需求被壓抑的時間短，爆發(fā)的力量大。需求釋放的全方位性和強(qiáng)爆發(fā)力決定了需求管理的全面性，而非過往保障自住，壓制投機(jī)的準(zhǔn)確打擊。全面打擊而非精準(zhǔn)打擊南京市場不同面積住宅段成交回暖比較南京市場不同總價住宅成交回暖比較929政策與417政策比較16成交面積90平方米以下91～143平方米144平方米以上6869信貸政策對于一線城市地方政府受到問責(zé)制和政績考核的壓力更大了，信貸政策涉及總體未變，只能算重申和嚴(yán)令地方政府執(zhí)行，心理影響較大?？傮w來看，需求短期內(nèi)必然大幅減少，但是二三線城市由于地方政府仍有政策操作自由度，壓力小于一線城市的壓力。對于二三線城市，929新政內(nèi)信貸內(nèi)容屬于新添加內(nèi)容，當(dāng)?shù)匦枨髸驗(yàn)樾刨J政策收緊而減少。對于限購措施仍然由地方政府自由把握，對于二三線城市政府的約束力小。異地購房的限制筑起了大壩，阻擋從一線城市壓縮外流的資金流向二三線城市。一線城市二線城市對一線城市和二三線城市需求影響異同929政策與417政策比較17信貸政策對于一線城市地方政府受到問責(zé)制和政績考核的壓力更6970契稅和所得稅政策政策壓制需求政策更改內(nèi)容契稅所得稅自10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。90平方米及以下唯一普通住房，減按1%稅率征收契稅。出售自有住房并在１年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。以價值200萬、盈利50萬的房產(chǎn)計評價政策效果新政前，家庭中某一成員滿足唯一90平米以下普通住房條件即可享受優(yōu)惠0新政后，家庭中所有成員必須全部滿足唯一90平米普通住房條件方可享受優(yōu)惠房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房款的1%，所得稅為10萬或2萬（按計稅方式不同）契稅政策局部更改，縮小了擁有唯一90平米以下普通住宅家庭的范圍，提高了改善性需求的門檻。所得稅政策更改用意是提高短期〔一年內(nèi)〕住宅投機(jī)交易的本錢，對于中長期改善行為，政策效果中性。契稅減少優(yōu)惠范圍，改善性需求需求被壓抑。所得稅優(yōu)惠取消減少短期交易行為，投機(jī)需求被壓抑。929政策與417政策比較18契稅和所得稅政策政策壓制需求政策更改內(nèi)容契稅所得稅自7071中央政府重壓地方政府“被〞加強(qiáng)執(zhí)行截至8月末保障性住房已開工220萬套，占全年方案的75%，其中，廉租住房開工率75%、公共租賃住房開工率85%。各類棚戶區(qū)改造開工190萬套，占全年方案的65%。城市棚戶區(qū)改造開工率70%。今年以來，保障性安居工程已完成投資4700億元。保障房政策重壓效果或許有限方案——保障性住房300萬套、棚戶區(qū)改造住房280萬套財稅〔2021〕88號文件要求公共租賃住房建立和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠，支持保障房建立嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)展約談，直至追究責(zé)任。929政策與417政策比較19中央政府重壓地方政府“被〞加強(qiáng)執(zhí)行截至8月末保障性住房已7172保障房政策頻出效果或許有限部分城市保障房計劃南寧今年在建2萬套武漢3年內(nèi)4.13萬套青島8000套昆明3年內(nèi)16萬套，其中農(nóng)村保障性住房10萬套?？诮衲?.6萬套廣州4萬套深圳5萬套上海計劃1200萬平方米，約合13萬套；今年可達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)約330萬平方米，約合3.7萬套南京2010年保障住房達(dá)到650萬方，約7萬套供給占比小深圳保障房用地僅占今年商品住宅供地方案份額9％；南京的保障房方案雖到達(dá)650萬方，短期無法形成供給。形成供給所需時間長武漢昆明等二線城市大多方案在三年內(nèi)完成保障房任務(wù)，而對今年完成目標(biāo)回避，打得是一個拖字牌。地方政府積極性不高保障房建立缺乏拉動地方經(jīng)濟(jì)的優(yōu)異政績，迫于政治任務(wù)壓力，地方政府短期內(nèi)加快保障房建立，后續(xù)投資未知幾何。保障房方案929政策與417政策比較20保障房政策頻出效果或許有限部分城市保障房計劃南寧今年7273經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同〞等行為市場監(jiān)管之二開發(fā)商拖延開竣工時間、捂盤惜售、土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)輿論監(jiān)視暫停融資、貸款和購地依法查處手段市場監(jiān)管有意圖缺強(qiáng)力手段市場監(jiān)管效果有限的原因——對于違法違規(guī)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)——缺乏地方機(jī)關(guān)人力查證全部違法違規(guī)事件——執(zhí)法權(quán)大局部歸地方，力度由地方掌握——有償新聞遍地，輿論缺乏公信力市場監(jiān)管之一929政策與417政策比較21經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同〞等行7374本輪政策依舊是一個短期的不可持續(xù)的的調(diào)控，其意圖在于壓制短期需求釋放，等待未來供給形成，以期在未來某一時期到達(dá)供求平衡。這樣既保證了房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，又不影響經(jīng)濟(jì)開展。四個商業(yè)信貸一刀切切斷短期需求，難改長期需求契稅和所得稅政策總體壓制改善和投機(jī)需求限購措施仍然由地方政府自由把握，二三線城市壓力小保障房政策重壓，形成供給耗時長，規(guī)模不大，效果差實(shí)施市場監(jiān)管手段有限，較易躲避23456929新政總結(jié)問責(zé)制度明確地方政府義務(wù)，強(qiáng)制地方采取實(shí)際行動122本輪政策依舊是一個短期的不可持續(xù)的的調(diào)控，其意圖在于壓制7475Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場銷售分析整體政策評價23Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場7576盡管南京細(xì)那么根本是國五條的延續(xù)和進(jìn)一步細(xì)化，但其中也不乏一些創(chuàng)新的執(zhí)行措施需要被關(guān)注24盡管南京細(xì)那么根本是國五條的延續(xù)和進(jìn)一步細(xì)化，但其中也不7677需求壓制力度大南京細(xì)那么解讀9/29調(diào)控細(xì)則10/12南京5條細(xì)則抑制需求措施抑制需求措施強(qiáng)制禁止強(qiáng)制禁止非強(qiáng)制性異地購房停貸：對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。調(diào)整首付和利率：首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停貸。嚴(yán)控消費(fèi)貸款用于購買住房。

銀行限貸：首套三成，二套五成1.1倍利率，三套及以上住房停貸，禁止消費(fèi)性貸款用于購買住房，非本市居民應(yīng)提供1年以上的本地個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。積極準(zhǔn)備房產(chǎn)稅：按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準(zhǔn)備工作。

限制購買三套房：嚴(yán)控投機(jī)炒房。保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。嚴(yán)控投機(jī)炒房，對違反上述規(guī)定、不能提供相關(guān)證明的，銀行不予貸款，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理權(quán)屬登記。調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策：自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；90平方米及以下普通住房，減按1%稅率征收契稅；其它一律按3%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。自2010年10月20日起停止執(zhí)行我市的自住改善型購房補(bǔ)貼政策。南京細(xì)那么對于需求管理進(jìn)展了強(qiáng)化。除了9.29調(diào)控包含的銀行限貸和行政限購內(nèi)容外，還著重強(qiáng)調(diào)限制第三套房的購置，嚴(yán)控消費(fèi)貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場。其次嚴(yán)格控制異地投資購房，對無納稅證明或社保繳納的非本地居民暫停發(fā)放銀行貸款。南京對于住宅需求的壓制強(qiáng)于929新政的力度。需求管理政策的比較25需求壓制力度大南京細(xì)那么解讀9/29調(diào)控細(xì)則10/12南7778對于需求壓制并不區(qū)分投資目的還是自住目的首套房首付3成=壓制首次置業(yè)剛需第三套房停貸＋限制局部三套房購置＝即使全款購房也有可能買不了三套房買二套房首付5成，利率倍＋嚴(yán)控消費(fèi)貸款進(jìn)入樓市＝壓制改善性購房需求南京細(xì)那么對住宅需求壓制范圍廣南京細(xì)那么解讀政策重點(diǎn)在于打擊投資需求，手段包括限購限貸，提高第二套房付款門檻，禁購三套房等，以降低杠桿率。但政策不回避壓制改善性需求和剛性需求。南京細(xì)那么不僅沒有強(qiáng)調(diào)保護(hù)改善性需求和首次置業(yè)需求，反而在銀行貸款方面設(shè)定了一刀切的限制，以提高購置準(zhǔn)入門檻。政策關(guān)于需求管理的核心內(nèi)容就是短期內(nèi)限制買房需求，里面既包括投資需求，也包括剛需和改善性需求。因此，短期內(nèi)各類需求大幅下降或不可防止。26對于需求壓制并不區(qū)分投資目的還是自住目的首套房首付3成=7879南京細(xì)那么解讀限購措施詳解南京的限購措施是限制購置三套房，同時未界定清楚三套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，顯然不如同為一線城市的深圳嚴(yán)厲。南京限購未規(guī)定政策完畢時間，但是用了暫時一詞，預(yù)示政策仍為過渡性，但持續(xù)時間待定。城市政策內(nèi)容北京限購令北京家庭只能新購一套商品住房。深圳限購令本市居民家庭限購2套、符合條件的外來居民限購1套；暫停本市擁有2套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。廈門限購令即日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。上海限購令在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房）。寧波限購令本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購1套住房；能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房。南京限購令暫時限制購買第三套住房。嚴(yán)控投機(jī)炒房，對違反上述規(guī)定、不能提供相關(guān)證明的，銀行不予貸款，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理權(quán)屬登記。限購政策比較27南京細(xì)那么解讀限購措施詳解南京的限購措施是限制購置三套房7980單純的強(qiáng)制限購政令抑制當(dāng)前成交，實(shí)質(zhì)僅是將需求推后而非“消除〞。只要樓市增值的預(yù)期仍存，人們定然會千方百計挖掘制度漏洞。南京細(xì)那么解讀限購措施有效性存疑限購令效果不如人意北京此前的“限購令〞結(jié)局就是一個印證。北京限購未實(shí)質(zhì)性松動價格。官方數(shù)據(jù)說明，限購后的6月份，北京房屋銷售價格同比上漲13.5%；深圳公布限購令后的國慶黃金周里房地產(chǎn)成交反而出現(xiàn)上升，國慶前六天深圳共成交新房2313套,相當(dāng)于去年同期的近四倍。其中10月1日和4日,新房成交更是到達(dá)656套和600套，創(chuàng)今年新房成交量的最高紀(jì)錄。各種躲避“技巧〞層出不窮諸如假離婚、辦假身份證、假社保證、找親戚聯(lián)名等所謂“妙招〞也漸次浮出水面。28單純的強(qiáng)制限購政令抑制當(dāng)前成交，實(shí)質(zhì)僅是將需求推后而非“8081相比929新政，南京細(xì)那么對于需求管理的創(chuàng)新不多需求管理主要包括差異化信貸、住宅限購政策效果具有明顯的短期性需求總結(jié)南京細(xì)那么解讀政策著力點(diǎn)依舊在于短期壓制需求爆發(fā)29相比929新政，南京細(xì)那么對于需求管理的創(chuàng)新不多需求總結(jié)8182供給政策比較南京細(xì)那么解讀929新政南京細(xì)則強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大中小套型和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃加快保障房、普通商品房住房建設(shè)強(qiáng)化住房用地和住房建設(shè)管理，確保保障性住房、危舊房改造和中小套型普通商品住房用地市國土、規(guī)劃、住建等部門要加快保障性住房、普通商品住房等項目行政審批，加快住房項目的供地、建設(shè)、上市。制定出臺公共租賃住房（含人才公寓）建設(shè)管理辦法繼續(xù)推進(jìn)舊住宅區(qū)整治出新、危舊房片區(qū)（工礦區(qū)、棚戶區(qū)）改造，多渠道改善人民群眾居住條件。平抑市場，促進(jìn)開發(fā)商降低價格強(qiáng)化土地供應(yīng)，增加短期可供應(yīng)數(shù)量行政手段輔助，加快供應(yīng)完善租賃住房辦法，分流市場居住需求多手段渠道分化市場需求南京細(xì)那么對于供給管理的特色在于有短期措施〔加快保障房上市〕，也有長期措施〔多渠道改善〕既有主動增加供給的措施，也有促進(jìn)開發(fā)商提早預(yù)售的措施。南京細(xì)那么對于供給管理的措施具有一定的可實(shí)行性和全方位性，政策促供力較強(qiáng)。南京細(xì)那么與929新政的供給管理比較30供給政策比較南京細(xì)那么解讀929新政南京細(xì)則強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大中小8283南京細(xì)那么解讀預(yù)售制度微調(diào)無助于加大供給領(lǐng)取預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)制微調(diào)原先小高層、高層住宅完成項目工程2/3，多層住宅結(jié)構(gòu)封頂現(xiàn)在新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價、“一套一標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報價格，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需要調(diào)高的必須重新申報。對定價明顯高于周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目要加強(qiáng)土地增值稅清算和稽查。調(diào)整目標(biāo)鎖定申報價格。限制開發(fā)商過高定價，對開發(fā)商新房源入市會有一定影響。南京市有關(guān)部門依舊打著減少高價房供給，壓低全市成交均價，作出政績的算盤。31南京細(xì)那么解讀預(yù)售制度微調(diào)無助于加大供給領(lǐng)取預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)制8384南京細(xì)那么解讀供給總結(jié)保障房短期增加供給效果未明推進(jìn)舊住宅區(qū)整治出新、危舊房片區(qū)改造，多渠道改善人民群眾居住條件。有關(guān)部門依舊希望“做低均價〞博取政績保障性住房短期內(nèi)無法形成大面積的供給量，遠(yuǎn)水難解近渴短期供給缺乏困局依舊沒有改變政府所能完成的只是增加未來供給32南京細(xì)那么解讀供給總結(jié)保障房短期增加供給效果未明保障性住8485Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場銷售分析整體政策評價33Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場85全市認(rèn)購、成交情況可以看出，929政策出臺前后市場表現(xiàn)比照明顯，國慶期間不管認(rèn)購還是成交量都出現(xiàn)下滑，且降幅劇烈；之后有所上升，隨著10.7上海細(xì)那么出臺，南京細(xì)那么即將出臺的風(fēng)聲也傳出，多家樓盤推房或大幅度優(yōu)惠以換取銷量，成交量出現(xiàn)“井噴〞。全市認(rèn)購、成交情況可以看出，929政策出臺前后市場表現(xiàn)比照明8687Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場銷售分析整體政策評價35Ⅱ政策內(nèi)容評析南京細(xì)那么研讀分析全國政策研讀分析市場8788“史上最嚴(yán)〞的悖論德國經(jīng)歷告訴我們，只要有嚴(yán)格的法律制度，房價是可以被穩(wěn)定的。但德國和我們不同，沒有房地產(chǎn)的蓬勃開展，其經(jīng)濟(jì)仍能靠技術(shù)創(chuàng)新帶動。而我國處于的是工業(yè)化帶動房地產(chǎn)，房地產(chǎn)反哺工業(yè)化的工業(yè)化初級階段。整體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴性很強(qiáng)，政策的嚴(yán)厲程度是有底限的。并且在我們一黨制的國家體制中，既缺乏必要的法律準(zhǔn)備，也缺乏必然的制定相關(guān)法律的政治根底。法律制定的嚴(yán)肅性和可執(zhí)行性從來就是個大問題。與過去的調(diào)控政策比較，或許本輪調(diào)控是史上最嚴(yán)的調(diào)控，但是與國外經(jīng)歷比較，本輪調(diào)控政策仍是速效保心丸，效果可期待性不強(qiáng)。憲法制約政府專款補(bǔ)貼和低利率支持高稅收打擊炒房確定客觀合理指導(dǎo)價憲法將政府為國民提供住房保障列為首要目標(biāo)之一，85%以上的德國人享有不同額度的購房或租金補(bǔ)貼買賣房產(chǎn)先要交評估價值1%―1.5%的不動產(chǎn)稅和3.5%的交易稅，獲利要交15％的差額贏利稅對地價房價實(shí)行獨(dú)立評估形成指導(dǎo)價。房價超過指導(dǎo)價20%構(gòu)成違法，賣方面臨最高5萬歐元罰款；超過50%最高可判三年徒刑。德國儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變?nèi)陜?nèi)房租不能提高超出20%，否則違法；如房東所定房租超出“合理房租”20%，受巨額罰款，超出50%構(gòu)成犯罪嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡聡?jīng)歷與隨意的調(diào)控政策36“史上最嚴(yán)〞的悖論德國經(jīng)歷告訴我們，只要有嚴(yán)格的法律制度8889土地兼并是根本性問題土地兼并具有歷史必然性歷史證明，土地總會從集中到分散，再到集中，只不過分散到農(nóng)民手中是王朝興盛的標(biāo)志，集中于大地主手中都是統(tǒng)治階級滅亡的喪鐘。當(dāng)代土地兼并表現(xiàn)形式略有變化生產(chǎn)力開展使得工人和效勞業(yè)從業(yè)人員成為社會根本階層，也使得土地的社會屬性成為核心屬性；收入水平上升使得住宅需求成為人的主要欲望之一；土地使用權(quán)成為了主要兼并對象；購置土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)成為主要兼并方式?！凹舻恫瞑曉炀土说胤秸恋丶娌⒌闹髁姷匚蛔詈玫乃咎锂€產(chǎn)約800公斤，每畝收購價約為1520元，本錢為840元，每畝毛收益為680元，即使按年收三季，三十倍的最高補(bǔ)償，收購農(nóng)民的地價為6.1萬元/畝。政府轉(zhuǎn)手時課可獲利數(shù)倍甚至數(shù)十倍。以上海為例，洞涇動遷安置地塊120萬/畝，奉城鎮(zhèn)工業(yè)地塊28.5萬/畝，地王黃浦江沿岸E18地塊(9-3)那么高達(dá)5918萬元/畝?？梢娮畹偷脑鲋狄渤^了四倍。37土地兼并是根本性問題土地兼并具有歷史必然性歷史證8990城鎮(zhèn)化率依舊是促進(jìn)房地產(chǎn)市場蓬勃開展的主動力S曲線低于50%農(nóng)村人口向城市遷入為主超過50%，低于70％人口從小城市進(jìn)入大城市階段，大城市優(yōu)先發(fā)展接近70%城市郊區(qū)化階段，城市郊區(qū)人口優(yōu)先增長，形成大量的衛(wèi)星城城市化與工業(yè)化是伴生體。農(nóng)村人口多，工業(yè)根底薄弱是我國經(jīng)濟(jì)的根本根底。要開展經(jīng)濟(jì)，就必須要開展工業(yè)，要開展工業(yè)就必須進(jìn)展城市化，也就意味著必須開展房地產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)化就是農(nóng)村城市化，農(nóng)民工人化。政策的嚴(yán)厲程度是一只紙老虎，需求不會因?yàn)檎{(diào)控政策而消失，只是暫時隱藏起來。8億農(nóng)民的生存開展問題是上至中央下至地方的頭疼問題雖老調(diào)重談，但需求仍是王道38城鎮(zhèn)化率依舊是促進(jìn)房地產(chǎn)市場蓬勃開展的主動力S曲線低于59091城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的住宅需求長期旺盛支撐房價上海目前城市化率超過88％，已經(jīng)到達(dá)城市化后期，城市化產(chǎn)生的注住宅內(nèi)部需求不大；但是城鎮(zhèn)化等于農(nóng)民工人化，中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化使得大量人口涌入上海尋找工作時機(jī)，外部需求巨大。上海人口數(shù)量變化呈現(xiàn)顯著的線性關(guān)系，據(jù)此估算，至2021年絕對人口數(shù)量可到達(dá)2125萬，而人均建筑面積可到達(dá)30平方米，所需住宅存量面積6.375億平方米，相比2021年的存量面積5.02億平方米，增加1.355億平方米或26.48％的住宅面積。城鎮(zhèn)化釋放著巨大的住宅市場需求，政策壓制無助于滿足這些需求，只能延緩需求釋放。人口變化與趨勢圖人均居住面積變化與趨勢圖萬人平方米雖老調(diào)重談，但需求仍是王道39城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的住宅需求長期旺盛支撐房價上海目前城市化率超過9192延遲需求爆發(fā)積極建立保障房將攤子留給后來人長期增供給短期壓需求政府如意算盤南京細(xì)那么總結(jié)40延遲需求爆發(fā)長期增供給短期壓需求政府如意算盤南京細(xì)那么總9293Ⅲ后續(xù)調(diào)控手段及其影響猜測41Ⅲ后續(xù)調(diào)控手段及其影響猜測9394

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