某房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2008年10月分析目的梳理青島地產(chǎn)市場(chǎng)

的成長(zhǎng)環(huán)境和

發(fā)展軌跡

分析框架1城市宏觀概況

2地產(chǎn)市場(chǎng)總述

3區(qū)域市場(chǎng)特征

4企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告城市發(fā)展線研究半島規(guī)劃青島市城市規(guī)劃及發(fā)展青島市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究青島市房地產(chǎn)政策研究青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局山東半島是中國(guó)東部，太平洋西岸最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。城市發(fā)展線研究山東省半島規(guī)劃山東半島城市群由濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、淄博、威海、濰坊、東營(yíng)、日照等8個(gè)設(shè)區(qū)城市構(gòu)成的城市地域空間組合，土地面積近7.4萬(wàn)平方公里，人口4244萬(wàn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2007年山東全年完成GDP25887.67億元，同比增長(zhǎng)14.3%，其中青島市完成3786.52億元，增長(zhǎng)16%。預(yù)計(jì)到2010年，山東半島城市群城市化水平要達(dá)到60%。半島城市群概況青島濟(jì)南煙臺(tái)戰(zhàn)略核心是培養(yǎng)青島在山東半島區(qū)域的龍頭帶動(dòng)作用。區(qū)域空間發(fā)展結(jié)構(gòu)－“雙中心、兩主軸、兩次軸”龍頭城市：青島雙中心：青島、濟(jì)南副中心：煙臺(tái)兩主軸濟(jì)南-淄博-濰坊-青島日照-青島-威海-煙臺(tái)兩次軸以煙臺(tái)-萊州-濰坊日照-五蓮-諸城-安丘-濰坊-壽光-東營(yíng)山東省半島規(guī)劃城市發(fā)展線研究山東省半島規(guī)劃以膠濟(jì)線、沿海岸線為依托組成T形產(chǎn)業(yè)帶核心骨架，培育發(fā)展東營(yíng)-淄博、濟(jì)南、青島-日照、煙臺(tái)-威海、濰坊-青島，日照-青島-威海-煙臺(tái)六條優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集聚帶。石化醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶：東營(yíng)、淄博電子信息產(chǎn)業(yè)帶：濟(jì)南家電制造產(chǎn)業(yè)帶：青島、日照汽車(chē)制造產(chǎn)業(yè)帶：煙臺(tái)、威海紡織服裝產(chǎn)業(yè)帶：濰坊、青島海洋產(chǎn)業(yè)帶：日照、青島、威海、煙臺(tái)六大產(chǎn)業(yè)集聚帶：產(chǎn)業(yè)空間布局城市發(fā)展線研究青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告城市發(fā)展線研究半島規(guī)劃青島市城市規(guī)劃及發(fā)展青島市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究青島市房地產(chǎn)政策研究青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局青島已成為東部沿海重要的國(guó)際性金融貿(mào)易，旅游，港口經(jīng)濟(jì)于一身的濱海城市。城市功能定位山東和黃河中下游地區(qū)的龍頭城市以港口為主的國(guó)際綜合交通樞紐區(qū)域金融、貿(mào)易、信息中心國(guó)際性海濱旅游城市現(xiàn)代制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)際性港口城市青島市－城市規(guī)劃及發(fā)展城市發(fā)展線研究行政區(qū)劃及人口青島市7區(qū)5市，總?cè)丝?49萬(wàn)，其中城市人口271萬(wàn)總面積10654平方公里青島市－城市規(guī)劃及發(fā)展的發(fā)展態(tài)勢(shì)主城：膠州灣東岸輔城：膠州灣西岸，以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成紅島組團(tuán)發(fā)展：環(huán)膠州灣六個(gè)發(fā)展組團(tuán)為城市適度分散發(fā)展區(qū)域城市總體布局結(jié)構(gòu)－“三點(diǎn)一環(huán)，六組團(tuán)發(fā)展”2010年，全市戶籍人口控制在809萬(wàn)人以內(nèi)，城市化率達(dá)到63%城市發(fā)展線研究高速提升的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率推動(dòng)青島成為全國(guó)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2006年全市GDP3206.58億元，比去年增長(zhǎng)18.7％，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和持續(xù)發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，近四年增幅穩(wěn)定在18-20％2010年GDP預(yù)計(jì)達(dá)到4900億元左右，增幅保持13％以上青島市－宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市發(fā)展線研究2007年青島市完成3786.52億元，增長(zhǎng)16%，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和持續(xù)發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，近四年增幅穩(wěn)定在18-20％社會(huì)事業(yè)和和保障體系系進(jìn)一步發(fā)發(fā)展完善，，人民生活活水平和質(zhì)質(zhì)量大幅提提高?？芍涫杖肴霠顩r青島市城市市居民可支支配收入在在山東各主主要城市中中位居前列列，比位居居第一的東東營(yíng)少1400元青島市居民民可支配收收入持續(xù)增增長(zhǎng)，2006年城城市居民收收入達(dá)到15328元，農(nóng)民收入入達(dá)到6546元，，城市居民民購(gòu)買(mǎi)力凸凸現(xiàn)；2010年年，城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入達(dá)到20900元元左右、農(nóng)農(nóng)村居民人人均純收入入達(dá)到9350元左左右，年均均分別增長(zhǎng)長(zhǎng)10%左左右。青島市－宏宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展城市發(fā)展線線研究數(shù)據(jù)來(lái)源：青島統(tǒng)計(jì)年鑒2008年年第29屆屆奧運(yùn)會(huì)和和13屆殘殘奧會(huì)帆船船比賽在青青島舉行青島奧林匹匹克帆船中中心座落于于青島市東東部新區(qū)浮浮山灣畔，，毗鄰五五四廣場(chǎng)和和東海路。。據(jù)旅游部門(mén)門(mén)預(yù)測(cè)，奧奧帆賽將使使青島海外外游客量以以年均16％的速度度遞增青島市－奧奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)推推動(dòng)城市發(fā)展線線研究青島市－城城鎮(zhèn)體系主城區(qū)：規(guī)劃主體功功能為全市市的行政、、文化、科科教、旅游游、居住中中心；資金金流、物資資流、信息息流集散中中心；集約約化現(xiàn)代工工業(yè)和高科科技產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)。城市框架體體系布局－－：“一個(gè)個(gè)中心城市市和五個(gè)次次中心城市市"膠南：規(guī)劃主體體功能為加加強(qiáng)紡織機(jī)機(jī)械工業(yè)，，加快發(fā)展展食品飲料料、海洋捕捕撈、海水水養(yǎng)殖、海海洋化工、、修造船及及旅游度假假業(yè)膠州：規(guī)劃主體體功能為利利用交通便便捷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，，大力發(fā)展展機(jī)械、建建材、食品品加工和倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸業(yè)業(yè)。即墨：規(guī)劃主體體功能為吸吸收中心城城市工業(yè)擴(kuò)擴(kuò)散，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展機(jī)械械、傳統(tǒng)工工藝品制造造和對(duì)外貿(mào)貿(mào)易，建成成一定規(guī)模模的商貿(mào)集集散中心平度：規(guī)劃主體體功能為食食品和農(nóng)副副產(chǎn)品加工工，機(jī)械和和礦產(chǎn)建材材行業(yè)，以以及歷史文文化旅游業(yè)業(yè)。萊西：規(guī)劃主體體功能為發(fā)發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工及及化肥工業(yè)業(yè)等輔城區(qū)：規(guī)劃主體功功能為居住住、港口貿(mào)貿(mào)易、大型型臨港產(chǎn)業(yè)業(yè)、綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)和和旅游度假假。以港興市，，發(fā)展成環(huán)環(huán)渤海地區(qū)區(qū)和東北亞亞經(jīng)濟(jì)圈中中重要的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心和和貿(mào)易口岸岸。城市發(fā)展線線研究城市發(fā)展線線研究青島市－擁?yè)頌吵鞘幸?guī)規(guī)劃以往的環(huán)膠膠州灣發(fā)展展，僅限于于港口和工工業(yè)岸線的的建設(shè)，結(jié)結(jié)果是，珍珍貴的土地地資源被被占用，珍珍貴的生態(tài)態(tài)資源被破破壞。而此此番擁灣發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略正正式實(shí)施后后，膠州州灣最終將將變身青青島島的一個(gè)"內(nèi)湖"，，環(huán)膠州灣灣地區(qū)將成成一一個(gè)新老老城區(qū)風(fēng)格格協(xié)調(diào)、、產(chǎn)業(yè)分布布合理的現(xiàn)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)濟(jì)岸線、生生活岸線、、生態(tài)岸線線。從市南老港港區(qū)到紅島島再到西海海岸的紅石石崖，沿線線可開(kāi)發(fā)建建設(shè)用地達(dá)達(dá)400余平平方公里，，膠州灣濱濱海新城區(qū)區(qū)將建成與與老城區(qū)風(fēng)風(fēng)格呼應(yīng)、、以膠州灣灣城市““內(nèi)湖””的現(xiàn)代化化中心城區(qū)區(qū)。濱海城區(qū)將將重點(diǎn)發(fā)展展成現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)中心心、產(chǎn)業(yè)核核心基地地和高新園園區(qū)。在區(qū)區(qū)域內(nèi)，將將劃分四四方方國(guó)際郵輪輪港區(qū)、海海云庵商貿(mào)貿(mào)文化旅游游區(qū)、北北嶺商貿(mào)居居住休閑區(qū)區(qū)、高校都都市科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄滄口商貿(mào)居居住區(qū)、紅紅島新城城區(qū)和北部部高新區(qū)等等七大板塊塊。對(duì)外交通系系統(tǒng)規(guī)劃由由海港、機(jī)機(jī)場(chǎng)、鐵路路、公路和和管道五種種交通運(yùn)輸輸方式組成成，形成以以港口為主主體的高效效、現(xiàn)代化化的國(guó)際綜綜合交通樞樞紐。港口：中心港區(qū)區(qū)規(guī)劃以前前灣港區(qū)、、大港區(qū)、、黃島油港港區(qū)為主體體，以滄口口水道北港港區(qū)、小港港區(qū)及其它它地方港區(qū)區(qū)和專業(yè)港港為輔助，，形成多功功能的中心心港飛機(jī)：流亭國(guó)際際機(jī)場(chǎng)－距距市中心32公里，，驅(qū)車(chē)20分鐘鐵路：動(dòng)車(chē)青島與與北京時(shí)間間縮短到6小時(shí)；遠(yuǎn)景高速速鐵路客站站設(shè)在城陽(yáng)陽(yáng)高速公路：青威公路路、煙青公公路、青德德公路、濟(jì)濟(jì)青公路、、薛泰公路路、青日公公路為六條條主要放射射線，青黃黃公路和204國(guó)國(guó)道為主要要聯(lián)絡(luò)線。。遠(yuǎn)期建設(shè)設(shè)新煙青公公路青島有兩條國(guó)際客客運(yùn)航線，常年開(kāi)船船，發(fā)往大大連，韓國(guó)國(guó)仁川，日日本下關(guān)等等地。青島市－交交通體系對(duì)外交通城市發(fā)展線線研究通過(guò)跨膠州州灣的“一一環(huán)、一橋橋、一隧””將主城和和輔城相連連接，青黃相連，，加快挺進(jìn)進(jìn)西海岸的的步伐。海底隧道跨海大橋城市主干路路網(wǎng)的規(guī)劃劃布局形態(tài)態(tài)為“縱橫橫干線聯(lián)兩兩環(huán)”即以主城和和輔城南北向、東西向的快快速路和主干路構(gòu)構(gòu)成的縱橫橫干線兩環(huán)：環(huán)膠州灣快快速路－1小時(shí)、環(huán)嶗山主主干路輪渡、快艇艇：至黃島、、薛家島20-40分鐘濱海公路：拉近濱海海城市組團(tuán)團(tuán)與中心城城區(qū)的距離離跨海大橋：2008年奧運(yùn)前前竣工－20分鐘海底隧道：2010年竣工－－10分鐘青島市－交交通體系對(duì)內(nèi)交通城市發(fā)展線線研究西海岸－膠膠州灣西翼翼開(kāi)發(fā)區(qū)黃島區(qū)膠南市西海岸意義義與作用是青島發(fā)展展制造業(yè)、、物流業(yè)的的理想載體體。黃島是青島島實(shí)現(xiàn)“以以港興島””的重要載載體。發(fā)展歷程：：黃島區(qū)是青島市對(duì)外外開(kāi)放最早早的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域。1985年年青島經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)在黃島區(qū)興興建，規(guī)劃劃面積20.02平平方公里，，是享受中中國(guó)對(duì)外開(kāi)開(kāi)放政策最最集中、功功能最完善善的區(qū)域。。1992年年，青島經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)與黃島區(qū)區(qū)兩區(qū)體制合合一后，轄區(qū)面面積274平方公里里，人口50萬(wàn)。青島市優(yōu)化化調(diào)整城市市內(nèi)部空間間，將黃島島作為新的的城市發(fā)展展空間。城市發(fā)展線線研究青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)研研究報(bào)告城市發(fā)展線線研究半島規(guī)劃青島市城市市規(guī)劃及發(fā)發(fā)展青島市宏觀觀房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究青島市房地地產(chǎn)政策研研究青島市各居居住板塊特特征及未來(lái)來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)測(cè)青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)研研究青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局市區(qū)商品房在在售項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)存量目前主要市內(nèi)內(nèi)四區(qū)及市郊郊三區(qū)總市場(chǎng)場(chǎng)存量為282萬(wàn)平方米米左右，主要要集中在城陽(yáng)陽(yáng)區(qū)。隨著卓越、萬(wàn)萬(wàn)科等著名開(kāi)開(kāi)發(fā)商在城陽(yáng)區(qū)的大盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)，浙江綠城在在李滄區(qū)的大盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)，未來(lái)幾年城城陽(yáng)和李滄區(qū)區(qū)將有2-3個(gè)百萬(wàn)平米米供應(yīng)投放市市場(chǎng)，總體供供應(yīng)將達(dá)到400萬(wàn)平米米。其次是市南及黃島區(qū)域市場(chǎng)存量較大大，同時(shí)，海海爾、上實(shí)、、海信、亞星星、香江等著著名開(kāi)發(fā)商均均在黃島拿地地，近期準(zhǔn)備備開(kāi)發(fā)，住宅宅用地總規(guī)模模約260萬(wàn)萬(wàn)公頃，大多多數(shù)均為高層層建筑，按容容積率為1.5計(jì)算，總總建筑面積將將達(dá)到390萬(wàn)平米。青島房地產(chǎn)向北、向西重點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)日漸顯現(xiàn)青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括青島七區(qū)五市市在售項(xiàng)目均均價(jià)市南區(qū)仍屬于于青島標(biāo)桿房房?jī)r(jià)區(qū)域，同時(shí)嶗山區(qū)大大有趕超之勢(shì)勢(shì)，未來(lái)幾年年價(jià)格將一定定程度趕超市市南區(qū)域。李李滄及城陽(yáng)兩兩區(qū)受到大盤(pán)盤(pán)的進(jìn)入及開(kāi)開(kāi)發(fā)量增多，，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)勢(shì)。目前黃島及城城陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格相對(duì)較低低，與城陽(yáng)和黃島島區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展不成熟相相關(guān)，隨著城城市向西發(fā)展展，綠城和卓卓越項(xiàng)目的陸陸續(xù)上市，未未來(lái)房?jī)r(jià)上漲漲潛力大。青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括青島市房地產(chǎn)產(chǎn)供求分析1）由統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，青青島市房地產(chǎn)產(chǎn)自2000年以后發(fā)展展迅猛，各項(xiàng)項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈逐逐年上升趨勢(shì)勢(shì)，如房屋施施工面積，06年的面積積已達(dá)99年年的三倍多，，總體呈連年年遞增趨勢(shì)且且增幅較大，，預(yù)計(jì)未來(lái)幾幾年里依然會(huì)會(huì)以較高的速速度增長(zhǎng)。2）新開(kāi)工面面積02年及及05年均有有明顯拐點(diǎn)，，分析原因，，02、03年正值全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)高峰，形式式一片大好，，中央尚未出出臺(tái)相關(guān)政策策，引起開(kāi)發(fā)發(fā)熱潮，06年雖然開(kāi)始始了宏觀調(diào)控控，但是由于于政策的滯后后性以及開(kāi)發(fā)發(fā)公司的合理理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，，新開(kāi)工面積積依然增長(zhǎng)較較迅速，預(yù)計(jì)計(jì)未來(lái)幾年新新開(kāi)工面積會(huì)會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。。年份199920002001200220032004200520062007房屋施工面積867.61047.21373.514171747.72101.32362.72781.2－新開(kāi)工面積374.21602.9670.1666.1924.49905.83896.61229.7－竣工面積194.61351.6532.2537.3552.23635.2811.2652.5640.7實(shí)際銷(xiāo)售面積258.5288.4332.04474.28506.35516.3739.9736.5833.3空置面積175.01130.62128.1109.0893.34212.24283.54199.546.94青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括08年青島市市市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)交易情況分分析2008年2月青島市推推出大量限價(jià)價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適適用房，導(dǎo)致致當(dāng)月普通商商品房銷(xiāo)售劇劇減。進(jìn)入5月份以后受受奧運(yùn)環(huán)境影影響，消費(fèi)群群體對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度度降低，導(dǎo)致致5月—7月月成交量遞減減。進(jìn)入8月以后后，青島房地地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始始復(fù)蘇，隨著著十月、十一一月消費(fèi)旺季季的來(lái)臨，青青島房地產(chǎn)市市場(chǎng)交易量將將穩(wěn)步增長(zhǎng)。。注：8月份無(wú)無(wú)資料2007年受受市場(chǎng)需求影影響，房地產(chǎn)產(chǎn)建筑面積穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2008年6月受奧運(yùn)環(huán)環(huán)境影響，建建筑面積逐步步下降，進(jìn)入入9月以后，，受全國(guó)整體體市場(chǎng)環(huán)境影影響，建筑面面積較少青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括2007年青青島房地產(chǎn)市市場(chǎng)，前期發(fā)發(fā)展比較平穩(wěn)穩(wěn)，特別進(jìn)入入下半年以后后房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成交面積飛飛速增長(zhǎng)。表表明青島房地地產(chǎn)市場(chǎng)需求求旺盛，青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括青島房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)穩(wěn)，受其供求求影響，整體體市場(chǎng)波動(dòng)不不大，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括在經(jīng)歷了前幾幾年的快速發(fā)發(fā)展之后，青青島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新新一輪的調(diào)整整期，中小開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面面臨更大的資資金壓力，大大企業(yè)的并購(gòu)購(gòu)與合作開(kāi)發(fā)發(fā)將成為主流流。房地產(chǎn)市市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也也將逐漸向產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)、企企業(yè)品牌和售售后服務(wù)等方方面轉(zhuǎn)移，房房?jī)r(jià)將會(huì)呈穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)態(tài)勢(shì)。住宅市場(chǎng)由于于是宏觀政策策調(diào)控的最前前沿，因此，，將會(huì)得到有有效抑制，從從而健康發(fā)展展；整體市場(chǎng)發(fā)展展平穩(wěn)，受供供求關(guān)系影響響，市場(chǎng)環(huán)境境波動(dòng)不大，，發(fā)展趨于緩緩和，將逐步步健康而理性性的發(fā)展。青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括結(jié)論青島市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)報(bào)告城市發(fā)展線研研究半島規(guī)劃青島市城市規(guī)規(guī)劃及發(fā)展青島市宏觀房房地產(chǎn)市場(chǎng)研研究青島市房地產(chǎn)產(chǎn)政策研究青島市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研究青島市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格格局青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括金融政策回顧顧加息：07年央行6次提高存貸貸款利率，07、08年年的12次存存款準(zhǔn)備金率率上調(diào)，都顯顯示出央行對(duì)對(duì)于銀根的緊緊縮，特別是是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售售環(huán)節(jié)。預(yù)計(jì)計(jì)08年會(huì)繼繼續(xù)加息，但但加息次數(shù)會(huì)會(huì)減少。加息息使得購(gòu)房者者還貸壓力增增加，也導(dǎo)致致部分準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)房者持幣觀觀望，從而抑抑制了部分購(gòu)購(gòu)房需求。第二套房貸款款：第二套房以家家庭為單位界界定；已貸款款購(gòu)房并還清清貸款的，人人均住房面積積超過(guò)當(dāng)?shù)仄狡骄降模?，仍然按第二二套房貸款政政策執(zhí)行，第第二套房貸款款的首付款為為40％，同同時(shí)，暫停二二手房轉(zhuǎn)按揭揭業(yè)務(wù)。這樣樣提高了購(gòu)房房門(mén)檻，對(duì)二二次及以上置置業(yè)者進(jìn)行了了限制，對(duì)二二手房購(gòu)買(mǎi)也也進(jìn)行了限制制，這將抑制制相當(dāng)一部分分投資性需求求。稅收政策縮緊緊：新的稅收政策策規(guī)定了利潤(rùn)潤(rùn)率，青島作作為計(jì)劃單列列城市，利潤(rùn)潤(rùn)率不得低于于20％，以以此計(jì)稅。這這使得開(kāi)發(fā)商商的資金再一一次被控制。。土地出讓金：：國(guó)土資源部39號(hào)令規(guī)定定開(kāi)發(fā)商只有有全部繳納土土地出讓金才才能獲得土地地證，這對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的資金金要求更加嚴(yán)嚴(yán)格，部分小小開(kāi)發(fā)商將面面臨巨大的資資金壓力。土地政策回顧顧閑置土地清理理：青島市將在5月底前完成成全市閑置土土地的清理工工作，凡閑置置1年以上的的土地，按閑閑置時(shí)間的長(zhǎng)長(zhǎng)短不同，分分類計(jì)征土地地閑置費(fèi)。這這給開(kāi)發(fā)商囤囤地居奇、賺賺取土地增值值利潤(rùn)的方式式以沉重打擊擊，也能夠加加速前期出讓讓土地的開(kāi)發(fā)發(fā)入市，增加加房屋供給量量，加劇項(xiàng)目目之間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。停止供應(yīng)別墅墅類用地：停止別墅類房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目土地供應(yīng)應(yīng)，嚴(yán)格限制制低層、低密密度、大套型型住房土地供供應(yīng)，優(yōu)先保保證限價(jià)商品品住房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房、、租賃住房和和廉租住房的的土地供應(yīng)，，中低價(jià)位、、中小套型住住房年度供應(yīng)應(yīng)量不低于居居住用地供應(yīng)應(yīng)總量的70％。青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括“新雙核時(shí)代””；保障性住房和和商品房“兩兩條腿”走路路，經(jīng)濟(jì)適用用房、廉租房房、“兩限房房”組成的保保障性住房將將成為2008年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊擊型力量，商商品的價(jià)格理理性回歸成為為必然，目前前各地開(kāi)發(fā)商商降價(jià)與打折折優(yōu)惠風(fēng)盛行行，合理的開(kāi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)成為為2008年年開(kāi)發(fā)商應(yīng)該該追求的目標(biāo)標(biāo)。“2221””政策：“兩改、兩兩增、兩擴(kuò)、、一改善”，，即：改造舊舊城區(qū)、改造造城中村；增增加廉租住房房實(shí)物配租比比重，增加租租金補(bǔ)貼數(shù)額額；擴(kuò)大保障障性住房建設(shè)設(shè)規(guī)模，擴(kuò)大大經(jīng)濟(jì)適用住住房和限價(jià)商商品住房社會(huì)會(huì)銷(xiāo)售數(shù)量；；改善舊住宅宅區(qū)居民的居居住條件。5年內(nèi)100萬(wàn)套住房：：《青島市2008至2012年住房房建設(shè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃》指出，，5年內(nèi)全市市開(kāi)工建設(shè)各各類住房總建建筑面積9100萬(wàn)平方方米，共約100萬(wàn)套。。市內(nèi)四區(qū)開(kāi)開(kāi)工各類保障障性住房477.5萬(wàn)平平方米，其中中廉租住房65萬(wàn)平方米米，約13000套；經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房162.5萬(wàn)平方米，，約25000套；限價(jià)價(jià)商品住房250萬(wàn)平方方米，約33500套。。購(gòu)房者將會(huì)會(huì)目標(biāo)轉(zhuǎn)向保保障住房，出出現(xiàn)持幣觀望望情況，這會(huì)會(huì)分流部分客客戶，短期內(nèi)內(nèi)延緩商品房房開(kāi)發(fā)商資金金回籠，因此此“高品質(zhì)＋＋合理價(jià)格格”應(yīng)該成為商商品房開(kāi)發(fā)發(fā)商的盈利利運(yùn)作模式式。青島市房地地產(chǎn)宏觀概概括住房政策回回顧青島市房地地產(chǎn)宏觀概概括人口政策回回顧2020年年1200萬(wàn)人口：：《山東半島島城市群總總體規(guī)劃（（2006~2020年）》》提出到2020年年青島全市市人口達(dá)到到1200萬(wàn)，即年年均增長(zhǎng)人人口34萬(wàn)萬(wàn)人，市區(qū)區(qū)增長(zhǎng)17.6萬(wàn)人人；按每3人一套住住房計(jì)算，，年均需要要11萬(wàn)套套住房，市市區(qū)需要5.9萬(wàn)套套；按90平米一套套住房，年年均需新建建住房1100萬(wàn)平平米，市區(qū)區(qū)新建528萬(wàn)平米米。這將極極大的增加加住房需求求，對(duì)青島島市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展注入新新的活力。。100平米米以上戶型型可落戶：：具有穩(wěn)定經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入或或生活來(lái)源源的外來(lái)人人員，在市市內(nèi)四區(qū)和和黃島、城城陽(yáng)、嶗山山三區(qū)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)單套新建建商品住宅宅建筑面積積達(dá)到100平方米米以上，取取得《房地地產(chǎn)權(quán)證》》并實(shí)際居居住的，本本人及其配配偶、未成成年子女或或成年未婚婚子女可一一次性遷入入購(gòu)房所在在地落戶。。這使得上上述區(qū)域的的100平平米以上戶戶型熱銷(xiāo)，，很多外來(lái)來(lái)人口趁此此機(jī)會(huì)落戶戶青島，刺刺激了大戶戶型的銷(xiāo)售售。房地產(chǎn)政策策是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的指指揮棒，在在剛剛結(jié)束束的兩會(huì)上上，溫家寶寶總理提出出了“保持持房地產(chǎn)行行業(yè)健康穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展””的觀點(diǎn)，，從建設(shè)部部到住房和和城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部的轉(zhuǎn)變變突出說(shuō)明明了保障性性住房的供供給將成為為2008年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的主主旋律，將將主要精力力放在解決決中低收入入家庭的住住房問(wèn)題上上，也體現(xiàn)現(xiàn)了新一屆屆政府穩(wěn)定定房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的決心。。青島市房地地產(chǎn)宏觀概概括結(jié)論人口政政策回顧政府一系列列的宏觀調(diào)調(diào)控，規(guī)范范了青島市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)，從而而保證青島島市房地產(chǎn)產(chǎn)健康穩(wěn)定定的發(fā)展在在激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中，“高端端的產(chǎn)品＋＋優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)＋中端端的價(jià)格””將成為青青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)研研究報(bào)告城市發(fā)展線線研究半島規(guī)劃青島市城市市規(guī)劃及發(fā)發(fā)展青島市宏觀觀房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究青島市房地地產(chǎn)政策研研究青島市各居居住板塊特特征及未來(lái)來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)測(cè)青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)研研究青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局市內(nèi)四區(qū)－－市南、市市北、四方方區(qū)市南區(qū)：獨(dú)有的城市市中心地理理位置以及及海岸沿線線的稀缺性性決定了市市南區(qū)的高端住宅形象。特別別值得關(guān)注注的是香港港巨頭李嘉嘉誠(chéng)成功收收購(gòu)小港地地塊，將帶帶動(dòng)市南區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)更加成熟熟化，高端端形象更加加鞏固。市南區(qū)內(nèi)陸陸相對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)量有限，，臨海項(xiàng)目目有望創(chuàng)價(jià)價(jià)格新高；；市北及四四方區(qū)增幅幅保持平穩(wěn)穩(wěn)，未來(lái)預(yù)預(yù)期相對(duì)不不高四方區(qū)市北區(qū)市南區(qū)市北區(qū)：房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值的挖挖掘已經(jīng)到到達(dá)一定程程度，加上上未來(lái)土地地供應(yīng)有限限，很難對(duì)對(duì)其增值潛潛力有太大大的奢望，，該區(qū)域在在今后幾年年內(nèi)都會(huì)保保持穩(wěn)定發(fā)展四方區(qū)：在主要依靠當(dāng)當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力的的情況下，這這塊區(qū)域在今今后幾年將會(huì)會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。即便有所微微調(diào)，上下幅幅度也不會(huì)太太大。青島市各居住住板塊特征及及未來(lái)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)市內(nèi)四區(qū)－李李滄區(qū)根據(jù)青島市總總體規(guī)劃，李李滄將是新興興的居住區(qū)。。根據(jù)規(guī)劃，，中央居住區(qū)區(qū)占地34平平方公里，計(jì)計(jì)劃將對(duì)李滄滄東部區(qū)域九九水路街道辦辦和虎山路街街道辦的25個(gè)村莊進(jìn)行行統(tǒng)一改造今明兩年，預(yù)預(yù)計(jì)李滄區(qū)的的商品房投放放量將超過(guò)150萬(wàn)平方方米。其中引入著名名開(kāi)發(fā)商綠城城集團(tuán)、制定定東李中央居居住規(guī)劃，是是李滄區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)魅力大增的的兩個(gè)因素，，李滄區(qū)還對(duì)對(duì)原先的李村村商業(yè)區(qū)進(jìn)行行全面改造，，這些都從根根本上促進(jìn)了了李滄地產(chǎn)的的質(zhì)變。政策的導(dǎo)向及及土地存量大大等因素，使使李滄區(qū)北部部造城勢(shì)力初初顯李滄區(qū)綠城理想之城城：占地2892畝總建209萬(wàn)萬(wàn)平方米一期23萬(wàn)平平方米預(yù)期售價(jià)6000元青島市各居住住板塊特征及及未來(lái)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)市郊三區(qū)－嶗嶗山、城陽(yáng)區(qū)區(qū)城陽(yáng)區(qū)萬(wàn)科、卓越等等重量級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)商的介入，，上百萬(wàn)平方方米的投放量量，使城陽(yáng)地地產(chǎn)成為青島島關(guān)注的焦點(diǎn)點(diǎn)。市區(qū)舊舊城改造的壓壓力較大，近近期內(nèi)也難以以有所作為，，在這種情況況下，城市居居住區(qū)的北擴(kuò)擴(kuò)已經(jīng)成為最最現(xiàn)實(shí)的選擇擇。嶗山區(qū)隨著景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)更多受到認(rèn)認(rèn)可，由西往往東逐漸遠(yuǎn)離離城市中心，，價(jià)格及品質(zhì)質(zhì)等也隨著距距離的變化而而變化，早早期的別墅到到目前麥島居居住區(qū)的推出出，嶗山區(qū)域域接受度及認(rèn)認(rèn)可度大幅提提升。未來(lái)的的總體供應(yīng)量量也隨著大盤(pán)盤(pán)的進(jìn)駐進(jìn)一一步增加嶗山區(qū)2005年2006年房地產(chǎn)投資36.64億元57.04億元嶗山區(qū)城陽(yáng)區(qū)麥島居住區(qū)：占地58萬(wàn)總建82萬(wàn)萬(wàn)科魅力之城：占地20萬(wàn)總建40萬(wàn)卓越蔚藍(lán)：占地100萬(wàn)總建160萬(wàn)天泰韓國(guó)城：占地60萬(wàn)總建120萬(wàn)可售64.5萬(wàn)頤和星苑：占地94萬(wàn)總建100萬(wàn)青島市各居住住板塊特征及及未來(lái)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)較青島較低的的房?jī)r(jià)及良好好的投資、就就業(yè)及交通環(huán)環(huán)境，使大量量的青島市內(nèi)內(nèi)投資及居住住客戶涌入黃黃島，為黃島島的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展注入新的的動(dòng)力需求量增大將將直接推動(dòng)房房?jī)r(jià)的升溫市郊三區(qū)－黃黃島區(qū)黃島區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)一直保保持著強(qiáng)勁的的發(fā)展勢(shì)頭。。經(jīng)濟(jì)發(fā)展成成為帶動(dòng)房地地產(chǎn)行業(yè)飛速速發(fā)展的關(guān)鍵鍵因素之一。。港口經(jīng)濟(jì)繼繼續(xù)發(fā)揮磁場(chǎng)場(chǎng)效應(yīng)，人口口構(gòu)成及數(shù)量量變化，有力力拉動(dòng)了房地地產(chǎn)的市場(chǎng)需需求。商業(yè)配配套、市政建建設(shè)的完善提提升了城區(qū)的的增值潛力。。旅游經(jīng)濟(jì)也為為房地產(chǎn)發(fā)展展注入新鮮活活力。競(jìng)爭(zhēng)加劇帶來(lái)來(lái)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生變化。住住宅產(chǎn)業(yè)一枝枝獨(dú)秀的局面面將發(fā)生改變變，伴隨著商商業(yè)設(shè)施的完完善，旅游業(yè)業(yè)的繁榮，房房地產(chǎn)業(yè)將迎迎來(lái)新的發(fā)展展機(jī)遇。產(chǎn)品品質(zhì)將進(jìn)進(jìn)一步提高，，房屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格漲幅有所所回落。提升房屋的品品質(zhì)成為今后后一段時(shí)期房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)。。開(kāi)發(fā)商更加專專注于研究產(chǎn)產(chǎn)品和提高服服務(wù)，消費(fèi)者者更加理性。。青島市各居住住板塊特征及及未來(lái)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)縣級(jí)五市平度市萊西市膠州市即墨市膠南市平度市目前房地產(chǎn)業(yè)業(yè)得到了快速速發(fā)展，已崛崛起為該市國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)之一隨著北部區(qū)域域開(kāi)發(fā)、建設(shè)設(shè)力度的逐步步加大，北部部區(qū)域也成為為了萊西市高檔住宅產(chǎn)品品的集中供應(yīng)應(yīng)區(qū)域。即墨市隨著濱海大道道的開(kāi)通，以以及大量別墅墅類的開(kāi)發(fā)，，使區(qū)域更多多的向度假型型別墅區(qū)定位位靠近膠州市目前在售住宅宅項(xiàng)目較多，，開(kāi)發(fā)進(jìn)程有有條不紊膠南市受到黃島區(qū)政政策優(yōu)勢(shì)影響響，緊鄰黃島島區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格也隨著時(shí)時(shí)間上揚(yáng)；該該區(qū)域把建設(shè)設(shè)目標(biāo)定位在在“青島西海海岸都市新區(qū)區(qū)”，并承接接青島“四大大產(chǎn)業(yè)基地””的輻射，未來(lái)將成為海海濱生態(tài)旅游游型城市，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展展起到良好帶帶動(dòng)。青島市各居住住板塊特征及及未來(lái)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)青島市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀概括及及各居住板塊塊特征小結(jié)青島近幾年房房地產(chǎn)發(fā)展供供需兩旺，商品房及土地地供應(yīng)價(jià)格大大幅度提升青島市重點(diǎn)向北、向西發(fā)展趨勢(shì)初顯顯，東南區(qū)域域部將成為商商務(wù)、政治中中心，居住核核心向西，向向北發(fā)展。青島市郊進(jìn)入入大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)代，未來(lái)整體開(kāi)開(kāi)發(fā)量巨大，，特別是城陽(yáng)陽(yáng)、李滄及黃黃島區(qū)域市內(nèi)板塊劃分分明顯，景觀資源及區(qū)區(qū)域價(jià)值成為為定價(jià)的重要要影響因素；資本競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力政府管理競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)強(qiáng)較弱不強(qiáng)強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)數(shù)量量眾多、有雄雄厚的資本基基礎(chǔ)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)體體系靈活健全全對(duì)外聯(lián)系設(shè)施施、信息技術(shù)術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施有有待完善執(zhí)法、創(chuàng)新能能力強(qiáng)，推銷(xiāo)銷(xiāo)能力有待提提高擁有獨(dú)特旅游游資源、人文文國(guó)際化程度度高青島市城市綜綜合能力城市實(shí)力戰(zhàn)略地位：山東半島龍頭，環(huán)渤海區(qū)域明珠

宏觀經(jīng)濟(jì)：運(yùn)行良好，平穩(wěn)增

長(zhǎng)，接近一線城市水平

消費(fèi)水平：消費(fèi)需求旺盛，具有較強(qiáng)的城市購(gòu)買(mǎi)力

城市規(guī)劃：九宮格局，棋盤(pán)路網(wǎng)；軸線突出，一城多心產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合

理，第三產(chǎn)業(yè)增速加快

科技實(shí)力：高校眾多，云集海爾、海信等世界500強(qiáng)企業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，居民消費(fèi)能力較為旺盛

城市實(shí)力評(píng)判判【青島市房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研報(bào)告】】城市發(fā)展線研研究青島市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研究青島市市南區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分析青島市市北區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分析青島市嶗山區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分析青島市李滄區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分析青島市城陽(yáng)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分析青島市房地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局青島市市南區(qū)區(qū)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊分析市南區(qū)概況地理位置市南區(qū)位于青青島市區(qū)南部部，西起團(tuán)島與青青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)隔膠膠州灣相望，，東起麥島與與嶗山區(qū)（青青島高科技工工業(yè)園）毗鄰鄰，北與市北北區(qū)相接，南南面瀕臨黃海海，沿岸是逶逶迤曲回的礁礁石或沙灘。。行政區(qū)劃劃市南區(qū)人民政政府駐寧夏路路286號(hào)，，轄區(qū)為9個(gè)個(gè)街道辦事處處和1個(gè)社區(qū)區(qū)工作委員會(huì)會(huì)。是青島市市政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中心心。人口狀況況2006年末末全區(qū)總?cè)丝诳?2.37萬(wàn)人。人口口出生率6.54‰，自自然增長(zhǎng)率1.59‰。。青島市市南區(qū)區(qū)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊分析根據(jù)右圖市南區(qū)2007年4月—2008年4月商品住宅價(jià)格分析，市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，有利于開(kāi)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展根據(jù)市南區(qū)2007年4月—2008年4月商品住宅成交量走勢(shì)圖可以看出2007年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、進(jìn)入2007年12月以后，受新政影響，需求放緩青島市市南區(qū)區(qū)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊分析市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊分分析項(xiàng)目名稱物業(yè)地址開(kāi)發(fā)公司建筑面積(萬(wàn)平米）錦繡華城市南區(qū)延吉路與徐州路交匯處青島熱電新興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司22青島維多利亞市南區(qū)廣西路63號(hào)青島華森置業(yè)有限公司5.23柏麗瀾庭市南區(qū)增城路（原澳門(mén)八路8號(hào)）青島泰山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6.6銀川山苑市南區(qū)銀川西路24號(hào)青島天隆置業(yè)有限公司2中華園美邸河畔市南區(qū)東海西路49號(hào)青島安信置業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司凱悅中心市南區(qū)燕兒島路8號(hào)青島凱悅置業(yè)11海信國(guó)際海岸東海路與麥島路交匯處青島海信濱海置業(yè)有限公司9香港置地市南區(qū)香港中路89-91號(hào)山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)青島公司10國(guó)際城名苑市南區(qū)寧夏路與紹興路交匯處以北青島國(guó)際城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7.7東海路9號(hào)市南區(qū)東海路9號(hào)青島陽(yáng)光新地置業(yè)有限公司11.3項(xiàng)目列表（綠綠色表示在售售項(xiàng)目）市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊分分析項(xiàng)目列表（綠綠色表示在售售項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱物業(yè)地址開(kāi)發(fā)公司建筑面積(萬(wàn)平米）青島北海花園市南區(qū)山東路與江西路交界處青島三杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司14.67國(guó)隆智府市南高雄路16號(hào)青島中海盛名置業(yè)投資有限公司2.3依山雅居市南區(qū)福州北路80號(hào)青島華通房屋開(kāi)發(fā)公司4.2中海銀海一號(hào)市南區(qū)銀川西路7號(hào)中海地產(chǎn)23星海苑2期市南區(qū)江西路35號(hào)青島生源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10海信璞園市南區(qū)銀川路以北，大堯山以南青島海信房地產(chǎn)股份有限公司8都市118市南區(qū)南京路118號(hào)青島天應(yīng)置業(yè)有限公司2.5瑞納紫域市南區(qū)銀川路西端青島華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2.5寶門(mén)公寓市南區(qū)漳州二路19號(hào)青島寶門(mén)房地產(chǎn)有限公司2.6中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)市南區(qū)漳州二路19號(hào)青島中成銀儲(chǔ)實(shí)業(yè)有限公司8.8市南區(qū)在售項(xiàng)項(xiàng)目中，絕大大部分為公寓寓產(chǎn)品，2008年年底底至2009年預(yù)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)新上市量97.67萬(wàn)萬(wàn)平方米。受地理位置影影響，市南區(qū)區(qū)沿海區(qū)域已已無(wú)大面積新新增住宅，住住宅區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)逐步朝北發(fā)發(fā)展在市南區(qū)在售售項(xiàng)目中，以以江西路為界界，江西路以以南普遍為小小體量住宅項(xiàng)項(xiàng)目，分布比比較緊密。江江西路以北項(xiàng)項(xiàng)目體量較大大。項(xiàng)目名稱銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）主力戶型客群定位備注都市11812000元/㎡90平米以下小戶型公寓二次置業(yè)的投資客群寶門(mén)公寓13000元/㎡105—135㎡三室主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)15255元/㎡60平米一居主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住青島維多利亞19000萬(wàn)/㎡45㎡一室、65㎡兩室為主城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，少量自住精裝修柏麗瀾庭28000元/㎡270㎡三室住宅城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，多為自住精裝修凱悅中心7—10層均價(jià)2萬(wàn)元/㎡、24—40層均價(jià)2.9萬(wàn)元/㎡150㎡左右兩室城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，少量自住有部分海外投資客。精裝修香港置地住宅：17900元/㎡、公寓：21000元/㎡公寓：55㎡一室、住宅：119㎡三室城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，半數(shù)自住精裝，公寓帶家具國(guó)際城名苑10630元/㎡130㎡三室已二次置業(yè)人群為主，少量一次置業(yè)客群。東海路9號(hào)28000萬(wàn)/㎡147㎡兩室、160㎡三室城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，多為投資。多為投資客群市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊分分析價(jià)格體系市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊分分析典型案例分析析一：東海路九號(hào)項(xiàng)目位置市南區(qū)東海路9號(hào)產(chǎn)品分類精裝修酒店式公寓總套數(shù)365套戶型配比兩室占40%，三室占60%面積區(qū)間147㎡—209㎡主力戶型160㎡—180㎡三室銷(xiāo)售周期2006年11月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率80%熱銷(xiāo)戶型147㎡兩室、160㎡三室滯銷(xiāo)戶型209㎡三室客群定位主要針對(duì)本地富商，或者外地來(lái)青島工作的高端消費(fèi)人群，以二次或多次置業(yè)為主。銷(xiāo)售均價(jià)2.8萬(wàn)/㎡備注項(xiàng)目評(píng)價(jià)開(kāi)項(xiàng)目受單價(jià)、總價(jià)均高影響，銷(xiāo)售周期達(dá)兩年之久，由于前期銷(xiāo)控不當(dāng)，導(dǎo)致大量大戶型三室滯銷(xiāo)，影響其銷(xiāo)售進(jìn)度。東海路9號(hào)：：建筑外觀樣板間接待中心工地圍檔市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊分分析市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊分分析典型案例分析析三：凱悅中心項(xiàng)目位置市南區(qū)香港中路頤中假日酒店南側(cè)產(chǎn)品分類酒店式公寓/寫(xiě)字樓/商業(yè)總套數(shù)酒店式公寓：376套戶型配比一室占20%、兩室占50%、三室占20%、復(fù)式10%面積區(qū)間71㎡—380㎡（復(fù)式）主力戶型150㎡左右兩室銷(xiāo)售周期2008年1月9日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率約售出20%熱銷(xiāo)戶型71㎡小戶型、150㎡左右兩室滯銷(xiāo)戶型均有滯銷(xiāo)客群定位當(dāng)?shù)馗簧?、外地投資客、海外投資客銷(xiāo)售均價(jià)7—10層均價(jià)2萬(wàn)元/㎡、24—40層均價(jià)2.9萬(wàn)元/㎡(精裝)備注公寓部分在售7—10層、24—40層。寫(xiě)字樓在售30層以上。項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目又世界知名物業(yè)顧問(wèn)公司世邦魏理仕擔(dān)任銷(xiāo)售代理，以高品質(zhì)物業(yè)口碑贏得高端客群認(rèn)可。凱悅中心：樣板間外立面夜景市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊分分析市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊分分析典型案例分析析：柏麗·瀾庭項(xiàng)目位置市南區(qū)燕兒島路南奧帆基地東側(cè)產(chǎn)品分類商業(yè)/住宅總套數(shù)206套戶型配比兩室40%、三室50%、復(fù)式10%面積區(qū)間120㎡—270㎡、復(fù)式280㎡—450㎡主力戶型270㎡三室住宅銷(xiāo)售周期半年銷(xiāo)售率目前已售出110套左右。熱銷(xiāo)戶型120—150㎡小戶型、270㎡三室滯銷(xiāo)戶型均有滯銷(xiāo)，按比例而言270㎡三室剩余最多客群定位本地富商、外地豪客為主，改善居住環(huán)境，二次置業(yè)。銷(xiāo)售均價(jià)28000元/㎡（精裝修）備注該項(xiàng)目最高價(jià)40000元/㎡，樓座差價(jià)700—800元/㎡；首層帶花園；A、B、D三個(gè)樓座除頂層外均為270㎡三室住宅。項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目主力戶型270㎡住宅受總價(jià)教高影響，銷(xiāo)售率較低。柏麗·瀾庭：外景圖外部景觀市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊分分析典型案例分析析：柏麗·瀾庭市南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)客群及及產(chǎn)品分析產(chǎn)品以高尚住住宅為主，產(chǎn)產(chǎn)品形式主要要以高層住宅宅及酒店式公公寓為主。集集中了青島市市半數(shù)以上的的城市綜合體體客群主要以當(dāng)當(dāng)?shù)馗簧獭⒂杏幸欢ń?jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的高級(jí)白白領(lǐng)，政府官官員。另有少少量北京、上上海、深圳的的投資客群。。受其區(qū)域定位影響，市南區(qū)將繼續(xù)引領(lǐng)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)青島的政治、、文化、金融融中心土地供應(yīng)緊張張，實(shí)用高效效的城市綜合合體將成為市市場(chǎng)主流城市地鐵的開(kāi)開(kāi)通作為青島市外外埠形象的展展示示范區(qū)市南區(qū)市南區(qū)區(qū)集中了青島島市大量的高高尚住宅，沿沿香港路為高高尚住宅主要要分布區(qū)域，，最高價(jià)格17900元元/平米—40000元元/平米。隨著可持續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)土地的逐逐步減少，高高效率高職能能化的城市綜綜合體正逐步步成為該區(qū)域域內(nèi)的市場(chǎng)主主流市南區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)未未來(lái)發(fā)展市南區(qū)成熟高端區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市南區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)總總結(jié)可持續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)土地較少少，高容積積率產(chǎn)品將將成為市場(chǎng)場(chǎng)主流青島的政治治、文化。。金融中心心。區(qū)位號(hào)號(hào)召力最強(qiáng)強(qiáng)。青島房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)頭頭羊，以高高端住宅為為主。當(dāng)?shù)馗簧?、、高?jí)企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、政政府官員部部分外地投投資客本地開(kāi)發(fā)公公司優(yōu)勢(shì)明明顯、外地地開(kāi)發(fā)公司司競(jìng)爭(zhēng)能力力較弱【青島市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)報(bào)告】】城市發(fā)展線線研究青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)研研究青島市市南南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市市北北區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市四方方區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市嶗山山區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市李滄滄區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市城陽(yáng)陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格格局市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析市北區(qū)概況況位于青島市市中部偏南南，南接市市南區(qū)，北北連四方區(qū)區(qū)，東鄰嶗嶗山區(qū)，西西瀕膠州灣灣。總面積積約29平平方公里，，人口約47.3萬(wàn)萬(wàn)人。市北區(qū)轄16個(gè)街道道區(qū)域價(jià)值市南區(qū)是青青島傳統(tǒng)的的商業(yè)中心心，也是青青島市政府府斥重資打打造的新型型金融中心心。市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析市北區(qū)受其其地理位置置影響，商商品房住宅宅價(jià)格波動(dòng)動(dòng)較小，呈呈穩(wěn)步發(fā)展展由于開(kāi)發(fā)難難度較大，，市北區(qū)進(jìn)進(jìn)入2007年下半半年后成交交量較低市北區(qū)2007年4月—2008年商商品住宅成成交量走勢(shì)勢(shì)圖（萬(wàn)平平米）市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析產(chǎn)品列表（（綠色表示示在售項(xiàng)目目）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)公司建筑面積（萬(wàn)平米）祥云花園市北區(qū)吳興路98號(hào)青島岳天浩海房地產(chǎn)置業(yè)有限公司1萬(wàn)海逸景園市北區(qū)冠縣路以西青建集團(tuán)（未）38海青家園市北區(qū)同德路1號(hào)青島海青置業(yè)有限公司1.8新僑花園市北區(qū)同德路(福嶺嘉苑旁)青島新海園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司7.3中海山東路項(xiàng)目市北區(qū)山東路以北中海地產(chǎn)聯(lián)興花園市北區(qū)楊家群24賽納名爵香港德輝國(guó)際（集團(tuán)）10萬(wàn)達(dá)39克拉市北區(qū)延吉路112號(hào)大連萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)40櫸林美邸市北區(qū)龍?zhí)堵放c上清路交匯處青島安信置業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司0.9海信都市陽(yáng)光市北區(qū)海信立交橋東南側(cè)青島海信房地產(chǎn)股份有限公司1.2市北區(qū)作為為青島市老老城區(qū)，受受城市規(guī)劃劃影響，上上市項(xiàng)目較較少，其中中總供應(yīng)量量面積為124.2萬(wàn)平米。。市北區(qū)項(xiàng)目目臨近商業(yè)業(yè)區(qū)附近項(xiàng)項(xiàng)目分布較較為緊密，，但體量較較小。市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格體系市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析項(xiàng)目名稱銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）主力戶型客群定位備注祥云花園1000080—120兩室、三室當(dāng)?shù)厝耸状沃脴I(yè)占60%以上海青家園7350110—140三室主要以當(dāng)?shù)厝耸状沃脴I(yè)，或改善住房環(huán)境新僑花園745090—110兩室主要以當(dāng)?shù)厝耸状沃脴I(yè)，或改善住房環(huán)境根據(jù)首付額度，制定不同優(yōu)惠政策萬(wàn)達(dá)39克拉1000060—80平米小戶型大部分以二次置業(yè)投資客群為主前期辦理會(huì)員卡享受99折優(yōu)惠櫸林美邸12527100平米兩室，120平米三室首次置業(yè)者占半數(shù)，投資客群占少量海信都市陽(yáng)光10500100—110平米兩室，120平米三室主要以改善居住環(huán)境的二次置業(yè)，和首次置業(yè)市北區(qū)屬于于青島市舊舊城區(qū)，周周邊環(huán)境形形象較差，，區(qū)域號(hào)召召里不強(qiáng)，，于是導(dǎo)致致了其房?jī)r(jià)價(jià)明顯低于于市南區(qū)。。市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析總結(jié)購(gòu)買(mǎi)市北區(qū)區(qū)房地產(chǎn)的的客群，大大部分以首首次置業(yè)或或?yàn)楦纳凭泳幼…h(huán)境為為消費(fèi)動(dòng)機(jī)機(jī)，只有少少量的客群群以投資為為主要的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)目的。。市北區(qū)屬于于青島市舊舊城區(qū)，周周邊環(huán)境形形象較差，，區(qū)域號(hào)召召里不強(qiáng)，，于是導(dǎo)致致了其房?jī)r(jià)價(jià)明顯低于于市南區(qū)。。市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展較為平平衡，樓盤(pán)盤(pán)之間價(jià)格格體系相差差不大，最最貴的萬(wàn)達(dá)達(dá)39克拉拉11000元/平平米，價(jià)格格最低的為為海青家園園7350元/平米米。市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析典型案例分分析：萬(wàn)達(dá)達(dá)39克拉拉項(xiàng)目位置側(cè)緊鄰延吉路、北依規(guī)劃路、東靠連云港路、西接徐州路產(chǎn)品分類高尚住宅

酒店式公寓、寫(xiě)字樓總套數(shù)3038戶型配比60平米以下一室和120平米三室占50%，60—80平米小戶型占50%面積區(qū)間30—120平米精裝修公寓主力戶型60—80平米小戶型公寓銷(xiāo)售周期三個(gè)月銷(xiāo)售率30%熱銷(xiāo)戶型60—80平米小戶型滯銷(xiāo)戶型30平米小戶型客群定位主要定位與二次置業(yè)的投資人群銷(xiāo)售均價(jià)9100—11000元/平米備注項(xiàng)目前期實(shí)施促銷(xiāo)活動(dòng)繳納定金1萬(wàn)元，購(gòu)房享受99折優(yōu)惠項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目前期投入大量資金做項(xiàng)目推廣，為項(xiàng)目后續(xù)工作提供了人氣基礎(chǔ)。市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析萬(wàn)達(dá)39克克拉整體規(guī)規(guī)劃圖市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品、客戶戶區(qū)域特點(diǎn)產(chǎn)品：以高層住宅宅為主，集集中大量以以舊城改造造項(xiàng)目，集集中了少量量了小戶型型公寓?？腿海褐饕郧鄭u本本地企事業(yè)業(yè)單位員工工、私營(yíng)業(yè)業(yè)主為主。。市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展空間較較大，市北北區(qū)將是未未來(lái)3年內(nèi)內(nèi)青島房地地產(chǎn)新型商商務(wù)中心區(qū)域未來(lái)發(fā)發(fā)展土地供給較較多政府傾力打打造的新型型商務(wù)中心心傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)中心外地開(kāi)發(fā)公公司入住，，提高該區(qū)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值隨著舊城改改造步伐的的逐步加快快，將給房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)提供大量量可開(kāi)發(fā)土土地。根據(jù)據(jù)政府規(guī)劃劃調(diào)整，將將在市北區(qū)區(qū)打造出一一個(gè)新型的的商務(wù)中心心，提升該該區(qū)域內(nèi)的的產(chǎn)品價(jià)格格和增值空空間。市北區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)總總結(jié)市北區(qū)新型商務(wù)中中心發(fā)展趨勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境土地供應(yīng)較較多，但受受拆遷影響響開(kāi)發(fā)難度度較大傳統(tǒng)商業(yè)中中心、配套套完善已高層小高高層住宅為為主，少量量小戶型公公寓主要以青島島本地企事事業(yè)單位員員工、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主為主主。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)公公司和外地地開(kāi)發(fā)公司司競(jìng)爭(zhēng)激烈烈【青島市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)報(bào)告】】城市發(fā)展線線研究青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)研研究青島市市南南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市市北北區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市四方方區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市嶗山山區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市李滄滄區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市城陽(yáng)陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格格局四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析四方區(qū)概況況四方區(qū)位于于青島市市市區(qū)中部，，東側(cè)以以308國(guó)國(guó)道為界、、連嶗山區(qū)區(qū)和市北區(qū)區(qū)；西瀕膠膠州灣；南南側(cè)以鞍山山路、威海海路、浦口口路、沈陽(yáng)陽(yáng)路為界，，鄰市北區(qū)區(qū)；北側(cè)以以張村河、、李村河為為界，接李李滄區(qū)。至2007年8月，，區(qū)社區(qū)居居委會(huì)達(dá)到到了92個(gè)個(gè)。截止2006年，全全區(qū)總?cè)丝诳?20萬(wàn)萬(wàn)人，人口口自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率-1.1‰。四方區(qū)地處處青島市區(qū)區(qū)中心位置置，由老城城區(qū)、東部部新區(qū)和西西海岸帶三三部分組成成，是全市市的交通樞樞紐區(qū)、加加工工業(yè)區(qū)區(qū)、民俗民民情旅游區(qū)區(qū)。四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析2007年年9月隨著著萬(wàn)科、卓卓越等大型型地產(chǎn)公司司的進(jìn)入、、該區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅成交交量開(kāi)始逐逐步增長(zhǎng)。。隨著四方區(qū)區(qū)的市政建建設(shè)越來(lái)越越完善、周周邊配套越越來(lái)越齊全全，其商品品房?jī)r(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步上漲產(chǎn)品列表四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)公司建筑面積（萬(wàn)平米）廣華海岸陽(yáng)光四方區(qū)興隆一路與海岸路交界處青島廣華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司6.9北嶺山花園四方區(qū)順昌路15號(hào)青島新海園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司8聯(lián)城花園四方區(qū)洛陽(yáng)路12號(hào)（未售）7.8青島萬(wàn)科金色城品四方區(qū)山東路北3公里青島萬(wàn)科21恒錦世家四方區(qū)金沙路青島恒錦置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司22.6魯岳夢(mèng)境江南四方區(qū)鄭州路以南，洛陽(yáng)路以北青島魯岳置業(yè)有限公司15青島保利百合花園四方區(qū)金華支路12號(hào)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司22.9錦繡海岸四方區(qū)瑞昌路與興隆路交會(huì)處青島海信房地產(chǎn)股份有限公司23百通雍翠華苑四方區(qū)四流南路9號(hào)青島百通興電置業(yè)有限公司14.1金裕花園四方區(qū)南昌路與萍鄉(xiāng)路交界處青島新海園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司5卓越四方創(chuàng)意公園四方區(qū)東片A區(qū)308國(guó)道以西、規(guī)劃一號(hào)線以東、合肥路以南、立新倉(cāng)庫(kù)26（綠色部分分表示在售售項(xiàng)目）在此區(qū)域內(nèi)內(nèi)集中了萬(wàn)萬(wàn)科、保利利、卓越等等品牌開(kāi)發(fā)發(fā)公司，在在四方區(qū)市市場(chǎng)提前出出現(xiàn)了三足足鼎立的局局面。四方區(qū)作為為全市的交交通樞紐，，區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，勢(shì)勢(shì)必在2009年迎迎來(lái)一輪房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)熱潮四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析四方區(qū)價(jià)格格體系項(xiàng)目名稱銷(xiāo)售均價(jià)主力戶型客群定位備注廣華海岸陽(yáng)光568190平米兩室主要以自住客群為主。8月24日，搜房網(wǎng)聯(lián)合

海岸陽(yáng)光推出團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，活動(dòng)當(dāng)天，凡持搜房會(huì)員卡，均可享受50元/平的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)魯岳夢(mèng)境江南600080—103平米兩室針對(duì)周邊區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)客群，市區(qū)內(nèi)二次置業(yè)客群金?；▓@680090—100平米兩居

100—120平米三居主要以自住客群為主四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)90平米兩兩室，120平米三三室為主要要市場(chǎng)主流流，說(shuō)明該該區(qū)域內(nèi)消消費(fèi)群體更更趨向與實(shí)實(shí)用型住宅宅。四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析總結(jié)四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)90平米兩兩室，120平米三三室為主要要市場(chǎng)主流流，說(shuō)明該該區(qū)域內(nèi)消消費(fèi)群體更更趨向與實(shí)實(shí)用型住宅宅。四方區(qū)整體體房?jī)r(jià)水平平在6000元/平平米左右，，大部分開(kāi)開(kāi)發(fā)公司在在項(xiàng)目正式式開(kāi)盤(pán)前都都經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間的內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，，和前期籌籌備階段。。為了保證銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度，，普遍的項(xiàng)項(xiàng)目在產(chǎn)品品促銷(xiāo)上，，優(yōu)惠額的的較大，特特別是為了了吸引市中中心區(qū)域消消費(fèi)群體，，都組織了了團(tuán)購(gòu)。四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析典型案例分分析一：萬(wàn)萬(wàn)科金色城城品項(xiàng)目位置四方區(qū)萍鄉(xiāng)路以南，緊鄰重慶南路產(chǎn)品分類住宅總套數(shù)1600戶型配比90平米以下兩室，90平米三室各占50%。面積區(qū)間80—90平米主力戶型三室、兩室。銷(xiāo)售周期未開(kāi)時(shí)銷(xiāo)售銷(xiāo)售率熱銷(xiāo)戶型滯銷(xiāo)戶型客群定位主要針對(duì)，青島當(dāng)?shù)刈宰∪巳骸ｄN(xiāo)售均價(jià)備注在景觀設(shè)計(jì)方面遵循自然地貌特征，20度的天然緩坡。規(guī)劃一個(gè)街心，兩大園林，景觀別致。項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目以優(yōu)質(zhì)實(shí)用的戶型深受普通消費(fèi)者青睞，但項(xiàng)目周邊配套不完善，加之緊鄰火葬場(chǎng)，所以市場(chǎng)口碑并沒(méi)達(dá)到預(yù)期效果。四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析典型案例分分析一：萬(wàn)萬(wàn)科金色城城品整體效果圖圖四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析典型案例分分析二：保保利百合花花園項(xiàng)目位置四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路產(chǎn)品分類住宅商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總套數(shù)2000戶型配比兩室占40%，三室占60%面積區(qū)間60—120平米主力戶型70—90平米實(shí)用兩居、三居。銷(xiāo)售周期未售銷(xiāo)售率熱銷(xiāo)戶型滯銷(xiāo)戶型客群定位主要針對(duì)用于自住的消費(fèi)客群銷(xiāo)售均價(jià)備注保利百合花園，為吸引人氣提高知名度，開(kāi)展“有幾百合，送祝?！钡耐茝V活動(dòng)。項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目定位低端，其傳承了保利地產(chǎn)“低價(jià)位”的銷(xiāo)售策略，利于項(xiàng)目回款，但不利于項(xiàng)目品質(zhì)提升四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析典型案例分分析二：保保利百合花花園產(chǎn)品立面圖圖項(xiàng)目整體效效果圖四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品、客群群以實(shí)用型戶戶型為主的的高層、小小高層住宅宅為主，配配有少量的的花園洋房房。購(gòu)買(mǎi)人群主主要以青島島當(dāng)?shù)厝藶闉橹?，主要要以首次置置業(yè)的年輕輕客群和為為子女購(gòu)房房中老年客客群為主。。區(qū)域特點(diǎn)四方區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展預(yù)測(cè)增值空間巨巨大，未來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)公司司爭(zhēng)奪最激激烈的市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域未來(lái)發(fā)發(fā)展土地供給較較多區(qū)域內(nèi)日趨趨成熟的配配套相對(duì)低廉的的價(jià)位，升升值空間巨巨大多家外地開(kāi)開(kāi)發(fā)公司入入住，提高高該區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)四方區(qū)后續(xù)續(xù)土地供應(yīng)應(yīng)量進(jìn)300萬(wàn)平米米，隨著萬(wàn)萬(wàn)科、保利利、卓越等等地產(chǎn)大鱷鱷的進(jìn)度，，將形成三三足鼎立的的局面。未未來(lái)該區(qū)域域內(nèi)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮笏姆絽^(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)總總結(jié)市北區(qū)未來(lái)居住中中心發(fā)展趨勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境土地供應(yīng)較較多，可保保持后續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)青島城市的的交通樞紐紐已高層小高高層住宅為為主，少量量花園洋房房主要以青島島本地企事事業(yè)單位員員工、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主為主主。將形成萬(wàn)科科、保利、、卓越三足足鼎立的局局面【青島市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)報(bào)告】】城市發(fā)展線線研究青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)研研究青島市市南南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市市北北區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市四方方區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市嶗山山區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市李滄滄區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市城陽(yáng)陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格格局嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析嶗山區(qū)簡(jiǎn)介介嶗山區(qū)位于于青島市區(qū)區(qū)東部，總總面積389.34平方公里里，人口19.14萬(wàn)。轄設(shè)設(shè)中韓、沙沙子口、王王哥莊、北北宅4個(gè)街街道辦事處處，139個(gè)社區(qū)居居委會(huì)。目前，嶗山山區(qū)著力打打造青島高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)區(qū)、國(guó)際旅旅游度假區(qū)區(qū)和現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)聚集集區(qū)，加快快建設(shè)充滿滿活力和人人文魅力的的現(xiàn)代化新新城區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)公司建筑面積（萬(wàn)平米）恒易嘉園嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路22號(hào)大陸嘉園置業(yè)有限公司27.6海爾東城國(guó)際嶗山區(qū)同安路872號(hào)海爾地產(chǎn)43百仕凱旋城嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路與李山東路交匯處百仕置業(yè)8北國(guó)之春嶗山區(qū)海爾路西，遼陽(yáng)路與合肥路之間青島北泰置地有限公司60康城嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路46號(hào)（青鋼立交橋

東側(cè)）青島誠(chéng)基置業(yè)有限公司16.4恩馬文景園嶗山區(qū)海爾路與銀川東路交界處南側(cè)恩馬房地產(chǎn)10御景峰青大三路與香港東路交匯處往北200米青島中少上揚(yáng)實(shí)業(yè)有限公司7.1東方美景嶗山區(qū)同安路888號(hào)青島東方順馳置業(yè)有限公司6溪谷美寓嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路與李山東路交匯處

東側(cè)山東林蔚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7.1青建橄欖城嶗山區(qū)海爾路29號(hào)青島建設(shè)集團(tuán)13金領(lǐng)世家嶗山區(qū)國(guó)際會(huì)展中心西側(cè)青島頤正置業(yè)有限公司36.8青建尚東區(qū)嶗山區(qū)李山東路26號(hào)（汽車(chē)東站東側(cè)）青島建設(shè)集團(tuán)12城建竹韻山色嶗山區(qū)海爾路與長(zhǎng)沙路交會(huì)處青島城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司18麥島金岸嶗山區(qū)東海東路1號(hào)青島海信地產(chǎn)126嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析項(xiàng)目列表（（綠色部分分代表在售售項(xiàng)目）嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析價(jià)格體系項(xiàng)目名稱銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）主力戶型客群定位備注海爾東城國(guó)際9000100左右兩居150左右三居二次置業(yè)改善住房條件為主。北國(guó)之春6700100平米兩居主要以自住為主的首次置業(yè)客群康城700090平米兩室，150平米三室主要以自住為主的周邊客群御景峰住宅：14000洋房：22000150平米左右三室首次置業(yè)占30%，二次置業(yè)占60%以上精裝修住宅東方美景7800100平米兩居，145平米三居二次置業(yè)占50%，其余為首次置業(yè)和投資客群層差100—150溪谷美寓850090平米兩居，100平米三居主要以自住為主的市南、嶗山、市北客群嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析產(chǎn)品價(jià)格體體系表二項(xiàng)目名稱銷(xiāo)售價(jià)格

（元/平米）主力戶型客群定位備注青建橄欖城770090平米兩居，140平米三居主要以青島當(dāng)?shù)刈宰】腿簽橹鞯渤蔀樗逊繒?huì)員，購(gòu)房每平享受100元的優(yōu)惠。金領(lǐng)世家11500120—160平米三居有30%客群為首次置業(yè)，青建尚東區(qū)775090平米兩居，120—160平米三居青島本地置業(yè)人群。麥島金岸15000150—175㎡三居

高端資識(shí)分子自住，少量投資客嶗山區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售售周期相比比其他區(qū)域域內(nèi)較短，，除了受其其自然景觀觀和日漸成成熟的配套套原因外，，青島市住住宅中心偏偏西移也一一定程度上上，促進(jìn)了了該區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售售。嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析典型案例分分析一：御御景峰項(xiàng)目位置青島市嶗山區(qū)青大三路浮山腳下。產(chǎn)品分類住宅/花園洋房總套數(shù)338套戶型配比三室占70%、兩室占15%、四室占15%面積區(qū)間90㎡—185㎡主力戶型150㎡左右三室銷(xiāo)售周期2008年5月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率約40%產(chǎn)品售出熱銷(xiāo)戶型150㎡三室、90㎡兩室。滯銷(xiāo)戶型均有滯銷(xiāo)客群定位以本地消費(fèi)群體（企事業(yè)單位、貿(mào)易、物流高級(jí)白領(lǐng)）為主，購(gòu)買(mǎi)目的為自住。銷(xiāo)售均價(jià)住宅銷(xiāo)售價(jià)格：14000元/㎡—22000元/㎡花園洋房銷(xiāo)售價(jià)格：22000元/㎡,最高價(jià)24000元/㎡備注該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格比現(xiàn)價(jià)低1000元/㎡,景觀差價(jià)100—500元/㎡,層差200元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修。項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目緊依浮山周邊無(wú)主干道經(jīng)過(guò)，交通不是很方便。嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析典型案例分分析一：御御景峰項(xiàng)目效果圖圖嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析典型案例分分析二：麥麥島金岸項(xiàng)目位置嶗山區(qū)香港中路以南與麥島路交匯口產(chǎn)品分類別墅、住宅。總套數(shù)總規(guī)劃約3000套，目前在售974套。戶型配比住宅平層全部為三居，復(fù)式。面積區(qū)間平層：150㎡—189㎡復(fù)式：385㎡—405㎡主力戶型150—175㎡三居銷(xiāo)售周期2007年8月開(kāi)盤(pán)。銷(xiāo)售率目前已售出40%左右。熱銷(xiāo)戶型150㎡—175㎡三居滯銷(xiāo)戶型均有滯銷(xiāo)客群定位以本地高端消費(fèi)群體為主銷(xiāo)售均價(jià)住宅15000元/㎡，別墅28000元/㎡備注購(gòu)買(mǎi)人群多為二次置業(yè)，購(gòu)房目的為改善居住環(huán)境。項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目為青島市最后一片臨海大體量住宅社區(qū)，社區(qū)內(nèi)部配套成熟，易于成為大型成熟社區(qū)。項(xiàng)目戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)單一，部分產(chǎn)品采光通風(fēng)效果較差。嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析典型案例分分析二：麥麥島金岸項(xiàng)目效果圖圖嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品、客戶戶區(qū)域特點(diǎn)產(chǎn)品：別墅、花園園洋房為主主高層、小小高層住宅宅并存客群：富商商、企業(yè)主主、個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)者。少少量投資客客群。嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局本地開(kāi)發(fā)公公司一支獨(dú)獨(dú)秀。受該區(qū)域地地理位置影影響，該區(qū)區(qū)域內(nèi)地塊塊絕大部分分是03年年以前?；蚧蛘吒缗呐南聛?lái)的土土地。所以以，大部分分以當(dāng)?shù)亻_(kāi)開(kāi)發(fā)公司所所持有。嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展預(yù)測(cè)作為城市的的新型高尚尚住宅區(qū)、、增值潛力力巨大區(qū)域未來(lái)發(fā)發(fā)展土地供給較較多青島未來(lái)的的居住中心心獨(dú)特的旅游游和景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)日趨完善的的城市配套套隨著景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)更多受受到認(rèn)可，，該區(qū)域內(nèi)內(nèi)已形成了了青島高尚尚別墅住宅宅中心區(qū)域域，正逐步步成為青島島未來(lái)的劇劇中中心。。嶗山區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)總總結(jié)嶗山區(qū)未來(lái)青島市市居住中心心發(fā)展趨勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境受其景觀和和旅游特色色影響，居居住環(huán)境將將更加改觀觀。日趨成熟的的商業(yè)配套套別墅、花園園洋房為主主，高層小小高層住宅宅并存。富商、企業(yè)業(yè)主、個(gè)體體經(jīng)營(yíng)者。。少量投資資客群。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)公公司一枝獨(dú)獨(dú)秀【青島市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)報(bào)告】】城市發(fā)展線線研究青島市房地地產(chǎn)市場(chǎng)研研究青島市市南南區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市市北北區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市四方方區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市嶗山山區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市李滄滄區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市城陽(yáng)陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析青島市房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格格局李滄區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析李滄區(qū)簡(jiǎn)介介李滄區(qū)位于于青島市區(qū)區(qū)北部，現(xiàn)現(xiàn)轄11個(gè)個(gè)街道辦事事處，126個(gè)社區(qū)區(qū)居委會(huì)，，面積98平方公里里，人口45萬(wàn)人。。東部34平平方公里擁?yè)碛锌晒┐蟠竺娣e開(kāi)發(fā)發(fā)的土地，，為生態(tài)旅旅游業(yè)發(fā)展展提供了寶寶貴資源和和空間，青青島中央居居住區(qū)的基基礎(chǔ)和條件件已經(jīng)具備備。李滄區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊分析2007年年李滄區(qū)掀掀起一段開(kāi)開(kāi)發(fā)高潮，，隨著房地地產(chǎn)新政的的逐步實(shí)施施，開(kāi)始勢(shì)勢(shì)頭降緩。。隨著李滄區(qū)區(qū)市政環(huán)境境的逐步改改善，周邊邊配套的逐逐步完善，，該區(qū)域內(nèi)內(nèi)房?jī)r(jià)正穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。。項(xiàng)目名稱物業(yè)地址開(kāi)發(fā)公司建筑面積

（萬(wàn)平米）百通尚風(fēng)尚水李滄區(qū)金水路路北，虎山南麓青島