淮安市合肥路項(xiàng)目的提報(bào)

淮安市合肥路項(xiàng)目的提報(bào)*

在公司利潤(rùn)最大化的基礎(chǔ)之上熱銷，最快時(shí)間回籠資金，收回投資，達(dá)到項(xiàng)目最合理的利潤(rùn)。*樹(shù)立公司品牌，使公司跨入品牌公司行列。*如果列車行駛在錯(cuò)誤的軌道上，那到達(dá)的每一站都是錯(cuò)誤的。選擇行動(dòng)結(jié)果選擇什么？1.選擇適合我們地塊的產(chǎn)品3.選擇適合我們項(xiàng)目的整合營(yíng)銷策略……2.選擇適合的專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提報(bào)目的1.充分了解目前淮安市房地產(chǎn)情況2.選擇和確定適合我們地塊的產(chǎn)品3.選擇適合我們項(xiàng)目的整合營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作的實(shí)施計(jì)劃提報(bào)開(kāi)始一、城市解析篇二、市場(chǎng)分析篇三、具體項(xiàng)目篇四、客戶分析篇報(bào)告框架三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)篇第一大部分市場(chǎng)分析第二大部分產(chǎn)品建議一、項(xiàng)目概況篇二、項(xiàng)目定位篇四、園林景觀篇五、配套設(shè)施篇六、開(kāi)發(fā)銷售篇一、城市解析篇城市背景城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃

城市區(qū)位一、城市區(qū)位

淮安市地處江蘇省北部中心地域。位于北緯32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,東經(jīng)118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之間。北接連云港市，東鄰鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西靠宿遷市。東西最大直線距離132公里，南北最大直線距離150公里，面積10072平方公里。2004年，市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里。下轄清河區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、楚州區(qū)5區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。

淮安市地跨淮河兩岸?；春邮俏覈?guó)重要的南北地理分界線，淮安的氣候、物候、植被、生物資源等具有明顯的過(guò)渡特征。

處在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和淮海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，地理區(qū)位條件優(yōu)越?；窗彩袇^(qū)位高速公路：京滬、京宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯，距上海、北京分別只有3個(gè)多小時(shí)和8個(gè)小時(shí)車程，確立了淮安在蘇北乃至江蘇省的交通樞紐地位。鐵路交通：新長(zhǎng)鐵路縱貫全境，直達(dá)青島、哈爾濱、成都等超大型城市，連接腹地和沿海。水運(yùn)航空交通：京杭大運(yùn)河等多條流域性航道匯聚淮安，水路通達(dá)上海港、南京港、鎮(zhèn)江港和連云港等重要貨物集散港口。距黃海海岸線僅100多公里，通達(dá)億噸大港--連云港港港和大豐港兩個(gè)沿海開(kāi)放港口均僅需1.5小時(shí)。隨著蘇北國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，更將使淮安擁有飛速發(fā)展的廣闊空間。交通便利，能迅速到達(dá)各大城市交通條件上海南京淮安高速公路網(wǎng)鐵路交通網(wǎng)飛機(jī)航線網(wǎng)二、城市背景文化名城：2200多年的悠遠(yuǎn)歷史，有著豐厚的文化底蘊(yùn)與濃郁的人文氣息。名人故里：大軍事家韓信、大文學(xué)家吳承恩和新中國(guó)開(kāi)國(guó)總理周恩來(lái)，都誕生在這片神奇的土地上。美食之鄉(xiāng)：我國(guó)四大傳統(tǒng)菜系之一淮揚(yáng)菜的重要發(fā)祥地，連續(xù)5屆淮揚(yáng)菜美食文化節(jié)，展示和弘揚(yáng)了博大精深的中國(guó)淮揚(yáng)菜美食文化。人文厚實(shí)、風(fēng)采宜人的淮上明珠。運(yùn)河之都：明清時(shí)期與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱運(yùn)河沿線“四大都市”，作為河道治理中心、漕運(yùn)指揮中心、漕船制造中心、漕糧儲(chǔ)備中心、淮北鹽運(yùn)集散中心，奠定了“運(yùn)河之都”的歷史地位。城市歷史

淮安自建縣起，至今已有2200年歷史，是一個(gè)古老而文明的城市，并于1986年，被列入全國(guó)歷史文化名城。古城主要名勝古跡有：周恩來(lái)故居、周恩來(lái)紀(jì)念館、周恩來(lái)遺物陳列館、劉鶚故居、吳承恩故居及墓地、關(guān)忠節(jié)公祠、梁紅玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里、韓信紀(jì)念叢林、韓信釣魚(yú)臺(tái)遺址、東岳廟、左忠壯公祠、徐節(jié)孝祠、汪達(dá)之墓、新安旅行團(tuán)歷史陳列館、新安小學(xué)舊址、中共中央華中分局舊址、淮安烈士陵園、車轎戰(zhàn)役烈士陵園、大胡莊戰(zhàn)斗烈士紀(jì)念碑、青蓮崗遺址、漕運(yùn)總督署、淮安府衙、小滄州與遠(yuǎn)香草堂等。風(fēng)景怡人，歷史悠久的文化名城。風(fēng)景名勝三、城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：各市政府工作報(bào)告和統(tǒng)計(jì)局淮安自03年以來(lái)雖然GDP總量保持增長(zhǎng)，但其經(jīng)濟(jì)總量在江蘇城市中處于落后地位

與江蘇其他城市比較來(lái)看，淮安整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力差距明顯，在全省經(jīng)濟(jì)中處于下游位置，與蘇中城市還有一定距離。

2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入看，淮安位于全省倒數(shù)第二，居民收入較低，消費(fèi)能力較差。城市經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)淮安經(jīng)濟(jì)的重要因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，潛在供應(yīng)量大

淮安固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到30%左右，投資增幅較大，固定資產(chǎn)投資占GDP比重逐年上升；

淮安房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了近五年的快速增長(zhǎng)，投資額也較5年前增長(zhǎng)了近4倍，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段。城市經(jīng)濟(jì)淮安正在從過(guò)去的農(nóng)業(yè)大市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)和旅游業(yè)為主體的區(qū)域中心城市。第二、三產(chǎn)業(yè)的比重穩(wěn)步上升，第二產(chǎn)業(yè)以國(guó)有制造業(yè)（卷煙、發(fā)電廠等）、私營(yíng)加工制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中個(gè)體工商戶，餐飲娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)比重較大。目前，金融、證券等產(chǎn)業(yè)落后，白領(lǐng)階層缺失。第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量產(chǎn)業(yè)工人、個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主等人群，逐漸成為城市人口主要組成部分。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，同時(shí)加快城市化進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)工人、個(gè)體工商戶比重較大數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局城市經(jīng)濟(jì)09年GDP突破1000億元，相應(yīng)人均GDP逐年增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)際慣例，淮安房地產(chǎn)步入住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整快速發(fā)展階段房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US4000-8,000US0-800US啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系8,000-20,000US淮安經(jīng)濟(jì)總量保持持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，2009年克服了全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，GDP首次超千億，達(dá)1121.8億，同比增長(zhǎng)14.2%，增幅居全省第一位；2009年淮安人均GDP達(dá)到2743美元，處于800-4000美元之間。

根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于快速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)1、淮安經(jīng)濟(jì)雖進(jìn)入飛速發(fā)展階段，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，未來(lái)發(fā)展空間較大。2、人均GDP穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。3、二、三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化。4、經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展為政府帶來(lái)大量的財(cái)政收入。5、淮安“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步發(fā)展。6、今年3月淮安成功加入泛長(zhǎng)三角板塊，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展又加了一個(gè)強(qiáng)有力的助推器。7、今年下半年蘇北國(guó)際機(jī)場(chǎng)的啟用，更加穩(wěn)固了淮安的蘇北核心城地位。1、淮安近年來(lái)人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，縮小了與周邊城市的差距。2、09年居民儲(chǔ)蓄額激增，未來(lái)消費(fèi)潛力較大。3、淮安城市化進(jìn)入高速發(fā)展期，但同其他城市相比城市化水平還較低。城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)四、發(fā)展規(guī)劃主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)城市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬(wàn)人口的中心城市。城市規(guī)模：預(yù)計(jì)今年主城區(qū)人口達(dá)100萬(wàn)人，中期（2015年）110萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（2020年）120萬(wàn)人?；窗渤鞘械奶攸c(diǎn)：“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城”。

一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈。

兩大組團(tuán)：中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。

三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。

四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城城市規(guī)劃城市發(fā)展方向：

城市基本方向確定了以中心區(qū)為核心，以主城區(qū)為主體，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，淮安市將形成主要向東、向南方向發(fā)展，主城區(qū)和楚州區(qū)逐漸融為一體的城市發(fā)展格局。主城區(qū)近期主要向東發(fā)展，以水渡口廣場(chǎng)為重點(diǎn)，城區(qū)東擴(kuò)、中心東移，建成高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的淮安新的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂(lè)中心。重點(diǎn)建設(shè)水渡口中心區(qū)、缽池山公園及周邊地區(qū)、江蘇淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及相應(yīng)的生活居住區(qū)，中遠(yuǎn)期主要向南發(fā)展。對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的影響：

清河區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)為淮安未來(lái)的行政商務(wù)中心，這意味著此三個(gè)區(qū)域的人口密度會(huì)有所上升，在建筑形態(tài)方面小高層、高層將成為一種趨勢(shì)，品質(zhì)大盤的數(shù)量會(huì)有所增加，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。而經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、楚州區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存在一定的上升空間，未來(lái)發(fā)展存在巨大潛力，總體來(lái)說(shuō)城市的發(fā)展方向決定了淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)將向多元化發(fā)展。

東部新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃將進(jìn)一步提升區(qū)域價(jià)值，主導(dǎo)發(fā)展方向?yàn)檫m宜居住的成熟生活圈，區(qū)域住宅物業(yè)后續(xù)發(fā)展?jié)摿^大，為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售形成強(qiáng)有力的支持。城區(qū)三大區(qū)域?qū)⒊沙墒焐钊?，開(kāi)發(fā)區(qū)及楚州區(qū)異軍突起城市規(guī)劃與地產(chǎn)城區(qū)東擴(kuò)、中心南移，水渡口成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。水渡口廣場(chǎng)本案

概述：為貫徹淮安市“三淮一體”，“城區(qū)東擴(kuò)，中心東移”的總體布置。水渡口區(qū)擬建成淮安市以商貿(mào)金融為主，同時(shí)兼具行政、信息、商業(yè)、文化、休閑娛樂(lè)、居住的中心區(qū)。水渡口是淮安市政府著力打造的中央商務(wù)區(qū)，將匯集淮安人民銀行、淮安公安局、淮安交通局、淮安郵電局、淮安電視臺(tái)、淮安財(cái)政局、淮安會(huì)展中心、淮安影劇院等幾十家行政企事業(yè)單位、星級(jí)酒店和大型Shoppingmall。中央商務(wù)區(qū)集金融、商貿(mào)、信息、文化及行政于一體，將形成中高檔次、多功能的商業(yè)中心，依托缽池山公園、古黃河，將成為淮安城市重要功能區(qū)。

意義：政府的這一舉措，將有力地促進(jìn)項(xiàng)目所在地的區(qū)域發(fā)展，逐漸完善的區(qū)域生活配套設(shè)施，逐漸提高的區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度，將進(jìn)一步促進(jìn)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供良好的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。水渡口板塊一、城市解析篇二、市場(chǎng)分析篇三、具體項(xiàng)目篇四、客戶分析篇報(bào)告框架三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)篇第一大部分市場(chǎng)分析第二大部分產(chǎn)品建議一、項(xiàng)目概況篇二、項(xiàng)目定位篇四、園林景觀篇五、配套設(shè)施篇六、開(kāi)發(fā)銷售篇二、市場(chǎng)分析篇土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)市場(chǎng)總述一、土地市場(chǎng)從2007年到2010年上半年，淮安的土地市場(chǎng)同全國(guó)其他市場(chǎng)一樣，都經(jīng)歷了從火爆到冷清再到活躍的過(guò)程。2009年，淮安土地市場(chǎng)共發(fā)布經(jīng)營(yíng)性用地拍賣公告170宗，出讓土地面積683萬(wàn)平米，土地出讓均價(jià)1651元/㎡，土地出讓樓面地價(jià)為745元/㎡；2010年1-5月份，經(jīng)營(yíng)性用地成交36宗，出讓土地面積172.79萬(wàn)平米，土地出讓樓面地價(jià)為939元/㎡。土地市場(chǎng)——2009年開(kāi)始土地出讓呈現(xiàn)井噴式上升，未來(lái)土地供應(yīng)量繼續(xù)加大土地出讓土地出讓從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2010年中心城區(qū)土地供應(yīng)量偏大，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈2009年，清河區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)兩區(qū)土地出讓面積較多，其中開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交面積最大；2010年，開(kāi)發(fā)區(qū)住宅土地比重略高于清河區(qū)，中心區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將趨向惡劣。未來(lái)市場(chǎng)向新區(qū)發(fā)展，市場(chǎng)主要供應(yīng)量在開(kāi)發(fā)區(qū)、清河區(qū)。二、住宅市場(chǎng)市場(chǎng)交易量數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局單位：萬(wàn)㎡09年5月到09年12月淮安四區(qū)商品住宅成交量總體呈逐步上升態(tài)勢(shì)，在09年10月下跌之后，于11月迅速反彈，12月達(dá)到市場(chǎng)最高點(diǎn)。10年受宏觀調(diào)控政策影響，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)成交量相較于09年大幅下滑。成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局清河區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)為市場(chǎng)成交主力，清浦區(qū)、淮陰區(qū)、楚州區(qū)市場(chǎng)份額接近；淮安市2010年1-5月市區(qū)銷售面積（單位為萬(wàn)㎡）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)90-120㎡戶型是市場(chǎng)供給主力，占總供給量的42.9%，該面積段的成交比重為38.5%，60㎡以下產(chǎn)品供給不足。市場(chǎng)需求以90-120㎡、120-144㎡為主，占總需求量的73.6%。主城大盤入市，舒適性戶型成為市場(chǎng)供求主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2010年供應(yīng)和去化最好的是90-120平方米的，也反映目前市場(chǎng)上的供需結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)供應(yīng)和銷售中對(duì)2×2×1、3×2×1及3×2×2戶型比較青睞。2010年1-5月商品房供應(yīng)面積段與銷售面積段比重對(duì)比2009年以來(lái)，成交量大幅回暖，而市場(chǎng)供給反應(yīng)滯后，出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，12月份由于政策優(yōu)惠的截至，量?jī)r(jià)同時(shí)井噴。2010年年初茂華國(guó)際、萬(wàn)達(dá)等高價(jià)位產(chǎn)品的介入，加之市場(chǎng)較好，將淮安四區(qū)的價(jià)格提升至歷史最高點(diǎn)（4138元/㎡），之后由于政策影響，整個(gè)淮安市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”走勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局市場(chǎng)供求成交價(jià)格與周邊城市相比，淮安房?jī)r(jià)與連云港、徐州接近，高于宿遷，低于揚(yáng)州，處于較為穩(wěn)定的價(jià)格占位。2009年5月至2010年4月淮安四區(qū)價(jià)格較為平穩(wěn)，新政實(shí)施后的10年5月，除中心城區(qū)以外，其他三區(qū)均有較明顯的價(jià)格下跌走勢(shì)?；窗卜?jī)r(jià)處于較為穩(wěn)定的區(qū)間，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)幅度較小數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局三、市場(chǎng)總述近期淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述政策?2007年10月-2008年8月，國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)；2008年9月16日由于金融危機(jī)的影響，國(guó)家出臺(tái)救市政策；2009年各地出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，部分一線城市出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫；2010年4月新國(guó)十條出臺(tái)，打壓房?jī)r(jià)。土地?土地市場(chǎng)成交量穩(wěn)定：07年、08年土地成交量分別是413萬(wàn)㎡、415萬(wàn)㎡，基本無(wú)變化，09年為683萬(wàn)㎡，上漲268萬(wàn)㎡，10年1-5月為274萬(wàn)㎡，據(jù)國(guó)土局相關(guān)人士透露和預(yù)測(cè)，10年下半年的土地成交量會(huì)有大幅度提升。?土地成交均價(jià)上漲：07年、08年土地成交均價(jià)分別是1113元/㎡、948元/㎡，下浮14.8%，而09年為1351元/㎡，上漲403元/㎡。?10年1-5月土地成交量是172.79萬(wàn)㎡，土地成交均價(jià)2267元/㎡。市場(chǎng)?淮安市2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，剛性需求釋放，市區(qū)成交295.20萬(wàn)㎡，價(jià)格上漲近800元/㎡。整體市場(chǎng)來(lái)看，消化量明顯增加，價(jià)格上漲非常迅速。?淮安2010年前5月淮安新增商品房（發(fā)放預(yù)銷售許可證）的消化率為65.4%，市場(chǎng)對(duì)三房的戶型比較青睞。?整個(gè)淮安市，2010年4月之后，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，清河區(qū)、清浦區(qū)為主的主城區(qū)，是量跌價(jià)不跌的現(xiàn)象。

一、城市解析篇二、市場(chǎng)分析篇三、具體項(xiàng)目篇四、客戶分析篇報(bào)告框架三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)篇第一大部分市場(chǎng)分析第二大部分產(chǎn)品建議一、項(xiàng)目概況篇二、項(xiàng)目定位篇四、園林景觀篇五、配套設(shè)施篇六、開(kāi)發(fā)銷售篇三、具體項(xiàng)目篇板塊劃分板塊分析產(chǎn)品分析總結(jié)一、板塊劃分隨著淮安城市框架逐漸展開(kāi)，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成四大板塊楚州區(qū)：以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，區(qū)域資源及配套成熟；清河板塊開(kāi)發(fā)板塊清浦板塊淮陰板塊楚州板塊板塊劃分清河板塊：政、金、教、商貿(mào)中心，淮安最成熟的居住商貿(mào)區(qū)；清浦板塊：老城游購(gòu)區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)，亮點(diǎn)不斷，愈現(xiàn)成熟；淮陰板塊：以淮陰縣城為依托的市域居住、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)中心，特殊背景，平穩(wěn)發(fā)展；開(kāi)發(fā)區(qū)：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異較大，市場(chǎng)有待成熟；二、板塊分析定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)房地產(chǎn)以市政府為核心發(fā)展起來(lái)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段；配套優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)主城區(qū)的城市向心力是淮安人在此置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。榕興·水韻天成萬(wàn)達(dá)·國(guó)際廣場(chǎng)香格里拉花園億力·未來(lái)城奧林晴園中天花園清河板塊茂華國(guó)際匯旺旺家園大盤林立高層公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間4500~6200元/平方米客群價(jià)格敏感度較低，在售項(xiàng)目體量都較大，未來(lái)供應(yīng)充足客戶層次高，主要來(lái)自政府公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)大盤林立主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升區(qū)位優(yōu)勢(shì)：主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；配套優(yōu)勢(shì)：商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來(lái)了大量的教育客群；項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開(kāi)發(fā)，區(qū)域的價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。日月星城歐洲城清江華府天龍御城清浦板塊公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間4200~5200元/平方米清河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，客戶價(jià)格有一定敏感度以周邊企事業(yè)單位職工為主要客群，區(qū)域客戶占主要比例價(jià)格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集大量工業(yè)企業(yè)，周邊配套相對(duì)缺失，人流量不足。區(qū)位特征：翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達(dá)；配套現(xiàn)狀：商業(yè)配套欠成熟，商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時(shí)輻射半徑較弱，遠(yuǎn)遜色于市中心商業(yè)圈；車輛與人流量明顯不足，外部人口導(dǎo)入群集中在藍(lán)領(lǐng)工人，收入不高；大湖城邦羅馬假日東方凱旋城香謝麗花苑世襲雅園開(kāi)發(fā)區(qū)板塊地段差異明顯房?jī)r(jià)逐級(jí)遞減，主流價(jià)格區(qū)間3000～3700元/平方米；主力購(gòu)房群體層次較低，剛性需求是大部分樓盤主力；客戶層次跳級(jí)明顯，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主至藍(lán)領(lǐng)工人；總價(jià)低、價(jià)格低，產(chǎn)品需求級(jí)別較低，偏向于經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品；受城中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性板塊，獨(dú)立性與依賴性的統(tǒng)一體區(qū)位關(guān)系：運(yùn)河北部區(qū)域，以王營(yíng)鎮(zhèn)為核心衍射，大淮安中心區(qū)域的重要補(bǔ)充板塊；配套現(xiàn)狀：無(wú)核心商業(yè)配套，依托于市區(qū)商業(yè)配套，區(qū)域零散性配套較為完善；價(jià)格吸引力和區(qū)域情節(jié)，以及收入限制是該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的驅(qū)動(dòng)因素，因此樓盤檔次相對(duì)一般，外部客源較少，高檔客源外流量較大；公園壹號(hào)天和豪府銀河灣益興·名人灣愛(ài)琴?；搓幇鍓K黃河?xùn)|路以南價(jià)格較高，主流價(jià)格區(qū)間3500～4500元/平方米客群功能性需求較強(qiáng)，產(chǎn)品以小三房為主客戶層次良莠不齊，主要來(lái)自拆遷戶、泛公務(wù)員價(jià)格與區(qū)域地緣偏好是購(gòu)房的主要置業(yè)驅(qū)動(dòng)力區(qū)位優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚；配套優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)客戶認(rèn)知度一般，區(qū)域內(nèi)交通生活配套及自然資源豐富；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)教育、自然資源的依賴是楚州區(qū)人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。定位于老城區(qū)行政中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，其核心價(jià)值在于區(qū)位資源和配套優(yōu)勢(shì)豐泰東方康橋新湖翔宇花園翡翠城花園小區(qū)世紀(jì)佳苑書(shū)香門第楚州板塊楚州公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，主流價(jià)格區(qū)間3300～3800元/平方米客群價(jià)格敏感度較強(qiáng)，在售項(xiàng)目體量都是較大，未來(lái)供應(yīng)充足客戶層次較高，主要來(lái)自政府公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主教育資源和交通生活配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)三、產(chǎn)品分析總結(jié)目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目主力戶型面積高度趨同一房?jī)煞咳恳恍l(wèi)三房?jī)尚l(wèi)房型708012013014050面積四房90100110二房主要集中在80-100㎡之間；小三房面積主要集中在110-120㎡，大面積產(chǎn)品集中在130-144㎡以上；144㎡以上產(chǎn)品中茂華國(guó)際占比較多；戶型分布分析通過(guò)盤點(diǎn)板塊我們發(fā)現(xiàn)主流客戶基本一致物業(yè)類型趨同，楚州區(qū)是價(jià)格谷地主城客戶基本以泛公務(wù)員客戶為主，開(kāi)發(fā)區(qū)則以產(chǎn)業(yè)工人、進(jìn)城農(nóng)民等邊緣性客戶為主；由于主流產(chǎn)品和價(jià)格的趨同性，客戶置業(yè)更多關(guān)注生活配套，小區(qū)綠化、戶型等產(chǎn)品細(xì)節(jié)。高容積率成為發(fā)展趨勢(shì)，多層物業(yè)逐步減少；除清河區(qū)外，外圍板塊價(jià)格趨同，楚州區(qū)為價(jià)格谷地。主城區(qū)大盤林立，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈清河區(qū)總建面超過(guò)70萬(wàn)平米的項(xiàng)目超過(guò)5個(gè)，定位中高端；主城區(qū)項(xiàng)目對(duì)中高端客戶區(qū)域攔截明顯。板塊綜合分析市場(chǎng)供應(yīng)量較大，總體品質(zhì)及價(jià)格趨同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，個(gè)別大盤在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)基本采用兵營(yíng)式排布，產(chǎn)品單一，以多層、小高層為主體，社區(qū)總體品質(zhì)感趨同；隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，新建項(xiàng)目在社區(qū)配套和戶型設(shè)計(jì)上有所提升，使得這些項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯；營(yíng)銷展示意識(shí)普遍淡薄，缺少驚艷的景觀示范；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、香格里拉花園、茂華國(guó)際匯、億力·未來(lái)城等大盤在社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)及營(yíng)銷展示上優(yōu)于其他樓盤，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)特征總結(jié)一、城市解析篇二、市場(chǎng)分析篇三、具體項(xiàng)目篇四、客戶分析篇報(bào)告框架三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)篇第一大部分市場(chǎng)分析第二大部分產(chǎn)品建議一、項(xiàng)目概況篇二、項(xiàng)目定位篇四、園林景觀篇五、配套設(shè)施篇六、開(kāi)發(fā)銷售篇四、客戶分析篇客戶分析分析小結(jié)具體案例一、客戶分析清河與清浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶多依賴于區(qū)域便利的生活配套環(huán)境中心城區(qū)的成熟，客戶的自身生活習(xí)慣牽制著其置業(yè)方向的選擇，體現(xiàn)出較強(qiáng)的地域性；更高的產(chǎn)品品質(zhì)，更為優(yōu)良的產(chǎn)品整體表現(xiàn)有可能吸引并拉動(dòng)此類客戶選擇區(qū)域外項(xiàng)目進(jìn)行置業(yè)。依賴成熟區(qū)域配套，中高層級(jí)，有一定支付能力，追求高品質(zhì)居住生活的客戶。層級(jí)中等，尋求更好改善性居住條件，務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的客戶?？蛻舴治龆ㄐ苑治龌搓巺^(qū)客戶在擁有地域性特征的同時(shí)對(duì)城市化生活存在向往，開(kāi)發(fā)區(qū)客戶則更復(fù)合部分在解決剛性需求，部分被價(jià)格所吸引，部分尋求更高檔次的項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品換代地域性強(qiáng)的同時(shí)，對(duì)主城區(qū)充滿向往，希望擁有更好的城市化居住生活成長(zhǎng)中和相對(duì)封閉性較強(qiáng)的區(qū)域客戶，自有數(shù)量不足及置業(yè)能力有限是其主要的特征；價(jià)格較低或者檔次較高，品質(zhì)優(yōu)秀，并能帶有城市化生活意向的項(xiàng)目能復(fù)合的吸引此二區(qū)域的客戶?？蛻舴治龆ㄐ苑治龌窗彩械湫蜆潜P實(shí)際成交客戶構(gòu)成與特征分析收入較好的區(qū)域內(nèi)客戶，依賴與原有區(qū)域配套和生活體系；愿意并且有一定能力為更好的產(chǎn)品承擔(dān)更多的支付；80%市區(qū)客戶和20%區(qū)縣客戶體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性；承受總價(jià)區(qū)間：30-35萬(wàn)（兩房），40-60萬(wàn)（小三房）；購(gòu)房著重于能否更好改善居住環(huán)境，對(duì)性價(jià)比要求高；重視子女教育，75%本區(qū)域客戶，10%市區(qū)客戶，15%周邊企業(yè)職工。承受總價(jià)區(qū)間：不超過(guò)30萬(wàn)（兩房），40-50萬(wàn)三房開(kāi)發(fā)區(qū)成交客戶以產(chǎn)品升級(jí)，價(jià)格吸引為主；前者有較強(qiáng)支付能力，一般為多次置業(yè)者；承受總價(jià)區(qū)間：30萬(wàn)以下兩房，30—35萬(wàn)三房總體而言，產(chǎn)品品質(zhì)特別突出，居住環(huán)境好，具備良好性價(jià)比，并且能讓客戶實(shí)際體會(huì)到以上特點(diǎn)的項(xiàng)目會(huì)擁有更多客戶?？蛻舴治龆糠治鲂〗Y(jié)市場(chǎng)專業(yè)人士對(duì)淮安客戶置業(yè)特征訪談置業(yè)觀念層面——消費(fèi)者置業(yè)觀念比較保守，但接受外界新鮮事物的能力較強(qiáng)；淮安整體都市感不強(qiáng)，消費(fèi)者向往都市的舒適生活；不愿離開(kāi)市區(qū)；生活圈子觀念很重?？蛻舴治鲋饔^描述小結(jié)對(duì)樓盤的看法和關(guān)注點(diǎn)層面——產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式是客戶最關(guān)注的兩大因素；其次是環(huán)境和交通；重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性，追求尊貴感；對(duì)距離較為敏感；對(duì)價(jià)格及贈(zèng)品敏感；有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；承受的總價(jià)區(qū)間多在：35