某家具裝飾材料城招商策劃方案

龍洲家具裝飾材料城招商策劃方案佛山中原地產(chǎn)代理有限公司2008/09/21項目策劃思路項目自身情況分析（SWOT分析）區(qū)域情況分析（競爭對手情況分析）項目定位相關建議建議（功能、形象定位,經(jīng)營布局、規(guī)劃建議）包裝推廣建議招商策略建議（招商對象研究、招商策略、租價租期）項目概況龍威家具材料城亞洲國際豪俊家具材料本案G325龍洲路龍山家具材料城龍江家具材料交易中心區(qū)域亞太國際木業(yè)城項目概況項目位于“家具之鄉(xiāng)”順德龍江，這里已形成了從原材料采購到生產(chǎn)銷售，從生產(chǎn)工具到各種零配件的全國獨一無二的產(chǎn)業(yè)鏈條。項目地塊處于325國道與龍洲路交界處，交通十分方便，沿325國道可直達廣州、佛山、江門等大中城市，毗鄰佛開高速公路沙龍路口、廣珠鐵路，距離勒流港、瀾石港、鶴山港僅10分鐘車程、順德港僅20分鐘車程。項目位于龍江—樂從家具產(chǎn)業(yè)圈的中心地帶，這也是它的另一地理位置優(yōu)勢。它上有十里樂從家具長街、家具工業(yè)園，下接龍江十里家具城、7500畝的龍江家具集約工業(yè)園，營商環(huán)境優(yōu)越。

項目分析——SWOT分析S（優(yōu)勢）位于龍江家具材料交易區(qū)中心區(qū)域，片區(qū)已趨成熟、產(chǎn)業(yè)商業(yè)氛圍較濃；位于G325及龍洲路（過境公路）交匯處，地段優(yōu)越，大交通環(huán)境十分方便；周邊酒店、餐飲、會展、物流、銀行等配套齊全；地塊平整，利于施工，加速工期；地塊狹長，縱深短而臨街面長，商業(yè)價值高；發(fā)展商熟悉順德、龍江家具行業(yè)。參考圖片項目分析——SWOT分析W（劣勢）項目上馬時間比較晚，周邊的各大同類場已瓜分了大部分的各地家具原輔材料生產(chǎn)商和材料經(jīng)銷商；項目約8萬㎡的占地面積比區(qū)域內(nèi)同類場要小很多，其影響力及后續(xù)性有限；地塊除文華路為一線臨街外其他方向都有建筑物阻隔；項目分析——SWOT分析O（機會）行業(yè)氛圍濃，地段不斷增值；家具產(chǎn)業(yè)作為順德的支柱產(chǎn)業(yè)，順德及龍江二級政府對本行業(yè)的各方面支持；豪俊材料城部分商鋪的拆遷的經(jīng)營轉(zhuǎn)移對于本項目是一大利好；豪俊材料城拆遷后估計會建諸如酒店、公寓、會展中心或其他相關的配套施設，這對于區(qū)域資料共享來說其影響無疑是積極的；項目分析——SWOT分析T(威脅）珠三角其他地區(qū)、江浙地區(qū)、華北地區(qū)的家具材料行業(yè)的發(fā)展使到龍江家具材料產(chǎn)業(yè)龍頭的優(yōu)勢弱化；原材料價格上漲、出口退稅調(diào)低、人民幣升值、質(zhì)檢大棒頻舉、勞動用工政策日緊等方面因素給家具材料行業(yè)帶來極大的壓力；毗鄰已具有占據(jù)行業(yè)大部分市場份額的亞洲國際裝飾材料城和豪俊家具材料城等商業(yè)城，這給項目招商引資造成一定壓力；亞洲國際、龍威家具材料城等同類大型市場目前仍未完成招商，從進度上看，這些場的招商將與本項目形成直接與間接的競爭。項目分析

結(jié)論：從以上分析可以看出，項目在規(guī)模、成熟度、知名度及等方面均不具備特別的優(yōu)勢，相反，如果操作不當，可能會成為一種劣勢。因此，從一開始的定位，到包裝推廣，再至招商環(huán)節(jié)，都要通過專業(yè)公司統(tǒng)一規(guī)劃、分段執(zhí)行的原則來實施，“變劣勢為優(yōu)勢，變生地為熟地，變熟地為寶地”，層層推進，通過造市運動，打造一個全新的龍洲家具裝飾材料城！主要競爭對對手分布本案主要競爭對對手分析豪俊家具材材料城開始招商時時間：2001.05.16占地面積（（萬㎡）：：18首層租金(元/㎡·月)：65貨倉租金(元/㎡·月)：18物管費：2元/㎡租期：2年建筑規(guī)劃：：全部為6.8米單單層建筑，，部分鋪位位帶夾層經(jīng)營產(chǎn)品：：五金塑料料、轉(zhuǎn)椅配配件、彎板板、夾板、、海綿等（（全場以辦辦公家具所所用配件為為主）租售狀況：：該場只租租不售，全全場已全部部出租，根根據(jù)現(xiàn)場踩踩盤情況看看出該場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租情況較較少，商家家經(jīng)營相對對穩(wěn)定。主要競爭對對手分析豪俊家具材材料城優(yōu)勢：1、G325路與龍洲路路交匯處，，交通發(fā)達達2、起步早，市市場份額大，，行業(yè)氣氛較較重3、商業(yè)配套較較為完善劣勢：1、租金相對過過高2、受拆遷等不不利因素影響響3、開發(fā)期早，，歷經(jīng)多年，，外觀較為陣陣舊主要競爭對手手分析亞洲國際家具具裝飾材料城城開始招商時間間：2004占地面積（萬萬㎡）：120租金(元/㎡·月)：30（整棟租，四四層）貨倉(元/㎡·月)：22物管費：2元/㎡租期：2年建筑規(guī)劃：以以四、五層多多層建筑為主主，每棟均預預留獨立電梯梯井，商鋪開開間6～8米，進深19米，樓層層高度為一層層3.8米、、二層3.3米、三層4米、四層4.4米（一一二層經(jīng)營、、三四層倉儲儲）經(jīng)營定位：亞亞洲首個一站站式家具材料料交易平臺經(jīng)營產(chǎn)品：布布藝、皮革、、五金配件、、化工涂料、、輔料、倉儲儲物流主要競爭對手手分析亞洲國際家具具裝飾材料城城租售情況：項項目以租帶售售，租售給合合，目前A、B區(qū)基本本上招租完畢畢，現(xiàn)C區(qū)商商鋪的銷售正正在誠意登記記中，銷售價價格約5500元/㎡。。優(yōu)勢：1、市場氣氛較較濃，產(chǎn)品細細分比較明顯顯，檔次較高高2、項目規(guī)模大大，配套齊全全，聚攏效應應大3、以亞洲為市市場定位，品品牌力度較強強4、正臨325國道，，區(qū)位價值大大，臨街鋪面較多多，市場增值值快、每幢鋪鋪位附有私家家電梯有得于于對二層以上上空間的利用用劣勢：1、四層全棟招租租的方式令商商戶承受較大大的租金壓力力假設二層以上上租金為15元/㎡，實實際首層租金金將多達75元/㎡㎡，且二層以以上樓層實際際用途不大。。2、首層層高高較低，不利利于部分類型型產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營營。主要競爭對手手分析龍威家具村料料城開始招商時間間：2005.05.25占地面積（萬萬㎡）：18租金(元/㎡·月)：30貨倉(元/㎡·月)：18物管費：1.8元/㎡租期：2010.04統(tǒng)一租期建筑規(guī)劃：該該項目以高檔檔次、時尚的的形象規(guī)劃設設計，臨街部部分設計為現(xiàn)現(xiàn)代時尚風格格的辦公樓，，商鋪區(qū)以單單層7米建筑為主主。經(jīng)營定位：華華南第一個一一站式家具材材料交易基地地經(jīng)營產(chǎn)品：布布藝、五金配配件、化工油油漆、辦公配配件、倉儲物物流主要競爭對手手分析龍威家具村料料城優(yōu)勢：1、與G325、佛山一環(huán)接接壤，交通方方便2、多為一層建建筑，7米樓高設計，，而且廣告預預留位較大3、高標準的建建筑設計，形形成高檔次的的外觀效果4、保安、物管管、衛(wèi)生方便便都做到相當當細膩劣勢：1、偏離家具材材料交易中心心區(qū)域，行業(yè)業(yè)氣氛不夠2、一期部分沒沒有設置倉庫庫，倉儲的缺缺失給經(jīng)營帶帶來了諸多不不便。主要競爭對手手分析亞太國際木業(yè)業(yè)城開始招商時間間：2004.12.28占地面積（萬萬㎡）：12首層租金(元/㎡·月)：28物管費：1.5元/㎡租期：1年(已全部租出出）優(yōu)勢：1、差異化經(jīng)營營，以木材作作為經(jīng)營突破破口2、G325與北華路口交交匯處，水陸陸交通十分便便利3、周邊都是家家具生產(chǎn)行業(yè)業(yè)，需要量大大劣勢：1、多以外地供供應商為主，，沒有開設貨貨倉2、行業(yè)規(guī)范不不足，場內(nèi)擺擺設相對混亂亂主要競爭對手手分析龍山材料城開始招商時間間：2004.06.15占地面積（萬萬㎡）：15租金(元/㎡·月)：62.5貨倉(元/㎡·月)：20物管費：1元/㎡租期：：3年優(yōu)勢：1、毗鄰G325，交通方便2、行業(yè)發(fā)展早早，招商引資資發(fā)展快3、充分利用多多方位進行廣廣告招商劣勢：1、租金過高，，物管配套方方面不完善2、商鋪產(chǎn)權已已全部售出，，后期管理不不善區(qū)域競爭對手手情況總結(jié)區(qū)域內(nèi)同類型型材料城在功功能定位上基基本上可分為為二類：一類類是以品種齊齊全為特色的的一站式交易易平臺，一類類是以單一類類型產(chǎn)品為主主的指向性采采購平臺；區(qū)域內(nèi)同類型型材料城基本本上都配套有有商貿(mào)物流、、倉儲，但目目前該區(qū)域倉倉儲方面的能能力并不能滿滿足未來發(fā)展展的需求；區(qū)域內(nèi)同類型型材料城的租租賃期在1～3年，商鋪租租賃價格在30～68元/㎡··月之間，倉倉庫租賃價格格在12～28元/㎡㎡·月之間；；物業(yè)管理理費為1～2元/㎡·月月除亞洲國際外外，其他場均均建設層數(shù)均均為一層（部部分加夾層））；項目定位由于項目位于于家具產(chǎn)業(yè)十十分發(fā)達，在在全國乃至全全世界聞名的的順德龍江，，區(qū)域內(nèi)無論論行業(yè)氛圍、、交通條件、、配套設施以以及其他產(chǎn)業(yè)業(yè)相關鏈條都都十分完善，，具備非常好好的專業(yè)市場場開發(fā)條件。。貴司也提出了了龍江鎮(zhèn)目前前經(jīng)濟發(fā)達但但商業(yè)卻較為為落后，貴項項目是否可以以發(fā)展商業(yè)或或社區(qū)配套業(yè)業(yè)。實際上雖雖然說“空白代表商商機”，但我我們也不要忘忘記“存在就就是合理”，，由于龍江的房房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展較晚，商商品房經(jīng)濟相相對落后，商商品住宅對商商業(yè)地產(chǎn)的拉拉動力有限，，從而造成當?shù)氐氐纳虡I(yè)氛圍圍冷淡、消費費群體外流的的情況，另外的加貴貴項目并不是是位于一個商商業(yè)旺區(qū)，對對于這樣一個個地處日常生生活偏區(qū)的項項目開發(fā)商業(yè)業(yè)項目開發(fā)時時機擅未成熟熟，開發(fā)風險險較大。綜上所述，結(jié)結(jié)合項目實際際情況，建議議項目開發(fā)定定位為家具材材料的專業(yè)市市場，但不排排除在未來出出現(xiàn)其他性質(zhì)質(zhì)的經(jīng)營轉(zhuǎn)型型。項目定位功能定位現(xiàn)時本區(qū)域同同類場基本上上以傳統(tǒng)的單單一類或綜合合類經(jīng)營特定定類型的家具材料買賣交易場所所作為其功能能的定位，而而結(jié)合本項目目的情況及從從差異化運作作的角度考慮慮，建議本項項目功能上的的定位為：多功能一體化化家具裝飾材料料交易平臺將采購與休閑閑娛樂相結(jié)合合，令單一無無味的采購變變得更加閑適適、愉悅！項目定位形象定位作為新興大型型的專業(yè)材料料市場，該項項目在規(guī)劃、、設計上體現(xiàn)現(xiàn)超前、時尚尚的行業(yè)氣息息，結(jié)合基本本功能定位，，它應該是一一個高起點、、高檔次的專專業(yè)材料市場場。結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)時區(qū)域內(nèi)同同類場的形象象定位本項目目形象方面的的定位應該是是最具市場沖擊擊力、富有特特色的因而項目的形形象的推廣定定位建議為華南家材新貴貴龍江財富引擎擎綜合項目的功功能及形象定定位，建議項項目名改為大大氣的：華南家具裝飾飾材料城項目定位經(jīng)營布局家具行業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈包括木工工機械、家具具材料、加工工制造、五金金配件、油漆漆涂料、銷售售市場等幾個個重要環(huán)節(jié)，，而家具材料料市場基本由由裝備制造、、商貿(mào)流通、、家具制造、、五金配件、、涂料化工等等5大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。。結(jié)合本項目目的定位，作作為“一站式”采采購基地，建議項目業(yè)態(tài)態(tài)應基本涵蓋蓋家具材料市市場的5大產(chǎn)業(yè)，而而從特色方面面考慮，可有有所側(cè)重。項目定位規(guī)劃建議1、外立面建建議以現(xiàn)代時時尚、休閑風風格為設計；；2、區(qū)內(nèi)路頂頂建議用波浪浪瓦天蓬覆蓋蓋，并開透明明采光口；3、建議貴司司在本項目東東北角接近龍龍江山莊位置置的臨國道地地塊以配套建建設與本項目目一同開發(fā)，，而開發(fā)類型型可以為產(chǎn)權權式酒店或公公寓等，以給給項目增加商商務活動的空空間。項目定位首層功能分區(qū)區(qū)及業(yè)態(tài)分布布布藝區(qū)皮革區(qū)五金塑料區(qū)家具零配件化工海綿區(qū)后備商務區(qū)停車區(qū)入口牌坊招商中心銀行便利店回味雞餐廳A1A2A3B1B2B3C1C2D1D2項目定位商鋪二層空間間的利用問題題商鋪二層空間間的利用一直直是令同類場場棘手的一個個問題，現(xiàn)一一部分場就直直接只做一層層，或二層空空間收取極低低的租金，對對于二層空間間的收益極低低；而也有部部分場是整棟棟幾層一起出出租的，雖然然可以肥瘦搭搭配，但加大大了承租人的的租金壓力，，也加大了開開發(fā)商的招租租壓力。而結(jié)結(jié)合本項目的的定位，建議議將部分二層層招租用作休休閑娛樂場所所，例如：桑桑拿、沐足、、棋牌等；而而一部分可用用作倉儲，以以增加利用價價值。配套完善問題題臨街面應合理理設計多一點點的廣告位，，這樣既可為為客房提供增增加曝光的機機會也加大了了開發(fā)商的收收入；建議引入銀行行、車場、物物流等配套。。項目定位二層功能分區(qū)區(qū)及業(yè)態(tài)分布布休閑娛樂：A1、B1中型酒樓：900㎡綜合食肆：550㎡沐足城：1200㎡㎡桑拿按摩：1350㎡㎡棋牌麻雀：1000㎡㎡茶莊：250㎡桌球乒乓：950㎡休閑酒吧：1200㎡㎡量販式KTV：1800㎡㎡合計面積:9218.6㎡展示陳列：C1、C2、D1、D2合計面積:14231.83㎡㎡倉儲區(qū)：A2、A3、B2、B3合計面積:8638.06㎡㎡二層總面積：：32088.49㎡A1A2A3B1B2B3C1C2D1D2項目定位建筑設計注意意要點A1A2A3B1B2B3C1C2D1D21235641、連廊設計：：A、展示陳列區(qū)區(qū)應作環(huán)形連連通增加互動動性、聯(lián)動性性；B、休閑娛樂區(qū)區(qū)應內(nèi)部連通通且須與展示示陳列區(qū)連接接2、建筑設計注注意要點：A、休閑娛樂區(qū)區(qū)應注意排煙煙、排污相應應設計，另外外還應設置人人梯及貨梯；；B、展示陳列區(qū)區(qū)應注意上下下交通，應設設置人梯與貨貨梯；C、倉儲區(qū)應設設大貨梯方便便搬運。宣傳推廣推廣主題（一）主訴訴求點：突出本案“不不可復制”的的區(qū)域優(yōu)勢，，以“華南家材新新貴,龍江財富引擎擎”為主訴求點。。理由：本案的的區(qū)域地段優(yōu)優(yōu)勢得天獨厚厚，升值空間間無限，狹長長的臨街鋪面面顯而易見，，其他家具材材料城無法比比擬，而且易易被客戶接受受，產(chǎn)生共鳴鳴，引起市場場沖擊。（二）各銷銷售期訴求前期：在主訴訴求點不變的的情況下，建建議打一些品品牌形象訴求求（1、華南視野2、不可復制地地段，空前投投資盛宴3、鋒線平臺，，成長型企業(yè)業(yè)的未來基地地）后期：以經(jīng)營營客為主，投投資客為輔的的訴求（1、實實在在投投資，穩(wěn)穩(wěn)當當當受益2、投資臨街旺旺鋪，坐享財財富盛宴3、你做房東，，本案幫您打打工）宣傳推廣推廣節(jié)奏形象傳播期推廣時間2008年10月中旬策略目的項目品牌形象、開發(fā)觀念、地理優(yōu)勢等導入宣傳，吸引市場關注媒介組合1、項目VI識別系統(tǒng)2、項目宣傳資料（DM、折頁樓書、單張）3、戶外廣告（墻身、T牌、刀旗、掛幅）4、公關活動（奠基活動：財富鎖匙開戶重型航母啟航儀式）切入契機項目建設工程的開展造勢方式通過戶外形象廣告、公關活動制造轟動效應，刺激客戶的渴望心理投入成本90萬左右宣傳推廣形象傳播期具具體推廣策略略（打造形象象）主題：“華南南家材新貴,龍江財富引擎擎”1、項目VI識別系統(tǒng)統(tǒng)的建立包括項目的標標志、標準字字、標準色、、標準字和標標準色的組合合，樹立品牌牌形象2、項目宣傳傳資料（DM、折頁樓書、單單張）3、戶外廣告告（墻身、T牌、刀旗、掛掛幅）4、公關活動：：舉行奠基活動動，并利用這一事件件做項目品牌牌形象首次亮亮相的文章5、隨時咨詢點點的設立：建建議在現(xiàn)場工工程部設立臨臨時咨詢點進駐中國家具具材料之都,坐享100億財富盛晏,成就富豪夢想想!龍江聚寶盆——地段才是硬道道理!!!宣傳推廣推廣節(jié)奏項目推介期推廣時間2008年11月中旬-2008年12月下旬策略目的現(xiàn)場首次公開接受咨詢，讓客戶提前感受項目推廣策略1、電視、電臺2、報紙硬廣告、軟文3、網(wǎng)站、行業(yè)會刊廣告4、短訊、郵寄DM4、招商中心盛大對外迎客5、行業(yè)協(xié)會營銷活動切入契機招商中心開放造勢方式通過招商中心的啟動，正式對外開放；在招商中心開放現(xiàn)場體驗活動，通過現(xiàn)場的環(huán)境氣氛，傳達項目經(jīng)營、投資理念，激發(fā)客戶購買的欲望。同時展示項目最新面貌，增強客戶信心。投入成本30-35萬左右宣傳推廣項目推薦期具具體推廣策略略（深化形象象）主題：“耀世領地商商脈策源”、“富貴千里路，，商業(yè)黃金鋪鋪”1、電視、電臺臺建議電視廣告告以本港、翡翡翠、南方臺臺標版廣告為為主，電臺則則會選擇佛山山地區(qū)較為熱熱門的924、986頻道為主主，電視電臺臺作為受眾較較廣告的媒介介建議以“降低投放單價價，從而增加加投放總次數(shù)數(shù)，增加媒體體曝光率”為指導想思，，并將其作為為主力推廣方方式。2、報紙硬廣告告、軟文建議選擇當?shù)氐剌^為受歡迎迎的《羊城晚報》》、《珠江商商報》作為主主要的媒體，，但由于報紙廣告告時效性短、、受眾面有限限，建議適當當搭配推廣3、網(wǎng)站、行行業(yè)會刊廣告告:家具材料料協(xié)會會刊、、網(wǎng)站等長期期投放廣告（（價格便宜且且針對性強））4、短訊：最最實效快捷且且到達率最高高的宣傳方式式，建議根據(jù)據(jù)不同推廣需需要投放。4、招商中心開放放、舉辦招商商會：通過招招商中心的啟啟動，通過現(xiàn)現(xiàn)場的環(huán)境氣氣氛，傳達項項目經(jīng)營、投投資理念，激激發(fā)客戶進場場經(jīng)營欲望。。同時展示項項目最新面貌貌，增強客戶戶信心。宣傳推廣推廣節(jié)奏全面招商期推廣時間2009年1-2009年4月策略目的強化品牌形象、展示項目實力、創(chuàng)造市場焦點，集聚客源推廣策略1、電視、電臺2、報紙硬廣告、軟文3、網(wǎng)站、行業(yè)會刊廣告4、短訊5、整合現(xiàn)場活動的造勢宣傳6、會展及其他公關活動切入契機正式招商，專家、記者及家具材料行業(yè)系列研討造勢方式通過舉辦媒體、特邀嘉賓及同行開放日，形成對自己強勢的信心，借助媒體的宣傳作用，以專家評鑒的形式，突出項目強勢，造成輿論效應，為項目的推廣造勢。投入成本10萬宣傳推廣全面招商期宣宣傳推廣策略略（突出賣點點）推廣思路以最直接的的方式傳達達項目的招招商信息，，以高性價價比吸引客客戶進駐推廣主題“永不落幕的的家具材料料展銷會””人多的地方方人民幣就就多”“錢景清晰可可現(xiàn)”””占地為贏,搶占龍江財財富黃金干干線”媒體配合1、電視、電臺臺2、報紙硬廣廣告、軟文文3、網(wǎng)站、、行業(yè)會刊刊廣告4、短訊5、整合現(xiàn)場場活動的造造勢宣傳6、會展及其其他公關活活動（拜年年活動、新新春優(yōu)惠活活動等）招商思考從開發(fā)商角角度:開發(fā)商對于于本項目的的招商，最最終看重的的是如何更更快地使所所投入資金金迅速回籠籠，以及持持續(xù)經(jīng)營所所帶來的長長期利潤增增長。從承租人角角度：承租人比較較關注的則則是本項目目是否能夠夠吸引大量量的人流與與客流，具具備良好的的商業(yè)發(fā)展展前景，從從而為其帶帶來可觀、、持續(xù)的利利潤收益。。因此，本項項目在招商商過程中必必需本著“先做人氣氣、再做生生意、快速速旺場、長長期發(fā)展”的理念，合合理地導入入實力商戶戶，有效地地搭配好主主力店、其其它商鋪的的組合，營營造商業(yè)氛氛圍，吸納納人流。招商對象研研究1、目標市場場鎖定：?以廣東市場場為主體（（特別是順順德本地及及東莞、潮潮汕地區(qū)）），輻射江江浙、東北北等區(qū)域目目標市場；；?以家具材料料商為主，，形成產(chǎn)、、供、銷大大型交易平平臺；?以中、高檔檔產(chǎn)品為主主導，推動動整體市場場發(fā)展。2、目標對象象心理研究究？?一個銷售中中心和展示示中心一體體化的專業(yè)業(yè)材料市場場；?緊跟市場，，了解行業(yè)業(yè)動態(tài)；?一個高檔次次，多功能能的專業(yè)交交易市場；；?專業(yè)市場帶帶來的客源源擴展效應應；?專業(yè)市場的的一條龍服服務；?專業(yè)市場的的一條龍配配套；?合理的的租價價與租租期；招商策策略招商策策略先做人人氣、、再做做生意意、快快速旺旺場單層招招租，，減低低租金金壓力力，較較易旺旺場二層多多種使使用功功能，，提高高利用用價值值招蜂引引蝶、引水水灌田田引進行行業(yè)知知名企企業(yè)、、品牌牌，提提高聚聚攏效效應挖地三三尺、、深度度發(fā)掘掘利用各各種方方式在在其他他場挖挖掘客客戶招商方方式登門拜拜訪、、網(wǎng)絡絡招商商、電電話聯(lián)聯(lián)系、、面對對面溝溝通、、行業(yè)業(yè)協(xié)會會、政政府機機構(gòu)、、各地地商會會價格策策略區(qū)域各各競爭爭對手手價格格情況況項目開始招商時間占地面積（萬㎡）首層

(元/㎡)二樓(元/㎡)貨倉(元/㎡)物管費(元/㎡·月)租期（年）廣告位（萬元/年）押金（萬元）備注亞洲國際2004120整棟出租，首層折實大概60～7022222～32租金按季度交，開業(yè)初期租金8元/㎡豪俊19951865618221.5～35全場基本招租完畢龍威20051830/161.8統(tǒng)一簽至2010.41.2（場內(nèi)吊旗860元）2沒有貨倉，部分鋪位作臨時貨倉用龍山20041562.5302013///現(xiàn)時整整個龍龍江家家具材材料專專業(yè)市市場除除了亞亞洲國國際外外其他他場均均為只只租不不賣，，而亞亞洲國國際鋪鋪位的的售價價為5500元元/㎡㎡，每每棟面面積300～700㎡，，總價價大約約在150萬～350萬，，買家家有一一半為為自營營商戶戶。價格策策略首層商商鋪租租金均均價水水平預預測價格策策略招商價價格策策略方方案一一：常常規(guī)方方式即采用用長期期組合合合約約的方方式給給商戶戶一個個比較較長的的租賃賃期限限，而而發(fā)展展商不不至于于太過過被動動。其其具體體執(zhí)行行方式式也可可以分分為二二種1、開發(fā)發(fā)商同同商戶戶簽訂訂“3+1+1””合約約，其其中前前3年年為固固定租租金合合約，，第4年起起按每每年30%遞增增。假假如首首年租租金為為40元/㎡，，則第第4年年租金金為52元元/㎡㎡，，第第5年年租金金為67元元/㎡㎡，，5年合合計租租金為為2868元/㎡㎡；；2、開發(fā)發(fā)商同同商戶戶簽訂訂“3+2””合約約，其其中前前3年年為固固定租租金合合約，，第4、5年按按前3年租租價上上升30%，，假假如首首年租租金為為40元/㎡，，則則第4、5年租租金為為52元/㎡，，5年年租金金合計計為2680元元/㎡㎡總結(jié)以以上兩兩種類類方式式，第第1種種開發(fā)發(fā)商利利潤比比較高高，商商戶靈靈活性性也較較高；；而第第2種種方式式對于于開發(fā)發(fā)商開開講穩(wěn)穩(wěn)定性性較高高，而而對于于商戶戶來講講又比比較實實惠，，兩種種方式式可以以結(jié)合合使用用。價格策策略項目水平備注首層租金42元/月·㎡利用對比修正法預測二層租金15～18元/月·㎡利用區(qū)域貨倉及相關休閑娛樂業(yè)租金預測租期5年組合合約以組合式長租期吸引商戶入駐押金2萬元/間大概相當于3.3個月的租金管理費2元/月·㎡以區(qū)域水平收取廣告位租金1.2～3萬元/個·年按位置區(qū)分，臨國道最貴常規(guī)方方式相相關數(shù)數(shù)據(jù)預預測匯匯總價格策策略招商價價格策策略方方案二二：“二房房東””形式式的返返租回回報法法即以出出售多多年經(jīng)經(jīng)營權權（如如20年年）的形式式讓買買家成成為“二房房東””，買買家可可以對對該商商鋪進進行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租、、收益益，并以以三年年高回回報率率（如如8%））的返租租回報報形式式吸引引買家家。具體實實施要要點：：1、售售價厘厘定售價以以月租租金及及年限限決定定，由由于年年限長長、風風險大大，故故而租租金須須低于于正常常招租租的租租金水水平，，以便便利用用低租租金及及轉(zhuǎn)租租收益益吸引引客戶戶購買買。例如如：：正正常常招招租租的的租租金金為為40元元/㎡㎡，，若若該該方方案案的的租租金金為為25元元/㎡㎡，，則則客客戶戶存存在在15元元/㎡㎡的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租利利潤潤空空間間，，而而售售價價則則為為：：25元元/㎡㎡··月月××12月月××20年年=6000元元/㎡㎡，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換成成50年年限限則則大大約約15000元元/㎡㎡。。2、、返返租租回回報報回報報租租金金水水平平=銷銷售售單單價價*回回報報率率/12=6000*8%/12=40元元/㎡㎡返租租單單價價=原原單單價價+回回報報租租金金*3年年*12月月=6000+40*3*12=7440元元/㎡㎡價格格策策略略“二房房東東”方方案案總總結(jié)結(jié)：：該方方案案利利于于發(fā)發(fā)展展商商迅迅速速回回籠籠資資金金，，且且可可利利用用返返租租回回報報的的方方式式吸吸引引客客戶戶，，但但由由于于沒沒有有產(chǎn)產(chǎn)權權、、招招租租期期限限過過長長（（不不受受法法律律保保護護））所所以以也也會會給給客客戶戶帶帶來來顧顧忌忌，，且且由由于于沒沒有有產(chǎn)產(chǎn)權權銀銀行行是是否否可可以以提提供供按按揭揭也也成成問問題題，，所所以以須須發(fā)發(fā)展展商商與與銀銀行行、、工工商商、、房房管管等等相相關關部部分分溝溝通通后后決決定定。。整體體招招商商策策略略組組合合可采采用用方方案案一一與與方方案案二二搭搭配配進進行行，，如如方方案案二二可可行行建建議議拿拿出出小小部部分分做做返返租租回回報報，，再再視視客客戶戶接接受受程程度度決決定定是是否否繼繼續(xù)續(xù)進進行行。。以上上為為佛佛山山中中原原地地產(chǎn)產(chǎn)對對貴貴項項目目的的招招商商策策劃劃方方案案，，希希望望有有機機會會可可以以和和貴貴公公司司有有更更深深入入的的合合作作，，以以提提供供更更為為全全面面、、深深入入的的專專業(yè)業(yè)意意見見及及服服務務?。∪奈慕Y(jié)結(jié)束束，，謝謝謝觀觀看看?。?、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:40:2203:40:2203:4012/14/20223:40:22AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2203:40:2303:40Dec-2214-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:40:2303:40:2303:40Wednesday,December14,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2203:40:2303:40:23December14,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。14十十二二月20223:40:23上上午03:40:2312月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:40上上午12月-2203:40December14,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/143:40:2303:40:2314December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:40:23上上午3:40上上午03:40:2312月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:40:2303:40:2303:4012/14/20223:40:23AM11、成功就是日日