房地產(chǎn)開發(fā)-土地獲取階段工作流程(最細(xì)最全房地產(chǎn)開發(fā)各階段開發(fā)流程)

房地產(chǎn)開發(fā)——土地獲取階段工作流程節(jié)點(diǎn)丄作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況項(xiàng)目部規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件項(xiàng)目部現(xiàn)場踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解項(xiàng)目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況項(xiàng)目部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐項(xiàng)目部研發(fā)部土地價(jià)值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整項(xiàng)目部了解項(xiàng)目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況項(xiàng)目部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項(xiàng)目部銷售部土地價(jià)值深判可行性研究報(bào)告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項(xiàng)目部市場深度調(diào)研銷售部：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等；研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研。項(xiàng)目部銷售部研發(fā)部項(xiàng)目最終定位根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部工程部

成本測算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比選進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的方案設(shè)計(jì)和成本測算。研發(fā)部成本控制部項(xiàng)目部銷售部工程部開發(fā)周期及付款計(jì)劃各部門會(huì)同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財(cái)務(wù)部各部門節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段尋找合作資金項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項(xiàng)目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項(xiàng)目商業(yè)策劃書制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投資回報(bào)方式、草擬合同財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合作方案確定合作細(xì)節(jié)確定項(xiàng)目引資（商業(yè)計(jì)劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章，存檔。財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部上報(bào)Lionful公司合作實(shí)施（實(shí)施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財(cái)務(wù)部：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財(cái)務(wù)問題；行政辦：工商局辦理公司注冊。副總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦投標(biāo)摘牌投方案標(biāo)項(xiàng)目方案確定投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上限拍賣競爭對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)

獲取土地摘牌競爭對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等行政辦法務(wù)：合同條款的草擬和完善；財(cái)務(wù)部：提供資金。總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部用地規(guī)劃許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明行政辦：提供土地出讓合同；財(cái)務(wù)部：提供資金繳納出讓金、交易費(fèi)。項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦土地確權(quán)企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制《項(xiàng)目申請報(bào)告》研發(fā)部：協(xié)助提供相關(guān)項(xiàng)目資料項(xiàng)目部研發(fā)部向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請報(bào)告項(xiàng)目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報(bào)聲明（原有土地證作廢）土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用費(fèi)）土地出讓合同資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計(jì)詳規(guī)節(jié)點(diǎn)丄作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地辦理土地證土地出讓合同交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用

獲取階段建設(shè)用地規(guī)劃