北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告課件

國美第一城商業(yè)報告國美第一城商業(yè)報告1商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費市場·未來狀況本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)比例銷售方案價格定位推盤時機推盤節(jié)奏銷售策略銷售方式推廣方案客戶定位推廣策略主題推廣階段主題銷售推介媒介安排銷售道具商業(yè)方案主題定位銷售方案價格定位推廣方案客戶定位2第一章商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費市場未來發(fā)展狀況本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)分布第一章主題定位3觀點觀點4地區(qū)中心級·商業(yè)配套中心目前的地區(qū)級商業(yè)中心未來的商圈核心以本地區(qū)稀缺的商業(yè)作為熱點，支撐起不僅僅是社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套，更成該區(qū)域最大的商業(yè)中心遠景規(guī)劃更以成為商圈核心為己任，憑借最早入市的優(yōu)勢，率先領(lǐng)導(dǎo)新商圈的形成，奠定未來良好的核心地位地區(qū)中心級·商業(yè)配套中心目前的地區(qū)級商業(yè)中心未來的商圈核心以5支撐點支撐點6定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費市場定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來7接近2000萬平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊支撐點區(qū)域住宅現(xiàn)狀及未來接近2000萬平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊8定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來北京東部區(qū)域的功能非常明顯，基本上都是作為大型居住區(qū)開發(fā)建設(shè)的。以萬象新天、國美第一城、康城、定福家園為代表的大規(guī)模開發(fā)，可能會在今后2-3年內(nèi)形成中央居住區(qū)將大盤開發(fā)的重點方向。定位依據(jù)北京東部區(qū)域的功能非常明顯，基本上都是作為大型居住區(qū)9定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來北京東部市場目前在售的住宅項目接近200個，絕大多數(shù)是近3年內(nèi)新增的樓盤，其中通州區(qū)在售樓盤40個左右（根據(jù)住宅供應(yīng)和需求情況，東部住宅區(qū)域主要指：東二環(huán)以東的市區(qū)，東壩開發(fā)體量近千萬平方米,2004年東部區(qū)域的供應(yīng)量還將持續(xù)放大，京東別墅、CBD高端物業(yè)還將蘊藏巨大商機。東部在售樓盤的總供應(yīng)量超過3500萬平方米，其中通州區(qū)500萬平方米左右。其中東壩板塊目前的開發(fā)總量將接近1000萬平方米，而僅朝陽北路區(qū)域的總開發(fā)量就約有370萬平方米左右。定位依據(jù)北京東部市場目前在售的住宅項目接近200個，絕大多數(shù)10定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來按東部每年銷售700萬平方米計算，這些供應(yīng)量需要市場消化5年，也就是說，目前東部在售的住宅在沒有新增樓盤的情況下至少還需要兩年才能消化完。由于CBD建設(shè)進度加快以及輕軌八通線的開通，東部區(qū)域的住宅供應(yīng)量還會持續(xù)大量增長。正大集團、印尼三菱、和記黃埔都已在這片區(qū)域內(nèi)圈城掠地。由此可見，東部住宅市場近幾年來供應(yīng)量持續(xù)高速增長，市場競爭已經(jīng)趨于白熱化。

定位依據(jù)按東部每年銷售700萬平方米計算，這些供應(yīng)量需要市場11定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來國美第一城：100萬平方米北京奧林匹克花園：120萬平方米萬象新天：310萬平方米朝陽新城：170萬平方米華紡易城：50萬平方米青年匯佳園：32萬平方米珠江羅馬嘉園：41萬平方米朝陽園：28萬平方米炫特區(qū)：30萬平方米星河灣：40萬平方米定位依據(jù)國美第一城：100萬平方米青年匯佳園：32萬平方米12交通便捷順暢、與CBD、燕莎等東部大型商務(wù)區(qū)距離適中支撐點區(qū)域交通狀況交通便捷順暢、與CBD、燕莎等東部大型商務(wù)區(qū)距離適中支撐點13定位依據(jù)交通情況東壩東起東葦路，南接朝陽路，北接機場高速路，新建的60米寬的姚家園路橫貫東西，直接與東三環(huán)相接，交通環(huán)境優(yōu)越。目前有關(guān)部門還在加緊交通建設(shè)，東壩西側(cè)建成了雙向六車道的五環(huán)路。東壩北部規(guī)劃中的亮馬河北路也將建成通車。

定位依據(jù)東壩東起東葦路，南接朝陽路，北接機場高速路，新建的614定位依據(jù)交通情況如此一來，東壩將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，直達市區(qū)。此外，規(guī)劃中的地鐵10號線，將進一步拉近東壩與中關(guān)村的距離。距已經(jīng)開通五環(huán)路約400米，驅(qū)車僅8分鐘即可順暢到達CBD，僅10分鐘即可到達燕莎，僅15分鐘即可到達麗都等核心商圈。定位依據(jù)如此一來，東壩將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，15目前本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)，多見零星配套散落在各項目中。支撐點區(qū)域商業(yè)狀況目前本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)，多見零星配套散落在各項目中。支撐點16目前在售的東南三環(huán)以及泛CBD地區(qū)大小新盤超過20個。從市場需求來看，大型超市、專業(yè)店、專營店等新型業(yè)態(tài)對市場需求正在逐漸放大，今年將有53萬平方米面積零售業(yè)新增。滿足小資情結(jié)的購物欲并且有效地消化如此龐大的購買力，成了眾多地產(chǎn)開發(fā)商在引進投資與市場策略上關(guān)注的重點。定位依據(jù)京東商業(yè)概述目前在售的東南三環(huán)以及泛CBD地區(qū)大小新盤超過20個。從市場17在CBD的帶動下，這個傳統(tǒng)的商圈仍在發(fā)揮著巨大的號召力，周邊的項目一直看漲，從附近的建外SOHO商街、萬達廣場、華貿(mào)中心、蘋果街，到鄰近的北京財富中心、后現(xiàn)代城社區(qū)商業(yè)街，各種規(guī)模的商鋪一律都收到投資者的追捧。如京東大望路地區(qū)的珠江帝景推出30萬平方米的歐洲風(fēng)情街；大連萬達攜家樂福打造33萬平方米的萬達廣場。定位依據(jù)京東商業(yè)概述在CBD的帶動下，這個傳統(tǒng)的商圈仍在發(fā)揮著巨大的號召力，周邊18住宅帶來的購買人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項目順勢跟進。目前朝陽路板塊300萬平方米的建筑規(guī)模將使這里的常住人口超過35萬人，區(qū)域內(nèi)強購買力人群的密集使朝陽路板塊蘊藏著巨大的商機，目前，這里已引起了國內(nèi)外商業(yè)機構(gòu)的高度關(guān)注。

定位依據(jù)京東商業(yè)概述住宅帶來的購買人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項目順勢跟進。目前朝19定位依據(jù)京東商業(yè)概述除了日資的華堂商場、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連鎖機構(gòu)也在尋找合適的店面；蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機構(gòu)則紛紛搶在道路拓寬前，搶先入住，搶占市場先機；發(fā)展商也熱衷商業(yè)的建設(shè)，興隆家園2萬平方米商業(yè)街、朝陽園2萬平方米的商業(yè)、朝陽無限2.5萬平方米韓SHOW商城、住邦2000二期3萬平方米的商業(yè)、1.2萬平方米瑞豐市場都在建設(shè)中。定位依據(jù)除了日資的華堂商場、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連20定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來近兩年“入市”的北京東部項目樓盤以“大體量”項目居多，萬象新天310萬平方米、奧林匹克花園100萬平方米，而位于朝陽區(qū)東壩地區(qū)的朝陽新城，其體量達到了170萬平方米。盡管CBD東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度一日千里，但商業(yè)配套不足，特別是商業(yè)業(yè)態(tài)分布不平衡的特點仍暴露無遺。定位依據(jù)近兩年“入市”的北京東部項目樓盤以“大體量”項目居多21定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來于是大力發(fā)展走多元化、差異化經(jīng)營道路的樓盤底商，無疑會有助于該區(qū)域商業(yè)配套的完善，并提高區(qū)域價值。目前CBD東區(qū)域大多數(shù)樓盤尚處于開發(fā)和銷售前期，已入住的項目比例較小，人口大量入住的高峰期尚未到來。但即使這樣，CBD東部區(qū)域原有的少量商業(yè)配套已是捉襟見肘，不堪負荷了。

定位依據(jù)于是大力發(fā)展走多元化、差異化經(jīng)營道路的樓盤底商，無疑22定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來目前作為CBD東居民購物休閑的主要場所，只有位于十里堡的日資華堂商場。每逢周末，該商場的擁擠程度甚至超過市中心不少綜合類百貨商廈。過于集中的購物人流無疑加大了市政設(shè)施和交通的壓力。開發(fā)商只有通過差異化經(jīng)營，發(fā)展適合自己特定區(qū)位的商業(yè)業(yè)態(tài)，才能既彌補本區(qū)域商業(yè)配套不足，又能保證可持續(xù)發(fā)展。

定位依據(jù)目前作為CBD東居民購物休閑的主要場所，只有位于十里23定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來十里堡華堂商場開店日：1998年4月28日地址：朝陽區(qū)朝陽路甲3號京港城市大廈營業(yè)面積：14700平方米定位依據(jù)十里堡華堂商場24定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國務(wù)院首次批準成立的中國第一家合資連鎖商業(yè)企業(yè)，成立于1997年10月7日，注冊資本6500萬美元。公司由中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團公司、日本國株式會社伊藤洋華堂、伊藤忠商事株式會社、伊藤忠（中國）集團有限公司共同出資組建，投資比例分別為51%、36.75%、10.58%、1.67%。商場分為四層，一層主要經(jīng)營各類食品；二層為化妝品、女裝及女鞋等；三層為男裝、男鞋及內(nèi)衣等；四層為日用品、家電、家庭百貨、兒童及體育用品等。定位依據(jù)華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國務(wù)院首次批準成立的中國第一25定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套奧林匹克花園三期建有規(guī)模達10000平米的配套樓,共分五層,集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂、購物于一體。伴隨著奧園三期建設(shè)。定位依據(jù)奧林匹克花園26定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套朝陽無限韓SHOW即開設(shè)于“朝陽-無限”項目二期B1—F3裙房商業(yè)部分，預(yù)計于2004年5月底交付使用，經(jīng)精裝修后可以趕在2004年12月底前整體開業(yè)。商場營業(yè)面積：25,000平方米。包含3700平米多功能健康會所，集泳池、健身、潛水、Hi-Fi視聽、咖啡館等游憩場所于一體，讓您體驗休閑之外的全方位健康呵護。定位依據(jù)朝陽無限27定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套萬象新天萬象新天的商業(yè)配套完全按照一個獨立城市的標準來建設(shè)，生活配套應(yīng)有盡有。大型的社區(qū)商業(yè)中心，擁有辦公、購物、飲食、娛樂、金融等各種設(shè)施，各種生活所需就在家門口。完備的教育系統(tǒng)、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老院等，從小到老，為每個家庭提供周全的生活服務(wù)，便利生活不假外求。定位依據(jù)萬象新天28定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套炫特區(qū)炫特區(qū)的商業(yè)面積計有1萬平方米左右，戶型從110-1000平方米，主要是出售商鋪，業(yè)態(tài)定位于服務(wù)社區(qū)的便利店、美容美發(fā)、售價定位：14500元/平方米。于2005年6月份交付使用。定位依據(jù)炫特區(qū)29定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套珠江羅馬嘉園建設(shè)700米長的商業(yè)大街，將以經(jīng)營高檔消費品、品牌服飾專賣店等為主。定位依據(jù)珠江羅馬嘉園30定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套通過以上典型大盤商業(yè)分析，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化和改善，社區(qū)建設(shè)逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式---特色商業(yè)街。它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨立的市場空間，

定位依據(jù)通過以上典型大盤商業(yè)分析，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化31定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套與此同時，會所作為社區(qū)內(nèi)獨立的商業(yè)樓也隨商業(yè)市場需求應(yīng)運而生。這些新型社區(qū)商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計、功能定位、經(jīng)營策略等方面均以市場為導(dǎo)向，采用全新的商業(yè)格局，在立足社區(qū)的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動外來群體消費，多樣的風(fēng)格、特色的經(jīng)營、專業(yè)的管理都將增強社區(qū)商業(yè)的影響力，擴大其商圈的輻射范圍，使社區(qū)商業(yè)合理、有序、長遠的發(fā)展得到有效保證和推動。定位依據(jù)與此同時，會所作為社區(qū)內(nèi)獨立的商業(yè)樓也隨商業(yè)市場需求32定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，朝陽路沿線住宅項目今明兩年放量不會低于100萬平方米，從青年路、華紡易城等住宅項目的入市價格以及在售情況可看出，該區(qū)域聚集了一批相當(dāng)有潛力的消費群，未來消費力不會走低。雖然朝陽路商圈依托華堂商場、易初蓮花超市、京客隆、白云商場等形成了相對成熟的氛圍，但整體品質(zhì)還有待提升。

定位依據(jù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，朝陽路沿線住宅項目今明兩年放量不會低33大型居住版塊，提供約60-90萬常住人口。支撐點區(qū)域人口狀況大型居住版塊，提供約60-90萬常住人口。支撐點區(qū)域人口狀34定位依據(jù)人口狀況計算范圍：東三環(huán)-東五環(huán)南起長安街沿線-朝陽路，北至燕莎附近。計算方法：我們參考：北京人均住房面積為40平方米，而上述區(qū)域目前的房地產(chǎn)項目供應(yīng)量與未來的可供應(yīng)量預(yù)計為3500萬平方米。通過相除：3500萬（現(xiàn)在+未來）/人均40平方米=875000。因此，我們推算出此區(qū)域人口大致為875，000左右。定位依據(jù)計算范圍：35定位依據(jù)人口狀況目前從四環(huán)向東至財滿街，進而延伸至定福莊，商業(yè)開發(fā)都正處于風(fēng)頭浪尖上。以純住宅項目有效人群2人/戶計算，未來僅朝陽北路一帶新增消費人群即達15萬，再加之通州人群的涌入，這也迫使該區(qū)域必須盡快改變目前商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，以滿足日益增強的消費需求。定位依據(jù)目前從四環(huán)向東至財滿街，進而延伸至定福莊，商業(yè)開發(fā)都3670-100億固定的年消費市場。支撐點區(qū)域年消費市場70-100億固定的年消費市場。支撐點區(qū)域年消費市場37定位依據(jù)年消費市場以目前周邊物業(yè)銷售價格推算，其人均年收入應(yīng)不少于5萬元。由此可得出結(jié)論：那時本地區(qū)將新增70-100億元的年潛在固定消費市場，且隨著朝陽北路的開通，流動人員也將有大幅度增加，并且具備了建立區(qū)域性商業(yè)中心的基本條件，前景十分看好。定位依據(jù)以目前周邊物業(yè)銷售價格推算，其人均年收入應(yīng)不少于5萬38未來發(fā)展狀況區(qū)域現(xiàn)狀及未來交通狀況商業(yè)狀況人口狀況年消費狀況接近2000萬平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊交通狀況良好，距離各大著名商圈行程適中目前未有較成規(guī)模的商圈，以住宅公建的商業(yè)配套面積不大至少擁有常住人口60-80萬白領(lǐng)階層，固定年消費市場70-100億元未來發(fā)展狀況區(qū)域現(xiàn)狀及未來交通狀況商業(yè)狀況人口狀況年消費狀況39本案分析總述本案商業(yè)部分依托于國美第一城的大盤社區(qū)，北臨姚家園路，西接華紡西路，東靠青年路，交通順暢；周邊住宅項目林立，人氣旺盛；商業(yè)設(shè)施稀缺；都為本案商業(yè)奠定非常良好的基礎(chǔ)。本案分析總述40SWOT分析strength——優(yōu)勢#周邊區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的商業(yè)配套項目；#近10萬平米，大型商業(yè)配套規(guī)模；#四邊臨路，中間有市政道路；#區(qū)域消費能力較強，作為真正的CBD及東部區(qū)域臥城，白領(lǐng)的高消費能力；SWOT分析strength——優(yōu)勢41SWOT分析weakness——弱勢#青年路的路況較差，完成改造還需要一定時間；#周邊環(huán)境較亂，綜合改造需要一定時間；#非既有的成熟商圈，需要一定時間的商業(yè)培養(yǎng)期；#公眾運輸條件弱，道路、停車位的規(guī)劃極為重要；SWOT分析weakness——弱勢42SWOT分析opportunities——機會#且依托于周邊眾多項目，創(chuàng)造足夠的人氣；#自身開發(fā)體量足夠，有機會創(chuàng)造新的消費形態(tài)，及創(chuàng)造有競爭力的消費環(huán)境；#有機會與朝陽北路的發(fā)展聯(lián)動，享有更廣闊的客流；#隨著CEPA和WTO的開放，越來越多的零售商進入中國市場，零售業(yè)發(fā)展喜人；#依托自身的國美品牌，打造含金量高的商業(yè)價值；SWOT分析opportunities——機會43SWOT分析threat——威脅#周邊很多未面市競品目前仍按兵不動，未知其具體的商業(yè)規(guī)劃；#零售商選擇更多，因此會在談判條件上更為強勢。各商業(yè)不僅要爭取消費者，也要爭奪零售商；SWOT分析threat——威脅44發(fā)展商開發(fā)目標#在本區(qū)域內(nèi)打造一個具有吸引力、向心力、競爭力的商業(yè)中心；#與住宅共同打造地產(chǎn)品牌，并以其成功經(jīng)驗，成為滾動開發(fā)的典范；#通過與專業(yè)商業(yè)管理公司的合作，打造商業(yè)品牌，使商業(yè)價值最大化；#近10萬平米的商業(yè)面積，通過對外銷售，確保該項目達到最佳財務(wù)收益；#將居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)有機結(jié)合，創(chuàng)造嶄新生活形態(tài)。發(fā)展商開發(fā)目標#在本區(qū)域內(nèi)打造一個具有吸引力、向心力、競爭力45北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告46北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告47北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告48北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告49整體策劃思路三化、三大、三型、三亮點。整體策劃思路三化、三大、三型、三亮點。50整體策劃思路“三化”——對于整體運作來講：產(chǎn)品多元化主題概念化業(yè)態(tài)復(fù)合化整體策劃思路“三化”——對于整體運作來講：51整體策劃思路#產(chǎn)品多元化，操作多樣化。產(chǎn)品的分割地下一層采取化零為整的模式，全面聯(lián)合，有效組織；地上一層采取化整為零，切割出不同面積以滿足不同業(yè)態(tài)。在實際操作的過程中，以不同的營銷渠道、手段、銷售方式，提供多樣的操作模式。整體策劃思路#產(chǎn)品多元化，操作多樣化。52整體策劃思路#主題概念化。在國美第一城的品牌基礎(chǔ)上，針對商業(yè)塑造專屬的主題及形象定位，及包裝手段，以概念化的主題吸引目標客戶的注意。整體策劃思路#主題概念化。53整體策劃思路#業(yè)態(tài)復(fù)合化。以完整清晰的整體策劃思路，將業(yè)態(tài)的面積、種類、功能、產(chǎn)權(quán)等進行準確分類，力求提供更加完善的業(yè)態(tài)種類。整體策劃思路#業(yè)態(tài)復(fù)合化。54整體策劃思路“三大”——對于面積來講：考慮到本案所擁有的近10萬平米商業(yè)，因此需要三個比較整的大塊面積來支撐起整個社區(qū)、整個區(qū)域的消費需求。整體策劃思路“三大”——對于面積來講：55整體策劃思路“三型”——對于不同業(yè)態(tài)的功能來講：服務(wù)型；投資型；經(jīng)營型。整體策劃思路“三型”——對于不同業(yè)態(tài)的功能來講：56整體策劃思路“三亮點”——對于節(jié)點業(yè)態(tài)來講：大面積的商業(yè)需要鮮明的主題與之匹配，特別是在節(jié)點上的商業(yè)。整體策劃思路“三亮點”——對于節(jié)點業(yè)態(tài)來講：57地區(qū)中心級·商業(yè)配套中心形成市場區(qū)隔·就本案目前的商業(yè)面積來講，仍是無人競爭的中檔為主，輻射面廣泛·商業(yè)的類別以中檔為主，業(yè)態(tài)豐富偶然性消費重復(fù)消費·無論是周邊消費者還是本社區(qū)內(nèi)部的消費者，營造對本案的忠誠多主題，更多體驗·購物帶來人潮·餐飲娛樂留住人群·零售帶來利潤地區(qū)中心級·商業(yè)配套中心形成市場區(qū)隔中檔為主，輻射面廣泛偶然58商業(yè)布局及業(yè)態(tài)建議商業(yè)布局及業(yè)態(tài)建議59商業(yè)歷來是人氣的要素。商業(yè)歷來是人氣的要素。60北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告61家居類康體類超市三個節(jié)點，三個亮點憑借主題商業(yè)，吸引人潮。精品類家居類康體類超市三個節(jié)點，三個亮點憑借主題商業(yè)，吸引人潮。精62商場及超級市場歷來是商業(yè)的熱點。商場及超級市場歷來是商業(yè)的熱點。63餐飲類兩條街，兩種風(fēng)情憑借風(fēng)情店鋪與特色經(jīng)營，留住人潮。餐飲類兩條街，兩種風(fēng)情憑借風(fēng)情店鋪與特色經(jīng)營，留住人潮。64特色店鋪是風(fēng)情街的構(gòu)成元素。特色店鋪是風(fēng)情街的構(gòu)成元素。65地下部分，全部貫通，個性化、時尚化經(jīng)營。以個性化的小商品經(jīng)營主題，吸納投資客，并成立專門的商業(yè)運營公司輔導(dǎo)經(jīng)營。小商品類地下部分，全部貫通，個性化、時尚化經(jīng)營。以個性化的小商品經(jīng)營66第二章推廣方案推廣時機推廣策略主題推廣階段主題銷售推介媒介安排銷售道具第二章推廣時機67推廣時機商業(yè)的推廣應(yīng)充分建立在國美第一城的順利推廣基礎(chǔ)上，因此在推廣的時機考慮在正式開盤之后至少半年之后，目前初步定于2005年8月份。一方面是出于前期有較成熟的鋪墊；另一方面是出于當(dāng)大盤銷售進入平穩(wěn)階段時，利用一個新的亮點來刺激買家眼球。推廣時機商業(yè)的推廣應(yīng)充分建立在國美第一城的順利推廣基礎(chǔ)上，因68推廣主題嚴格按照本案的商業(yè)定位——商圈核心·中心級商業(yè)中心的主題展開。充分調(diào)動一切的因素，引發(fā)投資者對這里產(chǎn)生未來美好的聯(lián)想。推廣主題嚴格按照本案的商業(yè)定位——商圈核心·中心級商業(yè)中心的69推廣手段兩步走。前期公關(guān)——針對大客戶，進行前期的洽談、介紹、推介，以軟性的公關(guān)手法來進行推廣，促成銷售。應(yīng)先行！后期推廣——建立在之前大盤的推廣基礎(chǔ)上，進行硬性的廣告推廣，結(jié)合一定的軟文訴求，全力炒作，強勢營銷。推廣手段兩步走。70推廣方式命名法。通過為國美第一城的商業(yè)命名的手法，使之依附于國美第一城的項目主體，又相對獨立，便于日后的推廣及后期的招商、經(jīng)營。建議案名有：國美·財富大道；東方明珠；東方明珠·財富大道等。推廣方式命名法。71推廣方式命名法。當(dāng)之前的國美第一城轟轟烈烈推廣，已經(jīng)在市場上建立了牢固的認知之后，將商業(yè)再次作為一個亮點引爆，同時賦予它專屬的名字，勢必將吸引買家的眼球，引起新一輪的關(guān)注及銷售高潮。推廣方式命名法。72推廣方式公布法。百人行建議在商業(yè)正式推出之前，就要采取大客戶營銷的方式洽談，如果時機合適的話，就在商業(yè)剛剛推出以后，順利將已簽約的大客戶進行一并宣傳，通過攜手造勢的方法，無需解釋更多，目標客戶自會聞風(fēng)而動。推廣方式公布法。73推廣媒介組合紙媒介+戶外媒介+廣播媒介+網(wǎng)絡(luò)媒介+公關(guān)活動推廣媒介組合紙媒介+戶外媒介+廣播媒介+網(wǎng)絡(luò)媒介+公關(guān)活動74推廣方式紙媒介。包含報紙及雜志。有選擇性的投放硬性廣告及軟性文章、宣傳，共同為商業(yè)造勢；戶外媒介+廣播媒介+網(wǎng)絡(luò)媒介。充分利用現(xiàn)有的戶外、廣播及網(wǎng)絡(luò)資源，進行賣點發(fā)布；推廣方式紙媒介。75推廣方式公關(guān)活動。特別強調(diào)前期的大客戶營銷。在一些宣傳物料的支持下，可考慮率先與目標大客戶進行洽談，可舉辦商業(yè)推介會、項目說明會、代理行活動等多種形式。也可在前期舉辦商業(yè)論壇，專門針對整個地塊的商業(yè)價值及前景展開討論；在解決掉了大客戶之后，要成立專屬的商業(yè)管理公司，可進行新聞發(fā)布會，告訴公眾商業(yè)管理公司的作用、職能等；后期可選擇性地舉辦一些時尚類、主題類的活動，提前營造賣場氛圍，凝聚買家。推廣方式公關(guān)活動。76推廣物料支持PP幻燈片?？蛇M行大客戶洽談時的項目說明資料，進行講解；商業(yè)模型。建議專門做一個商業(yè)的模型，供詳細講解之用；商業(yè)樓書。對這里現(xiàn)在、未來的遠景進行描摹，營造繽紛時尚的商業(yè)感受，強調(diào)這里的商業(yè)價值；商業(yè)計劃書。站在商業(yè)管理公司的角度上，對這里的管理可進行規(guī)范。推廣物料支持PP幻燈片。77第三章銷售方案價格定位推盤時機推盤節(jié)奏銷售策略銷售方式第三章價格定位78商業(yè)定位策略商業(yè)作為本案的又一個重要產(chǎn)品，雖然商業(yè)體量與住宅部分的體量相比，只占大約三分之一，所占比例不大，但市場價值卻接近住宅部分的一半。因此，也是本案非常重要的利潤點所在。通過本案所在地段、項目規(guī)劃、體量、區(qū)域現(xiàn)狀和未來市場以及商業(yè)自身的特性分析，本案商業(yè)應(yīng)作為地區(qū)商業(yè)中心的形象出現(xiàn)。商業(yè)定位策略商業(yè)作為本案的又一個重要產(chǎn)品，雖然商業(yè)體量與住宅79銷售策略在商業(yè)的銷售上，由于商業(yè)體量較大并要快速消化，而本地區(qū)無商業(yè)亮點和主題，也無規(guī)模的現(xiàn)狀。我們首先要制造主題和亮點，打造地區(qū)生活配套，與一些知名的大型商業(yè)達成合作協(xié)議，然后利用小范圍各行業(yè)具有一定代表性或個性企業(yè)的招商，通過合理的商業(yè)劃分初步將本案商業(yè)的骨架搭建出來，然后，公開面市銷售，吸引散客跟風(fēng)入場，達到將本案商業(yè)產(chǎn)品快速消化的目標。合作+招商+公開銷售，各種形式并用。銷售策略在商業(yè)的銷售上，由于商業(yè)體量較大并要快速消化，而本地80商業(yè)定位策略打造一個滿足地區(qū)性生活必需和日常生活配套，有多個主題亮點，集娛樂健身、文化休閑、購物等于一體，綜合而全面，涵蓋多種業(yè)態(tài)的大型商業(yè)街區(qū)，在本地區(qū)塑造他人無法達到的商業(yè)地位。不僅有效的展現(xiàn)了本案商業(yè)自身價值，還可帶動本區(qū)域地塊價值的顯現(xiàn)，增加住宅部分的性價比，支撐住宅部分的快速銷售。商業(yè)定位策略打造一個滿足地區(qū)性生活必需和日常生活配套，有多個81分銷渠道大型商業(yè)合作異地招商、銷售商業(yè)代理分銷自有銷售住宅業(yè)主購買分銷渠道大型商業(yè)合作82時間策略商業(yè)開盤，應(yīng)根據(jù)本案特點情況和商業(yè)自身要求等情況在初步合作招商工作產(chǎn)生一定結(jié)果，并且商業(yè)結(jié)構(gòu)封頂開始外裝和部分住宅入住為結(jié)點，可在05年8月份作為時間結(jié)點，使買家直觀感受商業(yè)氛圍，并且通過一系列商業(yè)炒作和商業(yè)現(xiàn)場活動以及商業(yè)推薦會等刺激買家入場購買欲望。時間策略商業(yè)開盤，應(yīng)根據(jù)本案特點情況和商業(yè)自身要求等情況在初83國美第一城商業(yè)報告國美第一城商業(yè)報告84商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費市場·未來狀況本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)比例銷售方案價格定位推盤時機推盤節(jié)奏銷售策略銷售方式推廣方案客戶定位推廣策略主題推廣階段主題銷售推介媒介安排銷售道具商業(yè)方案主題定位銷售方案價格定位推廣方案客戶定位85第一章商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費市場未來發(fā)展狀況本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)分布第一章主題定位86觀點觀點87地區(qū)中心級·商業(yè)配套中心目前的地區(qū)級商業(yè)中心未來的商圈核心以本地區(qū)稀缺的商業(yè)作為熱點，支撐起不僅僅是社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套，更成該區(qū)域最大的商業(yè)中心遠景規(guī)劃更以成為商圈核心為己任，憑借最早入市的優(yōu)勢，率先領(lǐng)導(dǎo)新商圈的形成，奠定未來良好的核心地位地區(qū)中心級·商業(yè)配套中心目前的地區(qū)級商業(yè)中心未來的商圈核心以88支撐點支撐點89定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費市場定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來90接近2000萬平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊支撐點區(qū)域住宅現(xiàn)狀及未來接近2000萬平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊91定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來北京東部區(qū)域的功能非常明顯，基本上都是作為大型居住區(qū)開發(fā)建設(shè)的。以萬象新天、國美第一城、康城、定福家園為代表的大規(guī)模開發(fā)，可能會在今后2-3年內(nèi)形成中央居住區(qū)將大盤開發(fā)的重點方向。定位依據(jù)北京東部區(qū)域的功能非常明顯，基本上都是作為大型居住區(qū)92定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來北京東部市場目前在售的住宅項目接近200個，絕大多數(shù)是近3年內(nèi)新增的樓盤，其中通州區(qū)在售樓盤40個左右（根據(jù)住宅供應(yīng)和需求情況，東部住宅區(qū)域主要指：東二環(huán)以東的市區(qū)，東壩開發(fā)體量近千萬平方米,2004年東部區(qū)域的供應(yīng)量還將持續(xù)放大，京東別墅、CBD高端物業(yè)還將蘊藏巨大商機。東部在售樓盤的總供應(yīng)量超過3500萬平方米，其中通州區(qū)500萬平方米左右。其中東壩板塊目前的開發(fā)總量將接近1000萬平方米，而僅朝陽北路區(qū)域的總開發(fā)量就約有370萬平方米左右。定位依據(jù)北京東部市場目前在售的住宅項目接近200個，絕大多數(shù)93定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來按東部每年銷售700萬平方米計算，這些供應(yīng)量需要市場消化5年，也就是說，目前東部在售的住宅在沒有新增樓盤的情況下至少還需要兩年才能消化完。由于CBD建設(shè)進度加快以及輕軌八通線的開通，東部區(qū)域的住宅供應(yīng)量還會持續(xù)大量增長。正大集團、印尼三菱、和記黃埔都已在這片區(qū)域內(nèi)圈城掠地。由此可見，東部住宅市場近幾年來供應(yīng)量持續(xù)高速增長，市場競爭已經(jīng)趨于白熱化。

定位依據(jù)按東部每年銷售700萬平方米計算，這些供應(yīng)量需要市場94定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來國美第一城：100萬平方米北京奧林匹克花園：120萬平方米萬象新天：310萬平方米朝陽新城：170萬平方米華紡易城：50萬平方米青年匯佳園：32萬平方米珠江羅馬嘉園：41萬平方米朝陽園：28萬平方米炫特區(qū)：30萬平方米星河灣：40萬平方米定位依據(jù)國美第一城：100萬平方米青年匯佳園：32萬平方米95交通便捷順暢、與CBD、燕莎等東部大型商務(wù)區(qū)距離適中支撐點區(qū)域交通狀況交通便捷順暢、與CBD、燕莎等東部大型商務(wù)區(qū)距離適中支撐點96定位依據(jù)交通情況東壩東起東葦路，南接朝陽路，北接機場高速路，新建的60米寬的姚家園路橫貫東西，直接與東三環(huán)相接，交通環(huán)境優(yōu)越。目前有關(guān)部門還在加緊交通建設(shè)，東壩西側(cè)建成了雙向六車道的五環(huán)路。東壩北部規(guī)劃中的亮馬河北路也將建成通車。

定位依據(jù)東壩東起東葦路，南接朝陽路，北接機場高速路，新建的697定位依據(jù)交通情況如此一來，東壩將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，直達市區(qū)。此外，規(guī)劃中的地鐵10號線，將進一步拉近東壩與中關(guān)村的距離。距已經(jīng)開通五環(huán)路約400米，驅(qū)車僅8分鐘即可順暢到達CBD，僅10分鐘即可到達燕莎，僅15分鐘即可到達麗都等核心商圈。定位依據(jù)如此一來，東壩將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，98目前本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)，多見零星配套散落在各項目中。支撐點區(qū)域商業(yè)狀況目前本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)，多見零星配套散落在各項目中。支撐點99目前在售的東南三環(huán)以及泛CBD地區(qū)大小新盤超過20個。從市場需求來看，大型超市、專業(yè)店、專營店等新型業(yè)態(tài)對市場需求正在逐漸放大，今年將有53萬平方米面積零售業(yè)新增。滿足小資情結(jié)的購物欲并且有效地消化如此龐大的購買力，成了眾多地產(chǎn)開發(fā)商在引進投資與市場策略上關(guān)注的重點。定位依據(jù)京東商業(yè)概述目前在售的東南三環(huán)以及泛CBD地區(qū)大小新盤超過20個。從市場100在CBD的帶動下，這個傳統(tǒng)的商圈仍在發(fā)揮著巨大的號召力，周邊的項目一直看漲，從附近的建外SOHO商街、萬達廣場、華貿(mào)中心、蘋果街，到鄰近的北京財富中心、后現(xiàn)代城社區(qū)商業(yè)街，各種規(guī)模的商鋪一律都收到投資者的追捧。如京東大望路地區(qū)的珠江帝景推出30萬平方米的歐洲風(fēng)情街；大連萬達攜家樂福打造33萬平方米的萬達廣場。定位依據(jù)京東商業(yè)概述在CBD的帶動下，這個傳統(tǒng)的商圈仍在發(fā)揮著巨大的號召力，周邊101住宅帶來的購買人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項目順勢跟進。目前朝陽路板塊300萬平方米的建筑規(guī)模將使這里的常住人口超過35萬人，區(qū)域內(nèi)強購買力人群的密集使朝陽路板塊蘊藏著巨大的商機，目前，這里已引起了國內(nèi)外商業(yè)機構(gòu)的高度關(guān)注。

定位依據(jù)京東商業(yè)概述住宅帶來的購買人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項目順勢跟進。目前朝102定位依據(jù)京東商業(yè)概述除了日資的華堂商場、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連鎖機構(gòu)也在尋找合適的店面；蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機構(gòu)則紛紛搶在道路拓寬前，搶先入住，搶占市場先機；發(fā)展商也熱衷商業(yè)的建設(shè)，興隆家園2萬平方米商業(yè)街、朝陽園2萬平方米的商業(yè)、朝陽無限2.5萬平方米韓SHOW商城、住邦2000二期3萬平方米的商業(yè)、1.2萬平方米瑞豐市場都在建設(shè)中。定位依據(jù)除了日資的華堂商場、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連103定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來近兩年“入市”的北京東部項目樓盤以“大體量”項目居多，萬象新天310萬平方米、奧林匹克花園100萬平方米，而位于朝陽區(qū)東壩地區(qū)的朝陽新城，其體量達到了170萬平方米。盡管CBD東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度一日千里，但商業(yè)配套不足，特別是商業(yè)業(yè)態(tài)分布不平衡的特點仍暴露無遺。定位依據(jù)近兩年“入市”的北京東部項目樓盤以“大體量”項目居多104定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來于是大力發(fā)展走多元化、差異化經(jīng)營道路的樓盤底商，無疑會有助于該區(qū)域商業(yè)配套的完善，并提高區(qū)域價值。目前CBD東區(qū)域大多數(shù)樓盤尚處于開發(fā)和銷售前期，已入住的項目比例較小，人口大量入住的高峰期尚未到來。但即使這樣，CBD東部區(qū)域原有的少量商業(yè)配套已是捉襟見肘，不堪負荷了。

定位依據(jù)于是大力發(fā)展走多元化、差異化經(jīng)營道路的樓盤底商，無疑105定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來目前作為CBD東居民購物休閑的主要場所，只有位于十里堡的日資華堂商場。每逢周末，該商場的擁擠程度甚至超過市中心不少綜合類百貨商廈。過于集中的購物人流無疑加大了市政設(shè)施和交通的壓力。開發(fā)商只有通過差異化經(jīng)營，發(fā)展適合自己特定區(qū)位的商業(yè)業(yè)態(tài)，才能既彌補本區(qū)域商業(yè)配套不足，又能保證可持續(xù)發(fā)展。

定位依據(jù)目前作為CBD東居民購物休閑的主要場所，只有位于十里106定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來十里堡華堂商場開店日：1998年4月28日地址：朝陽區(qū)朝陽路甲3號京港城市大廈營業(yè)面積：14700平方米定位依據(jù)十里堡華堂商場107定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國務(wù)院首次批準成立的中國第一家合資連鎖商業(yè)企業(yè)，成立于1997年10月7日，注冊資本6500萬美元。公司由中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團公司、日本國株式會社伊藤洋華堂、伊藤忠商事株式會社、伊藤忠（中國）集團有限公司共同出資組建，投資比例分別為51%、36.75%、10.58%、1.67%。商場分為四層，一層主要經(jīng)營各類食品；二層為化妝品、女裝及女鞋等；三層為男裝、男鞋及內(nèi)衣等；四層為日用品、家電、家庭百貨、兒童及體育用品等。定位依據(jù)華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國務(wù)院首次批準成立的中國第一108定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套奧林匹克花園三期建有規(guī)模達10000平米的配套樓,共分五層,集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂、購物于一體。伴隨著奧園三期建設(shè)。定位依據(jù)奧林匹克花園109定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套朝陽無限韓SHOW即開設(shè)于“朝陽-無限”項目二期B1—F3裙房商業(yè)部分，預(yù)計于2004年5月底交付使用，經(jīng)精裝修后可以趕在2004年12月底前整體開業(yè)。商場營業(yè)面積：25,000平方米。包含3700平米多功能健康會所，集泳池、健身、潛水、Hi-Fi視聽、咖啡館等游憩場所于一體，讓您體驗休閑之外的全方位健康呵護。定位依據(jù)朝陽無限110定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套萬象新天萬象新天的商業(yè)配套完全按照一個獨立城市的標準來建設(shè)，生活配套應(yīng)有盡有。大型的社區(qū)商業(yè)中心，擁有辦公、購物、飲食、娛樂、金融等各種設(shè)施，各種生活所需就在家門口。完備的教育系統(tǒng)、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老院等，從小到老，為每個家庭提供周全的生活服務(wù)，便利生活不假外求。定位依據(jù)萬象新天111定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套炫特區(qū)炫特區(qū)的商業(yè)面積計有1萬平方米左右，戶型從110-1000平方米，主要是出售商鋪，業(yè)態(tài)定位于服務(wù)社區(qū)的便利店、美容美發(fā)、售價定位：14500元/平方米。于2005年6月份交付使用。定位依據(jù)炫特區(qū)112定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套珠江羅馬嘉園建設(shè)700米長的商業(yè)大街，將以經(jīng)營高檔消費品、品牌服飾專賣店等為主。定位依據(jù)珠江羅馬嘉園113定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套通過以上典型大盤商業(yè)分析，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化和改善，社區(qū)建設(shè)逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式---特色商業(yè)街。它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨立的市場空間，

定位依據(jù)通過以上典型大盤商業(yè)分析，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化114定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套與此同時，會所作為社區(qū)內(nèi)獨立的商業(yè)樓也隨商業(yè)市場需求應(yīng)運而生。這些新型社區(qū)商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計、功能定位、經(jīng)營策略等方面均以市場為導(dǎo)向，采用全新的商業(yè)格局，在立足社區(qū)的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動外來群體消費，多樣的風(fēng)格、特色的經(jīng)營、專業(yè)的管理都將增強社區(qū)商業(yè)的影響力，擴大其商圈的輻射范圍，使社區(qū)商業(yè)合理、有序、長遠的發(fā)展得到有效保證和推動。定位依據(jù)與此同時，會所作為社區(qū)內(nèi)獨立的商業(yè)樓也隨商業(yè)市場需求115定位依據(jù)典型樓盤商業(yè)配套據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，朝陽路沿線住宅項目今明兩年放量不會低于100萬平方米，從青年路、華紡易城等住宅項目的入市價格以及在售情況可看出，該區(qū)域聚集了一批相當(dāng)有潛力的消費群，未來消費力不會走低。雖然朝陽路商圈依托華堂商場、易初蓮花超市、京客隆、白云商場等形成了相對成熟的氛圍，但整體品質(zhì)還有待提升。

定位依據(jù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，朝陽路沿線住宅項目今明兩年放量不會低116大型居住版塊，提供約60-90萬常住人口。支撐點區(qū)域人口狀況大型居住版塊，提供約60-90萬常住人口。支撐點區(qū)域人口狀117定位依據(jù)人口狀況計算范圍：東三環(huán)-東五環(huán)南起長安街沿線-朝陽路，北至燕莎附近。計算方法：我們參考：北京人均住房面積為40平方米，而上述區(qū)域目前的房地產(chǎn)項目供應(yīng)量與未來的可供應(yīng)量預(yù)計為3500萬平方米。通過相除：3500萬（現(xiàn)在+未來）/人均40平方米=875000。因此，我們推算出此區(qū)域人口大致為875，000左右。定位依據(jù)計算范圍：118定位依據(jù)人口狀況目前從四環(huán)向東至財滿街，進而延伸至定福莊，商業(yè)開發(fā)都正處于風(fēng)頭浪尖上。以純住宅項目有效人群2人/戶計算，未來僅朝陽北路一帶新增消費人群即達15萬，再加之通州人群的涌入，這也迫使該區(qū)域必須盡快改變目前商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，以滿足日益增強的消費需求。定位依據(jù)目前從四環(huán)向東至財滿街，進而延伸至定福莊，商業(yè)開發(fā)都11970-100億固定的年消費市場。支撐點區(qū)域年消費市場70-100億固定的年消費市場。支撐點區(qū)域年消費市場120定位依據(jù)年消費市場以目前周邊物業(yè)銷售價格推算，其人均年收入應(yīng)不少于5萬元。由此可得出結(jié)論：那時本地區(qū)將新增70-100億元的年潛在固定消費市場，且隨著朝陽北路的開通，流動人員也將有大幅度增加，并且具備了建立區(qū)域性商業(yè)中心的基本條件，前景十分看好。定位依據(jù)以目前周邊物業(yè)銷售價格推算，其人均年收入應(yīng)不少于5萬121未來發(fā)展狀況區(qū)域現(xiàn)狀及未來交通狀況商業(yè)狀況人口狀況年消費狀況接近2000萬平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊交通狀況良好，距離各大著名商圈行程適中目前未有較成規(guī)模的商圈，以住宅公建的商業(yè)配套面積不大至少擁有常住人口60-80萬白領(lǐng)階層，固定年消費市場70-100億元未來發(fā)展狀況區(qū)域現(xiàn)狀及未來交通狀況商業(yè)狀況人口狀況年消費狀況122本案分析總述本案商業(yè)部分依托于國美第一城的大盤社區(qū)，北臨姚家園路，西接華紡西路，東靠青年路，交通順暢；周邊住宅項目林立，人氣旺盛；商業(yè)設(shè)施稀缺；都為本案商業(yè)奠定非常良好的基礎(chǔ)。本案分析總述123SWOT分析strength——優(yōu)勢#周邊區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的商業(yè)配套項目；#近10萬平米，大型商業(yè)配套規(guī)模；#四邊臨路，中間有市政道路；#區(qū)域消費能力較強，作為真正的CBD及東部區(qū)域臥城，白領(lǐng)的高消費能力；SWOT分析strength——優(yōu)勢124SWOT分析weakness——弱勢#青年路的路況較差，完成改造還需要一定時間；#周邊環(huán)境較亂，綜合改造需要一定時間；#非既有的成熟商圈，需要一定時間的商業(yè)培養(yǎng)期；#公眾運輸條件弱，道路、停車位的規(guī)劃極為重要；SWOT分析weakness——弱勢125SWOT分析opportunities——機會#且依托于周邊眾多項目，創(chuàng)造足夠的人氣；#自身開發(fā)體量足夠，有機會創(chuàng)造新的消費形態(tài)，及創(chuàng)造有競爭力的消費環(huán)境；#有機會與朝陽北路的發(fā)展聯(lián)動，享有更廣闊的客流；#隨著CEPA和WTO的開放，越來越多的零售商進入中國市場，零售業(yè)發(fā)展喜人；#依托自身的國美品牌，打造含金量高的商業(yè)價值；SWOT分析opportunities——機會126SWOT分析threat——威脅#周邊很多未面市競品目前仍按兵不動，未知其具體的商業(yè)規(guī)劃；#零售商選擇更多，因此會在談判條件上更為強勢。各商業(yè)不僅要爭取消費者，也要爭奪零售商；SWOT分析threat——威脅127發(fā)展商開發(fā)目標#在本區(qū)域內(nèi)打造一個具有吸引力、向心力、競爭力的商業(yè)中心；#與住宅共同打造地產(chǎn)品牌，并以其成功經(jīng)驗，成為滾動開發(fā)的典范；#通過與專業(yè)商業(yè)管理公司的合作，打造商業(yè)品牌，使商業(yè)價值最大化；#近10萬平米的商業(yè)面積，通過對外銷售，確保該項目達到最佳財務(wù)收益；#將居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)有機結(jié)合，創(chuàng)造嶄新生活形態(tài)。發(fā)展商開發(fā)目標#在本區(qū)域內(nèi)打造一個具有吸引力、向心力、競爭力128北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告129北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告130北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告131北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告132整體策劃思路三化、三大、三型、三亮點。整體策劃思路三化、三大、三型、三亮點。133整體策劃思路“三化”——對于整體運作來講：產(chǎn)品多元化主題概念化業(yè)態(tài)復(fù)合化整體策劃思路“三化”——對于整體運作來講：134整體策劃思路#產(chǎn)品多元化，操作多樣化。產(chǎn)品的分割地下一層采取化零為整的模式，全面聯(lián)合，有效組織；地上一層采取化整為零，切割出不同面積以滿足不同業(yè)態(tài)。在實際操作的過程中，以不同的營銷渠道、手段、銷售方式，提供多樣的操作模式。整體策劃思路#產(chǎn)品多元化，操作多樣化。135整體策劃思路#主題概念化。在國美第一城的品牌基礎(chǔ)上，針對商業(yè)塑造專屬的主題及形象定位，及包裝手段，以概念化的主題吸引目標客戶的注意。整體策劃思路#主題概念化。136整體策劃思路#業(yè)態(tài)復(fù)合化。以完整清晰的整體策劃思路，將業(yè)態(tài)的面積、種類、功能、產(chǎn)權(quán)等進行準確分類，力求提供更加完善的業(yè)態(tài)種類。整體策劃思路#業(yè)態(tài)復(fù)合化。137整體策劃思路“三大”——對于面積來講：考慮到本案所擁有的近10萬平米商業(yè)，因此需要三個比較整的大塊面積來支撐起整個社區(qū)、整個區(qū)域的消費需求。整體策劃思路“三大”——對于面積來講：138整體策劃思路“三型”——對于不同業(yè)態(tài)的功能來講：服務(wù)型；投資型；經(jīng)營型。整體策劃思路“三型”——對于不同業(yè)態(tài)的功能來講：139整體策劃思路“三亮點”——對于節(jié)點業(yè)態(tài)來講：大面積的商業(yè)需要鮮明的主題與之匹配，特別是在節(jié)點上的商業(yè)。整體策劃思路“三亮點”——對于節(jié)點業(yè)態(tài)來講：140地區(qū)中心級·商業(yè)配套中心形成市場區(qū)隔·就本案目前的商業(yè)面積來講，仍是無人競爭的中檔為主，輻射面廣泛·商業(yè)的類別以中檔為主，業(yè)態(tài)豐富偶然性消費重復(fù)消費·無論是周邊消費者還是本社區(qū)內(nèi)部的消費者，營造對本案的忠誠多主題，更多體驗·購物帶來人潮·餐飲娛樂留住人群·零售帶來利潤地區(qū)中心級·商業(yè)配套中心形成市場區(qū)隔中檔為主，輻射面廣泛偶然141商業(yè)布局及業(yè)態(tài)建議商業(yè)布局及業(yè)態(tài)建議142商業(yè)歷來是人氣的要素。商業(yè)歷來是人氣的要素。143北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告144家居類康體類超市三個節(jié)點，三個亮點憑借主題商業(yè)，吸引人潮。精品類家居類康體類超市三個節(jié)點，三個亮點憑借主題商業(yè)，吸引人潮。精145商場及超級市場歷來是商業(yè)的熱點。商場及超級市場歷來是商業(yè)的熱點。146餐飲類兩條街，兩種風(fēng)情憑借風(fēng)情店鋪與特色經(jīng)營，留住人潮。餐飲類兩條街，兩種風(fēng)情憑借風(fēng)情店鋪與特色經(jīng)營，留住人潮。147特色店鋪是風(fēng)情街的構(gòu)成元素。特色店鋪是風(fēng)情街的構(gòu)成元素。148地下部分，全部貫通，個性化、時尚化經(jīng)營。以個性化的小商品經(jīng)營主題，吸納投資客，并成立專門的商業(yè)運營公司輔導(dǎo)經(jīng)營。小商品類地下部分，全部貫通，個性化、時尚化經(jīng)營。以個性化的小商品經(jīng)營149第二章推廣方案推廣時機推廣策略主題推廣階段主題銷售推介媒介安排銷售道具第二章推廣時機150推廣時機商業(yè)的推廣應(yīng)充分建立在國美第一城的順利推廣基礎(chǔ)上，因此在推廣的時機考慮在正式開盤之后至少半年之后，目前初步定于2005年8月份。一方面是出于前期有較成熟的鋪墊；另一方面是出于當(dāng)大盤銷售進入平穩(wěn)階段時，利用一個新的亮點來刺激買家眼球。推廣時機商業(yè)的推廣應(yīng)充分建立在國美第一城的順利推廣基礎(chǔ)