XXXX年臺(tái)州市宏業(yè)壹號(hào)公館項(xiàng)目定位提報(bào)課件

宏業(yè)·壹號(hào)公館項(xiàng)目定位提報(bào)2010年3月9日宏業(yè)·壹號(hào)公館1、區(qū)位特點(diǎn)分析臺(tái)州是一座美麗的濱海城市，位于浙江沿海中部，上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的南翼，是中國(guó)黃金海岸線上一個(gè)新興的組合式港口城市。南鄰溫州，西與金華、麗水接壤，北通寧波、紹興，總面積9411平方公里。臺(tái)州市現(xiàn)轄黃巖、椒江、路橋三個(gè)區(qū)及臨海、溫嶺、天臺(tái)、三門、仙居、玉環(huán)六個(gè)縣（市）。人口569萬，其中市區(qū)人口144萬。自古以“海上名山”著稱的臺(tái)州，兼得山海之利，物產(chǎn)豐富，人文薈萃。是中國(guó)股份合作制經(jīng)濟(jì)的搖籃，中國(guó)重要工業(yè)生產(chǎn)出口基地，中國(guó)著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重要能源基地，中國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，武術(shù)、圍棋之鄉(xiāng)，中國(guó)重要的商品集散地。臺(tái)州依山傍海，陸海空交通便捷。境內(nèi)公路交通以甬臺(tái)溫高速公路、上三線高速公路、104國(guó)道、14條省道和101條縣道構(gòu)成主要公路網(wǎng)。臺(tái)州對(duì)外公路交通4大口子，除金華方向的臺(tái)金高速公路基本建成外、其余至杭州、寧波、溫州均已由高速公路貫通，臺(tái)州至省城杭州已進(jìn)入3小時(shí)公路交通圈。2005年10月，甬臺(tái)溫鐵路正式動(dòng)工，甬臺(tái)溫鐵路是國(guó)家<<中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃>>“四縱四橫”中寧波--福州--深圳快速客運(yùn)網(wǎng)的重要組成部分，也是一條以客運(yùn)為主，兼顧貨運(yùn)，連接長(zhǎng)三角、珠三角，串聯(lián)我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的沿海鐵路快速通道。該鐵路建成后，除了大大方便浙江乘客的出行外，還將在浙江境內(nèi)與滬杭線、宣杭線、浙贛線南段、溫福線形成“一環(huán)四射”的總體格局，并與杭甬、溫福、福廈、廈深等鐵路組成沿海鐵路，形成貫穿我國(guó)東南沿海的便捷大通道。預(yù)計(jì)于2009年建成通車。臺(tái)州市城市未來概況1、區(qū)位特點(diǎn)分析臺(tái)州市城市未來概況一、前景預(yù)測(cè)

臺(tái)州市域城鎮(zhèn)體系空間發(fā)展結(jié)構(gòu)為“一個(gè)發(fā)展核、三條發(fā)展帶”。①一個(gè)發(fā)展核——指臺(tái)州城市群，是臺(tái)州城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，包括椒江、黃巖、路橋及溫嶺市區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展城區(qū)；②三條發(fā)展帶——城鎮(zhèn)群空間的聯(lián)系軸“北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以天臺(tái)、三門為依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的東西向北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶；

“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：通過322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、臨海為依托的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，其中，臨海是該發(fā)展帶上的核心城市；“東部沿海城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以規(guī)劃臺(tái)州沿海大通道和各港口為依托，以東部沿海產(chǎn)業(yè)帶的建設(shè)為導(dǎo)向，形成南到玉環(huán)大麥嶼港口、北到三門健跳港（含椒江大陳島）的大中小城鎮(zhèn)相結(jié)合的城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，這是臺(tái)州市未來的重要發(fā)展方向和重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容。一、前景預(yù)測(cè)“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：通過322省道2、區(qū)域樓市前景預(yù)測(cè)

（1）開發(fā)區(qū)

都市的繁華、便利、城市文化品位無一不在這里得到體現(xiàn)。臺(tái)州市政府、市民廣場(chǎng)、臺(tái)州大劇院、臺(tái)州書畫院、市文化藝術(shù)中心、耀達(dá)國(guó)際酒店、新臺(tái)州大廈等諸多大型政務(wù)、文化、休閑場(chǎng)所共同支撐起了物業(yè)價(jià)格的主體框架，符合地段理論的基礎(chǔ)。2008年—2010年住房建設(shè)總量為930525平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為190725平方米。

（2）綠心區(qū)塊

綠心位于臺(tái)州市區(qū)中心，椒江，黃巖，路橋三區(qū)的結(jié)合部，總面積約63.4平方公里。綠心交通便捷，距三區(qū)中心約為5公里，州大城市柜架的核心生態(tài)景觀區(qū)，文化休閑區(qū)，旅游渡假區(qū)，高檔住宅區(qū)。綠心的投資開發(fā)前景十分廣闊，綠心首期項(xiàng)目東方太陽城主題公園總投資逾20個(gè)億，已建成的歡樂島、水世界等游樂項(xiàng)目產(chǎn)生了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。2008年—2010年住房建設(shè)總量為624075平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為92287平方米。

（3）椒江區(qū)

作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、金融、科研中心的椒江，是臺(tái)州城市發(fā)展的核心區(qū)域，而市政機(jī)構(gòu)和重要職能部門坐鎮(zhèn)的椒江新城區(qū)，更是重中之重。在以市民廣場(chǎng)為中心的輻射區(qū)域內(nèi)，形成了相當(dāng)完善的生活配套設(shè)施，周邊樓盤形勢(shì)也一路看好，在寸土寸金的黃金地段，鮮有新明?半島這樣的大手筆項(xiàng)目，兼具地段、規(guī)模與品質(zhì)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。2008年—2010年住房建設(shè)總量為1155544平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為121200平方米。

2、區(qū)域樓市前景預(yù)測(cè)

（4）黃巖區(qū)

臺(tái)州市重要的工業(yè)基地和陸路對(duì)外交通樞紐，包含東城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高橋等街道。近年來，黃巖城市化進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)日新月異，城區(qū)框架日益拉大，金頂大廈、匯豐大廈、交通大廈、電力大樓等一批城市標(biāo)志性高層建筑拔地而起，城區(qū)亮化、美化、綠化、凈化不斷得以完善。百合小區(qū)、大環(huán)家園、藍(lán)色多瑙河、委羽山新區(qū)等一批住宅小區(qū)的建成，使城鄉(xiāng)居民生活條件進(jìn)一步改善。2008年—2010年住房建設(shè)總量為1120000平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為276800平方米。

（5）路橋區(qū)城市形象日益彰顯。剛泰藝鼎廣場(chǎng)、玉宏現(xiàn)代城、商城石化大樓等十多幢高樓形象凸現(xiàn)，建成水天一色、香樟湖畔等一批高檔次的住宅小區(qū)，中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇、世紀(jì)大廈等建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展順利。舊城二期改造規(guī)劃編制完成，石浜、龍頭王、遼洋等“城中村”改造穩(wěn)步推進(jìn)?！岸喑峭瑒?chuàng)”和“數(shù)字城管”取得良好成效。2008年—2010年住房建設(shè)總量為1142200平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為201000平方米。來投資建設(shè)。（4）黃巖區(qū)五、結(jié)語回望近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云迭起，房地產(chǎn)政策空前猛烈，頻出的變動(dòng)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一場(chǎng)場(chǎng)的洗禮。然而，歷次宏觀調(diào)控，臺(tái)州樓市均表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗跌性。臺(tái)州前幾年房?jī)r(jià)微幅上升，基本在5%以下，和全國(guó)其他城市一般的10%以上（甚至20%-30%的上升幅度），臺(tái)州的房?jī)r(jià)上升相對(duì)非常遲緩和低下。比如開發(fā)區(qū)的“城市之光”，04年均價(jià)4200元左右，到今天大約在萬元左右，四年時(shí)間也就增長(zhǎng)120%，每年的增長(zhǎng)率25%。從臺(tái)州房?jī)r(jià)的情況來看，總體來說沒有像上海這些地方泡沫這么大，加上臺(tái)州良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)自然不會(huì)下降。即將建成的甬臺(tái)溫鐵路，對(duì)于臺(tái)州今后的發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義：一是完善立體交通網(wǎng)絡(luò)，加快物資、人員、信息的流通；二是擴(kuò)大集聚輻射效應(yīng)，加快城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的進(jìn)程；三是改善投資環(huán)境，提高城市品位，為加大對(duì)外開放步伐增設(shè)一條通道。與全國(guó)鐵路聯(lián)網(wǎng)，增強(qiáng)包括大麥嶼港區(qū)在內(nèi)的臺(tái)州港向浙西南和皖、贛、湘、鄂、川等地的輻射能力，也必將吸引更多的人到臺(tái)州五、結(jié)語提案流線從設(shè)問開始。>>首先確立我們需要解答的問題。走進(jìn)市場(chǎng)深層。>>這個(gè)市場(chǎng)在昭示著什么。剖析自我，建構(gòu)定位。>>締造具有超越意義的價(jià)值模型。從0-1的突破。>>目光長(zhǎng)遠(yuǎn)扎根當(dāng)下方能叫好又叫座。營(yíng)運(yùn)關(guān)注。>>值得我們慎思慎行一些事務(wù)

。觀局，識(shí)局，而后破局。提案流線從設(shè)問開始。觀局，識(shí)局，而后破局。解決問題的辦法有很多，重要的是把問題找出來。從設(shè)問開始越是大型項(xiàng)目，越是復(fù)雜形勢(shì)，我們?cè)叫枰砬逅悸?，而不是一開始就進(jìn)入操作層面。解決問題的辦法有很多，重要的是把問題找出來。從設(shè)問開始越是大我們需要讓這些模糊的區(qū)域清晰起來市場(chǎng)環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)建筑規(guī)劃模糊區(qū)當(dāng)前的國(guó)際形勢(shì)、調(diào)控政策和需求壓抑對(duì)項(xiàng)目的影響究竟如何？當(dāng)下昭示未來嗎？我們的身邊環(huán)繞著怎樣的資源？我們?cè)谶@個(gè)城市的未來居于何種地位？我們樹立的是怎樣的生活標(biāo)準(zhǔn)？如何在規(guī)劃與建筑層面加以完全體現(xiàn)？園區(qū)風(fēng)貌模糊區(qū)創(chuàng)新概念模糊區(qū)基地優(yōu)勢(shì)資源何以深入融合？園區(qū)景觀的價(jià)值何以顛覆性放大？在后概念時(shí)代的公共認(rèn)知渠道上，如何締造新的價(jià)值觀？平和而磅礴的魅力何以創(chuàng)設(shè)？核心價(jià)值模糊區(qū)主導(dǎo)購(gòu)買誘因單純的基于性價(jià)比嗎？在硬件的構(gòu)筑上，DNA何在？長(zhǎng)效傳播模糊區(qū)項(xiàng)目一期特質(zhì)是什么？任何急功近利都不可取，我們?nèi)绾蝹鲗?dǎo)？我們需要讓這些模糊的區(qū)域清晰起來市場(chǎng)環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)屬性理解指導(dǎo)決策方向。走進(jìn)市場(chǎng)深層城市，政策，行業(yè)，人群，絕非流于表面的數(shù)據(jù)羅列，也不駐足當(dāng)前市場(chǎng)的表層。屬性理解指導(dǎo)決策方向。走進(jìn)市場(chǎng)深層城市，政策，行業(yè)，人群，何以確立我們行走的方向。剖析自我，建構(gòu)定位認(rèn)識(shí)自己當(dāng)從骨子里，樂觀存于謹(jǐn)慎中，藉此確立的定位原則方能成為全局發(fā)展方針。何以確立我們行走的方向。剖析自我，建構(gòu)定位認(rèn)識(shí)自己當(dāng)從骨子里片區(qū)市場(chǎng)分析片區(qū)未來1-2年市場(chǎng)分析項(xiàng)目客戶分析宏業(yè).壹號(hào)公館市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格銷售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶歐式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競(jìng)爭(zhēng)分析片區(qū)市場(chǎng)分析片區(qū)未來1-2年項(xiàng)目客戶分析宏業(yè).壹號(hào)公館市場(chǎng)分

本次市場(chǎng)調(diào)研被訪者最喜愛排屋這種物業(yè)形態(tài)。對(duì)別墅及高層住的選擇也有較大比例，從中不難看出，椒江市民對(duì)新的物業(yè)形態(tài)還是很容易接受的。

別墅屬于高檔物業(yè)，其消費(fèi)者無論從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)房目的、面積需求等各方面，都與普通物業(yè)有所不同。下面我們就別墅、普通物業(yè)（高層、多層、排屋）分別展開分析。本次市場(chǎng)調(diào)研被訪者最喜愛排屋這種物業(yè)形態(tài)。對(duì)別墅及高層住

購(gòu)房迫切性我們把消費(fèi)者希望在1年之內(nèi)購(gòu)房定義為“近期潛在消費(fèi)力”。相應(yīng)地把1-2年之間定義為“中期潛在消費(fèi)力”，把2年之后定義為“遠(yuǎn)期消費(fèi)力”。則各期的消費(fèi)力比重如下圖：遠(yuǎn)期潛在需求旺盛，近期則比重最少，中期又有所上升。椒江別墅消費(fèi)者把購(gòu)房要么以一件急事對(duì)待，要么認(rèn)為尚是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)之事。這種購(gòu)房的迫切性情況是我們開發(fā)過程中決定分期推市與銷售周期及入市時(shí)機(jī)的重要依據(jù)之一。若將近期的21.5%再進(jìn)一步拆細(xì)看，我們將進(jìn)一步了解迫切性的強(qiáng)烈程度——“盡可能快”占了21.5%中的半數(shù)：購(gòu)房迫切性遠(yuǎn)期潛在需求旺盛，近期則比重最少，中期購(gòu)房目的70.6%的消費(fèi)者購(gòu)房目的是改善居住環(huán)境。購(gòu)房目的

面積需求：最受歡迎的排屋、別墅總面積為250-270m2，250m2以下的排屋別墅也有廣泛的接受程度：◆家庭居住人數(shù)一定程度上也影響消費(fèi)者對(duì)面積的需求，下表為別墅消費(fèi)者購(gòu)房后計(jì)劃居住人數(shù)：計(jì)劃居住人數(shù)2人3人4人5人6人6個(gè)以上比例9.8%40.2%30.4%12.7%4.9%2%◆別墅消費(fèi)者希望的別墅層數(shù)層數(shù)2層2.5層3層4層其它比例13.5%42.3%40.3%2.9%1%面積需求：計(jì)劃居住人數(shù)2人3人4人5人6人6個(gè)以上比例9.◆別墅消費(fèi)者理想中的花園面積◆別墅消費(fèi)者對(duì)功能房的需求（多選題）別墅消費(fèi)者對(duì)書房（工作間）的設(shè)置是最為看重的，有80.4%的選擇率，其次為客房69.6%，健身房60.8%，洗衣房和音像視聽房也受到部分別墅消費(fèi)者的喜愛，分別有46.1%和41.2%，傭人房、棋牌室選擇人數(shù)分別占22.5%和25.5%?！魟e墅消費(fèi)者理想中的花園面積◆別墅消費(fèi)者對(duì)功能房的需求（面積需求多層、高層最受歡迎的住宅總面積為110-140㎡，而排屋最有市場(chǎng)的總面積為200-250㎡。100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-140㎡140-160㎡160㎡以上高層11.6%5.8%20.9%38.4%15.1%8.1%多層17.5%20.3%22%27.1%6.8%6.2%200㎡以下200-220㎡220-240㎡240-260㎡260-280㎡280㎡以上排屋7.5%15.6%19.8%22.5%22.5%12%各物業(yè)形態(tài)對(duì)總面積需求的變化是我們對(duì)房型設(shè)計(jì)的重要依據(jù)之一。面積需求100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-對(duì)房子室內(nèi)結(jié)構(gòu)的選擇：錯(cuò)層躍層平層高層20.9%41.9%37.2%多層14.7%33.3%52%排屋17.3%53.9%28.8%對(duì)于房子的室內(nèi)功能空間配比意見，各普通物業(yè)消費(fèi)情況基本相同，總體如下表：主臥室面積15㎡（20.9%）20㎡（58.6%）25㎡（18.5%）廚房面積7㎡（11%）7-9㎡（48%）9㎡以上(41%)客廳面積20㎡以下(9.7%)20-25㎡(34.4%)25㎡以上(55.8%)朝向南(69.8%)東(10.1%)北(5.3%)無所謂(14.8%)

被訪者認(rèn)為主臥室夠用就可，適中的面積是最好。而客廳顯然是大的好，小面積的客廳基本沒有市場(chǎng)。過小面積的廚房同樣不被看好。當(dāng)然，各功能空間的面積都應(yīng)是在室內(nèi)總面積框定情況下才能定量的。這里給出的消費(fèi)信息是給了我們一種消費(fèi)取向上的認(rèn)識(shí)，并要求我們?nèi)ビ仙踔烈龑?dǎo)這一種消費(fèi)取向。對(duì)房子室內(nèi)結(jié)構(gòu)的選擇：錯(cuò)層躍層平層高層20.9%41.9%居住氛圍對(duì)基地所在區(qū)域未來的繁榮信心，只有極少數(shù)人持負(fù)面認(rèn)識(shí)。居住氛圍樓市價(jià)格信心大多數(shù)被訪者認(rèn)為椒江區(qū)總體的房?jī)r(jià)將持平。樓市價(jià)格信心◆房產(chǎn)信息來源（多選題）被訪者接觸到房地產(chǎn)信息最多的途徑是報(bào)紙?！舴慨a(chǎn)信息來源（多選題）◆喜愛的報(bào)紙（多選題）在臺(tái)州當(dāng)?shù)馗鲌?bào)中，最受歡迎的是臺(tái)州日?qǐng)?bào)和臺(tái)州晚報(bào)。XXXX年臺(tái)州市宏業(yè)壹號(hào)公館項(xiàng)目定位提報(bào)喜愛的版面/節(jié)目

喜愛的版面/節(jié)目?jī)r(jià)支付意愿

在消費(fèi)者心中一套符合自己的經(jīng)濟(jì)能力且又是理想中的別墅，他們希望用多少錢來得到它呢？調(diào)查顯示，選擇150萬以下占到60.8%。價(jià)支付意愿在消費(fèi)者心中一套符合自己的經(jīng)濟(jì)能力且又是理我們就有選擇率的七類人群進(jìn)行進(jìn)一步的分析。◆第一類人群（總價(jià)支付意愿150萬以下）該類人群希望買到多少面積的排屋、別墅呢？花150萬以下的錢，有30.6%的人希望買到250m2以下的別墅，22.6%的人希望能住上250-270m2的排屋、別墅，希望住上310-330m2和410-450m2的人分別占了9.7%，希望花150m2萬以下購(gòu)買到270-290m2和330-350m2的別墅的人分別占了8.1%，還有6.5%、3.2%、1.6%選擇290-310m2、350-370m2和370-390m2別墅。他們最希望別墅在哪個(gè)區(qū)域呢？希望在市中心居住的占38.2%，在市府大樓附近的占27.5%，在江濱的占17.6%，開發(fā)區(qū)的占16.7%。◆第二類人群（總價(jià)支付意愿在150-170萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？有56%的人希望用150-170萬元購(gòu)買到面積為250-270m2的別墅，有24%的人希望能用該筆錢買到270-290m2的別墅，有12%的要求得到250m2以下面積的別墅，還有選擇310-330m2、370-390㎡的分別占4%。該類人群希望別墅在哪個(gè)區(qū)域呢？希望在市中心居住的占34.9%，在市府大樓附近的占23.3%，在江濱和開發(fā)區(qū)的選擇率分別占20.9%?！舻谌惾巳海們r(jià)支付意愿在170-190萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？有30%的人希望花170-190萬元購(gòu)買到面積為310-330m2的別墅，希望購(gòu)買250-270m2、270-290m2的別墅分別占20%，還有選擇購(gòu)買250m2以下、290-310m2、410-450m2別墅的分別占10%。該類人群希望別墅在哪個(gè)區(qū)域呢？希望住在市中心和開發(fā)區(qū)的分別占30.8%，江濱的占23.1%，市府大樓附近占15.4%。我們就有選擇率的七類人群進(jìn)行進(jìn)一步的分析?！舻谒念惾巳海們r(jià)支付意愿在190-210萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？花190-210萬元，希望住290-310㎡和310-330㎡分別占50%，其余選擇率為0%。該類人群希望別墅在哪個(gè)區(qū)域呢？希望住在市府大樓附近和開發(fā)區(qū)的分別占50%?！舻谖孱惾巳海們r(jià)支付意愿在210-230萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？花210-230萬元都希望買到410-450㎡的別墅。該類人群希望別墅在哪個(gè)區(qū)域呢？希望別墅在市中心的占100%?！舻诹惾巳海們r(jià)支付意愿在250-300萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？希望得到350-370㎡別墅的選擇率為100%。該類人群希望別墅在哪個(gè)區(qū)域呢？希望別墅在市中心的占100%。◆第七類人群（總價(jià)支付意愿在300萬元以上）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？希望得到270-290㎡的占100%。該類人群希望別墅在哪個(gè)區(qū)域呢？希望別墅在市中心的占100%。綜合上述七類人群，我們進(jìn)一步進(jìn)行對(duì)比分析。其中以別墅單價(jià)承受度分析以大于12000元/㎡為指標(biāo)?！舻谒念惾巳海們r(jià)支付意愿在190-210萬元）人群?jiǎn)蝺r(jià)大于12000元/㎡的實(shí)際承受率區(qū)域向往首選對(duì)基地所在區(qū)域向往度第一類人群30.6%市中心（38.2%）27.5%第二類人群68%市中心（34.9%）23.3%第三類人群60%市中心、開發(fā)區(qū)（30.8%）15.4%＋首選的30.8%=46.2%第四類人群100%市府大樓附近、開發(fā)區(qū)（50%）50%第五類人群0%市中心（100%）0%第六類人群100%市中心（100%）0%第七類人群100%市中心（100%）0%

單價(jià)大于12000元/㎡的實(shí)際承受率基本隨總價(jià)支付意愿的增加而增大，說明越高收入的人群有更高的高單價(jià)承受度。在區(qū)域向往中，市中心明顯得到各類型人群的喜愛，基地所在區(qū)域在最高收入人群中得不到認(rèn)同，但在其它人群中有良好的認(rèn)同度。而基地所在區(qū)域有價(jià)格、房型均適應(yīng)的別墅，所有別墅被訪者有53.9%的人會(huì)考慮購(gòu)買，39.2%的人選擇不一定，不考慮購(gòu)買的只占6.9%。綜合上述，假如本項(xiàng)目期望將均價(jià)定于12000元/㎡的，則總價(jià)支付意愿在170—210萬的人群（即第三、四類人群）是我們這一項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注的人群。人群?jiǎn)蝺r(jià)大于12000元/㎡的實(shí)際承受率區(qū)域向往首選對(duì)基地所

地段價(jià)值評(píng)價(jià)地段價(jià)值有多方面因素組成，現(xiàn)我們就單價(jià)這一最直觀的指標(biāo)來加以考證。大部分人認(rèn)為市府大樓區(qū)域的別墅單價(jià)為11000元/㎡左右

以我們已往的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)與被訪者對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)同價(jià)格可有20%的上浮。職業(yè)分布別墅消費(fèi)者以公務(wù)員/事業(yè)單位居多。職業(yè)公務(wù)員/事業(yè)單位一般職員或工人個(gè)體戶其他部門經(jīng)理比例24.5%21.6%17.6%15.7%4.9%職業(yè)私營(yíng)業(yè)主廠長(zhǎng)/總經(jīng)理離退休/待業(yè)農(nóng)民軍人/警察比例3.9%3.9%3.9%2%2%地段價(jià)值評(píng)價(jià)以我們已往的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)與被訪者

銀行按揭是別墅消費(fèi)者付款方式的首選，而公積金貸款因面向特定職業(yè)者所以選擇比例不高。選擇銀行按揭和公積金的人群對(duì)還貸年限和首付款的選擇情況是：還貸年限10年以內(nèi)20年以內(nèi)30年以內(nèi)比例48.3%33.3%18.3%首付10%20%30%40%比例35%28.3%33.3%3.3%銀行按揭是別墅消費(fèi)者付款方式的首選，而公積金貸款因面向特定即所謂“大配套”的概念?；氐拇笈涮准壬儆诌h(yuǎn)，具體詳情請(qǐng)參閱7.3部分。別墅被訪者對(duì)各大配套網(wǎng)點(diǎn)的選擇數(shù)據(jù)如下（多選題）：即所謂“大配套”的概念?；氐拇笈涮准壬儆诌h(yuǎn)，具體詳情請(qǐng)參閱◆絕大多數(shù)被訪者希望居住江南水鄉(xiāng)特色的住宅?！粼诟黜?xiàng)備選答案中（多選題），別墅被訪者認(rèn)為小區(qū)內(nèi)部的“電子保安”是最為必要的?！艚^大多數(shù)被訪者希望居住江南水鄉(xiāng)特色的住宅。對(duì)房產(chǎn)投資的理解對(duì)房產(chǎn)投資的理解XXXX年臺(tái)州市宏業(yè)壹號(hào)公館項(xiàng)目定位提報(bào)我們的優(yōu)勢(shì)地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊較為方正，地勢(shì)平坦，地塊現(xiàn)狀基本平整，利于項(xiàng)目快速開發(fā)啟動(dòng)，地塊東部、中部、北部有天然水系穿過，利于項(xiàng)目水系景觀營(yíng)造；交通配套優(yōu)勢(shì)：無論是項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的交通道路規(guī)劃，還是連接泰州市區(qū)或高港開發(fā)區(qū)等外圍交通道路都非常便利，有利于項(xiàng)目開發(fā)；人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目南側(cè)中國(guó)醫(yī)藥城總部大廈及部分研發(fā)基地以入住，國(guó)內(nèi)外知名醫(yī)藥研發(fā)機(jī)構(gòu)的成功引進(jìn)，必會(huì)拉動(dòng)項(xiàng)目周邊高素質(zhì)人群的人氣聚集，同時(shí)為項(xiàng)目后期銷售積蓄購(gòu)買力；品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商為江蘇省知名開發(fā)企業(yè)國(guó)信置業(yè)，擁有一定的品牌知名度，其次，項(xiàng)目總體量較大，擁有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。我們的優(yōu)勢(shì)地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊較為方正，地勢(shì)平坦，地塊現(xiàn)我們的劣勢(shì)周邊配套缺乏：項(xiàng)目周邊目前尚處于政府的規(guī)劃建設(shè)階段，經(jīng)過近幾年的規(guī)劃與開發(fā)，除了工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快以外，區(qū)域內(nèi)其他如市政建設(shè)、相關(guān)配套設(shè)施等建設(shè)均不完善，公交、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等日常生活配套基本空白，會(huì)為項(xiàng)目后期銷售帶來較大阻力。環(huán)境心理影響：由于區(qū)域內(nèi)多為醫(yī)藥研發(fā)和生產(chǎn)基地，雖然實(shí)際環(huán)境污染影響較小，但對(duì)購(gòu)房者心理影響超過實(shí)際，進(jìn)而影響到項(xiàng)目銷售。消費(fèi)需求有限：區(qū)塊目前的人口狀況不樂觀，一方面區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量比較薄弱，另一方面區(qū)域距離市中心較遠(yuǎn)不利于吸引外部人員入住，對(duì)于本項(xiàng)目而言更是缺少有效客群的支撐，可能會(huì)造成項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度滯緩，在一定程度上影響到房地產(chǎn)資金鏈；我們的劣勢(shì)周邊配套缺乏：項(xiàng)目周邊目前尚處于政府的規(guī)劃建設(shè)階段市場(chǎng)機(jī)會(huì)在區(qū)域開發(fā)帶動(dòng)下，本項(xiàng)目區(qū)域?qū)?huì)有很大城市風(fēng)貌及內(nèi)涵的改變，開發(fā)潛力很大；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，發(fā)展空間巨大，而且本區(qū)作為政府重點(diǎn)打造的新城區(qū)，難免會(huì)有政策上的傾斜，這對(duì)新市場(chǎng)的培育十分有利；區(qū)域未來將引入大量人口，按照規(guī)劃可容納十多萬的新興人口加入，高品質(zhì)住宅、底層商業(yè)等物業(yè)類型將擁有一定的市場(chǎng)契機(jī)；項(xiàng)目處于城市南擴(kuò)規(guī)劃區(qū)域，隨著城市化進(jìn)程加快，更多的購(gòu)房者會(huì)選擇到城南買房，加上城市居民消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購(gòu)買力的增強(qiáng)都為本案的開發(fā)提供了較大的支持；市場(chǎng)機(jī)會(huì)在區(qū)域開發(fā)帶動(dòng)下，本項(xiàng)目區(qū)域?qū)?huì)有很大城市風(fēng)貌及內(nèi)涵市場(chǎng)威脅區(qū)域認(rèn)可度威脅：通過調(diào)研得知，目前市民對(duì)所處區(qū)域接受度低，甚至有明顯抗性，因此很難將城市里的購(gòu)買力吸引到本區(qū)域，而項(xiàng)目周邊又較為缺乏人氣，客群但只瞄準(zhǔn)新城在崗職工，客群?jiǎn)我?，因此本案很可能缺乏足夠的市?chǎng)需求；市場(chǎng)容量威脅：根據(jù)對(duì)臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況來看，臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量和持有量處于較高水平，以目前臺(tái)州人口數(shù)量判斷，市場(chǎng)吸納量將嚴(yán)重不足；商務(wù)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅：商務(wù)區(qū)開發(fā)上市量形成規(guī)模，加上配套相對(duì)完善，距離市中心更近，對(duì)本區(qū)域客群分流作用明顯，影響項(xiàng)目開發(fā)銷售。市場(chǎng)威脅區(qū)域認(rèn)可度威脅：通過調(diào)研得知，目前市民對(duì)所處區(qū)域接受總結(jié)通過對(duì)本案SWOT的分析，不難看出機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，有市場(chǎng)就會(huì)有壓力，如何化壓力為動(dòng)力，就需要制定出周密、正確的營(yíng)銷思路。目前淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，幾乎達(dá)到了肉搏相間的慘烈局面，市場(chǎng)配套的不完善，政策導(dǎo)向不明朗，加劇了市場(chǎng)客戶懷疑、觀望心理。為了更好的促項(xiàng)目的銷售，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃及工程建設(shè)提出幾點(diǎn)建議：1、加快樣板景觀的施工建設(shè)，提升樣板景觀帶的設(shè)計(jì)施工水平，爭(zhēng)取盡早完成景觀帶，配合一期開盤銷售；2、會(huì)所盡快交付竣工，使得現(xiàn)場(chǎng)接待的形象有所提升，促進(jìn)客戶的信心；（并建議市區(qū)建立臨時(shí)接待點(diǎn)作為“第二售樓處”加強(qiáng)客戶攔截）3、加快樣板房的施工建設(shè)，增加后期形象賣點(diǎn)；總結(jié)通過對(duì)本案SWOT的分析，不難看出機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存第三部分市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研究第三部分市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研究房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研究臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)趨于綜合化發(fā)展

國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明,宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段,以此為參照,2009年臺(tái)州人均GDP約31543元人民幣,目前臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大致處于快速發(fā)展階段.人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求減緩發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期快速發(fā)展期啟動(dòng)期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研究臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研究臺(tái)州房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資偏熱，市場(chǎng)處于正常狀態(tài)。

異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%—5%5%-15%15%-25%>25%15.00%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)投資/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%12.48%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為10-15%房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%30.41%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%◆近幾年,臺(tái)州房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，增幅較大；◆從2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的參照指標(biāo)來看,目前臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于過熱的狀態(tài),房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，投資環(huán)境偏熱。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研究臺(tái)州房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資偏熱產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項(xiàng)目論證論證方法項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證論證方法項(xiàng)目論證論證方法構(gòu)建問題：

我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒能奏效情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問（Question）(分析存在的問題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問題存在某個(gè)問題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效論證方法構(gòu)建問題：

我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該通過S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析

我們確定了界定問題的分析模型論證方法S=情境C=R1,R2

Q=如何從R1到R2Q？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果界定問題通過S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析

我們確定了界定問題的分析模型論第四部分項(xiàng)目論證論證方法項(xiàng)目論證第四部分項(xiàng)目論證論證方法項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證本項(xiàng)目的R1（非期望結(jié)果）和R2（期望結(jié)果）分析SR1R2品牌塑造度小，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和項(xiàng)目銷售促進(jìn)作用小與同類樓盤競(jìng)爭(zhēng)客戶，陷入激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)中陷入?yún)^(qū)域主流樓盤的價(jià)格壁壘大盤涌現(xiàn)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非期望結(jié)果準(zhǔn)確鎖定目標(biāo)客戶，定制產(chǎn)品，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)客戶打破原有價(jià)格體系價(jià)格差異化競(jìng)爭(zhēng)，尋找市場(chǎng)相對(duì)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)塑造品牌，通過項(xiàng)目品牌帶動(dòng)公司品牌品牌期望結(jié)果項(xiàng)目位于城市的成熟區(qū)域；未來本地市場(chǎng)供求關(guān)系趨向平衡；項(xiàng)目周邊目前配套設(shè)施完備；項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣上存在一定的問題；宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)，有投資過熱，風(fēng)險(xiǎn)加劇的傾向。2010年宏觀政策影響下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將加大。項(xiàng)目論證本項(xiàng)目的R1（非期望結(jié)果）和R2（期望結(jié)果）分析SR項(xiàng)目核心問題提出

——如何解決從R1到R2的矛盾項(xiàng)目論證從R1到R2需解決的核心問題：項(xiàng)目如何重新定位？如何促進(jìn)房源的銷售？項(xiàng)目做什么樣的產(chǎn)品?項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策略？如何樹立項(xiàng)目的品牌,樹立企業(yè)的品牌?博日的思路：我們不急于求解，我們要站的更高，作更深刻的思考尋找精益求精的答案項(xiàng)目核心問題提出

——如何解決從R1到R2的矛盾項(xiàng)目論證從R稀缺城市生活精致創(chuàng)新社區(qū)項(xiàng)目定位稀缺城市生活：稀缺：城市東區(qū)成熟生活成熟地段勝利路座擁城市稀缺資源城市生活：360度城市成熟配套生活

精致創(chuàng)新社區(qū)：精致：戶型＼景觀＼產(chǎn)品細(xì)節(jié)，精致呈現(xiàn)創(chuàng)新社區(qū)：差異化創(chuàng)新化的全新社區(qū)稀缺城市生活精致創(chuàng)新社區(qū)項(xiàng)目定位稀缺城市生活：產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型建議：容積率1.8的限制下推出多樣的產(chǎn)品組合容積率1.8四幢高層＋二層商業(yè)疊加＋排屋

＋別墅

返還地塊：銷售地塊：產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型建議：容積率1.8的限制下推出多樣的產(chǎn)品組合產(chǎn)品建議高層

步入式陽臺(tái)和步入式景觀飄窗利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺(tái)，模糊的陽臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺(tái)步入式景觀凸窗步入式陽臺(tái)產(chǎn)品建議高層

步入式陽臺(tái)和步入式景觀飄窗利用落地凸窗的特性，產(chǎn)品建議太陽能和建筑一體化：陽臺(tái)掛壁式太陽能熱水系統(tǒng)太陽能與建筑一體化

使用陽臺(tái)掛壁式太陽能熱水系統(tǒng)，該熱水器可光電切換，熱水管道通過陽臺(tái)到地平樓板之間再到廚房和衛(wèi)生間。熱水器儲(chǔ)水箱安裝在陽臺(tái)頂部較隱蔽，較一般的太陽能熱水器美觀。其工作原理是：根據(jù)分體式太陽能熱水器的獨(dú)特運(yùn)行原理，將集熱和儲(chǔ)熱裝置進(jìn)行分離。把儲(chǔ)熱部分由室外置入室內(nèi)，只把集熱部分留在室外或嵌入屋頂與建筑藝術(shù)地融為一體，或與陽臺(tái)等其他向陽位置完美結(jié)合，使建筑不僅具有實(shí)用和節(jié)能的優(yōu)點(diǎn)，而且更富有品位和藝術(shù)性。產(chǎn)品建議太陽能和建筑一體化：陽臺(tái)掛壁式產(chǎn)品建議半地下室陽光生態(tài)車庫，真正實(shí)現(xiàn)人車分流產(chǎn)品建議半地下室陽光生態(tài)車庫，真正實(shí)現(xiàn)人車分流總結(jié)4、針對(duì)目前周邊配套設(shè)施不完善，加快本案內(nèi)部商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，及早引進(jìn)生活配套等，成為市場(chǎng)亮點(diǎn)，為購(gòu)買客戶提供一個(gè)生活保證的信心。5、建議設(shè)計(jì)制作泰州首套智能樣板間。該樣板間為全智能化設(shè)計(jì)，包括室內(nèi)恒溫控制，溫控窗簾，智能配餐等功能，僅做展示不對(duì)外銷售。以其高科技含量的特性，吸引市場(chǎng)極大的關(guān)注度。6、提升物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，增加物業(yè)服務(wù)的附加值，提供一系列特色服務(wù)，諸如代客泊車，或通過招商的形式與汽車服務(wù)公司合作在社區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)提供汽車美容，洗車等服務(wù)。7、前期與一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)達(dá)成合作，設(shè)置長(zhǎng)期醫(yī)療咨詢中心，定期安排一些名醫(yī)或主任醫(yī)師為業(yè)主提供醫(yī)療咨詢服務(wù)。方便后期業(yè)主生活的同時(shí)提升項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)?？偨Y(jié)4、針對(duì)目前周邊配套設(shè)施不完善，加快本案內(nèi)部商業(yè)人——特征自己自在臺(tái)州人以歷史為榮不認(rèn)同魚米之鄉(xiāng)的發(fā)展方向略帶小農(nóng)意識(shí)有點(diǎn)壓抑對(duì)實(shí)惠的極度追求樂于炫耀略帶自卑有一點(diǎn)點(diǎn)含糊常態(tài)生活不太講究大處豁達(dá)有崇尚大城市情節(jié)有阿Q精神人——特征自己自在臺(tái)州人以歷史為榮不認(rèn)同魚米之鄉(xiāng)的發(fā)展方向略他們到底是誰>>他們有錢而且很能賺他們年紀(jì)跨度比較大，少數(shù)人經(jīng)歷過58年饑荒，大部分人有文革記憶，也有少許新貴來自80左右他們感覺很好他們是城市重器他們財(cái)富積累過程不一定很厚道，所以他們?cè)诿鎸?duì)利益問題的處理方式有時(shí)候也難纏他們樂意接受羨慕的目光，有時(shí)也假謙遜他們學(xué)歷不一定非常高，但是可能會(huì)有EMBA歷史他們大部分人已經(jīng)很有物質(zhì)品位，但是文化品位有時(shí)候在裝，不過期望獲得認(rèn)同他們主要是男人他們需要有些度身訂造型產(chǎn)品去灌裝自己的身體和身份他們常態(tài)很理性而且不惑他們樂意你去包裝他擁有的產(chǎn)品，其實(shí)他們知道羊毛出在羊身上他們不樂意大伙去探聽隱私，因?yàn)樗麄兛赡苡泻芏嗖蛔銥橥馊说赖牡貛麄兗业呐舜蠖鄶?shù)很執(zhí)政他們很希望孩子未來比他強(qiáng)，所以對(duì)子女教育蠻用心他們不喜歡在家附近的夜店做朋友或商務(wù)活動(dòng)他們可能經(jīng)常很晚才回家，有時(shí)回別人的家他們并沒有很純情感的兄弟或朋友，不是不想，是圈子問題，他們需要合適的圈子他們都將很樂意成為我們的朋友他們到底是誰>>他們有錢而且很能賺他們年紀(jì)跨度比較大第五代城市建設(shè)探路者。生態(tài)文明城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)者。太平洋世紀(jì)棲居夢(mèng)想締造者。城市桃花源追尋者。人文生活大成者。創(chuàng)新可傳承東方建筑追隨者。新能源環(huán)保生活先行者。為城市、為未來。在尋求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，我們應(yīng)該有更多企圖。而這些，將給我們實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)帶來莫大的幫助。有些事，總得有人先做。理念——貢獻(xiàn)城市的價(jià)值第五代城市建設(shè)探路者。生態(tài)文明城市建理念——核心深意“不同”才是我們的綱

“不同”不是做特例獨(dú)行，做絕對(duì)的差異化概念，而是尋找市場(chǎng)的契機(jī)，以一個(gè)完整的概念支撐東方小鎮(zhèn)項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)，不簡(jiǎn)單雷同與目前普遍的尊貴的空談或是風(fēng)情的泛濫。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的過程中，求“新”不是在大盤云集的泰州做特例獨(dú)行，做絕對(duì)的差異化概念，而是尋找市場(chǎng)的契機(jī)，以一個(gè)完整的概念支撐大盤整體的運(yùn)營(yíng)，不簡(jiǎn)單雷同與目前的規(guī)模的氣度或是風(fēng)情的泛濫。對(duì)于開發(fā)理念而言,如何不同于既往的經(jīng)典?對(duì)于產(chǎn)品價(jià)值而言,如何凌駕于別人的內(nèi)涵?對(duì)于生活方式而言,如何超越于夢(mèng)想的縱深?對(duì)于營(yíng)運(yùn)模式而言,如何無視于一般的競(jìng)爭(zhēng)?理念——核心深意“不同”才是我們的綱“不同”不是做特追求！誰追誰？一種精神定義一種生活…一種生活匯聚一類人群…一種新的城市精神\一種新精英生活形態(tài)在這里，這是一處地標(biāo)級(jí)的建筑群落在臺(tái)州，這是一個(gè)宣揚(yáng)新自由主義、新獨(dú)立精神的地方。這種精神，將是走在最城市最前沿的一種意識(shí)形態(tài)這種精神，最終將影響一代人的思維方式和生活方式要做的，就是這種精神的建筑載體精神定位——緣起追求！誰追誰？一種精神定義一種生活…一種新的城市精神\一種新12萬㎡創(chuàng)美人居COSY新城

精神定位——語言①“12萬㎡”概括項(xiàng)目規(guī)模，表明項(xiàng)目為“大規(guī)模、高品質(zhì)”住宅。②“淳”通“純、醇”，有香甜醇美生活之寓意，且與案名呼應(yīng)；“翠”意為翠綠，體現(xiàn)綠色生態(tài)。另“淳翠”通“純粹”。③“人居”體現(xiàn)出項(xiàng)目擁有人性安謐的生活空間。④“cosy”譯為：溫暖舒適的，諧音“闊易”、“寬筑”。表現(xiàn)出項(xiàng)目為“舒適型住宅產(chǎn)品”的特性。概括為“屬于你自己的魅力東方陽光住宅”。⑤“區(qū)域”重點(diǎn)突出是規(guī)劃中的新區(qū)域。12萬㎡創(chuàng)美人居COSY新城精神定位——語言①“12萬㎡”（1）C：“Colorful”：多姿多彩的。項(xiàng)目基地資源自然風(fēng)光優(yōu)美旖旎，即將為客層打造多彩斑斕高尚生活，喻示入住項(xiàng)目即甄鑒品質(zhì)人生。體現(xiàn)目標(biāo)客群的尊享感。（2）O：“Oriental”：東方的。本項(xiàng)目案名為“壹號(hào)公館”和案名相呼應(yīng)。（3）S：“Successful”：成功的，一帆風(fēng)順的。暗寓本項(xiàng)目的的客層均是成功人士，并會(huì)在日后的生活各方面一帆風(fēng)順，彩頭較好。（4）Y：“Yourself”：你自己的。屬于你自己的入戶花園、觀景陽臺(tái)的具有創(chuàng)新設(shè)計(jì)的可享受生態(tài)的人居。精神定位——延展“COSY”（1）C：“Colorful”：多姿多彩的。項(xiàng)目基地資源自然價(jià)值鏈建構(gòu)方向——造城城，所以盛民也。市，買賣之所也。城市，是人類文明延續(xù)的載體，文化繁衍的舞臺(tái)，可持續(xù)發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展等理念已經(jīng)滲入到每個(gè)城市的各個(gè)角落。城市又是一個(gè)復(fù)雜的開放系統(tǒng)，一種動(dòng)態(tài)前進(jìn)過程，在發(fā)展和變化中存在著許多不定因素。價(jià)值鏈建構(gòu)方向——造城城，所以盛民也。市，買賣之所也。城市，價(jià)值鏈建構(gòu)之路創(chuàng)新城市生態(tài)文明公園。文化—山水人文公園生活—生態(tài)假日公園創(chuàng)新—科技示范公園棲居公園商業(yè)—風(fēng)情商業(yè)公園建筑—經(jīng)典建筑公園棲居?“?”——項(xiàng)目開發(fā)過程中深含著的顛覆性生活意義。價(jià)值鏈建構(gòu)之路創(chuàng)新城市生態(tài)文明公園。文化—生活—六大公園有機(jī)融合，創(chuàng)新“生態(tài)文明”棲居創(chuàng)新城市主意——公園筑生活定位皈依：1、完全貼合生態(tài)文明建設(shè)導(dǎo)向；2、完全迎合5000年棲居夢(mèng)想；3、完全吻合環(huán)保時(shí)代發(fā)展準(zhǔn)章；4、竭力皈依基地生態(tài)資源；5、深度挖掘城市歷史人文；6、領(lǐng)銜打造國(guó)際化新生活方式；7、重樹社區(qū)建筑的審美標(biāo)準(zhǔn)；8、用心取舍少數(shù)人匹配的構(gòu)建模塊。六大公園有機(jī)融合，創(chuàng)新“生態(tài)文明”棲居創(chuàng)新城市主意——公園筑當(dāng)前的建筑形式甄選是符合項(xiàng)目期望和城市特質(zhì)的?！敖ㄖ菚?huì)說話的”。每座經(jīng)典的建筑都是活的，它不僅能反映文化的差異，還能反映歷史的間隔，最重要的是它能反映出建筑締造者的性格和思緒，甚至能改變存容物（譬如人）的習(xí)性方式。

其實(shí)每個(gè)建筑在建成的時(shí)候都是活的，建筑的魅力絕非僅僅是結(jié)構(gòu)的魅力，它講述的是歷史和未來的故事，是人生活的魅力彰顯！當(dāng)前的建筑形式甄選是符合項(xiàng)目期望和城市特質(zhì)的。讓建筑踏上T型臺(tái)創(chuàng)美中國(guó)時(shí)裝建筑讓建筑踏上T型臺(tái)絕非僅僅一畝湖……絕非僅僅一畝湖……生態(tài)假日公園——麗景人生高度換空間，內(nèi)外兼修首席風(fēng)景。做景觀有一個(gè)捷徑，就是種樹，甚至叫“拼命”種樹。境界上來之后，一切都可以炫出來，只有種樹實(shí)實(shí)在在，還有若干跟生態(tài)與健康關(guān)聯(lián)的優(yōu)勢(shì)。參與性景觀較之文化性景觀更易于實(shí)現(xiàn)，建議導(dǎo)先銷售實(shí)施景觀。生態(tài)假日公園高度換空間，內(nèi)外兼修首席風(fēng)景。請(qǐng)關(guān)注鎮(zhèn)園之寶的價(jià)值……請(qǐng)關(guān)注鎮(zhèn)園之寶的價(jià)值……科技示范公園——智慧和諧能源緊缺、糧食危機(jī)、氣候惡化、物種滅絕、自然災(zāi)害日趨頻繁、人類健康水平持續(xù)下降、無良商家坑蒙拐騙、莫名其妙的怪病時(shí)有發(fā)生……或許人類已經(jīng)到了自救的境地。和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、生態(tài)文明、環(huán)保思考、新能源開發(fā)等諸多人類社會(huì)可持續(xù)發(fā)展概念應(yīng)運(yùn)而生。科技示范公園能源緊缺、糧食危機(jī)、氣候惡化、物種滅絕、自然災(zāi)害城域網(wǎng)，我們有機(jī)會(huì)成為掌舵的人……城域網(wǎng)，我們有機(jī)會(huì)成為掌舵的人……晝夜無憂公園服務(wù)從入住后開始，永隨一生。倡導(dǎo)并實(shí)施真正無死角、無晝夜、無憂慮愜意服務(wù)模式。物業(yè)管理的好壞直接影響著物業(yè)品質(zhì)提升及物業(yè)升值，這里提議戴德良行、第一太平戴維斯。在基本的物業(yè)服務(wù)上可提供增值服務(wù)，比如提供送餐、整理房間、送洗衣服等力求專屬貼身的服務(wù)，增加業(yè)主的尊崇歸屬感。晝夜無憂公園思想已經(jīng)成巨人，行動(dòng)呢？從0-1的突破思考之后是對(duì)執(zhí)行力的推進(jìn)，開門紅取決于第一步的完美設(shè)計(jì)與妥善執(zhí)行。思想已經(jīng)成巨人，行動(dòng)呢？從0-1的突破思考之后是對(duì)執(zhí)行力的推景觀設(shè)計(jì)迎賓會(huì)所案場(chǎng)賣場(chǎng)上臺(tái)社區(qū)示范建筑研磨樣板景觀與樣板房項(xiàng)目亮點(diǎn)推廣企劃方向建立品牌初樹一次感動(dòng)心靈的首善生活盛宴……不容忽視的時(shí)空啟動(dòng)點(diǎn)。0-1，景觀設(shè)計(jì)迎賓會(huì)所上臺(tái)社區(qū)示范建筑研磨樣板景觀與樣板房項(xiàng)目亮點(diǎn)四大突破景觀、戶型突破配套突破服務(wù)突破形象突破強(qiáng)化產(chǎn)品力植入引擎力提升銷售力導(dǎo)入品牌力四大突破景觀、戶型突破配套突破服務(wù)突破形象突破強(qiáng)化產(chǎn)品力植入我們發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目周邊無強(qiáng)勢(shì)景觀，無法借勢(shì)提升。完全依靠對(duì)于主景觀帶、樓間組團(tuán)景觀及主。入口景觀等環(huán)節(jié)的塑造，完成項(xiàng)目景觀述求。景觀突破——強(qiáng)化產(chǎn)品力我們發(fā)現(xiàn)：景觀突破——強(qiáng)化產(chǎn)品力景觀設(shè)計(jì)四大要點(diǎn)：入口廣場(chǎng)—身份客廳中軸長(zhǎng)廊—美妙之旅三重院落—中央景觀/組團(tuán)景觀/入戶大堂景觀風(fēng)情導(dǎo)示—規(guī)范化/體系化景觀建議景觀設(shè)計(jì)四大要點(diǎn)：入口廣場(chǎng)—身份客廳中軸長(zhǎng)廊—美妙之旅三重院入口廣場(chǎng)讓入口成為這里身份的象征入口廣場(chǎng)讓入口成為這里身份的象征中軸長(zhǎng)廊讓回家成為一種美妙的藝術(shù)之旅中軸長(zhǎng)廊讓回家成為一種美妙的藝術(shù)之旅中央景觀讓水與藝術(shù)相輔相成中央景觀讓水與藝術(shù)相輔相成中央景觀水岸處理中央景觀組團(tuán)景觀讓野趣與拙樸充盈每一個(gè)角落組團(tuán)景觀讓野趣與拙樸充盈每一個(gè)角落大堂景觀讓小高層大堂也能成為一道風(fēng)景大堂景觀讓小高層大堂也能成為一道風(fēng)景風(fēng)情導(dǎo)示風(fēng)情導(dǎo)示配套突破——植入引擎力。三大配套教育配套物管配套會(huì)所配套配套突破——植入引擎力。三大配套教育配套物管配套會(huì)所配套優(yōu)質(zhì)幼兒教育計(jì)劃－充分利用本案的幼兒園教育配套，引入相對(duì)高端幼兒園，借助其放大本案價(jià)值１、引進(jìn)國(guó)際級(jí)雙語幼兒園如世紀(jì)昂立幼兒園，臺(tái)灣三加三幼兒園；２、引入臺(tái)州本土知名幼兒園，配套突破——教育配套優(yōu)質(zhì)幼兒教育計(jì)劃－１、引進(jìn)國(guó)際級(jí)雙語幼兒園如世紀(jì)昂立幼兒園，邀請(qǐng)國(guó)際級(jí)管家顧問服務(wù)，專業(yè)呵護(hù)尊崇生活其他物業(yè)顧問公司建議酒店式物業(yè)公司的前期導(dǎo)入全國(guó)知名酒店品牌，進(jìn)行酒店式顧問服務(wù)，務(wù)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生絕對(duì)性沖擊，提出如“360度酒店式管家服務(wù)”理念，包括社區(qū)文化、安全、和諧關(guān)系、健康生活、特色服務(wù)等全方位運(yùn)營(yíng)體系。配套突破——物管配套。邀請(qǐng)國(guó)際級(jí)管家顧問服務(wù)，專業(yè)呵護(hù)尊崇生活其他物業(yè)顧問公司建議精質(zhì)格調(diào)會(huì)館（精質(zhì)格調(diào)會(huì)館＋底層架空泛會(huì)館）配套突破——會(huì)所配套。精質(zhì)格調(diào)會(huì)館（精質(zhì)格調(diào)會(huì)館＋底層架空泛會(huì)館）配套突破——會(huì)所底層架空泛會(huì)館配套突破——會(huì)所配套。底層架空泛會(huì)館配套突破——會(huì)所配套。量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務(wù)口碑化傳播貴賓化體驗(yàn)專有化享受三線貫穿售后售中售前5A制服務(wù)體系構(gòu)筑全程服務(wù)鏈貴賓級(jí)貼心呵護(hù)服務(wù)突破——提升銷售力量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務(wù)口碑化傳播貴賓化體驗(yàn)專有化享量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務(wù)售前：“5A制貴賓銷售服務(wù)”----口碑化傳播該服務(wù)體系是針對(duì)所有上門客戶而提出的銷售服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。ANYONE（任何人）ANYTIME（任何時(shí)間）ANYWAY（任何方式）ANYTHING（任何事情）ANYWHERE（任何地方）均可享受來自本案隨時(shí)隨地的服務(wù)機(jī)制，這樣將擺脫售房部的限制，走出去，從單向信息灌輸演化到主動(dòng)性雙向溝通機(jī)制，體現(xiàn)出獨(dú)有的特色化服務(wù)。服務(wù)突破——提升銷售力。量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務(wù)售前：“5A制貴賓銷售服務(wù)”量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務(wù)售中：“VIP服務(wù)”----貴賓化體驗(yàn)專享空間服務(wù)：凡貴賓級(jí)別客戶，均可直接享受營(yíng)銷中心VIP貴賓包房，體現(xiàn)非同一般的感受；專人接待服務(wù)：凡貴賓級(jí)客戶，均由專案、經(jīng)理級(jí)別人員親自接待，并陪同參觀介紹（特殊情況除外）備注：豪宅銷售均由經(jīng)理級(jí)別人員帶至樣板參觀。定期回訪服務(wù)：所有有意向或成交的客戶，均應(yīng)進(jìn)行定期電話回訪、郵寄資料、傳遞項(xiàng)目信息，并在特殊情況下上門拜訪推介。服務(wù)突破——提升銷售力。量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務(wù)售中：“VIP服務(wù)”----量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務(wù)售后：“成交客戶后期特色化服務(wù)”---專有化享受對(duì)于真正的銷售服務(wù)來說，全方位服務(wù)不僅僅體現(xiàn)在銷售前和銷售中，還應(yīng)服務(wù)理念體現(xiàn)在銷售后的服務(wù)之中，因此，我們提出后期特色化服務(wù)：比如：交房階段的專業(yè)室內(nèi)裝飾顧問等等概念。服務(wù)突破——提升銷售力。量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務(wù)售后：“成交客戶后期特色化服形象突破——導(dǎo)入品牌力景元方遠(yuǎn)。。。綠城東泰。。。。。。。。。。。。。。。在業(yè)界，案名的重要性與出爐方式一直飽受爭(zhēng)議。我們對(duì)案名的研發(fā)路徑主要基于企業(yè)品牌、基地資源、城市文化與民眾企圖等方面。宏業(yè)·壹號(hào)公館新民半島京域形象突破——導(dǎo)入品牌力景元方遠(yuǎn)。。。綠城東泰。。。。。。。。語言。創(chuàng)新城市生態(tài)文明棲居公園。語言低調(diào)的奢華，冷靜的妖嬈。肆意的優(yōu)雅，平和的尊崇。從容的領(lǐng)略，寧靜的馳騁。夢(mèng)想，到不再夢(mèng)想。想象，到無法想象。英雄原鄉(xiāng)，風(fēng)云之后皆不同.人生觀止，此番不同盡顯赫.我們對(duì)主題廣告語的理解基于項(xiàng)目核心締造者對(duì)項(xiàng)目的期冀。更多更精彩的主題廣告語必然在傳播推廣的過程中始能得到大量涌現(xiàn)。語言。創(chuàng)新城市生態(tài)文明棲居公園。語言低調(diào)的奢華，冷靜的妖樣板系統(tǒng)概念延伸一個(gè)優(yōu)雅＼詩意＼拙樸＼自然的體驗(yàn)空間樣板系統(tǒng)概念延伸一個(gè)優(yōu)雅＼詩意＼拙樸＼自然的體驗(yàn)空間阿卡拉林蔭道（Alcalaaboulevard）阿卡拉林蔭道是西班牙首都馬德里被當(dāng)?shù)厝艘暈椤八囆g(shù)金三角中心”普拉多大道中央的一條寬廣且綠意盎然的林蔭大道，道路兩旁人行道、水池、噴泉、雕像、高大樹木、平整草坪、座椅等。蘭布拉大街（theRambla）巴塞羅那市中心的“蘭布拉大街”，被譽(yù)為世界上最美麗的大街。整條大街充滿了明快的生活樂趣。穿著隨意，不拘小節(jié)的巴塞羅那人就在這樣的街道上悠閑游蕩，看看活人雕塑，看看賣花姑娘。濕潤(rùn)的地中海暖風(fēng)，讓巴塞羅那的夜晚沒有寒冷，而只多了一份華燈初上的溫馨。這份生活的閑適只怕神仙也要羨慕。奎爾中央公園（高迪作品）奎爾公園的建造給了高迪更廣闊的創(chuàng)作空間，他終于可以將自己自然主義的建筑理念發(fā)揮得淋漓盡致了。什么叫“天造地設(shè)”，那就是奎爾公園的一切，包括那里的拋物拱廊、傾斜柱、包廂長(zhǎng)椅……當(dāng)然，奎爾公園里最著名的還是百柱廳和用不規(guī)則的馬賽克瓷磚拼帖如畫的長(zhǎng)椅，兩者其實(shí)是同一個(gè)建筑物的上下層。帕緹奧庭院西班牙最著名的庭院稱呼，每年一度的帕緹奧節(jié)．命名系統(tǒng)。阿卡拉林蔭道（Alcalaaboulevard）命名系統(tǒng)選址理由：1、配合精神堡壘，主入口彰顯名盤的氣度；2、可持續(xù)性與成長(zhǎng)性；既有利一期銷售，也可延伸到2期；同時(shí)樣板段也可向中央景觀延伸。營(yíng)銷中心樣板房樣板段后院園林草坪人流車流動(dòng)線步行體驗(yàn)動(dòng)線電瓶車看房動(dòng)線虛線內(nèi)圍板包裝看房通道樣板系統(tǒng)—樣板布局示意圖選址理由：營(yíng)銷中心樣板房樣板段后院園林草坪人流車流動(dòng)線步行體針對(duì)本案新古典主義風(fēng)格，我們希望將樣板揉入更多的文化元素,體現(xiàn)一種名宅的風(fēng)范。不在于用材的華麗,而在于體現(xiàn)一種品質(zhì)和個(gè)性。經(jīng)歷了繁忙瑣碎的工作后，人們開始渴望回歸自然和簡(jiǎn)單，而簡(jiǎn)潔、高雅的居室也開始日漸盛行。在新古典主義的靜謐風(fēng)情中，領(lǐng)悟一次有趣的文化之旅……樣板系統(tǒng)—關(guān)于樣板房建議針對(duì)本案新古典主義風(fēng)格，我們希望將樣板揉入更多的文化元樣板系統(tǒng)—樣板房建議一樣板示范精細(xì)化樣板系統(tǒng)—樣板房建議一樣板示范精細(xì)化裝修標(biāo)準(zhǔn)高,主要用材和設(shè)備基本上以進(jìn)口材料和品牌為主：室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣：多級(jí)、多層次的天花造型設(shè)計(jì)。全成品精裝修成本遠(yuǎn)高于同期市場(chǎng)水平，盡顯奢華本色裝修標(biāo)準(zhǔn)高,主要用材和設(shè)備基本上以進(jìn)口材料和品牌為主：全成品樣板示范精細(xì)化樣板系統(tǒng)—樣板房建議二樣板示范精細(xì)化樣板系統(tǒng)—樣板房建議二樣板系統(tǒng)—關(guān)于樣板段建議1、大手筆的周邊環(huán)境改造

通過對(duì)周邊市政道路的改造，提升區(qū)域形象，塑造項(xiàng)目?jī)r(jià)值感。2、建筑與園林的完美結(jié)合空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個(gè)景觀流暢圓滑，連綿不斷。3、主動(dòng)營(yíng)造高差采用廣州星河灣獨(dú)特的立體式園林景觀，主動(dòng)創(chuàng)造場(chǎng)地高差，通過36種高差的變化，形成自然的起伏。首席精細(xì)化、立體式園林景觀，開創(chuàng)最優(yōu)居住環(huán)境樣板系統(tǒng)—關(guān)于樣板段建議1、大手筆的周邊環(huán)境改造首席精細(xì)化、進(jìn)入營(yíng)銷中心也就進(jìn)入了一個(gè)濃郁的東方境界營(yíng)銷中心寓銷售與體驗(yàn)之中/以現(xiàn)代手法演繹中式意境/整體的建筑風(fēng)格吻合[壹號(hào)公館]樣板系統(tǒng)—營(yíng)銷中心建議進(jìn)入營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心寓銷售與體驗(yàn)之中/以現(xiàn)代手法演繹中式意境辦公區(qū)主入口貴賓洽談區(qū)貴賓接待處項(xiàng)目規(guī)劃模型城市規(guī)劃模型戶型行政辦公銷控臺(tái)休閑桌椅衛(wèi)生間工法展示工法樣板區(qū)規(guī)劃展示區(qū)風(fēng)情鑒賞區(qū)休閑洽談區(qū)人流動(dòng)線看樣板房城市影象區(qū)樣板系統(tǒng)—營(yíng)銷中心功能布局方案一。辦公區(qū)主入口貴賓洽談區(qū)貴賓接待處項(xiàng)目規(guī)劃模型城市規(guī)劃模型戶型1、分為六大區(qū)域：城市影象區(qū)、規(guī)劃展示區(qū)、休閑洽談區(qū)、工法樣板區(qū)、貴賓洽談區(qū)、風(fēng)情鑒賞區(qū)（常態(tài)銷控區(qū)、辦公區(qū)）2、前面形成院落對(duì)應(yīng)，產(chǎn)生綠意盎然的感覺。以“城市影象區(qū)”喚起對(duì)于城市的眷戀以“風(fēng)情鑒賞區(qū)”增加別樣的味道以“工法樣板區(qū)”展示產(chǎn)品的品質(zhì)所在樣板系統(tǒng)—營(yíng)銷中心功能布局方案二。以“城市影象區(qū)”喚起對(duì)于城市的眷戀以“風(fēng)情鑒賞區(qū)”增加別樣的貴賓體驗(yàn)區(qū)風(fēng)情鑒賞區(qū)說明：設(shè)立古箏等樂器，借以表演彈奏之用，同時(shí)，也可設(shè)立“功夫茶”等區(qū)域，讓客戶在恬淡的時(shí)光中愛上這里的生活；說明：用竹林、桌椅、遮陽傘等物件進(jìn)行點(diǎn)綴，營(yíng)造濃郁的品位生活氣息。樣板系統(tǒng)—營(yíng)銷中心功能布局風(fēng)情化。貴賓體驗(yàn)區(qū)風(fēng)情鑒賞區(qū)說明：設(shè)立古箏等樂器，借以表演彈奏之用，工法樣板區(qū)休閑洽談區(qū)說明：工法樣板借鑒于深圳萬科城，其核心目的是將其制作工藝、用材、智能系統(tǒng)等通過工法樣板進(jìn)行展示；借以突顯項(xiàng)目的品質(zhì)。說明：雅致的桌椅更能體現(xiàn)一種東方的韻味，；借以突顯生活的品位。樣板系統(tǒng)—營(yíng)銷中心功能布局風(fēng)情化。工法樣板區(qū)休閑洽談區(qū)說明：工法樣板借鑒于深圳萬科城，其核心目2010年9月1日2011年7月6日重要節(jié)點(diǎn)預(yù)售許可證/開盤銷售節(jié)奏推廣節(jié)奏第一階段登陸籌備期第二階段開盤強(qiáng)攻期第三階段項(xiàng)目持續(xù)期一期動(dòng)工結(jié)構(gòu)正負(fù)零樣板段樣板房前期籌備/客戶積累開盤引爆余房去化二次強(qiáng)攻黃金周營(yíng)銷推廣節(jié)奏安排—推廣戰(zhàn)役計(jì)劃安排。2011年3月26日2011年10月1日2010年9月1日2011年7月6日重要節(jié)點(diǎn)預(yù)售許可證/開盤戶外報(bào)媒雜志電視電臺(tái)物料夾報(bào)誰才是真正的第一媒體？每個(gè)人啟動(dòng)區(qū)締造總部樣板案場(chǎng)與賣場(chǎng)媒體分布戶外報(bào)媒雜志電視電臺(tái)物料夾報(bào)誰才是真正的第一媒體？每個(gè)人啟動(dòng)中心5%報(bào)紙20%電視10%戶外18%其他10%雜志5%活動(dòng)12物料10%戶外：成功的組合，在新街口推廣的利器，建議大量使用。報(bào)媒：品牌傳播的有效途徑，要實(shí)現(xiàn)來電來訪，不能依賴其一招一式。雜志：航空雜志、直投雜志、等目標(biāo)人物日常讀物。電視：新聞以后，性價(jià)比對(duì)本案最高。物料：白皮書、軟文集與DM，理性的溝通，促成感性的行為。夾報(bào)：性價(jià)比最高的推廣渠道，控制力決定有效性。媒體傾向中心報(bào)紙電視戶外其他雜志活動(dòng)物料戶外：成功的組合，在新街口推“?”

“!”市場(chǎng)環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)建筑規(guī)劃模糊區(qū)國(guó)際形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，剛性需求亟待釋放，高端階層正在崛起，未來值得期待！我們擁有著這座城市最美的資源，我們將代表這座城市高端階層的生活方向！我們鍛造比夢(mèng)更極致的都市新生活，寬暢、愜意、舒適、尊貴，臻品襲百年！園區(qū)風(fēng)貌模糊區(qū)創(chuàng)新概念模糊區(qū)內(nèi)河外湖雙水景（活水）交相輝映，園區(qū)景觀在寬闊的生態(tài)化結(jié)構(gòu)中得以顛覆性提升！在后概念時(shí)代，我們鍛造一種不同的人生情感品味體驗(yàn)，COSY，平和見磅礴！核心價(jià)值模糊區(qū)剛性價(jià)值鏈構(gòu)筑必須成為我們的強(qiáng)項(xiàng)，領(lǐng)先市場(chǎng)半步將成為我們的主導(dǎo)方針！長(zhǎng)效傳播模糊區(qū)20萬M2，不單純是爆發(fā)力的功效，張弛有度，同創(chuàng)同享，城市重器一起來！“?”“!”市場(chǎng)環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)建筑規(guī)劃模糊謝謝！謝謝！宏業(yè)·壹號(hào)公館項(xiàng)目定位提報(bào)2010年3月9日宏業(yè)·壹號(hào)公館1、區(qū)位特點(diǎn)分析臺(tái)州是一座美麗的濱海城市，位于浙江沿海中部，上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的南翼，是中國(guó)黃金海岸線上一個(gè)新興的組合式港口城市。南鄰溫州，西與金華、麗水接壤，北通寧波、紹興，總面積9411平方公里。臺(tái)州市現(xiàn)轄黃巖、椒江、路橋三個(gè)區(qū)及臨海、溫嶺、天臺(tái)、三門、仙居、玉環(huán)六個(gè)縣（市）。人口569萬，其中市區(qū)人口144萬。自古以“海上名山”著稱的臺(tái)州，兼得山海之利，物產(chǎn)豐富，人文薈萃。是中國(guó)股份合作制經(jīng)濟(jì)的搖籃，中國(guó)重要工業(yè)生產(chǎn)出口基地，中國(guó)著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重要能源基地，中國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，武術(shù)、圍棋之鄉(xiāng)，中國(guó)重要的商品集散地。臺(tái)州依山傍海，陸?？战煌ū憬?。境內(nèi)公路交通以甬臺(tái)溫高速公路、上三線高速公路、104國(guó)道、14條省道和101條縣道構(gòu)成主要公路網(wǎng)。臺(tái)州對(duì)外公路交通4大口子，除金華方向的臺(tái)金高速公路基本建成外、其余至杭州、寧波、溫州均已由高速公路貫通，臺(tái)州至省城杭州已進(jìn)入3小時(shí)公路交通圈。2005年10月，甬臺(tái)溫鐵路正式動(dòng)工，甬臺(tái)溫鐵路是國(guó)家<<中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃>>“四縱四橫”中寧波--福州--深圳快速客運(yùn)網(wǎng)的重要組成部分，也是一條以客運(yùn)為主，兼顧貨運(yùn)，連接長(zhǎng)三角、珠三角，串聯(lián)我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的沿海鐵路快速通道。該鐵路建成后，除了大大方便浙江乘客的出行外，還將在浙江境內(nèi)與滬杭線、宣杭線、浙贛線南段、溫福線形成“一環(huán)四射”的總體格局，并與杭甬、溫福、福廈、廈深等鐵路組成沿海鐵路，形成貫穿我國(guó)東南沿海的便捷大通道。預(yù)計(jì)于2009年建成通車。臺(tái)州市城市未來概況1、區(qū)位特點(diǎn)分析臺(tái)州市城市未來概況一、前景預(yù)測(cè)

臺(tái)州市域城鎮(zhèn)體系空間發(fā)展結(jié)構(gòu)為“一個(gè)發(fā)展核、三條發(fā)展帶”。①一個(gè)發(fā)展核——指臺(tái)州城市群，是臺(tái)州城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，包括椒江、黃巖、路橋及溫嶺市區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展城區(qū)；②三條發(fā)展帶——城鎮(zhèn)群空間的聯(lián)系軸“北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以天臺(tái)、三門為依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的東西向北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶；

“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：通過322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、臨海為依托的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，其中，臨海是該發(fā)展帶上的核心城市；“東部沿海城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以規(guī)劃臺(tái)州沿海大通道和各港口為依托，以東部沿海產(chǎn)業(yè)帶的建設(shè)為導(dǎo)向，形成南到玉環(huán)大麥嶼港口、北到三門健跳港（含椒江大陳島）的大中小城鎮(zhèn)相結(jié)合的城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，這是臺(tái)州市未來的重要發(fā)展方向和重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容。一、前景預(yù)測(cè)“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：通過322省道2、區(qū)域樓市前景預(yù)測(cè)

（1）開發(fā)區(qū)

都市的繁華、便利、城市文化品位無一不在這里得到體現(xiàn)。臺(tái)州市政府、市民廣場(chǎng)、臺(tái)州大劇院、臺(tái)州書畫院、市文化藝術(shù)中心、耀達(dá)國(guó)際酒店、新臺(tái)州大廈等諸多大型政務(wù)、文化、休閑場(chǎng)所共同支撐起了物業(yè)價(jià)格的主體框架，符合地段理論的基礎(chǔ)。2008年—2010年住房建設(shè)總量為930525平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為190725平方米。

（2）綠心區(qū)塊

綠心位于臺(tái)州市區(qū)中心，椒江，黃巖，路橋三區(qū)的結(jié)合部，總面積約63.4平方公里。綠心交通便捷，距三區(qū)中心約為5公里，州大城市柜架的核心生態(tài)景觀區(qū)，文化休閑區(qū)，旅游渡假區(qū)，高檔住宅區(qū)。綠心的投資開發(fā)前景十分廣闊，綠心首期項(xiàng)目東方太陽城主題公園總投資逾20個(gè)億，已建成的歡樂島、水世界等游樂項(xiàng)目產(chǎn)生了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。2008年—2010年住房建設(shè)總量為624075平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為92287平方米。

（3）椒江區(qū)

作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、金融、科研中心的椒江，是臺(tái)州城市發(fā)展的核心區(qū)域，而市政機(jī)構(gòu)和重要職能部門坐鎮(zhèn)的椒江新城區(qū)，更是重中之重。在以市民廣場(chǎng)為中心的輻射區(qū)域內(nèi)，形成了相當(dāng)完善的生活配套設(shè)施，周邊樓盤形勢(shì)也一路看好，在寸土寸金的黃金地段，鮮有新明?半島這樣的大手筆項(xiàng)目，兼具地段、規(guī)模與品質(zhì)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。2008年—2010年住房建設(shè)總量為1155544平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為121200平方米。

2、區(qū)域樓市前景預(yù)測(cè)

（4）黃巖區(qū)

臺(tái)州市重要的工業(yè)基地和陸路對(duì)外交通樞紐，包含東城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高橋等街道。近年來，黃巖城市化進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)日新月異，城區(qū)框架日益拉大，金頂大廈、匯豐大廈、交通大廈、電力大樓等一批城市標(biāo)志性高層建筑拔地而起，城區(qū)亮化、美化、綠化、凈化不斷得以完善。百合小區(qū)、大環(huán)家園、藍(lán)色多瑙河、委羽山新區(qū)等一批住宅小區(qū)的建成，使城鄉(xiāng)居民生活條件進(jìn)一步改善。2008年—2010年住房建設(shè)總量為1120000平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為276800平方米。

（5）路橋區(qū)城市形象日益彰顯。剛泰藝鼎廣場(chǎng)、玉宏現(xiàn)代城、商城石化大樓等十多幢高樓形象凸現(xiàn)，建成水天一色、香樟湖畔等一批高檔次的住宅小區(qū)，中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇、世紀(jì)大廈等建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展順利。舊城二期改造規(guī)劃編制完成，石浜、龍頭王、遼洋等“城中村”改造穩(wěn)步推進(jìn)?！岸喑峭瑒?chuàng)”和“數(shù)字城管”取得良好成效。2008年—2010年住房建設(shè)總量為1142200平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和廉租房建設(shè)量為201000平方米。來投資建設(shè)。（4）黃巖區(qū)五、結(jié)語回望近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云迭起，房地產(chǎn)政策空前猛烈，頻出的變動(dòng)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一場(chǎng)場(chǎng)的洗禮。然而，歷次宏觀調(diào)控，臺(tái)州樓市均表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗跌性。臺(tái)州前幾年房?jī)r(jià)微幅上升，基本在5%以下，和全國(guó)其他城市一般的10%以上（甚至20%-30%的上升幅度），臺(tái)州的房?jī)r(jià)上升相對(duì)非常遲緩和低下。比如開發(fā)區(qū)的“城市之光”，04年均價(jià)4200元左右，到今天大約在萬元左右，四年時(shí)間也就增長(zhǎng)120%，每年的增長(zhǎng)率25%。從臺(tái)州房?jī)r(jià)的情況來看，總體來說沒有像上海這些地方泡沫這么大，加上臺(tái)州良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)自然不會(huì)下降。即將建成的甬臺(tái)溫鐵路，對(duì)于臺(tái)州今后的發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義：一是完善立體交通網(wǎng)絡(luò)，加快物資、人員、信息的流通；二是擴(kuò)大集聚輻射效應(yīng)，加快城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的進(jìn)程；三是改善投資環(huán)境，提高城市品位，為加大對(duì)外開放步伐增設(shè)一條通道。與全國(guó)鐵路聯(lián)網(wǎng)，增強(qiáng)包括大麥嶼港區(qū)在內(nèi)的臺(tái)州港向浙西南和皖、贛、湘、鄂、川等地的輻射能力，也必將吸引更多的人到臺(tái)州五、結(jié)語提案流線從設(shè)問開始。>>首先確立我們需要解答的問題。走進(jìn)市場(chǎng)深層。>>這個(gè)市場(chǎng)在昭示著什么。剖析自我，建構(gòu)定位。>>締造具有超越意義的價(jià)值模型。從0-1的突破。>>目光長(zhǎng)遠(yuǎn)扎根當(dāng)下方能叫好又叫座。營(yíng)運(yùn)關(guān)注。>>值得我們慎思慎行一些事務(wù)

。觀局，識(shí)局，而后破局。提案流線從設(shè)問開始。觀局，識(shí)局，而后破局。解決問題的辦法有很多，重要的是把問題找出來。從設(shè)問開始越是大型項(xiàng)目，越是復(fù)雜形勢(shì)，我們?cè)叫枰砬逅悸?，而不是一開始就進(jìn)入操作層面。解決問題的辦法有很多，重要的是把問題找出來。從設(shè)問開始越是大我們需要讓這些模糊的區(qū)域清晰起來市場(chǎng)環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)建筑規(guī)劃模糊區(qū)當(dāng)前的國(guó)際形勢(shì)、調(diào)控政策和需求壓抑對(duì)項(xiàng)目的影響究竟如何？當(dāng)下昭示未來嗎？我們的身邊環(huán)繞著怎樣的資源？我們?cè)谶@個(gè)城市的未來居于何種地位？我們樹立的是怎樣的生活標(biāo)準(zhǔn)？如何在規(guī)劃與建筑層面加以完全體現(xiàn)？園區(qū)風(fēng)貌模糊區(qū)創(chuàng)新概念模糊區(qū)基地優(yōu)勢(shì)資源何以深入融合？園區(qū)景觀的價(jià)值何以顛覆性放大？在后概念時(shí)代的公共認(rèn)知渠道上，如何締造新的價(jià)值觀？平和而磅礴的魅力何以創(chuàng)設(shè)？核心價(jià)值模糊區(qū)主導(dǎo)購(gòu)買誘因單純的基于性價(jià)比嗎？在硬件的構(gòu)筑上，DNA何在？長(zhǎng)效傳播模糊區(qū)項(xiàng)目一期特質(zhì)是什么？任何急功近利都不可取，我們?nèi)绾蝹鲗?dǎo)？我們需要讓這些模糊的區(qū)域清晰起來市場(chǎng)環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)屬性理解指導(dǎo)決策方向。走進(jìn)市場(chǎng)深層城市，政策，行業(yè)，人群，絕非流于表面的數(shù)據(jù)羅列，也不駐足當(dāng)前市場(chǎng)的表層。屬性理解指導(dǎo)決策方向。走進(jìn)市場(chǎng)深層城市，政策，行業(yè)，人群，何以確立我們行走的方向。剖析自我，建構(gòu)定位認(rèn)識(shí)自己當(dāng)從骨子里，樂觀存于謹(jǐn)慎中，藉此確立的定位原則方能成為全局發(fā)展方針。何以確立我們行走的方向。剖析自我，建構(gòu)定位認(rèn)識(shí)自己當(dāng)從骨子里片區(qū)市場(chǎng)分析片區(qū)未來1-2年市場(chǎng)分析項(xiàng)目客戶分析宏業(yè).壹號(hào)公館市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格銷售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶歐式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競(jìng)爭(zhēng)分析片區(qū)市場(chǎng)分析片區(qū)未來1-2年項(xiàng)目客戶分析宏業(yè).壹號(hào)公館市場(chǎng)分

本次市場(chǎng)調(diào)研被訪者最喜愛排屋這種物業(yè)形態(tài)。對(duì)別墅及高層住的選擇也有較大比例，從中不難看出，椒江市民對(duì)新的物業(yè)形態(tài)還是很容易接受的。

別墅屬于高檔物業(yè)，其消費(fèi)者無論從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)房目的、面積需求等各方面，都與普通物業(yè)有所不同。下面我們就別墅、普通物業(yè)（高層、多層、排屋）分別展開分析。本次市場(chǎng)調(diào)研被訪者最喜愛排屋這種物業(yè)形態(tài)。對(duì)別墅及高層住

購(gòu)房迫切性我們把消費(fèi)者希望在1年之內(nèi)購(gòu)房定義為“近期潛在消費(fèi)力”。相應(yīng)地把1-2年之間定義為“中期潛在消費(fèi)力”，把2年之后定義為“遠(yuǎn)期消費(fèi)力”。則各期的消費(fèi)力比重如下圖：遠(yuǎn)期潛在需求旺盛，近期則比重最少，中期又有所上升。椒江別墅消費(fèi)者把購(gòu)房要么以一件急事對(duì)待，要么認(rèn)為尚是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)之事。這種購(gòu)房的迫切性情況是我們開發(fā)過程中決定分期推市與銷售周期及入市時(shí)機(jī)的重要依據(jù)之一。若將近期的21.5%再進(jìn)一步拆細(xì)看，我們將進(jìn)一步了解迫切性的強(qiáng)烈程度——“盡可能快”占了21.5%中的半數(shù)：購(gòu)房迫切性遠(yuǎn)期潛在需求旺盛，近期則比重最少，中期購(gòu)房目的70.6%的消費(fèi)者購(gòu)房目的是改善居住環(huán)境。購(gòu)房目的

面積需求：最受歡迎的排屋、別墅總面積為250-270m2，250m2以下的排屋別墅也有廣泛的接受程度：◆家庭居住人數(shù)一定程度上也影響消費(fèi)者對(duì)面積的需求，下表為別墅消費(fèi)者購(gòu)房后計(jì)劃居住人數(shù)：計(jì)劃居住人數(shù)2人3人4人5人6人6個(gè)以上比例9.8%40.2%30.4%12.7%4.9%2%◆別墅消費(fèi)者希望的別墅層數(shù)層數(shù)2層2.5層3層4層其它比例13.5%42.3%40.3%2.9%1%面積需求：計(jì)劃居住人數(shù)2人3人4人5人6人6個(gè)以上比例9.◆別墅消費(fèi)者理想中的花園面積◆別墅消費(fèi)者對(duì)功能房的需求（多選題）別墅消費(fèi)者對(duì)書房（工作間）的設(shè)置是最為看重的，有80.4%的選擇率，其次為客房69.6%，健身房60.8%，洗衣房和音像視聽房也受到部分別墅消費(fèi)者的喜愛，分別有46.1%和41.2%，傭人房、棋牌室選擇人數(shù)分別占22.5%和25.5%?！魟e墅消費(fèi)者理想中的花園面積◆別墅消費(fèi)者對(duì)功能房的需求（面積需求多層、高層最受歡迎的住宅總面積為110-140㎡，而排屋最有市場(chǎng)的總面積為200-250㎡。100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-140㎡140-160㎡160㎡以上高層11.6%5.8%20.9%38.4%15.1%8.1%多層17.5%20.3%22%27.1%6.8%6.2%200㎡以下200-220㎡220-240㎡240-260㎡260-280㎡280㎡以上排屋7.5%15.6%19.8%22.5%22.5%12%各物業(yè)形態(tài)對(duì)總面積需求的變化是我們對(duì)房型設(shè)計(jì)的重要依據(jù)之一。面積需求100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-對(duì)房子室內(nèi)結(jié)構(gòu)的選擇：錯(cuò)層躍層平層高層20.9%41.9%37.2%多層14.7%33.3%52%排屋17.3%53.9%28.8%對(duì)于房子的室內(nèi)功能空間配比意見，各普通物業(yè)消費(fèi)情況基本相同，總體如下表：主臥室面積15㎡（20.9%）20㎡（58.6%）25㎡（18.5%）廚房面積7㎡（11%）7-9㎡（48%）9㎡以上(41%)客廳面積20㎡以下(9.7%)20-25㎡(34.4%)25㎡以上(55.8%)朝向南(69.8%)東(10.1%)北(5.3%)無所謂(14.8%)

被訪者認(rèn)為主臥室夠用就可，適中的面積是最好。而客廳顯然是大的好，小面積的客廳基本沒有市場(chǎng)。過小面積的廚房同樣不被看好。當(dāng)然，各功能空間的面積都應(yīng)是在室內(nèi)總面積框定情況