XXXX年臺州市宏業(yè)壹號公館項目定位提報課件

宏業(yè)·壹號公館項目定位提報2010年3月9日宏業(yè)·壹號公館1、區(qū)位特點分析臺州是一座美麗的濱海城市，位于浙江沿海中部，上海經濟區(qū)的南翼，是中國黃金海岸線上一個新興的組合式港口城市。南鄰溫州，西與金華、麗水接壤，北通寧波、紹興，總面積9411平方公里。臺州市現(xiàn)轄黃巖、椒江、路橋三個區(qū)及臨海、溫嶺、天臺、三門、仙居、玉環(huán)六個縣（市）。人口569萬，其中市區(qū)人口144萬。自古以“海上名山”著稱的臺州，兼得山海之利，物產豐富，人文薈萃。是中國股份合作制經濟的搖籃，中國重要工業(yè)生產出口基地，中國著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重要能源基地，中國重點風景名勝區(qū)，武術、圍棋之鄉(xiāng)，中國重要的商品集散地。臺州依山傍海，陸?？战煌ū憬?。境內公路交通以甬臺溫高速公路、上三線高速公路、104國道、14條省道和101條縣道構成主要公路網。臺州對外公路交通4大口子，除金華方向的臺金高速公路基本建成外、其余至杭州、寧波、溫州均已由高速公路貫通，臺州至省城杭州已進入3小時公路交通圈。2005年10月，甬臺溫鐵路正式動工，甬臺溫鐵路是國家<<中長期鐵路網規(guī)劃>>“四縱四橫”中寧波--福州--深圳快速客運網的重要組成部分，也是一條以客運為主，兼顧貨運，連接長三角、珠三角，串聯(lián)我國沿海經濟發(fā)達城市的沿海鐵路快速通道。該鐵路建成后，除了大大方便浙江乘客的出行外，還將在浙江境內與滬杭線、宣杭線、浙贛線南段、溫福線形成“一環(huán)四射”的總體格局，并與杭甬、溫福、福廈、廈深等鐵路組成沿海鐵路，形成貫穿我國東南沿海的便捷大通道。預計于2009年建成通車。臺州市城市未來概況1、區(qū)位特點分析臺州市城市未來概況一、前景預測

臺州市域城鎮(zhèn)體系空間發(fā)展結構為“一個發(fā)展核、三條發(fā)展帶”。①一個發(fā)展核——指臺州城市群，是臺州城市與產業(yè)發(fā)展的核心地帶，包括椒江、黃巖、路橋及溫嶺市區(qū)等重點發(fā)展城區(qū)；②三條發(fā)展帶——城鎮(zhèn)群空間的聯(lián)系軸“北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以天臺、三門為依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的東西向北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶；

“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：通過322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、臨海為依托的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，其中，臨海是該發(fā)展帶上的核心城市；“東部沿海城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以規(guī)劃臺州沿海大通道和各港口為依托，以東部沿海產業(yè)帶的建設為導向，形成南到玉環(huán)大麥嶼港口、北到三門健跳港（含椒江大陳島）的大中小城鎮(zhèn)相結合的城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，這是臺州市未來的重要發(fā)展方向和重點建設內容。一、前景預測“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：通過322省道2、區(qū)域樓市前景預測

（1）開發(fā)區(qū)

都市的繁華、便利、城市文化品位無一不在這里得到體現(xiàn)。臺州市政府、市民廣場、臺州大劇院、臺州書畫院、市文化藝術中心、耀達國際酒店、新臺州大廈等諸多大型政務、文化、休閑場所共同支撐起了物業(yè)價格的主體框架，符合地段理論的基礎。2008年—2010年住房建設總量為930525平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為190725平方米。

（2）綠心區(qū)塊

綠心位于臺州市區(qū)中心，椒江，黃巖，路橋三區(qū)的結合部，總面積約63.4平方公里。綠心交通便捷，距三區(qū)中心約為5公里，州大城市柜架的核心生態(tài)景觀區(qū)，文化休閑區(qū)，旅游渡假區(qū)，高檔住宅區(qū)。綠心的投資開發(fā)前景十分廣闊，綠心首期項目東方太陽城主題公園總投資逾20個億，已建成的歡樂島、水世界等游樂項目產生了較好的社會效益和經濟效益。2008年—2010年住房建設總量為624075平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為92287平方米。

（3）椒江區(qū)

作為政治、經濟、文化、教育、金融、科研中心的椒江，是臺州城市發(fā)展的核心區(qū)域，而市政機構和重要職能部門坐鎮(zhèn)的椒江新城區(qū)，更是重中之重。在以市民廣場為中心的輻射區(qū)域內，形成了相當完善的生活配套設施，周邊樓盤形勢也一路看好，在寸土寸金的黃金地段，鮮有新明?半島這樣的大手筆項目，兼具地段、規(guī)模與品質的絕對優(yōu)勢。2008年—2010年住房建設總量為1155544平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為121200平方米。

2、區(qū)域樓市前景預測

（4）黃巖區(qū)

臺州市重要的工業(yè)基地和陸路對外交通樞紐，包含東城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高橋等街道。近年來，黃巖城市化進程不斷加快，城市建設日新月異，城區(qū)框架日益拉大，金頂大廈、匯豐大廈、交通大廈、電力大樓等一批城市標志性高層建筑拔地而起，城區(qū)亮化、美化、綠化、凈化不斷得以完善。百合小區(qū)、大環(huán)家園、藍色多瑙河、委羽山新區(qū)等一批住宅小區(qū)的建成，使城鄉(xiāng)居民生活條件進一步改善。2008年—2010年住房建設總量為1120000平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為276800平方米。

（5）路橋區(qū)城市形象日益彰顯。剛泰藝鼎廣場、玉宏現(xiàn)代城、商城石化大樓等十多幢高樓形象凸現(xiàn)，建成水天一色、香樟湖畔等一批高檔次的住宅小區(qū)，中國民營經濟發(fā)展論壇、世紀大廈等建設項目進展順利。舊城二期改造規(guī)劃編制完成，石浜、龍頭王、遼洋等“城中村”改造穩(wěn)步推進?！岸喑峭瑒?chuàng)”和“數(shù)字城管”取得良好成效。2008年—2010年住房建設總量為1142200平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為201000平方米。來投資建設。（4）黃巖區(qū)五、結語回望近幾年，房地產市場風云迭起，房地產政策空前猛烈，頻出的變動，激烈的競爭，為房地產市場進行了一場場的洗禮。然而，歷次宏觀調控，臺州樓市均表現(xiàn)出了較強的抗跌性。臺州前幾年房價微幅上升，基本在5%以下，和全國其他城市一般的10%以上（甚至20%-30%的上升幅度），臺州的房價上升相對非常遲緩和低下。比如開發(fā)區(qū)的“城市之光”，04年均價4200元左右，到今天大約在萬元左右，四年時間也就增長120%，每年的增長率25%。從臺州房價的情況來看，總體來說沒有像上海這些地方泡沫這么大，加上臺州良好的經濟基礎，房價自然不會下降。即將建成的甬臺溫鐵路，對于臺州今后的發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義：一是完善立體交通網絡，加快物資、人員、信息的流通；二是擴大集聚輻射效應，加快城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的進程；三是改善投資環(huán)境，提高城市品位，為加大對外開放步伐增設一條通道。與全國鐵路聯(lián)網，增強包括大麥嶼港區(qū)在內的臺州港向浙西南和皖、贛、湘、鄂、川等地的輻射能力，也必將吸引更多的人到臺州五、結語提案流線從設問開始。>>首先確立我們需要解答的問題。走進市場深層。>>這個市場在昭示著什么。剖析自我，建構定位。>>締造具有超越意義的價值模型。從0-1的突破。>>目光長遠扎根當下方能叫好又叫座。營運關注。>>值得我們慎思慎行一些事務

。觀局，識局，而后破局。提案流線從設問開始。觀局，識局，而后破局。解決問題的辦法有很多，重要的是把問題找出來。從設問開始越是大型項目，越是復雜形勢，我們越需要理清思路，而不是一開始就進入操作層面。解決問題的辦法有很多，重要的是把問題找出來。從設問開始越是大我們需要讓這些模糊的區(qū)域清晰起來市場環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)建筑規(guī)劃模糊區(qū)當前的國際形勢、調控政策和需求壓抑對項目的影響究竟如何？當下昭示未來嗎？我們的身邊環(huán)繞著怎樣的資源？我們在這個城市的未來居于何種地位？我們樹立的是怎樣的生活標準？如何在規(guī)劃與建筑層面加以完全體現(xiàn)？園區(qū)風貌模糊區(qū)創(chuàng)新概念模糊區(qū)基地優(yōu)勢資源何以深入融合？園區(qū)景觀的價值何以顛覆性放大？在后概念時代的公共認知渠道上，如何締造新的價值觀？平和而磅礴的魅力何以創(chuàng)設？核心價值模糊區(qū)主導購買誘因單純的基于性價比嗎？在硬件的構筑上，DNA何在？長效傳播模糊區(qū)項目一期特質是什么？任何急功近利都不可取，我們如何傳導？我們需要讓這些模糊的區(qū)域清晰起來市場環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)屬性理解指導決策方向。走進市場深層城市，政策，行業(yè)，人群，絕非流于表面的數(shù)據羅列，也不駐足當前市場的表層。屬性理解指導決策方向。走進市場深層城市，政策，行業(yè)，人群，何以確立我們行走的方向。剖析自我，建構定位認識自己當從骨子里，樂觀存于謹慎中，藉此確立的定位原則方能成為全局發(fā)展方針。何以確立我們行走的方向。剖析自我，建構定位認識自己當從骨子里片區(qū)市場分析片區(qū)未來1-2年市場分析項目客戶分析宏業(yè).壹號公館市場分析總結概況價格銷售供求片區(qū)內片區(qū)外基礎主線補充片區(qū)置業(yè)客戶歐式住宅客戶項目認籌客戶未來競爭分析片區(qū)市場分析片區(qū)未來1-2年項目客戶分析宏業(yè).壹號公館市場分

本次市場調研被訪者最喜愛排屋這種物業(yè)形態(tài)。對別墅及高層住的選擇也有較大比例，從中不難看出，椒江市民對新的物業(yè)形態(tài)還是很容易接受的。

別墅屬于高檔物業(yè)，其消費者無論從經濟實力、購房目的、面積需求等各方面，都與普通物業(yè)有所不同。下面我們就別墅、普通物業(yè)（高層、多層、排屋）分別展開分析。本次市場調研被訪者最喜愛排屋這種物業(yè)形態(tài)。對別墅及高層住

購房迫切性我們把消費者希望在1年之內購房定義為“近期潛在消費力”。相應地把1-2年之間定義為“中期潛在消費力”，把2年之后定義為“遠期消費力”。則各期的消費力比重如下圖：遠期潛在需求旺盛，近期則比重最少，中期又有所上升。椒江別墅消費者把購房要么以一件急事對待，要么認為尚是一項長遠之事。這種購房的迫切性情況是我們開發(fā)過程中決定分期推市與銷售周期及入市時機的重要依據之一。若將近期的21.5%再進一步拆細看，我們將進一步了解迫切性的強烈程度——“盡可能快”占了21.5%中的半數(shù)：購房迫切性遠期潛在需求旺盛，近期則比重最少，中期購房目的70.6%的消費者購房目的是改善居住環(huán)境。購房目的

面積需求：最受歡迎的排屋、別墅總面積為250-270m2，250m2以下的排屋別墅也有廣泛的接受程度：◆家庭居住人數(shù)一定程度上也影響消費者對面積的需求，下表為別墅消費者購房后計劃居住人數(shù)：計劃居住人數(shù)2人3人4人5人6人6個以上比例9.8%40.2%30.4%12.7%4.9%2%◆別墅消費者希望的別墅層數(shù)層數(shù)2層2.5層3層4層其它比例13.5%42.3%40.3%2.9%1%面積需求：計劃居住人數(shù)2人3人4人5人6人6個以上比例9.◆別墅消費者理想中的花園面積◆別墅消費者對功能房的需求（多選題）別墅消費者對書房（工作間）的設置是最為看重的，有80.4%的選擇率，其次為客房69.6%，健身房60.8%，洗衣房和音像視聽房也受到部分別墅消費者的喜愛，分別有46.1%和41.2%，傭人房、棋牌室選擇人數(shù)分別占22.5%和25.5%?！魟e墅消費者理想中的花園面積◆別墅消費者對功能房的需求（面積需求多層、高層最受歡迎的住宅總面積為110-140㎡，而排屋最有市場的總面積為200-250㎡。100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-140㎡140-160㎡160㎡以上高層11.6%5.8%20.9%38.4%15.1%8.1%多層17.5%20.3%22%27.1%6.8%6.2%200㎡以下200-220㎡220-240㎡240-260㎡260-280㎡280㎡以上排屋7.5%15.6%19.8%22.5%22.5%12%各物業(yè)形態(tài)對總面積需求的變化是我們對房型設計的重要依據之一。面積需求100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-對房子室內結構的選擇：錯層躍層平層高層20.9%41.9%37.2%多層14.7%33.3%52%排屋17.3%53.9%28.8%對于房子的室內功能空間配比意見，各普通物業(yè)消費情況基本相同，總體如下表：主臥室面積15㎡（20.9%）20㎡（58.6%）25㎡（18.5%）廚房面積7㎡（11%）7-9㎡（48%）9㎡以上(41%)客廳面積20㎡以下(9.7%)20-25㎡(34.4%)25㎡以上(55.8%)朝向南(69.8%)東(10.1%)北(5.3%)無所謂(14.8%)

被訪者認為主臥室夠用就可，適中的面積是最好。而客廳顯然是大的好，小面積的客廳基本沒有市場。過小面積的廚房同樣不被看好。當然，各功能空間的面積都應是在室內總面積框定情況下才能定量的。這里給出的消費信息是給了我們一種消費取向上的認識，并要求我們去迎合甚至引導這一種消費取向。對房子室內結構的選擇：錯層躍層平層高層20.9%41.9%居住氛圍對基地所在區(qū)域未來的繁榮信心，只有極少數(shù)人持負面認識。居住氛圍樓市價格信心大多數(shù)被訪者認為椒江區(qū)總體的房價將持平。樓市價格信心◆房產信息來源（多選題）被訪者接觸到房地產信息最多的途徑是報紙?！舴慨a信息來源（多選題）◆喜愛的報紙（多選題）在臺州當?shù)馗鲌笾?，最受歡迎的是臺州日報和臺州晚報。XXXX年臺州市宏業(yè)壹號公館項目定位提報喜愛的版面/節(jié)目

喜愛的版面/節(jié)目價支付意愿

在消費者心中一套符合自己的經濟能力且又是理想中的別墅，他們希望用多少錢來得到它呢？調查顯示，選擇150萬以下占到60.8%。價支付意愿在消費者心中一套符合自己的經濟能力且又是理我們就有選擇率的七類人群進行進一步的分析。◆第一類人群（總價支付意愿150萬以下）該類人群希望買到多少面積的排屋、別墅呢？花150萬以下的錢，有30.6%的人希望買到250m2以下的別墅，22.6%的人希望能住上250-270m2的排屋、別墅，希望住上310-330m2和410-450m2的人分別占了9.7%，希望花150m2萬以下購買到270-290m2和330-350m2的別墅的人分別占了8.1%，還有6.5%、3.2%、1.6%選擇290-310m2、350-370m2和370-390m2別墅。他們最希望別墅在哪個區(qū)域呢？希望在市中心居住的占38.2%，在市府大樓附近的占27.5%，在江濱的占17.6%，開發(fā)區(qū)的占16.7%?！舻诙惾巳海們r支付意愿在150-170萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？有56%的人希望用150-170萬元購買到面積為250-270m2的別墅，有24%的人希望能用該筆錢買到270-290m2的別墅，有12%的要求得到250m2以下面積的別墅，還有選擇310-330m2、370-390㎡的分別占4%。該類人群希望別墅在哪個區(qū)域呢？希望在市中心居住的占34.9%，在市府大樓附近的占23.3%，在江濱和開發(fā)區(qū)的選擇率分別占20.9%?！舻谌惾巳海們r支付意愿在170-190萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？有30%的人希望花170-190萬元購買到面積為310-330m2的別墅，希望購買250-270m2、270-290m2的別墅分別占20%，還有選擇購買250m2以下、290-310m2、410-450m2別墅的分別占10%。該類人群希望別墅在哪個區(qū)域呢？希望住在市中心和開發(fā)區(qū)的分別占30.8%，江濱的占23.1%，市府大樓附近占15.4%。我們就有選擇率的七類人群進行進一步的分析?！舻谒念惾巳海們r支付意愿在190-210萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？花190-210萬元，希望住290-310㎡和310-330㎡分別占50%，其余選擇率為0%。該類人群希望別墅在哪個區(qū)域呢？希望住在市府大樓附近和開發(fā)區(qū)的分別占50%?！舻谖孱惾巳海們r支付意愿在210-230萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？花210-230萬元都希望買到410-450㎡的別墅。該類人群希望別墅在哪個區(qū)域呢？希望別墅在市中心的占100%?！舻诹惾巳海們r支付意愿在250-300萬元）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？希望得到350-370㎡別墅的選擇率為100%。該類人群希望別墅在哪個區(qū)域呢？希望別墅在市中心的占100%?！舻谄哳惾巳海們r支付意愿在300萬元以上）該類人群希望買到多少面積的別墅呢？希望得到270-290㎡的占100%。該類人群希望別墅在哪個區(qū)域呢？希望別墅在市中心的占100%。綜合上述七類人群，我們進一步進行對比分析。其中以別墅單價承受度分析以大于12000元/㎡為指標?！舻谒念惾巳海們r支付意愿在190-210萬元）人群單價大于12000元/㎡的實際承受率區(qū)域向往首選對基地所在區(qū)域向往度第一類人群30.6%市中心（38.2%）27.5%第二類人群68%市中心（34.9%）23.3%第三類人群60%市中心、開發(fā)區(qū)（30.8%）15.4%＋首選的30.8%=46.2%第四類人群100%市府大樓附近、開發(fā)區(qū)（50%）50%第五類人群0%市中心（100%）0%第六類人群100%市中心（100%）0%第七類人群100%市中心（100%）0%

單價大于12000元/㎡的實際承受率基本隨總價支付意愿的增加而增大，說明越高收入的人群有更高的高單價承受度。在區(qū)域向往中，市中心明顯得到各類型人群的喜愛，基地所在區(qū)域在最高收入人群中得不到認同，但在其它人群中有良好的認同度。而基地所在區(qū)域有價格、房型均適應的別墅，所有別墅被訪者有53.9%的人會考慮購買，39.2%的人選擇不一定，不考慮購買的只占6.9%。綜合上述，假如本項目期望將均價定于12000元/㎡的，則總價支付意愿在170—210萬的人群（即第三、四類人群）是我們這一項目重點關注的人群。人群單價大于12000元/㎡的實際承受率區(qū)域向往首選對基地所

地段價值評價地段價值有多方面因素組成，現(xiàn)我們就單價這一最直觀的指標來加以考證。大部分人認為市府大樓區(qū)域的別墅單價為11000元/㎡左右

以我們已往的經驗，項目實際售價與被訪者對項目的價值認同價格可有20%的上浮。職業(yè)分布別墅消費者以公務員/事業(yè)單位居多。職業(yè)公務員/事業(yè)單位一般職員或工人個體戶其他部門經理比例24.5%21.6%17.6%15.7%4.9%職業(yè)私營業(yè)主廠長/總經理離退休/待業(yè)農民軍人/警察比例3.9%3.9%3.9%2%2%地段價值評價以我們已往的經驗，項目實際售價與被訪者

銀行按揭是別墅消費者付款方式的首選，而公積金貸款因面向特定職業(yè)者所以選擇比例不高。選擇銀行按揭和公積金的人群對還貸年限和首付款的選擇情況是：還貸年限10年以內20年以內30年以內比例48.3%33.3%18.3%首付10%20%30%40%比例35%28.3%33.3%3.3%銀行按揭是別墅消費者付款方式的首選，而公積金貸款因面向特定即所謂“大配套”的概念?；氐拇笈涮准壬儆诌h，具體詳情請參閱7.3部分。別墅被訪者對各大配套網點的選擇數(shù)據如下（多選題）：即所謂“大配套”的概念?；氐拇笈涮准壬儆诌h，具體詳情請參閱◆絕大多數(shù)被訪者希望居住江南水鄉(xiāng)特色的住宅。◆在各項備選答案中（多選題），別墅被訪者認為小區(qū)內部的“電子保安”是最為必要的?！艚^大多數(shù)被訪者希望居住江南水鄉(xiāng)特色的住宅。對房產投資的理解對房產投資的理解XXXX年臺州市宏業(yè)壹號公館項目定位提報我們的優(yōu)勢地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢：本項目地塊較為方正，地勢平坦，地塊現(xiàn)狀基本平整，利于項目快速開發(fā)啟動，地塊東部、中部、北部有天然水系穿過，利于項目水系景觀營造；交通配套優(yōu)勢：無論是項目區(qū)域內的交通道路規(guī)劃，還是連接泰州市區(qū)或高港開發(fā)區(qū)等外圍交通道路都非常便利，有利于項目開發(fā)；人文環(huán)境優(yōu)勢：項目南側中國醫(yī)藥城總部大廈及部分研發(fā)基地以入住，國內外知名醫(yī)藥研發(fā)機構的成功引進，必會拉動項目周邊高素質人群的人氣聚集，同時為項目后期銷售積蓄購買力；品牌、規(guī)模優(yōu)勢：開發(fā)商為江蘇省知名開發(fā)企業(yè)國信置業(yè)，擁有一定的品牌知名度，其次，項目總體量較大，擁有規(guī)模優(yōu)勢。我們的優(yōu)勢地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢：本項目地塊較為方正，地勢平坦，地塊現(xiàn)我們的劣勢周邊配套缺乏：項目周邊目前尚處于政府的規(guī)劃建設階段，經過近幾年的規(guī)劃與開發(fā)，除了工業(yè)經濟發(fā)展較快以外，區(qū)域內其他如市政建設、相關配套設施等建設均不完善，公交、商場、學校、醫(yī)院等日常生活配套基本空白，會為項目后期銷售帶來較大阻力。環(huán)境心理影響：由于區(qū)域內多為醫(yī)藥研發(fā)和生產基地，雖然實際環(huán)境污染影響較小，但對購房者心理影響超過實際，進而影響到項目銷售。消費需求有限：區(qū)塊目前的人口狀況不樂觀，一方面區(qū)域內人口數(shù)量比較薄弱，另一方面區(qū)域距離市中心較遠不利于吸引外部人員入住，對于本項目而言更是缺少有效客群的支撐，可能會造成項目開發(fā)進度滯緩，在一定程度上影響到房地產資金鏈；我們的劣勢周邊配套缺乏：項目周邊目前尚處于政府的規(guī)劃建設階段市場機會在區(qū)域開發(fā)帶動下，本項目區(qū)域將會有很大城市風貌及內涵的改變，開發(fā)潛力很大；區(qū)域房地產市場處于起步階段，發(fā)展空間巨大，而且本區(qū)作為政府重點打造的新城區(qū)，難免會有政策上的傾斜，這對新市場的培育十分有利；區(qū)域未來將引入大量人口，按照規(guī)劃可容納十多萬的新興人口加入，高品質住宅、底層商業(yè)等物業(yè)類型將擁有一定的市場契機；項目處于城市南擴規(guī)劃區(qū)域，隨著城市化進程加快，更多的購房者會選擇到城南買房，加上城市居民消費能力的不斷增強，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購買力的增強都為本案的開發(fā)提供了較大的支持；市場機會在區(qū)域開發(fā)帶動下，本項目區(qū)域將會有很大城市風貌及內涵市場威脅區(qū)域認可度威脅：通過調研得知，目前市民對所處區(qū)域接受度低，甚至有明顯抗性，因此很難將城市里的購買力吸引到本區(qū)域，而項目周邊又較為缺乏人氣，客群但只瞄準新城在崗職工，客群單一，因此本案很可能缺乏足夠的市場需求；市場容量威脅：根據對臺州房地產市場調研情況來看，臺州房地產市場開發(fā)量和持有量處于較高水平，以目前臺州人口數(shù)量判斷，市場吸納量將嚴重不足；商務區(qū)競爭威脅：商務區(qū)開發(fā)上市量形成規(guī)模，加上配套相對完善，距離市中心更近，對本區(qū)域客群分流作用明顯，影響項目開發(fā)銷售。市場威脅區(qū)域認可度威脅：通過調研得知，目前市民對所處區(qū)域接受總結通過對本案SWOT的分析，不難看出機遇與挑戰(zhàn)并存，有市場就會有壓力，如何化壓力為動力，就需要制定出周密、正確的營銷思路。目前淮安房地產市場競爭激烈，幾乎達到了肉搏相間的慘烈局面，市場配套的不完善，政策導向不明朗，加劇了市場客戶懷疑、觀望心理。為了更好的促項目的銷售，對產品規(guī)劃及工程建設提出幾點建議：1、加快樣板景觀的施工建設，提升樣板景觀帶的設計施工水平，爭取盡早完成景觀帶，配合一期開盤銷售；2、會所盡快交付竣工，使得現(xiàn)場接待的形象有所提升，促進客戶的信心；（并建議市區(qū)建立臨時接待點作為“第二售樓處”加強客戶攔截）3、加快樣板房的施工建設，增加后期形象賣點；總結通過對本案SWOT的分析，不難看出機遇與挑戰(zhàn)并存第三部分市場研究房地產市場宏觀研究第三部分市場研究房地產市場宏觀研究房地產市場宏觀研究臺州房地產市場處于快速發(fā)展階段,房地產發(fā)展形勢趨于綜合化發(fā)展

國際通用衡量標準表明,宏觀經濟增長和人均GDP水平決定了一個地區(qū)房地產市場的發(fā)展階段,以此為參照,2009年臺州人均GDP約31543元人民幣,目前臺州房地產市場發(fā)展大致處于快速發(fā)展階段.人均GDP與房地產發(fā)展關系緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求減緩發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期快速發(fā)展期啟動期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元房地產市場宏觀研究臺州房地產市場處于快速發(fā)展階段,房地產發(fā)展房地產市場宏觀研究臺州房地產開發(fā)投資穩(wěn)定，房地產市場投資偏熱，市場處于正常狀態(tài)。

異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2008年房地產開發(fā)投資額增幅<-5%-5%—5%5%-15%15%-25%>25%15.00%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產投資/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%12.48%反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，較合理指標為10-15%房地產投資/固定資產投資<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%30.41%反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%◆近幾年,臺州房地產開發(fā)投資快速增長，增幅較大；◆從2009年房地產開發(fā)投資額的參照指標來看,目前臺州房地產市場處于過熱的狀態(tài),房地產行業(yè)發(fā)展較快，投資環(huán)境偏熱。房地產市場宏觀研究臺州房地產開發(fā)投資穩(wěn)定，房地產市場投資偏熱產品建議產品建議項目論證論證方法項目論證項目論證論證方法項目論證論證方法構建問題：

我們采用S-C-Q結構化分析方法我們應該怎么辦我們如何實施解決方案該方案是否正確為什么沒能奏效情境（Situation）（公認事實）沖突（Complication）（推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問（Question）(分析存在的問題)需要完成某項任務存在某個問題存在某個問題采取了某項行動發(fā)生了防礙我們完成任務的事情知道解決的方法有人提出一項解決方案行動未能奏效論證方法構建問題：

我們采用S-C-Q結構化分析方法我們應該通過S-C-Q基本結構的分析

我們確定了界定問題的分析模型論證方法S=情境C=R1,R2

Q=如何從R1到R2Q？R1非期望結果——由特定情境導致的特定結果R2期望結果——不喜歡某一結果，想得到其它結果界定問題通過S-C-Q基本結構的分析

我們確定了界定問題的分析模型論第四部分項目論證論證方法項目論證第四部分項目論證論證方法項目論證項目論證本項目的R1（非期望結果）和R2（期望結果）分析SR1R2品牌塑造度小，對項目開發(fā)和項目銷售促進作用小與同類樓盤競爭客戶，陷入激烈的客戶爭奪戰(zhàn)中陷入區(qū)域主流樓盤的價格壁壘大盤涌現(xiàn)，缺乏競爭優(yōu)勢非期望結果準確鎖定目標客戶，定制產品，降低競爭風險客戶打破原有價格體系價格差異化競爭，尋找市場相對空白點和機會點競爭塑造品牌，通過項目品牌帶動公司品牌品牌期望結果項目位于城市的成熟區(qū)域；未來本地市場供求關系趨向平衡；項目周邊目前配套設施完備；項目在產品定位、營銷推廣上存在一定的問題；宿州房地產市場，有投資過熱，風險加劇的傾向。2010年宏觀政策影響下，市場風險將加大。項目論證本項目的R1（非期望結果）和R2（期望結果）分析SR項目核心問題提出

——如何解決從R1到R2的矛盾項目論證從R1到R2需解決的核心問題：項目如何重新定位？如何促進房源的銷售？項目做什么樣的產品?項目的營銷推廣策略？如何樹立項目的品牌,樹立企業(yè)的品牌?博日的思路：我們不急于求解，我們要站的更高，作更深刻的思考尋找精益求精的答案項目核心問題提出

——如何解決從R1到R2的矛盾項目論證從R稀缺城市生活精致創(chuàng)新社區(qū)項目定位稀缺城市生活：稀缺：城市東區(qū)成熟生活成熟地段勝利路座擁城市稀缺資源城市生活：360度城市成熟配套生活

精致創(chuàng)新社區(qū)：精致：戶型＼景觀＼產品細節(jié)，精致呈現(xiàn)創(chuàng)新社區(qū)：差異化創(chuàng)新化的全新社區(qū)稀缺城市生活精致創(chuàng)新社區(qū)項目定位稀缺城市生活：產品建議產品類型建議：容積率1.8的限制下推出多樣的產品組合容積率1.8四幢高層＋二層商業(yè)疊加＋排屋

＋別墅

返還地塊：銷售地塊：產品建議產品類型建議：容積率1.8的限制下推出多樣的產品組合產品建議高層

步入式陽臺和步入式景觀飄窗利用落地凸窗的特性，設置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設置可根據使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。步入式景觀凸窗室內地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺產品建議高層

步入式陽臺和步入式景觀飄窗利用落地凸窗的特性，產品建議太陽能和建筑一體化：陽臺掛壁式太陽能熱水系統(tǒng)太陽能與建筑一體化

使用陽臺掛壁式太陽能熱水系統(tǒng)，該熱水器可光電切換，熱水管道通過陽臺到地平樓板之間再到廚房和衛(wèi)生間。熱水器儲水箱安裝在陽臺頂部較隱蔽，較一般的太陽能熱水器美觀。其工作原理是：根據分體式太陽能熱水器的獨特運行原理，將集熱和儲熱裝置進行分離。把儲熱部分由室外置入室內，只把集熱部分留在室外或嵌入屋頂與建筑藝術地融為一體，或與陽臺等其他向陽位置完美結合，使建筑不僅具有實用和節(jié)能的優(yōu)點，而且更富有品位和藝術性。產品建議太陽能和建筑一體化：陽臺掛壁式產品建議半地下室陽光生態(tài)車庫，真正實現(xiàn)人車分流產品建議半地下室陽光生態(tài)車庫，真正實現(xiàn)人車分流總結4、針對目前周邊配套設施不完善，加快本案內部商業(yè)街區(qū)的建設，及早引進生活配套等，成為市場亮點，為購買客戶提供一個生活保證的信心。5、建議設計制作泰州首套智能樣板間。該樣板間為全智能化設計，包括室內恒溫控制，溫控窗簾，智能配餐等功能，僅做展示不對外銷售。以其高科技含量的特性，吸引市場極大的關注度。6、提升物業(yè)管理的服務品質，增加物業(yè)服務的附加值，提供一系列特色服務，諸如代客泊車，或通過招商的形式與汽車服務公司合作在社區(qū)停車場內提供汽車美容，洗車等服務。7、前期與一些醫(yī)療機構達成合作，設置長期醫(yī)療咨詢中心，定期安排一些名醫(yī)或主任醫(yī)師為業(yè)主提供醫(yī)療咨詢服務。方便后期業(yè)主生活的同時提升項目的服務品質?？偨Y4、針對目前周邊配套設施不完善，加快本案內部商業(yè)人——特征自己自在臺州人以歷史為榮不認同魚米之鄉(xiāng)的發(fā)展方向略帶小農意識有點壓抑對實惠的極度追求樂于炫耀略帶自卑有一點點含糊常態(tài)生活不太講究大處豁達有崇尚大城市情節(jié)有阿Q精神人——特征自己自在臺州人以歷史為榮不認同魚米之鄉(xiāng)的發(fā)展方向略他們到底是誰>>他們有錢而且很能賺他們年紀跨度比較大，少數(shù)人經歷過58年饑荒，大部分人有文革記憶，也有少許新貴來自80左右他們感覺很好他們是城市重器他們財富積累過程不一定很厚道，所以他們在面對利益問題的處理方式有時候也難纏他們樂意接受羨慕的目光，有時也假謙遜他們學歷不一定非常高，但是可能會有EMBA歷史他們大部分人已經很有物質品位，但是文化品位有時候在裝，不過期望獲得認同他們主要是男人他們需要有些度身訂造型產品去灌裝自己的身體和身份他們常態(tài)很理性而且不惑他們樂意你去包裝他擁有的產品，其實他們知道羊毛出在羊身上他們不樂意大伙去探聽隱私，因為他們可能有很多不足為外人道的地帶他們家的女人大多數(shù)很執(zhí)政他們很希望孩子未來比他強，所以對子女教育蠻用心他們不喜歡在家附近的夜店做朋友或商務活動他們可能經常很晚才回家，有時回別人的家他們并沒有很純情感的兄弟或朋友，不是不想，是圈子問題，他們需要合適的圈子他們都將很樂意成為我們的朋友他們到底是誰>>他們有錢而且很能賺他們年紀跨度比較大第五代城市建設探路者。生態(tài)文明城市建設實現(xiàn)者。太平洋世紀棲居夢想締造者。城市桃花源追尋者。人文生活大成者。創(chuàng)新可傳承東方建筑追隨者。新能源環(huán)保生活先行者。為城市、為未來。在尋求利潤最大化的同時，我們應該有更多企圖。而這些，將給我們實現(xiàn)利潤帶來莫大的幫助。有些事，總得有人先做。理念——貢獻城市的價值第五代城市建設探路者。生態(tài)文明城市建理念——核心深意“不同”才是我們的綱

“不同”不是做特例獨行，做絕對的差異化概念，而是尋找市場的契機，以一個完整的概念支撐東方小鎮(zhèn)項目整體的運營，不簡單雷同與目前普遍的尊貴的空談或是風情的泛濫。在項目運營的過程中，求“新”不是在大盤云集的泰州做特例獨行，做絕對的差異化概念，而是尋找市場的契機，以一個完整的概念支撐大盤整體的運營，不簡單雷同與目前的規(guī)模的氣度或是風情的泛濫。對于開發(fā)理念而言,如何不同于既往的經典?對于產品價值而言,如何凌駕于別人的內涵?對于生活方式而言,如何超越于夢想的縱深?對于營運模式而言,如何無視于一般的競爭?理念——核心深意“不同”才是我們的綱“不同”不是做特追求！誰追誰？一種精神定義一種生活…一種生活匯聚一類人群…一種新的城市精神\一種新精英生活形態(tài)在這里，這是一處地標級的建筑群落在臺州，這是一個宣揚新自由主義、新獨立精神的地方。這種精神，將是走在最城市最前沿的一種意識形態(tài)這種精神，最終將影響一代人的思維方式和生活方式要做的，就是這種精神的建筑載體精神定位——緣起追求！誰追誰？一種精神定義一種生活…一種新的城市精神\一種新12萬㎡創(chuàng)美人居COSY新城

精神定位——語言①“12萬㎡”概括項目規(guī)模，表明項目為“大規(guī)模、高品質”住宅。②“淳”通“純、醇”，有香甜醇美生活之寓意，且與案名呼應；“翠”意為翠綠，體現(xiàn)綠色生態(tài)。另“淳翠”通“純粹”。③“人居”體現(xiàn)出項目擁有人性安謐的生活空間。④“cosy”譯為：溫暖舒適的，諧音“闊易”、“寬筑”。表現(xiàn)出項目為“舒適型住宅產品”的特性。概括為“屬于你自己的魅力東方陽光住宅”。⑤“區(qū)域”重點突出是規(guī)劃中的新區(qū)域。12萬㎡創(chuàng)美人居COSY新城精神定位——語言①“12萬㎡”（1）C：“Colorful”：多姿多彩的。項目基地資源自然風光優(yōu)美旖旎，即將為客層打造多彩斑斕高尚生活，喻示入住項目即甄鑒品質人生。體現(xiàn)目標客群的尊享感。（2）O：“Oriental”：東方的。本項目案名為“壹號公館”和案名相呼應。（3）S：“Successful”：成功的，一帆風順的。暗寓本項目的的客層均是成功人士，并會在日后的生活各方面一帆風順，彩頭較好。（4）Y：“Yourself”：你自己的。屬于你自己的入戶花園、觀景陽臺的具有創(chuàng)新設計的可享受生態(tài)的人居。精神定位——延展“COSY”（1）C：“Colorful”：多姿多彩的。項目基地資源自然價值鏈建構方向——造城城，所以盛民也。市，買賣之所也。城市，是人類文明延續(xù)的載體，文化繁衍的舞臺，可持續(xù)發(fā)展、科學發(fā)展、和諧發(fā)展等理念已經滲入到每個城市的各個角落。城市又是一個復雜的開放系統(tǒng)，一種動態(tài)前進過程，在發(fā)展和變化中存在著許多不定因素。價值鏈建構方向——造城城，所以盛民也。市，買賣之所也。城市，價值鏈建構之路創(chuàng)新城市生態(tài)文明公園。文化—山水人文公園生活—生態(tài)假日公園創(chuàng)新—科技示范公園棲居公園商業(yè)—風情商業(yè)公園建筑—經典建筑公園棲居?“?”——項目開發(fā)過程中深含著的顛覆性生活意義。價值鏈建構之路創(chuàng)新城市生態(tài)文明公園。文化—生活—六大公園有機融合，創(chuàng)新“生態(tài)文明”棲居創(chuàng)新城市主意——公園筑生活定位皈依：1、完全貼合生態(tài)文明建設導向；2、完全迎合5000年棲居夢想；3、完全吻合環(huán)保時代發(fā)展準章；4、竭力皈依基地生態(tài)資源；5、深度挖掘城市歷史人文；6、領銜打造國際化新生活方式；7、重樹社區(qū)建筑的審美標準；8、用心取舍少數(shù)人匹配的構建模塊。六大公園有機融合，創(chuàng)新“生態(tài)文明”棲居創(chuàng)新城市主意——公園筑當前的建筑形式甄選是符合項目期望和城市特質的。“建筑是會說話的”。每座經典的建筑都是活的，它不僅能反映文化的差異，還能反映歷史的間隔，最重要的是它能反映出建筑締造者的性格和思緒，甚至能改變存容物（譬如人）的習性方式。

其實每個建筑在建成的時候都是活的，建筑的魅力絕非僅僅是結構的魅力，它講述的是歷史和未來的故事，是人生活的魅力彰顯！當前的建筑形式甄選是符合項目期望和城市特質的。讓建筑踏上T型臺創(chuàng)美中國時裝建筑讓建筑踏上T型臺絕非僅僅一畝湖……絕非僅僅一畝湖……生態(tài)假日公園——麗景人生高度換空間，內外兼修首席風景。做景觀有一個捷徑，就是種樹，甚至叫“拼命”種樹。境界上來之后，一切都可以炫出來，只有種樹實實在在，還有若干跟生態(tài)與健康關聯(lián)的優(yōu)勢。參與性景觀較之文化性景觀更易于實現(xiàn)，建議導先銷售實施景觀。生態(tài)假日公園高度換空間，內外兼修首席風景。請關注鎮(zhèn)園之寶的價值……請關注鎮(zhèn)園之寶的價值……科技示范公園——智慧和諧能源緊缺、糧食危機、氣候惡化、物種滅絕、自然災害日趨頻繁、人類健康水平持續(xù)下降、無良商家坑蒙拐騙、莫名其妙的怪病時有發(fā)生……或許人類已經到了自救的境地。和諧發(fā)展、科學發(fā)展、生態(tài)文明、環(huán)保思考、新能源開發(fā)等諸多人類社會可持續(xù)發(fā)展概念應運而生?？萍际痉豆珗@能源緊缺、糧食危機、氣候惡化、物種滅絕、自然災害城域網，我們有機會成為掌舵的人……城域網，我們有機會成為掌舵的人……晝夜無憂公園服務從入住后開始，永隨一生。倡導并實施真正無死角、無晝夜、無憂慮愜意服務模式。物業(yè)管理的好壞直接影響著物業(yè)品質提升及物業(yè)升值，這里提議戴德良行、第一太平戴維斯。在基本的物業(yè)服務上可提供增值服務，比如提供送餐、整理房間、送洗衣服等力求專屬貼身的服務，增加業(yè)主的尊崇歸屬感。晝夜無憂公園思想已經成巨人，行動呢？從0-1的突破思考之后是對執(zhí)行力的推進，開門紅取決于第一步的完美設計與妥善執(zhí)行。思想已經成巨人，行動呢？從0-1的突破思考之后是對執(zhí)行力的推景觀設計迎賓會所案場賣場上臺社區(qū)示范建筑研磨樣板景觀與樣板房項目亮點推廣企劃方向建立品牌初樹一次感動心靈的首善生活盛宴……不容忽視的時空啟動點。0-1，景觀設計迎賓會所上臺社區(qū)示范建筑研磨樣板景觀與樣板房項目亮點四大突破景觀、戶型突破配套突破服務突破形象突破強化產品力植入引擎力提升銷售力導入品牌力四大突破景觀、戶型突破配套突破服務突破形象突破強化產品力植入我們發(fā)現(xiàn)：項目周邊無強勢景觀，無法借勢提升。完全依靠對于主景觀帶、樓間組團景觀及主。入口景觀等環(huán)節(jié)的塑造，完成項目景觀述求。景觀突破——強化產品力我們發(fā)現(xiàn)：景觀突破——強化產品力景觀設計四大要點：入口廣場—身份客廳中軸長廊—美妙之旅三重院落—中央景觀/組團景觀/入戶大堂景觀風情導示—規(guī)范化/體系化景觀建議景觀設計四大要點：入口廣場—身份客廳中軸長廊—美妙之旅三重院入口廣場讓入口成為這里身份的象征入口廣場讓入口成為這里身份的象征中軸長廊讓回家成為一種美妙的藝術之旅中軸長廊讓回家成為一種美妙的藝術之旅中央景觀讓水與藝術相輔相成中央景觀讓水與藝術相輔相成中央景觀水岸處理中央景觀組團景觀讓野趣與拙樸充盈每一個角落組團景觀讓野趣與拙樸充盈每一個角落大堂景觀讓小高層大堂也能成為一道風景大堂景觀讓小高層大堂也能成為一道風景風情導示風情導示配套突破——植入引擎力。三大配套教育配套物管配套會所配套配套突破——植入引擎力。三大配套教育配套物管配套會所配套優(yōu)質幼兒教育計劃－充分利用本案的幼兒園教育配套，引入相對高端幼兒園，借助其放大本案價值１、引進國際級雙語幼兒園如世紀昂立幼兒園，臺灣三加三幼兒園；２、引入臺州本土知名幼兒園，配套突破——教育配套優(yōu)質幼兒教育計劃－１、引進國際級雙語幼兒園如世紀昂立幼兒園，邀請國際級管家顧問服務，專業(yè)呵護尊崇生活其他物業(yè)顧問公司建議酒店式物業(yè)公司的前期導入全國知名酒店品牌，進行酒店式顧問服務，務必會對市場產生絕對性沖擊，提出如“360度酒店式管家服務”理念，包括社區(qū)文化、安全、和諧關系、健康生活、特色服務等全方位運營體系。配套突破——物管配套。邀請國際級管家顧問服務，專業(yè)呵護尊崇生活其他物業(yè)顧問公司建議精質格調會館（精質格調會館＋底層架空泛會館）配套突破——會所配套。精質格調會館（精質格調會館＋底層架空泛會館）配套突破——會所底層架空泛會館配套突破——會所配套。底層架空泛會館配套突破——會所配套。量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務口碑化傳播貴賓化體驗專有化享受三線貫穿售后售中售前5A制服務體系構筑全程服務鏈貴賓級貼心呵護服務突破——提升銷售力量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務口碑化傳播貴賓化體驗專有化享量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務售前：“5A制貴賓銷售服務”----口碑化傳播該服務體系是針對所有上門客戶而提出的銷售服務標準。ANYONE（任何人）ANYTIME（任何時間）ANYWAY（任何方式）ANYTHING（任何事情）ANYWHERE（任何地方）均可享受來自本案隨時隨地的服務機制，這樣將擺脫售房部的限制，走出去，從單向信息灌輸演化到主動性雙向溝通機制，體現(xiàn)出獨有的特色化服務。服務突破——提升銷售力。量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務售前：“5A制貴賓銷售服務”量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務售中：“VIP服務”----貴賓化體驗專享空間服務：凡貴賓級別客戶，均可直接享受營銷中心VIP貴賓包房，體現(xiàn)非同一般的感受；專人接待服務：凡貴賓級客戶，均由專案、經理級別人員親自接待，并陪同參觀介紹（特殊情況除外）備注：豪宅銷售均由經理級別人員帶至樣板參觀。定期回訪服務：所有有意向或成交的客戶，均應進行定期電話回訪、郵寄資料、傳遞項目信息，并在特殊情況下上門拜訪推介。服務突破——提升銷售力。量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務售中：“VIP服務”----量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務售后：“成交客戶后期特色化服務”---專有化享受對于真正的銷售服務來說，全方位服務不僅僅體現(xiàn)在銷售前和銷售中，還應服務理念體現(xiàn)在銷售后的服務之中，因此，我們提出后期特色化服務：比如：交房階段的專業(yè)室內裝飾顧問等等概念。服務突破——提升銷售力。量身打造的貴賓化、專業(yè)化銷售服務售后：“成交客戶后期特色化服形象突破——導入品牌力景元方遠。。。綠城東泰。。。。。。。。。。。。。。。在業(yè)界，案名的重要性與出爐方式一直飽受爭議。我們對案名的研發(fā)路徑主要基于企業(yè)品牌、基地資源、城市文化與民眾企圖等方面。宏業(yè)·壹號公館新民半島京域形象突破——導入品牌力景元方遠。。。綠城東泰。。。。。。。。語言。創(chuàng)新城市生態(tài)文明棲居公園。語言低調的奢華，冷靜的妖嬈。肆意的優(yōu)雅，平和的尊崇。從容的領略，寧靜的馳騁。夢想，到不再夢想。想象，到無法想象。英雄原鄉(xiāng)，風云之后皆不同.人生觀止，此番不同盡顯赫.我們對主題廣告語的理解基于項目核心締造者對項目的期冀。更多更精彩的主題廣告語必然在傳播推廣的過程中始能得到大量涌現(xiàn)。語言。創(chuàng)新城市生態(tài)文明棲居公園。語言低調的奢華，冷靜的妖樣板系統(tǒng)概念延伸一個優(yōu)雅＼詩意＼拙樸＼自然的體驗空間樣板系統(tǒng)概念延伸一個優(yōu)雅＼詩意＼拙樸＼自然的體驗空間阿卡拉林蔭道（Alcalaaboulevard）阿卡拉林蔭道是西班牙首都馬德里被當?shù)厝艘暈椤八囆g金三角中心”普拉多大道中央的一條寬廣且綠意盎然的林蔭大道，道路兩旁人行道、水池、噴泉、雕像、高大樹木、平整草坪、座椅等。蘭布拉大街（theRambla）巴塞羅那市中心的“蘭布拉大街”，被譽為世界上最美麗的大街。整條大街充滿了明快的生活樂趣。穿著隨意，不拘小節(jié)的巴塞羅那人就在這樣的街道上悠閑游蕩，看看活人雕塑，看看賣花姑娘。濕潤的地中海暖風，讓巴塞羅那的夜晚沒有寒冷，而只多了一份華燈初上的溫馨。這份生活的閑適只怕神仙也要羨慕?？鼱栔醒牍珗@（高迪作品）奎爾公園的建造給了高迪更廣闊的創(chuàng)作空間，他終于可以將自己自然主義的建筑理念發(fā)揮得淋漓盡致了。什么叫“天造地設”，那就是奎爾公園的一切，包括那里的拋物拱廊、傾斜柱、包廂長椅……當然，奎爾公園里最著名的還是百柱廳和用不規(guī)則的馬賽克瓷磚拼帖如畫的長椅，兩者其實是同一個建筑物的上下層。帕緹奧庭院西班牙最著名的庭院稱呼，每年一度的帕緹奧節(jié)．命名系統(tǒng)。阿卡拉林蔭道（Alcalaaboulevard）命名系統(tǒng)選址理由：1、配合精神堡壘，主入口彰顯名盤的氣度；2、可持續(xù)性與成長性；既有利一期銷售，也可延伸到2期；同時樣板段也可向中央景觀延伸。營銷中心樣板房樣板段后院園林草坪人流車流動線步行體驗動線電瓶車看房動線虛線內圍板包裝看房通道樣板系統(tǒng)—樣板布局示意圖選址理由：營銷中心樣板房樣板段后院園林草坪人流車流動線步行體針對本案新古典主義風格，我們希望將樣板揉入更多的文化元素,體現(xiàn)一種名宅的風范。不在于用材的華麗,而在于體現(xiàn)一種品質和個性。經歷了繁忙瑣碎的工作后，人們開始渴望回歸自然和簡單，而簡潔、高雅的居室也開始日漸盛行。在新古典主義的靜謐風情中，領悟一次有趣的文化之旅……樣板系統(tǒng)—關于樣板房建議針對本案新古典主義風格，我們希望將樣板揉入更多的文化元樣板系統(tǒng)—樣板房建議一樣板示范精細化樣板系統(tǒng)—樣板房建議一樣板示范精細化裝修標準高,主要用材和設備基本上以進口材料和品牌為主：室內空間層次豐富，形式多樣：多級、多層次的天花造型設計。全成品精裝修成本遠高于同期市場水平，盡顯奢華本色裝修標準高,主要用材和設備基本上以進口材料和品牌為主：全成品樣板示范精細化樣板系統(tǒng)—樣板房建議二樣板示范精細化樣板系統(tǒng)—樣板房建議二樣板系統(tǒng)—關于樣板段建議1、大手筆的周邊環(huán)境改造

通過對周邊市政道路的改造，提升區(qū)域形象，塑造項目價值感。2、建筑與園林的完美結合空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷。3、主動營造高差采用廣州星河灣獨特的立體式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36種高差的變化，形成自然的起伏。首席精細化、立體式園林景觀，開創(chuàng)最優(yōu)居住環(huán)境樣板系統(tǒng)—關于樣板段建議1、大手筆的周邊環(huán)境改造首席精細化、進入營銷中心也就進入了一個濃郁的東方境界營銷中心寓銷售與體驗之中/以現(xiàn)代手法演繹中式意境/整體的建筑風格吻合[壹號公館]樣板系統(tǒng)—營銷中心建議進入營銷中心營銷中心寓銷售與體驗之中/以現(xiàn)代手法演繹中式意境辦公區(qū)主入口貴賓洽談區(qū)貴賓接待處項目規(guī)劃模型城市規(guī)劃模型戶型行政辦公銷控臺休閑桌椅衛(wèi)生間工法展示工法樣板區(qū)規(guī)劃展示區(qū)風情鑒賞區(qū)休閑洽談區(qū)人流動線看樣板房城市影象區(qū)樣板系統(tǒng)—營銷中心功能布局方案一。辦公區(qū)主入口貴賓洽談區(qū)貴賓接待處項目規(guī)劃模型城市規(guī)劃模型戶型1、分為六大區(qū)域：城市影象區(qū)、規(guī)劃展示區(qū)、休閑洽談區(qū)、工法樣板區(qū)、貴賓洽談區(qū)、風情鑒賞區(qū)（常態(tài)銷控區(qū)、辦公區(qū)）2、前面形成院落對應，產生綠意盎然的感覺。以“城市影象區(qū)”喚起對于城市的眷戀以“風情鑒賞區(qū)”增加別樣的味道以“工法樣板區(qū)”展示產品的品質所在樣板系統(tǒng)—營銷中心功能布局方案二。以“城市影象區(qū)”喚起對于城市的眷戀以“風情鑒賞區(qū)”增加別樣的貴賓體驗區(qū)風情鑒賞區(qū)說明：設立古箏等樂器，借以表演彈奏之用，同時，也可設立“功夫茶”等區(qū)域，讓客戶在恬淡的時光中愛上這里的生活；說明：用竹林、桌椅、遮陽傘等物件進行點綴，營造濃郁的品位生活氣息。樣板系統(tǒng)—營銷中心功能布局風情化。貴賓體驗區(qū)風情鑒賞區(qū)說明：設立古箏等樂器，借以表演彈奏之用，工法樣板區(qū)休閑洽談區(qū)說明：工法樣板借鑒于深圳萬科城，其核心目的是將其制作工藝、用材、智能系統(tǒng)等通過工法樣板進行展示；借以突顯項目的品質。說明：雅致的桌椅更能體現(xiàn)一種東方的韻味，；借以突顯生活的品位。樣板系統(tǒng)—營銷中心功能布局風情化。工法樣板區(qū)休閑洽談區(qū)說明：工法樣板借鑒于深圳萬科城，其核心目2010年9月1日2011年7月6日重要節(jié)點預售許可證/開盤銷售節(jié)奏推廣節(jié)奏第一階段登陸籌備期第二階段開盤強攻期第三階段項目持續(xù)期一期動工結構正負零樣板段樣板房前期籌備/客戶積累開盤引爆余房去化二次強攻黃金周營銷推廣節(jié)奏安排—推廣戰(zhàn)役計劃安排。2011年3月26日2011年10月1日2010年9月1日2011年7月6日重要節(jié)點預售許可證/開盤戶外報媒雜志電視電臺物料夾報誰才是真正的第一媒體？每個人啟動區(qū)締造總部樣板案場與賣場媒體分布戶外報媒雜志電視電臺物料夾報誰才是真正的第一媒體？每個人啟動中心5%報紙20%電視10%戶外18%其他10%雜志5%活動12物料10%戶外：成功的組合，在新街口推廣的利器，建議大量使用。報媒：品牌傳播的有效途徑，要實現(xiàn)來電來訪，不能依賴其一招一式。雜志：航空雜志、直投雜志、等目標人物日常讀物。電視：新聞以后，性價比對本案最高。物料：白皮書、軟文集與DM，理性的溝通，促成感性的行為。夾報：性價比最高的推廣渠道，控制力決定有效性。媒體傾向中心報紙電視戶外其他雜志活動物料戶外：成功的組合，在新街口推“?”

“!”市場環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)建筑規(guī)劃模糊區(qū)國際形勢錯綜復雜，剛性需求亟待釋放，高端階層正在崛起，未來值得期待！我們擁有著這座城市最美的資源，我們將代表這座城市高端階層的生活方向！我們鍛造比夢更極致的都市新生活，寬暢、愜意、舒適、尊貴，臻品襲百年！園區(qū)風貌模糊區(qū)創(chuàng)新概念模糊區(qū)內河外湖雙水景（活水）交相輝映，園區(qū)景觀在寬闊的生態(tài)化結構中得以顛覆性提升！在后概念時代，我們鍛造一種不同的人生情感品味體驗，COSY，平和見磅礴！核心價值模糊區(qū)剛性價值鏈構筑必須成為我們的強項，領先市場半步將成為我們的主導方針！長效傳播模糊區(qū)20萬M2，不單純是爆發(fā)力的功效，張弛有度，同創(chuàng)同享，城市重器一起來！“?”“!”市場環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)建筑規(guī)劃模糊謝謝！謝謝！宏業(yè)·壹號公館項目定位提報2010年3月9日宏業(yè)·壹號公館1、區(qū)位特點分析臺州是一座美麗的濱海城市，位于浙江沿海中部，上海經濟區(qū)的南翼，是中國黃金海岸線上一個新興的組合式港口城市。南鄰溫州，西與金華、麗水接壤，北通寧波、紹興，總面積9411平方公里。臺州市現(xiàn)轄黃巖、椒江、路橋三個區(qū)及臨海、溫嶺、天臺、三門、仙居、玉環(huán)六個縣（市）。人口569萬，其中市區(qū)人口144萬。自古以“海上名山”著稱的臺州，兼得山海之利，物產豐富，人文薈萃。是中國股份合作制經濟的搖籃，中國重要工業(yè)生產出口基地，中國著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重要能源基地，中國重點風景名勝區(qū)，武術、圍棋之鄉(xiāng)，中國重要的商品集散地。臺州依山傍海，陸海空交通便捷。境內公路交通以甬臺溫高速公路、上三線高速公路、104國道、14條省道和101條縣道構成主要公路網。臺州對外公路交通4大口子，除金華方向的臺金高速公路基本建成外、其余至杭州、寧波、溫州均已由高速公路貫通，臺州至省城杭州已進入3小時公路交通圈。2005年10月，甬臺溫鐵路正式動工，甬臺溫鐵路是國家<<中長期鐵路網規(guī)劃>>“四縱四橫”中寧波--福州--深圳快速客運網的重要組成部分，也是一條以客運為主，兼顧貨運，連接長三角、珠三角，串聯(lián)我國沿海經濟發(fā)達城市的沿海鐵路快速通道。該鐵路建成后，除了大大方便浙江乘客的出行外，還將在浙江境內與滬杭線、宣杭線、浙贛線南段、溫福線形成“一環(huán)四射”的總體格局，并與杭甬、溫福、福廈、廈深等鐵路組成沿海鐵路，形成貫穿我國東南沿海的便捷大通道。預計于2009年建成通車。臺州市城市未來概況1、區(qū)位特點分析臺州市城市未來概況一、前景預測

臺州市域城鎮(zhèn)體系空間發(fā)展結構為“一個發(fā)展核、三條發(fā)展帶”。①一個發(fā)展核——指臺州城市群，是臺州城市與產業(yè)發(fā)展的核心地帶，包括椒江、黃巖、路橋及溫嶺市區(qū)等重點發(fā)展城區(qū)；②三條發(fā)展帶——城鎮(zhèn)群空間的聯(lián)系軸“北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以天臺、三門為依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的東西向北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶；

“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：通過322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、臨海為依托的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，其中，臨海是該發(fā)展帶上的核心城市；“東部沿海城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以規(guī)劃臺州沿海大通道和各港口為依托，以東部沿海產業(yè)帶的建設為導向，形成南到玉環(huán)大麥嶼港口、北到三門健跳港（含椒江大陳島）的大中小城鎮(zhèn)相結合的城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，這是臺州市未來的重要發(fā)展方向和重點建設內容。一、前景預測“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：通過322省道2、區(qū)域樓市前景預測

（1）開發(fā)區(qū)

都市的繁華、便利、城市文化品位無一不在這里得到體現(xiàn)。臺州市政府、市民廣場、臺州大劇院、臺州書畫院、市文化藝術中心、耀達國際酒店、新臺州大廈等諸多大型政務、文化、休閑場所共同支撐起了物業(yè)價格的主體框架，符合地段理論的基礎。2008年—2010年住房建設總量為930525平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為190725平方米。

（2）綠心區(qū)塊

綠心位于臺州市區(qū)中心，椒江，黃巖，路橋三區(qū)的結合部，總面積約63.4平方公里。綠心交通便捷，距三區(qū)中心約為5公里，州大城市柜架的核心生態(tài)景觀區(qū)，文化休閑區(qū)，旅游渡假區(qū)，高檔住宅區(qū)。綠心的投資開發(fā)前景十分廣闊，綠心首期項目東方太陽城主題公園總投資逾20個億，已建成的歡樂島、水世界等游樂項目產生了較好的社會效益和經濟效益。2008年—2010年住房建設總量為624075平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為92287平方米。

（3）椒江區(qū)

作為政治、經濟、文化、教育、金融、科研中心的椒江，是臺州城市發(fā)展的核心區(qū)域，而市政機構和重要職能部門坐鎮(zhèn)的椒江新城區(qū)，更是重中之重。在以市民廣場為中心的輻射區(qū)域內，形成了相當完善的生活配套設施，周邊樓盤形勢也一路看好，在寸土寸金的黃金地段，鮮有新明?半島這樣的大手筆項目，兼具地段、規(guī)模與品質的絕對優(yōu)勢。2008年—2010年住房建設總量為1155544平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為121200平方米。

2、區(qū)域樓市前景預測

（4）黃巖區(qū)

臺州市重要的工業(yè)基地和陸路對外交通樞紐，包含東城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高橋等街道。近年來，黃巖城市化進程不斷加快，城市建設日新月異，城區(qū)框架日益拉大，金頂大廈、匯豐大廈、交通大廈、電力大樓等一批城市標志性高層建筑拔地而起，城區(qū)亮化、美化、綠化、凈化不斷得以完善。百合小區(qū)、大環(huán)家園、藍色多瑙河、委羽山新區(qū)等一批住宅小區(qū)的建成，使城鄉(xiāng)居民生活條件進一步改善。2008年—2010年住房建設總量為1120000平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為276800平方米。

（5）路橋區(qū)城市形象日益彰顯。剛泰藝鼎廣場、玉宏現(xiàn)代城、商城石化大樓等十多幢高樓形象凸現(xiàn)，建成水天一色、香樟湖畔等一批高檔次的住宅小區(qū)，中國民營經濟發(fā)展論壇、世紀大廈等建設項目進展順利。舊城二期改造規(guī)劃編制完成，石浜、龍頭王、遼洋等“城中村”改造穩(wěn)步推進?！岸喑峭瑒?chuàng)”和“數(shù)字城管”取得良好成效。2008年—2010年住房建設總量為1142200平方米，經濟適用住房、限價房和廉租房建設量為201000平方米。來投資建設。（4）黃巖區(qū)五、結語回望近幾年，房地產市場風云迭起，房地產政策空前猛烈，頻出的變動，激烈的競爭，為房地產市場進行了一場場的洗禮。然而，歷次宏觀調控，臺州樓市均表現(xiàn)出了較強的抗跌性。臺州前幾年房價微幅上升，基本在5%以下，和全國其他城市一般的10%以上（甚至20%-30%的上升幅度），臺州的房價上升相對非常遲緩和低下。比如開發(fā)區(qū)的“城市之光”，04年均價4200元左右，到今天大約在萬元左右，四年時間也就增長120%，每年的增長率25%。從臺州房價的情況來看，總體來說沒有像上海這些地方泡沫這么大，加上臺州良好的經濟基礎，房價自然不會下降。即將建成的甬臺溫鐵路，對于臺州今后的發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義：一是完善立體交通網絡，加快物資、人員、信息的流通；二是擴大集聚輻射效應，加快城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的進程；三是改善投資環(huán)境，提高城市品位，為加大對外開放步伐增設一條通道。與全國鐵路聯(lián)網，增強包括大麥嶼港區(qū)在內的臺州港向浙西南和皖、贛、湘、鄂、川等地的輻射能力，也必將吸引更多的人到臺州五、結語提案流線從設問開始。>>首先確立我們需要解答的問題。走進市場深層。>>這個市場在昭示著什么。剖析自我，建構定位。>>締造具有超越意義的價值模型。從0-1的突破。>>目光長遠扎根當下方能叫好又叫座。營運關注。>>值得我們慎思慎行一些事務

。觀局，識局，而后破局。提案流線從設問開始。觀局，識局，而后破局。解決問題的辦法有很多，重要的是把問題找出來。從設問開始越是大型項目，越是復雜形勢，我們越需要理清思路，而不是一開始就進入操作層面。解決問題的辦法有很多，重要的是把問題找出來。從設問開始越是大我們需要讓這些模糊的區(qū)域清晰起來市場環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)建筑規(guī)劃模糊區(qū)當前的國際形勢、調控政策和需求壓抑對項目的影響究竟如何？當下昭示未來嗎？我們的身邊環(huán)繞著怎樣的資源？我們在這個城市的未來居于何種地位？我們樹立的是怎樣的生活標準？如何在規(guī)劃與建筑層面加以完全體現(xiàn)？園區(qū)風貌模糊區(qū)創(chuàng)新概念模糊區(qū)基地優(yōu)勢資源何以深入融合？園區(qū)景觀的價值何以顛覆性放大？在后概念時代的公共認知渠道上，如何締造新的價值觀？平和而磅礴的魅力何以創(chuàng)設？核心價值模糊區(qū)主導購買誘因單純的基于性價比嗎？在硬件的構筑上，DNA何在？長效傳播模糊區(qū)項目一期特質是什么？任何急功近利都不可取，我們如何傳導？我們需要讓這些模糊的區(qū)域清晰起來市場環(huán)境模糊區(qū)城市角色模糊區(qū)屬性理解指導決策方向。走進市場深層城市，政策，行業(yè)，人群，絕非流于表面的數(shù)據羅列，也不駐足當前市場的表層。屬性理解指導決策方向。走進市場深層城市，政策，行業(yè)，人群，何以確立我們行走的方向。剖析自我，建構定位認識自己當從骨子里，樂觀存于謹慎中，藉此確立的定位原則方能成為全局發(fā)展方針。何以確立我們行走的方向。剖析自我，建構定位認識自己當從骨子里片區(qū)市場分析片區(qū)未來1-2年市場分析項目客戶分析宏業(yè).壹號公館市場分析總結概況價格銷售供求片區(qū)內片區(qū)外基礎主線補充片區(qū)置業(yè)客戶歐式住宅客戶項目認籌客戶未來競爭分析片區(qū)市場分析片區(qū)未來1-2年項目客戶分析宏業(yè).壹號公館市場分

本次市場調研被訪者最喜愛排屋這種物業(yè)形態(tài)。對別墅及高層住的選擇也有較大比例，從中不難看出，椒江市民對新的物業(yè)形態(tài)還是很容易接受的。

別墅屬于高檔物業(yè)，其消費者無論從經濟實力、購房目的、面積需求等各方面，都與普通物業(yè)有所不同。下面我們就別墅、普通物業(yè)（高層、多層、排屋）分別展開分析。本次市場調研被訪者最喜愛排屋這種物業(yè)形態(tài)。對別墅及高層住

購房迫切性我們把消費者希望在1年之內購房定義為“近期潛在消費力”。相應地把1-2年之間定義為“中期潛在消費力”，把2年之后定義為“遠期消費力”。則各期的消費力比重如下圖：遠期潛在需求旺盛，近期則比重最少，中期又有所上升。椒江別墅消費者把購房要么以一件急事對待，要么認為尚是一項長遠之事。這種購房的迫切性情況是我們開發(fā)過程中決定分期推市與銷售周期及入市時機的重要依據之一。若將近期的21.5%再進一步拆細看，我們將進一步了解迫切性的強烈程度——“盡可能快”占了21.5%中的半數(shù)：購房迫切性遠期潛在需求旺盛，近期則比重最少，中期購房目的70.6%的消費者購房目的是改善居住環(huán)境。購房目的

面積需求：最受歡迎的排屋、別墅總面積為250-270m2，250m2以下的排屋別墅也有廣泛的接受程度：◆家庭居住人數(shù)一定程度上也影響消費者對面積的需求，下表為別墅消費者購房后計劃居住人數(shù)：計劃居住人數(shù)2人3人4人5人6人6個以上比例9.8%40.2%30.4%12.7%4.9%2%◆別墅消費者希望的別墅層數(shù)層數(shù)2層2.5層3層4層其它比例13.5%42.3%40.3%2.9%1%面積需求：計劃居住人數(shù)2人3人4人5人6人6個以上比例9.◆別墅消費者理想中的花園面積◆別墅消費者對功能房的需求（多選題）別墅消費者對書房（工作間）的設置是最為看重的，有80.4%的選擇率，其次為客房69.6%，健身房60.8%，洗衣房和音像視聽房也受到部分別墅消費者的喜愛，分別有46.1%和41.2%，傭人房、棋牌室選擇人數(shù)分別占22.5%和25.5%?！魟e墅消費者理想中的花園面積◆別墅消費者對功能房的需求（面積需求多層、高層最受歡迎的住宅總面積為110-140㎡，而排屋最有市場的總面積為200-250㎡。100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-140㎡140-160㎡160㎡以上高層11.6%5.8%20.9%38.4%15.1%8.1%多層17.5%20.3%22%27.1%6.8%6.2%200㎡以下200-220㎡220-240㎡240-260㎡260-280㎡280㎡以上排屋7.5%15.6%19.8%22.5%22.5%12%各物業(yè)形態(tài)對總面積需求的變化是我們對房型設計的重要依據之一。面積需求100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-對房子室內結構的選擇：錯層躍層平層高層20.9%41.9%37.2%多層14.7%33.3%52%排屋17.3%53.9%28.8%對于房子的室內功能空間配比意見，各普通物業(yè)消費情況基本相同，總體如下表：主臥室面積15㎡（20.9%）20㎡（58.6%）25㎡（18.5%）廚房面積7㎡（11%）7-9㎡（48%）9㎡以上(41%)客廳面積20㎡以下(9.7%)20-25㎡(34.4%)25㎡以上(55.8%)朝向南(69.8%)東(10.1%)北(5.3%)無所謂(14.8%)

被訪者認為主臥室夠用就可，適中的面積是最好。而客廳顯然是大的好，小面積的客廳基本沒有市場。過小面積的廚房同樣不被看好。當然，各功能空間的面積都應是在室內總面積框定情況