某國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)招商銷(xiāo)售策劃推廣方案

金門(mén)投資/中國(guó)蘇州“金門(mén)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”招商、銷(xiāo)售策劃推廣方案溫州易創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2010.6呈致：蘇州金門(mén)投資發(fā)展有限公司盧總及各位領(lǐng)導(dǎo)版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸溫州易創(chuàng)投資顧問(wèn)有限公司湖南分公司所有，未經(jīng)溫州易創(chuàng)投資顧問(wèn)有限公司湖南分公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。第一部分：項(xiàng)目總體安排及策略1、項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)及時(shí)機(jī)一、項(xiàng)目時(shí)間及工作計(jì)劃1）、項(xiàng)目盡快啟動(dòng)宣傳

按項(xiàng)目10月8日開(kāi)業(yè)的計(jì)劃，現(xiàn)項(xiàng)目?jī)H4個(gè)月周期，因此，需盡快完成前期工作準(zhǔn)備，啟動(dòng)項(xiàng)目宣傳。2）、猛烈造勢(shì)入市項(xiàng)目前期未進(jìn)行大規(guī)模的宣傳啟動(dòng)，現(xiàn)又經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的停頓調(diào)整期，致使項(xiàng)目知名度不高以及客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目信心不足。在目前市場(chǎng)及項(xiàng)目狀況下，“無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)”。因此，在現(xiàn)階段，必須猛烈造勢(shì)，啟動(dòng)市場(chǎng)！3）、有計(jì)劃的推進(jìn)

項(xiàng)目雖面臨的時(shí)間較短，工作任務(wù)重，但仍需有步驟地推進(jìn)工作，層層引爆，方能實(shí)現(xiàn)最終的計(jì)劃目標(biāo)。一、項(xiàng)目時(shí)間及工作計(jì)劃2、項(xiàng)目重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排啟動(dòng)宣傳------------------------6月15—21日（祥見(jiàn)啟動(dòng)招商誠(chéng)意金認(rèn)籌--------------6月30日一樓小百貨區(qū)選鋪----------------7月31日二樓鞋包區(qū)選鋪-----------------8月8日二樓小百貨區(qū)選鋪---------------8月15日銷(xiāo)售宣傳啟動(dòng)、誠(chéng)意金啟動(dòng)--------8月9日部分一層、二層商鋪推出銷(xiāo)售------9月5日啟動(dòng)三樓服裝區(qū)選鋪--------------9月19日商鋪交鋪，進(jìn)場(chǎng)裝修--------------9月20—25日啟動(dòng)四樓服裝、家居選鋪----------9月28日一、二層開(kāi)業(yè)--------------------10月8號(hào)三、四、五層開(kāi)業(yè)----------------2011年1月各批次商鋪推出銷(xiāo)售--------------2010年10月—2011年5月3、項(xiàng)目目標(biāo)解析：

類(lèi)別選鋪時(shí)間鋪位數(shù)量/面積開(kāi)業(yè)（按70%開(kāi)業(yè)率計(jì)算）需積累認(rèn)籌客戶(hù)數(shù)量（按1.5：1認(rèn)籌客戶(hù)計(jì)算）需來(lái)訪客戶(hù)數(shù)量（按2：1認(rèn)籌客戶(hù)計(jì)算）一樓小百貨區(qū)7月18日336個(gè)鋪235個(gè)鋪353組認(rèn)籌客戶(hù)706組客戶(hù)二樓鞋包區(qū)7月25日225個(gè)鋪158個(gè)鋪237組認(rèn)籌客戶(hù)474組客戶(hù)二樓小百貨區(qū)8月1日320個(gè)鋪224個(gè)鋪336組認(rèn)籌客戶(hù)672組客戶(hù)

10月8日前合計(jì)：881個(gè)鋪617個(gè)鋪926組認(rèn)籌客戶(hù)1852組客戶(hù)三樓服裝區(qū)9月10日21400平米約800個(gè)鋪560個(gè)鋪840組認(rèn)籌客戶(hù)1680組客戶(hù)四樓服裝、家居9月28日21400平米約450個(gè)鋪315個(gè)鋪473組認(rèn)籌客戶(hù)946組客戶(hù)2010年1月合計(jì)：

1250個(gè)鋪875個(gè)鋪1313組認(rèn)籌客戶(hù)2626組客戶(hù)——以上數(shù)據(jù)為保守預(yù)估！解析：1）、按此目標(biāo)推算，無(wú)論是十月的第一次開(kāi)業(yè)或2010年1月的第二次開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目都面臨著非常嚴(yán)峻的任務(wù)，需要大量的客戶(hù)進(jìn)行支撐。（項(xiàng)目前期所有來(lái)訪來(lái)電為2333組。）2）、在現(xiàn)階段局面下，需各方齊心協(xié)力共同去撬動(dòng)市場(chǎng)，如強(qiáng)有力的推廣、優(yōu)惠的政策、良好的服務(wù)等！3）、將三、四層招商選鋪設(shè)置于九月份，可借用開(kāi)業(yè)前形成濃厚的商業(yè)氛圍，以促進(jìn)招商的進(jìn)展。4）、開(kāi)業(yè)將對(duì)后繼招商有著至關(guān)重要的促進(jìn)作用，需千方百計(jì)促進(jìn)開(kāi)業(yè)的成功，以及開(kāi)業(yè)階段的良性經(jīng)營(yíng)。二、項(xiàng)目總體策略先招商、再銷(xiāo)售：通過(guò)項(xiàng)目良好的招商業(yè)績(jī)，樹(shù)立經(jīng)營(yíng)、投資客戶(hù)信心，而后再促進(jìn)銷(xiāo)售進(jìn)展。招商促進(jìn)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售帶動(dòng)招商：招商、銷(xiāo)售各為互補(bǔ)，招商是為了更好地促進(jìn)銷(xiāo)售，良好的銷(xiāo)售更能推進(jìn)招商的進(jìn)展?？蛻?hù)服務(wù)：通過(guò)前期客戶(hù)溝通了解，目前各市場(chǎng)間經(jīng)營(yíng)戶(hù)的溝通非常暢通，做好已購(gòu)客戶(hù)的工作，以及來(lái)訪客戶(hù)的服務(wù)，更能為項(xiàng)目樹(shù)立良好的口碑，以及使項(xiàng)目信息傳播的更加順暢化。誠(chéng)信待客，以客為尊：加強(qiáng)客戶(hù)為尊的理念，不僅僅是營(yíng)銷(xiāo)部的理念，更需要公司上下統(tǒng)一思想，真正地去重視客戶(hù)。確保第一批火爆：確保第一批招商單位火爆招商，為后繼招商單位奠定良好的基礎(chǔ)。加強(qiáng)宣傳功勢(shì)：短期內(nèi)形成火爆的宣傳攻勢(shì)，重塑項(xiàng)目形象。大眾宣傳與針對(duì)性宣傳有機(jī)結(jié)合：在做好市場(chǎng)針對(duì)性宣傳的基礎(chǔ)上，進(jìn)行大眾性宣傳覆蓋，形成各方互為影響的效果！商業(yè)價(jià)值逐步提升：在目前時(shí)間短、任務(wù)重的前提下，更需要考慮如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值逐步的最大化。建議招商前期讓利，吸引商家進(jìn)駐，從而現(xiàn)實(shí)火爆的招商業(yè)績(jī)及良好的招商進(jìn)展，進(jìn)而為后期商鋪銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)以及實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)格的提升空間。以開(kāi)業(yè)、經(jīng)營(yíng)促招商、銷(xiāo)售。因項(xiàng)目體量過(guò)大，短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)整體招商完成難度較大。因此，必須保證十月開(kāi)業(yè)及后續(xù)經(jīng)營(yíng)效果，以促進(jìn)補(bǔ)充商家、三、四、五層商業(yè)招商以及銷(xiāo)售的進(jìn)展。做好后續(xù)經(jīng)營(yíng)，招得進(jìn)，穩(wěn)得??！做好經(jīng)營(yíng)，不僅關(guān)系到商鋪的銷(xiāo)售，更關(guān)系到委租商鋪的回報(bào)情況，也和持有物業(yè)四、五層商業(yè)經(jīng)營(yíng)息息相關(guān)，因此，必須重視后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理工作！第二部分：項(xiàng)目招商方案一、招商營(yíng)銷(xiāo)推廣大綱招商營(yíng)銷(xiāo)推廣大綱優(yōu)惠政策大力度宣傳客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)人員溝通外區(qū)域拓展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)招商策略?xún)?yōu)惠租金其他優(yōu)惠后期扶持立體宣傳大眾性宣傳針對(duì)性宣傳老帶新策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)無(wú)錫、常熟、常州等地拓展大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)異地考察培訓(xùn)學(xué)習(xí)積蓄力量、集中爆發(fā)層層推進(jìn)裝修、開(kāi)業(yè)促進(jìn)三、四層招商現(xiàn)場(chǎng)展示樣板區(qū)域廣場(chǎng)及配套廣場(chǎng)系列活動(dòng)二、招招商對(duì)對(duì)象及及特征征分析析1、蘇州州小商商品市市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)本項(xiàng)目目作為為蘇州州最大大的小小商品品市場(chǎng)場(chǎng)，本本土客客戶(hù)是是我們們最重重要的的挖掘掘市場(chǎng)場(chǎng)。從從現(xiàn)狀狀分析析，各各小商商品市市場(chǎng)都都或多多或少少存在在著不不小的的問(wèn)題題。錢(qián)萬(wàn)里里橋市市場(chǎng)：面臨臨拆遷遷，新新市場(chǎng)場(chǎng)遠(yuǎn)，，周邊邊居民民少，，零售售生意意期望望較低低，現(xiàn)現(xiàn)眾多多經(jīng)營(yíng)營(yíng)等待待、觀觀望，，搖擺擺不定定。錢(qián)錢(qián)萬(wàn)里里橋市市場(chǎng)作作為蘇蘇州的的源頭頭市場(chǎng)場(chǎng)，其其經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)的的舉動(dòng)動(dòng)對(duì)市市場(chǎng)整整體走走向有有著至至關(guān)重重要的的影響響。中翔市市場(chǎng)：因市市場(chǎng)的的成熟熟及商商鋪已已出售售給投投資戶(hù)戶(hù)，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)業(yè)主漲漲價(jià)幅幅度高高，租租賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)難以以接受受。南門(mén)市市場(chǎng)：生意意經(jīng)營(yíng)營(yíng)慘淡淡，并并一度度面臨臨拆遷遷。德合市市場(chǎng)：部分分經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)存存在對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)老板板的較較大意意見(jiàn)。。鳳凰生生活廣廣場(chǎng)：市場(chǎng)場(chǎng)新開(kāi)開(kāi)業(yè)，，但經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀狀況不不佳，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)多多數(shù)考考慮轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或或轉(zhuǎn)租租。2、有意意經(jīng)商商的個(gè)個(gè)人本項(xiàng)目目擁有有絕對(duì)對(duì)的地地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、規(guī)模模優(yōu)勢(shì)勢(shì)，且且從事事小商商品或或服裝裝類(lèi)經(jīng)經(jīng)營(yíng)投投資較較小，，對(duì)廣廣大有有意經(jīng)經(jīng)商的的個(gè)人人具有有較大大的吸吸引力力。項(xiàng)項(xiàng)目可可通過(guò)過(guò)品牌牌對(duì)接接、優(yōu)優(yōu)惠政政策等等模式式吸引引此部部分群群體加加入。。3、蘇州州其他他區(qū)域域客戶(hù)戶(hù)蘇州其其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、、街道道零散散經(jīng)營(yíng)營(yíng)客戶(hù)戶(hù)。此此部分分群體體多為為零散散經(jīng)營(yíng)營(yíng)，部部分客客戶(hù)希希望做做大、、做強(qiáng)強(qiáng)。4、周邊城城市市市場(chǎng)客客戶(hù)加大力力度對(duì)對(duì)周邊邊城市市客戶(hù)戶(hù)的吸吸納，，特別別是針針對(duì)無(wú)無(wú)錫招招商城城、常常熟小小商品品市場(chǎng)場(chǎng)客戶(hù)戶(hù)資源源。二、招招商對(duì)對(duì)象及及特征征分析析三、項(xiàng)項(xiàng)目招招商九九大功功略由小至至大：目前前由于于市場(chǎng)場(chǎng)大戶(hù)戶(hù)的猶猶豫不不決，，屆時(shí)時(shí)可采采取由由小戶(hù)戶(hù)至大大戶(hù)的的招商商模式式或大大小齊齊進(jìn)。。通過(guò)過(guò)對(duì)小小戶(hù)挖挖掘，，來(lái)影影響大大戶(hù)。。專(zhuān)項(xiàng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)里橋橋市場(chǎng)場(chǎng)作為為項(xiàng)目目重點(diǎn)點(diǎn)挖掘掘的市市場(chǎng)，，應(yīng)設(shè)設(shè)立針針對(duì)錢(qián)錢(qián)萬(wàn)里里橋市市場(chǎng)的的專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)措施施，以以更好好地影影響市市場(chǎng)客客戶(hù)，，最大大限度度地挖挖掘。。加強(qiáng)老老客戶(hù)戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)：據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目客客戶(hù)分分布各各市場(chǎng)場(chǎng)，以以及周周邊城城市，，做好好老客客戶(hù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，，可以以更有有效地地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的傳傳播。。如制制定老老客戶(hù)戶(hù)介紹紹新客客戶(hù)的的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)措施施。多元招招商：為吸吸引部部分品品牌或或樹(shù)立立市場(chǎng)場(chǎng)的號(hào)號(hào)召力力，可可考慮慮采用用與商商家聯(lián)聯(lián)營(yíng)、、或自自營(yíng)部部分品品牌的的措施施，以以最大大化影影響市市場(chǎng)。。積蓄力力量、、集中中認(rèn)籌籌、分分層招招商，，達(dá)到到層層層火爆爆:通過(guò)大大力度度的宣宣傳及及活動(dòng)動(dòng)組合合，將將客戶(hù)戶(hù)積蓄蓄到一一定量量，再再根據(jù)據(jù)各層層品項(xiàng)項(xiàng)，進(jìn)進(jìn)行集集中認(rèn)認(rèn)籌，，以達(dá)達(dá)到層層層火火爆招招商的的局面面。外區(qū)域域拓展展：針對(duì)對(duì)外區(qū)區(qū)域同同類(lèi)型型市場(chǎng)場(chǎng)，加加強(qiáng)進(jìn)進(jìn)行拓拓展工工作，，如駐駐點(diǎn)宣宣傳、、一對(duì)對(duì)一溝溝通等等。分區(qū)定定位、、一鋪鋪一價(jià)價(jià)：依據(jù)據(jù)不同同區(qū)域域，制制定不不同檔檔次租租金價(jià)價(jià)格，，拉大大價(jià)差差，突突出位位置優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，進(jìn)行行一鋪鋪一價(jià)價(jià)定位位。優(yōu)惠招招商：采用用免租租期、、免管管理費(fèi)費(fèi)、送送廣告告位等等形式式進(jìn)行行大力力度優(yōu)優(yōu)惠招招商，，短期期內(nèi)聚聚焦市市場(chǎng)。。完善配配套設(shè)設(shè)施，，加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理：根據(jù)客客戶(hù)需需求，，完善善項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)配套套設(shè)施施；并并注重重后期期經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理的投投入，，使市市場(chǎng)盡盡快渡渡過(guò)培培訓(xùn)期期。三、項(xiàng)項(xiàng)目招招商九九大功功略四、招招商租租金及及策略略建議議1、租金金及項(xiàng)項(xiàng)目其其他費(fèi)費(fèi)用定定位思思路各市場(chǎng)原始租金及現(xiàn)租金狀況項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目委租回報(bào)及市場(chǎng)回報(bào)狀況項(xiàng)目租金定位考慮租售推出，重新啟動(dòng)。前期培育，成熟市場(chǎng)租金高項(xiàng)目12%的高回報(bào)，市場(chǎng)8%回報(bào)盡快渡過(guò)市場(chǎng)的培育期項(xiàng)目租金定位及相關(guān)費(fèi)用。1、項(xiàng)目目狀況況：1）、本項(xiàng)目目前期期在3月至5月份近近3個(gè)月時(shí)時(shí)間推推出一一樓在在100元/㎡/月的價(jià)價(jià)格，，交誠(chéng)誠(chéng)意金金的商商家只只有50--60間商鋪鋪，市市場(chǎng)的的反應(yīng)應(yīng)比較較疲軟軟。并并近期期對(duì)市市場(chǎng)的的掃街街過(guò)程程中，，客戶(hù)戶(hù)普遍遍認(rèn)為為租金金100元/平米偏偏高。2）、一一、二二樓商商鋪零零散的的現(xiàn)狀狀：現(xiàn)現(xiàn)商鋪鋪零散散分布布，優(yōu)優(yōu)質(zhì)鋪鋪位較較少，，很難難形成成爆發(fā)發(fā)力。。3）、本本項(xiàng)目目招商商時(shí)間間周期期短：：一、、二層層面臨臨著4個(gè)月近近800多個(gè)商商鋪的的招商商，時(shí)時(shí)間短短，任任務(wù)重重。4）、市市場(chǎng)負(fù)負(fù)面不不利的的信息息：由由于前前期原原因，，現(xiàn)各各市場(chǎng)場(chǎng)都在在傳播播各種種項(xiàng)目目的負(fù)負(fù)面信信息。。5）、客客戶(hù)觀觀望情情緒嚴(yán)嚴(yán)重：：錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)里橋橋的搬搬遷，，讓此此市場(chǎng)場(chǎng)客戶(hù)戶(hù)都處處于猶猶豫不不決的的態(tài)勢(shì)勢(shì)。6）、新新市場(chǎng)場(chǎng)的局局面：：雖項(xiàng)項(xiàng)目地地段較較好，，但客客戶(hù)仍仍對(duì)新新市場(chǎng)場(chǎng)信心心欠缺缺。7）、同同類(lèi)市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況：：新錢(qián)錢(qián)萬(wàn)里里、禮禮品城城市場(chǎng)場(chǎng)的夾夾擊，，項(xiàng)目目如不不成功功，必必將促促進(jìn)其其二項(xiàng)項(xiàng)目的的進(jìn)展展。所所以以：現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)租金金的制制定必必需符符合現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況況，并并加大大力度度吸引引客戶(hù)戶(hù)，促促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目形形成的的決心心。四、招招商租租金及及策略略建議議類(lèi)比項(xiàng)項(xiàng)目參參考表表（一一）錢(qián)萬(wàn)里橋地址姓名店鋪面積（使用面積）店鋪?zhàn)饨鸾?jīng)營(yíng)品項(xiàng)店名服裝5區(qū)6108號(hào)張女士9平米66元/㎡/月女裝

百貨二區(qū)135、137號(hào)攤位管康獻(xiàn)5平方416元/㎡/月小電器老管電器商行百貨二區(qū)19號(hào)方學(xué)國(guó)9平方231元/㎡/月內(nèi)衣褲

廣濟(jì)路入口順風(fēng)頭盔隔壁韓金勇17平方294元/㎡/月線文林制線廠新4區(qū)新門(mén)面012-013鄭志恩24平方138元/㎡/月針織品、內(nèi)衣

三區(qū)5107陳老板18平方92元/㎡/月床上用品

四區(qū)4090

18平方92元/㎡/月玻璃制品長(zhǎng)勝玻璃器皿商行一區(qū)2-19李老板12平方347元/㎡/月玉器、配飾

一區(qū)4-33陳天志12平方312元/㎡/月玩具天宇玩具2、市場(chǎng)場(chǎng)租金金情況況類(lèi)比項(xiàng)項(xiàng)目參參考表表（二二）德合小商品市場(chǎng)地址姓名店鋪面積（使用面積）店鋪?zhàn)饨鸾?jīng)營(yíng)品項(xiàng)店名德合北門(mén)15號(hào)顧阿姨15平方222元/㎡/月精品毛衫金秋毛衫德合南門(mén)278號(hào)

25平方166元/㎡/月畫(huà)框、工藝品現(xiàn)代藝術(shù)畫(huà)業(yè)德合綜合一區(qū)35號(hào)方先生15平方222元/㎡/月飾品

服裝二區(qū)98號(hào)周老板8平方160元/㎡/月童裝寶貝愛(ài)你鞋包三區(qū)135號(hào)

15平方190元/㎡/月鞋

服裝三區(qū)341號(hào)

12平方180元/㎡/月女裝

箱包三區(qū)81號(hào)

11平方257元/㎡/月箱包

箱包三區(qū)79號(hào)

15平方222元/㎡/月拖鞋、運(yùn)動(dòng)鞋

箱包三區(qū)108號(hào)

8平方156元/㎡/月鞋子

2、市場(chǎng)場(chǎng)租金金情況況類(lèi)比項(xiàng)項(xiàng)目參參考表表（三三）中翔小商品市場(chǎng)三區(qū)1021號(hào)金林建50平方166元/㎡/月日用百貨金宇日用百貨批發(fā)三區(qū)楊九成30平方222元/㎡/月

創(chuàng)旭企業(yè)三區(qū)2313

13平方326元/㎡/月化妝品

三區(qū)2022張美美20平方133元/㎡/月飾品美美飾品三區(qū)2008

18平方148元/㎡/月玩具

三區(qū)3620呂老板30平方69元/㎡/月服裝萊依羅爾2、市場(chǎng)場(chǎng)租金金情況況市場(chǎng)名稱(chēng)樓層開(kāi)業(yè)初期原始月租金現(xiàn)行月租金（使用面積）備注中翔一樓45-80160--300三區(qū)05年開(kāi)業(yè)，前期租一年送3個(gè)月，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)補(bǔ)貼50%，統(tǒng)一辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并補(bǔ)貼50%，前三年每周開(kāi)通前往義烏、杭州、上海和常熟的免費(fèi)班車(chē)二樓30-40100--150三樓20-3040-90錢(qián)萬(wàn)里沿街——200--50095年開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)較老，原始政策不詳。內(nèi)鋪——100--200二樓——50--80德合主通道60-100150--26003年開(kāi)業(yè)，租一年送三個(gè)月，租三年送一年。內(nèi)鋪40-6080--150二樓45-5080--100中新城一樓——75--19095年開(kāi)業(yè)，原始政策不詳二樓——50--150南門(mén)一樓——50--10090年，原始政策不詳。二樓——40--60成熟市市場(chǎng)2、市場(chǎng)場(chǎng)租金金情況況未成熟熟市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)名稱(chēng)樓層開(kāi)業(yè)初期原始月租金現(xiàn)行月租金（使用面積）備注長(zhǎng)江路農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)一樓菜市場(chǎng)——5月初試營(yíng)業(yè)，計(jì)劃8月中旬正式營(yíng)業(yè)二樓——49--63三樓——25--49四樓未招商——鳳凰生活廣場(chǎng)一樓——100--130五月初開(kāi)業(yè)，第一年租金免3個(gè)月，物業(yè)管理費(fèi)免半年，合約三年一簽，三年內(nèi)不漲價(jià)。二樓——70--90新德合市場(chǎng)一樓——155--1802月份開(kāi)業(yè)，目前由于租金過(guò)高，空置率較高。二樓——110--140三樓——80--105四樓——75--100五樓——40--502、市場(chǎng)場(chǎng)租金金情況況根據(jù)同同類(lèi)市市場(chǎng)分分成熟熟市場(chǎng)場(chǎng)和未未成熟熟市場(chǎng)場(chǎng)分析析：成熟市市場(chǎng)：錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)里、、德合合、中中翔、、中心心城、、南門(mén)門(mén)，這這幾個(gè)個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)最少少都是是已經(jīng)經(jīng)營(yíng)五五年，，其中中錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)里有有十多多年時(shí)時(shí)間，，其經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)是幾幾個(gè)同同類(lèi)市市場(chǎng)中中經(jīng)營(yíng)營(yíng)實(shí)力力最強(qiáng)強(qiáng)的，，而且且有很很大部部分是是做批批發(fā)生生意，，其市市場(chǎng)的的租金金價(jià)格格也是是幾個(gè)個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)最高高。未成熟熟市場(chǎng)場(chǎng)：新錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)里、、新德德合、、水產(chǎn)產(chǎn)品批批發(fā)市市場(chǎng)、、禮品品城，，鳳凰凰生活活廣場(chǎng)場(chǎng)，這這幾家家市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)也也正在在招商商當(dāng)中中。其其中新新德合合、鳳鳳凰生生活廣廣場(chǎng)、、水產(chǎn)產(chǎn)品批批發(fā)市市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀狀況差差，新新錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)里、、禮品品城還還處于于觀望望中?。?、市場(chǎng)場(chǎng)分析析項(xiàng)目一一二樓樓委托托租賃賃商家家租金金回報(bào)報(bào)率分分析：：本案的的商鋪鋪的公公攤在在40%左右，，如按按實(shí)際際面積積的租租金計(jì)計(jì)算一一樓均均價(jià)會(huì)會(huì)在195元/㎡月，這和和中翔等等已成熟熟市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有價(jià)格格差不多多，這顯顯然前期期回報(bào)是是偏高的的！1）、一二二樓委托托租賃商商鋪投資資回報(bào)率率統(tǒng)計(jì)表表樓層委托租賃面積（㎡）第一年回報(bào)總金額（元/年）第二年回報(bào)總金額（元/年）第三年回報(bào)總金額（元/年）年回報(bào)率平均租金（元/㎡.月）建筑面積第一年（11%）第二年（12%）第三年（13%）一樓4720.46662356072257027827844116.93127.56138.19二樓5050.1649517825402055585232781.7189.1496.57總和9770.62115753421262775713680171＼＼＼3、市場(chǎng)分分析2）、蘇州州市場(chǎng)回回報(bào)現(xiàn)市場(chǎng)上上總體回回報(bào)在8%。如印象象城、長(zhǎng)長(zhǎng)江一號(hào)號(hào)、金楓楓國(guó)際等等商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目都為為8%的租金回回報(bào)。定位策略略本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較大大，鋪位位近2000多間，商商城在實(shí)實(shí)際運(yùn)營(yíng)營(yíng)時(shí)將會(huì)會(huì)有一個(gè)個(gè)比較長(zhǎng)長(zhǎng)的啟動(dòng)動(dòng)期，要要吸引租租戶(hù)進(jìn)駐駐本商城城，并且且能與商商城共同同度過(guò)啟啟動(dòng)初期期的艱難難時(shí)期。。建議本本商城以以免租期期吸引和和穩(wěn)住商商戶(hù)，以以期進(jìn)入入良好的的運(yùn)營(yíng)狀狀態(tài)。如如果按照照標(biāo)準(zhǔn)投投資回報(bào)報(bào)率租金金水平進(jìn)進(jìn)行實(shí)際際招租的的話，市市場(chǎng)、商商家勢(shì)必必不接受受，會(huì)對(duì)對(duì)招商工工作不利利，確定定實(shí)際招招商租金金水平從從以下四四個(gè)方面面考慮。。第一條：放水養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)，培培育市場(chǎng)場(chǎng)是招租租工作的的關(guān)鍵，，需要給給商家以以信心，，畢竟我我們是市市場(chǎng)的開(kāi)開(kāi)拓者，，有一定定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第二條：：租金偏高高，即使使可以招招滿(mǎn)并開(kāi)開(kāi)業(yè)，但但是商場(chǎng)場(chǎng)很難長(zhǎng)長(zhǎng)久興旺旺，因?yàn)闉樵谑袌?chǎng)場(chǎng)還不成成熟的情情況下，，高租金金無(wú)疑使使商家增增加成本本、生意意難做，，這無(wú)異異于“殺殺雞取卵卵”。（（新德合合案例））第三條：初始租租金低一一點(diǎn)，等等商場(chǎng)做做旺后，，再上漲漲，經(jīng)營(yíng)營(yíng)者也較較容易接接受。第四條：：如果租金金定的高高，蘇州州現(xiàn)有成成熟商場(chǎng)場(chǎng)租金持持平，甚甚至還高高于他們們，那么么，我們們就沒(méi)有有招商的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，很很可能出出現(xiàn)招租租周期長(zhǎng)長(zhǎng)，推廣廣難度大大等問(wèn)題題，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，不不宜采取取。4、租金定定位策略略5、租金建建議建議租金金價(jià)格：：（按建建筑面積積計(jì)算））樓層一樓二樓三樓四樓五樓價(jià)格（均價(jià)）90元/㎡/月65元/㎡/月50元/㎡/月35元/㎡/月20元/㎡/月原銷(xiāo)售價(jià)格12551元/㎡8710元/㎡銷(xiāo)售回報(bào)8.6%8.9%現(xiàn)預(yù)計(jì)價(jià)格13800元/㎡/月9800元/㎡/月銷(xiāo)售回報(bào)7.8%8%本建議租租金采用用“高租租金、大大優(yōu)惠””的方式式，此有有利于與與前期招招商政策策看齊；；也拉高高了后期期市場(chǎng)租租金水平平；對(duì)后后期投資資者也更更有利于于接受。。——按已售商商鋪（位位置最好好的商鋪鋪）銷(xiāo)售售均價(jià)推推算，現(xiàn)現(xiàn)租金回回報(bào)較優(yōu)優(yōu)。——按未售商商鋪建議議均價(jià)，，現(xiàn)回報(bào)報(bào)基本能能達(dá)到市市場(chǎng)預(yù)期期標(biāo)準(zhǔn)。。細(xì)部租金金制定考考慮A、拉大價(jià)價(jià)格區(qū)間間：將具具位置優(yōu)優(yōu)勢(shì)的商商鋪價(jià)格格提高，，控制死死角、邊邊角商鋪鋪?zhàn)饨?，，讓價(jià)格格更加合合理化，，以保證證后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)及招招商的成成功。B、分區(qū)定定位、一一鋪一價(jià)價(jià)：采用用區(qū)域定定價(jià)，進(jìn)進(jìn)行一鋪鋪一價(jià)的的定位模模式。C、對(duì)各種種品項(xiàng)區(qū)區(qū)別對(duì)待待：對(duì)部部分經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況好好的品項(xiàng)項(xiàng)，且招招商相對(duì)對(duì)容易的的品項(xiàng)制制定相對(duì)對(duì)要高的的租金。。D、制定部部分最優(yōu)優(yōu)惠價(jià)：：對(duì)部分分位置差差、面積積大的單單位制定定最優(yōu)惠惠的價(jià)格格，以吸吸引市場(chǎng)場(chǎng)。E、根據(jù)面面積不同同，制定定租金的的不同：：根據(jù)商商鋪面積積的大小小，租金金適當(dāng)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整6、租期建建議合同統(tǒng)一一采取三三年一簽簽，有特特殊要求求大戶(hù)可可額外申申請(qǐng)。7、遞增狀狀況三年內(nèi)不不遞增。。8、管理費(fèi)費(fèi)用按項(xiàng)目即即定的8元/㎡/月收取，，管理費(fèi)費(fèi)一年一一付，為為每年第第一個(gè)月月內(nèi)付清清。(注：原向向客戶(hù)承承諾管理理費(fèi)內(nèi)含含：公共共區(qū)域水水、電、、空調(diào)費(fèi)費(fèi)用)9、押金每鋪交納納5000元租賃押押金，為為電費(fèi)、、遵守商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理規(guī)規(guī)劃的保保證金。。10、租金優(yōu)優(yōu)惠政策策1）、免租租期：第一年免免收租金金，第二二年、第第三年按按標(biāo)準(zhǔn)租租金收取取。（五五樓不參參與政策策的優(yōu)惠惠）具體操作作：為促進(jìn)招招商認(rèn)籌籌的進(jìn)展展，于招招商認(rèn)籌籌第一個(gè)個(gè)月交納納認(rèn)籌金金客戶(hù)，，第1年免收租租金優(yōu)惠惠；第二二個(gè)月交交納認(rèn)籌籌金客戶(hù)戶(hù)，免收收11個(gè)月租金金優(yōu)惠；；第三個(gè)個(gè)月交納納認(rèn)籌金金客戶(hù)，，免收10個(gè)月租金金優(yōu)惠，，依次遞遞減。如如認(rèn)籌結(jié)結(jié)束，則則以客戶(hù)戶(hù)交納租租賃定金金時(shí)間作作為認(rèn)籌籌時(shí)間，，按此類(lèi)類(lèi)推。2）、免管管理費(fèi)：贈(zèng)送半年年管理費(fèi)費(fèi)。同樣樣按照遞遞減的模模式操作作。按此操作作，極大大吸引市市場(chǎng)注意意力，快快速地促促進(jìn)前期期認(rèn)籌客客戶(hù)的積積累。11、租金支支付租金每半半年支付付一次，，為每半半年起始始的第一一月內(nèi)。。簽定租租賃合同同一次性性交納半半年租金金。12、租賃具具體操作作流程交納2000元/鋪的認(rèn)籌金金，所認(rèn)認(rèn)籌商鋪鋪必須為為自營(yíng)，，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租；遵遵循品項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃及及開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間要求求。接到通知知，參加加選鋪，，每鋪定金金10000元，原認(rèn)籌籌金可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為定金金，簽訂訂認(rèn)租協(xié)協(xié)議。按認(rèn)租協(xié)協(xié)議規(guī)定定的時(shí)間間內(nèi)簽訂訂租賃合合同，每商鋪押押金5000元，及半半年商鋪鋪?zhàn)饨?。交鋪，跟跟進(jìn)裝修修。7、租金收收益情況況一二樓租租金收益益表：樓

層一

樓二

樓面

積11474.58㎡15951.75㎡（自營(yíng)面積除外）樓層均價(jià)90元/㎡/月65元/㎡/月月租金收益1032712.2元/月1036863.75元/月年租金收益12392546元/年12442365元/年——未含優(yōu)惠惠的每年年租金水水平。五、招商商宣傳推推廣策略略及媒體體組合1、宣傳推推廣策略略由于項(xiàng)目目前期的的歷史因因素，現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)、、客戶(hù)對(duì)對(duì)項(xiàng)目存存在著較較多信心心不足或或信息不不清，需需要在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)重新建建立項(xiàng)目目商業(yè)形形象，樹(shù)樹(shù)立客戶(hù)戶(hù)信心。。在在現(xiàn)現(xiàn)局面下下，需充充分利用用具規(guī)模模地、全全方位、、立體式式的廣告告集中宣宣傳，并并發(fā)揮人人員點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，以以及大力力度地挖挖掘已購(gòu)購(gòu)客戶(hù)的的宣傳效效應(yīng)，形形成項(xiàng)目目全方式式的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)體系。。1)、滲透式式策略主要體現(xiàn)現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)和重重點(diǎn)突破破。a、直接上門(mén)門(mén)拜訪招商人員員直接電電話聯(lián)系系、上門(mén)門(mén)拜訪或或邀約面面談等方方式，直直接面向向客戶(hù)推推介項(xiàng)目目和洽談?wù)勛饨饍?yōu)優(yōu)惠條件件、項(xiàng)目目定位、、經(jīng)營(yíng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)、消消費(fèi)潛力力和開(kāi)發(fā)發(fā)前景等等。b、重點(diǎn)突破破針對(duì)個(gè)別別市場(chǎng)建建立專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)招商方方案；對(duì)對(duì)市場(chǎng)大大戶(hù)設(shè)置置專(zhuān)門(mén)人人員負(fù)責(zé)責(zé)洽談和和招商。。2、現(xiàn)場(chǎng)展展示項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝是是項(xiàng)目推推廣的關(guān)關(guān)鍵，也也是增強(qiáng)強(qiáng)客戶(hù)信信心的主主要場(chǎng)所所。通過(guò)過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)工程程形象，，營(yíng)造強(qiáng)強(qiáng)烈的商商業(yè)氛圍圍，展現(xiàn)現(xiàn)即將開(kāi)開(kāi)業(yè)的場(chǎng)場(chǎng)景。a、接接待待中中心心及及廣廣場(chǎng)場(chǎng)互互為為呼呼應(yīng)應(yīng)除接接待待中中心心外外，，廣廣場(chǎng)場(chǎng)是是展展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的另另一一重重要要場(chǎng)場(chǎng)所所，，廣廣場(chǎng)場(chǎng)施施工工的的完完成成將將與與接接待待中中心心形形成成良良好好的的呼呼應(yīng)應(yīng)。。b、建建立立商商業(yè)業(yè)樣樣板板區(qū)區(qū)項(xiàng)目目一一層層裝裝修修即即將將完完成成，，規(guī)規(guī)劃劃一一樓樓南南大大門(mén)門(mén)部部分分區(qū)區(qū)域域進(jìn)進(jìn)行行裝裝修修，，并并布布置置相相關(guān)關(guān)商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，讓讓客客戶(hù)戶(hù)能能實(shí)實(shí)地地體體驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)，，及及未未來(lái)來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所所。。c、舉舉辦辦各各類(lèi)類(lèi)系系列列活活動(dòng)動(dòng)于廣廣場(chǎng)場(chǎng)完完成成時(shí)時(shí)，，舉舉行行系系列列活活動(dòng)動(dòng)，，以以制制造造氣氣氛氛及及匯匯聚聚人人氣氣，，同同時(shí)時(shí)建建立立經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)的的信信心心。。舉辦辦經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)關(guān)關(guān)注注的的系系列列活活動(dòng)動(dòng)：：如如成成功功市市場(chǎng)場(chǎng)考考察察、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)培培訓(xùn)訓(xùn)會(huì)會(huì)等等。。3、推推廣廣策策略略以蘇蘇州州市市區(qū)區(qū)作作為為宣宣傳傳重重點(diǎn)點(diǎn)，，對(duì)對(duì)周周邊邊城城市市進(jìn)進(jìn)行行滲滲透透性性宣宣傳傳。?？紤]慮到到項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度的的提提升升及及新新手手創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)，，需需讓讓大大眾眾性性宣宣傳傳及及針針對(duì)對(duì)性性宣宣傳傳的的有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合。。活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)與與廣廣告告宣宣傳傳的的結(jié)結(jié)合合。。5、充充分分挖挖掘掘市市場(chǎng)場(chǎng)客客戶(hù)戶(hù)的的影影響響力力充分分挖挖掘掘項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期已已購(gòu)購(gòu)客客戶(hù)戶(hù)的的潛潛力力，，如如進(jìn)進(jìn)駐駐大大戶(hù)戶(hù)的的影影響響力力，，如如在在廣廣告告宣宣傳傳中中展展示示大大戶(hù)戶(hù)商商家家、、邀邀請(qǐng)請(qǐng)參參加加電電視視專(zhuān)專(zhuān)題題片片節(jié)節(jié)目目的的錄錄制制、、以以嘉嘉賓賓的的形形式式對(duì)對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)進(jìn)進(jìn)行行座座談?wù)?、、培培?xùn)訓(xùn)。。通通過(guò)過(guò)他他們們的的現(xiàn)現(xiàn)身身說(shuō)說(shuō)法法，，進(jìn)進(jìn)一一步步建建立立市市場(chǎng)場(chǎng)及及客客戶(hù)戶(hù)的的信信心心。。4、與與媒媒體體深深度度合合作作與媒媒體體進(jìn)進(jìn)行行深深入入合合作作，，除除正正常常的的廣廣告告投投放放外外，，還還需需形形成成系系列列性性、、聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)性性的的深深度度炒炒作作，，使使項(xiàng)項(xiàng)目目理理念念深深入入人人心心。。2、媒媒體體組組合合及及營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)“項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度不不高高，，項(xiàng)項(xiàng)目目需需加加大大宣宣傳傳力力度度。?！薄边@這是是多多數(shù)數(shù)業(yè)業(yè)主主所所反反映映的的問(wèn)問(wèn)題題，，也也正正說(shuō)說(shuō)明明了了項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期宣宣傳傳的的片片面面性性。。因此此，，項(xiàng)項(xiàng)目目宣宣傳傳必必需需重重視視大大眾眾性性宣宣傳傳，，在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，著著重重有有效效的的針針對(duì)對(duì)性性宣宣傳傳。。因因此此，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目著著重重的的媒媒體體載載體體為為：：報(bào)紙紙：：作作為為大大眾眾性性宣宣傳傳的的主主要要載載體體，，也也是是項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度提提升升的的關(guān)關(guān)鍵鍵媒媒體體。。主主要要以以平平面面廣廣告告及及系系列列性性軟軟文文宣宣傳傳，，同同時(shí)時(shí)考考慮慮報(bào)報(bào)紙紙夾夾報(bào)報(bào)。。電視視：：以以15秒/30秒廣廣告告片片與與專(zhuān)專(zhuān)題題片片的的組組合合形形式式播播放放。。專(zhuān)專(zhuān)題題片片如如邀邀請(qǐng)請(qǐng)市市場(chǎng)場(chǎng)中中已已進(jìn)進(jìn)駐駐大大戶(hù)戶(hù)、、項(xiàng)項(xiàng)目目人人員員、、及及主主持持人人共共同同對(duì)對(duì)話話，，闡闡述述項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、市市場(chǎng)場(chǎng)走走勢(shì)勢(shì)等等，，以以經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)十十余余年年的的經(jīng)經(jīng)商商經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)向向市市場(chǎng)場(chǎng)、、向向新新手手推推薦薦項(xiàng)項(xiàng)目目。。戶(hù)外外廣廣告告：：以以戶(hù)戶(hù)外外高高炮炮、、道道旗旗、、站站臺(tái)臺(tái)廣廣告告結(jié)結(jié)合合。。短信信：：最最有有效效的的傳傳播播途途徑徑，，特特別別如如何何針針對(duì)對(duì)各各市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)的的短短息息傳傳播播。。電臺(tái)臺(tái)：：作作為為輔輔助助媒媒體體，，具具有有一一定定的的傳傳播播效效果果。。營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)：：大型型營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)：：通通過(guò)過(guò)具具規(guī)規(guī)模模、、全全城城性性營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)的的舉舉辦辦，，使使項(xiàng)項(xiàng)目目增增強(qiáng)強(qiáng)知知名名度度及及推推動(dòng)動(dòng)招招商商進(jìn)進(jìn)展展。。廣場(chǎng)場(chǎng)系系列列活活動(dòng)動(dòng)：：在在廣廣場(chǎng)場(chǎng)完完成成的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，舉舉辦辦系系列列性性營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)，，如如啤啤酒酒節(jié)節(jié)、、龍龍蝦蝦節(jié)節(jié)等等，，爭(zhēng)爭(zhēng)取取每每周周一一次次或或每每二二周周舉舉辦辦一一次次活活動(dòng)動(dòng)，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目拉拉動(dòng)動(dòng)人人氣氣。。商家家致致富富培培訓(xùn)訓(xùn)班班：：針針對(duì)對(duì)前前期期老老客客戶(hù)戶(hù)，，或或來(lái)來(lái)訪訪客客戶(hù)戶(hù)，，開(kāi)開(kāi)展展經(jīng)經(jīng)商商培培訓(xùn)訓(xùn)。。培培訓(xùn)訓(xùn)可可邀邀請(qǐng)請(qǐng)各各市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)較較好好的的客客戶(hù)戶(hù)、、義義烏烏商商家家、、溫溫州州商商家家。。此此班班每每月月展展開(kāi)開(kāi)、、最最好好每每周周都都開(kāi)開(kāi)展展。。商家家考考察察、、學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)：：組組織織各各類(lèi)類(lèi)型型商商家家至至義義烏烏、、杭杭州州等等地地考考察察、、學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)、、交交流流，，并并可可聯(lián)聯(lián)系系義義烏烏、、杭杭州州等等地地商商家家，，進(jìn)進(jìn)行行商商家家對(duì)對(duì)接接活活動(dòng)動(dòng)。。老客客戶(hù)戶(hù)帶帶新新客客戶(hù)戶(hù)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)措措施施：：為為促促進(jìn)進(jìn)老老客客戶(hù)戶(hù)積積極極推推薦薦本本項(xiàng)項(xiàng)目目，，建建議議：：凡凡老老客客戶(hù)戶(hù)（（指指已已購(gòu)購(gòu)客客記記或或認(rèn)認(rèn)籌籌客客戶(hù)戶(hù)、、租租賃賃客客戶(hù)戶(hù)））推推薦薦新新客客戶(hù)戶(hù)（（為為第第一一次次來(lái)來(lái)訪訪客客戶(hù)戶(hù)））在在本本項(xiàng)項(xiàng)目目租租賃賃商商鋪鋪（（以以簽簽定定合合同同為為準(zhǔn)準(zhǔn)）），，獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)現(xiàn)現(xiàn)金金紅紅包包800元/戶(hù)（（此此費(fèi)費(fèi)用用可可以以累累加加））。。五、、招招商商推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃及及重重點(diǎn)點(diǎn)工工作作開(kāi)業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)行行及及后后期期推推廣廣階階段段（（2010.10.8-2011.1）持續(xù)續(xù)推推廣廣階階段段（（2010.7.31－9.30）推廣廣引引爆爆階階段段（（2010.6.21－7.30）準(zhǔn)備備期期階階段段（（2010.6.20前））招商商推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃階階段段五、、招招商商推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃及及重重點(diǎn)點(diǎn)工工作作1、宣宣傳傳啟啟動(dòng)動(dòng)前前準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段（（6月20日前前））制定定項(xiàng)項(xiàng)目目相相關(guān)關(guān)租租賃賃政政策策；；完成成所所有有宣宣傳傳資資料料的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、制制做做；；確定定項(xiàng)項(xiàng)目目招招商商宣宣傳傳計(jì)計(jì)劃劃；；對(duì)已購(gòu)客戶(hù)戶(hù)展開(kāi)溝通通，解決遺遺留問(wèn)題，，傳遞項(xiàng)目目信息、政政策。1）、宣傳事事項(xiàng)：客戶(hù)函：向向各位已購(gòu)購(gòu)業(yè)主郵寄寄業(yè)主函，，告知項(xiàng)目目工程進(jìn)展展、最新動(dòng)動(dòng)態(tài)，以及及老帶新措措施?，F(xiàn)場(chǎng)包裝完完成：完成成售樓處內(nèi)內(nèi)外包裝、、配合現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)樣板區(qū)域域包裝，烘烘托現(xiàn)場(chǎng)商商業(yè)氛圍。。2）、重要工工作租金及政策策制定完成成：確定租租金及優(yōu)惠惠政策各層細(xì)項(xiàng)平平面圖確定定：確定3、4層商鋪平面面圖，以及及各層細(xì)項(xiàng)項(xiàng)分布圖商鋪交鋪標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：確定定商業(yè)交付付公共標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及商鋪標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)管理及及后續(xù)服務(wù)務(wù)：完善經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理措措施及后續(xù)續(xù)服務(wù)內(nèi)容容宣傳資料完完成及宣傳傳準(zhǔn)備完成成：宣傳計(jì)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝、宣宣傳資料等等完成老帶新客戶(hù)戶(hù)措施：確確定老帶新新客戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)措施倉(cāng)庫(kù)及租賃賃政策確定定：確定倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)位置、、面積、租租金現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)區(qū)完成：展展示現(xiàn)場(chǎng)樣樣板區(qū)域，，使客戶(hù)參參與體驗(yàn)完成項(xiàng)目所所涉及的合合同資料現(xiàn)場(chǎng)人員培培訓(xùn)到位客戶(hù)溝通、、信息傳遞遞，部分進(jìn)進(jìn)行調(diào)整梳梳理2、推廣引爆爆階段（6月21日——7月30日）1)、階段思路路：前期的的宣傳推廣廣側(cè)重于提高項(xiàng)目的的知名度和和炒作項(xiàng)目目的商業(yè)價(jià)價(jià)值，同時(shí)進(jìn)行行“蘇州首首席小商品品批零市場(chǎng)場(chǎng)“形象的的導(dǎo)入。在在形成一定定推廣的基基礎(chǔ)上，通通過(guò)各大報(bào)報(bào)紙的平面面廣告、軟軟文宣傳、、新聞炒作作、電視、、戶(hù)外廣告告等宣傳途途徑，迅速速推進(jìn)項(xiàng)目目認(rèn)籌工作作的進(jìn)展。。2）、推廣目目的加強(qiáng)項(xiàng)目知知名度，讓讓大眾、市市場(chǎng)更深入入了解項(xiàng)目目。推進(jìn)招商認(rèn)認(rèn)籌的迅速速進(jìn)展。3）、推廣重重點(diǎn)塑造項(xiàng)目形形象傳遞招商信信息項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)招商認(rèn)籌造造勢(shì)4）、招商工工作重點(diǎn)招商認(rèn)籌開(kāi)開(kāi)啟（認(rèn)籌籌只向客戶(hù)戶(hù)報(bào)各樓層層經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)項(xiàng)、均價(jià)、、最高、低低價(jià)、優(yōu)惠惠政策等，，具體租金金需在認(rèn)籌籌前五天向向客戶(hù)公示示）對(duì)各市場(chǎng)人人員“掃街街”、經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)拜訪加強(qiáng)小百貨貨類(lèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)的針對(duì)性性招商錢(qián)萬(wàn)里橋市市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)招商外區(qū)域招商商工作推進(jìn)進(jìn)推進(jìn)老客戶(hù)戶(hù)帶新客戶(hù)戶(hù)政策的有有效實(shí)施金門(mén)國(guó)際商商業(yè)廣場(chǎng)刊刊物發(fā)行5）、推廣策略由報(bào)紙、電視視、電臺(tái)、、戶(hù)外廣告告、人員掃掃街等全方位的立立體組合宣宣傳攻勢(shì)，，并配合系系列性營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)，力力爭(zhēng)在短時(shí)時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生生轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，引起經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)、消消費(fèi)者及大大眾市民的的廣泛關(guān)注注。力爭(zhēng)與市場(chǎng)場(chǎng)大戶(hù)建立立良好關(guān)系系，通過(guò)經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的現(xiàn)現(xiàn)身說(shuō)法闡闡述對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的看法法，以及經(jīng)經(jīng)營(yíng)理念，，從而影響響、帶動(dòng)各各市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)、有意意從事經(jīng)營(yíng)營(yíng)的新手。。6）、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)創(chuàng)業(yè)大賽與電視臺(tái)合合作，共同同舉辦蘇州州市創(chuàng)業(yè)大大賽，凡有有意從事項(xiàng)項(xiàng)目品項(xiàng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的人員員皆可報(bào)名名參加，項(xiàng)項(xiàng)目可為活活動(dòng)冠軍提提供三年免免租商鋪使使用權(quán)。形形成具覆蓋蓋全城，有有轟動(dòng)性的的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)。市場(chǎng)考察組織已購(gòu)客客戶(hù)或認(rèn)籌籌客戶(hù)至義義烏市場(chǎng)考考察。并與與義烏經(jīng)營(yíng)營(yíng)大戶(hù)聯(lián)系系，傳遞生生意經(jīng)，以以及開(kāi)展品品牌對(duì)接。。商家致富培培訓(xùn)班邀請(qǐng)市場(chǎng)大大戶(hù)（如錢(qián)錢(qián)萬(wàn)里橋經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)）、、義烏商家家等為認(rèn)籌籌客戶(hù)、已已購(gòu)客戶(hù)開(kāi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)、、經(jīng)商培訓(xùn)訓(xùn)班。副食品、餐餐飲聯(lián)合簽簽約儀式盡快確定副副食品、餐餐飲區(qū)客戶(hù)戶(hù)，一經(jīng)確確定，舉辦辦聯(lián)合簽約約儀式，以以促進(jìn)項(xiàng)目目其他業(yè)態(tài)態(tài)招商的進(jìn)進(jìn)展。楓橋路拉通通工程啟動(dòng)動(dòng)儀式：舉行楓橋路路拉通工程程開(kāi)工儀式式，樹(shù)立北北區(qū)客戶(hù)信信心。成立蘇州金金門(mén)小商品品行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)成立金門(mén)小小商品協(xié)會(huì)會(huì)，并與義義烏或其他他市場(chǎng)行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)簽訂訂戰(zhàn)略聯(lián)合合協(xié)議，打打通進(jìn)貨渠渠道、分享享市場(chǎng)信息息，增強(qiáng)市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)信心！——以上活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行媒體配配合跟進(jìn)宣宣傳！2、強(qiáng)銷(xiāo)期（（7月31日——9月30日）1）、階段思思路本階段為項(xiàng)項(xiàng)目招商工工作最重要要的節(jié)點(diǎn)。。確保一層層選鋪火爆爆，在此基基礎(chǔ)上再順順勢(shì)推出二二層鞋包、、百貨類(lèi)區(qū)區(qū)域招商。。于一、二二層達(dá)到一一定量時(shí)，，推出三、、四層招商商。同時(shí)也也通過(guò)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)裝修、開(kāi)開(kāi)業(yè)等節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推動(dòng)招商商。2）、推廣重重點(diǎn)各樓層選鋪鋪及促銷(xiāo)信信息強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)：通過(guò)過(guò)良好的選選鋪場(chǎng)景，，展現(xiàn)項(xiàng)目目的吸引力力！3）、招商重重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)一、二二層整體招招商率達(dá)到到70%強(qiáng)化項(xiàng)目宣宣傳力度，，通過(guò)系列列事件行銷(xiāo)銷(xiāo)推動(dòng)招商商進(jìn)度；五樓品項(xiàng)規(guī)規(guī)劃、裝修修設(shè)計(jì)建議議及招商推推進(jìn)督促商家進(jìn)進(jìn)場(chǎng)裝修并并與之配合合；完成開(kāi)業(yè)策策劃方案，，組織進(jìn)行行開(kāi)業(yè)相關(guān)關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備備；完成開(kāi)業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作及及開(kāi)業(yè)廣告告宣傳；5）、營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)規(guī)模性選鋪鋪活動(dòng)舉辦具規(guī)模模、聲勢(shì)浩浩大的選鋪鋪活動(dòng)，進(jìn)進(jìn)一步提升升經(jīng)營(yíng)戶(hù)、、市場(chǎng)的信信心！創(chuàng)業(yè)大賽活活動(dòng)持續(xù)。。外立面LED顯示屏播放放完成LED安裝、調(diào)試試，并進(jìn)行行系列廣告告宣傳。廣場(chǎng)系列活活動(dòng)在廣場(chǎng)完成成的基礎(chǔ)上上，在廣場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)常性地地舉辦系列列性活動(dòng)，，為項(xiàng)目提提前匯聚人人氣。邀請(qǐng)客戶(hù)外外區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)參觀邀請(qǐng)認(rèn)籌客客戶(hù)或已購(gòu)購(gòu)客戶(hù)至杭杭州或上海海進(jìn)行參觀觀（主要針針對(duì)服裝類(lèi)類(lèi)客戶(hù)）、、學(xué)習(xí)、交交流培訓(xùn)。。商鋪交付及及商管誓師師大會(huì)于商鋪交付付之日舉辦辦商鋪交付付及商管誓誓師儀式，，向市場(chǎng)及及客戶(hù)展現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)場(chǎng)的信心??！同時(shí)商場(chǎng)場(chǎng)客服中心心成立，并并開(kāi)始受理理客戶(hù)問(wèn)題題及咨詢(xún)。。3、開(kāi)業(yè)及后后續(xù)推廣期期（10月8日—2011年1月）1）、階段思思路利用項(xiàng)目一一、二層的的盛大開(kāi)業(yè)業(yè)以及后續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)，促促進(jìn)三、四四、五層商商鋪招商。。2）、階段目目的一、二層盛盛大開(kāi)業(yè)，，開(kāi)業(yè)率達(dá)達(dá)70%以上。推進(jìn)市場(chǎng)的的良性經(jīng)營(yíng)營(yíng)推進(jìn)三、四四、五層商商鋪招商業(yè)業(yè)績(jī)3）、招商重重點(diǎn)工作：：三、四、五五層招商推推進(jìn)配合商管公公司做好客客戶(hù)服務(wù)4）、營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)盛大開(kāi)業(yè)活活動(dòng)：舉辦辦大型開(kāi)業(yè)業(yè)活動(dòng)，并并融入創(chuàng)業(yè)業(yè)大賽內(nèi)容容，如最終終獲獎(jiǎng)結(jié)果果公布。舉辦蘇州小小商品購(gòu)物物節(jié)：于本本項(xiàng)目?jī)?nèi)舉舉辦小商品品展覽會(huì)。。經(jīng)常性商場(chǎng)場(chǎng)促銷(xiāo)活活活動(dòng)：針對(duì)對(duì)不同品項(xiàng)項(xiàng)，定期、、不定期展展開(kāi)促銷(xiāo)活活動(dòng)。3、開(kāi)業(yè)及后后續(xù)推廣期期（10月8日—2011年1月）六、后繼經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略建建議1、投資商承承諾1000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)推推廣費(fèi)用金門(mén)公司將將在項(xiàng)目前前三年投入入1000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)推推廣費(fèi)用，，以在蘇州州及周邊地地區(qū)形成較較高的市場(chǎng)場(chǎng)知名度，，使市場(chǎng)盡盡快渡過(guò)培培訓(xùn)期。2、成立專(zhuān)業(yè)業(yè)的企劃部部在現(xiàn)有商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)公司司的架構(gòu)下下，成立專(zhuān)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)推推廣的企劃劃部，以加加強(qiáng)市場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)管理理及推廣宣宣傳工作。。3、建立項(xiàng)目目信息網(wǎng)站站，成立《金門(mén)商業(yè)廣廣場(chǎng)小商品品批零市場(chǎng)場(chǎng)專(zhuān)刊》編輯發(fā)行部部策劃、編輯輯、出版金金門(mén)國(guó)際商商業(yè)廣場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)刊，隨時(shí)時(shí)報(bào)導(dǎo)項(xiàng)目目及相關(guān)行行業(yè)動(dòng)態(tài)，，刊登市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)商家廣廣告、產(chǎn)產(chǎn)品促銷(xiāo)銷(xiāo)信息。3、定期或不不定期組織織客戶(hù)座談?wù)劵蚩疾??！?、前三年設(shè)設(shè)立免費(fèi)進(jìn)進(jìn)貨班車(chē)，，每周一次次發(fā)往義烏烏、杭州、、上海等地地。5、夜市：針針對(duì)服裝、、鞋包等區(qū)區(qū)域設(shè)置夜夜市。6、安全檢查查：除對(duì)市場(chǎng)的的安全檢查查外，另對(duì)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)涉涉及安全隱隱患的商品品，如電器器類(lèi)、食品品類(lèi)商品重重點(diǎn)檢查，，以確保消消費(fèi)者的安安全。（7月1日起實(shí)施《侵權(quán)法》，如消費(fèi)者者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品品受到損害害，消費(fèi)者者可向消費(fèi)費(fèi)者、商場(chǎng)場(chǎng)追究責(zé)任任）7、定稅：爭(zhēng)取與稅務(wù)務(wù)部分溝通通，對(duì)商家家進(jìn)行定稅稅。8、統(tǒng)一辦理理相關(guān)證件件：如為市場(chǎng)統(tǒng)統(tǒng)一辦理營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)照，，以及后期期統(tǒng)一年檢檢等市場(chǎng)服服務(wù)。9、經(jīng)營(yíng)管理理規(guī)范：禁止市場(chǎng)擺擺攤?cè)藛T在在市場(chǎng)周邊邊經(jīng)營(yíng)；規(guī)規(guī)范市場(chǎng)管管理，禁止止隨意進(jìn)行行業(yè)態(tài)調(diào)整整。10、公交車(chē)站站：將門(mén)口何山山橋更名為為金門(mén)國(guó)際際站，另向向市場(chǎng)位置置遷移。11、貨車(chē)車(chē)進(jìn)城城問(wèn)題題：需解決決經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)貨貨車(chē)進(jìn)進(jìn)城問(wèn)問(wèn)題，，特別別是從從事批批發(fā)生生意的的客戶(hù)戶(hù)。第三部部分銷(xiāo)銷(xiāo)售售方案案一、銷(xiāo)銷(xiāo)售思思路1、以招招商促促銷(xiāo)售售在取得得良好好招商商業(yè)績(jī)績(jī)的基基礎(chǔ)上上，順順勢(shì)推推出商商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售，，以招招商成成果促促進(jìn)商商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售，，奠定定投資資者信信心。。借助招招商成成功所所營(yíng)造造的商商業(yè)氛氛圍，，所以以第一一批商商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售必必須在在開(kāi)業(yè)業(yè)前推推向市市場(chǎng)，，以實(shí)實(shí)現(xiàn)良良好的的銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)績(jī)。2、以開(kāi)開(kāi)業(yè)促促銷(xiāo)售售通過(guò)開(kāi)開(kāi)業(yè)前前后宣宣傳及及開(kāi)業(yè)業(yè)狀況況，促促進(jìn)商商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售。。3、以經(jīng)經(jīng)營(yíng)促促銷(xiāo)售售特別注注重開(kāi)開(kāi)業(yè)后后短期期內(nèi)市市場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況況，努努力維維持市市場(chǎng)向向良性性經(jīng)營(yíng)營(yíng)方向向的發(fā)發(fā)展，，以通通過(guò)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀狀況的的展現(xiàn)現(xiàn)奠定定客戶(hù)戶(hù)信心心。二、銷(xiāo)銷(xiāo)售模模式1、返租租銷(xiāo)售售因商鋪鋪前期期三年年已租租賃給給經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)，，投資資者前前三年年不經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，只收收取回回報(bào)。。2、返租租回報(bào)報(bào)項(xiàng)目前前期所所制定定的三三年回回報(bào)36%，此回回報(bào)較較高，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目后后期銷(xiāo)銷(xiāo)售勢(shì)勢(shì)必不不太有有利。。綜合合市場(chǎng)場(chǎng)狀況況，初初步建建議前前每三三年，，每年年回報(bào)報(bào)9%，不進(jìn)進(jìn)行遞遞增。。3、降低低投資資門(mén)檻檻項(xiàng)目采采取購(gòu)購(gòu)買(mǎi)即即一次次性返返租三三年27%，以降降低客客戶(hù)門(mén)門(mén)檻，，擴(kuò)大大客戶(hù)戶(hù)群體體，使使項(xiàng)目目商鋪鋪從為為蘇州州市民民皆可可投資資的產(chǎn)產(chǎn)品。。以總價(jià)價(jià)50萬(wàn)元商商鋪為為例，，首付付僅11.5萬(wàn)，極極大地地降低低了客客戶(hù)門(mén)門(mén)檻。。總價(jià)首付貸款實(shí)際首付5000002500002500001150004、銷(xiāo)售售模式式分析析利：項(xiàng)目體體量大大，商商鋪數(shù)數(shù)量眾眾多，，需有有效地地?cái)U(kuò)大大客戶(hù)戶(hù)群體體。有利于于加快快項(xiàng)目目整體體銷(xiāo)售售速度度，盡盡早實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目資資金回回籠。。有利于于項(xiàng)目目單價(jià)價(jià)的提提升。。因首首付低低，可可減少少了客客戶(hù)對(duì)對(duì)單價(jià)價(jià)的關(guān)關(guān)注度度以及及項(xiàng)目目只有有租賃賃權(quán)的的憂(yōu)慮慮。弊：前三年年租金金一次次性支支付，，減少少了此此部分分租金金三年年的利利用率率。三、銷(xiāo)銷(xiāo)售策策略1、積蓄蓄力量量，集集中引引爆：：通過(guò)前前期認(rèn)認(rèn)籌，，儲(chǔ)備備客戶(hù)戶(hù)，再再視客客戶(hù)數(shù)數(shù)量，，推出出相應(yīng)應(yīng)的數(shù)數(shù)量商商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售，，進(jìn)行行集中中引爆爆，營(yíng)營(yíng)造項(xiàng)項(xiàng)目火火熱的的銷(xiāo)售售氛圍圍。2、分批批銷(xiāo)售售、分分層組組合、、多檔檔次價(jià)價(jià)格：：采用分分批銷(xiāo)銷(xiāo)售方方式，，每批批推出出單位位可將將一層層、二二層或或三層層商鋪鋪進(jìn)行行組合合，形形成不不同檔檔次總總價(jià)商商鋪。?！送瞥龀鰰r(shí)需需注意意按區(qū)區(qū)域推推出，，以免免出現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售售散亂亂的情情形。。3、經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)優(yōu)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)：為使使市場(chǎng)場(chǎng)更好好地處處于良良性經(jīng)經(jīng)營(yíng)局局面，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)具具有優(yōu)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商商鋪的的權(quán)力力，且且需引引導(dǎo)、、鼓勵(lì)勵(lì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。。四、價(jià)價(jià)格策策略及及價(jià)格格建議議1、價(jià)格格策略略每批火火爆，，每批批價(jià)格格上漲漲：形形成每每批次次銷(xiāo)售售火爆爆，每每批次次商鋪鋪價(jià)格格上漲漲。挖挖掘價(jià)價(jià)格漲漲幅，，每批批次上上調(diào)3—5%，形成成多批批、多多漲的的局面面。拉大價(jià)價(jià)格差差：以以?xún)r(jià)格格形成成商鋪鋪位置置鮮明明的對(duì)對(duì)比，，拉高高位置置好商商鋪的的價(jià)格格，對(duì)對(duì)位置置差、、面積積大的的商鋪鋪適當(dāng)當(dāng)制定定要低低的價(jià)價(jià)格，，使商商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售的的合理理化。。價(jià)格試試探：：前期期先報(bào)報(bào)項(xiàng)目目各樓樓層均均價(jià)，，試探探客戶(hù)戶(hù)接受受程度度，再再根據(jù)據(jù)具體體情況況進(jìn)行行調(diào)整整。具具體商商鋪價(jià)價(jià)格在在充分分了解解客戶(hù)戶(hù)后，，再制制定，，于銷(xiāo)銷(xiāo)售前前一個(gè)個(gè)星期期確定定、公公布。。2、項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格建議議項(xiàng)目一一、二二層商商鋪位位置較較好的的皆已已銷(xiāo)售售，未未銷(xiāo)售售的基基本都都零散散分布布，也也較難難形成成市場(chǎng)場(chǎng)爆發(fā)發(fā)點(diǎn)。。制定的的價(jià)格格需根根據(jù)客客戶(hù)積積累數(shù)數(shù)量及及意向向而確確定，，建議議現(xiàn)階階段對(duì)對(duì)價(jià)格格不進(jìn)進(jìn)行大大幅度度調(diào)整整。樓層原價(jià)格（元/㎡）現(xiàn)價(jià)格（元/㎡）剩余面積（㎡）總銷(xiāo)售額（元）一層12800138008999124186200二層8800980012859126018200三層6800780021400166920000合計(jì)43258417124400——未含2號(hào)樓、、3號(hào)樓商商鋪，，以及及已定定未簽簽合同同商鋪鋪?！ㄗh初初步以以1000元/㎡進(jìn)行行上調(diào)調(diào)。以以此作作為項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)階段段對(duì)外外宣傳傳樓層層均價(jià)價(jià)。五、項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃預(yù)預(yù)估月份銷(xiāo)售金額占總銷(xiāo)售額比例2010年9—10月10000萬(wàn)元24%2010年11—2011年1月12000萬(wàn)元53%2011年2—5月10000萬(wàn)元77%合計(jì)32000萬(wàn)元——此銷(xiāo)售售計(jì)劃劃為初初步預(yù)預(yù)估，，具體體還需需視政政策、、公司司力度度而定定。第四部部分營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣費(fèi)費(fèi)用一、項(xiàng)項(xiàng)目主主題廣廣告語(yǔ)語(yǔ)1、項(xiàng)目目定位位語(yǔ)蘇州首首席小小商品品批零零市場(chǎng)場(chǎng)定位語(yǔ)語(yǔ)支撐撐點(diǎn)：：1）、市市場(chǎng)唯唯一性性：蘇蘇州城城區(qū)最最后的的小商商品市市場(chǎng)??！2）、核核心地地段：：金門(mén)門(mén)路上上的黃黃金鋪鋪！3）、規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：13萬(wàn)平米米的小小商品品綜合合市場(chǎng)場(chǎng)！4）、購(gòu)物環(huán)境境：市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)，商場(chǎng)享受受！2、項(xiàng)目招商主主題廣告得金門(mén)者，得得小商品金口口岸！3、項(xiàng)目核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)1）、地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)：坐擁蘇州州兩大核心商商圈，占據(jù)蘇蘇州財(cái)富第一一線！2）、規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)：13萬(wàn)平米一站式式的小商品城城！3）、低門(mén)檻進(jìn)進(jìn)入：到金門(mén)門(mén)國(guó)際去，3萬(wàn)元讓自己做做老板！4）、交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)：四通八達(dá)達(dá)的零距離便便捷交通5）、消費(fèi)群體體：坐守百萬(wàn)萬(wàn)人群的億萬(wàn)萬(wàn)商機(jī)！6）、客戶(hù)群體體：與專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)大戶(hù)一起起賺錢(qián)！7）、市場(chǎng)環(huán)境境：市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)，商場(chǎng)享受受！8）、小商品批批發(fā)金口岸、、大百貨采購(gòu)購(gòu)新天堂！·······二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用1、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)項(xiàng)目剩余余4個(gè)億銷(xiāo)售金額額，剩余物業(yè)業(yè)租金年收入入預(yù)計(jì)在3600萬(wàn)元。按此預(yù)預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目目宣傳費(fèi)用為為：招商宣傳費(fèi)用用按年租金1個(gè)月計(jì)算，則則為300萬(wàn)元。銷(xiāo)售宣傳費(fèi)用用按銷(xiāo)售額1%計(jì)算，則為400萬(wàn)元。