

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文檔簡(jiǎn)介
2008年5月23日上東大街定價(jià)策略2008年5月23日上東大街定價(jià)策略目錄
一、影響單價(jià)的權(quán)益因素
二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表
三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表
四、商鋪返租計(jì)算
五、銷售策略貨包價(jià)值分析
六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程
七、投資計(jì)劃舉例目錄
一、影響單價(jià)的權(quán)益因素
二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表
三、1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素1.2商鋪位置影響因素1.3商鋪使用功能影響因素1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素A級(jí)
商鋪內(nèi)開(kāi)間大,室內(nèi)無(wú)柱網(wǎng),此類商鋪?zhàn)罴?。B級(jí)
商鋪內(nèi)開(kāi)間大,室內(nèi)有柱網(wǎng),此類商鋪次佳。C級(jí)商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒,室內(nèi)無(wú)柱網(wǎng),此類商鋪較差。D級(jí)
商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒,室內(nèi)有柱網(wǎng),此類商鋪?zhàn)畈?。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.2商鋪位置影響因素A級(jí)
臨規(guī)劃路的商鋪(原蔡鍔大道、上東大道)價(jià)格加權(quán)系數(shù)最高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大道1.2商鋪位置影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大1.2商鋪位置影響因素B級(jí).臨次干道的商鋪(原東莊大道)價(jià)格加權(quán)系數(shù)較高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道1.2商鋪位置影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道1.2商鋪位置影響因素C級(jí).臨小區(qū)內(nèi)街的商鋪(原彩云街、天子街)價(jià)格加權(quán)系數(shù)較差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素天子街彩云街1.2商鋪位置影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素天子街彩云街1.2商鋪位置影響因素D級(jí).在商鋪內(nèi)街的商鋪(9#樓內(nèi)街)價(jià)格加權(quán)系數(shù)最差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素9#摟內(nèi)街1.2商鋪位置影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素9#摟內(nèi)街1.3商鋪使用功能影響因素1.3.1預(yù)留可做餐飲條件的商鋪(7#、15#、16#)一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3商鋪使用功能影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3商鋪使用功能影響因素1.3.2可滿足汽車美容要求的商鋪(10#)一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3商鋪使用功能影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.4商鋪層數(shù)影響因素1.4.1臨主干道的二層商鋪(1#、6#、7#、8#A區(qū)域)一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大道AAAA1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大1.4商鋪層數(shù)影響因素1.4.1臨次干道的二層商鋪(12#,B區(qū)域)一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道B1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道B1.商業(yè)摟層越往上價(jià)值越低,通常如果是4層商業(yè),則四樓價(jià)格是一樓的1/8;三樓價(jià)格是一樓的1/4;二樓是一樓的1/2。2.考慮昆明消費(fèi)者的逛街習(xí)慣,二層商業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn)較高。3.為降低二層商鋪銷售風(fēng)險(xiǎn),利用價(jià)格杠桿,采用將一層與二層以上商鋪價(jià)格拉開(kāi)較大差距的方式,吸引部分實(shí)力相對(duì)較低的投資客,低價(jià)購(gòu)買(mǎi)二層商鋪。
天方觀點(diǎn):1.商業(yè)摟層越往上價(jià)值越低,通常如果是4層商業(yè),則天方觀二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)1一層33834.5927000142萬(wàn)~1048萬(wàn)114萬(wàn)~837萬(wàn)16二層17543.8614000165萬(wàn)~425萬(wàn)132萬(wàn)~276萬(wàn)145二層復(fù)式25062.6620000401萬(wàn)~642萬(wàn)320萬(wàn)~512萬(wàn)76一層33834.592700085萬(wàn)~384萬(wàn)68萬(wàn)~306萬(wàn)17二層17543.8614000433萬(wàn)~720萬(wàn)345萬(wàn)~575萬(wàn)67一層31328.4625000106萬(wàn)~1881萬(wàn)84萬(wàn)~1501萬(wàn)7二層13784.4611000226萬(wàn)~843萬(wàn)181萬(wàn)~673萬(wàn)5三層8771.937000144萬(wàn)~537萬(wàn)115萬(wàn)~428萬(wàn)3四層8771.937000126萬(wàn)~500萬(wàn)100萬(wàn)~399萬(wàn)38一層31328.322500090萬(wàn)~336萬(wàn)72萬(wàn)~268萬(wàn)6二層17543.8614000197萬(wàn)~366萬(wàn)157萬(wàn)~292萬(wàn)5一層公寓8333.33800033萬(wàn)~100萬(wàn)32萬(wàn)~96萬(wàn)7二層公寓8333.33800016萬(wàn)~76萬(wàn)15萬(wàn)~73萬(wàn)119一層25062.662000012萬(wàn)~116萬(wàn)10萬(wàn)~93萬(wàn)33二層12531.3310000314萬(wàn)~335萬(wàn)251萬(wàn)~267萬(wàn)2二層公寓8333.33800016萬(wàn)~50萬(wàn)15萬(wàn)~48萬(wàn)13二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)10一層商鋪20050.131600037萬(wàn)~221萬(wàn)29萬(wàn)~177萬(wàn)12二層公寓8333.33800013萬(wàn)~99萬(wàn)12萬(wàn)~95萬(wàn)1411一層商鋪20050.131600071萬(wàn)~194萬(wàn)56萬(wàn)~155萬(wàn)512一層22556.391800064萬(wàn)~559萬(wàn)51萬(wàn)~446萬(wàn)10二層8771.93700064萬(wàn)~225萬(wàn)51萬(wàn)~180萬(wàn)513一層22556.391800039萬(wàn)~337萬(wàn)31萬(wàn)~269萬(wàn)11二層8771.93700082萬(wàn)~144萬(wàn)66萬(wàn)~115萬(wàn)2二層公寓8333.33800018萬(wàn)~75萬(wàn)17萬(wàn)~72萬(wàn)1214一層商鋪22556.391800067萬(wàn)~166萬(wàn)53萬(wàn)~132萬(wàn)1515一層28822.0623000143萬(wàn)~216萬(wàn)114萬(wàn)~173萬(wàn)4二層12531.3310000319萬(wàn)254萬(wàn)1三層7518.86000191萬(wàn)153萬(wàn)116一層商鋪35087.72280001677萬(wàn)1338萬(wàn)1二層商鋪17543.8614000838萬(wàn)669萬(wàn)1合計(jì)商鋪191/公寓57二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間不同總價(jià)區(qū)間商鋪分布明細(xì)表?xiàng)澨?hào)50萬(wàn)以下50-100萬(wàn)100-300300-500萬(wàn)500萬(wàn)-1000萬(wàn)1000萬(wàn)以上小計(jì)1#00141311295#00061076#0114530237#008451188#016400119#151361003510#7320001211#032000512#2480101513#3541001314#01410001515#005100616#0000112合計(jì)27447035123191合計(jì)14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注:以上價(jià)格區(qū)間為價(jià)格表的總價(jià)不同總價(jià)區(qū)間商鋪分布明細(xì)表?xiàng)澨?hào)50萬(wàn)以下50-100萬(wàn)10二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.5927000142萬(wàn)~1048萬(wàn)114萬(wàn)~837萬(wàn)16二層17543.8614000165萬(wàn)~425萬(wàn)132萬(wàn)~276萬(wàn)14二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)1#樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)二層復(fù)式25062.6620000401萬(wàn)~642萬(wàn)320萬(wàn)~512萬(wàn)7二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)5#樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表6#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.592700085萬(wàn)~384萬(wàn)68萬(wàn)~306萬(wàn)17二層17543.8614000433萬(wàn)~720萬(wàn)345萬(wàn)~575萬(wàn)6二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表6#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一6#樓一層6#樓一層6#樓二層6#樓二層7#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.4625000106萬(wàn)~1881萬(wàn)84萬(wàn)~1501萬(wàn)7二層13784.4611000226萬(wàn)~843萬(wàn)181萬(wàn)~673萬(wàn)5三層8771.937000144萬(wàn)~537萬(wàn)115萬(wàn)~428萬(wàn)3四層8771.937000126萬(wàn)~500萬(wàn)100萬(wàn)~399萬(wàn)3二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表7#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層37#樓一層7#樓一層7#樓二層7#樓二層7#樓三層7#樓三層7#樓四層7#樓四層8#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.322500090萬(wàn)~336萬(wàn)72萬(wàn)~268萬(wàn)6二層17543.8614000197萬(wàn)~366萬(wàn)157萬(wàn)~292萬(wàn)5一層公寓8333.33800033萬(wàn)~100萬(wàn)32萬(wàn)~96萬(wàn)7二層公寓8333.33800016萬(wàn)~76萬(wàn)15萬(wàn)~73萬(wàn)11二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表8#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層38#樓一層公寓部分8#樓一層公寓部分8#樓二層公寓部分8#樓二層公寓部分9#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層25062.662000012萬(wàn)~116萬(wàn)10萬(wàn)~93萬(wàn)33二層12531.3310000314萬(wàn)~335萬(wàn)251萬(wàn)~267萬(wàn)2二層公寓8333.33800016萬(wàn)~50萬(wàn)15萬(wàn)~48萬(wàn)13二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表9#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層29#樓一層公寓大堂9#樓一層公寓大堂9#樓二層公寓部分9#樓二層公寓部分10#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600037萬(wàn)~221萬(wàn)29萬(wàn)~177萬(wàn)12二層公寓8333.33800013萬(wàn)~99萬(wàn)12萬(wàn)~95萬(wàn)14二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表10#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)10#樓一層公寓大堂10#樓一層公寓大堂10#樓二層公寓部分10#樓二層公寓部分11#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600071萬(wàn)~194萬(wàn)56萬(wàn)~155萬(wàn)5二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表11#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)11#樓一層11#樓一層12#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800064萬(wàn)~559萬(wàn)51萬(wàn)~446萬(wàn)10二層8771.93700064萬(wàn)~225萬(wàn)51萬(wàn)~180萬(wàn)5二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表12#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層12#樓一層12#樓一層12#樓二層12#樓二層13#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800039萬(wàn)~337萬(wàn)31萬(wàn)~269萬(wàn)11二層8771.93700082萬(wàn)~144萬(wàn)66萬(wàn)~115萬(wàn)2二層公寓8333.33800018萬(wàn)~75萬(wàn)17萬(wàn)~72萬(wàn)12二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表13#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一13#樓一層公寓大堂13#樓一層公寓大堂13#樓二層公寓部分13#樓二層公寓部分14#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪22556.391800067萬(wàn)~166萬(wàn)53萬(wàn)~132萬(wàn)15二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表14#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)14#樓一層14#樓一層15#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層28822.0623000143萬(wàn)~216萬(wàn)114萬(wàn)~173萬(wàn)4二層12531.3310000319萬(wàn)254萬(wàn)1三層7518.86000191萬(wàn)153萬(wàn)1二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表15#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層15#樓一層15#樓一層15#樓二、三層15#樓二、三層16#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪35087.72280001677萬(wàn)1338萬(wàn)1二層商鋪17543.8614000838萬(wàn)669萬(wàn)1二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表16#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)16#樓一層16#樓一層三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)類型銷售面積實(shí)收總額實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)對(duì)外均價(jià)1#商鋪3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705#商鋪1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666#商鋪2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657#商鋪5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658#商鋪906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339#商鋪1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310#商鋪471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311#商鋪263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312#商鋪1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313#商鋪827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314#商鋪583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915#商鋪741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216#商鋪955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合計(jì)22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)類型銷售面積實(shí)收總額實(shí)收均價(jià)對(duì)外總四、銷售策略貨包價(jià)值分析開(kāi)盤(pán)日期區(qū)域銷售對(duì)象總建面積比例實(shí)收總額比例7.19A區(qū)6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.0034.22%9.13B區(qū)1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.0060.87%09.1.1公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.004.92%合計(jì)22781.59㎡364623780元四、銷售策略貨包價(jià)值分析區(qū)域銷售對(duì)象總建面積比例實(shí)收總額比例五、商鋪返租計(jì)算價(jià)格表總價(jià)=實(shí)收總價(jià)/0.84/0.95(平均折扣率)根據(jù)估算價(jià)格表得出:返租部分的對(duì)外均價(jià)為20050/㎡五、商鋪返租計(jì)算價(jià)格表總價(jià)=實(shí)收總價(jià)/0.84/0.95(平
六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程平均折扣率——是指樓盤(pán)各種情況下打折總和后的平均值,是在做價(jià)格表時(shí)上浮的比例。
六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程平均折扣率——是指樓盤(pán)各種情況下打折
六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程1.一次性付款方式(0.3%)3%*0.1=0.0032.領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠方式(0.6%)3%*0.2=0.0063.8達(dá)證10000優(yōu)惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524.8達(dá)證持證1%的優(yōu)惠(0.5%)1%*0.5=0.0055.8達(dá)證持證介紹10人1%的優(yōu)惠0.4%1%*0.4=0.0046.8達(dá)證客戶感謝金(0.26%)5000*191=955000955000/364000000=0.0026
六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程1.一次性付款方式(0.3%)
六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程7.老業(yè)購(gòu)買(mǎi)1%的優(yōu)惠0.1%1%*0.1=0.0018.400萬(wàn)推廣基金的成本1.1%4000000/364000000=0.0119.投資綠卡1%的優(yōu)惠0.5%1%*0.5=0.00510.牛仔卡的優(yōu)惠0.37%90*30000*0.5/364000000=0.003711.其他銷售政策優(yōu)惠0.4%2%*0.2=0.004需上浮折扣=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11≈5%但實(shí)際銷售實(shí)收是不只3.64億,所以上浮約5%已包含其他不可預(yù)見(jiàn)的折扣。
六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程7.老業(yè)購(gòu)買(mǎi)1%的優(yōu)惠0.1%
七、投資計(jì)劃舉例舉例:以10棟第87號(hào)鋪(10#-87)為例,建筑面積:32.45㎡假設(shè)單價(jià):18000元/㎡ 折前總價(jià):58.41萬(wàn)元
七、投資計(jì)劃舉例舉例:
1.一次性付款3%2.持8達(dá)卡2%A、硬買(mǎi)(不返租)折后單價(jià):18000×0.95=17100元/㎡折后實(shí)際總價(jià):17100×32.45=554895元七、投資計(jì)劃舉例
1.一次性付款3%七、投資計(jì)劃舉例
B、84折購(gòu)買(mǎi)
折前總價(jià):58.41萬(wàn)元返租后價(jià)格:58.41×0.84=49.06萬(wàn)元合同成交總價(jià):49.06×0.95=46.61元七、投資計(jì)劃舉例
B、84折購(gòu)買(mǎi)七、投資計(jì)劃舉例2008年5月23日上東大街定價(jià)策略2008年5月23日上東大街定價(jià)策略目錄
一、影響單價(jià)的權(quán)益因素
二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表
三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表
四、商鋪返租計(jì)算
五、銷售策略貨包價(jià)值分析
六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程
七、投資計(jì)劃舉例目錄
一、影響單價(jià)的權(quán)益因素
二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表
三、1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素1.2商鋪位置影響因素1.3商鋪使用功能影響因素1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素A級(jí)
商鋪內(nèi)開(kāi)間大,室內(nèi)無(wú)柱網(wǎng),此類商鋪?zhàn)罴选級(jí)
商鋪內(nèi)開(kāi)間大,室內(nèi)有柱網(wǎng),此類商鋪次佳。C級(jí)商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒,室內(nèi)無(wú)柱網(wǎng),此類商鋪較差。D級(jí)
商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒,室內(nèi)有柱網(wǎng),此類商鋪?zhàn)畈?。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.2商鋪位置影響因素A級(jí)
臨規(guī)劃路的商鋪(原蔡鍔大道、上東大道)價(jià)格加權(quán)系數(shù)最高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大道1.2商鋪位置影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大1.2商鋪位置影響因素B級(jí).臨次干道的商鋪(原東莊大道)價(jià)格加權(quán)系數(shù)較高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道1.2商鋪位置影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道1.2商鋪位置影響因素C級(jí).臨小區(qū)內(nèi)街的商鋪(原彩云街、天子街)價(jià)格加權(quán)系數(shù)較差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素天子街彩云街1.2商鋪位置影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素天子街彩云街1.2商鋪位置影響因素D級(jí).在商鋪內(nèi)街的商鋪(9#樓內(nèi)街)價(jià)格加權(quán)系數(shù)最差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素9#摟內(nèi)街1.2商鋪位置影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素9#摟內(nèi)街1.3商鋪使用功能影響因素1.3.1預(yù)留可做餐飲條件的商鋪(7#、15#、16#)一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3商鋪使用功能影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3商鋪使用功能影響因素1.3.2可滿足汽車美容要求的商鋪(10#)一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3商鋪使用功能影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.4商鋪層數(shù)影響因素1.4.1臨主干道的二層商鋪(1#、6#、7#、8#A區(qū)域)一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大道AAAA1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大1.4商鋪層數(shù)影響因素1.4.1臨次干道的二層商鋪(12#,B區(qū)域)一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道B1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道B1.商業(yè)摟層越往上價(jià)值越低,通常如果是4層商業(yè),則四樓價(jià)格是一樓的1/8;三樓價(jià)格是一樓的1/4;二樓是一樓的1/2。2.考慮昆明消費(fèi)者的逛街習(xí)慣,二層商業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn)較高。3.為降低二層商鋪銷售風(fēng)險(xiǎn),利用價(jià)格杠桿,采用將一層與二層以上商鋪價(jià)格拉開(kāi)較大差距的方式,吸引部分實(shí)力相對(duì)較低的投資客,低價(jià)購(gòu)買(mǎi)二層商鋪。
天方觀點(diǎn):1.商業(yè)摟層越往上價(jià)值越低,通常如果是4層商業(yè),則天方觀二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)1一層33834.5927000142萬(wàn)~1048萬(wàn)114萬(wàn)~837萬(wàn)16二層17543.8614000165萬(wàn)~425萬(wàn)132萬(wàn)~276萬(wàn)145二層復(fù)式25062.6620000401萬(wàn)~642萬(wàn)320萬(wàn)~512萬(wàn)76一層33834.592700085萬(wàn)~384萬(wàn)68萬(wàn)~306萬(wàn)17二層17543.8614000433萬(wàn)~720萬(wàn)345萬(wàn)~575萬(wàn)67一層31328.4625000106萬(wàn)~1881萬(wàn)84萬(wàn)~1501萬(wàn)7二層13784.4611000226萬(wàn)~843萬(wàn)181萬(wàn)~673萬(wàn)5三層8771.937000144萬(wàn)~537萬(wàn)115萬(wàn)~428萬(wàn)3四層8771.937000126萬(wàn)~500萬(wàn)100萬(wàn)~399萬(wàn)38一層31328.322500090萬(wàn)~336萬(wàn)72萬(wàn)~268萬(wàn)6二層17543.8614000197萬(wàn)~366萬(wàn)157萬(wàn)~292萬(wàn)5一層公寓8333.33800033萬(wàn)~100萬(wàn)32萬(wàn)~96萬(wàn)7二層公寓8333.33800016萬(wàn)~76萬(wàn)15萬(wàn)~73萬(wàn)119一層25062.662000012萬(wàn)~116萬(wàn)10萬(wàn)~93萬(wàn)33二層12531.3310000314萬(wàn)~335萬(wàn)251萬(wàn)~267萬(wàn)2二層公寓8333.33800016萬(wàn)~50萬(wàn)15萬(wàn)~48萬(wàn)13二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)10一層商鋪20050.131600037萬(wàn)~221萬(wàn)29萬(wàn)~177萬(wàn)12二層公寓8333.33800013萬(wàn)~99萬(wàn)12萬(wàn)~95萬(wàn)1411一層商鋪20050.131600071萬(wàn)~194萬(wàn)56萬(wàn)~155萬(wàn)512一層22556.391800064萬(wàn)~559萬(wàn)51萬(wàn)~446萬(wàn)10二層8771.93700064萬(wàn)~225萬(wàn)51萬(wàn)~180萬(wàn)513一層22556.391800039萬(wàn)~337萬(wàn)31萬(wàn)~269萬(wàn)11二層8771.93700082萬(wàn)~144萬(wàn)66萬(wàn)~115萬(wàn)2二層公寓8333.33800018萬(wàn)~75萬(wàn)17萬(wàn)~72萬(wàn)1214一層商鋪22556.391800067萬(wàn)~166萬(wàn)53萬(wàn)~132萬(wàn)1515一層28822.0623000143萬(wàn)~216萬(wàn)114萬(wàn)~173萬(wàn)4二層12531.3310000319萬(wàn)254萬(wàn)1三層7518.86000191萬(wàn)153萬(wàn)116一層商鋪35087.72280001677萬(wàn)1338萬(wàn)1二層商鋪17543.8614000838萬(wàn)669萬(wàn)1合計(jì)商鋪191/公寓57二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間不同總價(jià)區(qū)間商鋪分布明細(xì)表?xiàng)澨?hào)50萬(wàn)以下50-100萬(wàn)100-300300-500萬(wàn)500萬(wàn)-1000萬(wàn)1000萬(wàn)以上小計(jì)1#00141311295#00061076#0114530237#008451188#016400119#151361003510#7320001211#032000512#2480101513#3541001314#01410001515#005100616#0000112合計(jì)27447035123191合計(jì)14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注:以上價(jià)格區(qū)間為價(jià)格表的總價(jià)不同總價(jià)區(qū)間商鋪分布明細(xì)表?xiàng)澨?hào)50萬(wàn)以下50-100萬(wàn)10二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.5927000142萬(wàn)~1048萬(wàn)114萬(wàn)~837萬(wàn)16二層17543.8614000165萬(wàn)~425萬(wàn)132萬(wàn)~276萬(wàn)14二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)1#樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1#樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)二層復(fù)式25062.6620000401萬(wàn)~642萬(wàn)320萬(wàn)~512萬(wàn)7二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)5#樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5#樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表6#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.592700085萬(wàn)~384萬(wàn)68萬(wàn)~306萬(wàn)17二層17543.8614000433萬(wàn)~720萬(wàn)345萬(wàn)~575萬(wàn)6二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表6#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一6#樓一層6#樓一層6#樓二層6#樓二層7#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.4625000106萬(wàn)~1881萬(wàn)84萬(wàn)~1501萬(wàn)7二層13784.4611000226萬(wàn)~843萬(wàn)181萬(wàn)~673萬(wàn)5三層8771.937000144萬(wàn)~537萬(wàn)115萬(wàn)~428萬(wàn)3四層8771.937000126萬(wàn)~500萬(wàn)100萬(wàn)~399萬(wàn)3二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表7#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層37#樓一層7#樓一層7#樓二層7#樓二層7#樓三層7#樓三層7#樓四層7#樓四層8#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.322500090萬(wàn)~336萬(wàn)72萬(wàn)~268萬(wàn)6二層17543.8614000197萬(wàn)~366萬(wàn)157萬(wàn)~292萬(wàn)5一層公寓8333.33800033萬(wàn)~100萬(wàn)32萬(wàn)~96萬(wàn)7二層公寓8333.33800016萬(wàn)~76萬(wàn)15萬(wàn)~73萬(wàn)11二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表8#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層38#樓一層公寓部分8#樓一層公寓部分8#樓二層公寓部分8#樓二層公寓部分9#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層25062.662000012萬(wàn)~116萬(wàn)10萬(wàn)~93萬(wàn)33二層12531.3310000314萬(wàn)~335萬(wàn)251萬(wàn)~267萬(wàn)2二層公寓8333.33800016萬(wàn)~50萬(wàn)15萬(wàn)~48萬(wàn)13二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表9#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層29#樓一層公寓大堂9#樓一層公寓大堂9#樓二層公寓部分9#樓二層公寓部分10#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600037萬(wàn)~221萬(wàn)29萬(wàn)~177萬(wàn)12二層公寓8333.33800013萬(wàn)~99萬(wàn)12萬(wàn)~95萬(wàn)14二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表10#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)10#樓一層公寓大堂10#樓一層公寓大堂10#樓二層公寓部分10#樓二層公寓部分11#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600071萬(wàn)~194萬(wàn)56萬(wàn)~155萬(wàn)5二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表11#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)11#樓一層11#樓一層12#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800064萬(wàn)~559萬(wàn)51萬(wàn)~446萬(wàn)10二層8771.93700064萬(wàn)~225萬(wàn)51萬(wàn)~180萬(wàn)5二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表12#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層12#樓一層12#樓一層12#樓二層12#樓二層13#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800039萬(wàn)~337萬(wàn)31萬(wàn)~269萬(wàn)11二層8771.93700082萬(wàn)~144萬(wàn)66萬(wàn)~115萬(wàn)2二層公寓8333.33800018萬(wàn)~75萬(wàn)17萬(wàn)~72萬(wàn)12二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表13#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一13#樓一層公寓大堂13#樓一層公寓大堂13#樓二層公寓部分13#樓二層公寓部分14#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪22556.391800067萬(wàn)~166萬(wàn)53萬(wàn)~132萬(wàn)15二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表14#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)14#樓一層14#樓一層15#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層28822.0623000143萬(wàn)~216萬(wàn)114萬(wàn)~173萬(wàn)4二層12531.3310000319萬(wàn)254萬(wàn)1三層7518.86000191萬(wàn)153萬(wàn)1二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表15#樓對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層15#樓一層15#樓一層15#樓二、三層15#樓二、三層16#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪35087.72280001677萬(wàn)1338萬(wàn)1二層商鋪17543.8614000838萬(wàn)669萬(wàn)1二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表16#樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)16#樓一層16#樓一層三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)類型銷售面積實(shí)收總額實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)對(duì)外均價(jià)1#商鋪3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705#商鋪1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666#商鋪2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657#商鋪5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658#商鋪906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339#商鋪1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310#商鋪471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311#商鋪263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312#商鋪1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313#商鋪827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008
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