房地產(chǎn)評(píng)估第四章

房地產(chǎn)評(píng)估

RealEstateValuation

高岳南京審計(jì)學(xué)院金融學(xué)院1第4章市場(chǎng)法4.1市場(chǎng)法基本原理4.2資料搜集與整理4.3可比實(shí)例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化4.4交易情況修正2第4章市場(chǎng)法4.5交易日期修正4.6區(qū)域因素修正4.7個(gè)別因素修正4.8綜合修正確定評(píng)估值3學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)是使學(xué)生理解和掌握市場(chǎng)法的內(nèi)涵和理論依據(jù)，市場(chǎng)法適用的條件和范圍。掌握可比實(shí)例標(biāo)準(zhǔn)化、交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正的分析和計(jì)算。44.1市場(chǎng)法基本原理4.1.1市場(chǎng)法的基本概念1）市場(chǎng)法定義將評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并以類似房地產(chǎn)的價(jià)格為基礎(chǔ)，經(jīng)過因素修正得到評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。52）類似房地產(chǎn)又稱為可比實(shí)例或參照物，是指與評(píng)估對(duì)象在區(qū)位、權(quán)利狀況、實(shí)體特征等方面具有較強(qiáng)可比性的房地產(chǎn)，可包括已銷售、待售或已簽訂購(gòu)買合同的類似房地產(chǎn)。64.1.1市場(chǎng)法的基本概念3）因素修正:產(chǎn)權(quán)狀況；買賣雙方的動(dòng)機(jī)；融資條件；交易時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況；房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)體特征；收益性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征等.74.1.2市場(chǎng)法的適用條件和范圍1）市場(chǎng)法的適用條件具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且在市場(chǎng)上能夠搜集到大量的與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的市場(chǎng)交易實(shí)例資料。82）市場(chǎng)法的適用范圍市場(chǎng)法應(yīng)用具有活躍交易的常規(guī)用途房地產(chǎn)評(píng)估，因?yàn)樵诮o定的市場(chǎng)中，即使市場(chǎng)的適用范圍很大，如一般工業(yè)廠房、住宅、寫字樓、土地使用權(quán)、礦產(chǎn)開采權(quán)等。93）市場(chǎng)法不適用范圍市場(chǎng)法很少應(yīng)用于特殊用途房地產(chǎn)評(píng)估，因?yàn)樵诮o定的市場(chǎng)中，即使市場(chǎng)的地域范圍很大，也幾乎沒有類似房地產(chǎn)交易，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校教學(xué)樓、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等。104.1市市場(chǎng)法法基本原原理4.1.3市市場(chǎng)法法操作步步驟1）搜集集房地產(chǎn)產(chǎn)交易資資料2）選取取可比交交易實(shí)例例3）對(duì)可可比實(shí)例例價(jià)格進(jìn)進(jìn)行修正正4）確定定評(píng)估對(duì)對(duì)象價(jià)值值11124.2資資料搜搜集與整整理4.2.1資資料的的來源途途徑1）查閱閱政府部部門關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)交易的的資料；；2）查閱閱房地產(chǎn)產(chǎn)廣告、、信息等等資料；；3）向交交易雙方方咨詢；；4）歷史史評(píng)估案案例庫(kù)。。134.2.2搜搜集資料料的內(nèi)容容與要求求1）所搜搜集的交交易資料料一般包包括：（1）房房地產(chǎn)狀狀況（（2）交易易價(jià)格（3）交交易日期期（（4）交交易情況況（5）付付款方式式（（6）市市場(chǎng)狀況況14交易實(shí)例調(diào)查表交易對(duì)象基本狀況名稱

坐落

范圍

規(guī)模

用途

權(quán)屬

交易基本狀況賣方

買方

成交日期

成交價(jià)格總價(jià)

單價(jià)

付款方式

交易情況說明

交易對(duì)象狀況說明實(shí)物狀況

區(qū)位狀況

154.3可可比實(shí)實(shí)例的選選取與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化4.3.1可比比實(shí)例選選取的要要求1）所處處區(qū)域的的可比性性2）用途途的可比比性3）實(shí)體體特征的的可比性性4）權(quán)利利性質(zhì)的的可比性性164.3.1可比比實(shí)例選選取的要要求5）交易易時(shí)間的的可比性性6）價(jià)格格類型的的可比性性7）交易易狀況的的可比性性174.3.2可比比實(shí)例的的標(biāo)準(zhǔn)化化可比實(shí)例例的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化是指指將可比比交易實(shí)實(shí)例成交交價(jià)格按按照統(tǒng)一一付款方方式、統(tǒng)統(tǒng)一單價(jià)價(jià)、統(tǒng)一一貨幣、、統(tǒng)一面面積的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)統(tǒng)一為可可比價(jià)格格。181）統(tǒng)一一付款方方式【例】某某房地產(chǎn)產(chǎn)于2008年年2月交交易，總總交易價(jià)價(jià)格為85萬元元，其中中首付款款為總房房?jī)r(jià)的20%，，其余款款項(xiàng)于2008年12月結(jié)清清，銀行行1年期期住房商商業(yè)貸款款的年利利率為5.81%，則則該房地地產(chǎn)在2008年2月月一次性性付款的的價(jià)格為為：192）統(tǒng)一一采用單單價(jià)（1）統(tǒng)統(tǒng)一計(jì)量量單位上上的可比比交易實(shí)實(shí)例價(jià)格格建筑物計(jì)計(jì)量單位位土地計(jì)量量單位20（2）常常見單位位類型旅館以每每客房或或床位；；餐館、影影劇院以以每座位位；停車場(chǎng)以以每停車車位；網(wǎng)球場(chǎng)以以每球場(chǎng)場(chǎng)；213）統(tǒng)一一幣種和和貨幣單單位比較實(shí)例例應(yīng)采用用統(tǒng)一幣幣種進(jìn)行行比較，，對(duì)于不不同幣種種的交易易價(jià)格應(yīng)應(yīng)該進(jìn)行行價(jià)格之之間的換換算。不不同幣種種間價(jià)格格換算通通常采用用成交日日期的匯匯率。224）統(tǒng)一一面積內(nèi)內(nèi)涵和面面積單位位（1）面面積內(nèi)涵涵：面積計(jì)價(jià)價(jià)單位有有建筑面面積、套套內(nèi)建筑筑面積、、使用面面積等幾幾種內(nèi)涵涵。評(píng)估估比較時(shí)時(shí)，需要要將不同同的計(jì)價(jià)價(jià)單位進(jìn)進(jìn)行換算算統(tǒng)一。。23產(chǎn)權(quán)備案面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)可使用空間面積總和套內(nèi)墻體面積套內(nèi)獨(dú)立墻體的全部，共用墻體的一半套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積封閉陽(yáng)臺(tái)的全部，未封閉陽(yáng)臺(tái)的一半共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e*分?jǐn)傁禂?shù)24（2））不同同面積積內(nèi)涵涵的價(jià)價(jià)格關(guān)關(guān)系2526（1））朝向向：南南北向向（A起居居室、、主臥臥室朝朝南；；B起起居室室、主主臥室室朝南南次臥臥朝南南）（2））布局局：兩兩室、、餐廳廳、起起居室室、一一廚一一衛(wèi)、、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（A兩陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、、B一一陽(yáng)臺(tái)臺(tái)）（3））建筑筑面積積、使使用面面積：：直觀觀感受受A面面積較較大27AB兩室二廳兩室二廳建筑面積

88.29m292.86m2分?jǐn)偯娣e

15.58m223.37m2套內(nèi)面積72.71m269.49m228（1））A分分?jǐn)傁迪禂?shù)=15.58/72.71；；B分?jǐn)倲傁禂?shù)數(shù)=23.97/69.49。（2））A戶戶型具具有兩兩個(gè)獨(dú)獨(dú)立未未封閉閉陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，形形成套套內(nèi)建建筑面面積為為：0.5*（（2.35*3.6+2.4*3）=7.125B戶型型具有有一個(gè)個(gè)封閉閉陽(yáng)臺(tái)臺(tái)。（3））假設(shè)設(shè)將A戶型型調(diào)整整成以以B戶戶型為為參照照的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)戶戶型，，應(yīng)將將A戶戶型未未封閉閉陽(yáng)臺(tái)臺(tái)建筑筑面積積折算算為封封閉陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)建建筑面面積。。調(diào)整后后的A戶型型套內(nèi)內(nèi)面積積=72.71+7.125=79.835平平方米米；分?jǐn)偯婷娣e=79.835*0.345=27.54平方方米；；29AB兩室二廳兩室二廳建筑面積

107.38（88.29）m292.86m2分?jǐn)偯娣e

27.54（15.58）m223.37m2套內(nèi)面積79.84（72.71）m269.49m230例:甲甲乙兩兩交易易實(shí)例例。甲甲建筑筑面積積200平平方米米，成成交總總價(jià)80萬萬元人人民幣幣，分分三期期付款款，首首付16萬萬元，，半年年后支支付32萬萬，一一年后后支付付余款款；乙乙使用用面積積2500平方方英尺尺，成成交總總價(jià)15萬萬美元元，一一次付付清。。匯率：：1美美元=7.7395人民民幣利率：：8%311）統(tǒng)統(tǒng)一付付款方方式322）統(tǒng)統(tǒng)一計(jì)計(jì)價(jià)單單位（（單價(jià)價(jià)）333）統(tǒng)統(tǒng)一計(jì)計(jì)價(jià)單單位（（幣種種）344）統(tǒng)統(tǒng)一計(jì)計(jì)價(jià)單單位（（面積積內(nèi)涵涵）355）統(tǒng)統(tǒng)一計(jì)計(jì)價(jià)單單位（（面積積單位位）364.4交交易情情況修修正4.4.1交易易情況況修正正的含含義交易情情況修修正就就是剔剔除交交易行行為中中的一一些特特殊因因素所所造成成的交交易價(jià)價(jià)格偏偏差，，將可可比實(shí)實(shí)例的的非正正常交交易價(jià)價(jià)格修修正為為正常常交易易價(jià)格格。374.4交交易情情況修修正4.4.2造造成交交易價(jià)價(jià)格偏偏差的的因素素1）利利害關(guān)關(guān)系人人之間間的交交易2）急急于出出售或或急于于購(gòu)買買的交交易3）特特殊房房地產(chǎn)產(chǎn)的交交易384.4交交易情情況修修正4.4.2造造成交交易價(jià)價(jià)格偏偏差的的因素素4）賣賣方或或買方方不了了解市市場(chǎng)行行情的的交易易5）相相鄰房房地產(chǎn)產(chǎn)的合合并交交易6）交交易稅稅非正正常負(fù)負(fù)擔(dān)的的交易易394.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法1）系系數(shù)修修正法法系數(shù)修修正法法是通通過可可比實(shí)實(shí)例的的交易易價(jià)格格乘以以交易易情況況修正正系數(shù)數(shù)確定定可比比實(shí)例例正常常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格的方方法。。404.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法1）系系數(shù)修修正法法（公公式））可比實(shí)實(shí)例正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格=可比比實(shí)例例交易易價(jià)格格×交交易情情況修修正系系數(shù)414.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法（例例4-3））可比實(shí)實(shí)例的的交易易價(jià)格格為6000元元/平平方米米，經(jīng)經(jīng)分析析，可可比實(shí)實(shí)例的的交易易價(jià)格格比其其正常常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格高5%，，則：：424.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法（例例4-4））可比實(shí)實(shí)例的的交易易價(jià)格格為5500元元/平平方米米，經(jīng)經(jīng)分析析，可可比實(shí)實(shí)例的的交易易價(jià)格格比其其正常常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格低3%，，則：：434.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法2）差差額調(diào)調(diào)整法法差額調(diào)調(diào)整法法是以以可比比實(shí)例例交易易價(jià)格格為基基礎(chǔ)，，加上上交易易情況況修正正數(shù)額額得到到可比比實(shí)例例正常常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格的方方法。。444.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法2）差差額調(diào)調(diào)整法法（公公式））可比實(shí)實(shí)例正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格=可比比實(shí)例例交易易價(jià)格格+交交易情情況修修正數(shù)數(shù)額454.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法（例4-5）可比實(shí)實(shí)例的的交易易價(jià)格格為5800元元/平平方米米，經(jīng)經(jīng)分析析，可可比實(shí)實(shí)例的的交易易價(jià)格格比其其正常常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格低300元/平方方米，，則：：可比實(shí)實(shí)例正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格=5800+300=6100（（元/平方方米））464.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法（例4-6）可比實(shí)實(shí)例的的交易易價(jià)格格為6700元元/平平方米米，假假設(shè)可可比實(shí)實(shí)例的的交易易價(jià)格格比其其正常常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格高400元/平方方米，，則：：可比實(shí)實(shí)例正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格=6700－400=6300（（元/平方方米））474.5交交易日日期修修正4.5.1交交易日日期修修正的的含義義交易日日期修修正是是指利利用價(jià)價(jià)格指指數(shù)將將可比比實(shí)例例交易易時(shí)的的價(jià)格格修正正為評(píng)評(píng)估基基準(zhǔn)日日的價(jià)價(jià)格。。484.5交交易日日期修修正4.5.2交交易日日期修修正方方法1）運(yùn)運(yùn)用定定基價(jià)價(jià)格指指數(shù)修修正494.5交交易日日期修修正4.5.2交交易日日期修修正方方法1）運(yùn)運(yùn)用定定基價(jià)價(jià)格指指數(shù)修修正（（舉例例）【例】】某地地區(qū)某某類房房地產(chǎn)產(chǎn)2008年4月至至10月的的價(jià)格格指數(shù)數(shù)分別別為103.5%，，105.4%，105.8%，，107.6%，109.3%，，110.5%，114.7%（（以2005年年1月月為100%））。可可比實(shí)實(shí)例在在2008年5月的的交易易價(jià)格格為3500元元/平平方米米，對(duì)對(duì)其進(jìn)進(jìn)行交交易日日期修修正，，修正正到2008年年10月的的價(jià)格格為：：504.5交交易日日期修修正4.5.2交交易日日期修修正方方法1）運(yùn)運(yùn)用定定基價(jià)價(jià)格指指數(shù)修修正（（舉例例）514.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法1））運(yùn)運(yùn)用用定定基基價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））【例例4-8】】某某地地區(qū)區(qū)某某類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年上上半半年年各各月月的的價(jià)價(jià)格格同同2007年年底底相相比比，，分分別別為為上上漲漲了了2.5%，，5.7%，，6.8%，，7.3%，，9.6%，，10.5%。?？煽杀缺葘?shí)實(shí)例例在在2008年年3月月的的交交易易價(jià)價(jià)格格為為3800元元/平平方方米米，，對(duì)對(duì)其其進(jìn)進(jìn)行行交交易易日日期期修修正正，，修修正正到到2008年年6月月的的價(jià)價(jià)格格為為：：524.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法1））運(yùn)運(yùn)用用定定基基價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））534.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運(yùn)運(yùn)用用環(huán)環(huán)比比價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)修修正正544.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運(yùn)運(yùn)用用環(huán)環(huán)比比價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））【例例】】可可比比實(shí)實(shí)例例在在2008年年6月月的的交交易易價(jià)價(jià)格格為為3000元元/平平方方米米，，該該地地區(qū)區(qū)同同類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年7月月至至10月月的的環(huán)環(huán)比比價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)分分別別為為103.6%，，98.3%，，103.5%，，104.7%。。對(duì)對(duì)其其進(jìn)進(jìn)行行交交易易日日期期修修正正，，修修正正到到2008年年10月月的的價(jià)價(jià)格格為為：：554.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運(yùn)運(yùn)用用環(huán)環(huán)比比價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））3000××103.6%××98.3%××103.5%××104.7%=3311（（元元/平平方方米米））564.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運(yùn)運(yùn)用用環(huán)環(huán)比比價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））【例例4-10】】可可比比實(shí)實(shí)例例在在2008年年5月月的的交交易易價(jià)價(jià)格格為為3600元元/平平方方米米，，該該地地區(qū)區(qū)同同類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年6月月至至10月月的的價(jià)價(jià)格格與與上上月月相相比比的的變變動(dòng)動(dòng)率率分分別別為為1.6%，，2.3%，，-1.5%，，1.7%，，2.1%。。對(duì)對(duì)其其進(jìn)進(jìn)行行交交易易日日期期修修正正，，修修正正到到2008年年10月月的的價(jià)價(jià)格格為為：：574.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運(yùn)運(yùn)用用環(huán)環(huán)比比價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））3600××（（1+1.6%））××（（1+2.3%））××（（1－－1.5%））××（（1+1.7%））××（（1+2.1%））=3827（（元元/平平方方米米））584.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法3））運(yùn)運(yùn)用用價(jià)價(jià)格格變變動(dòng)動(dòng)分分析析法法修修正正594.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法3））運(yùn)運(yùn)用用價(jià)價(jià)格格變變動(dòng)動(dòng)分分析析法法修修正正（（舉舉例例））【例例4-11】】可可比比實(shí)實(shí)例例在在2008年年10月月的的價(jià)價(jià)格格為為6500元元/平平方方米米，，需需要要將將其其交交易易價(jià)價(jià)格格修修正正到到2009年年3月月的的市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格。。評(píng)評(píng)估估人人員員經(jīng)經(jīng)過過市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查，，獲獲得得A、、B、、C、、D、、E共共5宗宗類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格信信息息，，如如表表所所示示。。604.5交交易日日期修正正表4-2類類似房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格信息息表項(xiàng)目ABCDE2008年10月價(jià)格（元/㎡）688063206710652065402009年3月價(jià)格（元/㎡）71206550695067306750價(jià)格增長(zhǎng)率（%）3.493.643.583.223.21614.5交交易日日期修正正則將可比比實(shí)例交交易價(jià)格格修正到到2008年10月的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格為：：624.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.1區(qū)域域因素修修正的含含義區(qū)域因素素修正就就是剔除除房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域特特征所造造成的交交易價(jià)格格偏差，，將可比比實(shí)例區(qū)區(qū)域特征征下的交交易價(jià)格格修正為為評(píng)估對(duì)對(duì)象區(qū)域域特征下下的價(jià)格格。634.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.2區(qū)域域因素修修正內(nèi)容容區(qū)域因素素修正的的內(nèi)容應(yīng)應(yīng)根據(jù)商商業(yè)、工工業(yè)、住住宅等房房地產(chǎn)的的不同類類型而確確定，主主要包括括商業(yè)繁繁華程度度、交通通狀況、、環(huán)境狀狀況、基基礎(chǔ)設(shè)施施、公共共設(shè)施等等影響房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的因因素。644.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法1）差額額調(diào)整法法可比實(shí)例例在評(píng)估估對(duì)象區(qū)區(qū)域特征征下的價(jià)價(jià)格=可可比實(shí)例例交易價(jià)價(jià)格+區(qū)區(qū)域因素素調(diào)整數(shù)數(shù)額654.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法2）系數(shù)數(shù)修正法法可比實(shí)例例在評(píng)估估對(duì)象區(qū)區(qū)域特征征下的價(jià)價(jià)格=可可比實(shí)例例交易價(jià)價(jià)格×區(qū)區(qū)域因素素修正系系數(shù)664.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法2）系數(shù)數(shù)修正法法區(qū)域因素素修正系系數(shù)的確確定方法法有直接接比較法法和間接接比較法法兩種。。674.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法（1）直直接比較較法直接比較較法是以以評(píng)估對(duì)對(duì)象的區(qū)區(qū)域特征征為基準(zhǔn)準(zhǔn)，采用用可比實(shí)實(shí)例的區(qū)區(qū)域因素素與評(píng)估估對(duì)象的的區(qū)域因因素直接接比較以以確定區(qū)區(qū)域因素素修正系系數(shù)的方方法。684.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法（1）直直接比較較法69區(qū)域因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100······因素nFn100綜合1100表4-3區(qū)區(qū)域因素素修正直直接比較較表704.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法【例】評(píng)評(píng)估對(duì)象象與可比比實(shí)例A、B、、C的區(qū)區(qū)域比較較因素、、相應(yīng)的的權(quán)重及及比較打打分情況況如表所所示，試試求可比比實(shí)例A、B、、C的區(qū)區(qū)域因素素修正系系數(shù)。71表4-4區(qū)區(qū)域域因素修修正直接接比較表表區(qū)域因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C商業(yè)繁華度0.1510010310098道路通達(dá)度0.08100100100100交通便捷度0.1210010110097離市中心距離0.1410010210095離交通設(shè)施距離0.0610098100101自然環(huán)境狀況0.1210010210097人文環(huán)境狀況0.1010010310098基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.1010010110099公共設(shè)施狀況0.1310010510096綜合110010210097.572【解】通通過打分分和對(duì)各各項(xiàng)得分分進(jìn)行加加權(quán)平均均，評(píng)估估對(duì)象、、可比實(shí)實(shí)例A、、B、C的區(qū)域域因素綜綜合得分分分別為為100、102、100、、97.5，則則三個(gè)可可比實(shí)例例的區(qū)域域因素修修正系數(shù)數(shù)為：734.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法（2）間間接比較較法間接比較較法是以以標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)的的區(qū)域特特征為基基準(zhǔn)，采采用可比比實(shí)例的的區(qū)域因因素、評(píng)評(píng)估對(duì)象象的區(qū)域域因素分分別與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房地地產(chǎn)的區(qū)區(qū)域因素素進(jìn)行比比較以確確定區(qū)域域因素修修正系數(shù)數(shù)的方法法。744.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法（2）間間接比較較法75表4-5區(qū)區(qū)域因素素修正間間接比較較表區(qū)域因素權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100······因素nFn100綜合110076表區(qū)區(qū)域域因素修修正直接接比較表表區(qū)域因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C商業(yè)繁華度0.1510110310098道路通達(dá)度0.08102100100100交通便捷度0.1210110110097離市中心距離0.1410010210095離交通設(shè)施距離0.069998100101自然環(huán)境狀況0.1210210210097人文環(huán)境狀況0.1010110310098基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.1010210110099公共設(shè)施狀況0.1310010510096綜合1100.910210097.577【解】通通過打分分和對(duì)各各項(xiàng)得分分進(jìn)行加加權(quán)平均均，評(píng)估估對(duì)象、、可比實(shí)實(shí)例A、、B、C的區(qū)域域因素綜綜合得分分分別為為100.9、、102、100、97.5，則三三個(gè)可比比實(shí)例的的區(qū)域因因素修正正系數(shù)為為：784.7個(gè)個(gè)別因因素修正正4.7.1個(gè)別別因素修修正的含含義個(gè)別因素素修正就就是剔除除房地產(chǎn)產(chǎn)個(gè)別特特征所造造成的交交易價(jià)格格偏差，，將可比比實(shí)例自自身特征征下的交交易價(jià)格格修正為為評(píng)估對(duì)對(duì)象自身身特征下下的價(jià)格格。794.7個(gè)個(gè)別因因素修正正4.7.2個(gè)別別因素修修正內(nèi)容容土地個(gè)別別因素修修正的內(nèi)內(nèi)容主要要包括：：土地的的具體位位置、臨臨街狀態(tài)態(tài)、土地地面積、、形狀、、地勢(shì)、、地形、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施狀況況、土地地使用權(quán)權(quán)年限、、容積率率等。804.7個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正4.7.2個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正內(nèi)內(nèi)容容建筑筑物物個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正的的內(nèi)內(nèi)容容主主要要包包括括：：建建筑筑物物的的建建筑筑規(guī)規(guī)模模、、建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、建建筑筑式式樣樣、、朝朝向向、、樓樓層層、、平平面面布布置置、、設(shè)設(shè)備備、、裝裝修修、、新新舊舊程程度度、、建建造造質(zhì)質(zhì)量量等等。。814.7個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正4.7.3個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正方方法法（1））差差額額調(diào)調(diào)整整法法可比比實(shí)實(shí)例例修修正正為為評(píng)評(píng)估估對(duì)對(duì)象象自自身身特特征征下下的的價(jià)價(jià)格格=可可比比實(shí)實(shí)例例交交易易價(jià)價(jià)格格+各各個(gè)個(gè)別別因因素素調(diào)調(diào)整整數(shù)數(shù)額額824.7個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正4.7.3個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正方方法法（2））系系數(shù)數(shù)修修正正法法可比比實(shí)實(shí)例例修修正正為為評(píng)評(píng)估估對(duì)對(duì)象象自自身身特特征征下下的的價(jià)價(jià)格格=可可比比實(shí)實(shí)例例交交易易價(jià)價(jià)格格××各各個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)834.7個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正4.7.3個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正方方法法（2））系系數(shù)數(shù)修修正正法法個(gè)別別因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)的的確確定定方方法法與與區(qū)區(qū)域域因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)的的確確定定方方法法基基本本相相同同，，也也采采用用直直接接比比較較法法和和間間接接比比較較法法兩兩種種。。844.7個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正4.7.4容容積積率率修修正正容積積率率是是指指項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)總總建建筑筑面面積積與與總總用用地地面面積積的的比比值值，，即即容容積積率率=總總建建筑筑面面積積/總總用用地地面面積積。。854.7個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正4.7.4容容積積率率修修正正可比比實(shí)實(shí)例例修修正正為為評(píng)評(píng)估估對(duì)對(duì)象象容容積積率率下下的的價(jià)價(jià)格格=可可比比實(shí)實(shí)例例交交易易價(jià)價(jià)格格××容容積積率率修修正正系系數(shù)數(shù)864.7個(gè)別別因素修正4.7.4容容積率修正容積率地價(jià)指指數(shù)是指隨容容積率的差異異而表現(xiàn)的地地價(jià)變化的相相對(duì)程度，一一般用百分率率來表示874.7個(gè)別別因素修正4.7.4容容積率修正【例4-16】評(píng)估對(duì)象象土地的容積積率為2，參參照物土地的的容積率為4，根據(jù)容積積率地價(jià)指數(shù)數(shù)表（見表）），確定土地地容積率的修修正系數(shù)。884.7個(gè)別別因素修正4.7.4容容積率修正表4-11容容積率地價(jià)指指數(shù)表容積率12345地價(jià)指數(shù)%100105115125140894.7個(gè)別別因素修正4.7.4容容積率修正土地容積率的的修正系數(shù)為為：904.7個(gè)別別因素修正4.7.5土土地使用年限限修正可比實(shí)例修正正為評(píng)估對(duì)象象土地使用年年限下的價(jià)格格=可比實(shí)例例交易價(jià)格××土地使用年年限修正系數(shù)數(shù)914.7個(gè)別別因素修正4.7.5土土地使用年限限修正土地使用年限限修正系數(shù)的的計(jì)算公式為為：924.7個(gè)別別因素修正4.7.5土土地使用年限限修正【例4-17】評(píng)估對(duì)象象土地使用年年限為30年年，可比實(shí)例例土地使用年年限為20年年，假設(shè)折現(xiàn)現(xiàn)率為8%，，則土地使用用年限修正系系數(shù)為：934.8綜合合修正確定評(píng)評(píng)估值綜合修正通過過對(duì)所選擇的的可比實(shí)例的的交易價(jià)格進(jìn)進(jìn)行交易情況況、交易日期期、區(qū)域因素素、個(gè)別因素素等方面進(jìn)行行綜合修正后后，得到相應(yīng)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)值值，再對(duì)每個(gè)個(gè)可比實(shí)例的的比準(zhǔn)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行技術(shù)處理理，得出評(píng)估估對(duì)象的價(jià)值值。944.8綜合合修正確定評(píng)評(píng)估值4.8.1綜綜合修正的方方法1）差額調(diào)整整法比準(zhǔn)價(jià)值=可可比實(shí)例交易易價(jià)格+交易易情況修正值值+交易日期期修正值+區(qū)區(qū)域因素修正正值+個(gè)別因因素修正值954.8綜合合修正確定評(píng)評(píng)估值【例4-18】可比實(shí)例例與評(píng)估對(duì)象象有關(guān)資料如如下：可比實(shí)實(shí)例的交易價(jià)價(jià)格為8200元/平方方米；可比實(shí)實(shí)例交易價(jià)格格較正常交易易價(jià)格每平方方米低80元元；可比實(shí)例例交易價(jià)格與與評(píng)估基準(zhǔn)日日房地產(chǎn)價(jià)格格相比每平方方米低350元；可比實(shí)實(shí)例區(qū)域內(nèi)的的房地產(chǎn)價(jià)格格比評(píng)估對(duì)象象區(qū)域內(nèi)房地地產(chǎn)價(jià)格每平平方米高120元；可比比實(shí)例與評(píng)估估對(duì)象個(gè)別特特征相比房?jī)r(jià)價(jià)每平方米低低60元。則則可比實(shí)例的的比準(zhǔn)價(jià)值為為：964.8綜合合修正確定評(píng)評(píng)估值比準(zhǔn)價(jià)值=8200+80+350－120+60=8570（元/平方米）974.8綜合合修正確定評(píng)評(píng)估值4.8.1綜綜合修正的方方法2）系數(shù)修正正法比準(zhǔn)價(jià)值=可可比實(shí)例交易易價(jià)格×交易易情況修正系系數(shù)×交易日日期修正系數(shù)數(shù)×區(qū)域因素素修正系數(shù)××個(gè)別因素修修正系數(shù)984.8綜合合修正確定評(píng)評(píng)估值4.8.1綜綜合修正的方方法2）系數(shù)修正正法（1）直接比比較法994.8綜合合修正確定評(píng)評(píng)估值【例4-19】可比實(shí)例例與評(píng)估對(duì)象象有關(guān)資料如如下：可比實(shí)實(shí)例的交易價(jià)價(jià)格為8500元/平方方米；可比實(shí)實(shí)例交易價(jià)格格較正常交易易價(jià)格偏高5%；評(píng)估基基準(zhǔn)日房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格與可比比實(shí)例交易日日相比上漲了了3%；與評(píng)評(píng)估對(duì)象相比比，可比實(shí)例例的區(qū)域因素素和個(gè)別因素素綜合得分為為108和97。則可比比實(shí)例的比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)值為：1004.8綜綜合修修正確定定評(píng)估值值4.8.1綜合合修正的的方法2）系數(shù)數(shù)修正法法（2）間間接比較較法1014.8綜綜合修修正確定定評(píng)估值值【例4-20】】可比實(shí)實(shí)例與評(píng)評(píng)估對(duì)象象有關(guān)資資料如下下：可比比實(shí)例的的交易價(jià)價(jià)格為7800元/平平方米；；可比實(shí)實(shí)例交易易價(jià)格較較正常交交易價(jià)格格偏低3%；評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日房地地產(chǎn)價(jià)格格與可比比實(shí)例交交易日相相比下降降了5%；與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房地地產(chǎn)相比比，評(píng)估估對(duì)象、、可比實(shí)實(shí)例的區(qū)區(qū)域因素素綜合得得分為102、、104，個(gè)別別因素綜綜合得分分為106、98。則則可比實(shí)實(shí)例的比比準(zhǔn)價(jià)值值為：1024.8綜綜合修修正確定定評(píng)估值值4.8.2評(píng)評(píng)估結(jié)果果的確定定方法1）簡(jiǎn)單算術(shù)術(shù)平均法法1034.8