房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第二版房地產(chǎn)交易2

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第11章房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)交易是實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的過程。了解房地產(chǎn)交易的形式和特點，掌握房地產(chǎn)交易的特殊規(guī)律，是成功進行房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)。本章在對房地產(chǎn)交易進行一般性闡述后，重點對房地產(chǎn)交易價格、國有土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃及房地產(chǎn)抵押進行討論。重點問題房地產(chǎn)交易的過程土地出讓價格及其評估房地產(chǎn)交易價格的形成房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.1房地產(chǎn)交易的概念及形式房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為商品而進行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱，其實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易。房產(chǎn)交易地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.2房地產(chǎn)交易的特性及原則房地產(chǎn)交易的特性標(biāo)的物位置的固定性房地合一的特性房地產(chǎn)交易標(biāo)的價值金額大、專業(yè)性強房地產(chǎn)交易標(biāo)的供給的稀缺性房地產(chǎn)交易中原房地產(chǎn)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性11.1房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.2房地產(chǎn)交易的特性及原則房地產(chǎn)交易的原則及時登記原則房地連動原則交易價格遵循國家政策的原則交易房地產(chǎn)原設(shè)定的權(quán)利和義務(wù)隨交易同時轉(zhuǎn)移的原則11.1房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.3房地產(chǎn)市場廣義：是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问降目偡Q狹義：固定的房地產(chǎn)交易所分為3級11.1房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.4房地產(chǎn)交易機構(gòu)建設(shè)行政主管部門土地管理部門房地產(chǎn)管理部門交易管理機構(gòu)房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機構(gòu)11.1房地產(chǎn)交易概述11.2國有土地使用權(quán)交易房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.2.1國有土地使用權(quán)出讓國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為協(xié)議拍賣招標(biāo)掛牌出讓方式11.2國有土地使用權(quán)交易房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.2.1國有土地使用權(quán)出讓前期準(zhǔn)備擬定方案正式報批組織實施登記發(fā)證備案建檔11.2國國有土地地使用權(quán)交交易房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材11.2.1國有有土地使用用權(quán)出讓國有土地使使用權(quán)出讓讓價格以基準(zhǔn)地價價為基礎(chǔ)確確定土地出出讓價格。。以市場資料料為基礎(chǔ)確確定土地出出讓價格市場比較法法收益還原法法成本法剩余法11.2國國有土地地使用權(quán)交交易房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材11.2.1國有有土地使用用權(quán)出讓國有土地使使用權(quán)出讓讓合同主要項目合同雙方當(dāng)當(dāng)事人訂立合同的的宗旨地塊的范圍圍和面積合同的期限限出讓土地的的交付與出出讓金的繳繳納土地開發(fā)建建設(shè)與利用用規(guī)則土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓、出出租和抵押押權(quán)利的確確定合同終止的的條件11.2國國有土地地使用權(quán)交交易房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材11.2.2國有有土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指國有土土地使用權(quán)權(quán)人按照法法定程序?qū)⑵渌鶕碛杏械耐恋厥故褂脵?quán)轉(zhuǎn)移移給他人的的行為。國有土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓以出讓方式式取得的土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式式取得的土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓11.2國國有土地地使用權(quán)交交易房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材11.2.3國有有土地使用用權(quán)出租是指國家以以土地所有有者的身份份，將一定定年限的土土地使用權(quán)權(quán)出租給土土地使用者者，并由土土地使用者者按期向國國家繳納租租金的國有有土地配置置方式，是是土地有償償使用的方方式之一。。在法律上應(yīng)應(yīng)滿足以下下條件：土地地使使用用權(quán)權(quán)出出租租時時，，出出租租人人與與承承租租人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽簽訂訂租租賃賃合合同同，，租租賃賃合合同同的的內(nèi)內(nèi)容容不不得得違違反反國國家家法法律律、、法法規(guī)規(guī)和和土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同的的規(guī)規(guī)定定。。土地地使使用用者者如如果果未未按按土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同規(guī)規(guī)定定的的期期限限和和條條件件投投資資、、開開發(fā)發(fā)土土地地的的，，不不得得出出租租土土地地使使用用權(quán)權(quán)。。土地地使使用用權(quán)權(quán)和和地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附著著物物出出租租時時，，出出租租人人必必須須依依法法辦辦理理登登記記手手續(xù)續(xù)。。11.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.3.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣市市場場細細分分房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣市市場場的的特特征征細細分分按營營業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域細細分分按客客戶戶類類型型細細分分按開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營的的商商品品種種類類細細分分按購購房房原原因因細細分分按經(jīng)經(jīng)營營方方法法細細分分11.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.3.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣市市場場細細分分房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣市市場場的的級級別別細細分分一級級市市場場——————商商品品房房銷銷售售市市場場二級級市市場場——————房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓市市場場11.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.3.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣程程序序及及操操作作技技巧巧買賣賣程程序序訂立立買買賣賣合同同接受受審審查查簽訂訂合合同同繳納納稅稅費費辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移過過戶戶手續(xù)續(xù)11.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.3.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣程程序序及及操操作作技技巧巧操作作技技巧巧房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告技技巧巧確定定最最佳佳售售樓樓時時機機突出出項項目目的的差差別別優(yōu)優(yōu)勢勢買賣賣中中的的調(diào)調(diào)價價技技巧巧選擇擇適適合合的的付付款款方方式式11.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.3.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣價價格格房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣價價格格的的特特殊殊性性位置置對對價價格格起起著著決決定定作作用用能完完全全依依成成本本定定價價房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的趨趨升升性性房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的壟壟斷斷性性11.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.3.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣價價格格房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣價價格格評評估估新建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本法法公公式式：：舊有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本法法公公式式11.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.3.4房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣合合同同主要要內(nèi)內(nèi)容容當(dāng)事事人人雙雙方方商品品房房基基本本情情況況房價價款款的的確確定定方方式式及及總總價價款款、、付付款款方方式式、、付付款款時時間間交付付使使用用期期限限及及保保固固期期限限雙方方責(zé)責(zé)任任與與義義務(wù)務(wù)違約約處處罰罰11.4房房地地產(chǎn)產(chǎn)租租賃賃房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.4.1房地產(chǎn)租租賃市場分類類和細分按客戶類型細細分按租賃原因細細分按租賃用途細細分按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)性質(zhì)細分11.4房房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.4.2房地產(chǎn)租租賃的一般程程序和方法調(diào)查房屋所有有權(quán)證和出租租人、房屋現(xiàn)現(xiàn)狀簽訂合同租賃登記合同執(zhí)行租賃合同的終終止11.4房房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.4.3房地產(chǎn)租租賃價格房地產(chǎn)收益水水平或效用決決定租賃價格格水平租賃合同條件件影響租賃價價格水平房地產(chǎn)租賃價價格特點房地產(chǎn)租金評評估積算法租賃實例比較較法收益分析法11.4房房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.4.4房地產(chǎn)租租賃合同符合國家法律律和政策的原原則符合等價有償償?shù)脑瓌t符合平等互利利、協(xié)商一致致的原則制定租賃合同同的原則11.4房房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.4.4房地產(chǎn)租租賃合同租賃房地產(chǎn)的的基本情況租金及租期承租方的權(quán)利利承租方的義務(wù)務(wù)出租方的權(quán)利利出租方的義務(wù)務(wù)違約規(guī)定租賃合同的內(nèi)內(nèi)容11.5房房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.5.1房地產(chǎn)抵抵押的概念房地產(chǎn)抵押，，是指抵押人人以其合法的的房地產(chǎn)以不不轉(zhuǎn)移占有的的方式向抵押押權(quán)人提供債債務(wù)履行擔(dān)保保的行為。債債務(wù)人不履行行債務(wù)時，抵抵押權(quán)人有權(quán)權(quán)依法以抵押押的房地產(chǎn)拍拍賣所得的價價款優(yōu)先受償償。11.5房房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.5.2設(shè)定抵押權(quán)權(quán)的原則與范范圍房地合一原則則法登記原則設(shè)定抵押權(quán)的的原則設(shè)定抵押權(quán)的的范圍11.5房房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.5.3房地產(chǎn)抵抵押合同抵押人、抵押押權(quán)人的名稱稱或者個人姓姓名、住所主債權(quán)的種類類、數(shù)額抵押房地產(chǎn)的的處所、名稱稱、狀況、建建筑面積、用用地面積以及及四至等抵押房地產(chǎn)的的價值抵押房地產(chǎn)的的占用管理人人、占用管理理方式、占用用管理責(zé)任以以及意外損毀毀、滅失的責(zé)責(zé)任抵押期限抵押權(quán)滅失的的條件違約責(zé)任爭議解決方式式抵押合同訂立立的時間與地地點雙方約定的其其他事項主要內(nèi)容11.5房房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.5.4房地產(chǎn)抵抵押登記抵押登記的程程序申請受理驗證審批收費登記發(fā)證11.5房房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材11.5.5房地產(chǎn)抵抵押受償同一財產(chǎn)向兩兩個以上債權(quán)權(quán)人抵押的，，拍賣、變賣賣抵押物所得得的價款按照照抵押物登記記的先后順序序清償。抵押物折價或或者拍賣、變變賣后，其價價款超過債權(quán)權(quán)數(shù)額的部分分歸抵押人所所有，不足部部分由債務(wù)人人清償。抵押人未按合合同規(guī)定履行行償還債務(wù)義義務(wù)的，依照