房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)認(rèn)識概述

房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)認(rèn)識鑫潤三能種子訓(xùn)練營培訓(xùn)課件何謂策劃?

何謂房地產(chǎn)營銷策劃?1.點子大師?

2.廣告人或包裝者?

3.活動創(chuàng)意者?

4.經(jīng)紀(jì)人?

……

為何把策劃分為兩種?發(fā)展策劃

營銷策劃兩者不同之處在哪?看看兩者工作介入時間及工作成果上的不同:

發(fā)展策劃:

介入時間：一般在發(fā)展商拿地后(或在拿地前)產(chǎn)品規(guī)劃前介入

工作成果：在一定條件及背景的前提下,形成開發(fā)思路\產(chǎn)品定位\產(chǎn)品規(guī)劃方向\解決思路……

營銷策劃:

介入時間：一般在發(fā)展商產(chǎn)品定型后銷售工作開展前前介入

工作成果：在一定條件及背景的前提下,實現(xiàn)銷售……這意味著什么?

條件\背景\產(chǎn)品\銷售

——房地產(chǎn)策劃人工作涉及到的內(nèi)容營銷管理經(jīng)典的4P系統(tǒng)產(chǎn)品價格地點促銷由此我們能聯(lián)想到什么？房地產(chǎn)營銷策劃人的角色實際上是營銷管理工作的組織人房地產(chǎn)營銷策劃人具體工作有哪些?房地產(chǎn)全程顧問服務(wù)框架

項目開發(fā)流程投資機(jī)會分析項目建議書可行性研究設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計招投標(biāo)施工竣工驗收交付使用提供的服務(wù)流程發(fā)展策劃發(fā)展顧問建筑及園林規(guī)劃設(shè)計顧問建筑及園林規(guī)劃設(shè)計營銷推廣策劃銷售顧問銷售代理建筑設(shè)計：規(guī)劃及建筑單體設(shè)計方案規(guī)劃及建筑單體報建規(guī)劃及建筑單體施工圖設(shè)計園林設(shè)計：園林設(shè)計方案園林設(shè)計施工圖銷售計劃擬定銷售體系建立崗位制定銷售隊伍培訓(xùn)銷售現(xiàn)場包裝銷售進(jìn)度控制客戶分析及跟進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)分析區(qū)位分析市場調(diào)研及分析目標(biāo)客戶選定及分析發(fā)展定位發(fā)展模式設(shè)定建筑規(guī)劃設(shè)計建議擬訂價格策略成本效益分析發(fā)展顧問建筑園林設(shè)計顧問發(fā)展定位修定營銷主題設(shè)定營銷階段劃分價格策略廣告策略公關(guān)策略促銷策略銷售顧問發(fā)展策劃———建筑及園林設(shè)計———營銷推廣策劃———銷售代理全程服務(wù)框架的相關(guān)內(nèi)容界定理解發(fā)展策劃與營銷推廣策劃的關(guān)系發(fā)展策劃營銷推廣策劃產(chǎn)品定位產(chǎn)品開發(fā)社會經(jīng)濟(jì)及市場發(fā)展背景地塊條件發(fā)展商背景及開發(fā)目標(biāo)客戶項目策策劃工工作基基本流流程設(shè)計方案調(diào)整、確定階段營銷計劃階段營銷總結(jié)策略方案調(diào)整前期溝通前期策劃項目定位物業(yè)發(fā)展前期策劃報告之定位前期策劃報告之物業(yè)發(fā)展建議、營銷建議營銷籌備營銷策略執(zhí)行方案銷售執(zhí)行報告籌備實戰(zhàn)合作公司確定溝通執(zhí)行預(yù)熱價格促銷方案開盤推動調(diào)整100%銷售銷售總結(jié)客戶積累銷售籌備與開盤項目跟進(jìn)銷售前前項目目服務(wù)務(wù)流程程產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定服務(wù)：市場研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項目定位;階段目標(biāo)：項目市場定位；為設(shè)計提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點設(shè)計建議；服務(wù)前提：進(jìn)入方案設(shè)計階段服務(wù)：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細(xì)部建議;階段目標(biāo)：確定最佳方案服務(wù)前提：定位與產(chǎn)品確定服務(wù)：總體營銷推廣策略；形象定位；賣場、展示規(guī)劃；推廣計劃;階段目標(biāo)：確定銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)確定；提交銷售執(zhí)行報告前期定位第一階段產(chǎn)品設(shè)計第二階段營銷計劃第三階段銷售準(zhǔn)備第四階段銷售服務(wù)前提：達(dá)到執(zhí)行報告要求服務(wù)：銷售人員培訓(xùn)；銷售資料準(zhǔn)備；………階段目標(biāo)：積極籌備臨門一腳提交價格策略報告銷售團(tuán)隊到位；定位的的思路路與流流程定位的的思路路與流流程目標(biāo)構(gòu)建問題選擇模型戰(zhàn)略與定位目標(biāo)目標(biāo)溝溝通目標(biāo)溝通會我們對對目標(biāo)標(biāo)的理理解+目標(biāo)通通常包包括：：較高的的價格格較較快的的速度度（收收益安安全））建立立市場場影響響力定位的的思路路與流流程目標(biāo)構(gòu)建問題選擇模型戰(zhàn)略與定位構(gòu)建問問題：：我們采采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化化分析析方法法我們應(yīng)應(yīng)該怎怎么辦辦我們?nèi)缛绾螌崒嵤┙饨鉀Q方方案該方案案是否否正確確為什么么沒能能奏效效情境（Situation）（公認(rèn)認(rèn)事實實）沖突（Complication）（推動動情境境發(fā)展展并引引發(fā)矛矛盾的的因素素）疑問（Question）(分析存存在的的問題題)需要完完成某某項任任務(wù)存在某某個問問題存在某某個問問題采取了了某項項行動動發(fā)生了了防礙礙我們們完成成任務(wù)務(wù)的事事情知道解解決的的方法法有人提提出一一項解解決方方案行動未未能奏奏效通過S-C-Q基本結(jié)結(jié)構(gòu)的的分析析我們們確定定了界界定問問題的的分析析模型型？R1非期望望結(jié)果果——由特定定情境境導(dǎo)致致的特特定結(jié)結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從從R1到R2情境與與沖突突通過過3C(strategicthreeCs)分析描描述客戶營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略：：為為滿足足客戶戶需求求，在在競爭爭中獲獲取最最優(yōu)的的有利利差異異政治/法律環(huán)環(huán)境市場環(huán)環(huán)境技術(shù)環(huán)環(huán)境社會/經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境項目/企業(yè)競爭市場戰(zhàn)戰(zhàn)略本本質(zhì)上上是處處理三三個要要素之之間的的關(guān)系系：消消費者者、競競爭和和項目目（企企業(yè)））環(huán)境分分析政策法法律環(huán)環(huán)境影影響因因素（例如如別墅墅、投投資型型物業(yè)業(yè)、二二手房房等））市場環(huán)環(huán)境市場發(fā)發(fā)育水水平市場所所處階階段區(qū)域或或類型型物業(yè)業(yè)供求求關(guān)系系區(qū)域或或類型型物業(yè)業(yè)價格格水平平及價價格上上漲幅幅度區(qū)域或或類型型物業(yè)業(yè)銷售售速度度區(qū)域或或類型型物業(yè)業(yè)產(chǎn)品品水平平等與項目目條件件對應(yīng)應(yīng)，經(jīng)經(jīng)過條條件的的仔細(xì)細(xì)篩選選，可可以得得到由特定定情境境導(dǎo)致致的特特定結(jié)結(jié)果（（非期期望結(jié)結(jié)果）），對照照目標(biāo)標(biāo)，明明晰沖沖突，，提出問問題定位的的思路路與流流程目標(biāo)構(gòu)建問題選擇模型戰(zhàn)略與定位3C戰(zhàn)略3C綜合匹匹配分分析得得到最最優(yōu)化化的戰(zhàn)戰(zhàn)略可以導(dǎo)導(dǎo)致期期望結(jié)結(jié)果成功的的市場場營銷銷戰(zhàn)略略應(yīng)具具備以以下特特點：：1.明確的的市場場定位位2.項目優(yōu)優(yōu)勢與與市場場需求求之間間的相相互呼呼應(yīng)3.相對于于競爭爭，在在商業(yè)業(yè)成客戶項目/企業(yè)競爭營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略：：為為滿足足客戶戶需求求，在在競爭爭中獲獲取最最優(yōu)的的有利利差異異項目分分析針對一一個地塊的價值值要素素包括括：地段要要素——地段/片區(qū)認(rèn)認(rèn)知度度/周邊配配套（（商業(yè)業(yè)/教育））/交通等等（可可總結(jié)結(jié)為便便利性性/成熟度度/知名度度）環(huán)境要要素——自然環(huán)環(huán)境/四至景景觀/社會人人文環(huán)環(huán)境（（噪音音）等等（可可判定定資源源的程程度：：稀缺缺、良良好還還是匱匱乏））地塊要要素——地形地地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)等等（可可判斷斷產(chǎn)品品的可可發(fā)揮揮空間間）開發(fā)發(fā)商商要要素素———目標(biāo)標(biāo)/開發(fā)發(fā)商商品品牌牌/可利利用用資資源源等等項目目分分析析面面對對目目標(biāo)標(biāo)找找出出可可能能的的定定位位方方向向客戶戶分分析析客戶戶細(xì)細(xì)分分的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)包包括括：：社社會會經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因因素素（（社社會會階階層層（（職職業(yè)業(yè)、、支支付付能能力力））、、家家庭庭生生命命周周期期階階段段（（置置業(yè)業(yè)次次數(shù)數(shù)））））人人口口統(tǒng)統(tǒng)計計因因素素（（年年齡齡、、收收入入、、性性別別））地地理理因因素素客戶戶偏偏好好包包括括：：生生活活經(jīng)經(jīng)驗驗（（空空間間觀觀念念、、行行為為模模式式））心心理理因因素素（（生生活活方方式式、、性性格格特特點點））價價值值觀觀（（消消費費觀觀念念、、價價值值取取向向））客戶戶細(xì)細(xì)分分與與客客戶戶偏偏好好對對應(yīng)應(yīng)與與項項目目特特征征進(jìn)進(jìn)行行匹匹配配尋尋找找或或識識別別市市場場機(jī)機(jī)會會1、可可衡衡量量性性2、足足量量性性3、可可接接近近性性4、差差異異性性5、行行動動可可能能性性有效效的的細(xì)細(xì)分分市市場場特特征征替代代品品：：普通通商商品品房房、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房等等潛在在的的競競爭爭對對手手：：來自自項項目目運運作作的的不不同同階階段段的的競競爭爭對對手手（（我我們們將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目分分為為不不同同的的階階段段，，包包括括前前期期策策劃劃階階段段、、建建筑筑施施工工階階段段、、銷銷售售階階段段））企業(yè)業(yè)間間的的競競爭爭：：與自自己己在在同同一一階階段段的的競競爭爭對對手手潛在在競競爭爭對對手手替代代品品土地地、、建建造造商商、、材材料料商商房屋屋的的購購買買者者項目目之之間間直直接接競競爭爭房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的行行業(yè)業(yè)特特點點決決定定了了在在不不同同的的競競爭爭階階段段，，企企業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)注注的的重重點點不不同同競爭爭分分析析（（波波特特5競爭爭力力模模型型））競爭爭分分析析競爭爭對對手手分分析析：：競競爭爭對對手手鎖鎖定定（（基基于于區(qū)區(qū)域域、、基基于于項項目目特特征征、、基基于于客客戶戶））競競爭爭程程度度（（供供求求關(guān)關(guān)系系、、技技術(shù)術(shù)更更新新、、營營銷銷強(qiáng)強(qiáng)度度））競競爭爭機(jī)機(jī)會會（（競競爭爭對對手手的的優(yōu)優(yōu)勢勢和和局局限限、、競競爭爭對對手手的的弱弱點點、、市市場場空空隙隙））競爭爭面面向向目目標(biāo)標(biāo)尋尋找找最最有有利利的的機(jī)機(jī)會會3C戰(zhàn)略略與與市市場場環(huán)環(huán)境境不同同的的市市場場環(huán)環(huán)境境導(dǎo)導(dǎo)致致不不同同的的思思考考方方式式導(dǎo)導(dǎo)出出戰(zhàn)戰(zhàn)略略例如如：：發(fā)育育不不完完善善的的初初級級市市場場———項目目先先導(dǎo)導(dǎo)，，以以項項目目條條件件為為優(yōu)優(yōu)先先，，以以市市場場細(xì)細(xì)分分和和產(chǎn)產(chǎn)品品領(lǐng)領(lǐng)先先引引導(dǎo)導(dǎo)市市場場，，獲取取占占位位優(yōu)優(yōu)勢勢完全全競競爭爭市市場場而而供供求求關(guān)關(guān)系系相相對對平平衡衡———客戶戶先先導(dǎo)導(dǎo)，，以以滿滿足足客客戶戶需需求求的的產(chǎn)產(chǎn)品品獲取取高高收收益益完全全競競爭爭市市場場供供大大于于求求競競爭爭激激烈烈的的市市場場———競爭爭先先導(dǎo)導(dǎo)，，以以有有利利的的競爭爭策策略略使使自自己己立于于不不敗敗之之地地市場場競競爭爭戰(zhàn)戰(zhàn)略略工工具具（（競競爭爭先先導(dǎo)導(dǎo)））識別別競競爭爭者者分析析競競爭爭者者選擇擇競競爭爭者者市場場競競爭爭戰(zhàn)戰(zhàn)略略模模型型市場場領(lǐng)領(lǐng)先先者者戰(zhàn)戰(zhàn)略略擴(kuò)大大總總市市場場保護(hù)護(hù)市市場場份份額額擴(kuò)大大市市場場份份額額市場場追追隨隨者者戰(zhàn)戰(zhàn)略略仿制制者者（（counterfeiter）：：完完全全復(fù)復(fù)制制緊跟跟者者（（cloner）：：緊緊跟跟著著模模仿仿領(lǐng)領(lǐng)先先者者的的產(chǎn)產(chǎn)品品、、分分銷銷和和廣廣告告，，等等等等。。模仿仿者者（（imitator）：：模模仿仿者者在在某某些些事事件件上上仿仿效效領(lǐng)領(lǐng)先先者者，，但但在在包包裝裝、、廣廣告告、、價價格格上上又又有有所所不不同同。。改進(jìn)進(jìn)者者（（adapter）：：改改變變者者接接受受領(lǐng)領(lǐng)先先的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，并并改改變變或或改改進(jìn)進(jìn)它它們們。。市場補補缺者者戰(zhàn)略略在補缺缺中關(guān)關(guān)鍵概概念是是專業(yè)業(yè)化市場挑挑戰(zhàn)者者戰(zhàn)略略確定戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)和和競爭爭對手手選擇一一個進(jìn)進(jìn)攻戰(zhàn)戰(zhàn)略正面進(jìn)進(jìn)攻、、側(cè)翼翼進(jìn)攻攻、包包圍進(jìn)進(jìn)攻、、迂回回進(jìn)攻攻、游游擊進(jìn)進(jìn)攻選擇特特定的的進(jìn)攻攻戰(zhàn)略略STP戰(zhàn)略工工具（（客戶戶先導(dǎo)導(dǎo)）細(xì)分市市場Segmentation選擇目目標(biāo)市市場Targeting定位Positioning偏好客戶群一二三四一二三四細(xì)分市市場選擇目目標(biāo)市市場STOW內(nèi)部因因素外部因因素SWOT分析SWOT戰(zhàn)略工工具（（項目目+環(huán)境+競爭））SWOT分析的的價值值要素素S/W（優(yōu)勢勢/劣勢））的價價值要要素地段要要素環(huán)境要要素地塊/產(chǎn)品要要素開發(fā)商商/項目要要素前兩個個為被被動性性要素素，后后兩個個為主主動性性要素素具體地地說，，針對對一個個地塊的價值值要素素包括括：地段要要素——地段/片區(qū)認(rèn)認(rèn)知度度/周邊配配套（（商業(yè)業(yè)/教育））/交通等等（可可總結(jié)結(jié)為便便利性性/成熟度度/知名度度）環(huán)境要要素——自然環(huán)環(huán)境/四至景景觀/社會人人文環(huán)環(huán)境（（噪音音）等等（可可判定定資源源的程程度：：稀缺缺、良良好還還是匱匱乏））地塊要要素——地形地地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)等等（可可判斷斷產(chǎn)品品的可可發(fā)揮揮空間間）開發(fā)商商要素素——目標(biāo)/開發(fā)商商品牌牌/可利用用資源源等針對一一個即即將銷銷售的的項目與地塊塊的主主要差差別在在于增增加了了產(chǎn)品品因素素：產(chǎn)品因因素——產(chǎn)品/戶型/自身配配套/昭示性性等對于一一個大盤的的后續(xù)續(xù)階段，，需要要增加加項目目要素素的判判斷：：項目要要素——口碑/人氣/項目知知名度度/客戶群群體/前期售售價/前后產(chǎn)產(chǎn)品差差異性性/物業(yè)管管理等O/T（機(jī)會會/威脅））的價價值要要素宏觀要要素——經(jīng)濟(jì)形形勢（（宏觀觀政策策）/重大城城市變變革中觀要要素——行業(yè)形形勢（（一、、二、、三級級市場場）/城市規(guī)規(guī)劃（（交通通、市市政配配套、、開發(fā)發(fā)重點點、熱熱點等等）微觀要要素——市場競競爭（（片區(qū)區(qū)、樓樓盤、、戶型型）/客戶流流向通常對對于銷銷售中中后期期的項項目，，宏觀觀要素素相對對失效效；反反之，，對于于一個個遠(yuǎn)期期的大大盤，，微觀觀要素素相對對次要要。?觀點的的判定定很重重要，，它是是我們們作出出策略略方向向的基基礎(chǔ)。。?在分析析的過過程中中，我我們強(qiáng)強(qiáng)調(diào)盡盡可能能多地地去考考慮優(yōu)優(yōu)勢和和機(jī)會會，尤尤其是是必須須抓住住核心心優(yōu)勢勢和大大機(jī)會會——這是我我們““挖掘掘物業(yè)業(yè)價值值”的的要旨旨所在在。既是機(jī)機(jī)會又又是威威脅，，既是是優(yōu)勢勢又是是劣勢勢SWOT分析我們的的戰(zhàn)略略發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，搶占占機(jī)會會利用機(jī)機(jī)會，，克服服劣勢勢減少劣劣勢，，避免免威脅脅發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，轉(zhuǎn)化化威脅脅優(yōu)勢S機(jī)會O威脅T劣勢W戰(zhàn)略選選擇戰(zhàn)略方方向的的決策策模型型項目屬屬性客戶需需求案例借借鑒競爭同類型型項目目借鑒鑒在市場場中的的地位位定位的的思路路與流流程目標(biāo)構(gòu)建問題選擇模型戰(zhàn)略與定位戰(zhàn)略與與定位位戰(zhàn)略形形成客戶定定位產(chǎn)品定定位屬性定定位形象定定位價格定定位偶得客客戶群群游離客客戶群群重點客客戶群群核心客客戶群群客戶群群1客戶群群2客戶群群3客戶群群4物業(yè)類類型、、產(chǎn)品品組合合、戶戶型……物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議的的出發(fā)發(fā)點需要說說明的的是：：我們給給出的的不是是具體體的設(shè)設(shè)計方方案，，我們給給出的的是能能形成成價值值點和和競爭爭力的的因素素（市場場接受受的產(chǎn)產(chǎn)品特特征和和驅(qū)動動客戶戶購買買的因因素））原則：：一切切均基基于“競爭爭的價價值增增加””(CompetitionValueAdded)物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議的的考慮慮因素素市場競競爭性性地塊價價值的的發(fā)掘掘利用用客戶價價值的的增加加物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議的的考慮慮因素素市場競競爭性性：基于市市場產(chǎn)產(chǎn)品水水平調(diào)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計分分析（（空間間尺尺度、、戶型型、建建筑園園林風(fēng)風(fēng)格、、配套套水平平和數(shù)數(shù)量、、配置置水平平統(tǒng)計計表）），提提出具具有競競爭優(yōu)優(yōu)勢的的方向向；客戶價價值的的增加加：客戶價價值分分析基于客客戶價價值分分析（（客戶戶價值值取向向、生生活方方式、、空間間觀念念、行行為模模式分分析表表），，提出出客戶戶滿意意方案案；地塊價價值的的發(fā)掘掘利用用：基于地地塊價價值分分析和和規(guī)劃劃價值值分析析提出出設(shè)計計增值值方向向房地產(chǎn)產(chǎn)項目目價值值構(gòu)成成有形的的價值值使用價價值的的范疇疇屬于物物質(zhì)層層面的的是可以以物化化的可以進(jìn)進(jìn)行競競爭性性比價價的無形的的價值值屬于精精神層層面是不能能物化化的難以復(fù)復(fù)制的的是可以以自我我定價價的產(chǎn)品品品牌價值構(gòu)構(gòu)成地段價價值產(chǎn)品價價值服務(wù)價價值品牌價價值人文價價值通達(dá)價價值外部配配套產(chǎn)業(yè)價價值自然景景觀社會認(rèn)認(rèn)知經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)規(guī)劃設(shè)設(shè)計內(nèi)部配配套建材設(shè)設(shè)備創(chuàng)新價價值基本物物業(yè)VIP服務(wù)個性化化服務(wù)務(wù)企業(yè)品品牌場所精精神項目精精神有形價價值無形價價值項目外外部（（社會會）配配套價價值交通價價值產(chǎn)業(yè)價價值自然景景觀資資源社會認(rèn)認(rèn)知價價值房地產(chǎn)產(chǎn)項目目價值值構(gòu)成成交通便便利性性與可可達(dá)性性例如：：曲江江，南南延線線，小小河，，袁家家崗商務(wù)、或某某些產(chǎn)業(yè)的的支持，例例如：產(chǎn)業(yè)業(yè)園、CBD生活配套、、醫(yī)療環(huán)境境、教育環(huán)環(huán)境等社會心理對對地段的潛潛在認(rèn)同地段價值產(chǎn)品價值服務(wù)價值品牌價值人文價值項目基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價價值規(guī)劃設(shè)計價價值項目內(nèi)部配配套價值產(chǎn)品硬件配配置價值建筑創(chuàng)新價價值房地產(chǎn)項目目價值構(gòu)成成項目樓座與與綠地、配配套的位置置，對景觀觀朝向的利利用建筑材料、、設(shè)備配備備的品質(zhì)與與檔次會所、社區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)、、學(xué)校等容積率、綠綠化率風(fēng)格或戶型型設(shè)計的改改良與創(chuàng)新新地段價值產(chǎn)品價值服務(wù)價值品牌價值人文價值基本物業(yè)管管理服務(wù)的的價值增值的VIP服務(wù)價值個性化服務(wù)務(wù)價值(菜單式裝修修、個性化化服務(wù)）房地產(chǎn)項目目價值構(gòu)成成企業(yè)品牌產(chǎn)品品牌信心的樹立立、質(zhì)量的的保證同一個企業(yè)業(yè)品牌不同同產(chǎn)品線的的產(chǎn)品形象象價值地段價值產(chǎn)品價值服務(wù)價值品牌價值人文價值場所精神項目精神（（往往通通過符號來來表達(dá)）房地產(chǎn)項目目價值構(gòu)成成城市、社會會、人文歷歷史賦予項項目所在地地段的文化化特性例如：都江江堰青城山山、曲江、、南明河人：開發(fā)者、設(shè)設(shè)計者、居居住者、以以及其他有有社會影響響力的項目目參與者事：論壇、發(fā)布布會、獲獎獎物：建筑、文化化展覽、收收藏館地段價值產(chǎn)品價值服務(wù)價值品牌價值人文價值物業(yè)發(fā)展建建議的構(gòu)成成要素規(guī)劃布局建筑平面建筑空間形形象園林配套、配置置標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分分析整體形象產(chǎn)品類型建建議空間布局建建議交通組織啟動區(qū)選擇擇與分期開開發(fā)建議細(xì)節(jié)優(yōu)化戶型面積與與戶型配比比戶型設(shè)計建建議戶型價值點點建議建筑風(fēng)格建筑外立面