房地產(chǎn)投資概論

第六講房地產(chǎn)投資概論第一節(jié)房地產(chǎn)投資的方式和類型第二節(jié)房地產(chǎn)投資的主體與特征第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和投資周期第一節(jié)房地產(chǎn)投資的方式和類型一、投資與房地產(chǎn)投資概念投資：為了獲取預(yù)期的收入和利潤(rùn)而采取的貨幣支出活動(dòng)的總稱。投資的收益形式可以說(shuō)是多種多樣。房地產(chǎn)投資：為了獲取預(yù)期的房地產(chǎn)租金和在后期售賣后得到的利潤(rùn)和價(jià)差的投資活動(dòng)，在某種意義上都可以稱為房地產(chǎn)投資。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的方式和類型二、房地產(chǎn)投資的方式1.直接購(gòu)置房地產(chǎn)它與普通自住購(gòu)置房地產(chǎn)不同，它在于投資受益，而不是像后者作為生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料使用。特點(diǎn)：投資人可直接控制和操作，不需代理人和代理機(jī)構(gòu)。但投資人須承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大，不宜開展組合投資。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的方式和類型二、房地產(chǎn)投資的方式2.房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托（REIT）是采用股份公司的所有制方式，將被動(dòng)的股東投資者的資金吸引到房地產(chǎn)中來(lái)。美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅收法》規(guī)定該國(guó)的股東可以獲得與直接房地產(chǎn)投資有關(guān)的若干好處，如經(jīng)過(guò)論證的房地產(chǎn)投資信托的免稅地位等。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的方式和類型二、房地產(chǎn)投資的方式3.房地產(chǎn)抵押貸款證劵這種房地產(chǎn)投資方式和一般證劵投資相同，通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證劵來(lái)進(jìn)行投資。特點(diǎn)：流動(dòng)性好，具有債劵投資的特點(diǎn)。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的方式和類型二、房地產(chǎn)投資的方式4.房地產(chǎn)辛迪加辛迪加類似于企業(yè)組織中的合伙制，但一般是有限合伙的方式。辛迪加通常有主要合伙人和有限合伙人組成，主要合伙人負(fù)責(zé)整個(gè)辛迪加資金運(yùn)用與經(jīng)營(yíng)管理，并要承擔(dān)無(wú)限償還辛迪加債務(wù)的責(zé)任，而有限合伙人無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)辛迪加的各種投資管理活動(dòng)，但也不需要無(wú)限清償辛迪加所積欠的債務(wù)。分配按出資股份來(lái)分配。特點(diǎn)：流動(dòng)性差，不宜操作和管理第一節(jié)房地產(chǎn)投資的方式和類型二、房地產(chǎn)投資的方式5.混合房地產(chǎn)基金是由大銀行、保險(xiǎn)公司或房地產(chǎn)投資公司提供退休基金作為房地產(chǎn)投資的渠道，在國(guó)外比較普遍。特點(diǎn)：投資分散、領(lǐng)域廣，可以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的效果。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的方式和類型三、房地產(chǎn)投資類型1.借貸型投資投資人為貸款人，用租金和投資利潤(rùn)來(lái)償還本金和利息。風(fēng)險(xiǎn)高，但獲利空間大，須對(duì)市場(chǎng)投資項(xiàng)目心中有數(shù)方可。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的方式和類型三、房地產(chǎn)投資類型2.股權(quán)型投資基于通常股權(quán)概念，從證劵公司、銀行、開發(fā)公司或政府部門發(fā)行的相關(guān)債劵、土地抵押証劵和房屋抵押證劵等。投資風(fēng)險(xiǎn)小，流動(dòng)性大，容易把握。3.兩類投資的比較投資類型收益率投資者地位投資風(fēng)險(xiǎn)借貸型投資固定債權(quán)人大股權(quán)型投資可變所有者小第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的主體與與特征一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的主主體1.私私人投投資者者：包包括單單個(gè)自自然人人，小小型個(gè)個(gè)人投投資團(tuán)團(tuán)體，，小型型企業(yè)業(yè)和小小型組組織等等。從從我國(guó)國(guó)目前前來(lái)看看，私私人投投資者者主要要從事事房地地產(chǎn)買買賣和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)，從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的很很少。。投資靈靈活，，規(guī)模模小，，投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大大。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的主主體與與特征征一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的主主體2.公公司投投資者者包括上上市公公司和和非上上市公公司，，只要要以注注冊(cè)公公司形形式來(lái)來(lái)從事事房地地產(chǎn)投投資和和盈利利活動(dòng)動(dòng)的投投資組組織和和機(jī)構(gòu)構(gòu)都稱稱為公公司投投資者者。我國(guó)正正式的的房地地產(chǎn)投投資公公司不不是很很多，，大多多是以以開發(fā)發(fā)為主主體的的投資資經(jīng)營(yíng)營(yíng)公司司。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的主主體與與特征征一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的主主體3.機(jī)機(jī)構(gòu)投投資者者包括養(yǎng)養(yǎng)老金金、保保險(xiǎn)公公司、、外國(guó)國(guó)投資資顧問(wèn)問(wèn)、跨跨國(guó)公公司和和房地地產(chǎn)信信托投投資公公司等等。這種投投資主主體在在國(guó)外外非常常普遍遍和盛盛行，，但在在國(guó)內(nèi)內(nèi)由于于很多多政策策原因因還很很少見見。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的主主體與與特征征二、投投資的的特征征（考考慮因因素））1.流流動(dòng)動(dòng)性：：變現(xiàn)現(xiàn)能力力2.適適銷銷性：：特定定價(jià)格格下的的可銷銷能力力3.稅稅收收的影影響：：免稅稅否和和稅率率大小小4.收收益益率：：收益益能力力5.風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性：：風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)規(guī)避避能力力6.易易操操作性性：操操作能能力和和管理理能力力第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避1.進(jìn)進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析根據(jù)投投資者者的個(gè)個(gè)人情情況，，并針針對(duì)不不同的的投資資項(xiàng)目目進(jìn)行行評(píng)估估。具具體分分析可可采用用確定定性分分析和和不確確定性性分析析來(lái)進(jìn)進(jìn)行，，確定定性分分析主主要是是指投投資回回收期期分析析、凈凈現(xiàn)值值分析析和內(nèi)內(nèi)部收收益率率法來(lái)來(lái)進(jìn)行行。不不確定定性分分析主主要是是盈虧虧平衡衡分析析，敏敏感性性分析析和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)概概率分分析等等。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避2.投投資多多元化化，降降低投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)在在對(duì)不不同投投資項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行多多項(xiàng)目目投資資時(shí)，，其投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)要要明顯顯小于于單個(gè)個(gè)項(xiàng)目目投資資，有有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和實(shí)實(shí)力的的房地地產(chǎn)投投資個(gè)個(gè)人和和組織織在房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資操作作時(shí)，，都會(huì)會(huì)通過(guò)過(guò)進(jìn)行行投資資的多多元化化來(lái)降降低不不可預(yù)預(yù)期性性和投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避3.參參加保保險(xiǎn)，，轉(zhuǎn)移移風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)參加保保險(xiǎn)可可以預(yù)預(yù)防因因自然然災(zāi)害害造成成的投投資損損失。。另外外，也也可以以通過(guò)過(guò)合理理的設(shè)設(shè)計(jì)租租約，，付款款方式式，把把相關(guān)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移給其其他人人。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避4.選選擇適適當(dāng)?shù)牡乃杏袡?quán)形形式投資人人既可可以以以個(gè)人人為投投資主主體，，也可可以通通過(guò)建建立有有限責(zé)責(zé)任公公司和和合伙伙制公公司而而把損損失鎖鎖定在在資本本投入入額之之內(nèi)。。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避5.對(duì)對(duì)于流流動(dòng)性性資本本缺乏乏的投投資個(gè)個(gè)體和和組織織應(yīng)采采取風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)最最小化化投資資策略略而不不宜采采用收收益最最大化化的投投資策策略。。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避6.謹(jǐn)謹(jǐn)慎投投資原原則是是房地地產(chǎn)投投資中中的一一項(xiàng)重重要原原則，，房地地產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目和和其他他的商商品投投資不不一樣樣，投投資金金額巨巨大，，投資資周期期長(zhǎng)，，對(duì)人人的影影響非非常大大，所所以在在投資資前比比較謹(jǐn)謹(jǐn)慎對(duì)對(duì)待，，詳盡盡分析析。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期二、房房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資周周期1.投投資前前期2.投投資實(shí)實(shí)施期期3.經(jīng)經(jīng)營(yíng)期期4.投投資項(xiàng)項(xiàng)目后后期第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期二、房房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資周周期1.投投資前前期投資項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)想———投投資項(xiàng)項(xiàng)目考考察———項(xiàng)項(xiàng)目可可行性性論證證———項(xiàng)目目評(píng)估估與決決策分分析———項(xiàng)項(xiàng)目資資金流流量分分析等等。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期二、房房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資周周期2.投投資實(shí)實(shí)施期期對(duì)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)：項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)———建建設(shè)施施工———工工程管管理———竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)和個(gè)個(gè)人來(lái)來(lái)講：：項(xiàng)目預(yù)預(yù)購(gòu)———項(xiàng)項(xiàng)目交交付———項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)前前期準(zhǔn)準(zhǔn)備第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期二、房房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資周周期3.經(jīng)經(jīng)營(yíng)期期租賃性性物業(yè)業(yè)：市場(chǎng)投投入———聯(lián)聯(lián)系租租賃客客戶———簽簽訂租租賃合合同倒賣性性物業(yè)業(yè)預(yù)定房房屋———付付款收收房———尋尋找買買價(jià)———高高價(jià)賣賣出第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和和投資資周期期二、房房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資周周期4.投投資項(xiàng)項(xiàng)目后后期租賃型型項(xiàng)目目租賃黃黃金期期末———投投入市市場(chǎng)銷銷售倒賣型型項(xiàng)目目高價(jià)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：：轉(zhuǎn)按按揭；；轉(zhuǎn)讓讓公正正書等等方式式，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)巨巨大。。課堂思思考1.房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資與其其他投投資的的比較較？投資項(xiàng)項(xiàng)目的的特征征比較較投資項(xiàng)目比較投資特征流動(dòng)性適銷性杠桿作用管理稅收影響風(fēng)險(xiǎn)收益率儲(chǔ)蓄1151515債劵31