房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)5

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

張如清

2012年3月1日房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分割的部分及附帶的各種權(quán)益。

房地產(chǎn)由于自己的特點及位置的固定性和不可移動

性，在經(jīng)濟學(xué)上被稱為不動產(chǎn)，可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)的定義根據(jù)房地產(chǎn)的概念和自身特點可以看出所有權(quán)（占有/使用/收益/處分）他物權(quán)（抵押權(quán)/租賃權(quán)）

權(quán)益單純的土地單純的建筑物土地建筑物結(jié)合

實物房地產(chǎn)業(yè)

是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬于服務(wù)業(yè)范疇。房地產(chǎn)和建筑業(yè)的區(qū)別區(qū)別建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的市場劃分123一級市場開發(fā)商開發(fā)項目后向購房者出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售。已經(jīng)成交過的商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，成為市場存量，也就是通常所說的二手房市場。二級市場三級市場國有土地使用權(quán)出讓。我國現(xiàn)行土地制度——所有權(quán)

全民所有制(所有土地）：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體行使權(quán)力由國務(wù)院代表國家行使。

集體所有制（集體土地）：所有權(quán)屬于村民集體組織。

國家所有土地都為社會主義公有制國有土地使用權(quán)出讓

國家為了社會經(jīng)濟建設(shè)的需要，可以行使權(quán)力征收集體所有制土地變?yōu)槿袼兄仆恋兀雌匠Ｎ覀兯f的“征地收儲”行為。

國有土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓（一級市場）由國家壟斷，國家以一次性收取土地出讓金方式給予土地使用者（一定年限）使用權(quán)，土地使用者只有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。土地使用權(quán)出讓年限住宅用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年綜合式其他用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年國有土地使用權(quán)取得招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓方式承租方式劃撥方式國有土地使用權(quán)出讓流程發(fā)布出讓公告。編制出讓文件。地價評估，確定出讓底價。編制、確定出讓方案等。公布出讓計劃，確定供地方式。

1

2

3

45國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓流程程辦理土地登記。核發(fā)《建議用地批準(zhǔn)證書》交付土地。公布結(jié)果，簽訂出讓合同。招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議）實施。申請及資格。

6

7

8

910土地上上市前前的幾幾種狀狀態(tài)生地指可能能為房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)所利利用，，但尚未開開發(fā)的的農(nóng)地地和荒荒地，，即待待開發(fā)發(fā)的國國有土土地，，離城城鎮(zhèn)較較遠(yuǎn)，，無市市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、未開開發(fā)利利用的的土地地。毛地指城市市中需需要拆拆遷而而尚未未拆遷遷的土土地。。熟地指已完完成市市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)的的土地地，達(dá)達(dá)到““三通通一平平”或或“七七通一一平””施工工條件件的土土地。七通一一平：：上水水、下下水（（排水水）、、電力力、通通訊、、燃?xì)?、、道路路、供供熱、、場地地平整整。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識識介紹紹紅線：是指指各種種用地地的邊邊界線線，通通俗來來講，，在建建筑紅紅線外外不允允許有有任何何建筑筑物，，紅線線內(nèi)建建筑物物也應(yīng)應(yīng)需相應(yīng)應(yīng)退讓。。容積率率：地塊塊內(nèi)總總建筑筑面積積與土土地面面積的的比。。是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)中最最主要要的指指標(biāo)之之一。。建筑密密度：地塊塊內(nèi)建建筑基基底面面積與與土地地面積積的比比。綠地率率：地塊塊內(nèi)各各類綠綠地面面積總總和與與土地地面積積的比比。樓板價價：單位位建筑筑面積積平均均分?jǐn)倲偟耐镣恋貎r價格，，是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程中最最主要要的指指標(biāo)之之一。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基基本路路徑直接拿拿地法法政府在在規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)內(nèi)按計計劃進(jìn)進(jìn)行土土地拍拍賣，，開發(fā)發(fā)商自自行對對土地地及房房產(chǎn)市市場進(jìn)進(jìn)行市市場評評估，，參與與政府府舉辦辦的““招拍拍掛””活動動，獲獲取土土地使使用權(quán)權(quán)進(jìn)行行地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)，一一般適適用于于城市市已規(guī)規(guī)劃地地區(qū)、、“七七通一一平””地區(qū)區(qū)。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的基基本本路路徑徑土地上市市場評估籌集資金規(guī)劃設(shè)計工程建設(shè)房產(chǎn)銷售后期服務(wù)參與競拍獲取土地房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的基基本本路路徑徑項目目策策劃劃法法主要要指指綜綜合合類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)，，如如旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)、、綜綜合合體體房房地地產(chǎn)產(chǎn)等等。。開開發(fā)發(fā)公公司司提提供供自自己己有有競競爭爭力力的的、、地地方方政政府府歡歡迎迎的的投投資資項項目目，，與與地地方方政政府府就就項項目目投投資資進(jìn)進(jìn)行行洽洽談?wù)?，，最最終終達(dá)達(dá)到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)。。一一般般在在風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)、、城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合合地地區(qū)區(qū)較較多多。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的基基本本路路徑徑項目策劃項目選址招商引資規(guī)劃調(diào)整土地掛牌項目立項土地獲取土地報批規(guī)劃設(shè)計后期運營房產(chǎn)銷售工程建設(shè)項目策劃項目選址招商引資規(guī)劃調(diào)整土地掛牌項目立項土地獲取土地報批房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的基基本本路路徑徑項目目收收購購法法全部部或或部部分分收收購購擁擁有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司股股權(quán)權(quán)，，獲獲得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司部部門門組組成成及及基基本本職職能能

包括：董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、董事長助理等職務(wù)。

全面負(fù)責(zé)項目策劃、資金籌集、獲取土地、項目開發(fā)、銷售管理、后期服務(wù)等事宜，一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)公司實行項目負(fù)責(zé)制，由董事長（總經(jīng)理）領(lǐng)導(dǎo)向董事會負(fù)責(zé)。領(lǐng)導(dǎo)層房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司部部門門組組成成及及基基本本職職能能

包括人事行政部、財務(wù)部門、法務(wù)部門等。

對公司的運營提供人事管理、行政工作、資金管理、法律工作等支持工作。管理層房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司部部門門組組成成及及基基本本職職能能

包含項目策劃部、前期開發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計部、工程管理部、市場營銷部等。

具體實施從項目落地、報批報建、工程建設(shè)、產(chǎn)品銷售等一系列工作。是保證項目投資成功，實現(xiàn)投資目的的關(guān)鍵力量。經(jīng)營層房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)中中對對應(yīng)應(yīng)的的政政府府相相關(guān)關(guān)部部門門及及基基本本業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)市（（區(qū)區(qū)、縣））政政府府：主主要要負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)項項目目招招商商、、洽洽談?wù)?、、落落地地、、投投資資條條件等等基基本本條條件件的的落落實實。規(guī)劃劃局局：項項目目基基本本規(guī)規(guī)劃劃條條件件的的落落實實，，項項目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案的的審審批批等工工作作。。國土土局局：土土地地的的報報批批及及出出讓讓工工作作。。建設(shè)設(shè)局局：工工程程建建設(shè)設(shè)的的管管理理工工作作，，質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)管管工工作作（（質(zhì)質(zhì)監(jiān)監(jiān)站站））。林業(yè)業(yè)局局：林林地地使使用用的的審審批批工工作作。。物價價局局：產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售的的價價格格備備案案。。公安安局局：項項目目設(shè)設(shè)計計方方案案中中交交通通組組織織的的審審批批、、地地名名審審批批等等。消防防部部門門：項目目消消防防的的審審批批管管理理等等。。上述述主主要要是是在在就就開開發(fā)發(fā)過過程程中中密密切切相相關(guān)關(guān)的的主主要要部部門門，，實實際際工工作作中中還還有有很很多多大大大大小小小小的的政政府府機機關(guān)關(guān)需需要要我我們們?nèi)トゴ虼蚪唤坏赖?、、去去?yīng)應(yīng)付付。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程中中社社會會合合作作伙伙伴伴策劃劃公公司司：項項目目定定位位、、定定性性、、定定量量服服務(wù)務(wù)，，提提出出投投資資方方案案、、拿地地方方案案、、設(shè)設(shè)計計方方案案及及其其他他各各種種專專業(yè)業(yè)性性意意見供供公公司司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層層決決策策。。設(shè)計計公公司司：包包含含但但不不限限于于項項目目方方案案設(shè)設(shè)計計、、景景觀觀設(shè)設(shè)計計、、裝裝潢潢設(shè)計計及及其其他他各各種種專專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計計。。建筑筑安安裝裝公公司司：包包含含但但不不限限于于土土建建工工程程、、安安裝裝工工程程、、裝裝修修工程程、、景景觀觀綠綠化化工工程程及及各各種種專專業(yè)業(yè)配配套套施施工安安裝裝公公司司。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程中中社社會會合合作作伙伙伴伴監(jiān)理公司司：為項目目提供質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督的專業(yè)業(yè)公司。。咨詢服務(wù)務(wù)公司：為開發(fā)發(fā)項目提提供營銷銷代理咨咨詢、造造價咨詢、法律律服務(wù)的的各類公公司。營銷代理理公司：為產(chǎn)品品提供專專業(yè)代理理銷售服服務(wù)的公公司。物業(yè)管理公公司：后期物業(yè)業(yè)管理的專專業(yè)公司。。銀行：提供資金金支持。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的基基本成本構(gòu)構(gòu)成土地成本：是房地產(chǎn)產(chǎn)項目中的的關(guān)鍵成本本，一般約約占30%—40%。建安成本：包括工程程土建、安安裝、裝修修、紅線內(nèi)內(nèi)外市政配配套、管網(wǎng)綠化等一一切用于產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的的費用。財務(wù)費用：資金占用用所必須支支付的資金金成本。營銷費用：為銷售產(chǎn)產(chǎn)品所發(fā)生生的廣告費費用，代理理費用等。。一般約占銷售收入入的2%左左右。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的基基本成本構(gòu)構(gòu)成管理費用：為開發(fā)項項目而發(fā)生生的人員工工資等項目目運營費用用，一般占銷售收收入1%——2%左右右。稅費等：在生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營及產(chǎn)品品銷售中計計提的各種種稅費。如如：營業(yè)稅、所得稅稅、土地增增值稅、土土地契稅、、教育附加加費、房屋維修基基金等。不可預(yù)見費費用：上述費用用外其他可可能發(fā)生的的費用。房地產(chǎn)中的的層數(shù)劃分分

中高層住宅

多層住宅

高層住宅

超高層低層住宅1—3層（建筑高度不大于11米）7—9層（建筑高度不大于30米）10層以上4—6層（建筑高度不大于24米）建筑高度大于100米的民用建筑為超高層房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中的的四證一書書國有土地使使用證———拿地階段段建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證——拿地地階段建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證——規(guī)劃劃審批階段段建設(shè)工程施施工許可證證——開工工先決條件件選址意見書書（建設(shè)工工程用地批批準(zhǔn)書）———項目立立項階段實際上現(xiàn)在在又增加了了一證二書書，分別為為“商品房房銷售許可可證”、“住宅使用用說明書””、“住宅宅質(zhì)量保證證書”。房地產(chǎn)項目目成功的幾幾點要素融資產(chǎn)品銷售地段是決定價值值的關(guān)鍵因因素，擁有有前瞻眼光光看待土地地所處地段段，更能獲獲得意想不不到的收獲獲。粗制濫造的的時代已經(jīng)經(jīng)結(jié)束，優(yōu)優(yōu)良品質(zhì)，，性價比最最高的產(chǎn)品