住宅專項維修資金制度課件

住宅專項維修資金制度

住宅專項維修資金制度2007年12月4日，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行。該辦法對加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，都起著重要的作用。2007年12月4日，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律住宅專項維修資金制度課件記者近日從市住房保障和房屋管理局了解到，為了加強住宅專項維修資金的管理，確保維修資金合理使用，我市在維修資金使用過程中，嚴格實行工程審計制度和現(xiàn)場勘查制度，堅持按比例撥付商品房維修資金，保證專項維修資金的合理使用，確保了業(yè)主的合法權益不受損害。在管理方面采取了信息化管理，做到了維修資金應收盡收、安全存儲、合理使用，維修資金交存量呈快速上升趨勢，截至

2011年底，余額已達

3.94億元。記者近日從市住房保障和房屋管理局了解到，為了加強住宅專項維修全國交存的住宅維修資金已經(jīng)超過1萬億元，但是使用率卻不足1%。截至2013年7月，北京交存資金348.1億元，使用5.38億元，使用率僅為1.55%；截至2012年10月，廣州市交存資金約81億元，使用8000萬元，使用率僅為0.99%；截至2012年1月，天津市交存資金為145.4億元，使用僅為7753.5萬元，使用率僅為0.53%。全國交存的住宅維修資金已經(jīng)超過1萬億元，但是2/3的業(yè)主簽字難、真實性鑒定難、業(yè)主對公共設施建設的不關心成主要問題。截至目前，呼市已經(jīng)累計歸集約3.5億元住宅專項維修資金，使用率為5%。孟志浩說：“這個使用率在全國并不低，維修資金使用最主要的問題是三分之二的業(yè)主簽字難，同時行政管理部門對簽字后的真實性鑒定難，最主要的是業(yè)主對于維修資金的認識不到位，部分業(yè)主對公共設施建設不關心。”針對維修資金在使用中日漸出現(xiàn)的問題，孟志浩表示，呼市房管相關部門將于近期修訂《呼和浩特市商品住宅維修資金使用細則》，從管理者的角度嚴格把關，讓維修資金用得更安全。同時，也將加大相關工作的宣傳力度。2/3的業(yè)主簽字難、真實性鑒定難、業(yè)主對公共設施建設的不關心起因:海天花園小區(qū)業(yè)主委員會以及物業(yè)公司被施工方告上法庭。原因是施工方施工后36萬元的工程款索要無門，而小區(qū)業(yè)主由于不滿意維修結果不同意動用該小區(qū)的住宅專項維修資金。通過開庭，法庭最后建議施工方、業(yè)委會以及物業(yè)公司協(xié)商解決。呼市物業(yè)處：小區(qū)未遞交維修資金申請書根據(jù)當時三方簽訂的合同，工程款的來源為小區(qū)的住宅專項維修資金，但由于業(yè)主不滿意維修結果，部分業(yè)主不同意動用維修資金，導致維修資金申請陷入僵局。律師：相關管理制度不健全呼市物業(yè)管理處副處長孟志浩表示，花費36萬元屬于大修，雖然維修資金由房管部門代管，但海天花園業(yè)委會以及物業(yè)并沒有向房管局申報,就開始進行施工，導致這一問題的發(fā)生。而呼市物業(yè)管理處作為政府監(jiān)管部門，事情發(fā)生后，應當督促業(yè)委會上報維修資金的申請進而劃轉(zhuǎn)使用，作為政府責任部門，應當發(fā)揮行政部門的指導以及管理職能，對業(yè)委會和物業(yè)公司進行制裁或行政處理。這也正是目前對住宅維修資金的使用計劃報批管理制度不健全帶來的弊端以及管理漏洞。起因:海天花園小區(qū)業(yè)主委員會以及物業(yè)公司被施工方告上法庭。原一是各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與業(yè)主辦理房屋交接、入住手續(xù)時，不得以任何理由再向業(yè)主收取住宅專項維修資金，住宅專項維修資金應由業(yè)主自行到指定銀行交繳。二是凡已在住房保障房屋管理局辦理了住宅專項維修資金備案手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果有收取住宅專項維修資金的，務必在11月15日前，將收取明細報呼市物業(yè)管理處，并做好移交工作。一是各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與業(yè)主辦理房屋交接、入住手續(xù)時，不得以三是凡未辦理住宅專項維修資金備案手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果有收取住宅專項維修資金的，務必在11月15日前，將所收取的住宅專項維修資金及利息如數(shù)返還給業(yè)主，并將收取和退還清單于11月25日前報呼市物業(yè)管理處備案。四是凡在規(guī)定時間內(nèi)沒有按要求做好清退、移交和備案等相關工作的企業(yè)，一經(jīng)查實將移交司法機關進行處理。五是成立專項清查小組赴各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)進行督查，促使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)及時自覺糾正違規(guī)行為。三是凡未辦理住宅專項維修資金備案手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果有住宅專項維修資金制度一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門

二、住宅專項維修資金的交存

三、住宅專項維修資金的使用

四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理

住宅專項維修資金制度一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門(B級)1．住宅專項維修資金的定義

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門(B級)1．住2．共用部位、共用設施設備的定義共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。2．共用部位、共用設施設備的定義案例：小區(qū)電梯罷工倆月，維修費用該誰負擔?滋嘉鯉北區(qū)4號樓的一部電梯壞了，圍繞電梯維修費由誰來“埋單”，物業(yè)和業(yè)主們產(chǎn)生了爭議。物業(yè)說要申請住宅專項維修資金修電梯，卻遭遇一些業(yè)主的反對，業(yè)主認為繳納的物業(yè)費中已包含電梯費。如今，這部電梯壞了有兩個多月，仍遲遲無法“上崗”。那么對于該部已經(jīng)過了保修期范圍的電梯壞了，該由誰出錢維修呢？案例：小區(qū)電梯罷工倆月，維修費用該誰負擔?滋嘉鯉北區(qū)4號樓的評析：電梯出現(xiàn)故障需要維修、更換和改造時，可以向住房部門申請維修基金，因為電梯屬于共用部位。按照《住宅專項維修基金管理辦法》規(guī)定，申請維修基金，必須得到三分之二以上的業(yè)主簽字同意。電梯屬于特種設備，物業(yè)必須要雇傭?qū)I(yè)維保公司定期對電梯進行必要的維護和保養(yǎng)，這都需要支付費用，物業(yè)向高層業(yè)主收取的電梯費，就包含支付維保公司日常維保的費用，以及保證電梯正常運行的電費，還有支付年檢的費用。而按照規(guī)定，電梯費中不包含大修、更換和改造等費用，一旦電梯出現(xiàn)大故障，這遠遠超出電梯費的支付范圍，那么，物業(yè)或業(yè)委會可申請啟用維修基金解決。評析：電梯出現(xiàn)故障需要維修、更換和改造時，可以向住房部門申請案例：某小區(qū)7號樓因排污水管堵塞，污水從2樓201室的地漏中倒灌出來。因該房主出差，房內(nèi)暫無人居住，因此該房室內(nèi)大面積漫水，并從樓地面滲透到樓下101室的屋頂，使得201室的木地板、部分家具以及101室業(yè)主精心裝修的室內(nèi)屋頂受損嚴重。此后，在現(xiàn)場疏通時，未發(fā)現(xiàn)任何認為的致使排污管堵塞的不當使用，因此無法確定責任人，兩業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。案例：某小區(qū)7號樓因排污水管堵塞，污水從2樓201室的地漏中評析：法院判決：物業(yè)樓房的排污水管是房屋的共用部位，作為物業(yè)服務公司應對管區(qū)內(nèi)的住宅共用部位、共用設備實施定期養(yǎng)護，保持其良好的狀態(tài)，但由于物業(yè)服務公司疏于管理，致使排污管道堵塞，造成排水不暢，給101、201室的業(yè)主造成了損失，對此，物業(yè)公司應當承擔賠償責任。評析：法院判決：3．管理原則住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。3．管理原則4．監(jiān)督部門國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。4．監(jiān)督部門二、住宅專項維修資金的交存(A級)

(一)住宅專項維修資金的交存主體(二)住宅專項維修資金的交存金額(三)住宅專項維修資金的交存方式(四)住宅專項維修資金的管理二、住宅專項維修資金的交存(A級)(一)住宅專項維修資金的(一)住宅專項維修資金的交存主體住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類：1．住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。2．住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅的業(yè)主。3．涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。(一)住宅專項維修資金的交存主體住宅專項維修資金的交存主體主案例：二手商品房住宅專項維修資金該不該交？2009年，王女士通過中介看好一套2007年的二手商品房，總價35萬。該套房屋整體房屋狀況良好且地處繁華位置、交通便利，王女士看后十分滿意。在與該業(yè)主簽訂《房屋買賣合同》中發(fā)現(xiàn)一條關于住宅專項維修資金由誰來交納的條款，其中王女士所購的這套二手房原業(yè)主所交納的住宅專項維修資金為6000元。那么這筆錢王女士應不應該支付給業(yè)主呢？案例：二手商品房住宅專項維修資金該不該交？2009年，王女士評析： 我國《物權法》第72條第2款規(guī)定，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理權一并轉(zhuǎn)讓?！币虼?，作為業(yè)主共有權重要組成部分的維修資金所有權，房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，亦應予轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移程序：房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。評析： 我國《物權法》第72條第2款規(guī)定，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)(二)住宅專項維修資金的交存金額1．商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。(二)住宅專項維修資金的交存金額1．商品住宅的業(yè)主、非住宅的呼市從2011年1月1日起，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定調(diào)整了維修基金收繳標準，調(diào)整后的標準為多層普通住宅每平方米50元，別墅和多層框架帶電梯的住宅，每平方米上調(diào)至60元，高層住宅每平方米90元。北京市已確定住宅專項維修資金交存新標準。業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，首期住宅專項維修資金按照6層以下為每建筑平方米100元，超過6層為每建筑平方米200元的標準進行繳納。呼市從2011年1月1日起，按照《住宅專項維修資金管理辦法》2．出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。2．出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(三)住宅專項維修資金的交存方式1．商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2．已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。(三)住宅專項維修資金的交存方式1．商品住宅的業(yè)主應當在辦3．未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。4．業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。3．未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有(四)住宅專項維修資金的管理1．業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。(四)住宅專項維修資金的管理1．業(yè)主大會成立前住宅專項維修業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(房地產(chǎn))主管部門委托所在地商業(yè)銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶負責管理。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直2．業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。2．業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門的監(jiān)督。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項三、住宅專項維修資金的使用(A級)

(一)住宅專項維修資金的使用范圍和原則(二)住宅專項維修資金的分攤規(guī)則(三)住宅專項維修資金的使用程序(四)住宅專項維修資金的使用禁止(五)住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定三、住宅專項維修資金的使用(A級)(一)住宅專項維修資金的(一)住宅專項維修資金的使用范圍和原則1．使用范圍住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。2．使用原則住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。(一)住宅專項維修資金的使用范圍和原則1．使用范圍(二)住宅專項維修資金的分攤規(guī)則1．商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。2．售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。(二)住宅專項維修資金的分攤規(guī)則1．商品住宅之間或者商品住3．售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。4．住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。3．售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設(三)住宅專項維修資金的使用程序1．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序2．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序3．住宅專項維修資金的緊急使用程序

(三)住宅專項維修資金的使用程序1．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)1．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序(1)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；(2)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；(3)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；1．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序(1)物業(yè)(4)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；(4)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市(5)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；(6)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位(5)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管2．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序(1)物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；(2)業(yè)主大會依法通過使用方案；(3)物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；2．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序(1)物業(yè)(4)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；(4)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修(5)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；(5)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民(6)業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；(7)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。(6)業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)?．住宅專項維修資金的緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：3．住宅專項維修資金的緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情(1)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位(1)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務企業(yè)或者(2)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。(2)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務企業(yè)持有(3)發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。(3)發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市(四)住宅專項維修資金的使用禁止《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：1．依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；2．依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用3．應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；4．根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。(四)住宅專項維修資金的使用禁止《住宅專項維修資金管理辦法(五)住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定1．利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件(1)必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。(2)利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。(3)利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。(五)住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定1．利用住宅專項維修資(4)利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意。(5)禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。(4)利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的2．下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：(1)住宅專項維修資金的存儲利息；(2)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；(3)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；(4)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。2．下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理(B級)

(一)房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理(二)相關主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(三)住宅專項維修資金相關主體的法律責任四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理(B級)(一)房屋轉(zhuǎn)讓或滅失(一)房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理1．房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。2．房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。(一)房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理1．房屋所有權(二)相關主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務1．管理單位的法律義務直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：(二)相關主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務1．管理單位的法(1)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；(2)發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；(3)業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；(4)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。(1)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；2．專戶管理銀行的法律義務(1)專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。2．專戶管理銀行的法律義務(2)直轄市、市、縣建設(房地產(chǎn))主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應根據(jù)要求進行復核。(3)專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。(2)直轄市、市、縣建設(房地產(chǎn))主管部門，負責管理公有住房3．審計、財政部門的監(jiān)督管理(1)住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。(2)住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部有關規(guī)定。財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。(3)住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。3．審計、財政部門的監(jiān)督管理(三)住宅專項維修資金相關主體的法律責任1．公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的；以及未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正。(三)住宅專項維修資金相關主體的法律責任1．公有住房售房單2．開發(fā)建設單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款；開發(fā)建設單位未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。2．開發(fā)建設單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將3．挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。3．挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地(1)物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。(2)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。(3)直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。(1)物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按上述4．違規(guī)使用住宅專項維修資金購買國債，應當承擔以下法律責任：(1)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。4．違規(guī)使用住宅專項維修資金購買國債，應當承擔以下法律責任：(2)直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。(3)業(yè)主大會違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門責令改正。(2)直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修資金投資5．縣級以上人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。5．縣級以上人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門、財政部門及其工作住宅專項維修資金制度課件開發(fā)商挪用維修金2005年，北京有房地產(chǎn)開發(fā)商挪用業(yè)主千萬元公共維修資金成立公司；2010年，惠州市新時代花園小區(qū)開發(fā)商挪用280萬元維修資金。2012年，南京市鐘樓區(qū)勤德家園開發(fā)商豐臣地產(chǎn)集團未經(jīng)業(yè)委會同意，挪用120多萬元電梯維修基金；業(yè)委會發(fā)現(xiàn)后，于今年4月向鐘樓區(qū)人民法院起訴，要求豐臣地產(chǎn)集團賠償本應屬于全體業(yè)主的這筆資金，最終經(jīng)過法庭調(diào)解，開發(fā)商同意支付326萬余元。此外，在蘭州、東莞等地均發(fā)生過開發(fā)商挪用住宅專項維修資金的案例。開發(fā)商挪用維修金2005年，北京有房地產(chǎn)開發(fā)商挪用業(yè)主千萬元物業(yè)服務公司騙領住宅專項維修資金的案例也時有發(fā)生。13年9月份，深圳市住建局致函福田區(qū)住建局，要求對通過偽造公章，擅自組織征集簽名，騙領48.6萬余元物業(yè)專項維修資金的深圳市利豐物業(yè)服務有限公司進行處罰。福田區(qū)翰嶺花園尚未成立業(yè)委會，現(xiàn)由深圳市利豐物業(yè)服務有限公司提供物業(yè)服務。13年8月5日，該花園有業(yè)主通過深圳市物業(yè)專項維修資金網(wǎng)站公開的維修資金使用數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理處申請了一筆486725.91元的專項維修資金；而該小區(qū)多數(shù)住戶均不知道有該筆專項維修資金的使用。該業(yè)主隨后向市維修金中心及福田區(qū)維修金管理機構反映，并同時向轄區(qū)梅林派出所報案。據(jù)悉，該公司將面臨近百萬元的罰款。物業(yè)服務公司騙領住宅專項維修資金的案例也時有發(fā)生。13年9月監(jiān)管不到位目前全國各城市住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例較低。2011年8月，北京市住建委公布數(shù)據(jù)顯示：北京市住宅物業(yè)管理項目超過3600個，業(yè)主大會數(shù)量840個，成立比例為23.3%。2011年6月15日，太原市房管局的數(shù)據(jù)顯示，太原市業(yè)主委員會成立比例僅為7%-8%。在2012年年初，據(jù)長沙市住建委對外披露，長沙2000多個有物業(yè)管理的小區(qū)中，業(yè)主委員會成立率不足三成，而規(guī)范的業(yè)主委員會比例更小。監(jiān)管不到位目前全國各城市住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例較低。2對于住宅維修資金的管理和使用，各國模式不同。例如在美國，公共維修資金的管理是完全市場化的操作。業(yè)主交存的住宅專項維修資金都是由基金公司來負責管理。如果房屋需要維修，就由物業(yè)公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。對于住宅維修資金的管理和使用，各國模式不同。例如在美國，公共而日本的房屋維修資金采取“開發(fā)商包攬”的方式，住宅維修金就包含在房價中，業(yè)主房屋的所有修繕費用完全由開發(fā)商承擔。新加坡并沒有明確業(yè)主在收房時交納公共維修基金，但“樓宇翻新”計劃是小區(qū)里不斷進行的一項活動——擁有50%以上業(yè)權的業(yè)主同意，樓宇翻新計劃就得強制進行。而日本的房屋維修資金采取“開發(fā)商包攬”的方式，住宅維修金就包住宅專項維修資金制度

住宅專項維修資金制度2007年12月4日，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行。該辦法對加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，都起著重要的作用。2007年12月4日，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律住宅專項維修資金制度課件記者近日從市住房保障和房屋管理局了解到，為了加強住宅專項維修資金的管理，確保維修資金合理使用，我市在維修資金使用過程中，嚴格實行工程審計制度和現(xiàn)場勘查制度，堅持按比例撥付商品房維修資金，保證專項維修資金的合理使用，確保了業(yè)主的合法權益不受損害。在管理方面采取了信息化管理，做到了維修資金應收盡收、安全存儲、合理使用，維修資金交存量呈快速上升趨勢，截至

2011年底，余額已達

3.94億元。記者近日從市住房保障和房屋管理局了解到，為了加強住宅專項維修全國交存的住宅維修資金已經(jīng)超過1萬億元，但是使用率卻不足1%。截至2013年7月，北京交存資金348.1億元，使用5.38億元，使用率僅為1.55%；截至2012年10月，廣州市交存資金約81億元，使用8000萬元，使用率僅為0.99%；截至2012年1月，天津市交存資金為145.4億元，使用僅為7753.5萬元，使用率僅為0.53%。全國交存的住宅維修資金已經(jīng)超過1萬億元，但是2/3的業(yè)主簽字難、真實性鑒定難、業(yè)主對公共設施建設的不關心成主要問題。截至目前，呼市已經(jīng)累計歸集約3.5億元住宅專項維修資金，使用率為5%。孟志浩說：“這個使用率在全國并不低，維修資金使用最主要的問題是三分之二的業(yè)主簽字難，同時行政管理部門對簽字后的真實性鑒定難，最主要的是業(yè)主對于維修資金的認識不到位，部分業(yè)主對公共設施建設不關心。”針對維修資金在使用中日漸出現(xiàn)的問題，孟志浩表示，呼市房管相關部門將于近期修訂《呼和浩特市商品住宅維修資金使用細則》，從管理者的角度嚴格把關，讓維修資金用得更安全。同時，也將加大相關工作的宣傳力度。2/3的業(yè)主簽字難、真實性鑒定難、業(yè)主對公共設施建設的不關心起因:海天花園小區(qū)業(yè)主委員會以及物業(yè)公司被施工方告上法庭。原因是施工方施工后36萬元的工程款索要無門，而小區(qū)業(yè)主由于不滿意維修結果不同意動用該小區(qū)的住宅專項維修資金。通過開庭，法庭最后建議施工方、業(yè)委會以及物業(yè)公司協(xié)商解決。呼市物業(yè)處：小區(qū)未遞交維修資金申請書根據(jù)當時三方簽訂的合同，工程款的來源為小區(qū)的住宅專項維修資金，但由于業(yè)主不滿意維修結果，部分業(yè)主不同意動用維修資金，導致維修資金申請陷入僵局。律師：相關管理制度不健全呼市物業(yè)管理處副處長孟志浩表示，花費36萬元屬于大修，雖然維修資金由房管部門代管，但海天花園業(yè)委會以及物業(yè)并沒有向房管局申報,就開始進行施工，導致這一問題的發(fā)生。而呼市物業(yè)管理處作為政府監(jiān)管部門，事情發(fā)生后，應當督促業(yè)委會上報維修資金的申請進而劃轉(zhuǎn)使用，作為政府責任部門，應當發(fā)揮行政部門的指導以及管理職能，對業(yè)委會和物業(yè)公司進行制裁或行政處理。這也正是目前對住宅維修資金的使用計劃報批管理制度不健全帶來的弊端以及管理漏洞。起因:海天花園小區(qū)業(yè)主委員會以及物業(yè)公司被施工方告上法庭。原一是各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與業(yè)主辦理房屋交接、入住手續(xù)時，不得以任何理由再向業(yè)主收取住宅專項維修資金，住宅專項維修資金應由業(yè)主自行到指定銀行交繳。二是凡已在住房保障房屋管理局辦理了住宅專項維修資金備案手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果有收取住宅專項維修資金的，務必在11月15日前，將收取明細報呼市物業(yè)管理處，并做好移交工作。一是各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與業(yè)主辦理房屋交接、入住手續(xù)時，不得以三是凡未辦理住宅專項維修資金備案手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果有收取住宅專項維修資金的，務必在11月15日前，將所收取的住宅專項維修資金及利息如數(shù)返還給業(yè)主，并將收取和退還清單于11月25日前報呼市物業(yè)管理處備案。四是凡在規(guī)定時間內(nèi)沒有按要求做好清退、移交和備案等相關工作的企業(yè)，一經(jīng)查實將移交司法機關進行處理。五是成立專項清查小組赴各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)進行督查，促使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)及時自覺糾正違規(guī)行為。三是凡未辦理住宅專項維修資金備案手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果有住宅專項維修資金制度一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門

二、住宅專項維修資金的交存

三、住宅專項維修資金的使用

四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理

住宅專項維修資金制度一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門(B級)1．住宅專項維修資金的定義

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門(B級)1．住2．共用部位、共用設施設備的定義共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。2．共用部位、共用設施設備的定義案例：小區(qū)電梯罷工倆月，維修費用該誰負擔?滋嘉鯉北區(qū)4號樓的一部電梯壞了，圍繞電梯維修費由誰來“埋單”，物業(yè)和業(yè)主們產(chǎn)生了爭議。物業(yè)說要申請住宅專項維修資金修電梯，卻遭遇一些業(yè)主的反對，業(yè)主認為繳納的物業(yè)費中已包含電梯費。如今，這部電梯壞了有兩個多月，仍遲遲無法“上崗”。那么對于該部已經(jīng)過了保修期范圍的電梯壞了，該由誰出錢維修呢？案例：小區(qū)電梯罷工倆月，維修費用該誰負擔?滋嘉鯉北區(qū)4號樓的評析：電梯出現(xiàn)故障需要維修、更換和改造時，可以向住房部門申請維修基金，因為電梯屬于共用部位。按照《住宅專項維修基金管理辦法》規(guī)定，申請維修基金，必須得到三分之二以上的業(yè)主簽字同意。電梯屬于特種設備，物業(yè)必須要雇傭?qū)I(yè)維保公司定期對電梯進行必要的維護和保養(yǎng)，這都需要支付費用，物業(yè)向高層業(yè)主收取的電梯費，就包含支付維保公司日常維保的費用，以及保證電梯正常運行的電費，還有支付年檢的費用。而按照規(guī)定，電梯費中不包含大修、更換和改造等費用，一旦電梯出現(xiàn)大故障，這遠遠超出電梯費的支付范圍，那么，物業(yè)或業(yè)委會可申請啟用維修基金解決。評析：電梯出現(xiàn)故障需要維修、更換和改造時，可以向住房部門申請案例：某小區(qū)7號樓因排污水管堵塞，污水從2樓201室的地漏中倒灌出來。因該房主出差，房內(nèi)暫無人居住，因此該房室內(nèi)大面積漫水，并從樓地面滲透到樓下101室的屋頂，使得201室的木地板、部分家具以及101室業(yè)主精心裝修的室內(nèi)屋頂受損嚴重。此后，在現(xiàn)場疏通時，未發(fā)現(xiàn)任何認為的致使排污管堵塞的不當使用，因此無法確定責任人，兩業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。案例：某小區(qū)7號樓因排污水管堵塞，污水從2樓201室的地漏中評析：法院判決：物業(yè)樓房的排污水管是房屋的共用部位，作為物業(yè)服務公司應對管區(qū)內(nèi)的住宅共用部位、共用設備實施定期養(yǎng)護，保持其良好的狀態(tài)，但由于物業(yè)服務公司疏于管理，致使排污管道堵塞，造成排水不暢，給101、201室的業(yè)主造成了損失，對此，物業(yè)公司應當承擔賠償責任。評析：法院判決：3．管理原則住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。3．管理原則4．監(jiān)督部門國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。4．監(jiān)督部門二、住宅專項維修資金的交存(A級)

(一)住宅專項維修資金的交存主體(二)住宅專項維修資金的交存金額(三)住宅專項維修資金的交存方式(四)住宅專項維修資金的管理二、住宅專項維修資金的交存(A級)(一)住宅專項維修資金的(一)住宅專項維修資金的交存主體住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類：1．住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。2．住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅的業(yè)主。3．涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。(一)住宅專項維修資金的交存主體住宅專項維修資金的交存主體主案例：二手商品房住宅專項維修資金該不該交？2009年，王女士通過中介看好一套2007年的二手商品房，總價35萬。該套房屋整體房屋狀況良好且地處繁華位置、交通便利，王女士看后十分滿意。在與該業(yè)主簽訂《房屋買賣合同》中發(fā)現(xiàn)一條關于住宅專項維修資金由誰來交納的條款，其中王女士所購的這套二手房原業(yè)主所交納的住宅專項維修資金為6000元。那么這筆錢王女士應不應該支付給業(yè)主呢？案例：二手商品房住宅專項維修資金該不該交？2009年，王女士評析： 我國《物權法》第72條第2款規(guī)定，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理權一并轉(zhuǎn)讓?！币虼?，作為業(yè)主共有權重要組成部分的維修資金所有權，房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，亦應予轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移程序：房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。評析： 我國《物權法》第72條第2款規(guī)定，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)(二)住宅專項維修資金的交存金額1．商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。(二)住宅專項維修資金的交存金額1．商品住宅的業(yè)主、非住宅的呼市從2011年1月1日起，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定調(diào)整了維修基金收繳標準，調(diào)整后的標準為多層普通住宅每平方米50元，別墅和多層框架帶電梯的住宅，每平方米上調(diào)至60元，高層住宅每平方米90元。北京市已確定住宅專項維修資金交存新標準。業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，首期住宅專項維修資金按照6層以下為每建筑平方米100元，超過6層為每建筑平方米200元的標準進行繳納。呼市從2011年1月1日起，按照《住宅專項維修資金管理辦法》2．出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。2．出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(三)住宅專項維修資金的交存方式1．商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2．已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。(三)住宅專項維修資金的交存方式1．商品住宅的業(yè)主應當在辦3．未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。4．業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。3．未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有(四)住宅專項維修資金的管理1．業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。(四)住宅專項維修資金的管理1．業(yè)主大會成立前住宅專項維修業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(房地產(chǎn))主管部門委托所在地商業(yè)銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶負責管理。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直2．業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。2．業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門的監(jiān)督。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項三、住宅專項維修資金的使用(A級)

(一)住宅專項維修資金的使用范圍和原則(二)住宅專項維修資金的分攤規(guī)則(三)住宅專項維修資金的使用程序(四)住宅專項維修資金的使用禁止(五)住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定三、住宅專項維修資金的使用(A級)(一)住宅專項維修資金的(一)住宅專項維修資金的使用范圍和原則1．使用范圍住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。2．使用原則住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。(一)住宅專項維修資金的使用范圍和原則1．使用范圍(二)住宅專項維修資金的分攤規(guī)則1．商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。2．售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。(二)住宅專項維修資金的分攤規(guī)則1．商品住宅之間或者商品住3．售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。4．住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。3．售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設(三)住宅專項維修資金的使用程序1．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序2．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序3．住宅專項維修資金的緊急使用程序

(三)住宅專項維修資金的使用程序1．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)1．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序(1)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；(2)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；(3)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；1．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序(1)物業(yè)(4)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；(4)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市(5)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；(6)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位(5)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管2．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序(1)物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；(2)業(yè)主大會依法通過使用方案；(3)物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；2．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序(1)物業(yè)(4)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；(4)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修(5)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；(5)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民(6)業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；(7)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。(6)業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)?．住宅專項維修資金的緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：3．住宅專項維修資金的緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情(1)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位(1)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務企業(yè)或者(2)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。(2)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務企業(yè)持有(3)發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。(3)發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市(四)住宅專項維修資金的使用禁止《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：1．依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；2．依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用3．應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；4．根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。(四)住宅專項維修資金的使用禁止《住宅專項維修資金管理辦法(五)住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定1．利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件(1)必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。(2)利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。(3)利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。(五)住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定1．利用住宅專項維修資(4)利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意。(5)禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。(4)利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的2．下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：(1)住宅專項維修資金的存儲利息；(2)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；(3)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；(4)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。2．下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理(B級)

(一)房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理(二)相關主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(三)住宅專項維修資金相關主體的法律責任四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理(B級)(一)房屋轉(zhuǎn)讓或滅失(一)房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理1．房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。2．房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。(一)房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理1．房屋所有權(二)相關主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務1．管理單位的法律義務直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：(二)相關主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務1．管理單位的法(1)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；(2)發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；(3)業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；(4)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。(1)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；2．專戶管理銀行的法律義務(1)專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。2．專戶管理銀行的法律義務(2)直轄市、市、縣建設(房地產(chǎn))主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應根據(jù)要求進行復核。(3)專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主