房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營西安建筑科技大學管理學院蘭峰E-mail:lfhh2000@126.com第1章房地產(chǎn)開發(fā)概述

本章學習要求1.掌握房地產(chǎn)的基本概念；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的項目類型、房地產(chǎn)開發(fā)的特性；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)的含義，房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用，房地產(chǎn)開發(fā)的模式，房地產(chǎn)開發(fā)的分類，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立與資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營FANGDICHANKAIFAYUJINGYING1.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)1.1.1房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)（英文中常用realestate或realproper表示，大多數(shù)情況下使用realestate一詞），包括土地、建筑物及其他地上定著物，是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱，是實物、權益和區(qū)位的結合。房地產(chǎn)是固定在一定區(qū)域之內(nèi)不能移動的土地、房屋建筑以及其他地上定著物相結合的不動產(chǎn)。1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。（1）房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實施過程；（2）房地產(chǎn)開發(fā)是追求經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益全面實現(xiàn)的過程，這也是房地產(chǎn)開發(fā)應當追求的目標；（3）房地產(chǎn)開發(fā)是提高土地使用的社會經(jīng)濟效益的過程；（4）房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源、多種專業(yè)知識的組合和再造，為人類提供生產(chǎn)、生活空間，并改善人們賴以生存的居住環(huán)境的過程。1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用房地產(chǎn)開發(fā)的地位房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在城市建設中占主導地位房地產(chǎn)開發(fā)的作用有利于加速城市現(xiàn)代化進程有利于城市總體規(guī)劃的實現(xiàn)為城市社會、經(jīng)濟、政治、文化活動以及人民生活提供載體為城市政府財政和城市建設提供資金資源為城市中低收入群體提供住房保障1.2房地產(chǎn)開發(fā)模式混業(yè)開發(fā)縱向一體化開發(fā)綜合項目開發(fā)指開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的相互滲透與互動發(fā)展是指開發(fā)企業(yè)實行房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)資產(chǎn)管理并舉的經(jīng)營方式常見于諸如融居住、商業(yè)、旅游、娛樂于一體的主體社區(qū)1.2.1多元化開發(fā)模式多元化開發(fā)模式1.2.2專業(yè)化開發(fā)模式特定物業(yè)類型開發(fā)協(xié)作型開發(fā)開發(fā)企業(yè)根據(jù)對自身資源的評價以及對所處市場的獨特認識，可以選擇某類物業(yè)類型作為企業(yè)相對專一的開發(fā)對象，實現(xiàn)專業(yè)化開發(fā)。協(xié)作型開發(fā)方式的實質(zhì)就是開發(fā)企業(yè)專注于自己最擅長的業(yè)務或核心業(yè)務，然后購買其他社會化專業(yè)機構提供的最擅長業(yè)務服務。專業(yè)化開發(fā)模式

1.2.3其他開發(fā)模式

其他開發(fā)模式定向開發(fā)模式服務性開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)按客戶的訂購要求開發(fā)土地，進行房屋設計、建造和經(jīng)營開發(fā)企業(yè)通過品牌授權，輸出管理模式，提出開發(fā)項目解決方案，推動當?shù)亻_發(fā)項目的實施。1.3房地產(chǎn)開發(fā)分類與項目類型1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)的分類從開發(fā)的區(qū)域劃分從開發(fā)的深度劃分從開發(fā)項目的使用功能新區(qū)開發(fā)舊城更新改造土地一級開發(fā)房屋開發(fā)居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)的項目類型

居住房地產(chǎn)項目

商業(yè)房地產(chǎn)項目

工業(yè)房地產(chǎn)項目特殊用途房地產(chǎn)項目項目類型普通商品住住房限價商品房房經(jīng)濟適用房房廉租房高檔商品房房別墅居住房地產(chǎn)產(chǎn)項目商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項目商業(yè)用房寫字樓酒店酒店式公寓寓主題公園工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項目工業(yè)廠房研究與發(fā)展展用房倉儲用房工業(yè)園區(qū)特殊用途房房地產(chǎn)項目目指項目的的經(jīng)營活動動需要得到到政府特殊殊許可的房房地產(chǎn)，包包括高爾夫夫球場、飛飛機場、汽汽車加油站站、車站、、碼頭等。。這類項目目多屬長期期投資、投投資者靠日日常經(jīng)營活活動的收益益來回收投投資、賺取取投資收益益。特殊用用途房地產(chǎn)產(chǎn)項目的市市場交易很很少，因此此難以采用用市場比較較法進行估估計。特殊用途房房地產(chǎn)項目目1.4房房地產(chǎn)開開發(fā)特性價格昂貴性性保值增值性性位置的固定定性異質(zhì)性壽命長久性性用途多樣性性相互影響性性可調(diào)整性政府管制性性交易復雜性性區(qū)位特性價值特性外部特性1.5房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的設設立條件房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)設立立的程序1.有有符符合合公公司司法法人人登登記記的名名稱稱和和組組織織結結構構；；2.有有適適應應房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營需需要要的的固固定定的的辦辦公公房房；；3.注注冊冊資資本本100萬萬元元上上；；4.有有4名名以以上上持持有有資資格格證證書書的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)、、建建筑筑工工程程專專業(yè)業(yè)的的專專職職技技術術人人員員，，2名名以以上上持持有有資資格格證證書書的的專專職職會會計計員員；；5.法法律律、、法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定的的其其他他條條件件。。建設設部部于于2000年年3月月發(fā)發(fā)布布了了第第77號號令令《《房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理規(guī)規(guī)定定》》。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)分分為為一一、、二二、、三三、、四四級級資資質(zhì)質(zhì)和和暫暫定定資資質(zhì)質(zhì)。。1.營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照復復印印件件；；2.企企業(yè)業(yè)章章程程；；3.驗驗資資證證明明；；4.企企業(yè)業(yè)法法定定