房地產(chǎn)所得稅政策解讀蔡少優(yōu)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解讀

蔡少優(yōu)主要內(nèi)容2008年稽查形式分析2008年全國稽查計(jì)劃稽查便函[2008]42號房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)政策分析內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀內(nèi)資房地產(chǎn)操作實(shí)例及分析外資房地產(chǎn)操作實(shí)例及分析導(dǎo)言:稅務(wù)稽查形勢分析2008年稽查形勢分析2008年全國稽查計(jì)劃稽查便函[2008]42號第一部分:內(nèi)外資房地產(chǎn)財(cái)稅主要政策內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅主要政策:1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號，已失效）2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）外資房地產(chǎn)所得稅主要政策:1.《關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[1995]153號）2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā)［1999］242號）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)政策:（94）財(cái)會二字第02號:經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的股份制試點(diǎn)企業(yè)，其房地產(chǎn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)比照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》關(guān)于營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的規(guī)定執(zhí)行，即轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時，作為銷售實(shí)現(xiàn)。

財(cái)政部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》（1999）一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房屋的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。第一部分:內(nèi)外資房地產(chǎn)財(cái)稅主要政策財(cái)政部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。財(cái)政部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不拒價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60%預(yù)計(jì)營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用：預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)計(jì)營業(yè)收入的5‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入不超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的3‰；預(yù)計(jì)全年年?duì)I業(yè)收收入超過過5000萬元元（含5000萬元））但不足足1億元元的，不不超過該該部分預(yù)預(yù)計(jì)營業(yè)業(yè)收入的的2‰；；預(yù)計(jì)全全年?duì)I業(yè)業(yè)收入超超過1億億元（含含1億元元）的，，不超過過該部分分預(yù)計(jì)營營業(yè)收入入的1‰‰。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)自自出售開開發(fā)產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)營營業(yè)收入入的年度度開始，，應(yīng)將待待攤的業(yè)業(yè)務(wù)招待待費(fèi)，在在3———5年之之內(nèi)分期期攤?cè)牍芄芾碣M(fèi)用用。國稅發(fā)[2006]31號文文主要內(nèi)內(nèi)容一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理二、完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理理三、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品預(yù)預(yù)租收入入的確認(rèn)認(rèn)四、合作作建造開開發(fā)產(chǎn)品品的稅務(wù)務(wù)處理五、以土土地使用用權(quán)投資資開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的稅稅務(wù)處理理國稅發(fā)[2006]31號文文主要內(nèi)內(nèi)容六、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品視視同銷售售行為的的稅務(wù)處處理七七、代建建工程和和提供勞勞務(wù)的稅稅務(wù)處理理

八、、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本、費(fèi)用用的扣除除

九、、征收管管理十十、適用用減免稅稅政策十十一、、新文件件適用范范圍和執(zhí)執(zhí)行時間間國稅發(fā)31號文文出臺背背景房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅征管管主要問問題:（一）缺缺乏開開發(fā)產(chǎn)品品完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.預(yù)售售收入不不能及時時結(jié)轉(zhuǎn)為為實(shí)際收收入2.不能能及時結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本本3.不能能依法申申報(bào)繳納納所得稅稅國稅發(fā)31號文文出臺背背景（二）偽偽造或高高估成本本1.多列列利息支支出2.多列列預(yù)提費(fèi)費(fèi)用3.混淆淆成本對對象界限限（其其劃分直直接關(guān)系系到成本本核算是是否真實(shí)實(shí)合理））（三）利利用關(guān)聯(lián)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移利潤潤1.提高高建筑安安裝企業(yè)業(yè)（多采采用核定定征收））的成本本，再讓讓建安企企業(yè)返利利2.銷售售時成立立銷售公公司，銷銷售公司司安排下下崗職工工等，享享受減免免稅，通通過轉(zhuǎn)移移費(fèi)用方方式轉(zhuǎn)嫁嫁給銷售售公司國稅發(fā)[2006]31號文文出臺背背景（四）企企業(yè)之間間相互利利用，共共同偷逃逃稅1.非關(guān)關(guān)聯(lián)方的的建安企企業(yè)2.銷售售公司等等31號文文件的制制定與實(shí)實(shí)施，對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收收產(chǎn)生了了深遠(yuǎn)的的影響，，對于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)稅收來來說，怎怎么形容容31號號文件的的重要性性也為過過！有證據(jù)表表明，新新所得稅稅法實(shí)施施后31號文件件的主要要精神將將繼續(xù)下下去.。思考:（一）2008年的稽稽查，用用新所得得稅法還還是舊法法規(guī)定？？在稽查應(yīng)應(yīng)對的意意義上，，新法不不會溯及及既往，，因此2008年的稅稅務(wù)稽查查仍然會會按照舊舊的內(nèi)資資企業(yè)所所得稅暫暫行條例例和外商商投資企企業(yè)所得得稅法來來稽查。。會按照照31號號文件和和142號文件件的規(guī)定定來進(jìn)行行稽查。。（二）新新法將延延續(xù)內(nèi)資資企業(yè)規(guī)規(guī)定，還還是外資資企業(yè)規(guī)規(guī)定？從操作層層面的前前瞻性來來看，舊舊法已經(jīng)經(jīng)失效，，新所得得稅法頒頒布后，，總局將將出臺一一個類似似31號號文件的的法規(guī)，，來規(guī)范范所有的的房地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)資和和外資企企業(yè)所得得稅，根據(jù)種種種跡象表明明，新所所得稅法法關(guān)于房房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅的規(guī)規(guī)定，將將基本延延續(xù)31號文件件的規(guī)定定，只是是對政策策有一些些微調(diào).房地產(chǎn)企企業(yè)稅收收新政策策特點(diǎn)（劍指地地產(chǎn)偷稅稅黑洞，，又不乏乏溫情脈脈脈的一一面）（一）規(guī)規(guī)定了房房地產(chǎn)企企業(yè)的完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。認(rèn)為是31號文文件的最最大亮點(diǎn)點(diǎn)。1、2003年年以前，，無完工工標(biāo)準(zhǔn)，，也無預(yù)預(yù)售規(guī)定定。2、2003－－2006，有有預(yù)售收收入規(guī)定定，無完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。3、、現(xiàn)現(xiàn)行行政政策策：：既既有有預(yù)預(yù)售售收收入入規(guī)規(guī)定定，，也也有有完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。管理理越越來來越越嚴(yán)嚴(yán)格格。。（二二））對對關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)交交易易做做了了部部分分限限制制，，避避稅稅鏈鏈關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)交交易易形形式式如如下下：：1、、利利用用關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)建建筑筑公公司司多多開開發(fā)發(fā)票票，，加加大大成成本本。。2、、在在國國內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)立立咨咨詢詢公公司司、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司，，多多列列費(fèi)費(fèi)用用。。3、、在在國國外外設(shè)設(shè)立立設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司加加大大成成本本。。尤尤其其是是香香港港等等地地。。4、、設(shè)設(shè)立立關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)的的新新辦辦商商業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)，，運(yùn)運(yùn)用用甲甲方方供供材材以以加加大大成成本本。。5、、設(shè)設(shè)立立關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)的的廣廣告告公公司司，，加加大大銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用。。6、、地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)完完工工后后，，設(shè)設(shè)立立銷銷售售公公司司，，分分解解收收入入。。建立立了了很很多多避避稅稅鏈鏈公公司司，，財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)可可能能都都在在一一間間辦辦公公室室。。所有有這這些些籌籌劃劃特特的的終終端端，，一一般般都都有有一一個個免免稅稅企企業(yè)業(yè)。?，F(xiàn)現(xiàn)行行稅稅收收政政策策對對關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)交交易易的的應(yīng)應(yīng)對對是是：：將上上下下游游企企業(yè)業(yè)所所有有的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策取取消消??！1、、軍軍轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)干干稅稅收收優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策（（財(cái)稅〔〔2003]26號號文件件）2、老老少邊邊窮三三年免免稅政政策。。（財(cái)稅[1994]001號號）（沙河公公司案案）3、新新辦咨咨詢、、商業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)優(yōu)惠惠政策策。（（財(cái)稅稅1994]001號號）結(jié)論：：31號號文件件取消消了所所有地地產(chǎn)企企業(yè)所所得稅稅優(yōu)惠惠政策策。新所得得稅法法實(shí)施施后，，除基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目外外的所所有的的新辦企企業(yè)優(yōu)優(yōu)惠政政策全全部取取消了了，也不唯唯獨(dú)地地產(chǎn)企企業(yè)了了，只只是地地產(chǎn)企企業(yè)提提前了了兩年年而已已！（三））也有有一些些人性性化規(guī)規(guī)定1、合合作建建房2、廣廣告費(fèi)費(fèi)和業(yè)業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)招招待費(fèi)費(fèi).第二部部分:收入入方面面解讀讀（一））收入入方面面（5個收收入類類型））1、預(yù)預(yù)售收收入2、預(yù)預(yù)售收收入結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)為為實(shí)際際銷售售收入入3、現(xiàn)現(xiàn)房銷銷售收收入4、預(yù)預(yù)租收收入5、視視同銷銷售收收入（二））成本本費(fèi)用用方面面1、六六大扣扣除原原則（（結(jié)合合新所所得稅稅法的的扣除除原則則）;2、、14項(xiàng)扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目;3、即即將出出臺的的的計(jì)計(jì)稅成成本扣扣除規(guī)規(guī)則;4、新新所得得稅法法涉及及到地地產(chǎn)企企業(yè)的的期間間費(fèi)用用支出出.在開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工前，，是對對預(yù)售售收入入進(jìn)行行征稅稅，開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工后后則是是對銷銷售收收入征征稅。。這是是同一一般企企業(yè)不不同的的最大大特色色.第二部部分:收入入方面面解讀讀一、未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務(wù)處處理(內(nèi)資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：31號號文五五要點(diǎn)點(diǎn):開開發(fā)企企業(yè)開開發(fā)、、建造造的住住宅、、商業(yè)業(yè)用房房以及及其他他建筑筑物、、附著著物、、配套套設(shè)施施等開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，，在其其未完完工前前采取取預(yù)售方方式銷銷售的的，其其預(yù)售收收入先按預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率率分季（（或月月）計(jì)計(jì)算出出當(dāng)期毛毛利額額，扣除相關(guān)的的期間費(fèi)費(fèi)用、、營業(yè)業(yè)稅金金及附附加后后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所所得額，待開開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本本后再行調(diào)整。（一）預(yù)售收收入的含義（（三層含義））1、預(yù)售收入入是全口徑收入。。包括5方面的的內(nèi)容。（1）預(yù)收賬賬款（2）定金、、訂金、保證證金、誠意金金（其他應(yīng)付付款科目）問題1：定金金是否要繳納納營業(yè)稅？什什么時間繳納納？（國稅函〔1995]156號文件第第18條）問題2：提供供其他營業(yè)稅稅勞務(wù)，收到到預(yù)收款項(xiàng)什什么時候納稅稅？國稅發(fā)〔2003〕16號文件第五五條問題3：超市出售購物物卡收取的款款項(xiàng)如何處理理呢？是否需需要一次性計(jì)計(jì)稅？是否需需要繳納增值值稅？是否需需要繳納所得得稅？（3）內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購說是內(nèi)部認(rèn)購購，其實(shí)任何何人都可以買買。例如：稅稅務(wù)局蓋宿舍舍樓（4)會員卡卡或會員費(fèi)山東某地產(chǎn)企企業(yè)，搞所謂謂會員制售房房，入會后繳繳納2萬元會會費(fèi)，以后可可以抵頂房款款?？偩终J(rèn)為為，這種形式式屬于變相的的預(yù)售收入，，應(yīng)當(dāng)征稅。。江蘇鹽城會員卡收取訂訂金.（5）假借借借款的形式（（實(shí)際案例））合同條款規(guī)定定：①所借款款項(xiàng)沒有利息息；②借款只只能用于樓盤盤建設(shè)；③借借款人享受開開盤價(jià)80%優(yōu)惠；④收收款收據(jù)注明明：購房集資資款，并可以以抵頂房款。。因此，稽查認(rèn)認(rèn)定為預(yù)收定定金性質(zhì)，應(yīng)應(yīng)繳納所得稅稅和營業(yè)稅。。2、預(yù)售收入入不區(qū)分合法法收入和非法法收入。未取得預(yù)售許許可證，就進(jìn)進(jìn)行預(yù)售是非非法的。但是是，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)不是預(yù)售許許可的主管機(jī)機(jī)關(guān)，也不去去分辨，總之之只要取得收收入就要納稅稅。（1）教育部部門收取非法法擇校費(fèi)（財(cái)稅〔2006〕3號）三陪小姐稅收收（2)假按揭揭納稅－在銷銷售方式中深深入探討。吹牛是否納稅稅呢？案例：2006年房房地產(chǎn)稅務(wù)稽稽查過程中，，某地產(chǎn)公司司將預(yù)收款項(xiàng)項(xiàng)打入老板個個人賬戶，再再以個人借款款方式，將款款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企業(yè)業(yè)賬簿。其隱隱瞞非法預(yù)售售收入的行為為，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)啥處理?3、預(yù)售收入入是收付實(shí)現(xiàn)現(xiàn)制，不是權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)生制。。國稅函〔2002〕172號案例：拆遷房的產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換在預(yù)售售階段是否按按照全額計(jì)稅稅（稽查報(bào)告原原文）？問題：營業(yè)稅稅是否為權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制？認(rèn)為也是收付付實(shí)現(xiàn)制，因因?yàn)椤稜I業(yè)稅稅暫行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則》第第28條規(guī)定定：納稅人銷銷售不動產(chǎn)或或者轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)，采采取預(yù)收款方方式，其納稅稅義務(wù)時間為為收到預(yù)收款款的當(dāng)天。最最近見過一個個案子，以企企業(yè)的意見勝勝利告終！事實(shí)上，如果果按照權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制，地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售售收入壓根就就不應(yīng)當(dāng)征稅稅。在制定31號文件的的時候，由于于制定了完工工標(biāo)準(zhǔn)，本來來要取消預(yù)售售收入征稅規(guī)規(guī)定，由于宏宏觀調(diào)控。。。。。預(yù)售收入:1.營業(yè)稅：：預(yù)收款指企企業(yè)按照合同同或協(xié)議規(guī)定定，預(yù)售房地地產(chǎn)時向購房房單位或個人人收取的購房房款，以及定定金、押金、、代收費(fèi)用等等類似性質(zhì)的的其他款項(xiàng)都都要作為營業(yè)業(yè)稅的銷售額額征收營業(yè)稅稅。代收款項(xiàng)主要要有防盜門款款、代收有線線電視初裝費(fèi)費(fèi)，代收水電電增容費(fèi)、車車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及住住房維修基金金等方式所謂謂的代收款項(xiàng)項(xiàng)。（會計(jì)上上一般掛往來來款處理），，這些代收款款項(xiàng)除住房維維修基金外作作為價(jià)外費(fèi)用用都并入營業(yè)業(yè)稅的銷售額額.2.上述款項(xiàng)項(xiàng)特別是代收收代付的款項(xiàng)項(xiàng)是否應(yīng)并入入所得稅的預(yù)預(yù)收收入范圍圍內(nèi)？企業(yè)收取和交交納的各項(xiàng)收收費(fèi)，屬于國國務(wù)院或財(cái)政政部會同有關(guān)關(guān)部門批準(zhǔn)以以及省級人民民政府批準(zhǔn)，，并按規(guī)定納納入同級財(cái)政政預(yù)算內(nèi)或預(yù)預(yù)算外資金財(cái)財(cái)政專戶，實(shí)行收支兩條條線管理的，，不征收企業(yè)業(yè)所得稅，并允許稅前扣扣除；其他各各種價(jià)內(nèi)外基基金(資金，，附加)和收收費(fèi)，不得稅稅前扣除，（（

財(cái)稅字字［1997］022號號）開發(fā)產(chǎn)品國稅稅發(fā)[2006]31號號：銷售收入入的范圍為銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品過程中取得得的全部價(jià)款款，包括現(xiàn)金金、現(xiàn)金等價(jià)價(jià)物及其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。開開發(fā)企業(yè)代有有關(guān)部門、單單位和企業(yè)收收取的各種基基金、費(fèi)用和和附加等，凡凡納入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由由開發(fā)企業(yè)開開具發(fā)票的，，應(yīng)按規(guī)定全全部確認(rèn)為銷銷售收入；凡凡未納入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并并由開發(fā)企業(yè)業(yè)之外的其他他收取部門、、單位開具發(fā)發(fā)票的，可作作為代收代繳繳款項(xiàng)進(jìn)行管管理。（二）預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率1.經(jīng)濟(jì)適用房（1）計(jì)稅毛毛利率不得低低于3%（2）必須符符合建住房[2004]77號文的的規(guī)定2.非經(jīng)濟(jì)適用房房（1）省會城城市、直轄市市、計(jì)劃單列列市城區(qū)和郊郊區(qū)，不得低低于20％；；（2）地及地地級市城區(qū)和和郊區(qū)，不得得低于15％％；（3）其他地地區(qū)，不得低低于10％國稅發(fā)〔2003〕83號文件第二二條表述為：：利潤率國稅發(fā)〔2006]31號文件表述述為“預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率””1、全國大部部分省份的理理解（1)利潤＝＝銷售收入－－銷售成本－－期間費(fèi)用－－稅金及附加加83號文件表表述為利潤，，理解為已經(jīng)經(jīng)扣除了費(fèi)用用和稅金，不不能再次扣除除。很多地方方都是這樣理理解的，包括括北京地區(qū)。。1000萬××15％＝150（萬））計(jì)稅（2)毛利＝＝銷售收入－－銷售成本毛利是沒有扣扣除期間費(fèi)用用及稅金的，，應(yīng)當(dāng)可以扣扣除。1000萬××15％－65.5－80＝4.5（萬）2、總局當(dāng)時時用預(yù)計(jì)利潤潤的初衷。因?yàn)榈禺a(chǎn)不僅僅僅是賣房子子的收入，所所以83號文文件將賣房子子的收入定義義為“營業(yè)收收入”，因此此叫做預(yù)計(jì)營營業(yè)利潤率。。屬于一不小心心，用詞不當(dāng)當(dāng)！問題：稽查人人員在檢查的的時候，如果果要調(diào)整扣除除的期間費(fèi)用用和稅金及附附加，如何對對待？結(jié)論：無論是2006年以前，，還是2006年以后，，預(yù)售收入都都是允許扣除除期間費(fèi)用以以及營業(yè)稅金金及附加的。。3、外商投資資企業(yè)是否允允許扣除期間間費(fèi)用？國稅發(fā)〔2001〕142號文件第第五條93年以前，，會計(jì)制度是是全部成本法法，就是企業(yè)業(yè)全部發(fā)生的的費(fèi)用，全部部都要分配到到產(chǎn)品中去。。93年會計(jì)制制度改革后，，改為制造成成本法，期間間費(fèi)用是不需需要分配的。。外商投資企業(yè)業(yè)的規(guī)定，實(shí)實(shí)際上又回到到全部成本法法的老路上了了！4、新所得稅稅法的規(guī)定:可以肯定的判判定，新所得得稅法實(shí)施以以后，無論是是內(nèi)資企業(yè)還還是外資企業(yè)業(yè)，在預(yù)售階段均允許許扣除期間費(fèi)費(fèi)用及稅金及及附加。（三）期間費(fèi)費(fèi)用、營業(yè)稅稅金及附加可以稅前扣除除問題：若企業(yè)業(yè)以前年度發(fā)發(fā)生虧損是否否允許彌補(bǔ)？？1、問題題1：預(yù)預(yù)繳的營營業(yè)稅金金及附加加是否可可以扣除除呢？借：應(yīng)繳繳稅金－－應(yīng)繳營營業(yè)稅貸：銀行行存款借：主營營業(yè)務(wù)稅稅金及附附加貸：應(yīng)繳繳稅金－－應(yīng)交營營業(yè)稅問題2：：如果有有的企業(yè)業(yè)，沒有有按照規(guī)規(guī)范的收收入與成成本配比比的原則則進(jìn)行會會計(jì)處理理，稅務(wù)務(wù)是否認(rèn)認(rèn)可？借：主營營業(yè)務(wù)稅稅金及附附加貸：應(yīng)繳繳稅金－－應(yīng)繳營營業(yè)稅問題3：：上市公公司是否否會這樣樣做？2、問題題4：預(yù)預(yù)繳的土土地增值值稅是否否可以扣扣除呢？？預(yù)繳土地地增值稅稅的會計(jì)計(jì)處理？地產(chǎn)所得得稅前扣扣除的稅稅金一覽覽表3、欠繳繳的營業(yè)業(yè)稅金及及附加，，是否可可以在所所得稅前前扣除？？（1)根根據(jù)權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制制的原理理是可以以稅前扣扣除的。。尤其新新企業(yè)所所得稅發(fā)發(fā)實(shí)施條條例將““權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制””定于首首要原則則的地位位。（2）昆昆明會議議上，總總局明確確答復(fù)允允許扣除除。（四）計(jì)計(jì)稅成本本結(jié)算的的時點(diǎn)1.竣工工證明已已報(bào)房地地產(chǎn)管理理部門備備案的開開發(fā)產(chǎn)品品（成本本對象））；2.已開開始投入入使用的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對象象）3.已取取得了初初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對象象）討論:預(yù)預(yù)征還是是實(shí)際征征收國家稅務(wù)務(wù)總局所所得稅管管理司有有關(guān)人員員認(rèn)為不不是預(yù)征征，而是是實(shí)際征征收，因因此不存存在退稅稅概念.（四）計(jì)計(jì)入當(dāng)期期的應(yīng)納納稅所得得額31號文文件將預(yù)預(yù)售收入入納稅表表述為““應(yīng)納稅稅所得額額”，意意義重大大，并且且暗藏殺殺機(jī)。充充分體現(xiàn)現(xiàn)了同外外商投資資企業(yè)的區(qū)別別。1、內(nèi)資資所得稅稅是實(shí)際際征收：：用“應(yīng)應(yīng)納稅所所得額””的稱呼呼，意味味著內(nèi)資資對地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售收收入征稅稅，是實(shí)實(shí)際征收收，而非非預(yù)征。。外資所得得稅：預(yù)預(yù)征。國國稅發(fā)〔〔1995〕153號號文件2、內(nèi)資資所得稅稅無多退退少補(bǔ)的的過程。。外資地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)：：對預(yù)征征稅款““多退少少補(bǔ)”3、內(nèi)資資地產(chǎn)企企業(yè)：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)了按按年度核核算。外資所得得稅：按按照項(xiàng)目目核算，，打破了了企業(yè)所所得稅按按照年度度核算的的慣例。。第二部分分:收入入方面解解讀一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理(外資房地地產(chǎn))從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的外商投投資企業(yè)業(yè)預(yù)售房房地產(chǎn)并并取得預(yù)預(yù)收款的的，當(dāng)?shù)氐刂鞴芏惗悇?wù)機(jī)關(guān)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤潤率或其他合合理辦法法計(jì)算預(yù)預(yù)計(jì)應(yīng)納納稅所得得額，并并按季預(yù)征征所得稅，，待該項(xiàng)項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移、銷售收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)后，再依依照稅法法有關(guān)規(guī)規(guī)定計(jì)算算實(shí)際應(yīng)應(yīng)納稅所所得額及及應(yīng)納所所得稅稅稅額，按按預(yù)繳的的所得稅稅額計(jì)算算應(yīng)退補(bǔ)補(bǔ)稅額。。（一）預(yù)預(yù)計(jì)利潤潤率由各省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市和計(jì)計(jì)劃單列列市主管管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)制定定對從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營的的外商投投資企業(yè)業(yè)預(yù)征所所得稅的的具體實(shí)實(shí)施辦法法及預(yù)計(jì)計(jì)利潤率率的確定定方法，，并報(bào)國國家稅務(wù)務(wù)總局備備案.（二）按按季預(yù)征征公式：：應(yīng)預(yù)征所所得稅額額=預(yù)售售收入××預(yù)計(jì)利利潤率××適用稅稅率多項(xiàng)目開開發(fā)企業(yè)業(yè)如前面面完工項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生生虧損的的，后面項(xiàng)目目預(yù)售期期房時仍仍應(yīng)按規(guī)規(guī)定預(yù)征征所得稅稅款，企企業(yè)虧損損額用后后面項(xiàng)目目房地產(chǎn)產(chǎn)銷售開開始實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的利潤潤進(jìn)行彌彌補(bǔ)，但但彌補(bǔ)期期限不得得超過稅稅法規(guī)定定的年限限。--閩國國稅發(fā)[2002]82號第二部分分:收入入方面解解讀二、完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理理(內(nèi)資房地地產(chǎn))（一）開開發(fā)產(chǎn)品品（成本本對象））完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.竣工工證明已已報(bào)房地地產(chǎn)管理理部門備備案的開開發(fā)產(chǎn)品品（成本本對象））；2.已開開始投入入使用的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對象象）3.已取取得了初初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對象象）。（二）完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處處理1.預(yù)售售收入確確認(rèn)為實(shí)實(shí)際銷售售收入2.結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)計(jì)稅成成本3.計(jì)算算實(shí)際毛毛利額4.差異異調(diào)整5.開發(fā)發(fā)企業(yè)報(bào)報(bào)告開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工情況況6.開發(fā)發(fā)企業(yè)在在年度納納稅申報(bào)報(bào)時出具具稅務(wù)鑒鑒定報(bào)告告和其他他相關(guān)資資料7.稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)核核定計(jì)稅稅成本權(quán)權(quán)和稅收收處罰權(quán)權(quán)（三）銷售收入入范圍1.銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取得得的全部部價(jià)款包包括:現(xiàn)金現(xiàn)現(xiàn)金金等價(jià)物物其其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益2.代收收款項(xiàng)的的稅務(wù)處處理以出具發(fā)發(fā)票單位位為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行判判斷.（四）銷售收入入確認(rèn)原原則1.一次性全全額收款款2.分期收款款3.銀行按揭揭4.采取取委托銷銷售方式式（1）手手續(xù)費(fèi)費(fèi)（2）視視同買買斷（3）超超基價(jià)價(jià)分成（4）包銷★注:買買斷式包包銷國稅函（（1996）684號號在合同期期內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將將房產(chǎn)交交給包銷銷商承銷銷，包銷銷商是代代理房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)進(jìn)行行銷售，，所取得得的手續(xù)續(xù)費(fèi)收入入或者價(jià)價(jià)差應(yīng)按按“服務(wù)務(wù)業(yè)———代理業(yè)業(yè)”征收收營業(yè)稅稅；在合同期期滿后，，房屋未未售出，，由包銷銷商進(jìn)行行收購，，其實(shí)質(zhì)質(zhì)是房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將房房屋銷售售給包銷銷商，對對房產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)按““銷售不不動產(chǎn)””征收營營業(yè)稅；；包銷商將將房產(chǎn)再再次銷售售，對包包銷商也也應(yīng)按““銷售不不動產(chǎn)””征收營營業(yè)稅。。房產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在合同期期內(nèi)委托托包銷商商承銷房房屋，其其取得的的售房款款，均應(yīng)應(yīng)按“銷銷售不動動產(chǎn)”計(jì)計(jì)征營業(yè)業(yè)稅。對對其支付付給包銷銷商的手手續(xù)費(fèi)，，不得從從計(jì)稅營營業(yè)額中中扣除。。5.采取取先出租租再出售售方式（1）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作固固定資產(chǎn)產(chǎn)視同銷售售:租租賃期期間取得得的價(jià)款款按租金金確認(rèn)收收入;出售時按按固定資資產(chǎn)清理理確認(rèn)收收入;準(zhǔn)予計(jì)提提折舊.5.采取取先出租租再出售售方式（2）不不轉(zhuǎn)作固固定資產(chǎn)產(chǎn)無需視同同銷售:租賃賃期間取取得的價(jià)價(jià)款按租租金確認(rèn)認(rèn)收入;出售時按按開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品確認(rèn)認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)不準(zhǔn)計(jì)提提折舊.第二部分分:收入入方面解解讀(續(xù)續(xù))二、完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理理(外資資房地產(chǎn)產(chǎn))：（一）開開發(fā)產(chǎn)品品（成本本對象））完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)應(yīng)以以房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門出具具工程項(xiàng)項(xiàng)目合格證明明之日.或或者首筆筆房地產(chǎn)產(chǎn)使用權(quán)交交付之日;或或者辦理理首筆產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓手手續(xù)之日.上述三者者中的較較早者為為房地產(chǎn)產(chǎn)銷售開開始.企業(yè)按《《通知》》第三條條規(guī)定確確定房地地產(chǎn)銷售售開始后后，應(yīng)及及時在賬賬務(wù)上將將預(yù)收款款收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入銷售售收入。。企業(yè)在在預(yù)征稅稅款結(jié)算算時未能能提供開開發(fā)成本本發(fā)票的的，應(yīng)在在工程竣竣工決算算后及時時將取得得的發(fā)票票向主管管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)申報(bào)報(bào)核銷。。各地稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)也可按按其他合合理的辦辦法審核核確認(rèn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)成本，，據(jù)以計(jì)計(jì)算當(dāng)期期房地產(chǎn)產(chǎn)銷售成成本.閩國稅發(fā)發(fā)[2002]82號號（二）應(yīng)應(yīng)納稅額額計(jì)算公公式企業(yè)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)的，，應(yīng)以其其當(dāng)期銷銷售收入入，扣除除當(dāng)期相相應(yīng)成本本、費(fèi)用用及損失失后的余余額，為為當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所所得額，，依照稅稅法的規(guī)規(guī)定計(jì)算算繳納企企業(yè)所得得稅。當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納納稅額，，按以下下公式計(jì)計(jì)算：應(yīng)納稅額額＝應(yīng)納納稅所得得額×適適用稅率率－已售售房產(chǎn)已已預(yù)征的的所得稅稅＋當(dāng)期期預(yù)征所所得稅.（三）收收入確認(rèn)認(rèn)原則房地產(chǎn)銷銷售收入入的確定定，以權(quán)權(quán)責(zé)發(fā)生生制為原原則，具具體可根根據(jù)銷售售方式的的不同，，按以下下原則確確定：1.采取取一次性全全額收取取房款的，以房產(chǎn)使用用權(quán)交付付買方之之日或開開具發(fā)票票之日作為銷售售收入的的實(shí)現(xiàn)。。2.采取取分期付款款或預(yù)售售款方式式銷售的，，以合同約定定的付款款時間為銷售售收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。注：可可按交交付產(chǎn)產(chǎn)品或或開票票日期期或合合同約約定付付款日日期確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（（一般般外資資企業(yè)業(yè)）（三））收入入確認(rèn)認(rèn)原則則3.采采取以以土地使使用權(quán)權(quán)或其其他財(cái)財(cái)產(chǎn)置置換房房屋的，以以房產(chǎn)使使用權(quán)權(quán)交付付對方為為銷售售收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。4.采采取銀行提提供按按揭貸貸款銷售的的，以以銀行將將按揭揭貸款款辦理理轉(zhuǎn)賬賬之日日，為銷銷售收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（四））境外外包銷銷收入入確定定的原原則境外企企業(yè)與與企業(yè)業(yè)簽訂訂房屋屋包銷銷協(xié)議議，為為企業(yè)業(yè)包銷銷房地地產(chǎn)的的，其其包銷銷業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)屬屬于境境外企企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓我我國境境內(nèi)財(cái)財(cái)產(chǎn)的的性質(zhì)質(zhì)。境境外企企業(yè)取取得的的房屋屋轉(zhuǎn)讓讓收益益，應(yīng)應(yīng)按稅稅法第第19條及及其實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則第第61條規(guī)規(guī)定，，繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅。。包銷業(yè)業(yè)務(wù)是是指：：境外外企業(yè)業(yè)與企企業(yè)簽簽訂房房屋包包銷協(xié)協(xié)議并并辦理理了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移手手續(xù)，，且境境外企企業(yè)在在銷售售房屋屋時使使用本本企業(yè)業(yè)收款款憑證證。凡凡不符符合上上述條條件的的其他他代銷銷、承承銷性性質(zhì)的的業(yè)務(wù)務(wù)，應(yīng)應(yīng)按照照《國國家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的外外商投投資企企業(yè)若若干稅稅務(wù)處處理問問題的的通知知》（（國稅稅發(fā)［［1999］242號））的規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。。（五））包銷銷業(yè)務(wù)務(wù)1.從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的外外商投投資企企業(yè)與與境外外企業(yè)業(yè)簽訂訂房地地產(chǎn)代代銷、、包銷銷合同同或協(xié)協(xié)議，，委托托境外外企業(yè)業(yè)在境境外銷銷售其其位于于我國國境內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)的的，應(yīng)應(yīng)按境境外企企業(yè)向向購房房人銷銷售的的價(jià)格格，作作為外外商投投資企企業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售收入入，計(jì)計(jì)算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅--國國稅發(fā)發(fā)［1999］］242號號（五））包銷銷業(yè)務(wù)務(wù)2.上上述外外商投投資企企業(yè)向向境外外代銷銷、包包銷企企業(yè)支支付的的各項(xiàng)項(xiàng)傭金金、差差價(jià)、、手續(xù)續(xù)費(fèi)、、提成成費(fèi)等等勞務(wù)務(wù)費(fèi)用用，應(yīng)應(yīng)提供供完整整、有有效的的憑證證資料料，經(jīng)經(jīng)主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)審核核確認(rèn)認(rèn)后，，方可可作為為外商商投資資企業(yè)業(yè)的費(fèi)費(fèi)用列列支。。但實(shí)實(shí)際列列支的的數(shù)額額，不不得超超過房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售收入入的10%。（（2000年1月1日起起執(zhí)行行）--國稅發(fā)發(fā)［1999］］242號號1.多多項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)銷售售期房房如按按核定定利潤潤率辦辦法預(yù)預(yù)征所所得稅稅，對對其完完工項(xiàng)項(xiàng)目按按《通通知》》第3條規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)征稅稅款結(jié)結(jié)算時時，應(yīng)應(yīng)將各各年度度發(fā)生生的期期間費(fèi)費(fèi)用(指管管理費(fèi)費(fèi)用、、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用和銷銷售費(fèi)費(fèi)用)在各各項(xiàng)目目間進(jìn)進(jìn)行合合理分分?jǐn)?，，?jì)算算出各各年度度歸屬屬于該該完工工項(xiàng)目目的期期間費(fèi)費(fèi)用。。企業(yè)發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用支出出明確確受益益對象象的，，直接接計(jì)入入項(xiàng)目目費(fèi)用用；對對于無無法劃劃分或或劃分分不清清受益益對象象的期期間費(fèi)費(fèi)用，，按各各項(xiàng)目目當(dāng)年年度開開發(fā)成成本占占當(dāng)年年度開開發(fā)總總成本本的比比例(或其其他合合理的的比例例)確確定各各項(xiàng)目目費(fèi)用用。--閩閩國稅稅發(fā)[2002]82號號2.企企業(yè)按按《通通知》》第3條規(guī)規(guī)定確確定房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售開始始后，，應(yīng)及及時在在賬務(wù)務(wù)上將將預(yù)收收款收收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入銷銷售收收入。。企業(yè)業(yè)在預(yù)預(yù)征稅稅款結(jié)結(jié)算時時未能能提供供開發(fā)發(fā)成本本發(fā)票票的，，應(yīng)在在工程程竣工工決算算后及及時將將取得得的發(fā)發(fā)票向向主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)報(bào)核銷銷。各各地稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)也也可按按其他他合理理的辦辦法審審核確確認(rèn)企企業(yè)開開發(fā)成成本，，據(jù)以以計(jì)算算當(dāng)期期房地地產(chǎn)銷銷售成成本。。--閩閩國稅稅發(fā)[2002]82號號三、開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)預(yù)租收收入的的確認(rèn)認(rèn)(內(nèi)資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：1.預(yù)租：：新建建造的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品在尚尚未完完工或或辦理理房地地產(chǎn)初初始登登記、、取得得產(chǎn)權(quán)權(quán)證前前出租租2.預(yù)租租租金（（價(jià)款款）確確認(rèn)收收入時時點(diǎn)：：自開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交交付承承租人人使用用之日日起，，按租租金確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。三、開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)預(yù)租收收入的的確認(rèn)認(rèn)(外外資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：企業(yè)以以租賃賃方式式取得得房租租收入入，應(yīng)應(yīng)按當(dāng)當(dāng)期實(shí)實(shí)際租租金收收入，，扣除除租賃賃房屋屋的固固定資資產(chǎn)折折舊及及相關(guān)關(guān)費(fèi)用用后的的余額額，與與當(dāng)期期其他他經(jīng)營營利潤潤合并并計(jì)算算企業(yè)業(yè)當(dāng)期期應(yīng)納納稅額額。企業(yè)采采取先先租賃賃后又又售出出房地地產(chǎn)的的，原原在租租賃期期間實(shí)實(shí)際已已經(jīng)計(jì)計(jì)提的的房屋屋折舊舊，不不得在在售出出時再再作為為成本本、費(fèi)費(fèi)用扣扣除。。國稅發(fā)發(fā)[2001]142號號四、合合作建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務(wù)務(wù)處理理(內(nèi)資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：（一）定定義:開開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以本本企業(yè)業(yè)為主主體聯(lián)聯(lián)合其其他企企業(yè)、、單位位、個個人合合作或或合資資開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，且該該項(xiàng)目目未成立立獨(dú)立立法人人公司司的，為為合作作建造造開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品。（二））分配配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務(wù)處處理1.收收入確確認(rèn)的的時點(diǎn)點(diǎn)：首次分配開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時時;2.收收入確確認(rèn)的的范圍圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品;3.兩兩種處處理方方法已結(jié)算算計(jì)稅稅成本本：計(jì)計(jì)稅成成本與與投資資額的的差額額計(jì)入應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額;未結(jié)算算計(jì)稅稅成本本：投投資額額轉(zhuǎn)作作預(yù)售售收入入.（三））分配配利潤潤的稅稅務(wù)處處理1.由由開開發(fā)企企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一申申報(bào)繳繳納企企業(yè)所所得稅稅，不不得在在稅前前分配配該項(xiàng)項(xiàng)目的的利潤潤2.投投資方方取得得利潤潤視同同取得得股息息、紅紅利，，憑開開發(fā)企企業(yè)的的主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)出具具的證證明按按規(guī)定定補(bǔ)交交企業(yè)業(yè)所得得稅。。3.開開發(fā)企企業(yè)接接受的的投資資額不不負(fù)擔(dān)擔(dān)成本本費(fèi)用用。即即開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不能能因接接受投投資方方投資資額而而在成成本中中攤銷銷或在在稅前前扣除除相關(guān)關(guān)的利利息支支出。。五、、以以土土地地使使用用權(quán)權(quán)投投資資開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理(內(nèi)內(nèi)資資房房地地產(chǎn)產(chǎn))：：（一一））企企業(yè)業(yè)、、單單位位以以換換取取開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品為為目目的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理1.投投出出方方涉涉及及的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理（1））收收入入確確認(rèn)認(rèn)的的時時點(diǎn)點(diǎn)：：首次次取取得得開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品時時（2））收收入入確確認(rèn)認(rèn)的的范范圍圍：：應(yīng)取取得得的開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（3））經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)分分解解為為兩兩部部分分轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)購入入開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（4））計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)：：市市場場公公允允價(jià)價(jià)值值2.接接受受方方涉涉及及的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理（1））收收入入確確認(rèn)認(rèn)的的時時點(diǎn)點(diǎn)：：首次次分分出出開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（2））收收入入確確認(rèn)認(rèn)的的范范圍圍：：應(yīng)分分出出的開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（3））經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)分分解解為為兩兩部部分分一是是銷銷售售不不動動產(chǎn)產(chǎn);購購入入土土地地使使用用權(quán)權(quán).（4））開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本的的確確認(rèn)認(rèn):-----購購入入土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的價(jià)價(jià)值值（二二））企企業(yè)業(yè)、、單單位位以以股股權(quán)權(quán)形形式式投投資資的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理1.投投出出方方的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理:（1））稅稅務(wù)務(wù)處處理理時時點(diǎn)點(diǎn)：：投投資資交交易易發(fā)發(fā)生生時時;（2））稅稅務(wù)務(wù)處處理理原原則則：：將將交交易易分分解解為為銷銷售售非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)和和投投資資兩兩項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù);（3））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所得得處處理理：：土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所得得占占當(dāng)當(dāng)年年應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額的的比比例例如如超超過過50%，，可可從從投投資資交交易易發(fā)發(fā)生生年年度度起起，，按按5個個納納稅稅年年度度均均攤攤至至各各年年度度的的應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額。。（二二））企企業(yè)業(yè)、、單單位位以以股股權(quán)權(quán)形形式式投投資資的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理2.接接受受方方的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理（1））稅稅務(wù)務(wù)處處理理時時點(diǎn)點(diǎn)：：投投資資交交易易發(fā)發(fā)生生時時（2））稅稅務(wù)務(wù)處處理理原原則則：：按按投資資交交易易額額計(jì)算算土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的成成本本，，計(jì)計(jì)入入開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的成成本本六、、開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品視視同同銷銷售售行行為為稅稅務(wù)務(wù)處處理理(內(nèi)內(nèi)資資房房地地產(chǎn)產(chǎn))：：（一一））視視同同銷銷售售的的范范圍圍1.具體體項(xiàng)項(xiàng)目目：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)或或用用于于捐捐贈贈、、贊贊助助、、職職工工福福利利、、獎獎勵勵、、對對外外投投資資、、分分配配給給股股東東或或投投資資人人、、抵抵償償債債務(wù)務(wù)、、換換取取其其他他企企事事業(yè)業(yè)單單位位和和個個人人的的非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)等等行行為為，，應(yīng)應(yīng)視視同同銷銷售售2.視同同銷銷售售確確認(rèn)認(rèn)時時點(diǎn)點(diǎn)（1））開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品所所有有權(quán)權(quán)或或使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移時時（2））實(shí)實(shí)際際取取得得利利益益權(quán)權(quán)利利時時（二二））視視同同銷銷售售收收入入的的確確認(rèn)認(rèn)方方法法1.本本企企業(yè)業(yè)近近期期同同類類開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售價(jià)價(jià)格格2.參參照照當(dāng)當(dāng)?shù)氐赝愵愰_開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場公公允允價(jià)價(jià)值值3.按按開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的成成本本利利潤潤率率成本本利利潤潤率率不不得得低低于于15%(含含15%)具體體比比例例由由主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)確確定定.七、、代代建建工工程程和和提提供供勞勞務(wù)務(wù)稅稅務(wù)務(wù)處處理理(內(nèi)資資房房地地產(chǎn)產(chǎn))：：（一一））收收入入確確認(rèn)認(rèn)原原則則代建建工工程程和和提提供供勞勞務(wù)務(wù)不不超超過過12個個月月的的，，可可按按合合同同約約定定的的價(jià)價(jià)款款結(jié)結(jié)算算日日或或在在合合同同完完工工之之日日確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；；持續(xù)續(xù)時時間間超過過12個個月月的的，，可可采采用用完完工工百百分分比比法法按按季季確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。（二二））完完工工百百分分比比法法1.定定義義：：根根據(jù)據(jù)合合同同完完工工進(jìn)進(jìn)度度同同比比例例確確認(rèn)認(rèn)收收入入和和費(fèi)費(fèi)用用2.完完工工進(jìn)進(jìn)度度的的確確定定（1））累累計(jì)計(jì)實(shí)實(shí)際際發(fā)發(fā)生生的的成成本本占占合合同同預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)總總成成本本的的比比例例（2））已已經(jīng)經(jīng)完完成成的的工工作作量量占占合合同同預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)總總工工作作量量的的比比例例（3））測測量量已已完完成成合合同同工工作作量量等等（三）相相關(guān)收收入開發(fā)企企業(yè)在在代建建工程程、提提供勞勞務(wù)過過程中中節(jié)省省的材材料、、下腳腳料、、報(bào)廢廢工程程或產(chǎn)產(chǎn)品的的殘料料等，，如按按合同同規(guī)定定留歸歸開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)所有有的，，應(yīng)于于實(shí)際取取得時時按市場場公平平成交交價(jià)確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn).其他收收入的的確認(rèn)認(rèn)(外外資房房地產(chǎn)產(chǎn))：：（一））接受受捐贈贈（二））房產(chǎn)產(chǎn)投資資（三））非貨貨幣資資產(chǎn)及及權(quán)益益（四））其他他視同同銷售售行為為（未未有明明文規(guī)規(guī)定））（五））“代代建工工程””收入入問題題（未未有明明文規(guī)規(guī)定））其他收收入的的確認(rèn)認(rèn)外資房房地產(chǎn)產(chǎn)：（一））接受受捐贈贈1.企企業(yè)接接受的的非貨貨幣資資產(chǎn)（（包括括固定定資產(chǎn)產(chǎn)、無無形資資產(chǎn)和和其他他貨物物）捐捐贈，，應(yīng)按按照合合理價(jià)價(jià)格估估價(jià)入入有關(guān)關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，同同時作作為企企業(yè)當(dāng)當(dāng)年度度收益益，在在彌補(bǔ)補(bǔ)企業(yè)業(yè)以前前年度度所發(fā)發(fā)生的的虧損損后，，計(jì)算算繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅。。若彌補(bǔ)補(bǔ)以前前年度度虧損損后的的余額額數(shù)額額較大大，企企業(yè)一一次性性納稅稅有困困難的的，經(jīng)經(jīng)企業(yè)業(yè)申請請，當(dāng)當(dāng)?shù)刂髦鞴芏惗悇?wù)機(jī)機(jī)關(guān)批批準(zhǔn)，，可在在不超超過5年的的期限限內(nèi)平平均計(jì)計(jì)入企企業(yè)應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額。。注：取取消企企業(yè)接接受捐捐贈的的大額額非貨貨幣資資產(chǎn)在在不超超過五五年的的時間間內(nèi)平平均計(jì)計(jì)入應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額核核準(zhǔn)的的后續(xù)續(xù)管理理：國國稅發(fā)發(fā)[2003]127號號2.企企業(yè)接接受的的貨幣幣捐贈贈，應(yīng)應(yīng)一次次性計(jì)計(jì)入企企業(yè)當(dāng)當(dāng)年度度收益益，計(jì)計(jì)算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅。3.企企業(yè)的的應(yīng)付付未付付款，，凡債債權(quán)人人逾期期兩年年未要要求償償還的的，應(yīng)應(yīng)計(jì)入入企業(yè)業(yè)當(dāng)年年度收收益計(jì)計(jì)算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅。摘自國稅稅發(fā)[1999]195號《《關(guān)于外外商投資資企業(yè)和和外國企企業(yè)接受受捐贈稅稅務(wù)處理理的通知知》其他收入入的確認(rèn)認(rèn)外資房地地產(chǎn)：（二）房房產(chǎn)投資資外商投資資企業(yè)經(jīng)經(jīng)過有關(guān)關(guān)部門批批準(zhǔn)，以以實(shí)物或或無形資資產(chǎn)及其其他非貨貨幣資產(chǎn)產(chǎn)向其他他企業(yè)投投資的，，其投資資資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)投資合合同認(rèn)定定的價(jià)值值與原帳帳面凈值值之間的的差額，，應(yīng)視為為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收益益，計(jì)入入企業(yè)當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納納稅所得得額。如為凈收收益，且且數(shù)額較較大，計(jì)計(jì)入當(dāng)期期應(yīng)納稅稅所得額額計(jì)算納納稅有困困難，經(jīng)經(jīng)企業(yè)申申請和主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)批批準(zhǔn)，可可在不超超過五年年的期限限內(nèi)平均均分期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為應(yīng)納納稅所得得額計(jì)算算繳納企企業(yè)所得得稅。-----摘自自（94）財(cái)稅稅字第083號號《關(guān)于于外商投投資企業(yè)業(yè)從事投投資業(yè)務(wù)務(wù)若干稅稅收問題題的通知知》其他收入入的確認(rèn)認(rèn)外資房房地產(chǎn)：：（三）非非貨幣資資產(chǎn)及權(quán)權(quán)益企業(yè)取得得的收入入為非貨貨幣資產(chǎn)產(chǎn)或者權(quán)權(quán)益的，，其收入入額應(yīng)當(dāng)當(dāng)參照當(dāng)當(dāng)時的市市場價(jià)格格計(jì)算或或者估定定。-----摘自自《細(xì)則則》第十十三條其他收入入的確認(rèn)認(rèn)外資房房地產(chǎn)：：視同銷售售（未有有明文規(guī)規(guī)定）1.以房房地產(chǎn)用用于分配配給股東東或投資資者；2.以房房地產(chǎn)抵抵債；3.將房房地產(chǎn)用用于捐贈贈、贊助助、職工工福利、、獎勵等等；4.以房房地產(chǎn)換換取其他他單位或或個人的的非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)等。第三部分分:計(jì)稅稅成本扣扣除由于總局局即將出出臺計(jì)稅稅成本扣扣除辦法法，因此此將以31號文文件第八八條“關(guān)關(guān)于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本費(fèi)用用的扣除除問題””結(jié)合計(jì)計(jì)稅成本本扣除案案發(fā)來講講解！一、計(jì)稅稅成本的的概念計(jì)稅成本本是指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在①開開發(fā)土地地；②建建造住宅宅；③商商業(yè)用房房；④以以及其他他建筑物物、附著著物、配配套設(shè)施施等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時時所發(fā)生生的按照稅收收規(guī)定進(jìn)行核算算與計(jì)量量的各項(xiàng)耗費(fèi)費(fèi)。（一）理理解房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)計(jì)稅成成本，要要弄清楚楚以下四四組概念念。1、期間間費(fèi)用和和開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本（開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用問題題）2、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品會會計(jì)成本本與計(jì)稅稅成本3、完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本與與未完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本（1）達(dá)達(dá)到完工工標(biāo)準(zhǔn)，，卻按照照預(yù)售樓樓盤申報(bào)報(bào)。（2）混混淆成本本對象。。4、已銷銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本與與未銷開開發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅成成本（不不配比結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本本）（二）計(jì)稅成本本扣除原原則1.權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制制原則（條例第九九條）（1）現(xiàn)現(xiàn)行政策策不允許許配套設(shè)設(shè)施預(yù)提提，實(shí)際際上是不不完全的的權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制。。（2）計(jì)計(jì)稅成本本辦法，，可能將將允許企企業(yè)計(jì)提提一部分分配套設(shè)設(shè)施成本本。2、合理理性原則則（一個個字節(jié)稅稅1000萬））3、配比比原則（（不允許許“混淆淆成本對對象”和和不“配配比結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本””）4、真實(shí)實(shí)性原則則（指能能提供合合法的扣扣稅憑證證）5、合法法性原則則（指開開支內(nèi)容容要合法法）6、及時時性原則則（指必必須在匯匯算清繳繳期結(jié)束束前結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本））二、地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷銷售成本本計(jì)算流流程（一）在在開工前合合理的劃分成成本對象象（6大大原則））1、可否否銷售原原則（只只有可售售才能有有收入與與之對應(yīng)應(yīng)）2、定價(jià)價(jià)差異原原則3、產(chǎn)品品差異原原則4、分類類歸集原原則（提提高工作作效率））5、功能能區(qū)分原原則6、權(quán)益益區(qū)分原原則（二）歸歸集開發(fā)發(fā)成本（（6類成成本項(xiàng)目目，3類類成本類類型）1、當(dāng)期期實(shí)際發(fā)發(fā)生的成成本。（（6類成成本項(xiàng)目目）2、預(yù)提提費(fèi)用（（預(yù)提配配套設(shè)施施費(fèi)用、、政府規(guī)規(guī)定的報(bào)報(bào)批報(bào)建建費(fèi)用））3、待攤攤費(fèi)用（（前期已已經(jīng)實(shí)際際發(fā)生的的公共配配套設(shè)施施費(fèi)用，，應(yīng)當(dāng)由由本期來來負(fù)擔(dān)））（三）分分配開發(fā)發(fā)成本（（5種分分配方法法）歸集開發(fā)發(fā)成本，，將公共共配套設(shè)設(shè)施按照照受益的原原則和配配比的原原則，按按照5種方法法分配到到不同的的成本對對象中去去。1、占地地投影面面積法（（土地的的分?jǐn)偅?，必須用用占地面面積法））2、建筑筑面積法法（公共共配套設(shè)設(shè)施的分分?jǐn)?，必必須用建建筑面積積法）3、預(yù)算算造價(jià)法法（又稱稱工程概概算法，，已完工工與未完完工共負(fù)負(fù)擔(dān)的利利息支出出，必須須用預(yù)算算造價(jià)法法來分?jǐn)倲偅?、直接接成本法法。（同同期開發(fā)發(fā)不同成成本對象象的利息息分?jǐn)偅?，可以用用預(yù)算造造價(jià)法，，也可以以用直接接成本法法）5、預(yù)定定售價(jià)法法。（四）確確定完工工標(biāo)準(zhǔn)（（3個完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）符合下列列條件之之一的，，應(yīng)視為為開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)完工：：1.竣工工證明已已報(bào)房地地產(chǎn)管理理部門備備案的開開發(fā)產(chǎn)品品（成本本對象））；2.已開開始投入入使用的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對象象）；3.已取取得了初初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（成成本對象象）。（五）計(jì)計(jì)算單位位工程成成本（1，注意意總可售售面積的的確認(rèn)））單位工程程成本=成本對對象總開開發(fā)成本本/總可可售面積積計(jì)算過程程中，要要特別注注意總可可售面積積必須是全全部測繪繪面積，，而不能能減除拆遷戶產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換換的面積積。要注意總總可售面面積要同同銷售部部門進(jìn)行行核對。。（六）計(jì)計(jì)算銷售售成本（（1，注注意配比比結(jié)轉(zhuǎn)成成本）銷售成本本=已售售面積*單位工工程成本本不能按照照80%預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本。。（七）成成本調(diào)整整（二次次分?jǐn)偅儆诔杀颈緦ο笸晖旯ず蟀l(fā)發(fā)生的開開發(fā)成本本，應(yīng)按按計(jì)稅成成本結(jié)算算的規(guī)定定和其他他有關(guān)規(guī)規(guī)定，首首先在已已完工成成本對象象和未完完工成本本對象之之間進(jìn)行行分?jǐn)?，，然后再再將由已已完工成成本對象象?fù)擔(dān)的的部分，，在已銷銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和未未銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品之之間進(jìn)行行分?jǐn)?。。案例：某某開發(fā)商商有兩個個樓盤，，劃分為為兩個成成本對象象甲和乙乙，甲乙乙規(guī)劃建建筑面積積相同。。甲總可可售面積積為1萬萬平米，，2006年已已完工，，截至2006年底，，甲成本本對象共共發(fā)生開開發(fā)成本本2000萬元元。2006年年賣出3000平米。。2007年又又賣出了了4000平米米。2007年年發(fā)生了了配套設(shè)設(shè)施成本本400萬元。。2006年：單位工程程成本=2000萬/1萬平平米=2000元\平平米銷售成本本=2000元元\平米米*3000平平米=600萬萬元2007年：銷售成本本=2000元元\平米米*4000平平米=800萬萬元新增成本本兩次分分?jǐn)偅旱谝淮畏址謹(jǐn)偅杭准追謹(jǐn)?0%=200萬元第二次分分?jǐn)偅阂岩咽鄯謹(jǐn)倲?200/10*7=140萬元元或者已售售分?jǐn)?200÷7××4（那那種正確確呢？））；或者者追溯調(diào)調(diào)整。2007年共扣扣除成本本：800+140=940萬元結(jié)論：1、這種種分?jǐn)偡椒椒ūＷC證了同一一成本對對象，每每平米的的平均成成本相同同;2、在不不同的年年度，每每平米的的成本并并不均衡衡，同收收入不配配比。問題：稽稽查局查查出了3000萬元假假票列支支成本，，如何處處理?案例第36張幻幻燈片第四部分分:成本本費(fèi)用扣扣除的主主要項(xiàng)目目（一）內(nèi)內(nèi)資房地地產(chǎn)：成本費(fèi)用用扣除的的主要項(xiàng)項(xiàng)目31號文文共列舉舉了14個項(xiàng)目目第1項(xiàng)：：已銷開開發(fā)產(chǎn)品品的計(jì)稅稅成本已實(shí)現(xiàn)可可售面積積×可售售面積單單位工程程成本○可售面面積建設(shè)部有有關(guān)明文文規(guī)定○單位工工程成本本成本對象象的平均均計(jì)稅成成本成本對象象總成本本÷總可可售面積積第2項(xiàng)：：計(jì)入開開發(fā)產(chǎn)品品成本中中的費(fèi)用用①土地征征用及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)，包括土土地征用用費(fèi)、耕耕地占用用稅、勞勞動力安安置費(fèi)及及有關(guān)地地上、地地下附著著物拆遷遷補(bǔ)償?shù)牡膬糁С龀?、安置置動遷用用房支出出等。②前期工工程費(fèi)，包括規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究和水文文、地質(zhì)質(zhì)、勘察察、測繪繪、“三三通一平平”等支支出。③建筑安安裝工程程費(fèi)，是指以以出包方方式支付付給承包包單位的的建筑安安裝工程程費(fèi)，以以自營方方式發(fā)生生的建筑筑安裝工工程費(fèi)。。第2項(xiàng)：：計(jì)入開開發(fā)產(chǎn)品品成本中中的費(fèi)用用④基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)，包括開開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)道路路、供水水、供電電、供氣氣、排污污、排洪洪、通訊訊、照明明、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、綠化化等工程程發(fā)生的的支出。。⑤公共配配套設(shè)施施費(fèi)，包括不不