大魔方住宅定位及發(fā)展策略報告課件

大魔方住宅定位及發(fā)展策略報告成都世家機構項目發(fā)展部出品二零零九年十月大魔方住宅定位及發(fā)展策略報告成都世家機構項目發(fā)展部出品前言

本次溝通匯報是以前面市場研究工作為依據(jù)，并根據(jù)前面我司對住宅定位的基礎上，對本項目的住宅定位、物業(yè)發(fā)展建議等方面進行調(diào)整和完善。前言本次溝通匯報是以前面市場研究工作為依據(jù)，并根據(jù)前面項目界定認識清楚大魔方是什么樣的項目？住宅部分在大魔方的作用和使命是什么？項目界定認識清楚大魔方是什么樣的項目？項目基本情況——南部新區(qū)內(nèi)百畝大盤，集商務、休閑、購物、居住等為一體的大型城市綜合體項目。項目地址：南部新區(qū)，孵化園對面項目規(guī)模：占地面積，178畝項目用地性質：商業(yè)用地兼容不大于20%住宅項目功能：高端寫字樓、五星級酒店、大型商業(yè)、住宅、大型娛樂中心；各物業(yè)類型規(guī)模：寫字樓12萬㎡、住宅9萬㎡、集中式大型商業(yè)10萬㎡、酒店9.1萬平米、大型娛樂中心4.2萬平米項目基本情況——南部新區(qū)內(nèi)百畝大盤，集商務、休閑、購物、居住項目區(qū)位分析—項目是地處于金融總部商務區(qū)和南部中心娛樂休閑聚集區(qū)交匯區(qū)域，對南部新區(qū)發(fā)展具有重大的影響力。項目東臨：項目臨近紅星路沿線，并靠近府南河，具有較佳的河景資源；項目北臨：項目靠近法院，僅靠金融總部商務區(qū)，未來具有較好的商務氛圍；項目南臨：項目南部為成都歌劇院、海洋公園、新世紀公園，項目是南部新區(qū)獨有；項目西臨：項目僅靠城市快速通道天府大道，，并西北角為成都政府新辦公聚集區(qū)（南樓）南部新區(qū)娛樂聚集區(qū)金融總部商務區(qū)孵化園項目區(qū)位分析—項目是地處于金融總部商務區(qū)和南部中心娛樂休閑聚大魔方產(chǎn)品認識（一）—成都城市標志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂名片。大型休閑娛樂、購物等商業(yè)為一體的一站式商業(yè)休閑中心；項目具有較強的現(xiàn)代都市感，建筑具有較強的個性；大魔方產(chǎn)品認識（一）—成都城市標志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂大魔方產(chǎn)品認識——南部新區(qū)頂級的商務、休閑聚集區(qū)。打造高端的商務辦公樓，建筑產(chǎn)品具有較強的昭示性；建筑產(chǎn)品設計具有較強的后現(xiàn)代主義感，具有時代感和品質感；大魔方產(chǎn)品認識——南部新區(qū)頂級的商務、休閑聚集區(qū)。打造高端的大魔方項目理解大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中心，將成為城市文化休閑地產(chǎn)的典范；大魔方目前所在區(qū)域的南部新中心是城市的新中心，未來具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但目前區(qū)域成熟度不高；本項目承載著較強的社會使命，需要為傳媒集團樹立良好的社會品牌效應，同時，項目以商業(yè)為主，以傳媒集團文化產(chǎn)業(yè)建設為主，因此所有物業(yè)均要求具有濃厚的文化氛圍與符號；大魔方是集酒店、寫字樓、休閑商業(yè)、住宅等為一體的47萬平米的大型城市綜合體，在對南部新區(qū)占據(jù)著重要的地位，將成為城市地標性建筑；大魔方項目理解大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中住宅部分的理解對本項目住宅的認知：本項目有9萬㎡的住宅，住宅體量不大；本次定位住宅項目是大型綜合體的重要組成部分；住宅項目界定：體量不大、大型高端綜合體中的住宅；住宅部分的理解對本項目住宅的認知：住宅部分的目標對住宅部分的愿景與目標甲方需要住宅部分平衡項目前期開發(fā)的現(xiàn)金流，2010年開始銷售；住宅部分必須保持較高價位銷售；住宅項目將樹立項目整體的形象，為后續(xù)商業(yè)發(fā)展起到啟下的作用；對目標理解住宅作為本項目的啟動部分，且是主要變現(xiàn)的現(xiàn)金流，住宅關系整個項目的成敗；項目為首期啟動項目和亮相的項目，住宅將樹立推動整體形象具有較強的推動作用；關鍵詞：高價位、快銷售、樹品牌住宅將配合商業(yè)，為傳媒集團樹立較高的社會效應；住宅部分的目標對住宅部分的愿景與目標甲方需要住宅部分平衡項目項目思考城市中心區(qū)域大型高端綜合體項目通常是做什么樣的住宅?針對的客戶群體是誰？住宅在綜合體中的作用是什么？在區(qū)域競爭市場激烈的情況下，做什么產(chǎn)品既能夠保證品質樹立形象，同時又能高價夠快速回籠資金？大魔方是城市綜合體項目，住宅部分如何實現(xiàn)與其他物業(yè)的融合，在打開銷售的局面下為整個“大魔方”項目加分？項目為大型的城市綜合體，約有9萬平米的住宅，體量較大，這樣大體量綜合體住宅如何做？項目思考城市中心區(qū)域大型高端綜合體項目通常是做什么樣的住宅?本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定綜合體的五大發(fā)展模式——在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動模式。城市綜合體通常有酒店、住宅、寫字樓、商業(yè)等多種物業(yè)組成；城市綜合體通常有多種經(jīng)營模式，根據(jù)項目條件不同而采用不同運行模式；模式特征典型案例模式一酒店核心模式不遠離城市核心區(qū)：交通可達性好、沿城市主干道沿線；商務客戶支持；開發(fā)商具有足夠經(jīng)濟實力；頂級商場配置上海商城（波特曼酒店）模式二商業(yè)核心模式城市核心區(qū)：交通可達性好臨地鐵口/城市主干道沿線；區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛好/一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理深圳華潤中心、日本福岡博多運河城、合肥元一時代廣場模式三寫字樓核心模式具有產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務核心區(qū)；寫字樓帶動其他功能，影響其定位檔次和規(guī)模；商場、公寓等配套完善廣州中信廣場、深圳信興廣場、合肥財富廣場模式四住宅核心模式項目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高。居住人口有限；望望后期會開發(fā)商業(yè)；深圳星河國際模式五均衡發(fā)展模式CBD區(qū)域/城市中心：主干道沿線/地鐵口/規(guī)模較大/開發(fā)商實力強勁和豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗北京華貿(mào)中心、香港太古廣場綜合體的五大發(fā)展模式——在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動模式。

各物業(yè)之間相互影響綜合體研究通常是通過相關分析法，便于綜合體各物業(yè)之間的排布；通過各物業(yè)關系研究，可以看出住宅和公寓對整個項目具有重要的作用；處理不當會影響項目整體品質；住宅公寓酒店商業(yè)寫字樓提升項目整體檔次的強力手段，標志性強（外地和外籍人士）外向性較強，可以塑造較強的差異性實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象保障開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金來源，滿足長期客戶需求酒店為公寓和寫字樓提供配套和服務公寓和住宅為商業(yè)提供客源但可能會降低整體檔次寫字樓為酒店和住宅帶來客源提高商業(yè)檔次商業(yè)為寫字樓、酒店提供配套商業(yè)可能影響住宅相互關系作用各物業(yè)之間相互影響綜合體研究通常是通過相關分析法，便于綜合綜合體模式選擇——影響綜合體構成的主要因素是區(qū)域屬性、環(huán)境資源、開發(fā)目標主要因素商業(yè)寫字樓酒店住宅/公寓區(qū)域屬性商業(yè)中心商務中心旅游區(qū)——環(huán)境屬

性自然資源產(chǎn)業(yè)資源昭示性人流量大開發(fā)目標租（長期持有）售（回籠資金）通過對綜合體的研究可以充分看出：綜合體開發(fā)通常是根據(jù)項目所占資源決定；綜合體模式選擇——影響綜合體構成的主要因素是區(qū)域屬性、環(huán)境資綜合體開發(fā)次序成熟區(qū)域城市綜合體中在非常熟區(qū)域，首先是啟動具有居住感較強的住宅，實現(xiàn)銷售。配套設置齊全，啟動次序：寫字樓——酒店——住宅；通過寫字樓樹立形象提升項目價值，然后酒店面市推動項目銷售，將項目價值達到最大化，然后推出住宅，實現(xiàn)價值最大化（案例：喜年廣場）區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)形成，但配套等設置不成熟，啟動次序：住宅——酒店——寫字樓——商業(yè)；首先啟動居住性較強的高端住宅，樹立項目形象緩解項目資金問題，其次根據(jù)推出酒店提升項目形象環(huán)節(jié)區(qū)域陌生度，推出寫字樓實現(xiàn)實現(xiàn)將項目提升到最高點，最后推出公寓。（如世紀城、時代晶科、合景泰富譽峰、中海城南一號等）綜合體推售順序區(qū)域條件發(fā)展區(qū)域綜合體開發(fā)次序成熟區(qū)域城市綜合體中在非常熟區(qū)域，首先是啟動具相關案例分析——海上海新城相關案例分析——海上海新城小結城市綜合體中都是多種物業(yè)形態(tài)構成，城市綜合體各物業(yè)之間既有相互的支撐，同時也必須保持各物業(yè)的獨立性；城市綜合體中的住宅形態(tài)不一，成熟區(qū)域住宅是以公寓形態(tài)的出現(xiàn)；發(fā)展區(qū)域項目住宅通常以居住性的純住宅形態(tài)出現(xiàn)；城市綜合體的客戶通常是商務高端人士；成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體啟動方式有所不同；發(fā)展區(qū)域通常是以高端住宅的形式啟動；項目思考：成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅存在較大的差異，本項目住宅是該走公寓型住宅還是居住性住宅?居住性型的住宅做什么樣的產(chǎn)品？公寓型的住宅又做什么產(chǎn)品？小結城市綜合體中都是多種物業(yè)形態(tài)構成，城市綜合體各物業(yè)之間既本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定宏觀市場分析分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性區(qū)域競爭市場的價格走勢和銷售狀況宏觀市場分析分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性成都城市區(qū)位分析珠三角長三角京津唐成渝特區(qū)武—長株潭特區(qū)成渝經(jīng)濟圈處于長江經(jīng)濟帶的上游，位于中西部地區(qū)的核心地帶，具有較強的輻射能力；成都位于成渝經(jīng)濟圈的核心地帶，對整個西部具有較廣的輻射范圍，具有重要的區(qū)域優(yōu)勢；中西部的核心部位，處于中西部的咽喉位置，具有重要的戰(zhàn)略地位。成都城市區(qū)位分析珠三角長三角京津唐成渝特區(qū)武—長株潭成渝經(jīng)濟08年對于經(jīng)受了地震、金融危機的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在這樣的背景之下08年成都經(jīng)濟整體運行狀況較好，保持著較快的發(fā)展速度，GDP將近4000億，增速達到12.1%。外資投資呈現(xiàn)出較快發(fā)展，增長了97.3%；在2008年中西部城市主要經(jīng)濟的指標對比中成都仍然名列前茅。在大地震和全球性的金融危機面前，成都依然堅挺而快速的發(fā)展。經(jīng)濟實力較為雄厚，發(fā)展迅速，經(jīng)濟水平一直處于西部前列。2008年中西部主要城市主要經(jīng)濟指標比較城市成都武漢西安重慶GDP（億元）39013960.0821905074.42增長率12.1%15.115.614.3%人均GDP4515475237142573成都城市經(jīng)濟狀況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局08年對于經(jīng)受了地震、金融危機的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。成都城市規(guī)劃分析城市發(fā)展模式：中心城布局形態(tài)由現(xiàn)在的“圈層式”向“扇葉式”過渡，形成“一區(qū)、兩帶、六走廊”的“全域成都發(fā)展格局”；城市發(fā)展策略：引導城市向東部、南部發(fā)展；重點建設中心城周邊七個衛(wèi)星城鎮(zhèn)。城市呈“片狀”向外擴展，在東南西北方位的三環(huán)外興建四大新城，帶動周邊郊區(qū)的整體發(fā)展，緩解中心區(qū)的壓力；實行“全域成都”的發(fā)展策略，打造國際化的大都市：將成都市所有郊區(qū)全部納入城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的范疇；城市發(fā)展打破區(qū)域局限性，統(tǒng)籌發(fā)展，城市將向多中心發(fā)展，南部新中心將成為城市重點打造的新中心。成都城市規(guī)劃分析城市發(fā)展模式：中心城布局形態(tài)由現(xiàn)在的“圈層式成都城市發(fā)展的模式分析——成都正在由單中心向多中心發(fā)展模式過渡，國際化大都市將在中國西部崛起，南部新中心正式其中一極。交通方式：城市外圍軌道交通與市內(nèi)地鐵相銜接城市發(fā)展階段：市區(qū)實現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。軌道交通的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴張交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：高速交通系統(tǒng)的運行使得城市內(nèi)部的商業(yè)、商務功能更為集中，在城市外圍形成以居住為主的副城單中心城市擴張多中心都市群形成主城副城副城副城副城交通方式：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，從而實現(xiàn)向高效率多心型城市結構的轉變城市發(fā)展階段：形成大都市發(fā)展群城市發(fā)展階段成都成都城市發(fā)展的模式分析——成都正在由單中心向多中心發(fā)展模式過南部新區(qū)交通體系繞城高速地鐵1號線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線天府大道站華路元華路火車南站地鐵孵化園站地鐵新益州站地鐵世紀城站地鐵地鐵火車南站站至華陽至天府廣場、火車北站、大豐機場高速華陽廣場府河站地鐵科技園站天府立交高新區(qū)委項目天府軟件園三橫四縱機場高速道路系統(tǒng)6條公交線路經(jīng)過項目所在區(qū)域，直通華陽、天府廣場、大源村等多處。公交系統(tǒng)1號線貫穿成都南北，大豐-火車北站-天府廣場-火車南站-世紀城站-科持園站-華陽廣場。1號地鐵成昆鐵路到達成都高新區(qū)界，最終接到天府大道的世紀城路口，預計將會在此處有站點。成昆鐵路區(qū)域內(nèi)快捷的交通體系將項目的輻射范圍從高新區(qū)擴大到市區(qū)、華陽乃至全國。區(qū)域距離機場僅數(shù)分鐘的路程，對外交通十分便捷航空南部新區(qū)交通體系繞城高速地鐵1號線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線

南部新中心目前居住人口17萬，規(guī)劃居住人口50萬——70萬，就業(yè)人口60萬人該區(qū)域為南部新中心的起步區(qū)規(guī)模：6.3平方公里（1996年啟動）功能和現(xiàn)狀：目前已經(jīng)是非常成熟的高檔居住區(qū)和最早的科研區(qū)。新園片區(qū)——航空港新區(qū)規(guī)模：6.8平方公里（2003年啟動）功能：輕工業(yè)聚集區(qū)（產(chǎn)業(yè)逐步升級），由高新產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)組成華陽組團規(guī)模：27平方公里功能：商貿(mào)、居住、休閑、文化旅游聚集區(qū)（已經(jīng)有6000畝納入大源組團）站南組團——新中心核心區(qū)規(guī)模：15.6平方公里功能：CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務區(qū)。（2003年正式啟動）大源組團——總部基地規(guī)模：15平方公里（2005年啟動）功能：會展、總部基地、科技研發(fā)中心、高檔住宅;金融總部商務區(qū)南部新區(qū)功能規(guī)劃分析南部新區(qū)將成為集高新產(chǎn)業(yè)、行政辦公、高端居住、高端商務商業(yè)等為一體，并具有國際水準、超前規(guī)劃的新興城市CBD。南部新中心目前居住人口17萬，規(guī)劃居住人口50萬——金融總部商務區(qū)世紀城商務辦公高端居住區(qū)高端居住區(qū)以政府公務員小區(qū)東園、中海城南一號、合景.泰富譽峰、南城都匯、時代晶科、天府長城、華敏翰尊等為代表高端住宅小區(qū)；金融總部商務區(qū)，形成以金融、行政辦公、購物中心等為一體新興區(qū)域，區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)高度集中，將逐步成為中國西部金融中心；以世紀城會展中心為中心，形成了高端商務、會展、高新產(chǎn)業(yè)、購物等為一體的新興區(qū)域；項目地處南部新區(qū)核心區(qū)域超前的規(guī)劃設計，區(qū)域未來將是成都城市新興的城市中心區(qū)域——CBD中的CBD。項目區(qū)域分析—項目地處城市未來的中心區(qū)域，區(qū)域具有加大的發(fā)展?jié)摿?，但目前區(qū)域成熟度不高。金融總部世紀城高端高端以政府公務員小區(qū)東園、中海城南一號、合區(qū)域發(fā)展歷程

高新南區(qū)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團、站南組團、大源組團及華陽片區(qū)組成；

1996年，起步區(qū)組團啟動，以高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅動力，定位為成熟居住區(qū)。

新園組團2003年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)；站南組團2004年啟動，市政府預計2008年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；2003年高新孵化園啟用；大源組團2005年啟動，新的會展中落成；2002年天府軟件園拿地，2005年啟用；

站南組團的商服用地已基本出讓完畢，剩余基本上為住宅用地，且大量品牌開發(fā)商入駐，如和記黃埔、中海、九龍倉等；大源組團出讓了少量的商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進駐

大源組團規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在2008年春節(jié)后掛牌出讓；政府預計于2008年五月份改變南遷計劃，不潛入南部新區(qū)華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預計有6000畝土地劃入大源組團，綜合用地性質時間序列詳細情況高新南區(qū)啟動各組團逐步啟動大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐出讓土地陸續(xù)開始啟動加快區(qū)域成熟20世紀90年代末21世紀初2005-2007重大事件2008—2009政府規(guī)劃未來3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢

2010年，地鐵1號線一期工程完畢通車；2011年區(qū)域將成為開發(fā)高峰期；預計區(qū)域將在2013—2015年進入成熟期地鐵通車南區(qū)發(fā)展目趨成熟政府逐步南遷2010-南部新區(qū)十年磨一劍，區(qū)域已經(jīng)逐步成型，南部區(qū)域已經(jīng)進入了快速發(fā)展期，但區(qū)域目前還不成熟，根據(jù)國外和沿海先進城市新興CBD區(qū)域成熟大約需要15——20年的發(fā)展歷程，南部新區(qū)整體成熟預計在2012年—2015年區(qū)域發(fā)展歷程高新南區(qū)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團小結成都依靠雄厚的經(jīng)濟實力并占據(jù)中西部核心戰(zhàn)略區(qū)位，對整個中西部具有較強的影響力和輻射力；隨著城市經(jīng)濟發(fā)展，成都已經(jīng)開始向國際化大都市發(fā)展，由單中心發(fā)展模式向多中心發(fā)展模式轉變；南部新區(qū)超前的規(guī)劃設計和政府強力的支持，區(qū)域將成為成都新的城市中心和CBD；南部新區(qū)目前配套設置還不成熟，區(qū)域雖然逐步進入開發(fā)高峰期，但區(qū)域成熟預計將還有5年左右的時間；項目思考：項目所在南部新區(qū)將是成都新的CBD，將為本項目未來提供較好的條件，但目前區(qū)域還不成熟，在這樣的條件下我們是否還做公寓式住宅？而那么區(qū)域內(nèi)的其他項目怎么做的？小結成都依靠雄厚的經(jīng)濟實力并占據(jù)中西部核心戰(zhàn)略區(qū)位，對整個中南部新區(qū)在售物業(yè)市場狀況分析分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性區(qū)域競爭市場的價格走勢和銷售狀況南部新區(qū)在售物業(yè)市場狀況分析分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性區(qū)域在售住宅項目布局分析從項目在售項目的分布看，目前在售項目主要是分布在南延線站華路沿線；目前高新區(qū)在售樓盤主要及集中在科創(chuàng)中心區(qū)域，而大源組團僅有中海蘭庭、華潤鳳凰城、美年廣場等樓盤；且目前區(qū)域開發(fā)項目都是外來的全國性品牌開發(fā)商，區(qū)域具有較高的品質；區(qū)域在售住宅項目布局分析從項目在售項目的分布看，目前在售項目區(qū)域產(chǎn)品分析（一）——南部新區(qū)在售項目呈現(xiàn)出品牌、規(guī)模、品質強等特點。在售項目基本上都是純住宅的作法。從項目的開發(fā)企業(yè)上看，區(qū)域的開發(fā)商都是全國性的大型品牌開發(fā)商；從規(guī)模上看，區(qū)域在售區(qū)域規(guī)模較大，基本上都在100畝以上，具有一定的規(guī)模性；從物業(yè)形態(tài)上看，天府大道沿線或者站華路沿線項目基本上是以高端綜合體為主，其他基本上都是住宅物業(yè)；從層數(shù)上看都是設置18層以上的高層電梯公寓，產(chǎn)品類型單一；項目名稱規(guī)模物業(yè)類型住宅做法建筑層數(shù)中海城南一號137畝以高端住宅為主、設置酒店、寫字樓等純住宅21-24層疊翠峰20.8畝住宅物業(yè)純住宅，外立面公建化12、18、21、25層半島城邦160畝住宅物業(yè)純住宅33層譽峰183.7畝以高端住宅為主、設置酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)純住宅24層中海翠屏灣94.6畝住宅物業(yè)+配套型商業(yè)純住宅18層時代晶科123畝以高端住宅為主、設置酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)純住宅20層南城都匯1981畝住宅、商業(yè)純住宅18層華潤鳳凰城356畝住宅物業(yè)+配套性商業(yè)純住宅27層中海蘭庭110畝住宅+配套型商業(yè)純住宅24-32層美年廣場255畝以商業(yè)、寫字樓等物業(yè)為主，并設置18萬方的住宅純住宅18層區(qū)域產(chǎn)品分析（一）——南部新區(qū)在售項目呈現(xiàn)出品牌、規(guī)模、品質區(qū)域在售產(chǎn)品分析（二）——區(qū)域戶型產(chǎn)品基本上是以舒適性套二和舒適性套三為主。產(chǎn)品多數(shù)是改善型產(chǎn)品從面積段上看，區(qū)域內(nèi)的面積跨度較大，區(qū)域戶型面積80—271平米的戶型之間；從主力戶型面積段上看，基本上是90平方米的舒適型套二，130平方米左右的套三為主；40平米左右的戶型基本上沒有；戶型結構上看，基本上都是套二或者套三為主，由于區(qū)域成熟度不高，套一戶型很少；項目名稱戶型面積區(qū)間主力戶型戶型結構中海城南一號131-370158、184、239套三、套四疊翠峰45-15245-49套一、套四譽峰160-320160-320平米套四、套五半島城邦99-271167-271套三套三、套四中海翠屏灣81-14281-89套二、套三時代晶科106-144106-114套二、套三南城都匯80-14580-90套二、套三華潤鳳凰城75—170110—130三房130—150三房套二、套三中海蘭庭88—17580-90平米套二套二、套三美年廣場79-38485-125套二、套三、套五區(qū)域在售產(chǎn)品分析（二）——區(qū)域戶型產(chǎn)品基本上是以舒適性套二和區(qū)域在售項目銷售狀況——區(qū)域銷售分為3個層次，7000——8000元/㎡段的成為主流區(qū)域，舒適性的套二和套三走量較好；銷售價格在10000元/㎡左右的項目，整體銷售速度較為緩慢，僅有半島城邦銷售速度較快；銷售價格7000—8000元/㎡的產(chǎn)品，月度走量較快，其中套二和套三走量較好；7000元/㎡以下的產(chǎn)品走量主要是以套二為主；；項目名稱銷售均價元/㎡開盤時間銷售率月度走量（套）暢銷戶型中海城南一號130002008.11.2940.6%22.9套四疊翠峰110002009.4.555%81.245平米套一半島城邦95002009.9.1134.59%128套四中海翠屏灣80002008.3.3093.4%65.4套二時代晶科76002008.11.2297.8%45.1套二南城都匯75002007.8.540.26%—套二華潤鳳凰城70002007.940%61130—150平米的套三中海蘭庭64002007.770%7890平米以下的套二美年廣場60002009.9.26—套二單價10000元左右單價7000——8000元單價7000元以下區(qū)域在售項目銷售狀況——區(qū)域銷售分為3個層次，7000——8區(qū)域在售樓盤客戶群體分析——客戶群體較為高端，公務員、企業(yè)管理層等所占比例較大。城南投資型客群區(qū)域的輻射范圍相當?shù)膹V，因此該區(qū)域對省內(nèi)和省外的投資客群都相當具有吸引力。從區(qū)域來看，省內(nèi)的投資客群約占到整個投資客群的50-60%，省外客群約占到40-50%。同時，越是國際化品牌開發(fā)商的開發(fā)項目，或是開發(fā)項目在成都住宅市場越具號召力的住宅物業(yè)，其購買客群多為成都以外客戶，所占比例呈正比。城南自住型客群代表樓盤客群描述首次置業(yè)中?！ぬm庭這一類型的客群以25-35歲的公司白領、公務員、技術人員為主，家庭月均收入在7000-9000左右，家庭結構為單身或者兩口之家。該類型客群主要購買的房源為80-90平米左右的套二。疊翠峰改善置業(yè)中海?翠屏灣該類型客群以35-45歲之間的私企業(yè)主、公務員、企業(yè)中高層管理人員為主，月均收入在10000以上的3-5口之家。該類型客群購買的主力房源為120-150平米的套三、套四戶型。南城都匯時代·晶科名苑華潤·鳳凰城華府西苑終極置業(yè)華敏·世家花園通過對該類型置業(yè)需求的代表性樓盤客群情況的研究可知，在該區(qū)域終極置業(yè)為目的的客群以40-55歲左右的私營企業(yè)主、企業(yè)高管為主，主要購買房源為250-500平米左右的套五、套六房源為主。中?！こ悄弦惶桚埡な兰o峰景區(qū)域在售樓盤客戶群體分析——客戶群體較為高端，公務員、企業(yè)管區(qū)域競爭市場小結區(qū)域產(chǎn)品基本上呈現(xiàn)出品質化、品牌化、規(guī)模化的特點，舒適型的套二和套三成為主力產(chǎn)品。其中有多個綜合體項目，但都是以住宅為啟動；區(qū)域項目基本上是純住宅作法，沒有呈現(xiàn)出住宅公建化和住宅商務化，成為市場空白點；區(qū)域住宅的主流價格在7000——8000元/平米，整體走量較好，套二和套三成為現(xiàn)金流產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)多數(shù)客戶是一次置業(yè)以上的客戶，改善型的客戶成為主力消費群體；項目啟示：區(qū)域在售項目基本上純住宅的作法，將是本項目重要的方向之一；適當控制產(chǎn)品的總價和面積，將加快項目銷售；區(qū)域競爭市場小結區(qū)域產(chǎn)品基本上呈現(xiàn)出品質化、品牌化、規(guī)?；膮^(qū)域未來供應狀況看未來競爭對手是誰？他們的產(chǎn)品狀況是什么？區(qū)域未來供應狀況站南組團——區(qū)域將有多個城市綜合體項目，且有大量的寫字樓項目面市站南組團——區(qū)域將有多個城市綜合體項目，且有大量的寫字樓項目站南組團供應分析——區(qū)域供應量主要是以寫字樓為主，但又多個綜合體項目，整體供應量約在200萬平米左右項目名稱地塊規(guī)模項目運作模式建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型三峽項目84畝自持18辦公物業(yè)崇德項目34畝銷售10寫字樓華能項目26畝自持5.6寫字樓中石油23畝自持16寫字樓川投大廈12畝自持7寫字樓國電大廈21畝自持7.4寫字樓恒澤大廈-

銷售7.23寫字樓曙光13畝銷售9寫字樓+商業(yè)特拉克斯大廈-銷售8寫字樓+商業(yè)省電力61畝自持15寫字樓中海54畝銷售5.4五星級酒店+寫字樓中天盈96畝銷售24酒店+寫字樓東方投資44.49畝銷售11酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)華電26.616畝自持5.6寫字樓+商業(yè)中航65.8畝銷售20酒店、商業(yè)、寫字樓鉑仕項目（國際影院）84畝銷售30酒店、商業(yè)、寫字樓備注共計200萬方站南組團供應分析——區(qū)域供應量主要是以寫字樓為主，但又多個綜大源組團區(qū)域——區(qū)域內(nèi)有33個項目將在未來推出，其中有多個綜合體項目，綜合體較為集中。大源組團區(qū)域——區(qū)域內(nèi)有33個項目將在未來推出，其中有多個綜大源組團高端項目供應分析（部分）項目名稱地塊規(guī)模建筑面積物業(yè)類型蜀都嘉泰項目33.96大于113200商業(yè)、寫字樓東方控股項目52.66大于210000立方體式雙塔建筑中信項目26.04大于130000船帆式雙塔建筑中石油項目30.95大于100000商業(yè)、寫字樓西藏紫羅蘭項目22.81大于50000五星級酒店德豐投資項目47.06大于100000商業(yè)、寫字樓天合項目44.59大于100000商業(yè)、寫字樓中環(huán)項目73000甲級寫字樓、五星級酒店正成項目52.66大于200000五星級酒店、甲級寫字樓、高檔商務公寓、大型旗艦商業(yè)和特色商業(yè)街合計估計約120萬方大源組團高端項目供應分析（部分）項目名稱地塊規(guī)模建筑面積物業(yè)區(qū)域商品住宅市場未來房源供需分析地塊位置凈用地面積（畝）土地用途樓面地價（元/m2）起價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）競得人可開發(fā)住宅建面（萬m2）高新區(qū)花蔭村九組、十組、燈塔村八組69.1964城鎮(zhèn)混和住宅用地3000300840嘉里32高新區(qū)花蔭村九組、十組、燈塔村八組57.9268城鎮(zhèn)混和住宅用地3035300850嘉里南部新區(qū)仁和片區(qū)30號（高新區(qū)原仁和村3、7、8組、清和村9組）173.6242城鎮(zhèn)混和住宅用地54303501195中天盈38南部新區(qū)仁和片區(qū)38號（高新區(qū)原仁和村2、3、8組）106.4317城鎮(zhèn)混和住宅用地、商業(yè)用地51793501265中天盈高新區(qū)雙河村三組、燈塔村八組、花蔭村九組、銅牌村十一組85.3747城鎮(zhèn)混和住宅用地50834001220寰安（嘉里控股）19高新區(qū)銅牌村三組、銅牌村十一組、雙河村三組68.6047城鎮(zhèn)混和住宅用地50004001140廈門建發(fā)14高新區(qū)雙河村二組、雙河村三組、銅牌村三組、銅牌村十一組46.2783城鎮(zhèn)混合住宅用地2667400800高新置業(yè)12高新區(qū)劍南大道以西，德塞三街以南，榮華南路以東73.9154商業(yè)用地/260262成都市瑞泰華實業(yè)有限公司11.8高新區(qū)花蔭溝以東，盛華南路以西，瞻遠西二街以南，德賽二街以北95.8203城鎮(zhèn)混合住宅用地1667400400復地21高新區(qū)大源商務商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃F8-1地塊14.4078城鎮(zhèn)混合住宅用地706240240富潤4.5區(qū)域商品住宅市場未來房源供需分析地塊位置凈用地面積（畝）土地小結南部新區(qū)分為站南組團和大源組團兩個區(qū)域，將推出約320萬平米的寫字樓商業(yè)等物業(yè)，寫字樓市場競爭較為激烈，將吸引大量的商務人士到區(qū)域辦公；區(qū)域未來住宅物業(yè)的供應量相對較小，住宅將成為稀缺產(chǎn)品；項目啟示：未來區(qū)域將主要是以寫字樓供應為主，區(qū)域將成為成都新的CBD，將聚集大量的商務人士，為本項目居住市場提供較高的機會；未來競爭市場主要是集中在寫字樓，住宅相對較少，住宅將逐步成為稀缺產(chǎn)品，為本項目住宅提供較高的發(fā)展機遇；未來區(qū)域將大量供應綜合體，小戶型公寓將面臨強大的競爭；小結南部新區(qū)分為站南組團和大源組團兩個區(qū)域，將推出約320萬本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定項目地塊四至——項目四面臨街，且紅星路面臨南河，地塊平正，呈“梯型”狀，便于布局和利用。項目地勢平坦民悅東街北側道路天府大道

紅星路南延線項目地塊四至——項目四面臨街，且紅星路面臨南河，地塊平正，呈項目交通體系——現(xiàn)代化的交通體系，區(qū)域內(nèi)交通便捷，通達性強。明年地鐵1號線投入使用推動區(qū)域項目升值，本項目可以結合地鐵實現(xiàn)銷售價格和走量的拉升。軌道交通：2010年成都地鐵1號線通車，將提高區(qū)域的便捷度；公交體系：115、118、84、501、533等多條公交車經(jīng)過本項目，項目的便捷性較強；道路體系：兩條城市快速通道——天府大道、紅星路延線，以及3.5環(huán)，區(qū)域交通邊界；項目交通體系——現(xiàn)代化的交通體系，區(qū)域內(nèi)交通便捷，通達性強。生態(tài)資源——項目生態(tài)資源優(yōu)越，具備塑造高品質項目的特性；東臨：府河，目前河景公園已經(jīng)呈現(xiàn)，具有較高的生態(tài)資源南臨：成都歌劇院和世紀公園，具有較好的文化底蘊和景觀生態(tài)資源西臨：區(qū)域西南方向是成都海洋公園，具有較好的娛樂休閑景觀；本項目具有3面觀景的優(yōu)勢，在南部新區(qū)具有稀缺性。生態(tài)資源——項目生態(tài)資源優(yōu)越，具備塑造高品質項目的特性；東臨項目區(qū)域現(xiàn)狀項目所在區(qū)域南部新區(qū)經(jīng)過6年集中開發(fā)，區(qū)域已經(jīng)初具規(guī)模，周邊多個大型建筑已經(jīng)修建完畢，周邊土地多數(shù)已經(jīng)拍賣；目前區(qū)域成熟度不高，周邊居住人群和辦公群體較少，人流量和車流量較少，商業(yè)商務氛圍不濃；區(qū)域經(jīng)過多年的發(fā)展已成型，但區(qū)域成熟度和聚集效應不夠，商務商業(yè)氛圍較差。項目區(qū)域現(xiàn)狀項目所在區(qū)域南部新區(qū)經(jīng)過6年集中開發(fā)，區(qū)域已經(jīng)初區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析根據(jù)四川省政府和成都市委市政加快金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，區(qū)將打造成為金融總部商務，區(qū)域將大力扶持和引進金融機構，形成中國中西部的金融聚集區(qū)；區(qū)域未來將成為中國西部的建國國貿(mào)、倫敦的“金融城”，區(qū)域未來具有較大的發(fā)展?jié)摿蛢r值。金融總部商務區(qū)區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析根據(jù)四川省政府和成都市委市政加快金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵對區(qū)域的影響軌道沿線房地產(chǎn)價格隨著軌道交通不同階段呈現(xiàn)出跳躍式增長。本項目在地鐵建成通車銷售，將使區(qū)域價格快速上升。從城市軌道交通項目規(guī)劃開始，沿線房地產(chǎn)開發(fā)即開始升溫，而隨著地鐵的建設和運營，其對沿線房地產(chǎn)渝開發(fā)的影響不斷變化，所以軌道交通給沿線區(qū)域帶來的開發(fā)利益時一個動態(tài)持續(xù)的過程規(guī)劃公示建設期建成通車正常運營跳躍式增長持續(xù)增長項目價值軌道建設周期軌道通車后將加快區(qū)域的成熟，由單一靠利好消息向復合型因素拉動區(qū)域價值增長價值提前釋放地鐵對區(qū)域的影響軌道沿線房地產(chǎn)價格隨著軌道交通不同區(qū)域核心價值點回顧區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域將成為未來的城市中心，隨著金融總部區(qū)的打造項目周邊將成為中國西部的“徐家匯”，未來發(fā)展?jié)摿薮?；生態(tài)資源：項目外圍的生態(tài)和娛樂設置豐富，成為南部新區(qū)少有的多面臨景觀的地塊；交通優(yōu)勢：地塊交通便捷，通達性很好；地鐵即將通車，為項目交通發(fā)展的利好；自身資源：傳媒集團將本項目打造成為文化休閑地產(chǎn)，為住宅樹立高品質提供較高的前提；住宅的核心價值點：地處未來西部金融中心核心區(qū)；占據(jù)多面景觀資源得天獨厚，非常適合居?。蛔陨砥渌飿I(yè)強大支撐；項目約束：區(qū)域成熟度不高，商業(yè)商務氛圍不濃區(qū)域核心價值點回顧區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域將成為未來的城市中心，隨著金本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體公寓研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定住宅定位住宅定位住宅發(fā)展方向論證在發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅通常是采用住宅為啟動模式，且住宅多數(shù)是深度居住區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮螅悄壳皡^(qū)域配套和成熟度不高；目前區(qū)域多個綜合體基本上是以深度居家的產(chǎn)品為主，且走量較好；項目未來的商務公寓住宅競爭較為激烈，但純住宅產(chǎn)品相對供應量不大；項目本身具有較強景觀資源，具有較強的居住感；住宅方向建議：本項目做純居住型的生態(tài)小區(qū)；住宅發(fā)展方向論證在發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅通常是采用住宅為啟項目住宅占位策略形象上占領高端陣營，搶占中端陣營客戶，實現(xiàn)快速銷售。品質形象中海蘭庭華潤鳳凰城高端陣營中端陣營低端陣營中海翠屏灣時代晶科半島城邦中海城南一號華府西苑譽峰美年廣場南城都匯疊翠峰項目住宅占位策略形象上占領高端陣營，搶占中端陣營客戶，實現(xiàn)快住宅項目定位塑造都市生態(tài)華宅，體現(xiàn)文化地產(chǎn)生活社區(qū)

——演繹都市休閑文化生活住宅項目定位塑造都市生態(tài)華宅，體現(xiàn)文化地產(chǎn)生活社區(qū)核心客戶群重要客戶群游離客戶123其他游離客戶二級城市客戶15%，渴求高品質配套客戶10%，投資客戶占有一定比例城南、城西區(qū)域性居住和辦公客戶，對城南未來發(fā)展具有深刻的認知；喜好城南“富人區(qū)”生活客戶定位核心客戶群重要客戶群游離客戶123其他游離客戶城南、城西區(qū)域置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、追求品質感的自住型客戶為主，兼顧部分投資客；購買因素：看好區(qū)域的發(fā)展和項目品質，本案客戶具有超強的識別能力，未來居住在本案住宅，也許就是他“身份的象征，所以，相對目前同類項目，本案客戶會更年輕化，更張揚，更具有超強的城市認知，消費能力更強等特征。年齡：25-40歲客戶職業(yè)：公務員、企業(yè)中高層等客戶置業(yè)特征：選擇產(chǎn)品以舒適性為主導；以未來發(fā)展為目標，具有超強的前瞻能力置業(yè)次數(shù)：首改以及再改型客戶為主，投資客戶為輔目標客戶群獨特特征客戶群特征描述：置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、追求品質感的自住型客戶為主，兼顧部分戶型配比建議充分考慮到住宅要求快速回籠資金，根據(jù)目前區(qū)域市場銷售量較快的90平米左右的套二和130平米左右的套三產(chǎn)品；提升90—120㎡戶型和120—140㎡三房（3.5房）的性價比和競爭力，將促進快速銷售；項目未來將成為成都市的標志性建筑，成為成都市休閑文化娛樂的前沿陣地，項目的品牌附加值隨著商業(yè)的運營而大幅提升，住宅部分因此會在品牌、檔次上得到提升，戶型走區(qū)域主流——寬松奢尺路線戶型配比戶型結構兩房三房面積80—90㎡90—100㎡110—120120—140平米百分比20%30%30%20%戶型設計建議大陽臺設計（標準套二）具有一定的可變空間（可變?nèi)浚藴适孢m性的3房具有可變空間（可變成3.5房）戶型配比建議充分考慮到住宅要求快速回籠資金，根據(jù)目前區(qū)域市場戶型配比建議依據(jù)（一）——目標客群需求首次置業(yè)客群戶型需求：總價適合的套二戶型，80-89平米的套二，實際上為套三的使用率，可滿足首次置業(yè)短期或長期的居住。二次或多次置業(yè)客群戶型需求：奢侈享受型套三或大面積的套四；具有換房的條件。投資客群產(chǎn)品需求：更看重是項目的發(fā)展和區(qū)域的潛力。戶型配比建議依據(jù)（一）——目標客群需求首次置業(yè)客群戶型需求：戶型配比建議依據(jù)（二）——區(qū)域主流產(chǎn)品從區(qū)域主力供應戶型和主力成交戶型分區(qū)，主力供應戶型≈主力成交戶型，兩者高度正相關。區(qū)域主流戶型以80-90平米的套二（可變套三）為主，其次為40-50平米的套一、120-150平米的套三。戶型配比建議依據(jù)（二）——區(qū)域主流產(chǎn)品從區(qū)域主力供應戶型和主戶型配比建議依據(jù)（三）——區(qū)域戶型供求機會套型面積（平米）總價（萬）套一40-5030-40套二70-8050-6080-9040-7090-10060-70100-11060-80110-12070-80套三100-11060-80110-12060-90120-13060-90130-14070-100存在市場機會戶型分析表通過對套型、面積及總價進行交互后，目前以下房源是存在市場缺口：40-50平米的套一；70-120平米的套二；100-140平米的套三，是項目產(chǎn)品定位的重要依據(jù)。戶型配比建議依據(jù)（三）——區(qū)域戶型供求機會套型面積（平米）總物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議建筑風格及外立面建議采用現(xiàn)代的建筑風格，；采用大面積的玻璃，形成較強的視覺感和品質感，外立面公建化；立面盡量和項目整體保持一致，在建筑風格上；建筑風格及外立面建議采用現(xiàn)代的建筑風格，；建筑單一建議局部采用鏤空；底層架空，與景觀相結合；建筑單一建議局部采用鏤空；景觀建議建議臨紅星路面打造景觀帶，采用喬木和水景相結合的方式，減少紅星路對校區(qū)的隔離；臨商業(yè)面，采用部分的假山和水景噴霧形成一定的景觀和隔離，減少商業(yè)的干擾；整個景觀具有現(xiàn)代感；景觀建議建議臨紅星路面打造景觀帶，采用喬木和水景相結合的方式小區(qū)道路道路采用彩色的石材，提升項目的品質感；在局部點綴小品；景觀整體上具有現(xiàn)代感和藝術感；小區(qū)道路道路采用彩色的石材，提升項目的品質感；入戶大堂和電梯間注重公共空間的裝飾；設置6米挑高大堂；豪華裝修電梯間和公共空間；入戶大堂和電梯間注重公共空間的裝飾；與鄰近商業(yè)關系建議建議車位和商業(yè)進行分開，實行獨立的車位；建議臨商業(yè)面布置噪音較小的商業(yè)，減小商業(yè)經(jīng)營對居住的影響；與鄰近商業(yè)關系建議建議車位和商業(yè)進行分開，實行獨立的車位；戶型設計建議提升戶型的功能性；戶型設計具有可變性；雖然報規(guī)對贈送面積限制在20%以內(nèi)有嚴格限制，設計要求盡量用足20%90—100平米的2.5房演示120—140平米的3.5房演示戶型設計建議提升戶型的功能性；90—100平米的2.5房演示科技化運用防噪音系統(tǒng)：一般房屋傳入室內(nèi)的噪音有以下幾類：1.室外的噪音透過外墻和窗戶傳入室內(nèi)2.樓上活動透過樓板傳入樓下室內(nèi)的噪音3.下水管道流水撞擊管壁產(chǎn)生的噪音1.420mm厚外墻系統(tǒng)和中空玻璃、ALULUX卷簾,防止室外噪音傳入；2.樓板墊層下加隔音墊,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音；3.同層后排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味；同層后排水中空玻璃樓板隔音墊科技化運用防噪音系統(tǒng)：同層后排水中空玻璃樓板隔音墊通過房間預留的吸塵口將灰塵完全吸至室外積塵桶內(nèi)，空氣無二次污染。節(jié)約中青年群體的時間。安裝單價：50-100元/平米品質服務體系：

3-1科技化運用中央吸塵系統(tǒng)：通過房間預留的吸塵口將灰塵完全吸至室外積塵桶內(nèi)，空氣無二次污3-1科技化運用新風系統(tǒng)：

有效去除室內(nèi)有害氣體，改善通廊式結構通風較差的弱點。是室內(nèi)呼吸系統(tǒng)的綠色通道，形成“會呼吸的房子”。3-1科技化運用新風系統(tǒng)：有效去除室內(nèi)有害氣體項目發(fā)展策略項目發(fā)展策略項目銷售價格參考建議權重定價因素中?！ご淦翞衬铣嵌紖R美年廣場美岸城南一號蘭庭鳳凰城華府西苑本案25.6%區(qū)位認同8.5869.57.57.57.59.56.6%外部自然環(huán)境77997879.515.0%交通狀況8889888811.7%周邊市政生活配套98.56766685.0%小區(qū)環(huán)境配套788.5978796.3%規(guī)劃布局788.597878.511.5%建筑設計87998.5888.54.0%建筑配套887977.579.55.4%物業(yè)管理87.59988788.9%品牌形象98899977

8.167.858.698.897.577.717.288.82

均價800074006000S13000640070005600/

本案9300根據(jù)專家打分法，進行綜合評定，本項目的銷售價格約在9300元/㎡；同時區(qū)域明年地鐵1號線將通車，將進一步拉升區(qū)域項目的價值，價格還將進一步修正；項目銷售價格參考建議權重定價因素中?！ご淦翞衬铣嵌紖R美年廣場價格策略采用平開高走的策略，實現(xiàn)項目價值最大化。結合地鐵1號線開通，持續(xù)推售項目價格；價格策略采用平開高走的策略，實現(xiàn)項目價值最大化。銷售節(jié)點項目在2010年4月份開始推廣，房交會期間亮相樹立項目形象（主打區(qū)域、項目整體形象、資源）；4——8月主打區(qū)域（借勢地鐵），項目綜合體形象、住宅價值；9月利用地鐵通車和秋交會，實現(xiàn)項目成功開盤銷售（整個銷售周期約1年左右）；開盤4月—910月10.1月12月時間09.11月階段目標銷售節(jié)奏項目開工籌備期營銷節(jié)點營銷強度建立項目形象，項目整體推廣一炮打響持續(xù)活動，實現(xiàn)項目持續(xù)銷售完成住宅銷售開盤9月完成項目設計等準備工作房交會亮相，蓄水軟文現(xiàn)場包裝完成尾盤期持續(xù)銷售期上市會報廣11年年底籌備期結合地鐵物業(yè)銷售節(jié)點項目在2010年4月份開始推廣，房交會期間亮相樹立項謝謝！預祝項目成功！接下來時溝通時間……..大魔方住宅定位及發(fā)展策略報告課件演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！大魔方住宅定位及發(fā)展策略報告成都世家機構項目發(fā)展部出品二零零九年十月大魔方住宅定位及發(fā)展策略報告成都世家機構項目發(fā)展部出品前言

本次溝通匯報是以前面市場研究工作為依據(jù)，并根據(jù)前面我司對住宅定位的基礎上，對本項目的住宅定位、物業(yè)發(fā)展建議等方面進行調(diào)整和完善。前言本次溝通匯報是以前面市場研究工作為依據(jù)，并根據(jù)前面項目界定認識清楚大魔方是什么樣的項目？住宅部分在大魔方的作用和使命是什么？項目界定認識清楚大魔方是什么樣的項目？項目基本情況——南部新區(qū)內(nèi)百畝大盤，集商務、休閑、購物、居住等為一體的大型城市綜合體項目。項目地址：南部新區(qū)，孵化園對面項目規(guī)模：占地面積，178畝項目用地性質：商業(yè)用地兼容不大于20%住宅項目功能：高端寫字樓、五星級酒店、大型商業(yè)、住宅、大型娛樂中心；各物業(yè)類型規(guī)模：寫字樓12萬㎡、住宅9萬㎡、集中式大型商業(yè)10萬㎡、酒店9.1萬平米、大型娛樂中心4.2萬平米項目基本情況——南部新區(qū)內(nèi)百畝大盤，集商務、休閑、購物、居住項目區(qū)位分析—項目是地處于金融總部商務區(qū)和南部中心娛樂休閑聚集區(qū)交匯區(qū)域，對南部新區(qū)發(fā)展具有重大的影響力。項目東臨：項目臨近紅星路沿線，并靠近府南河，具有較佳的河景資源；項目北臨：項目靠近法院，僅靠金融總部商務區(qū)，未來具有較好的商務氛圍；項目南臨：項目南部為成都歌劇院、海洋公園、新世紀公園，項目是南部新區(qū)獨有；項目西臨：項目僅靠城市快速通道天府大道，，并西北角為成都政府新辦公聚集區(qū)（南樓）南部新區(qū)娛樂聚集區(qū)金融總部商務區(qū)孵化園項目區(qū)位分析—項目是地處于金融總部商務區(qū)和南部中心娛樂休閑聚大魔方產(chǎn)品認識（一）—成都城市標志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂名片。大型休閑娛樂、購物等商業(yè)為一體的一站式商業(yè)休閑中心；項目具有較強的現(xiàn)代都市感，建筑具有較強的個性；大魔方產(chǎn)品認識（一）—成都城市標志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂大魔方產(chǎn)品認識——南部新區(qū)頂級的商務、休閑聚集區(qū)。打造高端的商務辦公樓，建筑產(chǎn)品具有較強的昭示性；建筑產(chǎn)品設計具有較強的后現(xiàn)代主義感，具有時代感和品質感；大魔方產(chǎn)品認識——南部新區(qū)頂級的商務、休閑聚集區(qū)。打造高端的大魔方項目理解大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中心，將成為城市文化休閑地產(chǎn)的典范；大魔方目前所在區(qū)域的南部新中心是城市的新中心，未來具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ壳皡^(qū)域成熟度不高；本項目承載著較強的社會使命，需要為傳媒集團樹立良好的社會品牌效應，同時，項目以商業(yè)為主，以傳媒集團文化產(chǎn)業(yè)建設為主，因此所有物業(yè)均要求具有濃厚的文化氛圍與符號；大魔方是集酒店、寫字樓、休閑商業(yè)、住宅等為一體的47萬平米的大型城市綜合體，在對南部新區(qū)占據(jù)著重要的地位，將成為城市地標性建筑；大魔方項目理解大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中住宅部分的理解對本項目住宅的認知：本項目有9萬㎡的住宅，住宅體量不大；本次定位住宅項目是大型綜合體的重要組成部分；住宅項目界定：體量不大、大型高端綜合體中的住宅；住宅部分的理解對本項目住宅的認知：住宅部分的目標對住宅部分的愿景與目標甲方需要住宅部分平衡項目前期開發(fā)的現(xiàn)金流，2010年開始銷售；住宅部分必須保持較高價位銷售；住宅項目將樹立項目整體的形象，為后續(xù)商業(yè)發(fā)展起到啟下的作用；對目標理解住宅作為本項目的啟動部分，且是主要變現(xiàn)的現(xiàn)金流，住宅關系整個項目的成?。豁椖繛槭灼趩禹椖亢土料嗟捻椖?，住宅將樹立推動整體形象具有較強的推動作用；關鍵詞：高價位、快銷售、樹品牌住宅將配合商業(yè)，為傳媒集團樹立較高的社會效應；住宅部分的目標對住宅部分的愿景與目標甲方需要住宅部分平衡項目項目思考城市中心區(qū)域大型高端綜合體項目通常是做什么樣的住宅?針對的客戶群體是誰？住宅在綜合體中的作用是什么？在區(qū)域競爭市場激烈的情況下，做什么產(chǎn)品既能夠保證品質樹立形象，同時又能高價夠快速回籠資金？大魔方是城市綜合體項目，住宅部分如何實現(xiàn)與其他物業(yè)的融合，在打開銷售的局面下為整個“大魔方”項目加分？項目為大型的城市綜合體，約有9萬平米的住宅，體量較大，這樣大體量綜合體住宅如何做？項目思考城市中心區(qū)域大型高端綜合體項目通常是做什么樣的住宅?本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定綜合體的五大發(fā)展模式——在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動模式。城市綜合體通常有酒店、住宅、寫字樓、商業(yè)等多種物業(yè)組成；城市綜合體通常有多種經(jīng)營模式，根據(jù)項目條件不同而采用不同運行模式；模式特征典型案例模式一酒店核心模式不遠離城市核心區(qū)：交通可達性好、沿城市主干道沿線；商務客戶支持；開發(fā)商具有足夠經(jīng)濟實力；頂級商場配置上海商城（波特曼酒店）模式二商業(yè)核心模式城市核心區(qū)：交通可達性好臨地鐵口/城市主干道沿線；區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛好/一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理深圳華潤中心、日本福岡博多運河城、合肥元一時代廣場模式三寫字樓核心模式具有產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務核心區(qū)；寫字樓帶動其他功能，影響其定位檔次和規(guī)模；商場、公寓等配套完善廣州中信廣場、深圳信興廣場、合肥財富廣場模式四住宅核心模式項目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高。居住人口有限；望望后期會開發(fā)商業(yè)；深圳星河國際模式五均衡發(fā)展模式CBD區(qū)域/城市中心：主干道沿線/地鐵口/規(guī)模較大/開發(fā)商實力強勁和豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗北京華貿(mào)中心、香港太古廣場綜合體的五大發(fā)展模式——在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動模式。

各物業(yè)之間相互影響綜合體研究通常是通過相關分析法，便于綜合體各物業(yè)之間的排布；通過各物業(yè)關系研究，可以看出住宅和公寓對整個項目具有重要的作用；處理不當會影響項目整體品質；住宅公寓酒店商業(yè)寫字樓提升項目整體檔次的強力手段，標志性強（外地和外籍人士）外向性較強，可以塑造較強的差異性實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象保障開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金來源，滿足長期客戶需求酒店為公寓和寫字樓提供配套和服務公寓和住宅為商業(yè)提供客源但可能會降低整體檔次寫字樓為酒店和住宅帶來客源提高商業(yè)檔次商業(yè)為寫字樓、酒店提供配套商業(yè)可能影響住宅相互關系作用各物業(yè)之間相互影響綜合體研究通常是通過相關分析法，便于綜合綜合體模式選擇——影響綜合體構成的主要因素是區(qū)域屬性、環(huán)境資源、開發(fā)目標主要因素商業(yè)寫字樓酒店住宅/公寓區(qū)域屬性商業(yè)中心商務中心旅游區(qū)——環(huán)境屬

性自然資源產(chǎn)業(yè)資源昭示性人流量大開發(fā)目標租（長期持有）售（回籠資金）通過對綜合體的研究可以充分看出：綜合體開發(fā)通常是根據(jù)項目所占資源決定；綜合體模式選擇——影響綜合體構成的主要因素是區(qū)域屬性、環(huán)境資綜合體開發(fā)次序成熟區(qū)域城市綜合體中在非常熟區(qū)域，首先是啟動具有居住感較強的住宅，實現(xiàn)銷售。配套設置齊全，啟動次序：寫字樓——酒店——住宅；通過寫字樓樹立形象提升項目價值，然后酒店面市推動項目銷售，將項目價值達到最大化，然后推出住宅，實現(xiàn)價值最大化（案例：喜年廣場）區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)形成，但配套等設置不成熟，啟動次序：住宅——酒店——寫字樓——商業(yè)；首先啟動居住性較強的高端住宅，樹立項目形象緩解項目資金問題，其次根據(jù)推出酒店提升項目形象環(huán)節(jié)區(qū)域陌生度，推出寫字樓實現(xiàn)實現(xiàn)將項目提升到最高點，最后推出公寓。（如世紀城、時代晶科、合景泰富譽峰、中海城南一號等）綜合體推售順序區(qū)域條件發(fā)展區(qū)域綜合體開發(fā)次序成熟區(qū)域城市綜合體中在非常熟區(qū)域，首先是啟動具相關案例分析——海上海新城相關案例分析——海上海新城小結城市綜合體中都是多種物業(yè)形態(tài)構成，城市綜合體各物業(yè)之間既有相互的支撐，同時也必須保持各物業(yè)的獨立性；城市綜合體中的住宅形態(tài)不一，成熟區(qū)域住宅是以公寓形態(tài)的出現(xiàn)；發(fā)展區(qū)域項目住宅通常以居住性的純住宅形態(tài)出現(xiàn)；城市綜合體的客戶通常是商務高端人士；成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體啟動方式有所不同；發(fā)展區(qū)域通常是以高端住宅的形式啟動；項目思考：成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅存在較大的差異，本項目住宅是該走公寓型住宅還是居住性住宅?居住性型的住宅做什么樣的產(chǎn)品？公寓型的住宅又做什么產(chǎn)品？小結城市綜合體中都是多種物業(yè)形態(tài)構成，城市綜合體各物業(yè)之間既本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競爭市場環(huán)境分析1項目價值點分析3住宅定宏觀市場分析分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性區(qū)域競爭市場的價格走勢和銷售狀況宏觀市場分析分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性成都城市區(qū)位分析珠三角長三角京津唐成渝特區(qū)武—長株潭特區(qū)成渝經(jīng)濟圈處于長江經(jīng)濟帶的上游，位于中西部地區(qū)的核心地帶，具有較強的輻射能力；成都位于成渝經(jīng)濟圈的核心地帶，對整個西部具有較廣的輻射范圍，具有重要的區(qū)域優(yōu)勢；中西部的核心部位，處于中西部的咽喉位置，具有重要的戰(zhàn)略地位。成都城市區(qū)位分析珠三角長三角京津唐成渝特區(qū)武—長株潭成渝經(jīng)濟08年對于經(jīng)受了地震、金融危機的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在這樣的背景之下08年成都經(jīng)濟整體運行狀況較好，保持著較快的發(fā)展速度，GDP將近4000億，增速達到12.1%。外資投資呈現(xiàn)出較快發(fā)展，增長了97.3%；在2008年中西部城市主要經(jīng)濟的指標對比中成都仍然名列前茅。在大地震和全球性的金融危機面前，成都依然堅挺而快速的發(fā)展。經(jīng)濟實力較為雄厚，發(fā)展迅速，經(jīng)濟水平一直處于西部前列。2008年中西部主要城市主要經(jīng)濟指標比較城市成都武漢西安重慶GDP（億元）39013960.0821905074.42增長率12.1%15.115.614.3%人均GDP4515475237142573成都城市經(jīng)濟狀況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局08年對于經(jīng)受了地震、金融危機的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。成都城市規(guī)劃分析城市發(fā)展模式：中心城布局形態(tài)由現(xiàn)在的“圈層式”向“扇葉式”過渡，形成“一區(qū)、兩帶、六走廊”的“全域成都發(fā)展格局”；城市發(fā)展策略：引導城市向東部、南部發(fā)展；重點建設中心城周邊七個衛(wèi)星城鎮(zhèn)。城市呈“片狀”向外擴展，在東南西北方位的三環(huán)外興建四大新城，帶動周邊郊區(qū)的整體發(fā)展，緩解中心區(qū)的壓力；實行“全域成都”的發(fā)展策略，打造國際化的大都市：將成都市所有郊區(qū)全部納入城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的范疇；城市發(fā)展打破區(qū)域局限性，統(tǒng)籌發(fā)展，城市將向多中心發(fā)展，南部新中心將成為城市重點打造的新中心。成都城市規(guī)劃分析城市發(fā)展模式：中心城布局形態(tài)由現(xiàn)在的“圈層式成都城市發(fā)展的模式分析——成都正在由單中心向多中心發(fā)展模式過渡，國際化大都市將在中國西部崛起，南部新中心正式其中一極。交通方式：城市外圍軌道交通與市內(nèi)地鐵相銜接城市發(fā)展階段：市區(qū)實現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。軌道交通的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴張交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：高速交通系統(tǒng)的運行使得城市內(nèi)部的商業(yè)、商務功能更為集中，在城市外圍形成以居住為主的副城單中心城市擴張多中心都市群形成主城副城副城副城副城交通方式：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，從而實現(xiàn)向高效率多心型城市結構的轉變城市發(fā)展階段：形成大都市發(fā)展群城市發(fā)展階段成都成都城市發(fā)展的模式分析——成都正在由單中心向多中心發(fā)展模式過南部新區(qū)交通體系繞城高速地鐵1號線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線天府大道站華路元華路火車南站地鐵孵化園站地鐵新益州站地鐵世紀城站地鐵地鐵火車南站站至華陽至天府廣場、火車北站、大豐機場高速華陽廣場府河站地鐵科技園站天府立交高新區(qū)委項目天府軟件園三橫四縱機場高速道路系統(tǒng)6條公交線路經(jīng)過項目所在區(qū)域，直通華陽、天府廣場、大源村等多處。公交系統(tǒng)1號線貫穿成都南北，大豐-火車北站-天府廣場-火車南站-世紀城站-科持園站-華陽廣場。1號地鐵成昆鐵路到達成都高新區(qū)界，最終接到天府大道的世紀城路口，預計將會在此處有站點。成昆鐵路區(qū)域內(nèi)快捷的交通體系將項目的輻射范圍從高新區(qū)擴大到市區(qū)、華陽乃至全國。區(qū)域距離機場僅數(shù)分鐘的路程，對外交通十分便捷航空南部新區(qū)交通體系繞城高速地鐵1號線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線

南部新中心目前居住人口17萬，規(guī)劃居住人口50萬——70萬，就業(yè)人口60萬人該區(qū)域為南部新中心的起步區(qū)規(guī)模：6.3平方公里（1996年啟動）功能和現(xiàn)狀：目前已經(jīng)是非常成熟的高檔居住區(qū)和最早的科研區(qū)。新園片區(qū)——航空港新區(qū)規(guī)模：6.8平方公里（2003年啟動）功能：輕工業(yè)聚集區(qū)（產(chǎn)業(yè)逐步升級），由高新產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)組成華陽組團規(guī)模：27平方公里功能：商貿(mào)、居住、休閑、文化旅游聚集區(qū)（已經(jīng)有6000畝納入大源組團）站南組團——新中心核心區(qū)規(guī)模：15.6平方公里功能：CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務區(qū)。（2003年正式啟動）大源組團——總部基地規(guī)模：15平方公里（2005年啟動）功能：會展、總部基地、科技研發(fā)中心、高檔住宅;金融總部商務區(qū)南部新區(qū)功能規(guī)劃分析南部新區(qū)將成為集高新產(chǎn)業(yè)、行政辦公、高端居住、高端商務商業(yè)等為一體，并具有國際水準、超前規(guī)劃的新興城市CBD。南部新中心目前居住人口17萬，規(guī)劃居住人口50萬——金融總部商務區(qū)世紀城商務辦公高端居住區(qū)高端居住區(qū)以政府公務員小區(qū)東園、中海城南一號、合景.泰富譽峰、南城都匯、時代晶科、天府長城、華敏翰尊等為代表高端住宅小區(qū)；金融總部商務區(qū)，形成以金融、行政辦公、購物中心等為一體新興區(qū)域，區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)高度集中，將逐步成為中國西部金融中心；以世紀城會展中心為中心，形成了高端商務、會展、高新產(chǎn)業(yè)、購物等為一體的新興區(qū)域；項目地處南部新區(qū)核心區(qū)域超前的規(guī)劃設計，區(qū)域未來將是成都城市新興的城市中心區(qū)域——CBD中的CBD。項目區(qū)域分析—項目地處城市未來的中心區(qū)域，區(qū)域具有加大的發(fā)展?jié)摿?，但目前區(qū)域成熟度不高。金融總部世紀城高端高端以政府公務員小區(qū)東園、中海城南一號、合區(qū)域發(fā)展歷程

高新南區(qū)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團、站南組團、大源組團及華陽片區(qū)組成；

1996年，起步區(qū)組團啟動，以高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅動力，定位為成熟居住區(qū)。

新園組團2003年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)；站南組團2004年啟動，市政府預計2008年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；2003年高新孵化園啟用；大源組團2005年啟動，新的會展中落成；2002年天府軟件園拿地，2005年啟用；

站南組團的商服用地已基本出讓完畢，剩余基本上為住宅用地，且大量品牌開發(fā)商入駐，如和記黃埔、中海、九龍倉等；大源組團出讓了少量的商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進駐

大源組團規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在2008年春節(jié)后掛牌出讓；政府預計于2008年五月份改變南遷計劃，不潛入南部新區(qū)華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預計有6000畝土地劃入大源組團，綜合用地性質時間序列詳細情況高新南區(qū)啟動各組團逐步啟動大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐出讓土地陸續(xù)開始啟動加快區(qū)域成熟20世紀90年代末21世紀初2005-2007重大事件2008—2009政府規(guī)劃未來3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢

2010年，地鐵1號線一期工程完畢通車；2011年區(qū)域將成為開發(fā)高峰期；預計區(qū)域將在2013—2015年進入成熟期地鐵通車南區(qū)發(fā)展目趨成熟政府逐步南遷2010-南部新區(qū)十年磨一劍，區(qū)域已經(jīng)逐步成型，南部區(qū)域已經(jīng)進入了快速發(fā)展期，但區(qū)域目前還不成熟，根據(jù)國外和沿海先進城市新興CBD區(qū)域成熟大約需要15——20年的發(fā)展歷程，南部新區(qū)整體成熟預計在2012年—2015年區(qū)域發(fā)展歷程高新南區(qū)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團小結成都依靠雄厚的經(jīng)濟實力并占據(jù)中西部核心戰(zhàn)略區(qū)位，對整個中西部具有較強的影響力和輻射力；隨著城市經(jīng)濟發(fā)展，成都已經(jīng)開始向國際化大都市發(fā)展，由單中心發(fā)展模式向多中心發(fā)展模式轉變；南部新區(qū)超前的規(guī)劃設計和政府強力的支持，區(qū)域將成為成都新的城市中心和CBD；南部新區(qū)目前配套設置還不成熟，區(qū)域雖然逐步進入開發(fā)高峰期，但區(qū)域成熟預計將還有5年左右的時間；項目思考：項目所在南部新區(qū)將是成都新的CBD，將為本項目未來提供較好的條件，但目前區(qū)域還不成熟，在這樣的條件下我們是否還做公寓式住宅？而那么區(qū)域內(nèi)的其他項目怎么做的？小結成都依靠雄厚的經(jīng)濟實力并占據(jù)中西部核心戰(zhàn)略區(qū)位，對整個中南部新區(qū)在售物業(yè)市場狀況分析分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性區(qū)域競爭市場的價格走勢和銷售狀況南部新區(qū)在售物業(yè)市場狀況分析分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性區(qū)域在售住宅項目布局分析從項目在售項目的分布看，目前在售項目主要是分布在南延線站華路沿線；目前高新區(qū)在售樓盤主要及集中在科創(chuàng)中心區(qū)域，而大源組團僅有中海蘭庭、華潤鳳凰城、美年廣場等樓盤；且目前區(qū)域開發(fā)項目都是外來的全國性品牌開發(fā)商，區(qū)域具有較高的品質；區(qū)域在售住宅項目布局分析從項目在售項目的分布看，目前在售項目區(qū)域產(chǎn)品分析（一）——南部新區(qū)在售項目呈現(xiàn)出品牌、規(guī)模、品質強等特點。在售項目基本上都是純住宅的作法。從項目的開發(fā)企業(yè)上看，區(qū)域的開發(fā)商都是全國性的大型品牌開發(fā)商；從規(guī)模上看，區(qū)域在售區(qū)域規(guī)模較大，基本上都在100畝以上，具有一定的規(guī)模性；從物業(yè)形態(tài)上看，天府大道沿線或者站華路沿線項目基本上是以高端綜合體為主，其他基本上都是住宅物業(yè)；從層數(shù)上看都是設置18層以上的高層電梯公寓，產(chǎn)品類型單一；項目名稱規(guī)模物業(yè)類型住宅做法建筑層數(shù)中海城南一號137畝以高端住宅為主、設置酒店、寫字樓等純住宅21-24層疊翠峰20.8畝住宅物業(yè)純住宅，外立面公建化12、18、21、25層半島城邦160畝住宅物業(yè)純住宅33層譽峰183.7畝以高端住宅為主、設置酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)純住宅24層中海翠屏灣94.6畝住宅物業(yè)+配套型商業(yè)純住宅18層時代晶科123畝以高端住宅為主、設置酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)純住宅20層南城都匯1981畝住宅、商業(yè)純住宅18層華潤鳳凰城356畝住宅物業(yè)+配套性商業(yè)純住宅27層中海蘭庭110畝住宅+配套型商業(yè)純住宅24-32層美年廣場255畝以商業(yè)、寫字樓等物業(yè)為主，并設置18萬方的住宅純住宅18層區(qū)域產(chǎn)品分析（一）——南部新區(qū)在售項目呈現(xiàn)出品牌、規(guī)模、品質區(qū)域在售產(chǎn)品分析（二）——區(qū)域戶型產(chǎn)品基本上是以舒適性套二和舒適性套三為主。產(chǎn)品多數(shù)是改善型產(chǎn)品從面積段上看，區(qū)域內(nèi)的面積跨度較大，區(qū)域戶型面積80—271平米的戶型之間；從主力戶型面積段上看，基本上是90平方米的舒適型套二，130平方米左右的套三為主；40平米左右的戶型基本上沒有；戶型結構上看，基本上都是套二或者套三為主，由于區(qū)域成熟度不高，套一戶型很少；項目名稱戶型面積區(qū)間主力戶型戶型結構中海城南一號131-370158、184、239套三、套四疊翠峰45-15245-49套一、套四譽峰160-320160-320平米套四、套五半島城邦99-271167-271套三套三、套四中海翠屏灣81-14281-89套二、套三時代晶科106-144106-114套二、套三南城都匯80-14580-90套二、套三華潤鳳凰城75—170110—130三房130—150三房套二、套三中海蘭庭88—17580-90平米套二套二、套三美年廣場79-38485-125套二、套三、套五區(qū)域在售產(chǎn)品分析（二）——區(qū)域戶型產(chǎn)品基本上是以舒適性套二和區(qū)域在售項目銷售狀況——區(qū)域銷售分為3個層次，7000——8000元